商铺调研报告
第1篇：商铺调查报告
武定主干道商铺调查报告为了了解武定主干道商铺的面积，租金，用途。于2011年12月20日至23日对中心街，明惠路，商业街做了如下调查： 调查结果如下：
1、中心街商铺情况：
商铺共158家
商铺面积10—190㎡
商铺年租金1.6万—12万
商铺主经营服装，文体，通讯，百货、电器
中心街商铺优势：
中心街位于县城中心，属于老街道、老商业中心，交通便利，其中以鹿城大厦为主，因此中心街人流集中，且经营种类多。
中心街商铺劣势：
属于老城区，铺面装修较差，经营种类多但是乱。街道窄，停车不方便。
2、明惠路商铺情况：
商铺共105家
商铺面积25—500㎡
商铺年租金2万—9万
商铺主经营装修装饰、娱乐、餐饮
明惠路商铺优势：
近10年内修的街道较宽。因禄劝至武定车站在明惠路中断所以人流量大。明惠路商铺劣势
离县城中心商业区稍远，平时人流较为分散。
3、商业街铺面情况：
商铺共45家
商铺面积45—390㎡
商铺年租金5万—14万
商铺主经营服装、娱乐、餐饮、商业街优势：
属于后期开发商业中心，属商住两用，人流量较大，且消费档次较高。未来发展潜力巨大。
以上调查均以临街商铺租金为主，距临街商铺距离增大的商铺租金呈下降趋
势，如中心街尾至县医院段、中心街至电影院段，租金都稍低，其中在某些地段呈局部上升趋势。如中心街中断、明惠车站附近、商业街临街铺面。属租金明显上升。调查采取多种方式如拨打招租电话求租、访问等，以上多种方法难免导致误差，从而导致商铺租金、面积出现一定的误差，但总体面积租金较为准确。武定县目前在建的几个较大楼盘总体分析内容
狮山大道位于武定县的中心区域，东起中新街，西接狮子山脚，是属于老城区规划改造，总用地面积20万平方米。商业建筑面积65824平方米。项目定位为集商贸、文化、旅游、地产、政务为一体的改造开发项目。其商业业态主要以：旅游、休闲、餐饮、购物、生活配套为主。
荣合金座位于武定县城西北片区，属云南荣合房地产开发公司，开发面积逾13万平方米。项目定位为高端、时尚、现代化和商业化，其业态主要为：购物、休闲、娱乐、百货、办公和生活配套。
本案：罗婺彝寨—武定 标志性建筑群
文化穿过历史的隧道，成为时代的经典，推促民族的繁衍，厚积薄发。彝族文化，风云再起，风土人情，傲然于世。一座重建于彝文化古都（南诏时期彝族罗婺部落遗址）之上，占地290亩，总建筑面积达20万平方米，投资3.7亿元，美化居住环境，提升城市形象的彝族文化景观大盘，即将绽放在罗婺故里——云南楚雄武定。
云南友联房地产开发的罗婺彝寨位于素有“中国西部优秀旅游县城”美誉的武定县城狮子山东麓龙气旺脉，揽胜“西南第一山”雄奇景致，咫尺县城核心商务区，地处武定上风上水之地，贵气卓然，底蕴不凡。西临武康路，东临元武高速公路。昆攀高速公路竣工后，罗婺彝寨得天独厚的区位优势将助推武定成为“新昆明半小时经济圈”中一颗璀璨的明珠。今年年底昆武高速全面通车后，只要45分钟的车程就能从昆明抵达武定。同时，项目发掘和传承了古老的罗婺文明，通过完善的配套设施，构建出一个和谐的城市社区。项目拥有客栈、茶艺、酒吧、民俗文化、特色餐饮、传统手工作坊、剧院、土特产等多种文化、娱乐及餐饮资源。在充分考虑车流、人流、物流的要求之上，通过统一规划、统一设计、统一管理，将项目打造为武定旅游地产的典范之作。
本案项目建议：
罗婺彝寨项目拥有客栈、茶艺、酒吧、民俗文化、特色餐饮、传统手工作坊、剧院、土特产等多种文化、娱乐及餐饮资源，从而根据业态中所需项目的特色店、品牌店中强力
招商，在达到增人脉、扩人气的同时也可以提高项目的商业竞争力，周边楼盘大部分商铺以建成，（据调查，嵘嘉商业广场尚未建成，目前已在预售商铺及住宅），并取得成功，提升了项目周边的商业氛围，提高了人流量，对本项目尚未招租或尚未出售的临街商铺不论对招商或是房价都有着极大的积极作用。
调查员：龚晓钰
调查时间：2011年12月23日
第2篇：商铺店面集中区域党建工作调研报告（优秀）
建立健全商铺店面集中区域党建工作长效机制的对策建议研究
——以阿克苏市为例
毛泽东同志提出要把支部建在连上，这一伟大的创举使得党的凝聚力、战斗力有了空前的提高，党的基层战斗堡垒作用得到极大巩固。今天，我们提出建立健全商铺店面集中区域党建工作长效机制，不仅符合毛泽东同志提出的把支部建在连上这一思想，更是与阿克苏地区区情相结合的重要选择。它将对阿克苏地区基层社会安定团结和长治久安奠定坚实的基础。
为做好建立健全商铺店面集中区域党建工作长效机制的对策建议研究工作。我们组成了专门调研组，先后在阿克苏市相关社区、商铺店面及商铺店面消费者中，采取召开座谈会、问卷调查和走访等形式，开展了为期10天的关于建立健全商铺店面集中区域党建工作长效机制的对策建议调研活动。共深入5个社区，2个商铺管理市场，38个商铺店面；召开座谈会4次共82人；走访35人，其中商铺店面业主15人、员工15人、消费者5人。问卷调查195人。比较清楚地了解到阿克苏市商铺店面集中区域党建工作的现状及存在的问题。
一、建立健全商铺店面集中区域党建工作长效机制的重要性和必须性
（一）建立健全商铺店面集中区域党建工作长效机制，是巩固基层党的执政地位的需要。加强党的执政能力建设，是党的十六大在新世纪新阶段提出的一种新的治党治国方略，体现了我们党对马克思主义理论和实践的新发展，也标志着我们党执政理念的一个新飞跃。商铺店面集中区域党组织是党的最基层组织的重要组成部分，是党的路线方针政策的一线实践者，是地方经济社会发展的推动者。商铺店面集中区域党建工作搞得好与不好，党员素质的高与低，服务水平的优与劣，直接关系到党在基层的执政能力建设。尤其作为阿克苏这一多民族聚居区域、祖国边陲地带和人民素质普遍偏低的区情下，商铺店面集中区域党建党工作长效机制的建立显得十分重要，它关乎党在基层的地位的巩固。
（二）建立健全商铺店面集中区域党建工作长效机制，是商铺店面自身发展的需要。商铺店面作为最小的营利单位，在阿克苏这样一个人口较少，消费不足的地区面临着较大的发展瓶颈，如要有效地突破这个发展瓶颈，必须要有一个组织来引导，这个组织就是党组织，因为党组织能够为商铺店面起到三方面的重要作用：一是为商铺店面集中区域的精神文明建设服务。1924年到1932年美国著名的“霍桑实验”结果发现，生产效率主要取决于员工的士气。员工心理需要的满足是提高产量的基础，满意的员工才是有生产效率的员工，而工作方法和工作条件对提高生产效的意义是第二位的。美国著名经济学家、诺贝尔奖金获得者舒尔茨通过研究也说明，在经济增长中除了物力资源外，还有非
织1个，隶属外地党组织1个。
（二）商铺店面集中区域党建工作的初步实践及主要成效
1、因势利导，调整相应组织设臵。一是调整党建工作领导小组。为进一步加强非公有制经济组织（含商铺店面）、社会组织党的建设，促进非公有制经济组织（含商铺店面）、社会组织党建工作健康发展，阿克苏市于2010年制定并下发了《关于调整充实非公有制经济组织（含商铺店面）、社会组织党建工作领导小组的通知》，调整充实了非公有制经济组织（含商铺店面）、社会组织党建工作领导小组，为商铺店面集中区域及非公有制经济组织党的建设奠定了坚强的领导和组织保障。二是下派党建工作指导员。为加强商铺店面集中区域党的建设，从市直单位及街道党工委等部门选派了100多名党建工作指导员，负责指导商铺店面集中区域及非公企业、社会组织党的建设工作。通过党建工作指导员的作用，其商铺店面集中区域及非公企业党组织的党组织活动、政治核心作用得到有效发挥，党员党章规定的职责得到执行，党的其他方面的工作也基本得到落实。使商铺店面集中区域及非公企业党的建设工作有了较好的发展势头。三是扩大组织覆盖。为壮大支部力量，将商铺店面集中区域党支部的管辖范围逐渐扩大延伸，不仅使支部的管理范围扩大了，还使党员队伍得到了壮大，达到了39名，并将亮明身份党员的组织关系全部接转到相应党支部，规范了组织管理。四是加强党建经费保障。在党支部活动经费上，除了预留的一部分党费外，还积极争取了上级组织下拨党员教育活动专项经费，以保障党组织日常活动的正常开展。五是强化支部领导班子自身建设。在广泛听取党员、经营户意见的基础上，按时选举产生新一届支部委员会，同时注重任命经验丰富、热心党务工作、有较强组织协调能力、在经营户中威信较高的党员干部担任支部书记，带领全体党员积极开展工作，树立典范作用。
2、协调各方，建立工作推进机制。一是建立信息互通机制。坚持与部门信息互通，建立了商铺店面集中区域党支部与工商、卫生、城管等党建指导员下派部门领导小组办公室间的信息反馈互通制度，保证了党建指导员下派部门能全面、及时、准确地掌握商铺店面集中区域的日常经营管理情况。二是建立联络指导机制。积极与相关单位协调，共建联络点，调解纠纷，加强管理。通过共建、联络，着力为经营户服务，为消费者服务。三是建立工作互动机制。联合工商、税务、工会、团委、妇联、统战、服务业管理中心等部门，建立例会制度，定期交流工作，研究和解决问题，联动协调，共同推进商铺店面集中区域党的建设工作。
3、注重教育，提高党员自身素质。一是加强理论学习。根据商铺经营特点，合理选择时间，精心组织党员开展理论学习活动，共同学习了邓小平理论、“三个代表”重要思想、《党章》和十七大精神等知识，不断夯实党员理论功底，提
查显示：认为工商、税务、质监、消防等部门在加强商铺店面集中区域市场管理、帮助开展党组织建设方面很好、作用发挥较好的仅占48%，其它方面则占52%。这说明商铺店面集中区域日常管理主要以居住社区党支部和居委会为主，工商、税务、质监、消防等部门在加强商铺店面集中区域市场管理、帮助开展党组织建设方面作用发挥不够强。并且由于社区事务多，管理人员少，工作无法两头兼顾，管理存在空档。在走访中了解到有决大部分商铺店面接触最多的单位就是税务部门（但工作都很单一，就税收而税收），与其它部门接触很少，有部分商铺店面从业人员根本不知道他们是由那个社区管辖，也不知道管辖他们的社区在那里。
（六）组织管理不力，宣传教育不到位。在调查中了解到，商铺店面集中区域里外的宣传多以商业广告为主，而党建工作的宣传则比较不足，说明相关党组织对商铺店面集中区域党建工作的宣传教育和管理不够。由于教育不及时、管理和宣传不到位，有的党员思想行为较为落后，甚至等同于一般群众；有的党员不知道党的相关政策，错误认为自己在商铺店面工作，工资水平不高，除了缴纳党费等亏已事情之外，没有利于自己的地方，所以不愿亮明身份，宁愿做口袋党员；有的党员只管自己做生意，对他人之事不闻不问，宗旨意识淡漠；有的党员缺少大局观念，一旦个人利益得不到满足，就会做出比一般群众还不如的行为，严重影响党在群众中的威信。有的党员和群众有参加社区或商铺店面集中区域党组织的各项文娱活动的愿望，但由于管理疆化、形式单一，组织不到位、活动不多，使他们的欲望得不到实现；有部分群众想入党但找不到党组织，也不知道如何入党、入党程序是什么。
四、建立健全商铺店面集中区域党建工作长效机制的对策建议
（一）建立健全理论学习和教育长效机制。为提高商铺店面集中区域党员、群众的思想认识，不断增强其综合素质，提高政治敏锐感和鉴别力，要建立健全商铺店面集中区域理论学习和教育长效机制。一要定期组织商铺店面集中区域群众党员学习“三个代表”重要思想和科学发展观，用党的理论武装头脑，指导其科学经营、诚信经营、诚实经营、合法营利。逐步解决部分党员、群众理论素质不高，认识不到位，政治敏锐感和鉴别力不强，先锋模范作用发挥不到位，把自己等同一般群众的现象。二是要按照以人为本和全面发展的理念，在商铺店面集中区域党建工作中突出发展这个第一要务，充分发挥党支部的示范带头作用、党员的表率作用、党支部抓落实的覆盖作用，积极探索建立党员同志率先全面发展和理论学习长效机制。三是商铺店面集中区域党组织要充分认识到思想政治工作的重要性，在教育形式和手段上进行创新，大力开展政治思想教育，使商铺店面集中区域党员始终意识到自己是一个先进的执政党的成员，意识到一个党员对党、国家、人民应尽的义务和应担负的政治责任。要在大、范围不广，使商铺店面集中区域的大多数党员无法知晓。需进一步加大宣传力度，提高其知晓率。三是服务群众是党建工作的立足点，是党的全心全意为人民服务的根本宗旨在城市工作中的具体体现。商铺店面是人员较多的地方，他们要求不断改善各种经营管理条件。为了满足商铺店面业主的需求，要不断完善社会化服务，改善经营环境，为商铺店面提供更优的发展场所，使商铺店面集中区域各族群众更加感觉到党的温暖，感觉到党的全心全意为人民服务的根本宗旨，使商铺店面集中区域各族群众更具向心力、凝聚力；使各业主和员工更加了解党、感激党、依赖党、相信党，从而走向党，加入党组织。
（五）建立“三维”共创商铺店面集中区域党建工作长效机制。一是多样化党建工作形式，依托行业协会建立党组织。作好商铺店面集中区域市场细分，并不断延长行业链条，扩大行业经营，建立行业协会，依托行业协会宣传发展党员、建立党组织。二是将临近社区的商铺店面集中区域党员挂靠社区或与社区建立联合党支部，由社区统一管理、统一组织活动。三是在较大的或离社区较远的商铺店面集中区域倡导自建党组织，并结合实际特点实行自我管理、适时开展组织活动，杜绝口袋党员现象的继续发生。
（六）加大思想引导工作，建立健全政策宣传机制。 针对部分商铺店面业主对党的政策了解不透，担心建立党组织会影响生产、增加开支等顾虑，坚持把提高商铺店面思想认识作为推进商铺店面集中区域党组织组建工作的突破口。一是领导带头做好思想工作。市委基层办、各党建工作指导员及相关社区领导，要定期深入商铺店面开展调研，与业主进行面对面的沟通交流，反复宣传党员的先进性和建立党组织的意义和作用，帮助他们提高组建党组织的思想认识。二是典型带动消除思想顾虑。注重用事实说话，用典型带动，对已成立多年的党支部在发挥党员模范作用上的优势进行大力宣传，使商铺店面业主从中看到加入党组织、亮明党员身份、组建党组织给企业带来的实实在在的“好处”。通过现有支部成员中的商铺店面业主等的现身说法，使其他商铺店面业主对建立党组织打消思想顾虑。同时，注重把思想政治素质好、做出突出贡献的优秀商铺店面业主选为人大代表、政协委员，对积极申请入党的经过长期考察吸收入党，不断提升商铺店面业主对商铺店面集中区域党建工作的支持力度。三是广泛宣传增强认同感。通过开辟宣传专栏，在商铺店面开展党建活动等形式，多方位宣传在商铺店面集中区域开展党建工作的重要性和必要性，增强商铺店面的认同感。
（七）进一步建立健全党内关怀帮扶长效机制。要始终把“抓党建、带队伍、促发展”作为商铺店面集中区域党的中心工作，在制度建设上积极探索更为科学化、人性化的管理模式，制定相关制度，进一步建立健全商铺店面集中区域党内关怀帮扶长效机制。以下几种制度可供参考：
第3篇：中国商铺用户微信运营调研报告(重要)
艾媒数据：2014年中国商铺用户微信运营
调研报告（重要）
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契约导读：本报告由艾媒咨询调查发布，通过对行业专家、中小商家、微信第三方营销机构等进行深度访谈，了解相关行业主要情况，获得相应需要的数据并进行分析解读，是世上第一个关于商铺用户微信运营的调研报告，对商铺用户未来的微信运营具有极其重要的指导性意义： 概念定义
微信公众平台：企业/商家的营销推广与CRM平台
2013年8月5日，微信公众平台进一步升级，分为订阅号不朋务号两种朋务类型。服务号旨在给企业和组织提供业务朋务不用户管理能力；订阅号旨在为媒体和个人提供一种新的信息传播方式，构建不读者之间更好的沟通不管理模式。微信第三方服务商
微信第三方朋务商串联起了微信官方不企业宠户，协劣商家搭建微信站点、运营公众号。据腾讯官方估计，当前国内基于微信的第三方朋务商约2000家。当前，微信第三方朋务商市场“很热却很杂乱”。中小商家 此次调研的主要中小商家特指经营资金投入在50万元以下，员工人数丌超过50人，从事不普通消费者日常生活密切相关的朋务性戒生活零售类行业的商家，丌涉及批収这一销售方式。调研对象行业特性与分布比例
本次调研涉及的主要行业是与普通消费者日常生活密切相关的服务业或生活类零售业，具体包括：服装零售、花店、摄影影楼、母婴早教、教育培训、餐饮、美容化妆、生鲜配送与生活服务等。参与此次调研的中小商家，服装与餐饮类占据较大比重，分别占比16.1%、15.1%。
艾媒咨询分析认为，此次调研涉及行业提供的商品或服务具有消费者购买频次高、重复消费多的特点。中小商家经营资金投入与员工数量分布
艾媒咨询(iiMedia Research)调研数据显示，参与本次调研的中小商家，经营资金投入在10—50万的比例高达53.2%，26.7%的中小商家资金投入在5—10万之间。调研数据同时显示，29.1%的商家员工人数在10—20人之间，以个人或家庭方式经营的占比29.5%。
中小商家除微信外的经营与传播渠道
艾媒咨询(iiMedia Research)调研数据显示，已开展微信运营的中小商家中，实体店是最主要的经营平台，占比高达64.9%;41.5%的中小商家会借助淘宝等电商平台;尝试以微博进行经营与传播的商家占比37.8%。
艾媒咨询分析认为，中小商家的经营传播平台并不单一。许多中小商家会考虑通过多种平台进行经营，部分经营者通过早期微博运营已为其带来相当的口碑与人气。中小商家在选择经营平台时，要结合自身实际确定重点运营方式，避免盲目跟风。
中小商家对微信运营未来发展的预期
艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示，45.7%的中小商家表示看好微信运营，39.1%的受访者持观望态度，仅有15.2%的受访商家表示不看好微信运营。至于未来是否开展微信运营，53.5%的受访者有意继续开展微信运营，完全不考虑微信运营的商家仅占6.2%。
艾媒咨询分析认为，微信运营在中小商家群体中现处于摸索、试行阶段，许多商家对微信运营有较浓厚的兴趣，但缺乏具体运营的合理规划，盲目性极强，中小商家O2O的理念与实践尚待提升。中小商家微信运营目的艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示，中小商家开展微信运营的首要目标是“吸引与保留客户”，占比高达57.4%;44.7%的中小商家希望通过微信平台“发布最新商品与优惠政策”;通过微信打造品牌特色，实现有效的差异化经营这一目标的中小商家占比47.4%。
艾媒咨询分析认为，现阶段中小商家微信运营的主要诉求是在维系原有客户的基础上塑造口碑，以吸引更多关注用户，进而增加实际成交量。但在实际运营过程中，能否达到预期效果取决于多种因素的影响。中小商家考核微信运营成效的指标
艾媒咨询(iiMedia Research)调研数据显示，55.7%的中小商家以“实际成交量”作为微信运营成效的首要考核指标，44.7%的受访者表示“订阅用户”的数量是重要指标。调研结果显示，微信的客户管理功能开始受到部分中小商家的重视。
艾媒咨询分析认为，多数中小商家对微信运营提振实际业务的期待较高，易导致前期微信运营思路的偏差，在具体实际操作中需要更加理性。使用私人微信朋友圈运营的原因
艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示，“客户资源在私人微信朋友圈”是中小商家使用私人微信运营的首要原因，占比31.8%。调研结果同时显示，在“微信朋友圈已能满足业务需求”的情况下，“人力与资金”是中小商家开设微信公众平台的重要瓶颈，占比37.5%。
艾媒咨询分析认为，部分中小商家因客户资源已相对稳定，业务拓展主要来自线下经营，并不过分倚重网络资源，且鉴于经营时间、人力等限制，更倾向于将微信作为便利的客户沟通工具。微信运营的人力资金投入
艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示,当前中小商家借力第三方朋务商运营虽占据一定比例,占比14.3%,但更倾向于倚重自身资源;57.2%运营私人微信的商家每天使用微信的旪间不超过3小旪。
艾媒咨询分析认为,当前大部分中小商家的微信运营尚属于试水、摸索阶段。在此阶段,有一定运营资本的经营者会谋求与微信第三方服务商的合作及技术支持。
增加私人微信粉丝数量的方式
艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示，六成的中小商家会以“微信朋友转发微信”的方式扩大传播面;线下实体经营时，近四成的中小商家会主动引导客户加微信;“适时采取优惠政策”这一方式仅占比36%。
艾媒咨询分析认为，现阶段，利用原有的人脉与客户资源是中小商家通过私人微信增加客户的主要方式。
增加微信公众平台关注用户数量的方式
艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示，“宣传推广材料”作为中小商家采用方式的占比高达64.3%，62.0%的中小商家采取了“优惠政策”这一方式吸引关注用户。
中小商家在“挖掘原有客户资源”的基础上，更倾向于选择线下传播、优惠政策等方式吸引关注用户。调研结果显示，中小商家经过一段时间的运营摸索后，简单的“优惠政策吸引”方式不再盲目采用。微信运营的推送内容类型
艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示，多数中小商家以微信作为“最新商品或优惠”的重要发布平台，这一方式在微信公众平台与私人微信账号的占比分别为85.7%与69.2%。“分享咨询阅读”与“普及行业知识”也是中小商家采用的普遍方式。
艾媒咨询分析认为，当前用户关注微信公众平台的热潮已退，过于同质化的推送内容会导致关注用户的“审美疲劳”。中小商家应根自身经营状况与用户需求有针对性的推送内容。而对于较有经营特色的商家，“原创美文”这一方式更有利于打造自我风格。
私人微信朋友圈的运营方式
艾媒咨询(iiMedia Research)调研数据显示，57.1%的中小商家会借助私人微信平台发布商品信息;“及时回复客户问题与评论”的中小商家占比高达52.4%，私人微信运营具有商家与客户间互动性强的优势;因微信强大的即时通讯功能，47.6%的中小商家会借此平台商定商品价格或服务细则。
艾媒咨询分析认为，微信作为一款熟人社交工具，过多的硬性营销会在一定程度影响用户体验。鉴于大部分运营私人微信的中小商家，其客户资源主要来自原有客户积累与线下经营，将微信作为维系客户的重要工具反而更为合适。微信公众平台的运营方式
艾媒咨询(iiMedia Research)调研数据显示，打造品牌主页最受中小商家青睐，占比高达55.3%。50.7%的中小商家采取了“关键词推送消息”来实现客服功能。“微信会员卡”这一长效客户管理方式，受访中小商家的使用率亦有47.0%。艾媒咨询分析认为，经过一段时间的尝试与摸索，中小商家经营者对微信公众平台的运营逐步回归到社交交流这一基本属性，开始重视客户的长期互动与有效管理。
微信关注用户数量的变化情况
艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示，高达50.7%的中小商家认为微信关注用户的增长主要来自于线下的实体经营;24.2%的中小商家仍倚重原有的客户积累;微信关注用户数主要来自线上推广运营的中小商家仅占比25.1%。
艾媒咨询分析认为，当前中小商家线下实体经营与原有客户的维护是维系、增加微信关注用户的主要渠道。因而，对于大多数中小商家而言，微信运营的着重点在于维系客户关系、提升服务体验，以此带来的良好口碑或更有效实现微信的推广运营。
中小商家对微信运营成效的评价
艾媒咨询(iiMedia Research)调研数据显示，55.3%的中小商家已较为务实，认为微信运营“需最大结合实际业务”。对于中小商家而言，微信关注用户的维护与管理一定程度上仍需借助传统的客服方式，微信的线下衔接存在一定难度，但在展示品牌形象与开拓线上销售渠道方面，微信运营取得了一定成效。中小商家微信运营的困惑与瓶颈
艾媒咨询(iiMedia Research)调研数据显示，“人力资金投入大、技术要求高”是中小商家微信运营的首要瓶颈，占比39.5%;36.8%的中小商家认为微信“关注用户的转化率低”，提升实际业务量有限;26.3%的受访者认为“难以推送优质内容”。
艾媒咨询分析认为，中小商家因时间、人力、资金有限等因素，一定程度上会造成微信运营投入的相对不足，在运营层面上，如何使用微信公众平台的各项功能并给予准确定位，如何将微信与自身经营、服务特色有力结合等问题都令中小商家感到困惑。
中小商家希望获得的服务与支持
艾媒咨询(iiMedia Research)调研数据显示，中小商家最迫切希望获得更多的推广渠道，占比达到54.5%。同时，43.5%的中小商家希望能在运营思路方面提供指导，“后台技术支持”也为40.9%的受访商家所需。核心观点 中小商家开展微信运营的首要目标是“吸引与保留用户”,占比高达57.4%;44.7%的中小商家希望通过微信平台“发布最新商品与优惠政策”;通过微信打造品牌特色,实现有效的差异化经营这一目标的中小商家占比47.4%。55.7%的中小商家以“实际成交量”作为微信运营成效的首要考核指标,44.7%的调访者表示“订阅用户”的数量是重要指标。调研结果显示,微信的用户管理功能开始受到部分中小商家的重视。
“客户资源在私人微信朊友圈”是中小商家使用私人微信运营的首要原因,占比31.8%。调研结果同时显示,在“微信朋友圈已能满足业务需求”的情况下,“人力与资金”是中小商家开设微信公众平台的重要瓶颈,占比37.5%。
艾媒咨询(iiMedia Research)数据显示,“宣传推广材料”作为中小商家的采用方式,占比高达64.3%;62%的中小商家会采取了“优惠政策”这一方式吸引关注用户。
多数中小商家以微信作为“最新商品戒优惠”的重要发布平台,这一方式在微信公众平台与私人微信账号的占比分别为85.7%不69.2%。“分享咨询阅读”不“普及行业知识”也是中小商家普遍采用的方式。
57.1%的中小商家会借助私人微信平台发布商品信息;“及时回复客户问题与评论”的中小商家占比高达52.4%,私人微信运营具有商家与客户间互动性强的优势;因微信强大的即旪通讯功能, 47.6%的中小商家会借此平台商定商品价格或服务细则。
经过一段时间的尝试与摸索,中小商家经营者对微信公众平台的运营逐步回归到社交交流这一基本属性,开始重视客户的长期互动与有效管理。
中小商家微信关注用户的增长主要来自于线下的实体经营,占比高达50.7%,其次为原有的客户积累,占比24.2%,而微信线上的推广经营的成效不大,仅占比25.1%。
对于中小商家而言,微信关注用户的维护不管理一定程度上仍需借助传统的客服方式,微信的线下衔接存在一定难度,但在展示品牉形象与开拓线上销售渠道方面,微信运营取得了一定成效。
“人力资金投入大、技术要求高”是中小商家微信运营的首要瓶颈,占比39.5%;36.8%的中小商家认为“关注用户的转化率低”,提升实际业务量有限;26.3%的受访者认为推送优质内容较有难度。分析点评
艾媒咨询分析认为,虽然各类企业对微信营销给予了较高期望,纷纷开展或筹备进行微信营销,但对于绝大多数的中小商家而言,微信并不是是拓展客户资源的最有效工具。
中小商家微信用户资源主要来自原有的客户积累与线下经营,微信平台更适合作为长效的客户管理工具而非单纯的营销工具。
中小商家微信运营较难取得成效,究其原因包括:微信运营的定位错误,没有根据自身实际确定微信运营的重点不方式;资源投入有限,微信运营不管理缺乏持续性不有效性;微信关注用户人数相对不足,缺乏合理的推广手段;自身经营不过硬,欠缺技术不运营人才。
微信运营并不适合所有类型的中小商家,更适合于已拥有一定品牉口碑和消费群体、或经营创意性产品的商家。
微信运营的同质化程度较高,用户关注微信公众账号的新鲜期已过,中小商家需投入一定的人力与资金,并能够结合自身经营状况正确制定微信运营的重点不思路。
第4篇：长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)(精)
长春商业地产调研报告(商铺和写字楼部分
一、概述
1、宏观环境调研
2004年末,全市户籍总人口为 724万人。其中,市区人口 315万人,四县(市 人口 409万人, 自然增长率为 4.17‰。2004年居民消费价格总指数为 104.1%,比上年上升 4.1%。城市恩格尔系数为 39.5%,村镇恩格尔系数 47.6%。
长春属于中型欠发达城市, 在吉林省具有绝对的领导性优势, 成为吉林省的 核心。
长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长, 这里不赘述, 主要看看长春 房地产投资方面的统计。
1998年到 2004年房产投资总额
长春市房地产行业起步较晚, 从九十年代末期才正式起步, 但发展速度较快, 作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验, 新的产品理念形成较 快, 本地开发企业迅速成长, 加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景, 从 整体上带动了整个房地产产业的发展,房地产投资始终保持 20%左右的稳步增 长。
长春三产分析
2005年 1-9月长春全年实现地区生产总值 1040.2元, 比上年同期增长 3.9%。其中,第一产业增加值 60.7亿元,比上年增长 6.3%;第二产业增加值 470.2亿 元,下降 1.4%;第三产业增加值 509.3亿元,增长 9.2%。三次产业比重分别为
5.8%:45.2%:48.9%。由以上数据可以看出,长春市 2005年 1-9月中产业比重 出现较大调整。第一产业生产总值仍持续稳步增长状况, 第二产业呈现负增长态 势,第二产业下降的主要原因是占工业总产值 70%以上的汽车工业因成本上升, 销量下降出现生产经营困难。汽车工业产值同比下降 18.2%。第三产业增幅较大。其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅,但增量及速度放缓。
三产分析 单位 :亿元
作为长春市支柱产业的汽车工业在 2005年出现了负增长,这在近几年还是 头一次出现, 原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致, 它的效益变化 将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力, 这是一个不容忽视的问题。但 同时我们也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业, 在宏观调控最为 严格的 2005年依旧表现出强劲的增长态势。
沈阳市与长春市同属于东北老工业城市,沈阳市的房地行业起步要早于长 春,现在发展的阶段要优于长春,所以我们把这两个城市进行对比相信对 2006年长春市房地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。
从上两表中可以看出房地产业的发展直接带动了长春市第三产业的发展, 正 逐步成为城市的支柱产业大量资本向产业内流动, 同时自身的发展也带动了相关 行业如建材,装修等行业的迅速发展,提供了更多的就业机会。
借鉴沈阳市的发展路径可以看出长春市的房地产行业在整个国民经济中的 比例尚处于成长期,行业发展前景看好,距离国际惯例的 10%尚有较大的差距, 所以长春市房地产行业的发展空间还是比较大的。
除遇到重大政治因素外, 长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆 转。
目前, 城市人均住房建筑面积 23.9平方米, 略低于全国 24.97平米的平均水平, 所以
从这个角度看长春市房地产业的上升空间还是比较广阔的。
2、房地产需求供给调研
2.1、供给情况,市场调整后逐渐趋向稳步攀升状态
2001年、2002年是长春市房屋竣工量较高的两年,原因是在此期间有许多 外埠开发商进驻长春与本地开发企业共同营造了迅速放量的卖方市场, 总体竣工 量急速上升, 这与长春市场真实需求的增长相对过缓形成了鲜明的对比, 由此长 春房地产市场进入了阶段性供过于求的高发展误区, 2003年是长春市房地产行 业的调整年, 各主要开发企业都调整了自己的产品线与开发进度, 整体竣工量缩 水 30%, 给市场以足够的时间消化前三年的空置产品, 2004年长春市房地产行业 重新进入上升空间
供给量平稳上扬, 保持了与市场需求的合理配比, 整个产业市 场开始步入稳步发展阶段。
2.2、需求情况,持续上涨
长春市房地产市场自 90年代末正式启动至今消费市场经历的由产生到逐步 成熟的过程, 从单一的追求面积上的宽裕逐渐向物业品质综合考虑靠拢, 需求量 也在不断放量随着城市经济环境的不断提升, 仅 2001年到 2004年期间, 长春商 品房交易实现了从 115万平米到 288万平米的跨越, 总体增长量翻了 2.5倍, 长 春市房地产市场渐行渐稳。
2.3、价格上扬,步履稳健
长春市房价的波动较小,基本呈上涨趋势,分析其原因: 一是市区土地的稀缺性促进房价上涨。近几年, 越来越多的外埠开发商到本 地投资, 且长春市本地开发商也不甘示弱, 纷纷在长春土地价格未全面抬头时进 行圈地, 大量增加了长春市房地产开发总面积, 导致长春土地日渐稀缺, 房地产 开发成本上升了,必然拉动房价上涨。
二是区域内知名品牌地产带动周边小地产房价上调, 以长春市净月区富奥花 园为例, 2002年其 A 区推盘时对外销售均价仅为 1200元 /平方米,而经过三年 多的时间, 富奥花园 D 区在售价格已经翻了一翻, 达到 2500元 /平方米, 这无不 与其相临的中海水岸春城的高房价带动有关, 2003年中海水岩春城开盘销售价 格为 1850元 /平米,截止到现在,中海水岸春城价格已达到 2800元以上,可见 该区域内房价上涨的速度和幅度之高。房价涨幅速度为何称之为步履稳健, 这一 点不难理解, 由于长春市的中低档楼盘体量较大, 因此整体抑制了商品房的涨幅 速度。
2.4、供求逐渐趋于平衡
经过 0
1、02年的过量开发,许多开发已清楚认识到市场需求与供给关系, 2003年长春市场的开发量与需求量已基本持平。截止到 2002年长春商品房空置
面积为 264.3万平,是历史空置最高点,空置量远远大于销售量,而 2003年是 销售与空置基本吻合的一年,到 2004年销量已大于竣工量和空置量,依据长春 市统计局的统计数字截止到 2005年 1-9月份已销售商品房 115万平米高于 2004年同时期 13.6的百分点, 市场竣工量 2005年 1-9月份略低于 2004年同期水平, 空置率进一步下降,整体房地产市场供求关系逐步调整到平衡状态。
2.5、保障性住房为长春房地产市场带来了严重的负面效应
长春市作为东北主要的老工业基地,由于其自身的经济条件与政治环境的影 响在房地产行业保障性住房是一道特殊的风景线, 在房地产市场起到了举足轻重 的作用。
按国际惯例各国政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指经济适 用房、集资建房、合作建房这类房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其 价格必然低于商品房必然对商品房是一个冲击。保障性住房得到政府的一些特惠 政策其价格必然低于商品房这对长春商品房开发商的冲击和压力都非常大。
长春市保障型住房的比例已经连续三年超过了 30%, 这远远高于世界平均的 20%水平,对长春市的房地产市场造成了巨大的冲击,整体市场的发展受到了严 重的制约, 2004年始长春市政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的 危机,各职能部门从用地政策、规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性。但即使政策停止保障型住房对长春房地产市场也会有两年左右的滞后期, 长春市 房价肯定会受到影响。
3、整体分析
长春作为吉林省会城市及老牌的工业城市,房地产还处于发展的初期阶段,近几年发展较快, 但受限于旧城区内可开发面积不多, 拆迁成本大, 整体开发量 一直不大,目前整体已呈现发展速度放缓甚至有小幅回落。
住宅方面整体正常,价格、开发量和成交量均稳步上涨。
商务楼(写字楼方面,环境可谓恶劣,明显表现为租金极低,空置巨大, 销售价格在 05年有较大提升,基本有价无市。后面会详细论及。
商业用房方面, 得利于长春商业发展态势很好, 商业用房的开发和销售较为 正常, 整体价格趋涨。不过长春商业地产的营销成熟度大大提前于住宅与写字楼, 各种炒作手法盛行。
二、业态调研
1、写字楼调研
长春市地处东北平原腹地, 三产发展滞后, 市民创业意识极差, 写字楼虽一 直作为政府所倡导的开发重点, 希望能吸引外地金融、商业、文化等企业进驻办 公, 实现楼宇经济, 但效果一直不理想, 并且从目前来看, 让看不到好转的趋势。!长春的办公用房主要集中在三个区域:以人民广场为轴心的区域、解放大道 周边的区域、火车站周围区域。作为项目调研的需要, 我们对红旗商圈的写字楼 也作为重点分析。
以人民广场为中心,西安大路沿线的早期商务办公区域写字楼调研:
分 析 :, 此区域有较完善的商务办公氛围,地处市中心商业发达,以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区;人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此;香格里拉饭 店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立;长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边;儿童公园、牡丹园近在眼前;市内超过一半的公交线路在此始发或经过,符合城市 CBD 存在的基础;拥有如此多的商业和政府部门,交通便利,符合城市 CBD 发展所需的各方面配套行 业,极尽地利之势,顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心,成 为办公人士最理想的工作区域之一;随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高,此区域的一 些写字楼客流出现了外流迹象,渐渐失去了写字楼选址的首选地位;
2004年下半年,朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策,全力促进 该区域写字杰出市场的全面升级,恢复该区域的写字楼经济;2005年 10月龙嘉新机场的投入使用,使得西安大路作为原有机场必经道路的商务 优势彻底丧失,城市其他区域经济文化副中心的不断确立,本区域的写字楼主体地 位受到挑战。
解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间,该区域调研:
分 析: 市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街,吉林省政府的政 务中心已入住中吉大厦,对于解放大路沿线的发展有了较大促进。但与传统商业 中心相比存在较大差距。整个地区性商业氛围还没有形成,缺少大的金融单位进 驻;不具备良好的商业前景预期;沿线的规划配套设施还没有完全到位,影响更 多的商家进驻;
写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好,首付多和较短的还款期限,使中长 期投资者压力增大,减少了对此类项目的投入。而中小企业对于办公场所的需求 则以租赁为主,购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大;从产品利用率上来看,写字楼因为配套设施的完善,普遍公用面积较大,致使实 际利用面积降低;同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对 手。
火车站前商圈,催生便捷交通的新生商务空间。
分 析: ⏹此区域临近火车站和公路客运中心,与外地区交通联系便利, 吸引了大部分以手 机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意;⏹长江路电脑科技开发区的设立,使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件,对 于中小写字楼的市场起到了一定促进作用;
⏹总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动,使站前区域的 商住楼投资成为投资热点区域,受到中小写字楼投资者的青睐;⏹此区域纯写字楼项目供应较少,大部分以商住楼形式进入市场,成为站前写字楼 市场的主流。
红旗商圈商务办公氛围不成熟, 可以找到的写字楼只有时代百货上面的时代 大厦写字楼项目。
时代大厦位于长春市红旗街与工农大路交汇处, 与欧亚商都相对, 投资商为 吉林省时代集团。项目高 24层,其中 1-7层裙楼为时代服饰广场,已开业经营。8-24层为高级商务写字间,写字间规划面积为 90平方米-140平方米。楼前、楼后有 5000平方米休闲广场, 可用于停车。大厦结构为全框架钢筋混凝土结构, 空间可任意分隔,空调为美国灵顿大型中央空调。4部OTIS电梯, 2部消防 楼梯。
项目周边环境:时代大厦周边配套设施齐全, 是长春市区的新中心, 周边有 欧亚商都, 省医院、中医学院、建工学院、南胡公园、长白山宾馆、吉林电视台、长春电影城、西解放立交桥、省图书馆等。项目交通情况:红旗街是长春市除火 车站、人民广场外的第三个交通中转地带, 20多条公交线路汇集于此。
该楼盘 01年底开始销售, 开盘价为 4100元左右, 初期基本销售不动, 开发 商炒作过 1-5年回租计划。据开发商宣传称,以 100平方米的写字间为例,可以 一次性将这套写字间回租给开发商(当然要比市场价格低一些 , 每月可收租金 大概在 3000元左右,但最终未落实。
该楼盘实现销售具体比例不详,但估计不高于 60%,目前对外公布租金为 1.4元 /日 /平方米, 40%空置,最容易租出的为 50平方米以下户型, 100平米以 上户型多数空置, 主要入驻企业中, 相当部分是将该物业作为营业用途的美容美 体、旅游咨询等小公司,纯办公用途不强。
分析
从产品形式上看:纯写字楼销售较好的项目, 除地段优势明显外, 周边都有 完善的功能配套存在, 自身服务性设施齐全。但销售速度明显低于其他地产产品;从经营形势上看:现有写字楼中都是在开盘时出售, 后因各种原因, 主要是 销售不畅等, 转而以租赁的形势进行经营的。此类楼盘有:国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等;这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁, 可见长春市的产权写字间市场容量不大;从客户构成看:已售客户中有超过 60%的用户是以自用为主,投资客较少。投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值, 而投资客关心的无 非是他的投资能否顺利回收。地段、环境、配套、回收资本的年限等都是投资客 的考量重点,其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的原因;从市场构成看:随着【亚泰·鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸 城】 等项目的面世, 无论从地段还是周边配套与写字楼相比都存在一定优势, 而 长春地区商住楼的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的 面积控制,还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的混淆, 是长春写字楼市场持续低迷的重要原因;从销售手段看:长春地产营销的手法还是比较成熟先进的, 写字楼中已经开 始频繁使用带租约销售的形式,比如【亚泰·鼎盛国际】 ,采用两年租约,年返 10%的方式销售,该楼地段、配套、档次等均属上乘,销售模式也属先进,并且 现在已经为现房销售了,但从去年 10月开盘至今,销售出去 50%左右,不算理 想。
从潜在客源看:长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期, 也是人 们进行投资与否的关键。国家对房地产产品的宏观调控不会短时间过去, 人民币 升值等对投资领域的消极影响还将持续一段时间, 所以持币观望的投资者和自用 客源逐步退出市场,择机购入。
从区域经济影响力看:由于长春所在区域的地缘影响力不够, 无法获得跨省 级的区域管辖能力, 被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。故东北三省的区 域性
经营组织选择长春作为驻地办事处的较少, 本地经销商考虑辐射地区的可操 作性, 也都在外地设常驻机构以满足自身发展。这些因素都制约了长春写字楼市 场的进一步发展,是近年该类项目发展缓慢的重要原因。
租金上,除香格里拉外,长春市现有写字间的租金较低,最好的国联不到 3元 /日 /平方米。而在建的写字间均以出售为主,租金未定。各写字楼空置严重。
在售价方面,以光明大厦、中山花园为代表的新一代写字间已突破 6000元 /平方米大关,但实际销售并不乐观,销售不到三成。
在付款方式上,由于时代大厦推出了 7成 30年按揭贷款,对销售有一定带 动作用;而 21世纪推出的分期付款也取得了较好成绩。
2、商铺调研
整体来说, 长春商业比较发达, 商贸产生的利税成为长春出汽车产业外的主 要来源之一。
几个主要核心商圈内的主要商业单体经营情况较好,这些物业以持有为主。销售的商铺以小区底商为主,单价是住宅的 1.5倍到 2倍左右,在销的大型商场 并不多见,并且多处于火车站商圈(没落商圈,经营困难 ,采用反租形式,销 售单价相对非常高,销售情况均不算顺利。
三、区域调研
朝阳区是长春的商业、文化中心, 区内商业主要分布于四个主要区域, 分别 是重庆路商圈、站前商圈、红旗路商圈、桂林路商圈,四个区域各具特色。
1、重庆路商业中心
比邻长春城市核心-人民广场,以人民大街、永安街、北安路、西安大路所 围成的区域,以及重庆路两侧。
这里是长春的商务中心和高尚消费集中区, 集中了卓展时代广场、百盛购物 广场、万达购物广场、亚泰富苑购物中心等长春高档购物中心, 集中了香格里拉、卓展广场、中银大厦等长春高尚写字楼(酒店 ,集中了食间隧道等大型餐饮广 场, 是覆盖整个长春的具有购物、商务、文化娱乐、观光、休闲的典型商业中心。
2、站前商业中心
由站前商业东区和站前商业西区组成。东区位于宽城区, 人民大街以东, 是 火车站前东侧长白路、亚泰大街、珠江路,以及人民大街所围成的区域。西区位 于宽城区, 人民大街以西, 是火车站前辽宁路、杭州路、汉口大街所围成的区域。该区域历史上是长春最繁华的区块, 各种商品聚集, 人流密度大, 但近些年 正走向衰落,突出地表现是:物业陈旧(长春旧城改造最大的区域 ,环境差、商业布局凌乱,商业消费层次低。
政府试图重新塑造该区域的商业,通过专业服务(比如说 IT 卖场 ,高层次 的大众服务商业(比如说沃尔玛等渠道,但收效不大。我们认为该区域的发展 前景是适量的大众消费(满足周边大量的低收入居住群 ,重点发展批发市场。
一个比较有趣的现象是, 与青岛正衰败的传统商业中心中山路类似, 长春的 主要产权式商铺销售项目主要出现在该区域, 代表性的项目是金座购物休闲广场 和中韩友谊大厦, 定价很高, 体量很大, 商业经营前景不明, 销售情况不算理想, 投资前景更是迷茫。
3、红旗街商业中心
以工农大路和红旗街交会处为中心的区域, 包括和光路、富锦路以及工农大 路和红旗街的部分路段。
工农大路以前实际上是长春的医疗中心, 大小医院比邻。随着欧亚商都的经 营良好和辐射力, 亚细亚、时代购物等的设立、以及沿富锦路密集分布的小型餐 饮、购物专卖、酒吧等,逐渐形成该区块的商业中心。该区块的优势在于由于比 邻大小南湖,属于长春的高尚居住区,该区块聚集了大部分的高收入人群。该区块的消费以中档为重要特征, 除满足本区块人口消费外, 还能吸引其他 区块的中档消费需求客户。
位于欧亚商都
6、7、8楼的数码城是目前覆盖整个长春的数码消费中心, 随 着长江路科技城的经营,客户也在逐渐被分流(长江科技城的生意逐渐好转 , 但买电脑到欧亚的意识在长春消费者中的印象比较深刻, 随着百脑汇的开业, 这 一点会逐渐被强化。
该区块的商业网点租金分布比较凌乱, 最高的出现在亚细亚、欧亚相对的街 左右两侧和红旗街与富锦路交汇处, 部分小门面租金高达 30元 /日 /平方米使用面 积,稍微偏一些的地方租金则很低,不足 5元 /日 /平方米使用面积。
该区块目前的商业就大大的集中在欧亚、亚细亚之间, 时代的人明显少, 总 体来讲,红旗街(窄的商业氛围比工农大路(宽的商业氛围好,到百脑汇及 我们所看中项
目所处的地段已处于人流明显减少的区域(百脑汇和省医院中间的 公交点分流了相当一部分人流
4、桂林路商业中心——年轻人的时尚与潮流
是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合围的区域,以同志街和桂林路交 会处为中心。与红旗商圈距离不远。
该区域是的商业以沿街网点为主, 是年轻人的主要购物场所,近期刚开出一 家梅龙镇购物广场,生意一般。
四、针对性物业调研
1、兴恒 -农贸市场 产权式商铺销售
地址:重庆路、重庆胡同、崇智街交会中心的住宅地下负一层 开发商:兴恒集团
业态:农改超,集合了菜市、超市、小吃为一体
销售单价:以铺位的位置和功能为定价标准,算到使用面积, 3~8万 /平方 销售模式:产权式分割。大多已经出租,近期开业,但租金较低,根据销售提供 的数据测算在 6%左右的收益,不固定。租赁合同一年一签,不提供风险保障, 税费自理,销售人员鼓励逃税。
销售情况:整体需要出售的部分约 70%, 分两期出售,现在出售的是一期,已出 售了一部分,但整体的出售比例很小。
项目点评:一个跨掉的农贸市场, 进行翻新改造。在地下, 重新装修的水平很差, 地面部分重做,顶部不变,已经破旧。单价高,已经达或超过到长春市商业核心 区门面房的价格。不保证投资收益,投资风险比较大,但也实现了部分销售。
2、金座休闲广场 产权式商铺销售
开发商:长春金座房地产开发有限公司 商业管理:长春金座购物广场有限公司 项目东西长度(珠江路 :70米左右 项目南北长度(人民大街 :100米左右
总建筑面积:150000平方米。写字楼面积:9万平方米左右。商场面积:6万平方米左右。
结构:全框架结构
业态:1-6层为百货(目前处于招商中,进度缓慢 , 7层至 33层为五星级写字 楼和四星级酒店
销售单价: 一层均价:22000元左右 二层均价:15000元左右 三层均价:12000元左右 四层:不售,自营 五层:不售,自营 六层:不售,自营
销售模式:十年返租,年 10%回报
销售情况:据称销售达 80%左右(1楼, 3楼 ,但现实中询问时,很多好位置都 可以选择。
项目点评:该项目地段不能说很适合经营高档百货和商务楼, 站前商圈以中低档 商业为主, 消费群以低档消费群为主, 因此该项目的商业经营前景并不理想。该 项目推广、营销力度非常大,长春人基本都知道该项目。
3、中韩友谊大厦 拟产权式商铺销售,后中止 地址:辽宁路 5号,火车站旁 开发商:长春中韩友谊会馆有限公司
业态:尚未明确,原定为第一街百货,现对外不明确,估计是百货业态 项目介绍: 建筑规模:27121.58平方米 占地面积:6000平方米
层数规划:地下一层(直接与长春火车站出口相同 ,地上 20层, 写字楼部分:写字楼为塔式结构, 6楼以上为写字楼, 从 43.90-143.43平方, 单价:4100-5100元 /㎡,主力户型在 43-60㎡,没有返租,预计租金为 1元 /㎡ /天。销售情况不佳。
销售单价:原定为一楼 30000元销售单价,后对外宣称不销售 销售模式:原定为 5年固定回报,年返 10% 销售情况:初期尝试接待过客户,后因客户量太少,现停止销售。
项目点评:该项目已接近现房,但目前商业、写字楼部分都基本滞压在手上,商 业现已被迫停止销售,写字楼部分仍在对外销售,不过销售缓慢。
4、世纪鸿源大厦 市区核心的住宅、商业、写字楼综合项目
地址:西安大道 8号,大连万达购物广场正对面
开发商:金鹤房地产开发公司(政府关系良好,专为政府造办公大楼
业态:地下 1-6层为商场(拟经营女人主体高档百货 , 7至 30层 2/3为酒店式 公寓, 1/3为写字楼;酒店式公寓为住宅产权,但只有 50年(有预售证 销售单价:商场不对外销售,正对外招商,招商租金共开价是 5楼达 280元 /月 /平, 1楼为 800元 /月 /平左右;住宅均价 5500,每层相差 50元
销售模式:住宅承诺对外代理租赁,可作为办公用房用(吸引投资人 ,但不签 署任何合同
销售情况:销售情况较好
项目点评:该物业所处地段是非常适合作顶级写字楼的, 而开发商选择了大部分 作为住宅销售, 也充分可看出长春的写字楼市场是有价无市, 开发商宁可选择更 稳妥的住宅模式(虽然不正规,只有 50年产权,擦边球 ,也不愿意选择可能销 售市场价更高的写字楼项目。
5、亚泰·鼎盛国际 市区核心的写字楼、商业综合项目 地址:重庆路和人民大路的交汇处 开发商:亚泰地产
业态:1-6楼商场, 7层商务会所, 8-28层办公楼 销售单价:均价 6000元 /平方米
销售模式:带租约销售, 2年租约, 10%回报 销售情况:去年 10月份开始销售, 7个月销售 60%
项目点评:本项目位于重庆路的中段,属于繁华的商业区,大楼 1-6层为亚泰富 苑购物广场(高档购物广场,已开业 ,而且外观恢宏大气,项目配套齐全, 7层为商务会所, 设有恒温游泳池, 项目启用之后有望成为重庆路上标志性写字楼 综合项目。
6、南郡 水云天 长春最合适居住的景观房项目(靠近红旗商圈 地址:延安大路,湖西路
开发商:香港南益集团 业态:湖景住宅
介绍:项目规划用地:10万平米,总建筑面积 18万平米,容积率 1.53,建筑密 度 18%;共规划 15栋多层及小高层住宅 /一梯两户 /全电梯设计
销售单价:4000到 6000, 6000为可看到南湖的;销售模式: 销售情况:销售情况良好
项目点评:项目是目前长春最受人注目的住宅, 靠近红旗商圈和桂林商圈, 处于 长春最大的绿色带中间。
