房价调研报告
第1篇：中国房价问题的调研报告
关于中国房价问题的调查报告伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。本次调查针对中国房地产的现状、直接原因、政府出台的政策以及大众反映，描述和反映当今中国的房价问题。1.房价现状我们将以房价收入比、房价收益率、空置率、还贷/收入比、房地产投资占GDP比例五个指标作为切入点来分析中国房价现状。1.房价收入比房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。而中国主要城市的房价收入比数据如下：2.房租收益率房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般 都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房 者的消费能力。3.空置率空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大 商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有 26%和 1%这两个数据，而在杭州，上海，北京旧小区的入住率一般都比较高，2000 年以后新建房的空置率在 40%以上，2010年以后新建房的空置率应该不低于60%。4.还贷/收入比还贷/收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是 28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。结合房地产贷款占贷款总比例，可以算出整体的金融风险。比如在 2004 年 底，中国房地产贷款占整个贷款的 40%，目前这个比例保守估计应该有 55%。而买房的人，用于投资的比例不会低于 35%。这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在 15.75%。一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。这将花完中国的存款准备金率。5.房地产投资占 GDP 比例房地产投资占 GDP 比例指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国 在 1950 年出现过 6.98%的最高比例，然后一路小幅波动，直到 1991 年从 3.42% 开始，一路上扬至 2005 年的 6.2%，随后发生了次贷危机。而日本在 70 年代中 期由最高的 8%左右一直降低，到 1985 年广场协议的签订，房地产在日本开始过 热，房地产投资占 GDP 比重在 1989 年到 1991 年的最高点期间约 5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为 “失去的十年”。而中国从有据可查的记录来看，从 1997 年的 4.02%开始一路上涨，到 2007 年时 这个比例到了 10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对 GDP 的影响将高达 3.15*10.13%=32%。以上种种指标表明，中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价，某些人士认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。然而那都是谬论，都是经不起分析的。2.产生原因供需关系不合理是高房价的重要原因。供需决定价格是经济学的铁律。第一是住房价格，由住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购房者。没有住房的都是穷人和年轻人，在不违背价格规律的前提下，房价理应由没有住房的人决定。就算靠贷款购房，他们也要付得起首付，承受得起月供。如果有钱人操纵房价，穷人和年轻人永远买不起住房。第二是土地价格，由土1.地的供给与需求决定，供给者是各级政府部门，需求者是房地产开发商。各地政府通过竞拍向房地产出让商品房开发用地，资金雄厚的企业就会接连制造地王。本来房价是与地价紧密相连的，地价高，房价自然高；地价低，房价也跟着降低。但我们的楼市不是这样的，地王推高了房价，地价不高的土地上盖出的房子，价格照样惊人，地王更像一个媒子。目前的楼市，房价几乎与地价没有关系，政府就是白送一块地给开发商，建起来的房子价格一样不会低。虽然，目前我国的房地产行业空前繁荣，但并没有出现房地产供过于求的问题。房地产企业为追求高额投资回报，多投资在繁华地段兴建大面值的高档住宅楼和商用楼，其提供的商品房与有购楼需求广大中低收入阶层的购买力和购买水平不相符。而相对偏远的地段，由于价格水平的原因，少有开发商问津。当前，房价与居民家庭年收入比过高。城镇居民的住房需求日益迫切，但是因住房相对多数居民的收入水平来说过高，一旦购房，他们将背负少则一二十年，多则五六十年，甚至两代人的还贷负担。因此，作为城市购房主体的中低收入水平居民对住房的有效需求严重不足。多数普通城镇居民最迫切需要的是与他们收入水平相应的中低价位房。据调查显示，我国银行储蓄存款的80%由20%的持有者持有。这20%的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购置商品住宅。事实上，真正用于住宅消费的居民储蓄并不多。2.通货膨胀及预期导致房价继续上涨。全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政府联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。物价上涨，没有房子的人担心再涨就买，追涨。有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。房地产开发商则利用这种政策效应和消费者心理，制造更多的涨价恐惧以牟利。3.城市化进程是房价攀升的潜在力量。根据官方数据的统计，每年中国的城市都要涌入至少1300万人，城市居民的住房需求日益迫切，这也是房价能够坚挺的力量。无论是商品房还是政府提供的保障房，都是房地产的潜在需求。4.大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值。5.炒房族的存在驱动房价飙升。房地产有增值保值的作用，从而助长了房地产的投资。主要是炒房客有钱，可以利用庞大的财力优势使得房地产市场能支持和发展。存在大量的非自主的需求者参与炒房驱动房价飙升。商品房是金融产品，是投资首选。山西煤老板坦言，将钱放在房子，比放在银行放心。6.根本原因：中国制度不健全，地方政府为了财政收入和升迁，勾结开发商推高房价。首先，我们从市场的角度来看，谁是房地产的最大获益者。大家很自然地想到了开发商。在所谓福布斯排行榜上，房地产占了很大比重，其实无论是民营的，还是国营的开发商，都是房地产市场上最大的获利者。否则，就不会有那么多企业家去搞房地产了。但是中国内地的房地产商，经常自有资金缺乏，需要靠银行贷款来经营，所以银行扮演着输送资金的角色。不仅如此，买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。特别是工薪阶层，在“今天花明天的钱”的鼓动下，贷款买房也成为一种时尚。所以提高贷款利率很可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。这可能鼓动更多的人去贷款。但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款付息。这样“房奴”就出现了。也就是说，开发商、银行套住了买房者。买房者只是开发商和银行的中间环节，贷款者付给开发商，开发商再向银行还建房的预先贷款，这样开发商就解了套，变成了买房者和银行的关系。也就是，开发商利用银行的贷款建房，再用买房者的按揭款还银行，作者低成本、高利润的买卖。开发商——银行——买房者——银行——开发商，这个循环好像很全。其实不然，要盖房就要有地，而地是从地方政府审批来的。所以，地方政府这一环节至关重要，而买地成了地方政府搞活经济的一大法宝。两会期间，中国证券报发表的《谁该为房价“不听话”负责》中提及，与发生安全事故有主管领导引咎辞职，地方经济发展不合理地方官难以升迁相比，我们似乎从未听说过。因为地方地产调控“失职”而受到影响。英国《金融时报》中文网发表的《缕析房地产“乱麻”》中也提到，要真正遏制房地产高涨，必须首先遏制地方政府从土地拿钱的冲动，调整当前的财税制度。这两段言论把矛头指向了地方政府，指向了中国体制的不完善。众所周知，房地产市场关联度很高，牵连上下游100多个行业和产业，上游有钢铁、砖瓦等，下游则有装修材料、家具、灯饰、陶瓷等等市场，与国内的消费市场有着极大的关系，由中国发展经济的发动机之称。正是因为如此，所以中央政府对于房地产市场的政策是慎之又慎，尽管意识到高房价已经影响到老百姓的切实利益，但在打压与不打压之间两难，形成烫手山芋。当然，这只是非常客观的一个原因，最关键的是房地产已成为地方政府财政收入的主要来源。“土地财政”收益和房地产对于地方经济GDP的诱人贡献使得一些地方政府不遗余力推高房价。所以真正的循环是：地方政府——开发商——银行——买房者——银行——开发商——地方政府。3.国家政策继2009年12月14日颁布了国四条，2010 年 4 月 17 日颁布了新国十条后，2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，确定形成8项具体措施来进一步做好房地产市场调控。1.进一步落实地方政府责任；解读：通过向地方政府施压，并借助公共舆论监督，增加地方政府调控楼市的主动性，要求一季度公布价格调控目标，给地方政府以极大压力，目标定高了，说不过去，定低了又怕价格难以把控，确实两难，上海就是早早明确了“国八条”落地细则，选定了立场，但价格控制目标却难以出台。2.加大保障性安居工程建设力度；解读：坚持通过加大保障房建设来增加住宅供给、调整住宅供给结构，以解决中低收入人群的切实住房困难，关键还是在于真正切实做到公开、公平、公正，近期重庆400万平米共租房抽号，禁止公务员参加，已经为全国作出了表率。3.调整完善相关税收政策，加强税收征管；解读：原政策为对个人购买住房不足5年转手交易的非普通住房，统一按销售收入全额征税，普通住房按差额收费。普通住房的评价标准有三条，即第一，单套面积在144平米以下;第二，住宅小区容积率在1.0以上;第三，成交价格不高于城市指导价。目前天津二手房市场指导价偏低，因此基本所有的交易房产均属于非普通住房范畴，仅有极少数一次性付款过户房源通过阴阳合同的方式，将成交价格作到指导价以下，贷款的二手房交易基本无法通过低评逃税。因此本轮调整营业税政策，只是规避了一些通过不正当手段逃税的行为，对正常过户纳税的二手房交易没有影响。4.强化差别化住房信贷政策；解读：二套住房政策原为首付50%，此次提升10%，再次冲击改善型客群，购买力受限。通过对2010年天津市商品住宅贷款比例的分析可见，2010年4月份出台的国十条，要求首套购房首付比例由20%提高到30%，因此全年成交中有13%的客户面临增加一成首付的问题，此次国八条的二套贷款首付由50%提高到60%则对10%左右的贷款成交造成影响，影响范围有限，但确实提高了改善型客群的首付资金压力。5.严格住房用地供应管理；解读：天津的近两年的土地供应量始终维持高位水平，此条政策确保了今年土地供应量仍将保持高位，天津的保障性住房用地供应及保障性住房供应情况始终走在全国前列，因此此项政策影响不大。如果实施“限房价、竞地价”的出让方式，必将压缩开发企业利润空间，也会迫使开发企业采取短平快的操作思路，提高资金利用效率。6.合理引导住房需求；解读：本条政策为本次“国八条”的核心内容，也是对2010年限购政策的升级，2010版限购政策各地方政府制定标准不一，执行宽严有别，如天津政策落地的细则为严格按此执行的话，无疑会对天津房地产市场造成巨大波动，首次置业和首次改善类需求能够得以幸免，但二次改善类需求，具有天津特色的蓝印需求，投资类需求将被彻底隔绝，豪宅类、郊区别墅类产品将面临极大的销售困境，但“原则上”三字为政策的执行留下了调整空间，目前天津是否限购，限新购还是考虑存量，限全市还是仅仅市内六区，家庭为单位如何核查等等都是非常值得期待和关注的，影响巨大的因素。7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；解读：将非法批地用地的约谈问责机制引入落实住房保障和稳定房价工作中，未完成工作的要向国务院作出报告，对相关负责人直接问责等等新规，进一步表明中央的调控决心，给地方政府持续施压，避免再次出现2010年房地产调控的“中央政策给力，地方执行不力”。8.坚持和强化舆论引导。解读：进一步表明了中央调控的决心。4.政策效果1.开发商1)观望通过上年的资金回流的积累，开发商资金情况较为宽松，不急于回款，也不急于下对策，对新政大多处于观望态度。2)暂缓开盘或延缓开工进程政策敏感期，用延后项目进程的方式等待政策的明朗期的到来。3)垫付新增10%的首付款对有条件新购住宅的改善性购房客户，允许其以50%的首付购房，新增的10%购房首付款由开发商垫付，约定一定时期内支付清首付款，促成其购房4)转战商业地产“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，而商业地产首付只要50%。其次，“新国八条”明确住宅限购，而商业地产不受约束。5)拓展其他市场3月下旬，我省11个市集中发布2011年房价调控目标。而据业界透露，楼价泡沫少，市场潜力大的我省大同、临汾、运城等地已成为一线名企业拓展的下一个目标市场。受新国八条影响，一方面，开发商资金受到严重影响。而开发商公布的数据显示，企业债务也快速增长，其中40家开发商累计负债超过6000亿元，同去年年末的3879.81亿元相比，大幅增加了56%。另一方面，调控的要求也已发生变化。央行从去年下半年以来已经12次提高存款准备金率，其中今年就提高6次。存款准备金率的频繁上调已经使得商业银行内部资金匮乏，保支付成为第一位，内在要求其必须压缩贷款包括开发商贷款。有关统计显示，目前存量房达到历史最高位，通过减少开发商开发贷款，逼迫开发商为了解决资金流问题而积极销售存量房甚至降价销售囤积房源，以打破房价僵局，促使房价回归合理价位，这是调控政策的要求。银监会此时要求减少房地产开发贷款折射出楼市调控不但不会松懈，而且将会越来越紧，未来出台的调控措施将会越来越多。5.小结总体上说，政策严厉，决心坚决，但是控制房价的工作是一项艰苦的持久战。政府政策对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控。此次调控，大量使用行政手段，虽然不能从根本性上解决房地产发展中面临的问题，但将为进一步的房地产深度改革蓄势准备，预见未来3-5年，针对金融、房地产各项税收、保障性住房等方面的改革将逐步出现。我们期待更长期、有效的政策能够颁布实施，从而有效控制房价，正真解决百姓的居家置业之忧。
第2篇：房价问题的调研报告1
科社作业
题目：关于房价问题的调研报告
学校：武汉大学政治与公共管理学院
指导老师：李
楠
成员：徐建娇 2010201150146
李
慧 2010201150147
车
畅 2010201150148
钟
博 2010201150151
当下住房问题的几点思考
——武汉市住房问题调研报告
为实践落实党中央、国务院相关文件的指示精神，切实提高人民生活水平。武汉大学“中国特色社会主义理论与实践研究”调研组从“城市社区基层民主建设”、“ 房价问题”、“ 分配不公问题”、“就业难问题”、“看病难问题”、“农民工生存现状”、“农村基层民主建设”、“新《劳动合同法》对劳动者经济生活影响”、“信仰问题”等九个方面展开问卷调查，以求获得其一手资料。本文主要就房价问题展开调研，对目前武汉市房价状况进行了基本了解，并在此基础上提出几点完善建议。一、调研对象
本次接受调研的发出问卷200份，回收173份，其中有效问卷168份。在被调查者中，男性83人，女性90人。从调查对象的个人信息来看，其分布主要有以下几点：
第一，本科学历以上者为多数，共有143人，占到总人数的85.1%，其余则主要是高职大专，共25人，占总人数14.9%。从调研对象的学历分布看，基本反应了我国社会目前的学历总体分布状况，抽取的对象具有一定代表性。
第二，在我们的抽样中，未婚人士占据较大比重，有102人，其中31人表示有结婚打算。考虑到结婚产生的新房需求较大，因此，预计会在一定程度上影响调研结果，因此，这点不容忽视。第三，收入水平基本保持在1500-2000之间，共有83人，其中67人工作已有一年工作经验，1500元以下34人，31人属于刚刚参加工作的毕业生，另有54人收入超过两千，但其中29人已经结婚。从收入结构看有较高代表性，但值得注意的是，超过五成的人对自己的收入状况不满意，而且从总体上也反映出武汉市目前的收入水平和消费水平。
第四，在我们的调研对象中，武汉人有113人，占据多数，拥有武汉户口的则有127人。从这一数据至少可以看出，调研对象大多在武汉市有多年生活经验，对武汉市的相关情况有一定了解，能够较为真实、客观地反映出武汉目前的真实状况。二、对住房问题的调研结果
在住房问题的调研上，我们主要从样本的住房现状和消费倾向两个方面着手，其结果如下。
第一，在住房现状上，呈现以下特点。
首先，拥有住房产权的人数极少，仅37人，只占总人数22.0%，其中还有4人属于单位福利房性质，大多数被调查者没有住房产权，其中82人租住房屋，包括34人与人合租，49人属于有居住权而无所有权，主要是借住亲友家中37人，7人是单位临时安排的住房。所以从这些数据不难看出，从现状来看，大多数人尚未拥有自己的住房，住房需求依旧保持在较高水平上。
其次，在住房条件上，情况相对较为乐观。81.5%的人住房中拥有完备的洗漱条件，55.4%的人住房中有网线和暖气（空调）等设施。可以看出，武汉市总体住房条件还是相对不错。最后，在住房面积上，人均住房空间基本上在30平米以上，有134人，其中57人在60平米以上。
综合以上几点，我们不难作出结论，武汉市目前的住房状况还是较为不错的，但主要问题是大多数人尚难以拥有属于自己的住房，对住房的需求还是较大。
第二，在消费倾向上，具体表现为以下几点。
首先，总体上，大多数人对买房仍持观望态度。有买房倾向的人仅33人，仅占所有人数的19.6%，其中多数是出于准备结婚的打算，有31人。而在持观望态度态度的人中，72.6%的人表示，房价问题是考虑的关键因素。
其次，住房购买力较低。在准备买房的33人中，31人需要亲友的资助或贷款按揭，只有2人是完全依靠自己负担的，而值得注意的是，这两人的购房动机也与其他人不同，一人选择是改善住房条件，另一人选择外地迁入因素。而且从上文对调查对象状况的简介来看，大多数的样本的收入尚无力负担高额房价。
最后，非常明显的一个变化是，多达167人都将价格作为购房考量的最重要因素，其次受人们关注的主要是交通、教育环境等，从这不难看出，被调查这在购房问题上渐趋理性和现实，当然，这也很大程度上是因为，当前房价的飞涨已明显超出普通民众的承受范围。从我们的调查来看，多数民众的预期房价在6000元/平米左右，但事实上武汉市目前的商品房价格显然已经超过了这一标准。三、现象的阐述 从此次的问卷调查中，我们可以总结出以下几点问题。第一，从市场供求关系层面看，目前武汉市的商品房需求仍旧很大，但同样存在巨大的供需缺口。
一方面，通过调研，我们发现大多数人尽管已经解决了居住问题，但仍没有取得住房产权，换言之，住房问题也没有从根本上得到解决，这本应该为房地产开发商提供巨大的市场；可另一方面，受制于经济能力，除少数有急用的人外，大多数人对买房仍持观望态度，这就导致了较大的缺口。开发商看到了市场的巨大潜力，而往往忽视了这种潜力转化为市场份额的可行性问题，其结果就如同我们通常所言，新项目不断上马，房价不断飙升，可由于市场购买力的缺乏，这种缺口会越来越大，房产的泡沫也会越来越多，最终给我国经济埋下极大隐患，长此以往，很有可能会造成毁灭性的结果，因此，抑制房地产市场过热，提高市场购买力是极为必要的。
第二，房价问题正逐渐改变人们的消费观念，并对整个房地产业产生越拉越大的影响。
在过去十多年中，交通和教育资源一直是人们购房的重要因素，只要翻开那时的楼盘宣传广告，大体上都离不开这两点。但通过调研我们发现，随着房价的上涨，价格因素越来越重要，逐步上升为最为重要的因素，这不仅仅影响着人们消费观念的转变，同时对于房地产业而言，也必须认识到高房价的双重效应，既可能带来巨额利润，也有可能杀鸡取卵，导致资金回笼周期延长，对开发商而言这也是巨大的灾难。第三，从我们的调研结果来看，商品房的需求弹性是比较大的。我们可以看到，由于价格对人们购房动机的巨大影响和人们的负担能力有限，加上二手房市场的兴起和房屋租赁的规范化，大大增强了商品房市场的需求弹性。这也使得更多人可以在这一过程中持观望态度。在调研中我们注意到，82.1%的人预计房价仍将继续上升，但很少有人因此而采取投机行为或通过提前购房来减少损失，而是更多地抱着观望态度，期待着房产市场进一步的变化，尤其是政府的宏观调控。几乎所有接受调研的人都认为政府在房价上涨过程中扮演着十分重要的角色，这从另一方面，也反映出民众对于政府的期望事实上是非常高的。
四、房价上涨的内在机理
综合以上几点，我们不难发现，最终“住房难”问题的落脚点还是回到了房价问题上，因此，弄清房价上涨的内在机理，从而解决房价与市场购买力之间的巨大缺口，也就成为我们解决住房问题的基本思路。
导致房价上涨的因素很复杂，但一般认为存在以下六点原因。
第一，总体需求呈旺盛趋势。随着社会经济的发展。对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，推动了房价的上涨。
第二，人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市。第三，住房供应结构的不合理。国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。为了进一步改善我国的住房供应结构，第四，土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。
第五，建筑开发成本上涨，近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。
第六，住房周边硬件条件的完善，城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
除去以上六点，通过调研，我们还认识到，房价上涨的另一个重要原因在于政府。事实上，在许多地方，近年来房地产市场的火热为政府部门带来的不仅仅只是政绩，通过土地审批，产权租赁等一系列手段，许多地方政府职能部门在这一过程中“寻租”，获得了相当可观的利益，这使得政府一方面沉溺其中难以自拔，另一方面也受制于房产商们，形成了新的“利益团体”，这是极为危险，也是为什么中央宏观政策难以落实的一个重要原因。
因此，解决住房问题，决不能单单依赖于经济手段，相应的法律手段和行政手段是必须的。五、解决措施
经过调研和学习，我们认为，解决房价问题，应从经济、行政、法律三个层面着手。首先是经济层面。
一方面进一步严格控制土地供应量。按照经济学常识，需求旺盛时增加供给，价格自然会相应下滑。但就商品房这类特殊商品而言，问题不那么简单，要解决这个问题就必须先找到产生问题的关键。产生这个问题的关键，除了商品房供应结构不合理，高价位房供应过多而中低价位房供应偏少以外，主要是进入房地产业的社会资金太多，投资回报率偏高。所以，当前问题的关键不是土地供应量偏紧的问题，而是房地产业的利润率偏高存在投机因素作祟的问题。只有严格控制土地供应量，才能抑制由投机诱发的商品房需求，使房地产开发商，以及公众投资者回归理性。
另一方面完善房地产税制，开征房地产增值税，整顿土地市场。这样既能使炒房
炒地无多少利益可得，进而引导大量社会资金从房地产业中抽出来，达到打破由房地产开发商结成的价格同盟、抑制需求、平抑房价的目的，又能对国有土地进行一次全面清查，摸清家底，严格按有关法规对擅自改变用地方向的行为作出处理，由政府收回逾期不开发的土地扩充政府土地储备。
其次是法律层面，必须建立和完善相关的法律法规。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。同时，建立和健全房地产信息发布制度保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务 最后作为政府，应当充分发挥其作用，合理利用其职权，加强对社会的综合治理，为平抑房价创造良好的外在条件。具体可以采取以下措施。
第一，加强住房需求的管理。对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。
第二，加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间。我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。
第三，提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定。当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。当然，要做到这些并不容易，前提是政府必须树立正确的政绩观和发展观，能够从整体布局着眼，立足民生，才能够顺利的从利益联盟的机制下解放出来，较好地履行自身公共职能，从而从根本上解决问题。
第3篇：中国房价问题的调研报告
关于中国房价问题的调查报告自从2005年以来，全国大中城房价市的涨了接近两番，二三线城市的房价也在上涨。伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。本次调查针对中国房地产的现状、直接原因、政府出台的政策以及大众反映，描述和反映当今中国的房价问题。1、房价现状国内房价的居高不下与收入差距的拉大密切相关，二八 以北京为例，2005年，北京住房买卖成交35万套和4079.2万平方米，其中存量房交易仅仅为7万套（其中含3.9万套二手商品住房和3.1万套已购房改公房）和712.5万平方米，存量住房交易仅占全部住房交易的约20%。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，而在杭州，上海，北京旧小区的入住率一般都比较高，2000 年以后新建房的空置率在 40%以上，2010年以后新建房的空置率应该不低于 60%。房地产投资占 GDP 比例指标反映整体经济对房地产的依赖程度。而中国从有据可查的记录来看，从 1997 年的 4.02%开始一路上涨，到 2007 年时 这个比例到了 10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对 GDP 的影响将高达3.15*10.13%=32%。以上种种指标表明，中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价，某些人士认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。然而那都是谬论，都是经不起分析的。1.产生原因供需关系不合理是高房价的重要原因。作为城市购房主体的中低收入水平居民对住房的有效需求严重不1.足。多数普通城镇居民最迫切需要的是与他们收入水平相应的中低价位房。我国银行储蓄存款的80%由20%的持有者持有。这20%的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购置商品住宅。事实上，真正用于住宅消费的居民储蓄并不多。2.通货膨胀及预期导致房价继续上涨。3.城市化进程是房价攀升的潜在力量。根据官方数据的统计，每年中国的城市都要涌入至少1300万人，城市居民的住房需求日益迫切，这也是房价能够坚挺的力量。无论是商品房还是政府提供的保障房，都是房地产的潜在需求。4.大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值。5.炒房族的存在驱动房价飙升。6.根本原因：中国制度不健全，地方政府为了财政收入和升迁，勾结开发商推高房价。买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。特别是工薪阶层，在“今天花明天的钱”的鼓动下，贷款买房也成为一种时尚。所以提高贷款利率很可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。这可能鼓动更多的人去贷款。但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款付息。这样“房奴”就出现了。也就是说，开发商、银行套住了买房者。众所周知，房地产市场关联度很高，牵连上下游100多个行业和产业，上游有钢铁、砖瓦等，下游则有装修材料、家具、灯饰、陶瓷等等市场，与国内的消费市场有着极大的关系，由中国发展经济的发动机之称。正是因为如此，所以中央政府对于房地产市场的政策是慎之又慎，尽管意识到高房价已经影响到老百姓的切实利益，但在打压与不打压之间两难，形成烫手山芋。当然，这只是非常客观的一个原因，最关键的是房地产已成为地方政府财政收入的主要来源。“土地财政”收益和房地产对于地方经济GDP的诱人贡献使得一些地方政府不遗余力推高房价。所以真正的循环是：地方政府——开发商——银行——买房者——银行——开发商——地方政府。1.进一步落实地方政府责任；通过向地方政府施压，并借助公共舆论监督，增加地方政府调控楼市的主动性，2.加大保障性安居工程建设力度；坚持通过加大保障房建设来增加住宅供给、调整住宅供给结构，以解决中低收入人群的切实住房困难，关键还是在于真正切实做到公开、公平、公正，近期重庆400万平米共租房抽号，禁止公务员参加，已经为全国作出了表率。3.调整完善相关税收政策，加强税收征管；4.强化差别化住房信贷政策；通过对2010年天津市商品住宅贷款比例的分析可见，2010年4月份出台的国十条，要求首套购房首付比例由20%提高到30%，因此全年成交中有13%的客户面临增加一成首付的问题，此次国八条的二套贷款首付由50%提高到60%则对10%左右的贷款成交造成影响，影响范围有限，但确实提高了改善型客群的首付资金压力。5.严格住房用地供应管理；6.合理引导住房需求；具有天津特色的蓝印需求，投资类需求将被彻底隔绝，豪宅类、郊区别墅类产品将面临极大的销售困境，但“原则上”三字为政策的执行留下了调整空间，目前天津是否限购，限新购还是考虑存量，限全市还是仅仅市内六区，家庭为单位如何核查等等都是非常值得期待和关注的，影响巨大的因素。7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8.坚持和强化舆论引导。小结总体上说，政策严厉，决心坚决，但是控制房价的工作是一项艰苦的持久战。2.政府政策对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控。此次调控，大量使用行政手段，虽然不能从根本性上解决房地产发展中面临的问题，但将为进一步的房地产深度改革蓄势准备，预见未来3-5年，针对金融、房地产各项税收、保障性住房等方面的改革将逐步出现。我们期待更长期、有效的政策能够颁布实施，从而有效控制房价，正真解决百姓的居家置业之忧。
10年20年内都很难实现的。所以我们要开展经济适用房，廉租房这个目的就是居者有其所。这个才是真正老百姓的东西。目前就北京为例，就算房价下跌50%也是很多很多人根本连首付都支付不起的。放假什么时候不会再上涨，中国房价过快上涨原因是多样的，最重要的是3点。一。调控，几轮调控下来了，大家早就看清楚了。不调控，房价是阶梯上涨，因为物价也是在上涨所以房价上涨很正常。但是调控来了，就变成跳跃上涨，这个大家有目共睹。这次xian购，房价确实松动了，但是贷款利率提高，首贷提高。导致你买一套房子比限购钱花的钱实际更多了。再来限制贷款或者基本不放贷款，导致刚需根本不能买房子。这次政策，因为没有同时全国开展，导致2 3线城市价格被1线流出的热钱将房价迅速推高。秦皇岛就是例子。而这点在xian购准备出台还没出台的时候，连我这样的小人物都想到了！二。税制体制改革。这个是93年的税收改版的后遗症。这个政策使得地方政府没有稳定的固定收入来源。导致地皮成了城市建设的供给者。中国不进行税制体制改革的情况下，就要求地方政府不去炒作地皮，几乎是不可能的，因为你身边城市的变化，越来越美丽。这些都是需要大量的资金的。中国最近准备实施的一项实际是消费税的政策是中国税制体制改革的开始，这就是按照人头算平米超过的部分交税。这是税制体制改革的试金石，为地方政府找寻稳定收入。这种行为虽然和房价本无太大关系，但是我们体内提倡增加使用费用，而不提倡压制需求的第三方力量。xian购车也是同样的道理，车子可以效仿新加坡。在国家领导一直要求控制房价的情况下，北京最新挂出地皮的楼面价格是每平米2万。也可以看出，地方政府实在是有他们的无奈。三。城市化率。中国城市化率的进程确实是惊人的，速度很快。但是还远不足够。按照现在的发展速度来看，和中国经济面临的困难看，中国要实现城市化率71%左右，快10年左右。慢15年左右。到了这个时候，需求已经基本满足。房价会趋向平稳。并每年因通胀等问题，每年小幅度涨价。至于说房价大跌，我个人观点，中国是特殊的国家，如果政府强制暴利，可能可以，但是后果很可怕。但凡了解些经济原理的都能理解。还有另外一个就是经济危机。中国目前刨除国际影响，很多人认为中国经济会硬着陆，但是就目前的数据来看，还不用过分担心这点，目前经济增长速度还是在计划中，什么时候涨幅低于7%，的时候我们再回头看硬着陆的问题吧。
对这个问题很关心所以多说了几句，希望你有耐心看完！价问题总结所以说，房价涨，是很正常，而且可以理解的事情。然而房价涨到正常人难以接受，以至于出现三代人供一套房的现象，就必然是存在另外一些因素加剧了原本的供求不平衡。第一点，中国之所以会出现怨声载道的"买房难"，和中国人对住房的消费习惯有很大关系。我认为中国人一个很大的共同特点就是对稳定生活的追求。而在中国人眼中，有一套属于自己的房子是稳定生活的基础。尤其是成家以后，房价问题总结没有一套房子就不算有一个家之类的思想，导致了中国人民对住房的"刚性需求"。这一点，成为房价泡沫可以产生的前提。具体关于房价泡沫将在后面具体讨论。第二点，中国房价能够贵到普通老百姓不能接受，另一大原因是中国日渐严重的贫富分化的不断加大。我自己接触的有这样一个现象，在我认识的好多家境一般的同学直呼买不起房的同时，也有好多人家里有两三套，甚至好几套房房价问题总结。房价之所以可以高，一定是有它相应的消费群体，而只是这个消费群体，尤其是在风口浪尖的大城市，只是一少部分有钱的人。中国的改革开放使少数人先富裕起来了，而富裕的那一小部分人占有了大量的社会资源，使得剩下的那一些人越发难以在激烈竞争中生存下来。第三点，房价问题总结中国的住房的投资价值与使用价值界定不清，导致了大量的"囤地"、"囤房"现象，使得大量住房资源不能有效流通，加剧了房产泡沫的产生。前面说的许多富人有好几套房，但就像周立波调侃的，就算是李嘉诚也一个晚上也睡不了十张床啊。那么为什么富人会买房？因为在中国现在的房地产制度之下，住房是一种资产，而且是不会贬值的资产。如果有钱买一套房，租出去一二十年，不仅收租金，十几年之后转手一卖又可以净赚一笔。房价问题总结那么这样子的投资，那个有钱人不会去做呢？所以中国的房子奇怪就奇怪在这点上，它貌似永远都不会"折旧"。现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。政府提出了新国四条： 1、坚决抑制不合理住房需求;2、增加住房有效供给;3、加快保障性安居工程建设;4、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。新国十条：1、统一思想,提高认识;2、建立考核问责机制;3、实行更为严格的差别化住房信贷政策;4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;5、增加居住用地有效供应;6、调整住房供应结构;7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务;8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管;9、加大交易秩序监管力度;10完善房地产市场信息披露制度。
第4篇：关于房价问题的调研报告
科社作业
题目：关于房价问题的调研报告
学校：武汉大学政治与公共管理学院
指导老师：李
楠
成员：徐建娇 2010201150146
李
慧 2010201150147
车
畅 2010201150148
钟
博 2010201150151
当下住房问题的几点思考
——武汉市住房问题调研报告
为实践落实党中央、国务院相关文件的指示精神，切实提高人民生活水平。武汉大学“中国特色社会主义理论与实践研究”调研组从“城市社区基层民主建设”、“ 房价问题”、“ 分配不公问题”、“就业难问题”、“看病难问题”、“农民工生存现状”、“农村基层民主建设”、“新《劳动合同法》对劳动者经济生活影响”、“信仰问题”等九个方面展开问卷调查，以求获得其一手资料。本文主要就房价问题展开调研，对目前武汉市房价状况进行了基本了解，并在此基础上提出几点完善建议。
一、调研对象
本次接受调研的发出问卷200份，回收173份，其中有效问卷168份。在被调查者中，男性83人，女性90人。从调查对象的个人信息来看，其分布主要有以下几点：
第一，本科学历以上者为多数，共有143人，占到总人数的85.1%，其余则主要是高职大专，共25人，占总人数14.9%。从调研对象的学历分布看，基本反应了我国社会目前的学历总体分布状况，抽取的对象具有一定代表性。
第二，在我们的抽样中，未婚人士占据较大比重，有102人，其中31人表示有结婚打算。考虑到结婚产生的新房需求较大，因此，预计会在一定程度上影响调研结果，因此，这点不容忽视。第三，收入水平基本保持在1500-2000之间，共有83人，其中67人工作已有一年工作经验，1500元以下34人，31人属于刚刚参加工作的毕业生，另有54人收入超过两千，但其中29人已经结婚。从收入结构看有较高代表性，但值得注意的是，超过五成的人对自己的收入状况不满意，而且从总体上也反映出武汉市目前的收入水平和消费水平。
第四，在我们的调研对象中，武汉人有113人，占据多数，拥有武汉户口的则有127人。从这一数据至少可以看出，调研对象大多在武汉市有多年生活经验，对武汉市的相关情况有一定了解，能够较为真实、客观地反映出武汉目前的真实状况。
二、对住房问题的调研结果
在住房问题的调研上，我们主要从样本的住房现状和消费倾向两个方面着手，其结果如下。
第一，在住房现状上，呈现以下特点。
首先，拥有住房产权的人数极少，仅37人，只占总人数22.0%，其中还有4人属于单位福利房性质，大多数被调查者没有住房产权，其中82人租住房屋，包括34人与人合租，49人属于有居住权而无所有权，主要是借住亲友家中37人，7人是单位临时安排的住房。所以从这些数据不难看出，从现状来看，大多数人尚未拥有自己的住房，住房需求依旧保持在较高水平上。
其次，在住房条件上，情况相对较为乐观。81.5%的人住房中拥有完备的洗漱条件，55.4%的人住房中有网线和暖气（空调）等设施。可以看出，武汉市总体住房条件还是相对不错。最后，在住房面积上，人均住房空间基本上在30平米以上，有134人，其中57人在60平米以上。
综合以上几点，我们不难作出结论，武汉市目前的住房状况还是较为不错的，但主要问题是大多数人尚难以拥有属于自己的住房，对住房的需求还是较大。
第二，在消费倾向上，具体表现为以下几点。
首先，总体上，大多数人对买房仍持观望态度。有买房倾向的人仅33人，仅占所有人数的19.6%，其中多数是出于准备结婚的打算，有31人。而在持观望态度态度的人中，72.6%的人表示，房价问题是考虑的关键因素。
其次，住房购买力较低。在准备买房的33人中，31人需要亲友的资助或贷款按揭，只有2人是完全依靠自己负担的，而值得注意的是，这两人的购房动机也与其他人不同，一人选择是改善住房条件，另一人选择外地迁入因素。而且从上文对调查对象状况的简介来看，大多数的样本的收入尚无力负担高额房价。
最后，非常明显的一个变化是，多达167人都将价格作为购房考量的最重要因素，其次受人们关注的主要是交通、教育环境等，从这不难看出，被调查这在购房问题上渐趋理性和现实，当然，这也很大程度上是因为，当前房价的飞涨已明显超出普通民众的承受范围。从我们的调查来看，多数民众的预期房价在6000元/平米左右，但事实上武汉市目前的商品房价格显然已经超过了这一标准。
三、现象的阐述 从此次的问卷调查中，我们可以总结出以下几点问题。第一，从市场供求关系层面看，目前武汉市的商品房需求仍旧很大，但同样存在巨大的供需缺口。
一方面，通过调研，我们发现大多数人尽管已经解决了居住问题，但仍没有取得住房产权，换言之，住房问题也没有从根本上得到解决，这本应该为房地产开发商提供巨大的市场；可另一方面，受制于经济能力，除少数有急用的人外，大多数人对买房仍持观望态度，这就导致了较大的缺口。开发商看到了市场的巨大潜力，而往往忽视了这种潜力转化为市场份额的可行性问题，其结果就如同我们通常所言，新项目不断上马，房价不断飙升，可由于市场购买力的缺乏，这种缺口会越来越大，房产的泡沫也会越来越多，最终给我国经济埋下极大隐患，长此以往，很有可能会造成毁灭性的结果，因此，抑制房地产市场过热，提高市场购买力是极为必要的。
第二，房价问题正逐渐改变人们的消费观念，并对整个房地产业产生越拉越大的影响。
在过去十多年中，交通和教育资源一直是人们购房的重要因素，只要翻开那时的楼盘宣传广告，大体上都离不开这两点。但通过调研我们发现，随着房价的上涨，价格因素越来越重要，逐步上升为最为重要的因素，这不仅仅影响着人们消费观念的转变，同时对于房地产业而言，也必须认识到高房价的双重效应，既可能带来巨额利润，也有可能杀鸡取卵，导致资金回笼周期延长，对开发商而言这也是巨大的灾难。第三，从我们的调研结果来看，商品房的需求弹性是比较大的。我们可以看到，由于价格对人们购房动机的巨大影响和人们的负担能力有限，加上二手房市场的兴起和房屋租赁的规范化，大大增强了商品房市场的需求弹性。这也使得更多人可以在这一过程中持观望态度。在调研中我们注意到，82.1%的人预计房价仍将继续上升，但很少有人因此而采取投机行为或通过提前购房来减少损失，而是更多地抱着观望态度，期待着房产市场进一步的变化，尤其是政府的宏观调控。几乎所有接受调研的人都认为政府在房价上涨过程中扮演着十分重要的角色，这从另一方面，也反映出民众对于政府的期望事实上是非常高的。
四、房价上涨的内在机理
综合以上几点，我们不难发现，最终“住房难”问题的落脚点还是回到了房价问题上，因此，弄清房价上涨的内在机理，从而解决房价与市场购买力之间的巨大缺口，也就成为我们解决住房问题的基本思路。
导致房价上涨的因素很复杂，但一般认为存在以下六点原因。
第一，总体需求呈旺盛趋势。随着社会经济的发展。对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，推动了房价的上涨。
第二，人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市。第三，住房供应结构的不合理。国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。为了进一步改善我国的住房供应结构，第四，土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。
第五，建筑开发成本上涨，近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。
第六，住房周边硬件条件的完善，城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
除去以上六点，通过调研，我们还认识到，房价上涨的另一个重要原因在于政府。事实上，在许多地方，近年来房地产市场的火热为政府部门带来的不仅仅只是政绩，通过土地审批，产权租赁等一系列手段，许多地方政府职能部门在这一过程中“寻租”，获得了相当可观的利益，这使得政府一方面沉溺其中难以自拔，另一方面也受制于房产商们，形成了新的“利益团体”，这是极为危险，也是为什么中央宏观政策难以落实的一个重要原因。
因此，解决住房问题，决不能单单依赖于经济手段，相应的法律手段和行政手段是必须的。
五、解决措施
经过调研和学习，我们认为，解决房价问题，应从经济、行政、法律三个层面着手。首先是经济层面。
一方面进一步严格控制土地供应量。按照经济学常识，需求旺盛时增加供给，价格自然会相应下滑。但就商品房这类特殊商品而言，问题不那么简单，要解决这个问题就必须先找到产生问题的关键。产生这个问题的关键，除了商品房供应结构不合理，高价位房供应过多而中低价位房供应偏少以外，主要是进入房地产业的社会资金太多，投资回报率偏高。所以，当前问题的关键不是土地供应量偏紧的问题，而是房地产业的利润率偏高存在投机因素作祟的问题。只有严格控制土地供应量，才能抑制由投机诱发的商品房需求，使房地产开发商，以及公众投资者回归理性。
另一方面完善房地产税制，开征房地产增值税，整顿土地市场。这样既能使炒房
炒地无多少利益可得，进而引导大量社会资金从房地产业中抽出来，达到打破由房地产开发商结成的价格同盟、抑制需求、平抑房价的目的，又能对国有土地进行一次全面清查，摸清家底，严格按有关法规对擅自改变用地方向的行为作出处理，由政府收回逾期不开发的土地扩充政府土地储备。
其次是法律层面，必须建立和完善相关的法律法规。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。同时，建立和健全房地产信息发布制度保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务 最后作为政府，应当充分发挥其作用，合理利用其职权，加强对社会的综合治理，为平抑房价创造良好的外在条件。具体可以采取以下措施。
第一，加强住房需求的管理。对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。
第二，加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间。我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。
第三，提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定。当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。当然，要做到这些并不容易，前提是政府必须树立正确的政绩观和发展观，能够从整体布局着眼，立足民生，才能够顺利的从利益联盟的机制下解放出来，较好地履行自身公共职能，从而从根本上解决问题。
第5篇：关于中国房价问题的调研报告
关于中国房价问题的调查报告 伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。本次调查针对中国房地产的现状、直接原因、政府出台的政策以及大众反映，描述和反映当今中国的房价问题。一.房价现状
我们将以房价收入比、房价收益率、空置率、还贷/收入比、房地产投资占GDP比例五个指标作为切入点来分析中国房价现状。1.房价收入比
房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。
2.房租收益率
房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般 都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房 者的消能力 3.空置率
空置率是指一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大 商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大 4.还贷收入比
还贷收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是 28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线.5.房地产投资占 GDP 比例
房地产投资占 GDP 比例指标反映整体经济对房地产的依赖程度。中国从有据可查的记录来看，从 1997 年的 4.02%开始一路上涨，到 2007 年时 这个比例到了 10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对 GDP 的影响将高达 3.15*10.13%=32%中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价，某些人士认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。然而那都是谬论，都是经不起分析的。
二．产生原因分析
（1）供需关系不合理是高房价的重要原因。
供需决定价格是经济学的铁律。第一是住房价格，由住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购房者。没有住房的都是穷人和年轻人，在不违背价格规律的前提下，房价理应由没有住房的人决定。多数普通城镇居民最迫切需要的是与他们收入水平相应的中低价位房。据调查显示，我国银行储蓄存款的80%由20%的持有者持有。这20%的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购置商品住宅。事实上，真正用于住宅消费的居民储蓄并不多。
（2）通货膨胀及预期导致房价继续上涨。
全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政府联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。物价上涨，没有房子的人担心再涨就买，追涨。有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。房地产开发商则利用这种政策效应和消费者心理，制造更多的涨价恐惧以牟利（3）城市化进程是房价攀升的潜在力量。
根据官方数据的统计，每年中国的城市都要涌入至少1300万人，城市居民的住房需求日益迫切，这也是房价能够坚挺的力量。无论是商品房还是政府提供的保障房，都是房地产的潜在需求
（4）大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。
北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值
（5）大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值 三，对策
1.加强商品房结构规划的管理
针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况 2确定政府公共管理绩效的考核标准
必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力 3引导房地产的理论管理
当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求 4积极履行经济调节和市场监管职能
首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡.其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本 四．小结
总体上说，政策严厉，决心坚决，但是控制房价的工作是一项艰苦的持久战。政府政策对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控。我们期待更长期、有效的政策能够颁布实施，从而有效控制房价，正真解决百姓的居家置业之忧。
第6篇：房价调查报告
房价调查报告4篇
近年来，大城市房价贵、环境差、看病难、上学烦等问题被频频吐槽，向往小城镇生活的人越来越多。小城镇的生活真的像人们向往的那样吗?广州社情民意研究中心发布的调查报告却显示，并非如此。
分析发现，小城镇居民对生活状况的评价明显低于大城市，镇区居民对收入、就业的评价持续偏低，在看病、读书的收费水平上，他们同样感到“压力大”。
小城镇居民评价生活“一般”
数据显示，生活在小城镇的人，对生活的观感并不如外人想象的乐观积极。镇区居民对本地生活状况的评价以“一般”为主，持此看法的人多至50%，而表示“满意”和“比较满意”的人合计为34%;相比之下，大城市居民评价以满意为主，满意度高至44%，较镇区明显高出10个百分点。
课题组指出，随着“新型城镇化”的推进，小城镇的发展备受瞩目。“从分析结果看出，小城镇生活与人们所向往的大相径庭。小城镇如何吸引并留得住人们‘安居乐业’，成为‘城镇化’推进过程中不得不面临的挑战。”
小城镇居民也嫌房价高
近年房价高企让买房成为奢望，这种情况不仅出现在大城市，在小城镇也如此。
“房价贵”是小城镇居民的共同感受，认为当地房价“贵”的人 1 多达57%，还有22%的人认为“比较贵”，两者合计达79%。同时，镇区居民普遍表示对目前高房价无法承受，持此看法者多至65%。
此外，对本地物价水平，镇区居民评价与大城市一样差，不满意度高至46%，而满意度低至17%。对于本地的就业状况，镇区居民的满意度保持在三成以下的较低水平，为29%，表示“不满意”和“不太满意”的人合计为26%，较大城市高9个百分点。
四分之一居民不满治安
调查还发现，小城镇居民对生态环境、市容卫生及社会治安的评价均落后于大城市。
在整体的生态环境上，镇区居民不满意度居各类型城市首位，接近三成，比大城市高出3个百分点。而且从个人观察来看，多至70%的镇区居民表示当地环境受到污染，比例与大城市一样高。
对市容卫生，镇区居民不满意度为33%，满意度刚过三成;而在大城市，居民满意度高至43%。
同样，对反映公共安全的社会治安，在原本民风淳朴的小城镇，居民不满意度竟位居各类城市之首，为25%，远超大城市10个百分点。
小城镇电影院剧院太少
对本地交通出行和教育服务，镇区居民满意度高至46%。对医疗服务的满意度也有32%，并不差于大城市。但在看病、读书的收费水平上，小城镇居民观感与大城市一样，深感压力大。尤其是“看病贵”，大多数镇区居民持此看法，比例达61%;认为本地“读书贵”的人也
2 有36%。
在文化娱乐服务上，小城镇居民评价明显低于大城市，镇区居民的不满意度为28%，而大城市仅15%。具体来看，小城镇居民普遍感觉当地电影院、剧院太少，持此看法者达65%;而且表示在当地没有看过电影的人，多达66%，相反在大城市有看过电影的人多至53%。关于中国居民对房价感受度的调查报告模板
调查时间;20xx年x月xx日至20xx年x月xx日
调查地点:全国
调查内容：关于中国居民对房价感受度的调查
调查对象：中国居民
央行21日发布的三份第二季度问卷调查报告显示，目前银行家、企业家、储户对经济形势并不看好，对宏观经济信心下降，对经济的感受度偏冷。现代居民对物价的满意度提高。二季度储户问卷调查报告显示，居民物价满意指数为21.8%，比上季提高1.8个百分点，高于前两年的平均值。其中，59.1% 的居民认为物价“高，难以接受”，比上季下降x个百分点。
或许是受到表现欠佳的资本市场的影响，居民投资意愿降低。报告显示，二季度倾向于“更多储蓄”的居民占4x.2%，较上季增加1.7个百分点;倾向于“更多消费”的居民占18.1%，较上季增加0.2个百分点;倾向于“更多投资”的居民占x5.7%，较上季下降1.9个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品”、“房地产投资”和“购买债券”，选择这三种投资方式的居民占比分别为
3 24.8%、18.x%和1x.8%。
由于房地产调控的坚决，居民对房价的感受度好转。调查中，xx.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季下降1.x个百分点，比XX年三季度时的最高值下降9个百分点。但是未来x个月内准备出手购房的居民占比为14%，较上季下降0.8个百分点。
针对银行家和企业家的两份问卷调查报告均指向一个结论，就是对宏观经济的信心在下降。二季度银行家问卷调查报告显示，二季度银行家宏观经济信心指数为x4.1%，较上季下降8.1个百分点。银行家宏观经济热度指数为x5.1%，较上季下降5.1 百分点。央行调查报告：44%居民认为目前房价可以接受
近日，央行发布了今年第一季度储户问卷调查。调查结果显示，51.9%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季度下降6.9个百分点，44%的居民认为目前房价“可以接受”，4.1%的居民认为“令人满意”。
对下季度房价，15.6%的居民预期“上涨”，52.9%的居民预期“基本不变”，17.8%的居民预期“下降”，13.7%的居民预期“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，较上季度下降0.7个百分点。
调查还显示，倾向于“更多储蓄”的居民占45.6%，较上季度提高0.7个百分点;倾向于“更多消费”的居民占18.5%，较上季度下降0.2个百分点;倾向于“更多投资”的居民占35.9%，较上季度下降0.5个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次是：“基金及理财
4 产品”、“债券”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为33.8%、15%和13.8%。
居民未来3个月购车意愿为16.1%，较上季度下降0.7个百分点;居民未来3个月购买大件电器的消费意愿为25%，较上季度下降1.8个百分点;居民未来3个月旅游意愿为29%，较上季度提高2.9个百分点。
购房信心指数调查报告：房价看跌比例回调5%
针对“330楼市新政”的影响，由腾讯网、腾讯房产研究院联合《腾讯智慧》调查发布的购房信心指数于4月29日新鲜出炉。这是继3月份发布首份“XX年中国房地产消费者购房信心指数”之后，又一份为广大购房者提供消费参考的权威报告。
最新的调查结果显示，从4月11日上线至4月16日，全国189个城市共有25余万人参与网上调查，有效问卷为234094份，其中一线城市59632份，二线城市89226份，三、四线城市85236份。问题主要围绕“从被调查者基本信息、对房产政策的态度及决策力、股市与楼市的潜在关联性、房产消费信心指数”四个维度来设计。
本次调查保持了问卷投放时长、问卷投放通道等多个技术指标不变的情况下，参与人数较3月增长26%，有效问卷增长31%，说明房产政策在一定程度上激发了消费者的关注。
通过数据分析发现，城市住房信心数据受政策影响悄然变化，尤其是认为一线城市将大幅上涨，4月份比3月份上升了10%，加上目前股市火爆，一小部分人将房产抵押进入股市，但资金最终还将进入
5 楼市。
改善型需求有较大释放
对比3、4月份的数据，30-39周岁参与调查者大幅增加，40-49周岁小幅增加，符合改善性需求的年龄特征，表明未来改善型需求有较大释放可能。房产关注者年龄依然主要集中在20-49岁之间，占90%左右，比3月份要低6%。
被调查者性别比例稳定，男性更关注房产信息，往往会比较看中房产性价比、更理性地考虑房产消费。
一、二线城市的受教育程度整体水平高于三、四线城市。在经济地缘特征依旧明显的背景下，“逃离北上广”依旧是一个伪命题。三、四线城市依然“人口外逃”，二线城市部分承接了一线城市的“逃离者”，也吸引了三、四线城市的“外逃者”，成为未来人口增长较为明显的区域。
不同类型城市的收入水平差异明显。一线城市收入水平明显高于其他区域，依然保持着足够的经济吸引力;二线城市收入结构好于三、四线城市。三、四线城市产业不景气、收入水平不高是人口外逃的重要原因，也是楼市低迷现状难以改善的根本原因。
“已婚有子女”成为楼市主力关注群体。人口红利的消退使得刚需尤其是婚房刚需逐渐趋弱。过往的政策压制需求，使得当时的刚需群体不得不加入到如今的改善性需求队伍中。
一、二线城市人口流入是主要的刚需。三四线城市接近60%的自有住房率远高于其他区域，刚需明显不足。
超过40%购房者认为房价下跌
调查报告显示，330新政会“增加购房需求，推高住宅价格”的比例不高，认为中国房价下跌的超过40%，三四线城市尤其看空，占46.77%。
“房产消费趋于理性。”腾讯房产研究院院长吴卫东称，一线城市认为政策会推高房价的远高于其他区域，显示一线城市新政策更能有效激发潜在需求。一线城市认为住宅市场会出现“增需抬价”的占33.63%。
符合政策要求的被访问者普遍选择“会根据需求购房，不会加快购房进度”，在明朗的买方市场背景下，消费者越来越理智，房产消费决策时间将变长，考虑的因素更多。三、四线城市“不会再考虑购买住宅”的比例高达21.93%，明显高于其他区域，消费者信心明显不足。
从图表中显示，购买二套房的需求群体很大，在一线城市还未买二套房的占52.80%，二线城市占46.82%三线城市占41.87%。有将近10%的购房群体开始着手看二手房。这些新的购房者的进入，将有助于缓解当前高居不下的库存压力。特别是一线城市，随着购买二套房的需求群体也相对积极，房价上涨可能性高。
二手房购买热情高涨超50%比例
根据330政策，二套房的首付比例从原来房产总价的60%降为40%，虽然“降首付”扩大了潜在购房群体，但超过50%的需求者选择“不会扩大购房面积”，其中一线城市有56.41%购房者表示不会出手。
吴卫东表示，这不仅是购房者对现实无奈的选择，更是对后市不太乐观的潜意识行为。
相比对二套房的冷淡，新政激发了购房者对二手房的热情。由于二手房营业税征收年限由超过5年免税改为超过2年免税，次新房潜在供应量增加，其品质不亚于新房，对购房者吸引力加强。
根据调查数据显示，有超过50%的购房消费者表示会根据需求适当考虑购买二手房，其中一线城市表示购买的比例高达68.16%，不会考虑购买的仅为17.92%。十分有意思的是，二三四线城市的对二手房的热情与一手房背道而驰，三四线城市不考虑购买的占29.03%。
股市赚钱后将回流楼市
4月27日，上证指数收盘4527点，当日上涨3.04%，是中国股市7年来的最高点。市场上开始出现一些人将房产抵押进入股市的现象。数据显示，“抵押房产，投入股市赚钱”的比例3%左右，激进的投资投机者比例并不高。
绝大多数潜在购房者会按原定计划买房，投资和购房都趋于理性，其中一线城市占65.77%，二线城市占69%，三线城市71.83%。但也有相当部分的群体选择“暂时不买房，投入股市赚钱”，一线城市占比31.33%，明显高于其他区域。
面对“股市中赚到一套中意住宅的首付款”，计划“抽出首付款买房，余下的钱继续战斗”比例最高，总体上超过38%，一线城市达到41.38%。当股市火爆到一定阶段，部分资金会选择离开股市。吴卫东表示，由于不动产具有增值保值功能，资金会逐渐流入楼市，让
8 楼市的资金面得到缓解。
看跌比例回落5%认为一线城市大幅上涨增10%
与XX年3月的消费信心数据相比，一线城市看涨比例大幅提高，并首次超过50%临界点。
三、四线城市消费信心数据略有提升，看涨比例不足30%，消费信心依旧不足。只是看跌比例从大于50%回落到45%以下，悲观情绪有所缓解。
二线城市消费信心数据波澜不惊，看涨看跌比例均在37%左右，后市走势不甚明朗，市场状况更多取决于库存去化情况。
对比3月和4月份，一线城市认为大幅上涨的比例上升明显，3月份只有5.86%，而4月份高达15.90%。根据媒体报道，4月20日-26日的北京楼市，9个盘入市，量价齐升，有多个楼盘出现“日光盘”。二三四线城市认为大幅上涨的比例升幅比较小。
---来源网络整理，仅供参考
第7篇：房价调查报告
关于房价问题的调查报告
为了加强学生对国情、民情、社会政治、经济文化生活的了解，因此我们组织了这次研究调查。本次研究性学习，我们小组研究了中国的房价问题，对中国的房市进行了深入的研究，同时为自己将来的投资也提供了方向。
自从2005年以来，全国大城市的上涨都接近两番，而中小城市的涨价潮流才刚刚开始。随着国家宏观调控政策的日益严厉，炒房资金已经逐渐撤离一线城市，更多的转向二三线城市。北京的房价调控政策已经明确地指出，要让房价稳中有降，大多数其他一线城市都要将房价的涨幅控制在10%以内，由此可见，今后的房市投资方向应该转向二三线城市，抑或是选择其他领域，投资一线城市相对收益或小。但毋庸置疑的是，尽管国家的宏观调控政策十分严厉，中国的房价下跌空间很小，相反，受供小于求的影响房价可能继续上涨。
经过查资料，我们找到了房价不能下跌的10大理由：
一、城市化进程拉动房价上扬
中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城
二、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇
大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于
二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。
三、房地产成了地方财政的主要收入来源
房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象
二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。
四、通胀预期加大，带动房价上扬
CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。
五、地价猛涨，催高房价
大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。
六、建材价格攀升，成了房价的幕后推手
除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。
可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。
七、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨
受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。
八、腐败性需求拉高房价
所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条行之有效的措施。
九、有房百姓支持房价上涨
虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以
政府就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。
十、媒体支持房价上涨
本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。别看媒体如此这般神经质似的疯狂是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢？ 我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。
由此可见，由中国的国情所决定，中国房价几乎没有下跌空间，中国在通货膨胀和供小于求的影响，在未来10年来，中国的房价还会稳中有升。投资房地产，尤其是二三线城市，仍然是投资的不错选择。
报告人：xxx
2011年8月
