业主大会成立培训提供

作者：毓彬（王艳明） | 发布时间：2023-05-21 08:35:29 收藏本文下载本文

业主大会成立培训提供

一、为什么干

为推进抓党建促基层治理能力提升物业治理专项工作，进一步加强党建引领下的业主大会业、业主委员会建设，规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，破解物业管理难题，理顺物业管理机制，提升物业管理水平，根据上级指示，开展此项工作。

二、干什么

上级安排总体任务

当前的任务

1.业主大会、业委会

A在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位(或者公有住房出售单位)、物业服务企业均可以向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开首次业主大会会议的报告：

房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

房屋出售并交付使用的建筑面积不足百分之五十，但自第一个业主入住之日起满两年的。

2.物业管理委员会

条件。有下列情形之一的，应当按规定组建物业管理委员会：

（一）小区开始交付，但已交付的专有部分面积不足建筑总面积50%的；

（二）具备成立业主大会条件，但暂未成立的；

（三）业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的。

符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当就拟组建物业管理委员会事项进行公告，自公告之日起30日内，组建成立物业管理委员会。

职责。物业管理委员会临时代行业主委员会部分相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

成员人选。物业管理委员会由社区（村）“两委”、社区工作者、网格员、业主等7人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。

资格条件。业主担任物业管理委员会成员的，应当符合下列条件：

（一）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力和文化，具备必要的工作时间；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）未被列为失信被执行人；

（四）依法交纳物业费用和维修资金；

（五）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

（六）无《山西省物业管理条例》规定的禁止性行为；

（七）无法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

3、加强党对物业工作的指导，成立相关党组织

具体要求为：

强化党组织对业委会（物管会）的指导，推动符合条件的业主委员会设立党支部或党小组。业主大会、业主委员会、物业服务人等在社区、居（村）民委员会党组织的领导下依法开展物业管理活动。

加强对业主委员会的党建引领工作。业主委员会应在街道（乡镇）、社区党组织指导下，接受小区（网格）党组织的领导，并将此项工作写入业主大会管理公约或议事规则。

业主委员会在研究表决重大事项前应主动向所在地党组织报告，党组织认真研究后提出指导意见，督促业主委员会按规定公示重大事项、资金收支、公共收益等情况。

业委会应成立党组织，正式党员不足三人的，采取联建、区域建等方式建立联合党组织，暂不具备建立党组织条件的，可派党建工作指导员开展工作，

4、续聘、解聘、选聘和组建其他物业服务组织

每个物业管理区域都应规范开展物业管理活动。

物业服务方式分为专业物业、公益物业、自管物业、代管物业等类型。业主大会、业主委员会（物业管理委员会）可根据业主意愿选择物业管理服务方式。已有专业物业服务的小区，经业主大会决定续聘的，可以续聘物业服务企业；大多数业主对物业服务质量不满意的，可以依法解聘，重新选聘物业服务企业。无物业管理服务的小区，应通过专业物业或公益物业、自管物业、代管物业，实现物业管理服务全覆盖。

专业物业，即在有关部门注册批准设立的物业服务公司，按照国家有关标准为小区提供物业服务。适用于规模较大的物业管理区域。

公益物业，即由业主大会、业主委员会（物业管理委员会）决定不委托物业服务企业或其他管理人，而由人数相对固定、分工相对明确的若干名业主自行管理物业区域，不以盈利为目的，自己为自己提供物业服务，以支定收，物业管理服务人员立足于公益服务、不领取或少领取劳务报酬。适用于人数较少的的物业管理区域。

自管物业，即由业主大会、业主委员会（物业管理委员会）决定不委托物业服务企业或其他管理人，而由人数相对固定、分工相对明确的若干名业主自行管理物业区域，不以盈利为目的，自己为自己提供物业服务，以支定收，物业管理服务人员可参照全县同行业人员劳务报酬标准领取相应的劳务报酬。适用于人数较少的的物业管理区域。

代管物业，即由于种种原因未选聘物业服务企业或其他管理人，由社区居委会成立物业服务公司，以支定收，对辖区的小区物业进行代管。

不论是自管物业、公益物业、代管物业，均应依法依规注册成立物业公司，规范运行，接受行业主管部门监管和人民群众监督，各类物业收费标准要经物价管理部门核准。所有物业服务组织都要实行市场化方式运作，着力提升服务质量和水平，接受市场和群众的检验，不得强迫居民接受其服务。

三、谁来干

1、社区党组织、居民委员会。在乡镇党委、政府的指导下开展具体工作，充分发挥党组织领导核心作用，把物业服务企业和业主委员会（物业管理委员会）党组织纳入社区党组织管理，加强党对本社区物业服务管理工作的领导；把好业主代表推荐关，要以“两代表一委员”、业主中的党员、优秀居民代表、优秀志愿者等群众公认的业主为主体；加强居民委员会下设的公共物业管理委员会建设，具体指导参与本社区各物业管理区域设立业主大会、选举业主委员会等程序，并督促办理备案手续；指导物业企业承接查验，督促项目有序交接，监督业委会、物管会和物业服务企业履行职责；监督物业服务企业规范管理和使用小区公共资产；指导监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷；定期组织对物业企业服务质量进行评价考核。依法成立物业服务公司，对辖区由于种种原因未选聘物业服务企业或其他管理人的小区进行物业代管。审查业主大会、业主委员会作出的决定，重要情况及时向乡镇党委、政府报告。

2、乡镇党委、政府。加强对业委会、物管会、物业公司党建指导，推行物业、网格融合，联建党组织，构建县委统一领导下的乡镇党委、社区党组织、小区业主委员会（物业公司服务企业）党组织三级架构，对符合条件的物业企业建立党组织，不符合条件的选派党建指导员，引导企业选聘党员员工；审核并认定各物业管理区域范围；指导各社区对各物业管理区域设立业主大会、选举业主委员会、聘用物业服务企业并办理备案手续；组织开展物业服务质量评价，对社区提供的物业服务企业评价考核情况进行研判，并将考核意见反馈主管部门纳入诚信档案;探索建立物业管理退出机制。

3、住建局。负责对住宅项目的房屋质量、前期物业的监督管理。督促建设施工单位履行工程保修期内的保修责任，依规处理房屋保修期内由工程质量引发的投诉和纠纷，建立健全物业服务企业守信联合激励和失信联合惩戒机制，负责督促开发、建筑单位和物业服务企业规范经营行动，并进行事中事后监管。负责指导小区垃圾分类、垃圾清运工作。负责对开发、建设单位和物业服务企业违反住房和城乡建设领域法律法规的行为案件进行行政处罚。同时负责督促供水、供气、供热等公共服务经营单位直接向物业管理区域内的业主提供服务，对未实现向最终端用户收取费用的小区，督促供水、供气、供热等公共服务经营单位依法按权限承担相关管线及设施设备的维修、养护责任。负责对损坏人防工程防护设备和擅自改变防护工程结构等违法行为的监督检查；负责对违规租售人防车位行为的监督检查。

4、业委会（物管会）。在召开业主大会决定物业管理有关事项前，报告并听取社区（村）党组织和居委会的意见建议;经业主大会决定，可行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用等权利;明确工作人员职责，维护业主合法权益，协调解决业主合理诉求;监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息;督促业主遵守议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主违规违约行为；接受社区党组织和居民委员会的指导和监督，积极配合配合公安机关共同做好社会治安等相关工作，依法履行自治管理职责。业主委会员工作人员可适当领取补助补贴，工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

5、物业服务企业。按照国家有关法律及物业服务合同开展物业服务，按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域内的业主共有部分，维护物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务企业应当及时采取合理措施制止，向社区、乡镇及相关部门报告并协助处理；配合社区党组织和居民委员会开展工作，执行社区安排的基层治理任务，落实应急预案和各项应急措施。遇有公共卫生等重大情况时，可聘请兼职工作人员并依据其提供的服务项目支付相应报酬，费用纳入物业服务费用。

四、怎么干

1.业主大会、业委会

工作程序

（一）业主大会和业委会的成立

简要程序为：

申请→成立业主大会筹备组→起草相关文件→产生候选人→公布会议文件→召开首次业主大会→选举业主委员会（选举不成功的社区成立物业管理委员会代行业委会职责）→同步成立业委会（物业管理委员会）党组织→召开业主委员会（物业管理委员会）会议安排分工→备案→刻制印章→资料归档

具体程序为：

1.提出书面申请

当小区符合成立业主大会条件时，开发建设单位、前期物业服务企业或者占总人数20%以上业主联合可以向宁乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请。

2.成立业主大会筹备组

宁乡镇人民政府在收到申请之日起30日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。业主大会筹备组成员人数根据小区规模予以确定，一般为不少于5人且不超过13人的单数，其中宁乡镇人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各1名，业主所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。筹备组组长由宁乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由宁乡镇人民政府社区居民委员会组织业主推荐。

3.公布筹备组成员名单

业主大会筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单，公示时长不少于7日。

4.起草相关文件

筹备组自成立之日起，履行相应职责，主要起草业主大会会议文件。

5.推荐业主委员会委员初步候选人

筹备组发布公告业主委员会委员候选人产生办法。公示期满后，结合有关意见，确定业主委员会委员候选人产生办法，明确业主委员会委员候选人的资格条件，交全体业主充分讨论。

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。

推荐业主委员会委员初步候选人。筹备组应组织和发动居民群众按照业主委员会委员人选的资格和条件，采取社区“两委”推荐、10名以上业主联名推荐与业主个人自荐相结合的办法，开展推荐提名工作，首次成立业主委员会要同步成立党支部，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

6.确定初步候选人

筹备组对推荐名单进行初审，报宁乡镇人民政府审查，确定初步候选人名单，初步候选人中党员比例不少于50%且人数不少于4人，发布业主委员会委员初步候选人考察预告。

7.确定业主委员会委员正式候选人名单

筹备组通过广泛听取业主和有关单位的意见，在认真考察和综合分析、比较的基础上，按照不低于应选人数20%的差额比例，集体研究提出正式候选人建议名单，原则上业委会正式候选人中党员比例不少于50%且人数不少于4人，发布业主委员会委员正式候选人名单公示表。

8.公布业主大会各项会议文件

筹备组在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域显著位置公示本物业管理区域区业主大会议事规则、业主委员会工作规则、小区管理规约、业主委员会选举办法、召开首次业主大会会议的时间地点形式和内容的公告、业主委员会委员正式候选人名单公示表、业主大会召开程序等。公示期内，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

9.召开首次业主大会会议

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则，并选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加方可举行（“双过半”）。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。原则上业委会中党员比例不少于50%且人数不少于3人。首次业主大会会议的决定事项需经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意才有效（“双过半”）。

10.公示首次业主大会会议结果

业主大会召开完后，发布业主委员会投票（选举）结果公示，公告业主委员会选举结果，同时将业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则予以公示。

自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止，并向业主委员会移交开发建设单位提供的文件资料及其他筹备工作资料。

11.召开首次业主委员会会议

业主委员会委员选举产生后，应当在7日内组织召开业主委员会第一次会议，研究成立本业委会党的组织，推选产生业主委员会主任、副主任和确定其他委员工作分工，并发布本小区业主委员会委员工作分工及联系方式。

12.向住建局、宁乡镇人民政府备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，填写业主委员会备案表，携本物业区域业主大会设立党组织的批复文件，议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、会议表决及其他相关资料向住建局、宁乡镇人民政府办理备案手续。无业委会的由物业管理委员会负责报表。

13.刻制业主大会、业主委员会印章

业主委员会办理备案手续后，持县住建局、宁乡镇人民政府出具的业主大会和业主委员会印章刻制证明，到公安部门指定的单位依法刻制业主大会及业主委员会印章。印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章，到县住建局、宁乡镇人民政府办理印章印模留存手续。业主大会及业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。

14.归档

业主委员会对成立业主大会、选举业主委员会的有关资料进行整理归档。

（二）物管会程序

公告：街道办事处（乡镇人民政府）拟组建物业管理委员会相关事项。公告中明确物业管理委员会成员的人选要求、报名方式、起始日期等。

推荐人选：居（村）民委员会推荐、业主联名推荐、业主自荐等方式产生。1.居（村）民委员会代表由居（村）民委员会负责推荐；

2.业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐。联名业主人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签字同意；业主自荐应当征得不少于10名其他业主签字同意。一名业主只能推选一名业主代表。

确定人选：街道办事处（乡镇人民政府）根据人选推荐情况，确定物业管理委员会成员组成名单。拟组建物业管理委员会事项公告公示截止日后5日内，（乡镇人民政府）根据申报情况，确定物业管理委员会成员候选人，并指定物业管理委员会主任及副主任。其中：物业管理委员会主任由社区（村）“两委”代表中的党员代表担任；副主任由社区（村）党组织指定一名业主代表担任。优先推荐党员业主代表进入物管会。

公示：物业管理委员会成员姓名、职业、住址等应当在物业管理区域内显著位置公示。物业管理委员会成员名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当将成员姓名、职业、住址等情况在物业管理区域内两处以上显著位置公示，公示期限不得少于7日。如有异议的，应书面向街道办事处（乡镇人民政府）提出，街道办事处（镇人民政府）应当在5日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于7日。

备案：物业管理委员会成立后，街道办事处（乡镇人民政府）负责备案。街道办事处（乡镇人民政府）应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。