商铺租金调研方案
【振江凤凰台】 商铺租金调研方案 一、方案背景 1、项目商铺产品去化缓慢：由于项目商铺去化缓慢，而且余货多为二楼内铺，去化难度较大； 2、制定相应的商铺促销策略：根据市场调研的租金数据，并结合各项目的营销手段，制定针对性的促销策略。
二、本体分析 项目商业总面积约 1.4 万 ㎡，分为 3 层商业体量，商业建筑为临街高层商铺、局部负二层内铺。围绕小区北面、西面为主，为本项目小区底商。总户数为 189 户，目前已经销控 115 套，剩余 74 套未售，而且余货主要集中在一、二楼难去化内铺。
一层商铺：总商业面积最大楼层，商业建面约 9500 ㎡，未来是本项目的商业主要区域，共 120 户，主要面积段在 20-120 ㎡，也有少量的 200 ㎡以上的，临街商铺的昭示性比较好，但是内铺较多，人流动线有一定缺陷； 二层商铺：总商业面积约 3000 ㎡，共 46 户，主要面积段为 20-120 ㎡。但是二楼商铺全为内铺，并且购物人流设计动线存在一定的不合理，导致去化速度受阻； 三楼商铺：总商业面积约 1500 ㎡，共 23 户，主要面积段为 30-120 ㎡。整体铺位临街，昭示性较好，为小区出入口，能一定程度带动消费人群。
三、商圈及项目商铺租金调研分析 1、凤岗商圈分布 凤岗商圈分布较为集中，大致分为凤岗中心商圈、雁田商圈以及官井头商圈三大商圈，其中凤岗中心商圈以永盛大街片区为主，雁田商圈以黄河百货片区为主，而官井头商圈则
以大运城邦片区为主。
2、凤岗中心片区 1）商圈租金 凤岗中心片区商业主要集中在永盛大街，以沿街商业为主，形成较成熟的三大集中商业体财富新地、新高购物广场、黄河百货，是凤岗业态分布最为多元化，商业氛围浓郁，人流量大，发展最成熟的商圈。除集中商业外，永盛大街、凤深大道、永盛北路以街铺为主，经营业态侧重不同，主要业态包括服装、餐饮、手机通讯、美容美发、药店以及建材家私等中低端业态。
在租金水平方面，以永盛大街靠财富新地段租金最高，整体 250-350 元/ ㎡/月；个别位置好的位置，如永盛大街临近凤深大道的店铺租金，最高的超过 500 元/ ㎡/月，主要为手机产品为主；商业体的租金层差也比较明显，一楼租金普遍超过 100 元/ ㎡/月。整体的出租率也在 70%以上，商业氛围良好。
区域 平均租金（元/ / ㎡/ / 月）出租率 主营业态 一层 二层 三层 财富新地广场 200-350 80-120 40-50 一层、二层 90%左右；三层 60% 服装、通讯、餐饮、超市 新高购物广场 150-240 60-110 30-60 整体出租率约 70-80% 服装、餐饮、超市、通讯 黄河百货 100-150 50-80 30 整体出租率 70%左右 家电、服装、化妆品、超市 永盛大街 250-500 80-150——一层出租率 90%以上 二层约 80%左右 服装、通讯、餐饮、婚纱摄影、超市、珠宝等 永盛北路 200-300————整体约 90%左右 便利店、水果店、餐饮、休闲饮品、地产中介等 金凤路 100-150————整体约 70%左右 服装、童装、美容 SPA、培训机构、地产中介等 凤深大道 100-120————整体约 75% 灯饰、家装建材、家私 2）住宅底商租金 锦龙又一城：目前锦龙又一城一期的商铺还没对外出售或者出租，商铺只是做了简单的包装。而二期的底商已经有部分商铺出租了，但是整体出租率不高。在租金方面，靠凤深大道的铺位租金比较高，超过 200 元/ ㎡/月，但是目前仅有 3 家商铺开业；而内街铺位则较低，较好的转角位置仅为 130 元/ ㎡/月，其他一般为 100 元/ ㎡/月。
项目 店铺位置 租金 出租率 主要业态 锦龙又一城 外街（靠临凤深大道）200-250 40% 目前仅有乐有家中介、东莞证券、星火教育等入驻。
内街（靠金凤路）100-130 70% 餐饮、地产中介、美容美发 财富新地花园：商铺主要分布在金凤路和永盛北路，但是租金差距十分明显。在金凤路临街商铺租金普遍在 100 元/ ㎡/月左右，内街铺则为约 70 元/ ㎡/月，而临近永盛北路的面包店租金为 180 元/ ㎡/月。而永盛北路临街商铺整体租金在 200-300 元/㎡ ㎡/月，均有二层使用，主要看位置和面积，在小区出入口的商铺租金较高，接近300元/ ㎡/月；而内街铺租金则较低，最低为 80 元/ ㎡/月。
项目 店铺位置 租金 出租率 主要业态 财富新地花园 外街（靠金凤路）100-180 100% 餐饮、美容、地产中介 内街（靠金凤路）70-80 100% 服装、美容 外街（靠永盛北路）200-300 100% 餐饮、服装、地产中介、手机通讯、美容 内街（靠永盛北路）80-150 100% 餐饮
卧龙山 1 号：商铺主要分布在永盛北路临街铺位，周边竹塘商住小区以及永和公寓，整体的人流量也是比较多的，而且又临近永盛北路，因此租金水平还是比较高的，整体在 150-200 元/ ㎡/月之间。其中靠路口端头的仟福粥点租金接近200 元/ ㎡/月，因为旁边有一块空地可以做停车场，而靠近小区门口的便利店和超市，租金为 180 元/ ㎡/月，其他位置铺位租金为 150 元/ ㎡/月左右。目前有铺位招租，150 ㎡，电话联系过，总价 25000 元/月，也就是 160 元/ ㎡/月。
项目 店铺位置 租金 出租率 主要业态 卧龙山 1号 路口端头位置 200 100% 餐饮（仟福粥点）出入口两边 180 100% 便利店、超市 其他一般位置 150-150 95% 地产中介、美容美发、餐饮、超市 祥利上城：目前只有一期和二期的商铺已经运营，四期的商业还没对外出售或出租，整体的商业体量不大。一期的商业均在小区里面，不到 10 个铺位，主要服务社区业主，因此租金比较低，约 70 元/ ㎡/月左右。而二期商铺则临近永盛大街末端，大约20 个铺位，而且没有出入口，人流量非常少，目前也有几个空铺位，在租金方面，整体在 100 元/ ㎡/月左右，而最末端的便利店租金为 80 元/ ㎡/月。
项目 店铺位置 租金 出租率 主要业态 祥利上城（一期、二期）小区内铺 60 60% 餐饮、便利店 外街（靠永盛大道）80-100 70% 地产中介、餐饮、便利店 永盛 1 号：项目规模比较小，因此整体消费群体还是较少的，还有吸引周边居民消费。商铺主要分布在永盛大街边上，也有一边内街铺。外街铺出租率较高，基本都出租了，但是内街铺较低。在租金方面，外街铺租金整体在 100 元/ ㎡/月，各位置都差不多，而内街铺则 60 元/ ㎡/月，仅有两家地产中介租用。
项目 店铺位置 租金 出租率 主要业态 永盛 1 号 内街铺 60 40% 地产中介 外街（靠永盛大道）100 100% 地产中介、餐饮、便利店、名车店
3、官井头片区 官井头片区商业主要大运城邦社区群以及周边的社区形成一个相对成熟的商圈，其中最主要的就是大运城邦商圈，依托大运城邦社区群资源及社区商圈带动，整体的商业气氛比较好。随着社区的不断成熟以及吸引龙岗附近人群，人流量还是比较大，整体经营状况良好，逐渐形成比较成熟的商圈。以益田假日天地为例，商业广场品牌商家众多，主力店为华润万家超市、H&M、麦当劳、中影国际影城等，整体档次较高，属于中高端购物中心；商场业态主要以服装、餐饮、影院、超市为主，其次为美容护理、家居生活、健身娱乐；而其他商业主要以住宅底商为主，以餐饮、美容美发、地产中介为主，整体消费群体主要依靠社区的业主。
在租金水平方面，以益田假日天地的租金最高，整体 100-400 元/ ㎡/月，其中一楼部分铺位租金超过 450 元/ ㎡/月。而且较多品牌商家，承租能力较高。而附近的住宅底商的租金则较低，而且出租率也比较低，仅有 60%左右，主要为一些餐饮店或者小商店，承租能力较低，租金的溢价水平受到限制。
区域 平均租金（元/ / ㎡/ / 月）出租率 主营业态 一层 二层 三层 益田假日天地 250-400 150-300 100-150 整体出租率超过 90% 服装、餐饮、影院、超市、家居、健身娱乐 大运城邦一期 100-200 整体出租率约 60-70% 餐饮、超市、养生 名流印象花园 80-140 整体出租率 60%左右 地产中介，美容美发、餐饮
4、雁田片区 雁田片区商业则比较集中，主要在怡安中路黄河百货商圈，其他则多为住宅底商，整体的商业规划相对其他两个片区还比较差。业态丰富但是比较低端，主要以低端服装、餐饮、超市以及生活用品为主，满足周边的基本生活消费。而消费群体则为工业区员工、附近居民以及社区的业主，整体商业氛围一般，商业档次偏中低端的水平。而该片区住宅（如蓝山锦湾、水岸豪门、恒大绿洲、金桂华府等）底商环境一般，业态比较混乱，多以餐饮、便利店、地产中介为主，整体商业品质较低。
在租金水平方面，整体租金相对还是较低的，商业业态都偏中低档次，商家的承租能力较低。以黄河百货商圈附近的租金相对较高，一层的租金达到 150-2500 元/ ㎡/月，周边临街商铺都接近200 元/ ㎡/月，可以看出人流量决定租金的水平。而该片区的住宅底商租金整体较低，最高也仅有 140 元/ ㎡/月，普遍在 70-90 元左右，而且业态也是偏中低黄河百货商圈 水岸豪门 蓝山锦湾 三正瑞士半山
端的。
区域 平均租金（元/ / ㎡/ / 月）出租率 主营业态 一层 二层 三层 水岸豪门 80-120 东南面出租率约 80%，内铺出租率 50%。
西面为建材和地产为主，东南面以餐饮为主 蓝山锦湾 100-140 元 目前出租率较高，约85% 快速消费类及餐饮为主 金桂华府 70-90 整体出租率约 60% 以丰田车行为主，其余为快消类商铺为主； 恒大绿洲 70-120 6 月 30 日交楼，商铺陆续开业 餐饮、小商铺为主 四、租金建议 根据上面的商圈及项目的租金调研数据，可以看出以核心商圈为中心，租金水平逐渐向外降低，而且人流量越密集的地段，租金水平就越高。比如永盛大街核心地段租金约 250元以上，而附近的锦龙又一城仅为 100 元甚至更低。官井头片区的核心益田假日天地的租金在 250-400 元，而附近的名流印象花园的租金为 80-140 元，可以看出住宅底商的租金相对大型购物广场还是偏低的。
从图上可以看到，本项目距离永盛大街核心的直线距离为 1.4 公里，而且项目周边没有能够吸引人流量的，整体商业氛围一般。再加上周边多为中低端居民，消费能力较低。
因此，通过市场比较法进行对比，同时也针对本项目地段区位和商业体商铺的分布情况，对商铺租金进行预估：
内铺（元/㎡ ㎡/ /月 月）外铺（元/ ㎡/月）一层 80-100 130-250 二层 50-70 三层 100-150 凤凰台中原项目组 2018 年 8 月 3 日
