关于促进房地产市场平稳健康发展的调研报告

关于促进房地产市场平稳健康发展的调研报告

市人大城建环保和教科文卫工委

（2022年11月18日）

根据市委市政府工作部署，为促进房地产业平稳健康发展，实现“稳房价、稳地价、稳预期”目标，2022年11月，市人大常委会副主任牵头，组织市人大常委会城建环保和教科文卫工委、市资规局、市新城开发建设中心以及部分房开企业，就我市房地产市场发展情况进行了专题调研，现将调研情况报告如下。

一、基本情况

近年来，我市房地产市场总体上保持着平稳健康发展态势，呈现市场供给充足、销售有所下降、房价稳中有降的特征。

截至目前我市共有房地产开发企业20家,共有在建、在售房地产开发项目20个，其中新建项目6个。房地产投资方面，今年1-10月份，全市房地产累计开发投资46.73亿元，同比增长1.6%。商品房供应方面,今年1-10月份,全市新增商品住房2804套，预售面积32.39万㎡ ，住房同比下降23.22%,面积同比下降24.55%。商品房销售方面，今年1-10月份,全市商品住房销售面积31.84万㎡，同比去年增长0.66%。商品房销售价格方面,今年9月份,全市新建商品住房销售均价12329.01元／㎡，同比增长29.35%,环比下降24.43%。新建商品住房库存去化周期为13.62个月,较2020年上升33.70%,较2021年下降25.89%。今年第三季度我市商品房销售面积30.18万㎡，较去年同期增长1.14%，位列温州市第二。

但受大环境影响，与前些年相比，房地产市场商品房库存不断上升，销售均价有所下降，今年商品房销售均价为12065.3元/平方米，与去年销售均价12317.38元/平方米相比，同比下降了2.05%。

二、存在问题

1、部分房开企业存在不小风险。恒大逸合城、融创凯迪、中南春风里涉及的产业链、客户量大面广，目前存在不容忽视风险。

一是恒大逸合城项目。在市专班全力推进下，为尽快恢复项目正常运转，浙江省三建建设集团有限公司、温州国鹏置业有限公司已达成合作协议共同注册成立浙港置业（温州）有限公司，目前正开展相关资产、债务的注入工作，做好复工复产以及重启项目开发建设的准备，以解决项目后续的开发建设工作。

二是融创凯迪项目。在我市开发建设有世纪新城片区控规3-16、3-04地块及泰源路地下空间基建项目的凯迪中心住宅项目（竣工时间2023年6月30日，交付日期2024年12月30日）和控规3-21地块（酒店）基建项目（竣工时间2025年1月14日，交付日期2025年12月31日），住宅项目7月25日已办理首期预售许可196套，建筑面积21955.90㎡ ，目前尚无销售记录，开发企业已经申请项目延期交付，目前处于停工状态。

三是中南春风里项目。项目2023年9月份需竣工交付，目前房屋主体已基本结顶，监管账户资金余额有4600多万元，按揭未放贷有1.1亿元左右，监管资金总额能确保项目正常施工，但如不能解决总包纠纷问题还是有可能存在逾期交付风险。

2、商品房库存大去化周期长。今年我市房地产市场整体压力大，企业经营面临困境，商品房销售较往年有下降，去化周期拉长。2022年9月底库存可售商品住房4566套、建筑面积55.98万㎡，住房去化周期达13.63个月。我市7月份制定出台《龙港市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》共15条政策，旨在稳企纾困，恢复房地产市场信心，刺激住房消费，在社会面反响良好。但该15条政策目前去化效果不太明显，其中固然有政策效果滞后因素，但重要原因还是大多购房群体持市场观望态度。目前陆续出台的政策优惠基本围绕在首套房上，有必要加大对二套房改善性需求扶持力度。

3、“房闹”及信访投诉频发。

一方面，交房必闹，打击购房者信心。我市目前在建、在售楼盘有20个，受当前房地产市场影响，今年以来的交房态势是交房必闹，部分业主往往以群体性集聚方式进行利益诉求，夸大房屋质量瑕疵，通过媒体舆论等施压政府、房开以期达到利益最大化。群体性集聚“房闹”事件严重扰乱社会治安，也给房地产市场秩序带来不利影响。房闹也直接导致购房者对市场回稳信心更加不足，既忧心难交房，更担心房价会进一步下滑。

另一方面，房开变相降价促销，引发投诉。在商品房实际销售中，房开通过中介渠道进行销售，中介将佣金部分返回给购房户，增加了销售成本，却变相降低了销售价格，存在一定交易资金纠纷风险，由此引起了诸多投诉问题。由于商品房买卖合同的签定的销售价格不得低于备案价90%，以目前的销售现状，如此变相降价也是房企的无奈之举。今年我市已化解“房闹”纠纷6宗，及时处置完成房开投诉举报732件。

4、年度土地出让计划难以完成。根据龙港市政府年初确定的土地出让计划，共出让18宗地块，土地出让金目标81亿。由于从去年下半年开始，房地产市场的持续回落，房开企业拿地热情不高，截止10月份土地出让金仅22亿左右。按照目前出让进度、房开拿地的热情度，很难完成年初的土地出让计划。

三、对策建议

1、切实加强监管，稳定市场保交付。一是加强规范预售资金监管。在当前房地产市场疲软的背景下，加强资金监管尤其重要，以防止楼盘烂尾。按国家住建部、省住建厅布署要求，《温州市商品房预售资金监管办法》新政策办法目前已征求社会各方意见，市住建局正汇总梳理。新政调整方向明确，对预售资金监管主体由监管银行调整为住建部门，监管银行只负责具体支付。我市也要进一步结合新政出台，加大对监管资金的缴存和使用规范监管力度。二是优化商品房预售管理。建议完善商品房预售价格备案制管理。各开发项目在办理预售许可前，提交预售房源备案价格，在取得预售许可后10日内，一次性公示预售房源价格，公示价与备案价要一致。已办理预售许可的在售项目，提交剩余可售房源备案价格，并在销售场所一并公示。对于流动资金困难的项目，开发企业可向主管部门申请，可采用预售项目可售商品房为保底金担保，也可以银行保函或保险公司保单代替预售资金保底金，以上述方式释放的预售资金保底金，拨付时必须有不低于一定的比例，直接拨付至民工工资专户或施工企业、材料供应商、设备租赁商等。

2、推行房票政策，降低库存压力。龙港建城区新的房屋征收和征地拆迁补偿安置，原则上以房票形式实行货币安置，不再供应新的安置房建设用地。未开工建设的安置还房项目，原则上不再开工建设，由龙港市政府公开采购符合条件的商品房源，或发放房票予以安置。10月12日我市出台了《龙港市房屋征收补偿房票安置实施办法（修订版）》，规定对购买政府商定商品房，享受票面金额外25%的房票安置政策性奖励外，在6 个月内用房票购房的额外给予房票面值15%的购房补助，奖励补助最高可达40%。房票政策的实施可明显刺激商品房销售去化，目前市资规局根据项目建设销售情况选定了9个在售楼盘作为第一批“房票安置”房源超市商品房源。但从前段时间召集房地产企业座谈会反馈来看，房企由于担忧房票兑现难度大，回款周期过长，现金流压力大，所以参与房源超市积极性不高。另外，40%的奖励补助也未列入财政支出计划，建议政府要加强对房票兑现的保障，以鼓励更多优质房源进入房源超市。

3、切实打好组合拳，提振市场信心。一是加强部门联动处置房闹事件。各职能部门应各司其职，共同协作处理“房闹”，不能单凭房地产主管部门一家之力解决各领域不同问题。结合目前建立的“房闹”一件事系统，各相关部门要第一时间掌握信息，要求时限内赶赴现场处置。对有组织的无理“房闹”公安部门应及早介入，依法加大处置力度；市场监管部门要坚决打击开发商夸大、虚假宣传广告行为，共同促进房地产行业整体健康有序发展。二是加大商品房促销宣介活动。政府举办房展会，组织龙港市在售的优质楼盘项目积极参与，大力宣传本市城市规划、建设成果和生态宜居环境，宣讲“保交楼”政策，打消购房人的心理顾虑。推出系列优惠促销活动，以进一步恢复房地产市场信心，刺激住房消费，满足群众合理住房需求。三是鼓励多类群体购房。支持多孩家庭购房。建议对2015年10月30日后生育二孩的家庭，2021年5月31日后生育三孩的家庭，购买新建商品住房的，给予每平方米一定金额补贴；优化引进人才安家补助政策。鼓励引进人才领取购房券（房票）兑现安家补助，对选择领取购房券的，建议购房券（房票）金额在领取现金金额的基础上上浮25-30%；实施特殊人群购房补贴政策。建议对农村居民户籍人员、“撤镇设市”以后回（返）乡就（创）业人员和大学生、退役或现役军人、抗疫一线的医务工作者和社区工作者等，购买首套新建普通商品住房的，给与每平方米或者每户适当补贴。

4、做好城市规划，优化土地供应。目前我市库存商品住房有4566套，去化周期达13.63个月，今年供应住宅用地目标任务800亩，存在一边在积极去化，一边在加大供应量的矛盾，需要形成某种程度上的结合共进。在今后的土地出让供应计划中，结合自身实际适时调整土地供应节奏、供应结构、供应方式，以打造高品质生态宜居楼盘为目标，主推有主题有特色的优质地块，进一步满足群众更高精神文化需求。同时优先做好城市规划、城市创建，完善配套设施建设，明确城市的亮点、未来发展的中心重心，让购房人对城市发展有期待，尤其对计划购入房产的周边配套有期待。对已出让未开发土地，允许依法依规调整土地用途、商住比例、户型结构和功能布局。

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