地块情况说明
富源路地块情况说明
一、基地情况
地块整体建筑面积约52万平米，容积率约为2.13；以洋房及高层为主力产品。
地块位于南明区富源中路，毗邻深林公园，距离传统老城区市中心仅10分钟车程；
周边在售楼盘:青秀麓谷山语均价8000元/㎡，月均去化21套，年去化240套左右；青秀2046均价8500元/㎡，月均去化25套，年去化300套左右；
二、项目劣势
周边为城中村，城市形象及界面较差，现状交通通达性较差
项目整体户型设计较差，赠送率低，准现房呈现后外立面，客户抗性较大
项目目前营销中心功能缺失，整体动线较长，体验感较差
地块现状城市配套匮乏，教育及商业配套缺失，项目附加值较低
三、项目可利用优势
项目整体可售楼面地价交地，毗邻深林公园，洋房处于山地上
四、综合评估
综合项目目前综合质素，项目售价高层预估在6500-7000元/平左右；洋房预估在10000-12000元/平左右。
综合目前地块现状、拆迁难度及道路修建实施情况来看，该地块投资开发存在较大风险。
项目目前情况：毛地净挂，13年拿地，规划地块2号线城市规划发生变化，因规划红线退让，退完后计容面积不变，容积率调成2.1。
正在开发中，项目分三期，一期9亩3栋楼（安置房已交楼），二期198亩（2栋封顶，9月交房；20万方未建，C2C3达到正负零已暂停；山体公园建设中；15万方是空白，其中5万已发包）。银行贷款未归还（一期地下车库和商业融资2.2亿贵州农商行（2022年1月银行同意延期1年半）；二期在建工程交楼2栋融资1.5亿）。总包：中辰投十一局集团，垫资到正负零付部份，封顶付部份，建安2600（含地下室，主体1700-1800左右）。
实际股东一个人，小股东职业经理人（南明区住建局出来的，做过花果园项目）。
合作模式：小股全操盘，或分条线操盘。
中昂品牌输出300万费用。
实际楼面价到3千多（含资金成本）
二期指标
2.1 |
277346.7㎡ |
综合土地款：42149.6万元（有票部份）（无票部份2个亿）（二期综合27.7万方），折合楼面价：2403.9元/㎡（包括：土地款、一级拆迁成本、安置房约6.2亿的建设）
累计资本归集约
股东投入不计算年化。
项目开发85%模拟清算，中昂退出。
1亿收30%股权
注册资金2千万，6百万收30%股权，9400万以债务形式投入到项目公司开发。
销售回款后按50%对股东进行回债。
融资款3.6亿债务。
一期工程款付完了，二期边坡工程款未支付约9000万（2022年有支付，但具体数据不清楚）
二期2栋楼封顶已付约70%（已用销售资金1.04亿左右支付了部份工程款）。
二期C2C32栋正负零，可能已付部份。
高出1800，10亿地价款，配建学校
