渝北区市场深度调研报告

作者：微尘 | 发布时间：2020-12-08 06:16:59 收藏本文下载本文

化定价报告结合上次做的市场调研，我司对龙湖、加洲片区的商业现况做了更为细致的交叉分析，为本项目的业态及租金定位提供更为合理的依据。

一、市场调研调研目的：

  了解龙湖、加洲片区商业业态情况   了解龙湖、加洲片区不同业态的租金情况   了解龙湖、加洲片区不同业态的面积需求情况   了解龙湖、加洲片区租金与面积之间的关系   了解龙湖、加洲片区商业业态与经营状况的关系   了解龙湖、加洲片区之间的租金情况调研范围：

  主要集中在龙湖片区、加洲片区经营者调研数量：175 份（加洲片区 118 份、龙湖片区 57 份）1.龙湖、加洲片区业态、租金、面积的分析分析：龙湖及加洲片区的商业业态主要还是以餐饮为主占到44%，社区配套14.3%及休闲类11.4%为辅的格局。其中特色餐饮（如：火锅、豆花庄等）为主占到28.6%。本项目需结合以上业态做出细化方案。

A2经营的业态类型27 15.4 15.4 15.47 4.0 4.0 19.44 2.3 2.3 21.79 5.1 5.1 26.94 2.3 2.3 29.14 2.3 2.3 31.411 6.3 6.3 37.71.6.6 38.350 28.6 28.6 66.91.6.6 67.420 11.4 11.4 78.93 1.7 1.7 80.69 5.1 5.1 85.725 14.3 14.3 100.0175 100.0 100.0中餐茶楼药房美容美发超市酒店服饰店西餐特色餐饮汽修保养休闲类（洗浴城、保健）娱乐类（KTV歌城）营业厅社区配套TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercent

A8月租金16 9.1 9.1 9.131 17.7 17.7 26.957 32.6 32.6 59.463 36.0 36.0 95.48 4.6 4.6 100.0175 100.0 100.020-30元30-50元50-70元70-90元90元以上TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercentA9目前经营状况85 48.6 48.6 48.677 44.0 44.0 92.613 7.4 7.4 100.0175 100.0 100.0良一般差TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercent 分析：商铺面积主要集中在 120-500平米，占 44%，商铺面积在 80平米以下的占到 31.4%。500平米以上则占到了 13.1% 分析：租金70-90元占到了36%、50-70元占到了32.6%，30-50元占到了17.7% 分析：目前龙湖及加洲片区的经营者经营状况均好，后面在交叉分析将与业态结合进行更为细致的分析。

分析：1、2、3楼的选择比例1楼占到74%，二楼为其一半，三楼为其三分之一。

A6营业面积24 13.7 13.7 13.731 17.7 17.7 31.420 11.4 11.4 42.950 28.6 28.6 71.427 15.4 15.4 86.917 9.7 9.7 96.63 1.7 1.7 98.33 1.7 1.7 100.0175 100.0 100.040平米以内40-80平米80-120平米120-300平米300-500平米500-1000平米1000-2000平米2000平米以上TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercentA3经营选择一层131 74.9 74.9 74.944 25.1 25.1 100.0175 100.0 100.0是否TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercentA4经营选择二层67 38.3 38.3 38.3108 61.7 61.7 100.0175 100.0 100.0是否TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercentA5经营选择三层22 12.6 12.6 12.6152 86.9 86.9 99.41.6.6 100.0175 100.0 100.0是否3TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercent

业态与面积之间的交叉分析 A2经营的业态类型 * A6营业面积 Crosstabulat ion1 0 6 5 6 7 1 1 273.7%.0% 22.2% 18.5% 22.2% 25.9% 3.7% 3.7% 100.0%0 3 0 3 0 0 1 0 7.0% 42.9%.0% 42.9%.0%.0% 14.3%.0% 100.0%0 2 0 1 0 1 0 0 4.0% 50.0%.0% 25.0%.0% 25.0%.0%.0% 100.0%1 2 3 3 0 0 0 0 911.1% 22.2% 33.3% 33.3%.0%.0%.0%.0% 100.0%1 0 0 1 0 0 0 2 425.0%.0%.0% 25.0%.0%.0%.0% 50.0% 100.0%1 0 0 0 3 0 0 0 425.0%.0%.0%.0% 75.0%.0%.0%.0% 100.0%4 1 1 2 3 0 0 0 1136.4% 9.1% 9.1% 18.2% 27.3%.0%.0%.0% 100.0%0 0 0 0 1 0 0 0 1.0%.0%.0%.0% 100.0%.0%.0%.0% 100.0%4 7 7 17 8 6 1 0 508.0% 14.0% 14.0% 34.0% 16.0% 12.0% 2.0%.0% 100.0%0 1 0 0 0 0 0 0 1.0% 100.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0% 100.0%0 4 1 9 4 2 0 0 20.0% 20.0% 5.0% 45.0% 20.0% 10.0%.0%.0% 100.0%0 0 1 0 1 1 0 0 3.0%.0% 33.3%.0% 33.3% 33.3%.0%.0% 100.0%3 4 1 0 1 0 0 0 933.3% 44.4% 11.1%.0% 11.1%.0%.0%.0% 100.0%9 7 0 9 0 0 0 0 2536.0% 28.0%.0% 36.0%.0%.0%.0%.0% 100.0%24 31 20 50 27 17 3 3 17513.7% 17.7% 11.4% 28.6% 15.4% 9.7% 1.7% 1.7% 100.0%CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %中餐茶楼药房美容美发超市酒店服饰店西餐特色餐饮汽修保养休闲类（洗浴城、保健）娱乐类（KTV歌城）营业厅社区配套A2经营的业态类型Total40平米以内 40-80平米 80-120平米 120-300平米 300-500平米500-1000平米1000-2000平米2000平米以上A6营业面积Total

营业厅休闲类（洗浴...特色餐饮服饰店超市药房中餐A2经营的业态类型 A2经营的业态类型20151050Count Count2000平米以上1000-2000平米500-1000平米300-500平米120-300平米80-120平米40-80平米40平米以内A6营业面积Bar Chart Bar Chart 交叉分析：

通过上图可以看出餐饮业态所需求的面积较大，中餐在 300-2000 ㎡，休闲娱乐业态所需求的面积相对较小 300-1000 ㎡（龙湖及加洲片区主要是以餐饮业态为主，因此休闲娱乐相对较少，面积也相对较小），社区配套的面积需求则在 40-300 ㎡之间。

同时我们可以看到龙湖、加洲片区最多的业态特色餐饮（如：火锅、豆花庄）所需的面积区间跨度则最大 80-1000 ㎡。

因此本项目在业态定位及面积化分时需考虑到后期易调整性，以便能满足客户的需求。

业态与租金之间的交叉分析 A2经营的业态类型 * A8月租金 Crosstabulat ion1 8 10 8 0 273.7% 29.6% 37.0% 29.6%.0% 100.0%1 5 0 1 0 714.3% 71.4%.0% 14.3%.0% 100.0%0 0 2 2 0 4.0%.0% 50.0% 50.0%.0% 100.0%0 1 1 7 0 9.0% 11.1% 11.1% 77.8%.0% 100.0%2 1 1 0 0 450.0% 25.0% 25.0%.0%.0% 100.0%4 0 0 0 0 4100.0%.0%.0%.0%.0% 100.0%1 0 1 6 3 119.1%.0% 9.1% 54.5% 27.3% 100.0%0 0 1 0 0 1.0%.0% 100.0%.0%.0% 100.0%1 5 22 20 2 502.0% 10.0% 44.0% 40.0% 4.0% 100.0%0 0 0 1 0 1.0%.0%.0% 100.0%.0% 100.0%3 8 6 3 0 2015.0% 40.0% 30.0% 15.0%.0% 100.0%1 0 1 1 0 333.3%.0% 33.3% 33.3%.0% 100.0%1 1 1 4 2 911.1% 11.1% 11.1% 44.4% 22.2% 100.0%1 2 11 10 1 254.0% 8.0% 44.0% 40.0% 4.0% 100.0%16 31 57 63 8 1759.1% 17.7% 32.6% 36.0% 4.6% 100.0%CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %CountRow %中餐茶楼药房美容美发超市酒店服饰店西餐特色餐饮汽修保养休闲类（洗浴城、保健）娱乐类（KTV歌城）营业厅社区配套A2经营的业态类型Total20-30元 30-50元 50-70元 70-90元90元以上A8月租金Total

社区配套营业厅娱乐类（KTV歌城）休闲类（洗浴城、保健）汽修保养特色餐饮西餐服饰店酒店超市美容美发药房茶楼中餐A2经营的业态类型2520151050Count90元以上70-90元50-70元30-50元20-30元A8月租金Bar Chart

社区配套营业厅娱乐类休闲类特色餐饮服饰店酒店超市茶楼中餐A2 经营的业态类型 A2 经营的业态类型3.02.52.01.51.00.50.0Count Count2000平米以上500-1000平米300-500平米120-300平米40平米以内A6营业面积A8 月租金=2 0-3 0 元 A8 月租金=2 0-3 0 元分析：

通过上图可以看出餐饮业态的租金承受能力最高（50-90元），其中特色餐饮的业态所占比例最高达到84%。当然这也与龙湖、加洲片区自身定位有关。

同时社区配套对租金的承受能力也相对较强，休闲型业态次之，超市及酒店的租金承受能力最差。

我们将通过对业态、租金、面积三者进行再次交叉分析得出更为详细的分析。

业态、租金及面积之间的交叉分析交叉分析：租金 20--0 30 元占 9.1% 租金选择在此区间的经营业态主要集中在酒店（面积需求 300-500 ㎡）、超市（2000 ㎡）、休闲类（300-500 ㎡）。此类物业租金低、面积则普遍较大。

本项目在制定价格策略时需充分考虑此类业态的租金承受能力。

社区配套营业厅休闲类特色餐饮超市美容美发茶楼中餐A2 经营的业态类型 A2 经营的业态类型43210Count Count1 0 0 0-2 0 0 0平米5 0 0-1 0 0 0平米3 0 0-5 0 0平米1 2 0-3 0 0平米4 0-8 0平米A6 营业面积A8 月租金= 3 0-5 0 元 A8 月租金= 3 0-5 0 元社区配套营业厅娱乐类休闲类特色餐饮西餐服饰店超市美容美发药房中餐A2经营的业态类型 A2经营的业态类型86420Count Count2000平米以上1000-2000平米500-1000平米300-500平米120-300平米80-120平米40-80平米40平米以内A6营业面积A8月租金=50-70元 A8月租金=50-70元交叉分析：租金 30--0 50 元占 17.7% 租金选择在此区间的经营业态主要集中在特色餐饮（面积需求 300-500 ㎡）16.1%、休闲类及茶楼（80-300 ㎡）41.9%、中餐（300-1000 ㎡）占 25.8%。与租金 20-30 元的业态相比更为丰富。

餐饮、休闲等业态明显增多，特别是休闲型业态比例高达 41.9%。

社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮服饰店美容美发药房茶楼中餐A2 经营的业态类型 A2 经营的业态类型76543210Count Count1 0 0 0-2 0 0 0平米5 0 0-1 0 0 0平米3 0 0-5 0 0平米1 2 0-3 0 0平米8 0-1 2 0平米4 0-8 0平米4 0平米以内A6 营业面积A8 月租金= 7 0-9 0 元 A8 月租金= 7 0-9 0 元交叉分析：租金 50--0 70 元占 32.6% 租金选择在此区间的经营业态主要集中在特色餐饮（面积需求 80--0 2000 ㎡）38.6%，但面积需求的跨度大，主要面积需求集中在（120-600 ㎡）占 77%。社区配套（面积需求 40-300㎡）19.3%，面积需求小，主要集中在 80 ㎡左右。中餐（120-1000 ㎡）17.5%，面积跨度大，主要面积需求集中在（120-600 ㎡）占 70%。

到此租金区间的餐饮业态又明显增多，占到 56.1%到，同时社区配套也明显上升占到 19.3%而休闲业态则明显减少占 10.5%，说明休闲业态的租金承受区间在 30--0 50 元左右。

交叉分析：租金 70--0 90 元占 36% 租金选择在此区间的经营业态主要集中在特色餐饮（面积需求 80--0 1000 ㎡）31.7%，主要面积需求集中在（80-300 ㎡）占 75%。社区配套、营业厅、美容美发、服饰店（面积需求40-300 ㎡）42.8%，面积需求较小，主要集中在 80--0 200 ㎡左右。中餐（120-2000 ㎡）12.7%，面积跨度大，主要面积需求集中在（120-500 ㎡）此租金区间的餐饮业态虽有小幅下降，占 44.4%，而为业主服务型的业态则快速上升达到 42.8%，休闲业态则明显萎缩。

社区配套营业厅特色餐饮服饰店A2经营的业态类型3.02.52.01.51.00.50.0Count300-500平米120-300平米80-120平米40-80平米A6营业面积A8月租金=90元以上交叉分析：租金 0 90 元以上占 4.6% 租金选择此区间的经营业态主要集中在服饰店（300-500 ㎡）占 37.5%，特色餐饮（面积需求 120-300 ㎡）25%，社区配套、营业厅（面积需求 40-300 ㎡）37.5%，之前餐饮、休闲为主的业态至此则全面下滑。

结合本项目业态定位细化中餐、特色餐饮、休闲、社区配套等业态的面积与租金关系。

A.中餐选择面积在 80-120 ㎡其租金价格在 70 元左右。

选择面积在 120-300 ㎡其租金价格在 50 元左右选择面积在 300-500 ㎡其租金价格在 40 元左右选择面积在 500-1000 ㎡其租金价格在 40 元左右 B.特色餐饮选择面积在 80-120 ㎡其租金价格在 80 元左右。

选择面积在 120-300 ㎡其租金价格在 90 元左右选择面积在 300-500 ㎡其租金价格在 70 元左右选择面积在 500-1000 ㎡其租金价格在 60 元左右

C.社区配套选择面积在 40 ㎡以内其租金价格在 90 元左右。

选择面积在 40-80 ㎡其租金价格在 80 元左右选择面积在 120-300 ㎡其租金价格在 60 元左右 D.休闲类选择面积在 40-80 ㎡其租金价格在 60 元左右。

选择面积在 120-300 ㎡其租金价格在 50 元左右选择面积在 300-500 ㎡其租金价格在 40 元左右选择面积在 500-1000 ㎡其租金价格在 25 元左右 2.业态与楼层之间的关系社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮西餐服饰店酒店超市美容美发药房中餐A2经营的业态类型50403020100Count否是A3经营选择一层Bar Chart

社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮西餐服饰店酒店超市美容美发药房中餐A2经营的业态类型302520151050Count否是A4经营选择二层Bar Chart 社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮西餐服饰店酒店超市美容美发药房中餐A2经营的业态类型50403020100Count否是A5经营选择三层Bar Chart 分析：选择一层的经营者主要是以餐饮、社区配套、服饰店等对人流要求较高的业态，选择二、三层的经营者主要是以休闲、美容美发、酒店等为主，其对租金的承受力较弱，因此退居二线。同时部份餐饮业态由于一层面积不能满足需求因此选择一、二层商铺。

A2经营的业态类型 * A9目前经营状况 Crosstabulat ionCount10 15 2 271 2 1 45 4 0 92 2 0 40 4 0 43 6 2 110 1 0 124 21 5 501 0 0 115 11 1 272 1 0 38 1 0 914 9 2 2585 77 13 175中餐药房美容美发超市酒店服饰店西餐特色餐饮汽修保养休闲类娱乐类营业厅社区配套A2经营的业态类型Total良一般差A9目前经营状况Total3.龙湖、加洲区域物业经营状况分析分析：

龙湖及加洲片区整体市场商业氛围浓厚，大部份物业目前经营状况良好，本项目如何有效的利用紧临新牌坊这一优势进行推广招商，将决定本项目最终销售情况。

总结：

龙湖、加洲区域周边商业氛围浓厚，业态主要以特色餐饮、中餐为主，其租金承受能力社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮西餐服饰店酒店超市美容美发药房中餐A2经营的业态类型2520151050Count差一般良A9目前经营状况Ba r Cha rt

强，需求面积较大，本项目位置较劣于龙湖、加洲区域，引进传统中餐的可能性小且代价较高，因此美华建议引入独具特色的餐饮物业作为主力店，与竞争区域有较为明显的差异。

同时辅以社区配套，休闲业态。并充分考虑该两类业态所需面积及租金情况，合理分配资源，快速实现招商。

二、1 公里范围以内的项目未来 1-2 年居住人口预估二期交房 2 182 户约约 0 550 人一期交房 2 392 户约约 0 1200 人楼盘名称 08 年 1 季度 08 年 2 季度 08 年 3 季度 08 年 4 季度 09 年 1 季度 09 年 2 季度阳光今典山顶道1 号已全部交房共 2016 户,目前入住 500 户,约 1500 人巴蜀丽景交房 690 户约 2400 人交房 300 户约 900 人交房 900 户约 3600 人交房 700 户约 2100 人锦上华庭邦兴家苑首创十方界佳乐园邮件中心集资房交房 340 户约 1000 人交房 800 户约 2400 人

交房 2 682 户户约 0 2000 人楼盘名称 08 年 1 季度 08 年 2 季度 08 年 3 季度 08 年 4 季度 09 年 1 季度 09 年 2 季度东和院天工·太阳岛玛雅上层风华美锦交房 124 户交房 586 户约 1800 人 09 年底交房 701 户,约 2100 人交房 640 户约 2000 人交房 624 户合计交房 1074户交房 1526 户交房 2730户交房 882 户

项目名称阳光今典山顶道 1 号巴蜀丽景锦上华庭邦兴家苑天工太阳岛合计户型一室二室三室两室三室两室三室两室三室四室两室三室一室二室三室户数 280 112 182 276 414 1316 700 165 438 297 136 164 280 112 182 5054 入住人数 560 336 728 828 1656 3948 2800 495 1752 1485 408 656 560 336 728 17276 统计 1624 2484 6748 3732 1064 1624 项目名称首创十方界佳乐园邮件中心集资房玛雅上层鼎祥·风华美锦东和院合计户型三室四室后期一室两室三室一室两室三室两室三室一室两室叠院两室三室户数 180 160 1000 244 276 182 241 368 146 276 414 256 455 62 310 465 5035 入住人数 720 800 3000 488 828 728 482 1104 584 828 1656 512 1365 310 1020 1860 16285 统计 4520 2044 2170 2484 1877 3190 总户数: 10089 总人数: 33561 户型比例户型配比比例一房 1301 0.129 二房 3802 0.377 三房 3467 0.344 四房 519 0.051 未定 1000 0.099 总结：

未来 1-2 年内入驻的新人口约为 10089 户左右，周边区域内的主力户型集中在两至三房为主，按每户居住 3—4 人计算，预计总人口数量约 3.3 万人；

目前合计入驻约 1000 户，约 2500—3500 人，现入驻速度最低为 50 户/季度，最高为100 户/季度，平均每季度增加 100—200 人。从楼盘的交房时间来看，约 60%的物业集中在08 年中下旬前竣工交房，计划交房户数约 5000 户，按每户居住 3—4 人计算，总人数为 1—1.5 万人；预计到 2009 年 12 月新增总人口数至少将达到 1.5—3 万人。并且随着周边商业配套的日趋成熟，周边新增人口总数会进一步加快。

同时根据周边楼盘的户型配比，主力户为二、三房户型占到 70%以上，因此我司认为本区域内的消费水平属于中端消费市场，本项目的商业业态及租金也将以此为参考标准进行相应的制定。