保利地产岗位职责
第1篇：保利地产
品牌即产品（品类）铭牌，用于识别产品（品类）或是服务的标识、形象等。
是给拥有者带来溢价、产生增值的一种无形的资产，他的载体是用以和其他竞争者的产品或劳务相区分的名称、术语、象征、记号或者设计及其组合，增值的源泉来自于消费者心智中形成的关于其载体的印象。
五力分析模型是用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是： 供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。
国内商品房价格的决定因素是什么
一是成本,二是供求关系.此外,银行利息率也有一定影响。
1.按理说，影响商品房的主要因素：应该是由商品房的供需情况决定的。供大于求，价格就会回落、便宜；供小于求，就会上涨、较贵。2.但目前影响商品房的主要因素是国家的宏观调控。政策利好，价格应声而涨。政策不利，价格应声而降。
4C顾客(Customer)：成本(Cost)：方便(Convenient)：沟通(Communication)：
4PProduct（产品）、Price（价格）、Place（渠道）和Promotion（促销）
6PPower（权力）和Public Relations(公共关系)
马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、和自我实现需求五类
住房属于投资，因为消费品不会再回到流通环节中去，而房子是随时可以买卖的。而且价值会变动。
核心竞争力是企业竞争力中那些最基本的能使整个企业保持长期稳定的竞争优势、获得稳定超额利润的竞争力，是将技能资产和运作机制有机融合的企业自组织能力，是企业推行内部管理性战略和外部交易性战略的结果。
1 企业核心竞争力的基本概念
企业竞争力实际是一个成本的概念，即能不能用较低的成本生产出同样的东西。这就要求企 业有技术、有资本、有人才等一般竞争力，还要有核心竞争力。企业核心竞争力是企业独特 拥有的、能为消费者带来特殊效用，使企业在某一市场上长期具有竞争优势的内在能力资源。企业核心竞争力通常具有如下特征：
（1）特殊性（2）相融性（3）价值可变性
2 企业核心竞争力的主要内容
2.1 掌握专项技术2.2 具备创新能2.3具有个性特色的管理模式2.4拥有可靠的市场网络2.5专有的品牌形象2.6有特色的顾客服务2.7有特色的企业文化
3企业核心竞争力的培育
3.1积极打造人力资本
3.1.1培育一支高水平的人才队伍3.1.2营造“学习型”组织
3.2 培养核心技术能力
（1）特殊性2）相融性（3）价值可变性。3.3 形成有特色的管理模式
3.4 追求卓越，勇于创新
3.4.1 增强企业研究与开发（R&D）能力3.4.2 实施产品创新战略
一是核心产品，即满足顾客要求的核心内容；二是形式产品，即向市场提供的实体的 劳务的形象；三是附加产品，即顾客在购买产品时所得到的附加服务和利益。
3.5 注重诚信，培育品牌3.5.1 以诚信铸造和维持名牌3.5.2 以名牌效应提高市场占有率
3.6扬长避短，培育竞争优势
3.6.1集中优势资源从事专业化经营3.6.2发挥比较优势3.6.3不断培养竞争优势
3.7培育先进的企业文化3.7.1企业文化是企业无形的竞争力量：确立“文化是明天的经济”的观念 3.7.2企业文化战略产生核心能力3.7.3“人气”是企业文化的“灵魂”
3.8政府要在培育企业核心竞争力方面多做工作
3.8.1加快政府管理创新3.8.2为企业创造良好的外部环境3.8.3 出台提高企业核心竞争力的相关政策
政府应当在企业核心竞争力的培养上给予政策的支持，具体建议是：
(1)通过政策来促进人力资源、智力资源的开发和形成尊重知识、尊重人才的浓厚的社会 氛围。（2）出台有利于增强大、中、小企业竞争力的产业组织政策。（3）出台有利于我国企业提高竞争力的融资制度。（4）出台有利于提高企业核心竞争力的技术创新政策。人才及其创新动力是创新的决定
第2篇：保利地产背景
保利地产雄厚背景
保利地产雄厚背景
[简介]：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选"上证50"、"上证180"、"沪深300"和"中证100"指数样本股。截至2008年12月31日，公司总资产已达536.32亿元，比上年
末增长31%。
十七年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、天津、重庆、武汉、沈阳、长春、杭州、长沙、南昌、青岛、包头、佛山等十八个城市的全国战略布局，拥有78家控股子公司。2008年9月，"中国房地产TOP10研 究组"发布《2008年中国房地产公司品牌价值研究报告》，保利地产以60.41亿元的最新价值，连续四年荣膺"国有房地产企业品牌价值"第一名、"中国房地产央企领先品牌"。
“保利”一名的由来
1983年，解放军总参谋部、中国国际信托投资公司（简称中信公司）联合组建一家对外贸易公司，时任中信公司总经理徐兆龙为公司起名“保利”，取保卫胜利之意。英文前缀词POLY恰与中文“保利”一词发音相同，故取之。王军、贺平等公司创始人都是这一历史的见证者。
保利公司的司徽P，取英文“PLA‘（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”之含义，变形的英文字母P，由赖维武、王小朝于1987年设计，象征拳头，代表信心和力量。
P中心的空间，喻意把握现在，放眼未来。
1993年保利公司成立十周年庆典之际，贺平总经理邀请书法家启功先生书“中国保利集团公司”，有简体和繁体两个版本。1994年11月，保利公司正式注册“P”和“保利”
两个商标，并取得国家工商局颁发的商标证书。
中国保利集团成立背景：
1998年，为响应联合国“百万大裁军”的号召，经中共中央、国务院、中央军委联合批准，以中国人民解放军三总部为背景，成立三家集团。
总后勤部：中国新兴集团
总参谋部：中国保利集团
总装备部：中国新时代集团
贺
平: 中国保利集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将（少将贺彪之子，邓公女婿，邓
榕之夫）
姬
军：中国保利集团公司副董事长（原副总理姬 鹏 飞 之子）
邓
榕: 中国国际友好联络会副会长、中俄友好、和平与发展委员会副主席（邓公之女）
王小朝: 中国保利集团公司董事、副总经理（杨 尚 kun 女婿，杨李丈夫）
叶选廉: 解放军总参、中国保利集团公司负责人之一（曾 国 荃 的五世外孙，叶 剑 英之
子）
王
军：中国保利集团公司前任老总（王震之子、中信老总）
陈洪生：中国保利集团公司董事、常务副总经理（原江西省委书记陈正人幼子）
管理层简介：
姓名
任职期间
简
介
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李彬海
2006.2-2009.2 男，1950年生，大专学历，经济师。曾任广州军区司令部参谋、科长、技术局后勤部部长，广州保利房地产开发公司总经理。兼任保利南方集团有限公司董事、广州科学城保利房地产有限公司董事长、上海保利房地产开发有限公司董事长、沈阳盛兴图书
城投资开发有限公司董事、北京政泉置业有限公司董事长等。
──────────────────────────────────宋广菊 2006.2-2009.2 女，1961年生，本科学历，中山大学EMBA，工程师。历任国防科工委31训练基地司令部宣传处干事，广州军区技术局参谋，广州保利房地产开发公司常务副总经理。兼任广州科学城保利房地产有限公司董事、上海保利房地产开发有限公司董事，保利广州物业管理有限公司董事，广州富利建筑设计有限公司董事长。
──────────────────────────────────
王旭 2006.2-2009.2 男，1959年生，历任广州军区特运办事处处长、深圳保华公司总经理、保利南方集团有限公司常务副总经理，保利南方集团有限公司总经理。现任中国保利集团董事副总经理、保利南方集团有限公司董事长，兼任深圳市保利城实业有限公司董事、广州保利网络科技有限公司董事长、湖南保利房地产开发有限公司董事、上海保利房地产开
发有限公司董事。
──────────────────────────────────
张克强 2006.2-2009.2 男，1960年生，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军区联勤部军官，创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教育投资管理有限公司董事长。此外还兼任广州市侨商会副会长、广州市专业市场商会副会长、广州市政协侨事顾问、广东省教育
国际交流协会副秘书长、全国民办教育工作者联谊会副主席等职。
昨天下午，以1593余万港币的大手笔，中国保利集团公司从香港佳士得拍卖行买回了被英法联军掠夺的圆明园文物——青铜猴头像和青铜牛头像。令为此揪心已久的国人长出了
一口气。
今天上午，记者从保利集团有关人士处获悉，自从香港苏富比拍卖行和佳士得拍卖行要拍卖1860年被英法联军掠夺的圆明园珍贵文物的消息传出后，立即引起了国人的关注。国家文物局上月29日已正式要求这两家拍卖行立即停止拍卖，香港民众也对此表示强烈抗议，但这两家拍卖行却对此置若罔闻，如期举行拍卖。昨天下午，十多名抗议者因不满佳士得公司而到会场抗议。由于有人企图冲入会场，酒店需要关门，引起牛股者和在场的警卫发生冲突。眼看国宝遭此噩运，保利集团毅然出击，分别以818．5万港币和774．5万港币的天价将青铜猴头和青铜牛头两件国宝买下。“这两件国宝是属于全体中国人民的，保利此举完全
是出于爱国情结”。
保利集团拥有自己的艺术博物馆，里面收藏了多件保利从海外购回的珍贵青铜器。据悉，此次从香港购回的这两件国宝有可能在保利艺术博物馆内展出。
另据介绍，明天，香港苏富比拍卖行将按计划拍卖另外两件圆明园国宝——乾隆款酱地
描金粉彩镂空六方套瓶和乾隆錾花铜虎首，保利集团将继续予以关注。
注: 圆明园国宝牛首、虎首、猴首和猪首四件兽首铜像是圆明园内海晏堂前水力钟构件，是十二生肖中的四种，与鼠、兔、龙、蛇、马、羊、鸡、狗按规律交错排列构成一组喷泉，实为海晏堂前一个别致的水力时钟，在国际上具有极高的艺术价值和鉴赏价值。因1860年英法联军劫掠而流失海外，其中猴首、牛首、虎首于 2000年春由中国保利集团公司在香港以总价3000多万港币拍得，猪首于2003年9月由澳门著名实业家何鸿燊捐赠给保利艺术博物馆，四件国宝从此得以永久性珍藏在保利艺术博物馆内。其他因战争流失在海外的另外8
件国宝现或藏于其他国家，或下落不明。
感觉保利不只国家队概念，甚至有中央背景，否则哪个企业会有闲钱收购国宝？
再看看合作伙伴: 李嘉诚、李泽楷
巨头抢先拿到海棠湾“入场券”电讯盈科—和黄地产、保利集团、上海联合体与三亚签
署170亿元合作意向
备受社会各界瞩目的三亚海棠湾开发，今天在上海率先落下第一锤，对海棠湾志在必得的三巨头———李嘉诚、李泽楷父子的电讯盈科———和黄地产、中国保利集团、上海联合体，今天同时与三亚市正式签署海棠湾合作开发意向，意向投资额达170亿元，其中李嘉诚、李泽楷父子拟投50亿元，另外两家分别投资60亿元。
在签约仪式上，海棠湾的开发也成为媒体关注焦点。省委常委、三亚市委书记于迅在签约仪式上表示，由于海棠湾是海南目前最大的项目之一，也是省委省政府最为关心和重视的项目，前期已经进行国际招标进行概念设计。三亚将按照统一规划，政府主导，企业参与，市场运作，滚动开发，分批建设的原则开发海棠湾，目前已有很多企业报名开发海棠湾.参加签约的三亚市市长陆志远在接受本报记者采访时表示，海棠湾的开发模式与博鳌不同，没有主开发商，各开发商将在总体规划的指导下，分别进行相关区域的开发建设。
已经取得第一批入场券的中国保利集团则信心十足，该公司副总经理王小朝说，三亚是我国唯一的热带海滨旅游城市，具有得天独厚的自然条件和富饶的自然资源，海棠湾的开发已经列入省市政府的发展计划，并已拟制概念性总体规划，这一开发将对省市经济社会发展起到带动作用。同时表示，将把该集团在文化、旅游、地产的互动发展方面积累的一些经验，运用到海棠湾的开发中，高水平做好海棠湾的开发建设。
江泽民总书记为保利集团题词：“团结奋进，办好保利。”
...........中国保利集团公司是1992年经国务院批准成立的国家计划单列企业集团，现为中国169家
国有重要骨干企业之一。
1994 年6月，保利公司成立十周年之际，江泽民总书记为保利公司题词"团结奋进，办好保利"，李鹏总理的题词"博采众长，开拓进取"，李岚清副总理题词"坚持质量第一，信誉
至上，积极开拓进取，为发展对外经济贸易合作事业作更大贡献"，军委刘华清副主席题词"艰苦创业结硕果，再接再厉创新绩"，国防部长迟浩田的题词是"艰苦创业，无私奉献"。
第3篇：保利地产校园招聘
南昌大学招生与就业信息网> 校内招聘> > 查看信息内容
保利地产2012校园招聘
宣讲地点：游泳馆报告厅
宣讲时间：2011年11月11日19:00
保利地产2012校园招聘
★公司简介
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联央企房地产第一名。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，2011年，公司获评中国房地产行业领导公司品牌。截止2011年6月，公司总资产达1802.85亿元，实现销售认购过395亿元。
公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有150余家控股子公司。
公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将"和谐"提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。2008年，公司总部保利国际广场更是获得美国《商业周刊》建筑设计大奖。
多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，继承保利集团的文化血统，整合保利集团的文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”、“佛石像展”、“青铜器展”、“改革开放30年交响音乐会”到相约郎朗、杨丽萍、宋祖英的“和乐中国”选拔赛，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。
保利地产认为，“成长比成功更重要”，公司致力于为员工提供最佳的职业发展平台和温暖和谐的工作氛围，帮助员工制定不同的成长规划，培养具有高尚职业操守的房地产开发和管理人才；致力于与合作伙伴建立长期友好的战略互惠关系，实现与员工、合作伙伴和中国房地产行业共同成长。
十九年来，保利地产循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划，优秀的管理能力，专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。
★2012届校园招聘计划
学位要求：
重点大学相关专业的应届毕业的本科生、硕士生、博士生；同时热忱欢迎所有优秀应届毕业生关注保利地产。
今年校园招聘房地产公司的职位总需求200人；同时专业公司（销售代理、建筑安装公司、设计院、物业公司）的招聘需求也将随后另行公布。
房地产公司招聘需求（下表为公司总部及各地产子公司需求汇总）
招聘岗位 招聘人数 需求专业
财务会计类 25 财务管理、会计学、审计学等
人力资源管理类 4 人力资源管理、心理学、劳动与社会保障
投资类 27 房地产经济学、土地资源管理、房地产经营与管理、法律、统计等 营销类 40 市场营销、传播学、广告学等
建筑与设计类 56 建筑学、城市规划与设计、风景园林、室内设计、环境艺术设计等
工程类 46 结构工程类、给排水、工程管理、工程造价、电气工程类、暖通、空调、装饰装修等
综合类 2 物业管理、行政管理、计算机等专业
具体各单位明细与要求请稍后留意公司网站相关信息。
★招聘流程
校园招聘将于9月30日正式启动。
一、简历投递
从10月起开始正式接收简历投递。应届毕业生简历投递有两种方式。建议大家采用第一种方式：
1、通过公司网站、各大招聘网站、高校就业网、高校BBS、大街网等相关网站提供的链接入口，进入公司校园招聘网站。点击“职位申请”，通过中华英才网校园招聘系统填写，提交简历及相关材料。
2、目标专业的学生可在小型专场见面会现场提交应届生求职申请表或简历。 需要说明的是：今年校园招聘的流程与安排将主要借助招聘系统进行，同时还在安排在线人才测评，故而我们建议大家通过网申渠道投递简历。
简历截止日期初步定为11月15日0:00。
二、校园巡回宣讲
校园巡回宣讲将于10月底至11月初正式开始，具体日程、宣讲高校与宣讲地点安排随后公布。
同时，我们还将针对目标专业，在各地举办场小型见面会。
三、人才测评
通过岗位关键素质能力分析与胜任力模型进行匹配，为不同类别岗位挑选合适的人才提供借鉴。
四、无领导小组讨论
公司届时将通过短信和电子邮件通知具体的时间、地点、注意事项；非宣讲城市的学生请就近参加。
五、笔试
分专业对应聘者的基础知识、实操能力、文字表达能力等进行考核。
六、面试
面试安排一至两轮。由用人部门领导、主管副总或公司总经理与应聘者进行面谈。
七、体检
八、录用
★联系方式
通讯地址：广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30层 保利房地产（集团）股份有限公司 人力资源中心
邮编：510308
公司网址：http://
公司校园招聘网址：http:///campus/ 咨询与答疑专区：http://polycn.dajie.com
第4篇：保利地产审计报告
保 利 地 产 财 务 分 析 目 录
第一篇 公司简介??2 第二篇 财务报告分析3
一、资产负债表分析???3
1、资产负债表水平分析???3
2、资产负债表垂直分析???10
3、资产负债表变动原因分析?12
4、资产负债表的对称结构分析13
二、利润表分析?14
1、利润表综合分析?14
2、利润表分部分析?19
3、利润表分项分析?20
三、现金流量表分析???24
1、现金流量表水平分析???24
1、现金流量表垂直分析???28 第三篇 财务效率分析???34
一、企业盈利能力分析??34
1、资本经营能力因素分析??34
2、盈利能力历史分析35
3、盈利能力同行业分析???36
二、营运能力分析
1、总资产周转率分析37
2、营运能力历史分析38
3、营运能力同行业分析???39
三、偿债能力分析39
1、偿债能力历史分析39
2、偿债能力同行业分析???40
四、发展能力分析41
1、发展能力趋势分析41
2、发展能力同行业分析???42 第四篇 杜邦分析模型??? 42 第五篇 财务报告综合分析? 44 第一篇 公司简介
保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048[1])成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。
自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。
十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。
第二篇 财务报告分析
一、资产负债表分析
1、资产负债表水平分析
单位：元 篇2：保利地产内部控制审核报告(史上最强)保利地产(600048)内部控制审核报告 信息来源：港澳资讯 日期：2012-04-06 11:18:36 保利房地产（集团）股份有限公司
内部控制审核报告
大信专审字[2012]第 1-1231 号 保利房地产（集团）股份有限公司董事会：
我们接受委托，审核了保利房地产（集团）股份有限公司(以下简称“贵公司”)于后附的《保利房地产（集团）股份有限公司内部控制自我评价报告》(以下简称“自评报告”)中所述的贵公司 2011 年 12 月31 日与财务报表相关的内部控制的设计及其执行情况。建立健全并合理设计内部控制并保持其执行的有效性，以及确保自评报告真实、完整地反映贵公司 2011 年 12 月 31 日与财务报表相关的内部控制是贵公司管理层的责任，我们的责任是对自评报告中所述的与贵公司财务报表有关的内部控制的执行情况发表意见。
我们的审核是按照中国注册会计师协会发布的《内部控制审核指导意见》以及《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3101号—历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》进行的。在审核过程中，我们实施了包括了解、测试和评价自评报告中所述的贵公司于 2011 年 12 月 31 日与财务报表相关的内部控制的设计和执行情况，以及我们认为必要的其他程序。我们相信，我们的审核为发表意见提供了合理的基础。
内部控制具有固有限制，存在由于错误或舞弊而导致错报发生而未被发现的可能性。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或降低对控制政策、程序遵循的程度，根据内部控制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。
我们认为，贵公司于 2011 年12月 31日在所有重大方面有效地保持了自评报告所述的按照财政部颁发的《企业内部控制基本规范》（财会[2008]7 号）及其具体规范建立的与财务报表相关的内部控制。
需要说明的是，本专项审核报告仅供贵公司为 2011 年度年报披露之目的使用，不得用作其他任何目的。
大信会计师事务有限公司 中国注册会计师：韩志娟
中 国 · 北 京 中国注册会计师：王世恩
二○一二年四月一日 保利房地产（集团）股份有限公司 2011年度内部控制自我评价报告
董事会全体成员保证本报告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
保利房地产（集团）股份有限公司全体股东：
保利房地产（集团）股份有限公司董事会（以下简称“董事会”）对建立和维护充分的财务报告相关内部控制制度负责。
财务报告相关内部控制的目标是保证财务报告信息真实完整和可靠、防范重大错报风险。由于内部控制存在固有局限性，因此仅能对上述目标提供合理保证。
董事会已按照《企业内部控制基本规范》要求对财务报告相关内部控制进行了评价，并认为其在 2011 年12月 31日（基准日）有效。
我公司在内部控制自我评价过程中未发现与非财务报告相关的重大内部控制缺陷。
董事长：宋广菊
保利房地产（集团）股份有限公司
二○一二年四月一日 内部控制自我评价报告附件：
保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）根据财政部、证监会等五部委颁发的《企业内部控制基本规范》及配套应用、评价指引等的要求，遵循全面、重要、客观性原则，在董事会及审计委员会的领导下，从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五方面，对公司内部控制的健全有效性进行了自我评价。
一、内部环境
1、公司治理结构
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等的规定，设立了股东大会、董事会、监事会，建立了以《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》为基础，以董事长、总经理、独立董事、董事会秘书、各专业委员会工作细则、《重大投资决策制度》《关联交易决策制度》、等为具体规范的一套较为完善的治理制度；明确了
股东大会、董事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序以及应履行的义务，形成了权力机构、决策机构、经营机构和监督机构科学分工、各司其责、有效制衡的治理结构。
股东大会是公司的最高权力和决策机构，享有法律法规和公司章程赋予的决定公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。
董事会对股东大会负责，在法定范围内行使经营决策权，并负责内部控制的建立健全和有效实施。公司的董事会共有 9 名成员，其中董事长 1 名，外部独立董事 3 名。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专业委员会，并制定了工作细则，除战略委员会外，各专业委员会召集人全部由独立董事担任，重大的专业性事项均会提交专业委员会审议后再提交董事会审议，以使独立董事能更好地发挥作用。
监事会对股东大会负责，由 3 名监事组成，设专职监事会主席 1 人。监事会主席全程参与公司的董事会、经理办公会和月度办公会，及时全面地掌握公司的经营状况，实时地对董事会和经营层进行监督。同时公司还建立了监事会负责的内部审计制度，确保每三年对一级子公司进行一次内部审计，把监事会的监督作用贯彻到整个集团。
公司董事会严格执行《公司法》、中国证监会和上海证券交易所等的有关规定，与控股股东、实际控制人在业务、人员、资产、机构、财务五方面保持了应有的独立性。
2、公司组织架构
公司在组织架构设置时，根据科学、精简、高效、透明的原则，充考虑企业的规模因素，避免各部门职能交叉、缺失或权利过于集中，形成各部门各司其责、各负其责、相互协调、相互制约的工作机制。同时，公司按照 iso 质量标准体系建立起较完整的质量手册、质量记录、程序文件、工作文件等质量文件，将权利和责任以及相关操作规范落实到具体单位、岗位，为公司内部行使权限、履行职责、建立沟通提供了应遵循的准则和规范性指南。
目前，公司的组织架构如下图所示：
3、内部审计
公司实行监事会领导下的内部审计制度，设立了审计管理中心，制定了《内部审计制度》，配备了专职的内部审计人员，定期对内部控制制度的健全有效性以及财务收支、资产管理、经营决策、合法合规经营、经营绩效、会计信息等各个方面进行内部审计，并联合成本管理、预决算等相关部门组合联合内审小组，对下属公司进行年度内部审计。公司管理层重视审计结果，对于审计发现的问题，要求相关单位及时进行整改和完善，问题性质严重的，还需追 6-规模给自身管理带来了较大压力，区域管理风险有所提升。
鉴于此，年内公司继续坚持以发展为主题，一方面密切关注经济形势和政策走向，顺应市场变化，贯彻“抢销售、抢资金”的经营策略，确保经营业绩稳步增长；另一方面，坚持量入为出，审慎拓展土地资源，并积极拓展房地产基金等多元化融资渠道，降低财务风险。与此同时，公司以降本增效为目标，提升标准化成果运用率，扩大集团采购范围，努力实现集团采购对大宗材料的全覆盖，加强项目目标成本管控，保障项目的盈利能力。
为应对规模提升带来的管理压力，公司在继续发挥扁平化管理优势的同时，以信息化、规范化和标准化为手段大力提升内部管理。一方面以信息化为依托，持续健全、推广和拓展销售管理、成本管理和财务管理系统，实现经营数据的统一管理和快速分析，为加强企业精细化管理提供基础；另一方面建立管理体系与股权结构相统一的平台公司，同时强化制度建设和执行情况监督，提升管理规范水平，有效降低管理成本和控制风险；第三，以标准化为手段，进一步加强产品体系、集团采购和合同管理的标准化，提 高效率减少差错。
三、控制活动
公司采用的内部控制措施主要包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。
1、重大投资决策控制
公司的对外投资活动主要为房地产项目投资，具有单笔金额大、决策风险高等特点，公司历来高度重视项目投资决策，制定了《重大投资决策制度》等投资管理制度，明确了项目信息收集、可行性论证、立项决策程序和标准等环节的要求，形成了子公司跟踪拓展项目、本级投资管理中心负责论证项目、总经理办公会筛选和评议项目、董事会最终审批项目的科学、有效、稳健的项目决策机制。
2、产品开发质量控制
产品品质决定品牌生命力，公司历来以“打造保利精品、真诚服务业主、创造和谐生活”为质量方针，导入房地产企业 iso9001 全面质量管理体系，设计了涵盖项目规划设计、施工管理、材料设备采购、工程验收、销售、客户服务和物业管理等各个环节的控制程序，包括 25 个程序控制文件、38 个质量记录工作文件和 78 种各类表单，并在此基础上，编制完善了工程管理细则、设计管理纲要、品牌管理守则、商品住宅质量管理手册、考核验收办法等各 项质量管理制度。对施工计划、图纸会审、监理方案、施工组织方案、施工机具审查、原材料设备进场审查、隐蔽工程确认、分部分项工程确认、工程事故处理、施工进度控制、工程造价控制、安全施工管理、施工协调等实施全过程质量控制并严格考评，构建了一套科学的质量管理体系。公司定期进行质量目标实现情况评审检查，限期整改发现的问题，保持公司质量控制体系的不断完善和持续改进。
3、采购与成本控制
为加强项目成本控制，公司根据“统一目标、分级管控、责任到岗”的原则，制定了《成本管理制度》，要求各项目在总体规划设计完成之后上报目标成本，经审核通过之后，子（分）公司主要负责人需签定《目标成本利润责任书》，作为后期经营班子考核的重要依据，强化对下属公司的成本约束。2011 年，成本管理信息系统在集团所有下属公司完成上线推广和应用，统一了成本科目，通过对项目运作全过程成本信息的记录和管理，初步实现了项目全过程目标成本控制和动态成本监控，为公司《成本管理制度》的贯彻落实提供了基础。
在采购方面，公司建立了规范的招投标制度。房地产项目开发建设过程中发生的外包及采购业务，原则上均须通过招标确定合作单位。公司建立了合格供应商数据库，定期对合格供应商进行考评，确保参加投标者符合公司的要求。在招投标过程中，公司成立由工程、成本控制、财务等跨部门开标小组，实行招议结合、坚持技术标合格的前提下低价中标的原则。此外，公司还建立集团采购制度，实行全国范围内统一品牌，统一价格，既提高产品质量、工作效率，又降低采购成本。公司所需的大宗部品材料基本都采用集团采购模式，2011 年公司继续扩大集团采购范围，提高采购的比例。篇3：保利地产三年财务分析
财务分析课程论文
2014-2015学年第二学期
论文题目： 保利地产财务分析
学院： 会计学院
班级： 会计1211 组号： 1组
保利地产财务分析
摘要：随着现代科学技术的发展和企业间竞争的加剧，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。本论文以保利地产为分析对象，通过对其近年资产负债表、利润表、现金流量表三大报表的浅析，以及对其2012—2014年度偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指标进行核算比较，从而发现保利地产公司的财务状况部分存在的问题并提出了解决策略。最后，结合保利地产的优势和2015年房地产的趋势，对保利地产公司的财务情况进行了展望。关键字：保利地产 财务报表 财务指标 改进 key words: poly real estate，financial statement，finance index，improvement
一、行业现状与公司概况 (一)行业背景环境 1.房地产行业特点(1)区域的差异。
房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。(2)消费的需求差异。
在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。(3)价格的差异。
价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。
2.2014年房地产“新气象”
楼市调控告别“一刀切”，限购城市只剩5个。面对楼市的迅速变化，2014年楼市调控也出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36 个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放松了限购。
房企海外投资井喷，今年有望超300亿美元。有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目;碧桂园今年2月份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场;同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。2014年，被称为房地产行业的互联网元年。值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以o2o模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。3.房地产政策环境分析
从2005年至2013年，每一年的《政府工作报告》必提 “调控”、“遏制房价上涨”，而今年报告中却首次出现“分类调控，建立长效机制”的新表述，这表明2014年房地产市场调控思路将发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段已确定。房地产市场呈现分化，分类调控是长效机制。国家统计局数据显示，2014年3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。房地产市场出现二三线城市供过于求，一线城市房价高企的不均衡现象，一旦这种失衡未得到有效控制，或将导致房地产泡沫破灭，进而将会对经济造成极大危害。由此表明，通过短效行政手段来控制房价的方法不仅行不通，而且容易造成“一刀切”，导致政策难以持续，房价难以控制等弊端。因此，未来房地产调控应根据不同城市、不同区域之间分化的实际情况，实行分类调控的长效机制。多篇4：保利地产财务分析综合报告 会计与财务学院
《财务分析》课程实验
保利地产公司财务综合分析报告
班 级11110102 小组成员姓名及学号（按贡献度排序）
成 绩
目录 摘要
（一）产品市场分析(分产品和区域)
（二）竞争战略分析
（三）核心竞争力分析
五、公司治理与内部控制
（一）股权结构与控制人
（二）董事会和高管
（三）内部控制评价
（四）企业社会责任履行
六、股票投资建议
（一）股票估值
（二）投资风险
（三）投资建议
七、分析结论
（一）基本结论
（二）建议和启示
一、公司简介
（一）公司基本情况
保利房地产(集团)股份有限公司简称保利地产，成立于1992年9月14，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州。2006年7月19日于上海证券交易所上市（证券代码600048）成为在股权分置改革后，重启ipo市场的首批上市的第一家房地产企业，属于流通中的a股。经营范围有出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工；室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理。批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。
公司经原国家经济贸易委员会2002年8月20日国经贸企改（2002）616号文批准，保利南方集团有限公司作为主发起人，联合广东华美教育投资集团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利房地产股份有限公司。2006年3月23日，公司名称由保利房地产股份有限公司更名为保利房地产（集团）股份有限公司。本公司的发起人为保利南方集团、广东华美及单亦和、贺平、王小朝、王旭、韩清涛、张克强、李彬海、宋广菊、张玲、陈凯、罗卫民、杨小虎、官集保、刘平、张万顺、谭艳16名自然人。
（二）行业基本情况 2012年行业总结
1.政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓 2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。2.新房：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线和长三角回暖快力度大 价格：百城价格指数连续 6个月环比上涨，十大城市同比也已止跌；需求：全年成交量为近三年同期最高，11月达 2010年调控以来高点；供应：新增供应低于过去两年，仅深圳、杭州、广州、东莞等东部城市有所增长；供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短；全国整体情况：销售指标持续向好，投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。
3.二手房：价格领先上涨创历史新高，成交回升但力度不及新房 价格：3月以来连续 9个月环比上涨，9月起同比转为上涨，年末价格创历史新高；成交：回升趋势显著，11月达到两年来单月最高，总体也已高于 2011年；二手房与新房对比：新房成交好于二手房，但年末二手房成交增速更快。4.土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温
供求：成交量同比降幅大于推出量，4月以后环比逐渐向好；价格：住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于去年同期；出让金：总额逐渐回升，住宅用地贡献较大。
5.企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健 销售方面，1-11月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 20%和 25%，销售额在 6月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等 6家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长 6%，但拿地面积为近三年最低，企业经营更趋稳健。2013年趋势预测
1.宏观环境：经济形势好于 2012年，政策调控坚持从紧取向
宏观经济：“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好；货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长；房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点。
2.市场展望：整体市场好于 2012年，全年增速前高后低
总体预判：总体向好，投资增速企稳，新开工转为增长，销售增速略有提高；需求：全年商品房销售面积增速略有提高，上下半年增速前高后低；供应：销售好转促进投资开工企稳回升，新批上市量好于今年，但幅度有限；价格：货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上。
3.关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧
城市分化：各类城市的分化进一步加剧，市场热度的转移更加频繁少数热点一二线城市：潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨空间大；多数二线城市：供需基本平衡，推盘加大有望扩大，价格平稳，经济和人口辐射力决定未来发展空间；广大三四线城市：供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。
企业分化：龙头企业继续跑赢大市，集中度进一步提高，企业应顺势而为、合理布局、提供适销产品；布局：一二线城市业绩贡献更大且风险更小，但拿地门槛逐年上升；产品：中低端项目跑量为主，中高端项目销售金额更加突出；策略建议：踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。
综合以上两方面的分析，2013年的行业发展趋势对保利地产是有利的。2013年初，新国五条进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策，而城镇化被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求，这些与保利的以普通住宅为主的发展战略契合，保利可以利用长期发展积累的经验有效利用对自身有利的行业趋势，大力拓展二三线城市的市场份额。
二、公司报表解读
（一）利润质量分析
图1保利地产2010—2012年利润概况
由图1可以看出保利地产2010—2012年的营业利润，利润总额和净利润均
为逐年持续增长的，且增幅较大均匀增长。
表1 保利地产2010—2012年利润及利润增长率概况表 由表1又可知2012年较2011年的增长率分别为34%，34%和35%，和2011年较2010年的增长率相差不大，那么关于保利地产是如何保持如此稳定且高效的利润增长的，我们进行分析。
1营业利润：
营业利润=营业收入-营业成本-三项期间费用及损益类项目
影响营业利润的因素有三：营业收入，营业成本和期间费用（销售费用，管理费用和财务费用）所以营业利润持续增长的可能原因为：1 营业收入增长较快；2营业成本增长减慢；
3 期间费用的减少。篇5：保利地产福利报告
保利地产公司福利报告
一、保利地产公司现有福利体系：
保利地产公司自成立以来一直致力于完善自身福利体系，为了吸引和留住最优秀的人才，公司提供在同行业中极具竞争力的薪酬和福利待遇。同时在公司内部制定科学与公正的考核评价机制，令表现优秀的员工都能得到相应的回报。
（一）现金福利
现金福利就是以现金形式发放的福利。目前，保利地产公司的现金福利主要有：
1、补贴 （1）通讯费补贴
（2）住房公积金
（3）健康检查
为了让大家清楚地了解自己的健康状况，公司将组织一年一度的身体检查。（4）交通补贴
：公司将根据您的岗位职务和业务性质，给予相应的交通补贴费用
2、社会保险
（1）法定社会保险和住房公积金
公司严格按照国家规定为员工缴纳法定社会保险和住房公积金，明细如下：（2）企业补充医疗保险
（3）职工供养直系亲属医疗保险
（4）企业年金
企业年金又名补充养老保险，凡与公司签订劳动合同满一年以上，根据个人意愿缴纳企业年金，基数为上一年度月均工资，比例为10%。企业年金缴纳、支付的办法按照保利地产的规定执行。
3、其他现金福利 （1）年功津贴
按照员工为本企业服务年限计算，京煤集团系统内工龄15元/年，保利地产公司工龄25元/年，社会工龄不享受年功津贴。（2）过节费
（3）加班费
主管级管理人员150元/天，专员级管理人员、见习生、工人100元/天，其他人员无加班费。（4）路费报销
（5）午餐费报销
员工在工作过程中提供免费午餐，午餐费15元/人。（6）培训费用报销 公司鼓励员工积极参加外部培训，对符合相关条件者给予费用全额或一定比例报销。
（7）特殊奖励 a、先进个人奖励
（8）女职工卫生费
公司按月发放女职工每月30元卫生费。
（二）非现金福利 非现金福利是以非现金形式发放的福利。目前，保利地产公司的非现金福利主要有：
1、休假 （1）公休假
每周公休假周六、日两天。（2）法定节假日
元旦1天，春节3天，清明节1天，端午节1天，中秋节1天，国庆节3天，每年共计
（3）婚假 员工结婚持结婚证书享受婚假3天，男女双方都达到晚婚年龄（男25岁，女23岁），婚假增加7天。婚假必须自领取结婚证两年内使用，包括公休假但不包括发定节假日。（4）病假
凭就诊医院诊断证明可以请病假，病假只扣发绩效工资。（5）丧假
员工直系亲属或旁系亲属亡故时，经公司批准，给予1-3天丧假。（6）年休假
（7）产假
女职工正常生育的产假90天，难产增加15天，多胞胎没多一胎增加15天，晚育（女24岁后生育）增加30天。
女职工妊娠不满4个月流产的产假为15至30天，满4个月以上流产的产假为42天。有不满一周岁婴儿的女职工，在每班劳动时间给予两次30分钟哺乳假，每多哺乳一个婴儿，每次哺乳时间增加30分钟。（8）探亲假
员工与其父母或配偶不在同一地区居住，根据不同人员类别享受不同探亲假待遇。
（9）工伤假
按照国家和保利地产的相关规定执行。
2、其他非现金福利
公司尽力为本科以上学历统招应届毕业生解决北京户口，但介于名额有限，不保证肯定能够解决。（2）劳保
劳保费发放标准为180元/月，每年会以实物形式发放。（3）洗理补贴 以洗衣卡、理发卡等实物形式发放，目前发放标准为洗衣卡每月150元，理发卡每月50元。（4）工装
公司免费为员工提供工作服装，价格约在2500-3000元之间。（5）防暑降温费
目前执行的标准是300元/人/年，一般以实物形式发放。（6）生日蛋糕券
员工生日当月，发放200元味多美蛋糕卡。（7）逢年过节发放福利品
春节、元宵节、端午节、中秋节等中国传统节假日，公司都会发放相关福利品，以示慰问。
（8）年度体检
每年安排员工进行一次全面身体检查。（9）配车
公司为部门经理级（含）以上人员配车，以助其工作、生活之便。
（10）除此之外，公司还会不定期组织体育锻炼和娱乐郊游活动，以使员工身心得到良好的保健、放松。
二、保利地产现有福利体系存在问题分析 1．企业员工福利固守公平性。
不少企业福利制定的相关规定的平均化倾向导致了企业员工将企业福利的普惠性久而久之地看作了企业支付的薪酬的一部分，认为这是理所当然的，从而也就感受不到企业对员工的关怀，这不但导致了福利所应有的作用被削弱，无益于有效提高员工的满意度、调动员工的积极性，而且容易导致企业的福利支出迅速攀升，增加企业的成本。
