浙江智能锁项目行业调研市场分析报告

浙江智能锁项目 行业调研市场分析报告 投资分析/ / 实施方案

浙江智能锁项目行业调研市场分析报告目录 第一章 宏观环境分析 第二章 区域内行业发展形势分析 第三章 重点企业调研分析 第四章 重点投资项目分析 第五章 总结及展望

第一章 宏观环境分析 一、产业背景分析 近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不同角度进行布局，智能家居系统初显。

随着人工智能技术的快速发展，智能家居概念日益火热，各类智能产品陆续出台，其中智能门锁产品凭借着指纹识别的高安全性受到了消费者的关注。在利好因素的刺激下，行业正进入快速发展期。智能门锁作为智能家居的入口级产品也成为智能家居服务群的关键入口。同时，智能门锁作为家庭智能安防产品的核心单品，已经成为智能家居生态链上不可或缺的核心组成部分。

2016 年以来，随着中国智能门锁零售市场的正式爆发，智能锁市场进入快速发展时期。2016 年中国智能门锁整体销量仅仅 350 万套，供给量大于销量达 450 万吨。到了 2017 年中国智能门锁销量达到 700万套，仅仅到 2018 年上半年全国智能锁行业整体销量就超过了 830 万套，增长势头明显。截止至 2018 年底中国智能门锁供需求量均超 1000万吨。预测 2019 年中国智能门锁供需求量将突破 2000 万套，均达到2200 万套。并预测在 2020 年中国智能门锁供需求量将超 3000 万套。

从地区分布来看，主要集中在深圳、中山、金华、佛山、温州、杭州等地。全国制锁行业信息中心的数据显示，2018 年深圳的产销量占比最高，达到全国的 21%左右，其后是金华，占比达 19%，其次是中山，占比 18%。佛山、温州、杭州也有较高分额。智能锁的产业分布改变了原有的中山小榄，浙江温州，浙江浦江，山东烟台四大锁业基地的格局，展现了行业新局面。

从 2018 年到 2020 年，我国家用智能门锁将迎来大爆发，短期内很多中小锁企可能会凭借低价占有一些市场份额，市场格局将会趋向分散;到 2020 年，行业将迎来一次大的洗牌，一些粗制滥造的低价锁可能会在使用三年以后出现各种各样的问题，同时品牌锁的价格也因为规模经济而有所下降，比如大企业研发一套自动组装的流水线降低人工组装成本，规模经济将是最强的护城河。

B 端市场需求仍将持续走高。B 端市场，是大部分智能锁企业起步和立足的基础。在 B 端市场，各中高端小区、酒店、写字楼、政府部门、企事业单位等对安防需求较高的客户构成了大部分智能锁企业的主要客户群体。2017 年中国智能锁工程市场出货量约为 200 万，占总体市场份额的 40%左右。

C 端智能门锁市场基础良好，发展潜力巨大。C 端市场，即个人家庭市场。对于国内市场来说，中国约有 4 亿家庭，如果按照日韩、欧美国家的市场渗透率计算，市场空间非常巨大。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合互联网浪潮下的青年群体家庭使用，能够避免钥匙丢失、忘带钥匙，实现访客远程开门等场景。综合国内市场来看，智能门锁潜在市场巨大，目前正是一片蓝海。

二、产业政策及发展规划（一）中国制造 2025 高质量发展是商品和服务质量普遍持续提高的发展。满足新时代人民日益增长的美好生活需要，高质量发展应当不断提供更新、更好的商品和服务，满足人民群众多样化、个性化、不断升级的需求，既开辟新的消费领域和消费方式，改善、丰富人民生活，又引领供给体系和结构优化升级，反过来催生新的需求。如此循环往复、相互促进，就能推动社会生产力和人民生活不断迈上新台阶。

（二）工业绿色发展规划 创新驱动，标准引领，促进工业绿色发展科技创新、管理创新和商业模式创新，研发推广核心关键绿色工艺技术及装备。加快完善工业能效、水效、排放和资源综合利用等标准，依法实施绿色监管，引

导绿色消费。政策引导，市场推动。发挥政府在推进工业绿色发展中的引导作用，优化工业结构和区域布局，加强机制创新，形成有效的激励约束机制。强化企业在推进工业绿色发展中的主体地位，激发企业活力和创造力，积极履行社会责任。低碳技术、工艺、产品和设备的创新和推广应用，是推动工业低碳转型发展，降低工业碳排放水平的基本途径。工业领域低碳技术涉及广泛，包括太阳能等新能源、智能微电网、新能源汽车、二氧化碳捕集利用与封存等，推动这些低碳技术的创新和应用，不仅降低工业碳排放水平，而且有助于提升工业产品的竞争力。要实现创新驱动，离不开标准的引领，只有通过建立和完善低碳标准体系，才能积极引领低碳产品、低碳技术和低碳产业的发展与壮大。创建绿色工厂，按照厂房集约化、原料无害化、生产洁净化、废物资源化、能源低碳化的原则分类创建绿色工厂。引导企业按照绿色工厂建设标准建造、改造和管理厂房，集约利用厂区。鼓励企业使用清洁原料，对各种物料严格分选、分别堆放，避免污染。优先选用先进的清洁生产技术和高效末端治理装备，推动水、气、固体污染物资源化和无害化利用，降低厂界环境噪声、振动以及污染物排放，营造良好的职业卫生环境。采用电热联供、电热冷联供等技术提高工厂一次能源利用率，设置余热回收系统，有效利用工艺过程和

设备产生的余（废）热。提高工厂清洁和可再生能源的使用比例，建设厂区光伏电站、储能系统、智能微电网和能管中心。

（三）x xxx 十三五发展规划 战略性新兴产业的发展，是重大科技突破和新兴社会需求二者的有机结合。在经济发展新常态下，战略性新兴产业将突破传统产业发展瓶颈，为中国提供弯道超车、在国际竞争中占据有利地位的宝贵机遇。十八大以来，我国坚定实施创新驱动发展战略，深化体制机制改革，特别是“放管服”改革，优化营商环境，推进大众创业万众创新，不断激发全社会的创新活力。一是全社会的创新投入不断提升。2017年全社会研发投入 1.75 万亿元，比上年增长 11.6%，占国内生产总值的比重达到 2.12%。研发费用加计扣除等一系列普惠性税收优惠政策调动企业不断加大创新投入。二是全社会创新意识普遍增强。各级政府深入贯彻创新发展理念，围绕支持创新不断优化管理和服务，有利于新技术新产业新业态新模式蓬勃发展的管理模式逐步形成。企业面向市场和消费升级，大胆推进技术创新和商业模式创新，新的增长点不断涌现。三是有利于新动能培育的改革举措陆续出台。深入开展全面创新改革试验，出台了创新管理、优化服务培育壮大新动能的一系列政策举措。特别是今年上半年以来，党中央、国务院连续出台了优化

科研管理提高科研绩效、深化“互联网+政务服务”、加强科研诚信建设、加强知识产权审判领域改革、推进人才评价机制改革等改革文件，进一步破除制约创新创业的制度障碍，释放新动能发展的活力。

（四）x xx 高质量发展规划 当前，我国经济发展步入新常态。一方面，经济韧性好、潜力足、回旋空间大，为转方式、调结构，促进经济持续健康发展提供了有利条件；另一方面，新常态下出现的一些趋势性变化，也使得经济社会发展面临不少困难和挑战。解决这些前进道路上的现实矛盾，关键的一招就是全面深化改革。过去一年，国际环境扑朔迷离，复杂多变，国内发展任务繁重，异常艰巨。我们能够确保经济运行处于合理区间，经济结构调整出现积极变化，实现经济社会持续稳步发展，说到底，与全面深化改革取得重大进展密不可分。一年来，行政体制改革、财税体制改革、户籍制度改革、国有企业混合所有制改革、央企负责人薪酬制度改革、考试招生制度改革、司法体制改革等亮点频频；一批与经济社会密切相关的商品和服务价格有序放开，进一步激发了市场活力；持续推进的简政放权措施和“负面清单”管理，极大地激发了全民创业兴业和带动就业的内在动力。

三、鼓励中小企业发展

民营企业和民间资本是培育和发展战略性新兴产业的重要力量。鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业，对于促进民营企业健康发展，增强战略性新兴产业发展活力具有重要意义。鼓励民营企业参与智能制造工程，围绕离散型智能制造、流程型智能制造、网络协同制造、大规模个性化定制、远程运维服务等新模式开展应用，建设一批数字化车间和智能工厂，引导产业智能升级。支持民营企业开展智能制造综合标准化工作，建设一批试验验证平台，开展标准试验验证。加快传统行业民营企业生产设备的智能化改造，提高精准制造、敏捷制造能力。引导民营企业建立品牌管理体系，增强以信誉为核心的品牌意识。以民企民资为重点，扶持一批品牌培育和运营专业服务机构，打造产业集群区域品牌和知名品牌示范区。

四、项目必要性分析 目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行业陷入一种市场混乱。

技术门槛低，并不意味着智能门锁的技术难度小，而是目前行业的标准化分工导致智能门锁的产品化过程非常的简单，简单一点说，由专业的智能锁方案公司出 PCBA 线路板的设计方案，由专业的指纹芯片公司提供指纹算法给成品方案公司、模具厂能够提供全套的锁具内外部结构的模具，因此创业公司在传统机械锁的基础上叠加一些电子器件就变成一把智能锁，所以，现在很多小微智能锁企业，或者说小作坊式智能锁企业从不同的厂家采购线路板、方案、指纹头、算法、面板、锁体等零部件，再加上一个公模，经过简单的组装成了自己的产品。而这样的产品怎能有质量保证。首先，如果没有研发和设计实力，只是通过简单的组装，很难做到品质的统一性、系统的协调性，很难将机械、电子、指纹模块等不同零部件完美的融合；其次，智能锁的售后要求比手机高，上门安装及故障快速响应和维修都是对每一个智能锁企业的考验。

由于智能门锁行业的急速发展，厂家在很多方面均不够透明，比如锁面的材质、成分、相关报告、锁体的材质、电机的材质、锁芯的材质和等级等，均未有明确的公示，只凭厂商自觉，这就促使了产品的行业规范和标准急需要快速的制定并得以规范和落实下来，2019 年有望出台第一个智能门锁领域的行业规范，需要整个行业和媒体的力

量进行推动，行业亟需客观独立且权威的评定机构，给予智能锁行业强制性的约束和规范。

简舒智能门锁厂家坚持以产品质量与精准营销并驾齐驱，帮助简舒代理商在本城市激烈的智能门锁本地市场中立于不败之地。

提及智能门锁，绕不开的行业痛点之一就是安全性，安全性是用户最为担心的一个点，据艾瑞咨询报告显示，目前，我国居民对智能锁的购买意向已高达 75%，且安全性以 61.4%的占比成为消费购买时最为主要的考虑因素。简舒智能锁获得国家公安部认证，是消费者值得信赖的品牌。

智能锁常常被当做智能家居未来入口之一，并在此基础之上加上了语音留言，自有 APP 等五花八门的功能，但对于智能门锁本身来说，功能多，设计复杂，固然可以为产品造势，但安全性与可靠性就会大大降低，因此当落实到选择产品时，特别是对于中小企业来说，唯一能靠得住就是产品口碑。曾国潘曾言：“结硬寨，打呆仗”。智能锁没有太多模式可言，企业的首要目标还是扎扎实实把产品做好，实现稳步快速前进。

不过，现在已是“酒香也怕巷子深”的时代，在提升产品品质与安全性的同时，企业的精准宣传也是决胜的重要手段。智能锁作为新

生事物，正像智能手机的发展历程一样，第一批的尝鲜者永远是学习能力强，对新事物感兴趣的年轻人。目前 90 后的年轻群体已经成为越来越重要的一股消费力量，利洁时上海中国区跨境电商总监刘虎认为：“通过读消费者的了解，我们看到了两个很明显的关键词：一个是年轻化，一个是个性化。”相较于 60 后和 70 后，年轻人有着买房、换房的需求，在体验过智能门锁的方便之后，第一套自住房，选择智能门锁的概率将大大提高，而企业的品牌形象则是年轻人在考虑智能门锁的影响最大的因素之一。在当下的企业发展阶段，一个生动，有趣的企业形象会带来极大的传播效应，不断创造经济效益。所以，瞄准年轻人，打出年轻、时尚的招牌，可以说是精确打击。

整体来说，目前智能门锁市场还有待进一步打开，尚不足以支持。

第二章 行业发展形势分析 据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量 30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁 2016 年全球市场智能锁产业规模达到 1100万套。其中日本达到 150 万套，韩国达到 170 万套，欧美市场达到 250万套，中国达到 350 万套，其它等市场约 200 万套。国内市场来看，2016 年国内智能锁销售规模达到 350 万套，2017 增至 700 万套，集中于华北、华南区域，呈高速增长态势，预计到 2020 年智能门锁销量将突破 3200 万套，2016~2021 年销量复合增速达 73.9%。以平均售价来估计智能锁行业规模，则对应从 2016 年 83 亿元增至 2018 年的 279 亿元左右，且 2016~2021 年复合增速预计也达 65.2%。

智能门锁销售渠道主要分为线下零售、线上渠道和工程渠道，以往销售主要主要依托线下渠道和工程渠道进行，但是如今伴随着互联网的发展，面向终端消费者的线上渠道也发展的如火如荼，工程市场基本稳定。据易观分析统计，目前国内智能锁线下渠道销量占比约 50%，主要依靠经销商进行销售。线上渠道销量占比约 10%，主要依赖京东、天猫以及自有商城。随着近两年互联网和线上销售的迅速发展，线上零售的增长速度明显快于线下零售。工程渠道占总销量 40%，主要需求来自于写字楼、银行、机场建设。

2016 年我国锁具行业的总产值达到 600 亿元以上，其中智能门锁行业总产值约为 60 亿元。传统机械锁占有大部分市场份额，智能门锁还没有完全走入家庭，普通消费者对智能锁的认知度还不高，处于适应阶段。在 2016 年智能锁销量大约销售 350 万套，2016 年开始行业进入高速发展阶段，据统计，至 2017 年国内智能渗透率仍仅 3%左右，明显低于全球渗透率水平，且预计未来将持续快速提升，至 2020 年渗透率有望达到 19.8%。

中国约有 4 亿家庭，其中 70%以上的家庭是三人及以上的家庭，随着人口老龄化的加剧及二胎生育政策的放开，老人、儿童占人口比例进一步提高，在 2015 年已超过 37%。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合老年人及儿童使用，避免传统的丟失钥匙等行为。因此 97%的家庭都存在从机械锁更新为智能锁的需求，加之每年新增住房数仍将保持相对较高的活力。据艾瑞咨询报告显示，在智能家居知识普及下，居民对智能锁的购买意向高达 75%，且安全性以 61.4%的占比成为消费购买时最为主要的考虑因素。

中国 14 亿人口人口基数庞大，中国目前约有 6 亿扇大门，一个锁的寿命 10 年左右，每年有超过 5000 万的锁需要更换。以前囿于硬件技术、生产成本等因素，智能锁的价格一直居高不下，所以受众人群

基本上集中在高端小区等场所。如今，伴随着价格优势凸显，智能锁已经逐渐走入大众消费的视野。早期智能锁售价为 3000~4000 元/把，而到了 2015 年初，尚能保持 2500 元的售价，但下半年售价就降到了2000 元/把。据艾瑞咨询报告显示，约 55%的消费者购买智能锁预算在1000~2999 元之间。2017 年，智能锁整体单价更是要突破 1000 元/把下限，线上部分品牌售价更是低至 399 元/把，较传统门锁 100~200 元的价格竞争力凸显。随着行业的逐步成熟和技术进步，智能锁平均售价亲民化是趋势，且凭借其安全便捷等性能，未来有望进一步替代传统的机械锁，成为民用锁具市场的主角。

第三章 重点企业调研分析 随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还是让很多消费者望而却步的。

随着科技时代发展，锁也发生了多次的更新换代，智能锁是指区别于传统机械锁，在用户识别、安全性、管理性方面更加智能化的锁具。智能锁是门禁系统中锁门的执行部件。目前国内市场销售的还有机械锁、感应锁、密码锁、指纹锁等几种门锁，每个产品的功能原理和技术运用都各有差异。

目前老百姓用的最多的就是普通机械锁。感应锁和密码锁经常应用在商务和公众空间，酒店房间用的门卡锁就是感应锁，而不少企业公司选择了密码锁来进行门控管理。

核心部件包括有：锁芯、弹簧、弹子、锁舌等物理组件(插钥匙用)，主板和离合器加以指纹采集器附上特有的密码技术以及微处理器CPU，和智能芯片和嵌入式程序等几大核心组成部分。

是否每天出门都要确认下有没有带手机和钥匙?当然没带的后果就是，进不了自己的家门。为了避免这种情况，智能门锁诞生了，作为智能家居安防方面的基础设备，其重要性不言而喻。

据相关报告显示，目前我国锁具行业的总产值达 600 亿元以上，其中智能门锁行业总产值在 2016 年将超过 60 亿元。如此庞大的市场，也导致了不少智能家居企业，纷纷推出了自己的智能门锁产品，宣称各种最新智能技术、不用带卡带钥匙，方便老人家使用等卖点优势。智能门锁也一时成为各商家争夺智能家居入口的重要切入点产品。

应用场所逐渐广泛，但也有酒店负责人表示，合作的门锁团队并不成熟。在安装了 1000 多把门锁后，云端的服务器居然崩溃了。正常情况下，在用手机开门时，耗时较长，甚至要 30 多秒，这给酒店客户带来很差的体验感受。

虽然说价格高是无奈之举，但产品的价格是取决于市场需求，和产品质量等条件的。而无论是电商平台的买家留言、智慧社区用户的评价，都反映了，智能门锁仍存在重大的漏洞不足：稳定性。

智能门锁需要超低功耗、实时连接，但在实际应用中，由于 WiFi、ZigBee 等协议的穿墙能力、功耗、覆盖力等方面都不足以支撑智能门锁的功能实现，目前也有大型的智能家居企业团队专门针对这些漏洞不足，推出各种解决方案或者升级改造，智能门锁的安装成本也逐渐降低。

有智能家居企业表示，智能门锁其实是一个入口级的产品，更看重的还是门锁背后延伸的多元化智能家居场景服务，以及未来在物联网领域长期的行业创新上。未来将不断加大研发力度，增加智能门锁等产品的稳定性、性价比。

一、x xxx 实业发展公司 公司一直秉承“坚持原创，追求领先”的经营理念，不断创造令客户惊喜的产品和服务。

2018 年，xxx 实业发展公司实现营业收入 18128.22 万元，同比增长8.82%（1469.38 万元）。其中，主营业业务智能门锁生产及销售收入为16587.95 万元，占营业总收入的 91.50%。

8 2018 年营收情况一览表 序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1 营业收入 3806.93 5075.90 4713.34 4532.06 18128.22 2 主营业务收入 3483.47 4644.63 4312.87 4146.99 16587.95 2.1 智能门锁(A)1149.54 1532.73 1423.25 1368.51 5474.02 2.2 智能门锁(B)801.20 1068.26 991.96 953.81 3815.23 2.3 智能门锁(C)592.19 789.59 733.19 704.99 2819.95 2.4 智能门锁(D)418.02 557.36 517.54 497.64 1990.55 2.5 智能门锁(E)278.68 371.57 345.03 331.76 1327.04 2.6 智能门锁(F)174.17 232.23 215.64 207.35 829.40 2.7 智能门锁(...)69.67 92.89 86.26 82.94 331.76 3 其他业务收入 323.46 431.28 400.47 385.07 1540.27 根据初步统计测算，公司 2018 年实现利润总额 4048.77 万元，较去年同期相比增长 797.64 万元，增长率 24.53%；实现净利润 3036.58 万元，较去年同期相比增长 365.82 万元，增长率 13.70%。

8 2018 年主要经济指标 项目 单位 指标 完成营业收入 万元 18128.22 完成主营业务收入 万元 16587.95 主营业务收入占比 91.50% 营业收入增长率（同比）8.82% 营业收入增长量（同比）万元 1469.38 利润总额 万元 4048.77 利润总额增长率 24.53%

利润总额增长量 万元 797.64 净利润 万元 3036.58 净利润增长率 13.70% 净利润增长量 万元 365.82 投资利润率 35.23% 投资回报率 26.42% 财务内部收益率 25.47% 企业总资产 万元 25651.45 流动资产总额占比 万元 27.88% 流动资产总额 万元 7151.90 资产负债率 40.33% 二、x xxx 有限公司 公司不断加强新产品的研制开发力度，通过开发新品种、优化产品结构来增强市场竞争力，产品畅销全国各地，深受广大客户的好评；通过多年经验积累，建立了稳定的原料供给和产品销售网络；公司不断强化和提高企业管理水平，健全质量管理和质量保证体系，严格按照 ISO9000 标准组织生产，并坚持以质量求效益的发展之路，不断强化和提高企业管理水平，实现企业发展速度与产品结构、质量、效益相统一，坚持在结构调整中发展总量的原则，走可持续发展的新型工业化道路。

随着公司近年来的快速发展，业务规模及人员规模迅速扩张，企业规模将得到进一步提升，产线的自动化，信息化水平将进一步提升，这需要公司管理流程不断调整改进，公司管理团队管理水平不断提升。

xxx 有限公司 2018 年产值 12562.33 万元，较上年度 10852.98 万元增长 15.75%，其中主营业务收入 11928.14 万元。2018 年实现利润总额3801.86 万元，同比增长 17.03%；实现净利润 1544.12 万元，同比增长10.16%；纳税总额 84.93 万元，同比增长 13.28%。2018 年底，xxx 有限公司资产总额 28235.53 万元，资产负债率 20.73%。

第四章 重点投资项目分析 一、项目承办单位基本情况（一）公司名称 xxx 有限公司 二、项目建设符合性（一）产业发展政策符合性 由 xxx 有限公司承办的“浙江智能锁项目”主要从事智能门锁项目开发投资，符合产业政策要求。

（二）项目选址与用地规划相容性 浙江智能锁项目选址于某某产业园区，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足某某产业园区环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。

（三）“ 三线一单 ” 符合性 1、生态保护红线：浙江智能锁项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。

2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。

3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。

4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。

三、项目概况（一）项目名称 浙江智能锁项目 据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量 30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁 2016 年全球市场智能锁产业规模达到 1100 万套。其中日本达到 150 万套，韩国达到 170 万套，欧美市场达到 250 万套，中国达到 350 万套，其它等市场约 200 万套。国内市场来看，2016 年国内智能锁销售规模达到 350 万套，2017 增至 700 万套，集中于华北、华南区域，呈高速增长态势，预计到 2020 年智能门锁销量将突破 3200 万套，2016~2021 年销量复合增速达 73.9%。以平均售价来估计智能锁行业规模，则对应从 2016 年 83 亿元增至 2018 年的 279 亿元左右，且 2016~2021 年复合增速预计也达 65.2%。

目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行业陷入一种市场混乱。

（二）项目选址 某某产业园区 浙江，简称浙，是中华人民共和国省级行政区。省会杭州，位于中国东南沿海，浙江界于东经 118°01"～123°10"，北纬 27°02"～31°11"之间，东临东海，南接福建，西与安徽、江西相连，北与上海、江苏接壤，境内最大的河流钱塘江，因江流曲折，称之江，又称浙江，省以江名，简称浙。浙江省总面积 10.55 万平方千米。浙江地势由西南向东北倾斜，地形复杂。山脉自西南向东北成大致平行的三支。地跨钱塘江、瓯江、灵江、苕溪、甬江、飞云江、鳌江、曹娥江八大水系，由平原、丘陵、盆地、山地、岛屿构成。浙江省地处亚热带中部，属季风性湿润气候，自然条件较优越。截至 2018 年底，浙江省下辖 11 个省辖市（其中两个副省级市），20 个县级市，32 个县，1 个自治县，37 个市辖区。2019 年，浙江生产总值（GD）为 62352 亿元（合 9039 亿美元），按可比价格计算，比上年增长6.8%。其中，第一产业增加值 2097 亿元，增长 2.0%；第二产业增加值26567 亿元，增长 5.9%；第三产业增加值 33688 亿元，增长 7.8%。人均 GD

为 107624 元，合 15601 美元。2019 年 10 月，入选国家数字经济创新发展试验区。

（三）项目用地规模 项目总用地面积 38892.77平方米（折合约 58.31 亩）。

（四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数 74.62%，建筑容积率 1.39，建设区域绿化覆盖率5.96%，固定资产投资强度 176.11 万元/亩。

（五）土建工程指标 项目净用地面积 38892.77平方米，建筑物基底占地面积 29021.78平方米，总建筑面积 54060.95平方米，其中：规划建设主体工程 35738.81平方米，项目规划绿化面积 3224.46平方米。

（六）设备选型方案 项目计划购置设备共计 146 台（套），设备购置费 3186.88 万元。

（七）节能分析 1、项目年用电量 509188.43 千瓦时，折合 62.58 吨标准煤。

2、项目年总用水量 9302.55 立方米，折合 0.79 吨标准煤。

3、“浙江智能锁项目投资建设项目”，年用电量 509188.43 千瓦时，年总用水量 9302.55 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）63.37 吨标准煤/年。达产年综合节能量 17.87 吨标准煤/年，项目总节能率 21.88%，能源利用效果良好。

（八）环境保护 项目符合某某产业园区发展规划，符合某某产业园区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成 项目预计总投资 12517.44 万元，其中：固定资产投资 10268.97 万元，占项目总投资的 82.04%；流动资金 2248.47 万元，占项目总投资的 17.96%。

（十）资金筹措 该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标 预期达产年营业收入 16456.00 万元，总成本费用 12447.37 万元，税金及附加 221.92 万元，利润总额 4008.63 万元，利税总额 4783.46 万元，税后净利润 3006.47 万元，达产年纳税总额 1776.99 万元；达产年投资利润率 32.02%，投资利税率 38.21%，投资回报率 24.02%，全部投资回收期5.66 年，提供就业职位 298 个。

（十二）进度规划 本期工程项目建设期限规划 12 个月。

项目承办单位一定要做好后勤供应和服务保障工作，确保不误前方施工。选派组织能力强、技术素质高、施工经验丰富、最优秀的工程技术人员和施工队伍投入本项目施工。

四、报告说明 项目报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。报告有五大用途：可用于企业融资、对外招商合作；用于国家发展和改革委(以前的计委)立项；用于银行贷款告；用于申请进口设备免税；用于境外投资项目核准。

五、项目评价 1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某产业园区及某某产业园区智能门锁行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某某产业园区智能门锁产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx 实业发展公司为适应国内外市场需求，拟建“浙江智能锁项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某产业园区经济发展，为社会

提供就业职位 298 个，达产年纳税总额 1776.99 万元，可以促进某某产业园区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率 32.02%，投资利税率 38.21%，全部投资回报率 24.02%，全部投资回收期 5.66 年，固定资产投资回收期 5.66 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、民营企业和民间资本是培育和发展战略性新兴产业的重要力量。鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业，对于促进民营企业健康发展，增强战略性新兴产业发展活力具有重要意义。鼓励民营企业参与智能制造工程，围绕离散型智能制造、流程型智能制造、网络协同制造、大规模个性化定制、远程运维服务等新模式开展应用，建设一批数字化车间和智能工厂，引导产业智能升级。支持民营企业开展智能制造综合标准化工作，建设一批试验验证平台，开展标准试验验证。加快传统行业民营企业生产设备的智能化改造，提高精准制造、敏捷制造能力。引导民营企业建立品牌管理体系，增强以信誉为核心的品牌意识。以民企民资为重点，扶持一批品牌培育和运营专业服务机构，打造产业集群区域品牌和知名品牌示范区。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

六、主要经济指标 主要经济指标一览表

序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 38892.77 58.31 亩 1.1 容积率 1.39 1.2 建筑系数 74.62% 1.3 投资强度 万元/亩 176.11 1.4 基底面积 平方米 29021.78 1.5 总建筑面积 平方米 54060.95 1.6 绿化面积 平方米 3224.46 绿化率 5.96% 2 总投资 万元 12517.44 2.1 固定资产投资 万元 10268.97 2.1.1 土建工程投资 万元 3947.87 2.1.1.1 土建工程投资占比 万元 31.54% 2.1.2 设备投资 万元 3186.88 2.1.2.1 设备投资占比 25.46% 2.1.3 其它投资 万元 3134.22 2.1.3.1 其它投资占比 25.04% 2.1.4 固定资产投资占比 82.04% 2.2 流动资金 万元 2248.47 2.2.1 流动资金占比 17.96% 3 收入 万元 16456.00 4 总成本 万元 12447.37 5 利润总额 万元 4008.63 6 净利润 万元 3006.47 7 所得税 万元 1.39 8 增值税 万元 552.91 9 税金及附加 万元 221.92 10 纳税总额 万元 1776.99

11 利税总额 万元 4783.46 12 投资利润率 32.02% 13 投资利税率 38.21% 14 投资回报率 24.02% 15 回收期 年 5.66 16 设备数量 台（套）146 17 年用电量 千瓦时 509188.43 18 年用水量 立方米 9302.55 19 总能耗 吨标准煤 63.37 20 节能率 21.88% 21 节能量 吨标准煤 17.87 22 员工数量 人 298

第五章 总结及展望 1、随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还是让很多消费者望而却步的。

2、项目场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观等环境敏感点；项目承办单位对建设期和生产经营过程中产生的“三废”进行综合治理达标排放，对环境影响程度较小，职工劳动安全卫生措施有保障。

3、上半年，全国规模以上工业增加值同比实际增长 6.7%，增速比一季度回落 0.1 个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长 7.6%，集体企业下降 1.9%，股份制企业增长 6.7%，外商及港澳台商投资企业增长6.2%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长 1.6%，制造业增长 6.9%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 10.5%。高技术产业和装备制造业增加值同比分别增长 11.6%和 9.2%，分别快于规模以上工业 4.9 和 2.5 个百分点。6 月份，规模以上工业增加值同比增长 6.0%。1-5 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 27298 亿元，同比增长 16.5%；规模以上工业企业主营业务收入利润率为 6.36%，比上年同期提高 0.35 个百分点。

4、近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不同角度进行布局，智能家居系统初显。

附表：

附表 1 1 ：主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 38892.77 58.31 亩 1.1 容积率 1.39 1.2 建筑系数 74.62% 1.3 投资强度 万元/亩 176.11 1.4 基底面积 平方米 29021.78 1.5 总建筑面积 平方米 54060.95 1.6 绿化面积 平方米 3224.46 绿化率 5.96% 2 总投资 万元 12517.44 2.1 固定资产投资 万元 10268.97 2.1.1 土建工程投资 万元 3947.87 2.1.1.1 土建工程投资占比 万元 31.54% 2.1.2 设备投资 万元 3186.88 2.1.2.1 设备投资占比 25.46% 2.1.3 其它投资 万元 3134.22 2.1.3.1 其它投资占比 25.04% 2.1.4 固定资产投资占比 82.04% 2.2 流动资金 万元 2248.47 2.2.1 流动资金占比 17.96% 3 收入 万元 16456.00 4 总成本 万元 12447.37 5 利润总额 万元 4008.63

6 净利润 万元 3006.47 7 所得税 万元 1.39 8 增值税 万元 552.91 9 税金及附加 万元 221.92 10 纳税总额 万元 1776.99 11 利税总额 万元 4783.46 12 投资利润率 32.02% 13 投资利税率 38.21% 14 投资回报率 24.02% 15 回收期 年 5.66 16 设备数量 台（套）146 17 年用电量 千瓦时 509188.43 18 年用水量 立方米 9302.55 19 总能耗 吨标准煤 63.37 20 节能率 21.88% 21 节能量 吨标准煤 17.87 22 员工数量 人 298

附表 2 2 ：土建工程投资一览表 序号 项目 占地面积（㎡）基底面积（㎡）建筑面积（㎡）计容面积（㎡）投资（万元）1 主体生产工程 20518.40 20518.40 35738.81 35738.81 2870.86 1.1 主要生产车间 12311.04 12311.04 21443.29 21443.29 1779.93 1.2 辅助生产车间 6565.89 6565.89 11436.42 11436.42 918.68 1.3 其他生产车间 1641.47 1641.47 2072.85 2072.85 172.25 2 仓储工程 4353.27 4353.27 11909.39 11909.39 695.76 2.1 成品贮存 1088.32 1088.32 2977.35 2977.35 173.94 2.2 原料仓储 2263.70 2263.70 6192.88 6192.88 361.80 2.3 辅助材料仓库 1001.25 1001.25 2739.16 2739.16 160.02 3 供配电工程 232.17 232.17 232.17 232.17 15.26 3.1 供配电室 232.17 232.17 232.17 232.17 15.26 4 给排水工程 267.00 267.00 267.00 267.00 13.65 4.1 给排水 267.00 267.00 267.00 267.00 13.65 5 服务性工程 2757.07 2757.07 2757.07 2757.07 161.07 5.1 办公用房 1259.32 1259.32 1259.32 1259.32 77.38 5.2 生活服务 1497.75 1497.75 1497.75 1497.75 93.06 6 消防及环保工程 777.78 777.78 777.78 777.78 51.12 6.1 消防环保工程 777.78 777.78 777.78 777.78 51.12 7 项目总图工程 116.09 116.09 116.09 116.09 53.96 7.1 场地及道路硬化 7700.41 1573.90 1573.90 7.2 场区围墙 1573.90 7700.41 7700.41 7.3 安全保卫室 116.09 116.09 116.09 116.09 8 绿化工程 2462.66 86.19 合计 29021.78 54060.95 54060.95 3947.87

附表 3 3 ：节能分析一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 总能耗 吨标准煤 63.37 1.1—年用电量 千瓦时 509188.43 1.2—年用电量 吨标准煤 62.58 1.3—年用水量 立方米 9302.55 1.4—年用水量 吨标准煤 0.79 2 年节能量 吨标准煤 17.87 3 节能率 21.88%

附表 4 4 ：项目建设进度一览表 序号 项目 单位 指标 1 完成投资 万元 11493.43 1.1——完成比例 91.82% 2 完成固定资产投资 万元 8836.11 2.1——完成比例 76.88% 3 完成流动资金投资 万元 2657.32 3.1——完成比例 23.12%

附表 5 5 ：人力资源配置一览表 序号 项目 单位 指标 1 一线产业工人工资 1.1 平均人数 人 203 1.2 人均年工资 万元 4.66 1.3 年工资额 万元 1026.30 2 工程技术人员工资 2.1 平均人数 人 45 2.2 人均年工资 万元 5.60 2.3 年工资额 万元 237.08 3 企业管理人员工资 3.1 平均人数 人 12 3.2 人均年工资 万元 6.56 3.3 年工资额 万元 88.67 4 品质管理人员工资 4.1 平均人数 人 24 4.2 人均年工资 万元 5.69 4.3 年工资额 万元 121.37 5 其他人员工资 5.1 平均人数 人 14 5.2 人均年工资 万元 6.87 5.3 年工资额 万元 98.05 6 职工工资总额 万元 1571.47

附表 6 6 ：固定资产投资估算表 序号 项目 单位 建筑工程费 设备购置及安装费 其它费用 合计 占总投资比例 1 项目建设投资 万元 3947.87 3186.88 176.11 10268.97 1.1 工程费用 万元 3947.87 3186.88 12063.52 1.1.1 建筑工程费用 万元 3947.87 3947.87 31.54% 1.1.2 设备购置及安装费 万元 3186.88 3186.88 25.46% 1.2 工程建设其他费用 万元 3134.22 3134.22 25.04% 1.2.1 无形资产 万元 1811.41 1811.41 1.3 预备费 万元 1322.81 1322.81 1.3.1 基本预备费 万元 772.15 772.15 1.3.2 涨价预备费 万元 550.66 550.66 2 建设期利息 万元 3 固定资产投资现值 万元 10268.97 10268.97

附表 7 7 ：流动资金投资估算表 序号 项目 单位 达产年指标 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 1 流动资产 万元 12063.52 5797.75 8375.97 12063.52 12063.52 12063.52 1.1 应收账款 万元 3619.06 1628.58 2714.29 3619.06 3619.06 3619.06 1.2 存货 万元 5428.58 2442.86 4071.44 5428.58 5428.58 5428.58 1.2.1 原辅材料 万元 1628.57 732.86 1221.43 1628.57 1628.57 1628.57 1.2.2 燃料动力 万元 81.43 36.64 61.07 81.43 81.43 81.43 1.2.3 在产品 万元 2497.15 1123.72 1872.86 2497.15 2497.15 2497.15 1.2.4 产成品 万元 1221.43 549.64 916.07 1221.43 1221.43 1221.43 1.3 现金 万元 3015.88 1357.15 2261.91 3015.88 3015.88 3015.88 2 流动负债 万元 9815.05 4416.77 7361.29 9815.05 9815.05 9815.05 2.1 应付账款 万元 9815.05 4416.77 7361.29 9815.05 9815.05 9815.05 3 流动资金 万元 2248.47 1011.81 1686.35 2248.47 2248.47 2248.47 4 铺底流动资金 万元 749.48 337.27 562.12 749.48 749.48 749.48

附表 8 8 ：总投资构成估算表 序号 项目 单位 指标 占建设投资比例 占固定投资比例 占总投资比例 1 项目总投资 万元 12517.44 121.90% 121.90% 100.00% 2 项目建设投资 万元 10268.97 100.00% 100.00% 82.04% 2.1 工程费用 万元 7134.75 69.48% 69.48% 57.00% 2.1.1 建筑工程费 万元 3947.87 38.44% 38.44% 31.54% 2.1.2 设备购置及安装费 万元 3186.88 31.03% 31.03% 25.46% 2.2 工程建设其他费用 万元 1811.41 17.64% 17.64% 14.47% 2.2.1 无形资产 万元 1811.41 17.64% 17.64% 14.47% 2.3 预备费 万元 1322.81 12.88% 12.88% 10.57% 2.3.1 基本预备费 万元 772.15 7.52% 7.52% 6.17% 2.3.2 涨价预备费 万元 550.66 5.36% 5.36% 4.40% 3 建设期利息 万元 4 固定资产投资现值 万元 10268.97 100.00% 100.00% 82.04% 5 建设期间费用 万元 6 流动资金 万元 2248.47 21.90% 21.90% 17.96% 7 铺底流动资金 万元 749.49 7.30% 7.30% 5.99%

附表 9 9 ：营业收入税金及附加和增值税估算表 序号 项目 单位 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 1 营业收入 万元 7405.20 12342.00 16456.00 16456.00 16456.00 1.1 万元 7405.20 12342.00 16456.00 16456.00 16456.00 2 现价增加值 万元 2369.66 3949.44 5265.92 5265.92 5265.92 3 增值税 万元 248.81 414.68 552.91 552.91 552.91 3.1 销项税额 万元 2632.96 2632.96 2632.96 2632.96 2632.96 3.2 进项税额 万元 936.02 1560.04 2080.05 2080.05 2080.05 4 城市维护建设税 万元 17.42 29.03 38.70 38.70 38.70 5 教育费附加 万元 7.46 12.44 16.59 16.59 16.59 6 地方教育费附加 万元 4.98 8.29 11.06 11.06 11.06 9 土地使用税 万元 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 10 税金及附加 万元 185.43 205.33 221.92 221.92 221.92

附表 10 ：折旧及摊销一览表 序号 项目 运营期合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 1 建(构)筑物 原值 3947.87 3947.87 当期折旧额 3158.30 157.91 157.91 157.91 157.91 157.91 净值 789.57 3789.96 3632.04 3474.13 3316.21 3158.30 2 机器设备 原值 3186.88 3186.88 当期折旧额 2549.50 169.97 169.97 169.97 169.97 169.97 净值 3016.91 2846.95 2676.98 2507.01 2337.05 3 建筑物及设备原值 7134.75 当期折旧额 5707.80 327.88 327.88 327.88 327.88 327.88 建筑物及设备净值 1426.95 6806.87 6478.99 6151.11 5823.23 5495.35 4 无形资产 原值 1811.41 1811.41 当期摊销额 1811.41 45.29 45.29 45.29 45.29 45.29 净值 1766.12 1720.84 1675.55 1630.27 1584.98 5 合计：折旧及摊销 7519.21 373.17 373.17 373.17 373.17 373.17

附表 11 ：总成本费用估算一览表 序号 项目 单位 达产年指标 第一年 第二年 第三...

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