售楼处活动策划方案
第1篇：售楼处活动方案
售楼处活动方案
【篇1：售楼处暖场活动方案】
售楼处活动方案及思路
第一场
活动主题：春暖花开 mini盆栽集结号！活动时间：4.11（周六）上午9:00-11:30 活动地点： 营销中心内+外场地
客户邀约：老带新客户10组、邀约意向客户10组、call客10组 推广配合：dm广告 活动内容：
1、《1元竞拍》 拍卖品价格在200元以内，共设置10个。建议奖品为：乒乓球拍、网球拍、电水壶、剃须刀、瑜伽垫、收纳箱、车载吸尘器等（奖品也可利用现有库存）。2、迷你植物盆栽diy（准备适量，约35组可用）:
萌萌的多肉君、多彩的风信子...在这个春日里，到***亲手制作一盆，用它们来浪漫你的桌前、窗下吧。活动平面布置：
售楼处活动方案及思路
活动流程： 人员分工： 费用预算：
售楼处活动方案及思路
售楼处活动方案及思路
【篇2：售楼部开放活动执行方案】
金石〃欧洲小镇
营销中心开放活动执行方案 2011-06-27 1
一、目的1、开始接受咨询，全面亮相； 2、积累前期准客户； 3、造势扩大影响力，宣布项目正式启动。
二、活动主题
品牌金石 礼遇全城
欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举行 时间:2011年07月09日8:30 地点：欧洲小镇营销中心 活动对象：新客户及各界友好人士 1）活动亮点
精彩文艺节目演出：营销中心广场，到场客户可观看精彩文艺节目演出。
购房礼券：所有到场并登记的客户均可到营销中心内部领取一张2000元购房礼券（购房礼券仅适用购买一期房源，可直接冲抵总房款，不可兑换现金，购买礼券可转让，每套房限用一张，仅限前500名来访客户。）
精美礼品派送：所有到场并观看完仪式的客户，凭身份证均可到营销中心内部领取精美水杯一个及扑克牌一副。
美食：营销中心内部准备甜品和饮料。甜品（水果、小甜品、小糕点为主）在售楼中心内部桌上摆放，自助方式取食；饮料采取吧台和酒水车供应的方式（建议以橙汁、雪碧、可乐、咖啡、茶饮料为主，少量红酒为邀请嘉宾准备）。2）客户邀请：
邀约时间：
07月1日-07月08日 邀请理由：
金石〃欧洲小镇营销中心盛情开放，现场精彩文艺节目表演邀您品鉴，更有营销中心开放月精美礼品，千元礼券等您来拿。
新客户现场咨询房源，可获2000元购房优惠礼券（仅限本人购房使用）。邀约手段：
之前到访客户电话通知，邀请函正式邀请。同时短信、飞播全城邀约。短信： 2
7/1派发短信内容：
欧洲小镇营销中心开放礼遇全城，限量2000元购房礼券、精美礼品，到场即享4719666 7/6日、7/8日派发短信内容：
7月9日欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举行，限量礼品、礼券、演出邀您共同见证4719666 飞播： 7月1日-3日飞播内容：
好消息：欧洲小镇营销中心盛大开放,限量购房礼券、精美礼品、精彩演出,到访即享4719666 7月7日-7月8日飞播内容
7月9日，欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举行，限量礼券、礼品、演出邀您共同见证4719666 7月9日-7月10日飞播内容 喜讯：热烈祝贺欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举办，限量购房礼券、时尚礼品到访即赠4719666 3）礼品赠送
到场客户送2000元购房礼券一张，登记有效信息及联系方式后方可领取； 到场客户送精美水杯及扑克，礼品在活动结束后凭身份证至营销中心内部领取。4）其它筹备
获嘉县工商联领导邀请、嘉宾邀请、礼仪公司确定（提前确定，便于节目单确认）、主持人确定。5）现场布臵
气氛营造：此次活动主要营造的气氛不应该是奢侈、豪华的，应该是热闹、喜庆、人气爆棚的氛围，给到场的宾客和获嘉市场，欧洲小镇倍受热捧的感受。故此次气氛营造是关键。
建议：售楼部门前振兴路两边的灯柱上挂10条横幅（临时挂1—2天，需提前申请，尽量多挂，体现气势）、现场气柱、彩虹门等提前一天立体营造气氛，彩虹门处到营销中心门口铺设红地毯。舞台搭建：在营销中心前面广场，建议安排在北面，坐北朝南搭建。客户座位安排：座椅准备100个左右，座椅不够临时加凳，增加热捧氛围。工作人员安排：
要求：保安和保洁统一着正装参加，同时保持微笑服务。
接待：销售人员做好客户接待工作，仪式开始前，引导自己客户入座，特别是前排入座安排好。3
三、仪式及筹备
1）、开放仪式及流程
时间：07月09日（注意做好防雨措施、防晒）地点：金石欧洲小镇营销中心广场 活动流程：（时间为暂定）2）人员分工 4
3）物料配合： 5
【篇3：售楼部开放活动策划】
售楼部开放活动策划
本项目一期位置位于距离宣城市中心6里的西面位置，周边设施缺乏，交通不方便。鉴于以上因素，我建议售楼部开放活动要办的红红火火，以扩大影响力，此外，还要注重前期媒体宣传，媒体宣传更要红火广泛。现将整体策划方案呈现如下：
活动主题
溪望山售楼部盛大开放 暨春节送红包活动
活动目的1、项目亮相，建立品牌印象；
2、通过这次活动，扩大宣传，吸引目标客群，起到前期引导作用； 3、聚集人气，制造现场火热现象；
4、为下阶段项目活动、销售作好宣传。
活动时间
暂定2013年1月19日周日上午7：30
活动地点
宣城市********售楼部场地内外场
邀请对象
1、政府领导、特邀嘉宾、开发商集团领导 2、潜在客户群（市区、周边乡镇）
3、相关媒体（宣城电视台，宣城日报）
活动主要环节
1、客人接待环节 2、暖场环节
3、剪彩、揭牌仪式 4、演出与抽奖环节
5、沙盘欣赏、餐饮、茶水服务环节 6、送客与清场环节
活
动
流
程
第2篇：售楼处开盘活动方案
售楼处开盘活动方案
【篇1：楼盘开盘活动方案】
目录
一、活动目的二、活动时间、地点
三、活动主题
四、活动内容
五、活动议程安排
六、促销策略
七、展示物料及现场包装
九、现场活动
十、其他工作 1
活动目的本项目计划于2010年2月1日首期公开发售，为了能够吸引在开盘当天有较多的客户前往售楼部，以及规范整个销售流程，从而制定开盘当天相关活动计划，有效提高开盘当天现场成交率，为开盘热销打下基础。活动时间、地点
活动主题
活动内容 2
（1）歌舞表演（2）领导讲话（3）剪彩（4）舞狮、鸣炮
活动议程安排
（1）9：00—9：30工作人员、物料准备到位，音乐响起
（2）9：30—12：30 歌舞表演
（3）9：30—9：35主持人宣布仪式开始，并介绍领导
（4）9：35—9：45由开发商领导致辞
（5）9：45—10：00 剪彩仪式开始，精彩舞狮，礼炮齐鸣，音乐响起
（1）10：00—12：30歌舞表演，主持人唱号，客户按规定顺序号进行换签、选铺
（3）10：00—12：30客户礼品赠送 3
（2）12：30 成交客户的抽奖活动（1）购铺优惠
凡是在开盘三天内成交客户，购铺享受一次性98折，按揭99折，（2）购铺抽奖
凡是换签成交的客户，均可参加开盘当天抽奖活动
特 等 奖： 数量1名 一 等 奖： 数量2名
二 等 奖：5名 三 等 数量8名
居家礼品： 按购房数量确定（购房客户均可获得）
（3）特价商铺
在开盘当天推出提供客户选择，具体实施内容另附。
（4）歌舞表演准备一些客户互动小奖品：10元左右数量50名
展示物料 4
现场包装
现场活动
播放开盘消息
二、现场：当天现场舞台表演，开盘当天物料费用；
三、宣传：宣传广告、横幅及不可遇见费用； 5
【篇2：新楼盘开盘策划方案】
聚鑫荣名优特产品商业街
开 盘 活 动 策 划 提 案
一、前言
聚鑫荣名优特产品商业街项目自销售人员进驻现场至今，在公司双方人员的共同努力配合下，各方面的准备工作陆续到位，项目即将以崭新的姿态全新亮相。
此次开盘活动的前提是：双方达成共识，在各方面工作准备就绪的情况下，通过双方公司的协调一致配合，力求开盘活动能够一炮打响！因此经公司人员探讨研究初步决定为了前期有更为充足的时间酝酿，本案将于12月7日隆重开盘。
二、开盘活动安排 1、开盘抽奖
通过发放问卷，传播聚鑫荣开盘和 “福禄旺禧送大奖”活动信息，广泛吸引人员到销售现场进行抽奖，以强化开盘气氛，挖掘本案目标客户群体，营造销售契机；
1）抽奖时间：12月7日为期一天（9：30开始）2）抽奖对象：携问卷或抽奖卷者和意向客户 3）活动地点：聚鑫荣售楼处 4）奖项设置：
一等奖：奖券有“福”字样，厦新a6手机一部 1名
二等奖：奖券有“禄”字样，微波炉一台 3名
三等奖：奖券有“旺”字样，热水壶一台 12名
四等奖：奖券有“禧”字样，聚鑫荣雨伞一把 50名
活动补充说明：凡参与者皆送聚鑫荣见面礼一份（马克杯）2、开盘舞狮表演（暨财神发红包）
通过开盘舞狮表演，营造项目喜庆吉祥的气氛，使项目在广大客户心目中形成喜庆吉祥意念，更容易为客户所接受。1）活动时间：上午9：00—12：00 ；
2）活动地点：售楼处门口或沿泉永路500m范围内；
3）活动形式：舞狮：10—12人一组，二头大狮（4人）、二头小狮（2人）绣球（1人）、乐器（3—4人）进行现场技艺表演；
跳财神：一组2人，装扮财神进行现场发红包，以示恭喜发财。3、聚鑫荣名优特产品“八发拍卖会”
以名优特相关产品拍卖形式获得项目之高频度曝光，内容与项目形象相吻合，首度给参加活动者形成名优特产品商业街之印象，炒热现场气氛，为销售现场聚集人气；
1）时间：12月8—12月10日为期三天；
上午：9：00—12：00 下午：2：30—5：00
2）地点：现场工地（或售楼处侧，元件厂大门口）3）拍卖形式：由现场主持人主持拍卖；
4）拍卖内容：相关名优特产品及一些较具吸引力的产品。
5）操作思路：8元起价，在拍卖过程中，主要以小额商品贯穿始终，中间穿插，较具吸引力的较大额商品
（家电）；每种品类的拍卖商品轮流交替进行，避免重复； 6）每天的拍卖商品例表如下：
产品类别 具体种类 订购数量 经费投入 拍卖形式
茶类 各种茶叶、茶具 4 400 以合件为单位
油类 食用油、色拉油、花生油和调和油等 10 200 以瓶为单位
酒类 白酒 如剑南春、闽台春、茅台、古井贡酒、双沟、洋河、陀牌、二锅头等 5 200 以瓶为单位； 啤酒 惠泉或清源、雪津 5 200 以箱为单位 烟类 七匹狼、红双喜、沉香、石狮、555等 5 500 以条为单位
干货类 经过包装后的香菇、笋干、木耳、及各类干果和肉类加工品等 10 300 以袋为单位
日用品 洗发水、沐浴露、10 200 以瓶为单位
大家电 电视、微波炉、消毒柜 各1 2600 以台为单位
小家电 电风吹、录音机、高压锅、剃须刀等 各1 300 以台为单位
以上拍卖品费用合计：4900元，预计回收50%，投入50%左右即2450元左右
注：1、为了尽量减少活动投入，采取“即卖即补”的原则，先限定采购一定量的拍卖品，卖完为止。如果在卖不完的情况下，则用于充当第二天拍卖品；
2、以上所列拍卖商品，购买时可根据实际需要而定。 4、开盘优惠促销黄金周为促进聚鑫荣商业街店面的销售，在经过双方协商的前提下，开盘一周内推出店面促销单元为促销单元，列示如下：
编号 面积m2 底价（元/m2）双方执行促销价（元/m2）促销总价（元）
a2 38.61 8000 7800 300000 a9 39.78 8300 8000 318000 a18 41.44 8400 8100 335000 a36 53.68 6800 6600 365000 b15 28.71 6500 6280 180000
注：1）以上促销价每平方米优惠200-300元，在总价上优惠8880-12432元；
2）凡意向客户送雨伞一把；下定者除特价优惠外，送雨伞一把； 5、售楼处现场包装和注意事项：
售楼现场是销售的第一线，是决定销售成败的关键，因此现场包装、气氛渲染至关重要。
1）工地现场：拱门（及拍卖搭台和布幅）、项目围墙周边遍插彩旗； 2）售楼处现场花篮摆放（8个）；
3）凡来现场的顾客以香茗伺候，并赠送礼品（马克杯一个）；
4）开盘前由销售人员负责通知客户于12月7日来售楼处领取礼品和抽奖卷，并告知有抽奖活动和开盘优惠促销等；
5）开盘当天，售楼现场的销控把握至关重要，因此开盘前，应加强销售人员的培训，进行一次现场模拟演习；
三、广告媒体宣传安排 开盘期综合利用各种传媒，多渠道传播楼盘销售、抽奖信息，吸引广大客户入场，提高客户信心，进一步促进销售，塑造项目形象，开创多方共赢的局面。
媒体安排投放情况一览表：
媒体投放渠道 主题和内容 规格形式 发布时间 费用预算
泉州晚报软性报道 主要诉求西郊规划和商业交通发展前景 财经新闻1/3版 2002.11.27 30000元
东南早报 发布项目公开、开盘活动和抽奖信息 东南早报1/2版（单色）2002.11.28 7920元
泉州晚报预告兼公开版 “政府巨资打造西部商业动脉，泉州首家名优特产品商业街开创西部商业新版图” 1/3版套红 2002.12.6 31652元
泉州晚报夹报 传达项目综合素质形象 随泉州晚报夹送 2002.11.29 43000元
另外，在媒体投放安排的同时，注意利用对户外广告的投入，进一步加大多项目宣传力度。
1、现场信息传递：售楼处业务员现场项目卖点元素的传达； 2、布条广告：周边区域各主要路口布幅、布条张挂；
3、前期销售人员的派报和问卷发放（北峰、丰州、江南、浮桥和西郊等地）
四、活动经费预算
1、开盘抽奖：8060元（除雨伞和马克杯以外，其余礼品由开发商落实）
2、舞狮：2400元 跳财神：500元；
3、拍卖会：拍卖品费用：4900元；其它：800元
4、现场包装：彩旗：240元（40面）花篮：480元（4对） 5、茶具：30元；茶叶：20元 6、户外布幅广告：1500元
7、财神红包：500元（每1元一包，共计500份红包）
活动费用：19430元（包括抽奖礼品费用）媒体费用：112572元
总费用合计为：132002元
万科金色家园内部认购及开盘计划方案
一、开盘准备的目的1、在项目正式开盘前确定意向性购房客户，防止已登记客户的流失。 2、在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘打好底气。3、通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会（如果做），南京民众对金色家园及万科房产有一定认知，趁热打铁地推出一些sp活动，树立开盘先到先得的观念，势必会产生一定的市场轰动。
4、阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。 5、进一步检测目标客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。
6、对新聘业务员参与实践的绝好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。
二、正式引导期之前必须完成工作
n 售楼处、样板房装修完毕并开始引导期接待；
n 户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布，开始发布时间到开盘日不低于1个月； n 项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成；
n 地盘及售楼处现场形象包装完成；
n 前期品牌与形象推广已经达到一定效果，有足够的客户积累 2．1 广告
2．2 产品推介会（3月初-4月底）不少于3次 2.2.1万科会会员产品推介会
4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介交流会。事先通知万科会会员活动内容，并要求参加者给予回复（电话/信函）。根据实际参加人数可分成几天进行，每天不多于150人。重要流程如下： ? 来访客户进行登记
? 南京万科公司总经理发表欢迎讲话。
? 由万科公司派员进行统一的楼盘概况介绍、优势分析和工程进度的通报。
? 客户自由咨询（一小时）。
? 举办自助型晚餐会，准备酒水、餐点等。
? 饭后现场可举行由万科会员自行组织参加的自娱自乐的音乐表演。2.2.2团购产品推介会
从3月初开始，从南京市获利能力较高的行业中，如银行、证券、it等筛选出20~30家主要目标单位。可先由业务人员以邮寄信函和项目简介的方式进行接洽，将有需求信息反馈的单位列为重点直销对象，并根据不同直销单位的具体需求，制定相应的推销方案，上门拜访进行直销。此外，针对主要市内重点的办公楼，利用午休时段进行设点咨询活动，如租用办公楼大堂或户外广场等，进一步扩大直销的范围和影响力。经过第一轮的直销推广，对直销活动中积累的意向性较强的目标客户进行分析、整理和归档，然后通知重点客户于4月13日在金丝利喜来登酒店集中举办以团购客户为对象的“万科金色家园”的产品推荐会，预期到会人数为100人左右。会议流程可参见万科会会员产品推介会。2.2.3公众推介会
3月23日在南京人流集中的区域如新街口的金鹰国际、东方商城、金丝利喜来登酒店等开展面对公众的产品推广会，可租用商场大厅或室外广场。重点是可与万科公司赞助的“喜欢南京的一百个理由”活动相结合。如获奖征文的揭晓展示或与政府合作的河西整体规划的展示等，并举办一些现场的文艺表演活动助兴，如国外爵士乐队的演出或中国鼓乐队的表演等。以丰富多彩、生动有趣的活动配合推介会，借以扩大产品影响力，为项目日后的正式推广造势。同时，此类活动可兼顾不同层次的客户，增加项目信息传播的途径，从而积累一批目标客户。
2.2.4 “万科战略合作伙伴”新闻发布会
在3月23日金陵饭店（或金丝利喜来登酒店）举行“万科战略合作伙伴”新闻发布会。邀请南京各大报的媒体记者参加。在会上着重介绍就万科公司秉承一流组合、一流产品、一流服务的产品开发理念，从项目的规划设计（伍兹贝格）、环境景观设计（贝尔高林）、装饰设计（孟思——黎国梁）、建筑商（南通四建）、营销顾问（中原地产）、广告推广（天际传播）到会所延伸（金丝利酒店），教育设施（力学小学）、物业管理等诸多合作伙伴。体现了万科金色家园规划设计、开发建设、营销推广等一系列环节都是由国际化的精英团队倾力协作和精心打造。在会上只展示产品、会所、环境等得相关立体效果图，不出示具体平面图，以保持项目一定的神秘感。会后赠送给每位与会记者来宾相应的礼品（较贵重一点，如：皮具、领带、领夹、袖扣等）。
2．3 引导期内sp活动建议
2．3．1“喜欢南京的一百个理由”系列pr活动
2月初-3月底，配合“喜欢南京的一百个理由”征文获奖作品的公开展示 机会点：从4月起，万科金色家园的楼盘展示活动可以利用室外场地与征文获奖作品共同展示，突出万科赞助的标题。以获奖征文的展示活动带动楼盘的先期展示，提高万科品牌的亲和力，增强南京人对万科品牌的认同感，不仅对“金色家园”项目，而且对万科在南京的房地产的后续开发起到有益作用。2．3．2万科金色之旅
从3月5日起，通过万客会或现场展示活动向目标客户发放调查问卷，内容涉及购房意向、价格、房型、物管、景观要求等，为项目正式推广的价格的制定和销售策略的调整提供依据。然后从中筛选50位尊贵客户参观上海万科的楼盘。建议4月6日，用四辆依维柯（形象广告车）带客户到上海，上午参观“优诗美地”，下午参观“万科华尔兹”。使客户对万科地产所开发的产品有一个直观的认识和了解，并增进与客户的情感交流。
备用方案：也可精选10位客户参观全国（深圳、北京）万科的优秀楼盘。前提是能吸引南京新闻媒体进行全程报道。2．3．3以销售导向培养卖点
可考虑事先联系具有影响力的一些部门和行业（如大学、银行、证券、政府），向他们定向优惠销售一批楼盘，制造诸如博士楼、金融家楼、政府官员楼等广告抄作载体，利用他们的导向作用，促进楼盘的整体销售。例如，今年正逢南京大学成立100周年，如能吸引专家、教授的加盟，即可制造相当地轰动效应。2．4楼盘信息的确认
a、物业管理（服务项目、收费标准）b、智能化标准 c、建材标准
d、配套设备标准
e、公共区域装修标准
f、会所（金丝利）服务收费标准 g、销售价格及付款方式 h、各项购房及入伙费用 2．5销售道具准备 a.模型 b.展板
c.售楼书（包括精装本和简易本）
d.vi部分（销售人员服装、胸牌、资料夹等道具配备）e.销讲资料的完善 f.销售人员的再培训
g.销售现场服务人员（安保、保洁）h.价目表
2．6工程进度保证
售楼处、样板房、小区环境样板、滨湖样板段工程全线完工。
在达到以上引导期标准后，方可保证开盘达到预期效果。
三、项目开盘流程
【篇3：楼盘开盘策划方案】
鸿景紫园开盘活动方案
第一章：前言
一、活动背景:
当世界的目光落在南中国最美的顶级资源上，当所有的景仰都朝拜这天赋之美，当天工与考工完美造物，星湖北岭之上，一种全新别墅标准的诞生！鸿景?紫园，以凌驾于北岭之上的最高峰度，以将星湖尽收眼底的广阔宽度，让星湖北岭，不再只是肇庆，更是中国，乃至世界！
一个专业、周密、创意的开盘宣传包装推广策划，必然成为点燃客户购买欲望的“火把”。
二、活动目的：
此次开盘活动以“宣传造势为手段”，以“服务销售为目的”，通过一系列专业创意、精心别致、温馨浪漫的包装，让 鸿景紫园在众多楼盘中脱颖而出，使其成为鸿景房地产版块中最引以为傲的象征性坐标，并争取最大的市场份额。
三、活动体系：
■宣传造势篇：
开盘前的媒体宣传（2012年 月日——2012年 月日）
■开盘活动篇：
开盘当日活动组织（2012年 月 日）
■深化篇：
暑假期间项目宣传（2012年 月 日—日）
■延伸篇：
暑假后活动安排、吸引客户、回馈客户
第二章： 宣传造势篇：
第三章：开盘活动篇 一、开盘时间与现场活动安排
活动时间：2012年7月 日
活动地点：****
活动对象：发展商领导及代表
政府领导及代表
项目已签客户及目标客户
业界及媒体人士
二、开盘活动定位
通过前期的宣传造势，鸿景紫园已有一定的知名度及客户积累，故开盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，激发客户的购买欲，最大限度促成签约。
突出品位：通过现场的布置和工作人员的细微服务，来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
提升档次：通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作职责的合理分配以及对客户关于“选房、购房流程”的讲解传达，对现场人流进行合理控制，使整个现场感觉有次序、有层次。
有条不紊：通过一系列辅助工作，在销售过程中抓住客户心理，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，并直接达到火爆的销售效果。
注：如客户不多，可考虑请20——40名客人扮成购房者来现场增加购房人气。
三、预期目标：
■传达【鸿景紫园】开盘信息；
■营造热销卖场氛围，聚集人气；
■显示企业实力，扩大楼盘社会知名度、美誉度；
■ 融洽政府职能部门、客户及相关机构的关系；
■积累更多客户资料，为今后的营销奠定扎实基础；
■体现【鸿景紫园】的美好前景，促进楼盘销售；
■树立鸿景房地房公司积极良好的社会形象；
四、活动主题：
小女孩《我想有个温暖的房子》
五、活动原则： 每个活动与细节均与主题相吻合，所采用的活动均突出主题、选用的场景元素与主题相关。
六、系统构成 1、控制系统：
1）对外的媒介管理控制 2）项目管理系统 3）现场秩序的控制
4）现场演绎气氛的控制 5）时间的把控 2、活动简述：
邀请一个知名童星（女孩），释演一段小女孩与房子的故事，《我想有个温暖的房子》。1）开盘仪式
2）才艺表演。《我想有个温暖的房子》
3）嘉宾剪彩、四个热气球飘飞；放飞吉祥鸽。4）礼炮齐鸣 5）模特秀
6）晚间篝火晚会。
六、现场布置（活动现场设三个功能区 ）
一）剪彩区、表演区（提前3天搭建）：
如果能与十六铺合作，可展示一些居家摆设和素材，感突“温暖”的元素。●舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花装饰的讲台，作嘉宾发言及领导致辞用。●舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。
●舞台两边各设礼炮9门。
（二）售楼现场：
●售楼部门前通道设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。
● 入口设地毯，路口两边插五色小彩旗（印：【鸿景紫园】开盘盛典字样）和花篮若干，并设空飘若干。
●悬挂大型氢气球及带有开盘信息的空飘若干，达到吸引人流到、车流及指引来宾的作用。
售楼区域划分（活动当天）：
沙盘展示区及休息区设在一楼，签约区设在二楼。
给销售，给客户制造一种紧张感。从户外到室内，从一楼到二楼,需要经过关卡，让在后面排队的客户有一种害怕买不到房的担心。一楼：
●选房区：主要用于通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。
●休息区：设置鲜花、桌椅、茶水等，主要用作客户逛累了之后临时休息所用。二楼：
●签约区：主要用于已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。
（三）篝火晚会（当天准备）：
参加对象：参加当天开盘仪式的佳宾、领导、业主及意向客户、媒体。及鸿景部分工作人员，工作人员参加的职责是照顾客人并同时可与增加现场分围。●面向星湖，用雪白的桌布布置取餐区，并置红酒、果盘等若干。
●取餐区一侧设烧烤位由工作人员提供烧烤，也可自助烧烤；
●燃放一堆熊熊燃烧的篝火，参加派对人员可围着跳舞，派对高潮时燃放冷烟花。●设置一些小桌、小椅，供参加晚会人员休息、交流。
七、活动流程
开盘典礼开始时间：2012年 月日上午9：30时 7:30—8:30
1、音响调音完毕并播放音乐，主持人、礼仪小姐、保安到位，现场设施布置全部完毕,检查验收。2、签到礼品发放处预位准备。3、公司工作人员全体到位。8：30—9：30
1、礼仪小姐迎佳宾，客户到场,到签到处登记，（记录其名字和电话，锁定目标客户）领取礼品，安排客户到指定地点等候，如客户愿意，也可引客户参加项目沙盘。 9：30——10：30
2、主持人致开场词并介绍出席嘉宾； 3、公司领导致辞； 4、市领导讲话；
5、主办方致答谢辞；宣布开盘，6、礼仪小姐准备剪彩道具，请领导及嘉宾剪彩； 7、放飞气球，并围绕现场在上空翱翔；
8、敲钟、放礼炮、小氢气球；与此同时热气球升空，展吉祥条幅，放飞吉祥鸽，全场沸腾； 9、客户场内熟悉环境，参观项目沙盘，了解购房与抽签流程，销售工作人员接受佳宾咨询。
10、安排来宾在休闲区休息，冷餐会，并维护现场秩序。 10：30——11：30 2、参观样板房 11:30—12:30 1、午餐。
12:30—15:00 1、午休
15:00—17:00 1、模特秀。2、客户看房。17:00—18:30 1、晚餐。
18:30—22:00 1、篝火晚会。
八、开盘当天工作人员安排
1、礼仪小姐10名。统一着装，身着有“【鸿景紫园】
欢迎您”字样的绶带。
职责：①正式开盘前位于活动区
引领嘉宾到售楼部就坐，同时通知嘉宾作剪彩准备；形象展示。
②剪彩活动进行时，配合主持人为嘉宾端上金色剪彩用具
③剪彩活动结束之后，端下剪彩用具和鲜花彩球，临时放于售楼部储藏室；售楼部正大门安排4名礼仪小姐，负责简单的客户咨询和形象展示。
注：礼仪小姐在整个活动期间的工作岗位轮换和工作职责安排由鸿景地产公司安排。
2、保安负责人1名，保安人员7名。统一穿保安服装，要求高矮一致，形象较好。
职责：①售楼部主入口安排2名保安
封锁售楼部入口，禁止除公司员工和嘉宾外的其他人员进入售楼部。
形象展示
②活动区安排4名保安
负责活动现场的次序维护
活动现场的安全维护
客户咨询 挥引导来宾车辆；
售楼部内秩序维护。
④篝火晚会时，除留停车场2名保安外，其余全部担负沙滩现场安保任务。注：执勤时，要注意语气的礼貌和平和，不要引起客户的反感。
3、选房区置业顾问、认购签定人员、内部销控人员统一由销售部负责分配。
职责：
4、清洁工作人员4名：要求尽量年轻，形象较好，责任心较强。
职责：①1月 日早上7：30到达现场，对售楼部内
外及现场进行开盘前的清洁工作。
② 售楼部内设置1-2名保洁人员：
③ 售楼部外活动区域设置2名保洁人员，工作职责： 5、医生1名.职责：
九、开发商需筹备的工作人员及事项
㈠、工作人员
●礼仪小姐10名，●保安人员7名
●保洁人员4名
●医生1名
第3篇：售楼处活动方案集锦
售楼处活动方案集锦
【篇1：售楼部开业活动方案】
天和城售楼部开业活动方案
一、目的1、展示企业和项目的形象和实力； 2、增强项目知名度；
3、释放有效信号，吸引目标客户；同时让更多的潜在客户对项目的建设和销售进度有一个基本的了解，认筹活动正式启动。
二、仪式名称
三、时间、地点
四、出席领导及嘉宾 1、集团领导 2、各板块相关领导
五、活动构思
（一）形象宣传（10月18日—开工仪式前）
（四）物业公司安排4名保安，4名保洁等队伍参加仪式，统一着装。（五）停车场安排。
（六）工作人员安排（统一着装）。（七）派发邀请函。六、流程细分
七、活动物料
西安雅狐房地产营销策划有限公司2015年10月14日
春节期间售楼部活动攻略集锦
售楼部春节期间，可以借新年来临，春节之际以节日对老业主及回家过年的返乡客有针对性的举办活动，利用利益驱使和现场活动邀约，增加来访，促成成交，以下为春节期间较为实用的活动攻略集锦：
1、全家福摄影
制作春节欢庆元素的背景板放置于售楼部内，春节期间到访客户可以带着家人一起拍摄全家福，洗好的照片裱起来，于节后客户到售楼部领取，以此增加置业顾问邀约客户的由头，促进客户二次到访。2、幸运刮刮乐
凡春节到访售楼部的客户可以参加幸运刮刮乐活动，此活动费用较低，性价比较高。3、到访抓红包 准备好抽奖箱及红包，每个红包内装上5-50元不等的金额，投入到抽奖箱内，客户到访即可参加抓红包，此活动跟中国传统习俗相契合，效果较好。4、许愿树许愿
在售楼部内摆放一棵许愿树，到访客户将自己的新年愿望填写于卡片上，由自己挂在许愿树上，如项目经费充足，也可让客户在卡片上填写500元以内的奖品愿望，在元宵节进行抽奖，此活动可以增添现场新年氛围。5、集章换礼
春节期间（如正月初三至正月十五）凡客户每天到访进行集章，可获得一等奖；其中到访10天客户，可获得二等奖；到访8天客户，可获得三等奖；奖品以小家电等为主。此活动以集章的形式锁定客户到访，为售楼部增加上访量及人气。6、diy类活动
举办适合年味的diy暖场活动，如棉花糖、冰糖葫芦、中国结diy等，正月十五元宵节可举办汤圆diy或猜灯谜等活动，起到暖场的作用。
7、到访礼品
春节期间到访客户可增加到访礼品，如赠送新年吉祥物等。
除了现场活动，春节期间还应推出营销优惠政策，如： 1）推出春节特惠房源，把握好返乡置业客户；
2）现场增设幸运转盘，凡春节期间认购客户，均可参加幸运转盘，奖品以家电为主；
3）更换售楼部桁架信息，将春节期间每天的活动内容进行播报，使得客户对春节期间的活动了如指掌。
【篇3：售楼处暖场活动策划】
活动策划方案
一、活动背景
根据本公司项目计划，在2014年2月14日，即在农历元宵节同时也是情人节举办新春看房暖场活动。
二、活动目的1、制造新年市场热度，加强市场关注度；
2、通过活动对新老客户加深本项目的印象，传递此楼盘项目的信息；
3、营造热烈气氛，聚拢人气，迅速积累客户。 三、活动时间、地址
2014年2月14日xx售楼处
四、活动对象
看房、购房准客户
五、活动当天现场行程安排 7:00 筹备组人员到场
7:10 检查各种设施、设备
8:00 所有工作人员准备就位，开始迎接客户 8:30 活动开始 按方案进行
17:30 活动陆续结束。
六、活动具体内容及安排
1，为了应新春到来，元宵佳节之际，举行舞狮、舞龙、歌舞类的活动，并在活动间隙宣传本楼盘项目；
2，凡是到场的客户都可以享用一碗小汤圆，如果是情侣、夫
妻到场的更能享受情人节浓情巧克力；
3，在活动的同时举行各种家具展，与家具公司或者宜家、红
星美凯龙、月星等公司联合举办活动，如果当天买房有机会得到一些精美的家具；
4，在活动场地内各处贴上楼盘项目公司的微信二维码，凡是
扫二维码加关注的客户就可得到精美奖品一份。此举目的就是加大宣传力度，通过微信关注好友这些现在人广泛使用的平台来进行推广；
5，情人节当天活动，让年轻未婚未恋爱的先生女士在活动场
地内举行微信摇一摇活动，当天活动相识甚至相恋的男女有机会得到本公司提供的爱琴海双人游的机会。情人节现在多是年轻人的节日，许多年轻人并未找到人生的另一半，此举可以给他们提供认识的场所，并在年轻人中宣传本楼盘，因为年轻人主要是未婚的年轻人是以后刚需的主力人群。同时提供的丰厚奖励也可以吸引到更多的人前来。
第4篇：售楼处大型活动方案
售楼处大型活动方案
【篇1：地产2015年最新5月售楼处大小暖场活动策
划方案0415】
5.1活动安排：
方案一、售楼处演艺活动
活动概述：介于宁都市场暂无其他楼盘有大动作的宣传活动，建议本项目在5.1假期返乡人流大时开展大型舞台演艺活动；一方面借此释放商铺优惠上市信息，另一方面展示项目实力，释放项目活力； ?活动主题：泛华盛世精品商铺推介会 ?时间：2015/5/1 上午10~12点 ?地点：售楼处
?主办方：项目聘请专业活动公司
?活动对象：前期新老客户、老业主、近期膜拜各店主
?活动操作：活动公司安排节目表演，期间插入有奖问答（或抽奖），答对者给予兑奖券，奖品设置为较有价值的食用油、电热水壶等，领奖时间设置为5.2、5.3每日10点以后开始兑奖（以持续假期间的人气）；
方案二、售楼处持续性活动
1、到访有礼——5月1-3日到访泛华盛世的客户，可领取精美小礼品1份。 备注：每日限前10名，每批客户限领取1份，先到先得，领完即止。
2、假期去泛华“你抢货，我买单”活动 ?活动主题：你抢货，我买单
?时间：5.1~5.3日每日下午3点开始 ?地点：售楼处
?活动对象：前期新老客户、老业主、近期膜拜各店主 ?活动内容 ：
泛华盛世为了感谢各位业主及社会人士对项目的支持，特举
品不直接发放，客户登记完后第二天10点后只售楼处凭身份证领取奖品；
②、如果客户在规定的时间内拿出的商品总金额不在所抽取的金额卡数额范围内，客户需要退回所有的商品，我们给予一个鼓励奖品。③、每位参与者均可获赠5000元商铺代金券一张，购买时每铺仅限使用一张，此券可转赠他人，不兑现。?提示：超时则视为比赛结束，参与活动时必须在事先划定的地点
范围内，如果超出范围则比赛结束！
? 报名方式：参与活动需要关注泛华盛世官方微信，回复“我要抢
千元商品”姓名及联系方式，活动当天到场参与抽奖，被抽出的客户才可以参与活动！
? 金额券设置：共有4种面额，分别是188元、388元、688元
和988元！
方案三、5.1假期去泛华“来访抽大奖”活动 ?活动主题：5.1来访抽大奖
?时间：4.30~5.4日每日下午3点开始 ?地点：售楼处
?活动对象：所有来访售楼处新老客户 ?活动内容 ：
泛华盛世为了感谢各
位业主及社会人士对项目的支持，特举
办该活动，参与活动需要关注泛华盛世官方微信，登记客户姓名联系方式至单张形式的抽奖券后放至抽奖箱，每天从前一天的抽奖箱内抽取5个名额给予价值百元的奖品奖励，再致电抽中客户来售楼处领奖。
活动推广：刻章盖于海报县城、外拓时派发宣传，网络通栏、微信、电话回访
各方案优劣：
方案一花费较大，吸引人气较大；
方案二花费中等，也能积聚部分人气；
方案三操作简单花费小，因无群体性活动不一定能一时间聚集人气； 泛华盛世项目组 2015.04.14
【篇2：售楼处暖场活动方案10.24】
观锦活动方案
活动时间：10月24日上午10:00-12:00 活动主题：真人大富翁
活动内容：1.每位到访的业主可领取到访礼一份（香皂三联装）
并有茶歇品尝；
2.参加真人大富翁活动的业主根据手中游戏券的多少分出大奖得主（烤面包机一个），其他参与的业主均有精美礼品一份（洗手液一瓶）；(游戏规则？)3.抽奖环节，奖项分为： 一等奖：养生堂es套装一盒（一名）二等奖：北大荒椴树雪蜜一套（两名）三等奖：阿格利司橄榄油礼盒一套（三名）
备注：活动期间配主持人一名
活动流程
活动时间：10月24日上午10:00-12:00 活动主题：真人大富翁 活动流程：
【篇3：售楼部开放活动方案】
工作确认函
文件属性：确认函
为了将汾府景观项目推向市场，经与贵方沟通，确定举行售楼部开放仪式，并配合现场活动，特制定此方案：
一、活动时间：暂定于2014年10月1日——2014年10月3日（具体时间以活动公司流程为主）
二、活动地点：恒利源超市
三、活动筹办单位：甲方，营销部、活动公司
四、针对人群：活动吸引人群
五、活动主题
“进童话国度，圆儿时梦想”
六、活动细则： 1、场外：
1）外场布置：
地面铺设红地毯，拱门、飘字、大型淘气堡、户外帐篷、卡通人偶、接待桌椅、拱门一个、户外拉网展架背景（主要用于做项目推介及产品展示）
2）活动形式：
大型淘气堡，让我一起回味童年的梦。中型人偶互动展
租10---15个不同的童话人偶，在场地内进行互动，发放礼品气球，摆各种神态拍照留影！
赠送童话动物毛绒玩具100份 3）活动细则及注意事项：
外场； 具体活动流程由活动公司制定。
活动前，由策划部以及活动公司进行物料的准备。
活动中为烘炒现场气氛，进行现场人偶互动，赠送童话动物面具100份奖项设置，以及项目讲解。2、场内：
1）场内布置：放置x展架，告知活动流程、销售政策；
2）活动形式：场内由活动公司的人偶发放小礼品，到内咨询房源客户即获得精美小礼品一份（手提袋内装项目折页、dm单页、扑克牌或扇子或抽纸）。
3）活动细则及注意事项：
?场内业务体对到场客户进行签到登记，记录客户真实姓名及联系方式；并领取优
惠券（交1000低10000）。
六、活动物料：（所有物料必须于指定时间到位）
本期dm单页（活动前期需通过派发dm单页释放活动信息）
宣传物料：折页、礼品（扑克牌、抽纸）、x展架、优惠券。
销售道具：名片、洽谈桌椅
活动物料：拉网户外展架(8*3)、帐篷（4个）、中型人偶、地毯、拱门、大型淘气
堡、动物面具、警戒线。
活动期间所遇到的政府单位如城管等执法部门人员干预，如需要，望甲方出面调解。完
第5篇：售楼处开放活动方案
1014天城一品售楼处开放活动方案
活动目的：
天城一品售楼开放作为项目重要的节点，也是项目重要的宣传和蓄客时机。
1、进一步提升天城一品项目知名度，挖掘潜在客户群，锁定目标群；
2、通过新闻炒作，吸引市场的主流群体目光；
3、通过现场售楼处，让客户感受项目高端质感和优越性；
4、展现公司实力及项目独特价值，扩大知名度和美誉度；
5、拉近与购房者的情感，满足购房者的信息需求，打造一个有效的售楼处推广平台。
方案一：
公益环湖跑
活动信息：
活动主题：
一品洪湖 公益环湖跑
——天城一品微公益长跑活动暨售楼处盛大开放
活动时间:售楼处开放当日
活动线路：从售楼处开始到洪泽湖（沿湖一段）再从北京路返回售楼处 活动规模：500人
策划思路：
以公益长跑关爱洪泽湖为活动主旨和当地政府、学校结合，政府机关的工作人员和学校学生为主要参加对象，扩大活动的影响力和规模。树立天城一品健康、品质的项目形象。
活动流程：
1、早上9：00，活动参与者到位，洪泽县政府代表、学生代表、天城一品项目代表上台发言，发言结束宣布活动开始。
2、开始募捐活动，参加人员依次排队将善款捐入募捐箱，并领取爱心卡片填写自己的心愿贴在心愿墙上，活动收的捐款全部交于相关部门或组织用于洪泽湖环境保护。
3、早上10：00，由长跑队伍分成几个方阵，带天城一品项目的帽子，每个方阵的领队售举印有天城一品项目ＬＯＧＯ和活动主题的气质，由售楼部出发，经由北京路到洪泽湖，在洪泽湖进行放生（事先准备好放生的鱼）。
４、放生结束后参加人员沿湖一段再经由北京路返回售楼处。
５、抵达售楼处后参加可参赛者都可参加劲爆大抽奖，100%有礼，现场提供冷餐茶点。 ６、活动全城邀请媒体，并同步录影、拍照（用做后期宣传）。
活动包装：
１、售楼处门口搭建活动桁架 ２、设计拱门、空飘增加活动氛围 ３、活动道旗、彩旗 ４、心愿墙
５、沿途设计休息加油点（包装项目名）发放饮料和水 ６、售楼处内设计奖品堆 ７、准备长桌和冷餐茶点
活动推广：
活动开始前一周到两周的时间进行活动前期宣传，通过各个渠道组合释放活动信息，并开放微信平台进行活动报名。
１、户外，在项目附近的街道投放活动道旗 ２、在当地电台、电视台、报纸释放活动信息 ３、制作活动单页，全城派发 ４、在网络上投放活动信息
５、在官方微信上发布活动信息，并在活动中进行同步播报，在活动结束后发布活动精彩瞬间和取得的效果和成绩。
方案二：
温暖洪城
活动信息：
活动主题：
冬日送情 温暖洪城
——天城一品售楼处盛大开放温暖季
活动时间:从售楼处开放前一到两周延续到开放当日 活动地点：洪泽县城主要街道和繁华地段 活动规模：全城派送
策划思路：
售楼处开放正值冬季，以温暖洪城为活动主题，从售楼处开放前一到两周，每天同一时间统一穿着天城一品服装的“小蜜蜂”在洪泽的大街小巷，派发暖手包、手套、围巾等冬日取暖用品，从而引发话题性和轰动效果。
同时体现天城一品项目关注人居、关注生活、用心洪泽的项目形象，活动流程：
1、从售楼处开放前一到两周，每天同一时间统一穿着天城一品服装的“小蜜蜂”在洪泽的大街小巷，派发暖手包、手套、围巾等冬日取暖用品。
2、在售楼处发放当日，200名天城一品的“小蜜蜂”统一着装从售楼处同时出发，在洪泽主要街道绕行一圈回到售楼处。
3、售楼处举办天城一品杯最温暖的人颁奖（活动前进行期网上、微信投票）
4、在洪泽主要的人流聚集地设置一个可移动的温暖小站（派发单页和温暖礼品）。
5、在活动当日来售楼的客户都可参加天城一品温暖大抽奖，中奖率为100%。
6、小蜜蜂全城派发同时跟踪拍摄、拍照（用于后期宣传）。
活动包装：
1、售楼处门口搭建活动桁架
2、设计拱门、空飘增加活动氛围
3、活动道旗、彩旗
4、设计一个可移动天城一品温暖小站（派发单页和温暖礼品）
5、售楼处内设计奖品堆
6、准备长桌和冷餐茶点
7、现场有乐队表演（建议爵士、钢琴等有品质感的演出）
活动推广：
售楼处开放前一周到两周的时间在网站和微信上同步进行最“温暖的人”活动征集和投票。
1、户外，在项目附近的街道投放活动道旗
2、在当地电台、电视台、报纸释放活动信息
3、制作活动单页，全城派发
4、在网络上投放活动信息
5、在官方微信上发布活动信息，并在活动中进行同步播报，在活动结束后发布活动精彩瞬间和取得的效果和成绩。
方案三：
公益书塔
活动信息：
活动主题：
一品智慧 最大书塔挑战
——天城一品公益助学暨售楼处盛大开放
活动时间：从售楼处开放前一到两周延续到开放当日 活动地点：天城一品售楼处 活动规模：500人
策划思路：
以公益的影响力和县政府及洪泽县新县中联合举办助学公益活动，募捐图书（以天城一品项目捐赠为主）募捐的图书在售楼处（或售楼处门口）搭一巨型书塔，所有募捐图书赠与洪泽县中。形成当地大事件同时借助公益和城府的宣传力量，扩大影响力。树立天城一品最具影响力、最具品质和人文情怀的人居大盘的标杆形象。
活动流程：
1、从售楼处开放前一到两周开展，“我的梦想书单”活动，由小蜜蜂在街头征集“我的梦想书单”并同步在网上和微信上展开征集。
2、售楼处开放当日在售楼处（或售楼处外）将募捐图书搭成书塔，并制作一个梦想书单墙，贴满征集来的书单。
3、活动当天邀请洪泽县政府领导和新县中领导做活动嘉宾
4、同学答谢演出
5、捐赠仪式有天城一品项目负责人和政府领导和新县中领导共同完成6、活动当天到场客户都可参加天城一品大抽奖中奖率100%
7、活动全城邀请媒体，并同步录影、拍照（用做后期宣传）。
活动包装：
1、售楼处门口搭建活动桁架
2、售楼处（或售楼处外）用募捐图书搭建大型书塔
2、设计拱门、空飘增加活动氛围
3、活动道旗、彩旗
5、售楼处内设计奖品堆
6、准备长桌和冷餐茶点
7、设置嘉宾席和演出舞台
活动推广：
售楼处开放前一周到两周的时间在网站和微信上同步征集“梦想书单”。
1、户外，在项目附近的街道投放活动道旗
2、在当地电台、电视台、报纸释放活动信息
3、制作活动单页，全城派发
4、在网络上投放活动信息
5、在官方微信上发布活动信息，并在活动中进行同步播报，在活动结束后发布活动精彩瞬间和取得的效果和成绩。
第6篇：售楼处营销方案策划书
万丽海景营销方案策划书（房地产营销策划）目 录
第一章 前言 第二章 项目概况
第三章 项目营销环境分析 第四章 w问题分析 第五章 开发原则及营销策划 第七章 项目推广略 第八章 项目推广手段 第九章 销售前景展望
第一章 前言
本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析，指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段，使销售工作目标清晰，销售过程有据可依，从而实现项目既定的销售目标。第二章 项目总说明 一.位置
碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中，紧邻八达岭高速公路（沙河出口），距马甸桥18公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林，西起碧水庄园第二期项目，东至沙河镇豆各庄农田。二.规划概况
碧水庄园第三期项目占地2000亩，第一、二期占地852亩，共占地2852亩。工期 面积（亩）户数 销售状况 备注
一期 350容积率：0.31绿化率：65% 238栋二层独立式建面：220-430 100% 分两期开发完成，目前还剩余一块遗留地，准备6月间完工。80%的入住率。而且，大部分人长期在此居住。95年开发。二期 502容积率：0.14绿化率：80% 106栋10款北美风格建面：1000-3000 48% 为环湖别墅售价为：2200-2700美金/平米。
三期 2000现拟：容积率：0.15绿化率：75%以上 拟建400-410户风格未定 现拟：分期开发
三.项目现状
碧水庄园第三期处于规划阶段 四.交通状况
碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口，南距三环马甸桥仅18公里，西至中关村科技园区西区10公里。即将建成的城市铁路昌平支线在沙河镇设站，步行10分钟即可到达碧水第三期。交通畅捷，有多路公交车从庄园附近经过，可通达四面八方；并有宽阔的京昌高速公路，远离堵车烦恼。五.周边环境
碧水庄园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发，京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城北部历来为上风上水之地，这里环境优美，风光如画，旅游景点密布，八达岭长城、老北京微缩景园、九龙游乐园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如教育，从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校；距中关村各大院校附小也仅10公里路程。解决了住户最关心的小孩上学问题。
第三章 项目市场营销环境分析 一.整体市场分析
从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000年新开发的别墅项目明显增加。据不完全统计，2000年新开盘别墅项目有13个，原别墅区开发的后期工程和重新包装后入市销售的项目14个，新增别墅项目现房供应量约为120万m2，4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约50万m2，1700套别墅单位。潜在供应量约有40万m2（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括的烂尾别墅有7个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅的热销，使得北部别墅市场整体销售情况转好。
市场反映：
1.别墅成交趋与活跃
别墅需求的较快增长和开法是营销手段的迅速发展，使别墅市场成交日趋活跃。新盘别墅销售情况喜人，多数现房销售一半以上，圣得花园和橘郡别墅的期房也售出很多；原来较多销售不畅的别墅重新改造后入市，也取得了不错的业绩，翠湖别墅和玫瑰园几年前的户型和外观较差的别墅也销售60%以上；一些成功别墅区开发的后期工程则更热销，东北部高档别墅区后期开发别墅单元基本上售完。2.远郊区别墅将逐渐升温
从美、欧等发达国家的住宅市场发展过程来看，真正意义上的精品别墅不是在城市近郊，而是在风景优美的远郊区，特别是有山有水的风景区。这些地区的精品别墅与环境融为一体，给居住者带来巨大享受的同时，也为游人带来观赏价值。随着北京市道路等基础设施的加快建设，环境优美的远郊区、配套设施齐全的精品别墅需求明显增长，环境资源的价值将进一步得到体现。3.设计别致，风格鲜明的别墅市场看好
由于北京市的国内别墅买家长期居住在拥挤的市区，居住空间的狭小使他们充满了对大面积住房的渴望，超大面积住宅成了刚刚富裕起来人们的追求目标。与此相对应，别墅的面积越建越大，一般的在300、400平方米，大面积有700、800平方米，甚至上千米的别墅。随着北京市别墅买家的成熟，环境良好，设计风格鲜明的别墅才能有好的市场。
综上所述，随着人们收入的迅速增加和对居住环境要求的不断提高，别墅也迎来了快速发展的良好契机。买家会更加理智地选择别墅，不会因价格低廉而忽视关键性的产权证明、地段、交通、环境、配套、物业管理等。这些都是关系到以后使用的大事，每一项内容都是不容忽视的。开发商应把握好这次良机，遵循市场供求变化规律，以市场需求为导向，以别墅产品分析为基础，促使别墅产品实现由量变到质变的飞跃。
二.周边项目分析（详见市场调研报告）下面以具体代表性的四个别墅区加以分析： 1.玫瑰园
玫瑰园位于昌平区京昌高速公路小汤山往北，由希森集团有限公司（北京玫瑰园有限公司）投资开发的高档别墅区。囊括了多国风情和不同的建筑风格，总占地24万平方米,其中一期、二期占地5.29万平方米，三期及四期预计占地8.57万平方米，另有小型高尔夫求场及其他公共设施占地10.31万平方米。一期、二期已建成。其中一期共208套；二期包括四个区19种户型，共100栋，三期共458套。设施豪华住客会所、银行、幼儿园、娱乐场所、绿地等。每户均配有可视对讲机、保安监控中心报警装置，园区四周有先进的四束红外线防护系统，物业管理有凯莱物业公司承接。
优势：开发较早；规模较大，开发商资金实力雄厚；建筑风格鲜明；三期是由加拿大设计公司设计，整体规划水平较高。
劣势：环境较差；交通有问题。虽然，开发商已投资2600万元新开了一个从京昌高速路至玫瑰园的出口。但从出口至玫瑰园还有约1800米的弯路，是目前对玫瑰园致命的约束。
2.翠湖花园别墅
翠湖花园别墅位于海淀区上庄水库北岸，由北京升达房地产发展有限公司投资开发的别墅区。中西相结合的建筑风格，总占地888亩，总建筑面积25万平方米。其中一期占地240亩，建有4种别墅户型共162栋。与颐和园近在咫尺，紧邻香山。现房形态。设有会所、小型高尔夫球场、商场、银行、幼稚园、邮局、医院、达仁中学。IDD国际程控电话入户及高速宽频internet网络平台，自动消防报警系统，采取集中供暖，中央监控系统。物业管理由香港戴得梁行物业管理公司承接。优势：自然风景；规模较大
劣势：密度大；户型不尽合理；交通不方便；配套设施差。
3.橘郡
橘郡位于亚运村正北16公里，温榆河边，由中洋创业投资有限公司投资，北京温碧源住宅有限公司开发的休闲别墅区。纯美式建筑风格，总占地20万平方米，9万平方米居住空间。共有13种户型，期房形态。设有会所、商场、配套设施等。
优势：地处京顺别墅区；性价比高；纯美式设计风格吸引了大批顾客。劣势：交通不十分便利。4.欧陆苑
欧陆苑位于北京东北部，京顺公路旁。由北京欧陆苑房地产开发有限公司投资的小型别墅区，主要建筑特色，中式四合院建筑风格。90%入住。通过以上分析得出结论：橘郡为本项目的主要竞争对手，玫瑰园为次竞争对手。
六.购买人群分析
通过多年来对北京市场的调查与分析显示：别墅市场人群主要有以下四个群体。
1.从欧美留学归国创业人士，随着经济政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，别墅的需求量也在增大。由于工作与居所交通条件的制约，此类别墅买家更热忠于北京市西北部及北部地。财力雄厚的港、澳、台富商，由于北京的政治经济社会关系，他们长时间滞留京城，形成对京城别墅较为稳定的需求。这类人士更青睐于近郊区商住两用的别墅。
2.国内成功企业人士：中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量，改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。
3.薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子构成的城市“中产阶级”，二次置业时多会选择四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅区。这一消费群体均有较高的文化水平，薪水丰厚，欣赏水平比较高，追求的是一种生活理念，一种与他的工作环境截然不同的居住环境。
第四章 项目市场定位 一.碧水三期项目优势与劣势分析 1.优势：
①规划中的轻轨线与项目隔沙河相望。②处于沙河卫星城规划内。③沙河从项目旁经过。
④距北京北三环的马甸桥18公里，距离适中，比较符合别墅需求。
⑤交通便捷、畅通（京昌高速公路可办汽车月票，并有多路公交车，小公共从项目旁驶过）。⑥项目靠近京昌告诉公路处有一大片原始森林、河中央有绿林小岛，景观非常好。⑦项目规模大，且有大面积平地。
⑧一、二期的成功开发，积累了大量的客户。⑨完善的配套设施。2.劣势：
①沙河水尚在治理。
②拆迁压力较大，三期需拆迁600余户。③沙河边坟茔有待拆迁。④三期地块内含市政公用路。
二.客户构成对周边别墅市场及本项目一、二期的购买客户进行调查分析后，发现其入住客户主要有以下集中类型： 1.在新经济发展过程中涌现出的新贵、留学归国创业人员、房地产、保险、证券、金融等行业精英。这部分业主是项目所在区域别墅市场的消费主体。年龄一般在30——45之间。
2.外资企业的外籍高级员工、外交使馆人员、财力雄厚的港澳台富商是北京市东北部地区别墅市场的租购主力，但不是本项目所在地区别墅市场的主要消费者。 三..客户需求分析
通过对周边别墅市场的分析，以及考虑本项目实际情况，初步可以推断本项目潜在客户群的需求特点如下：
1.以独栋别墅为主。这些业主多具备良好的教育北京，很多人还具有海外学习或工作经验，对西方生活方式较为认同，比较推崇个人价值和尊严，表现在日常生活中，对居住的私密性有更高的要求。
2.重视别墅的外围环境与整体风格。环湖、临水、背山等等都是所在项目的主要卖点，没有天然湖泊的要建人工湖泊，没有自然水境的要自造人工河流等等，都是为了营造别墅的自然湖泊风光，让入住业主融入大自然的感觉。
3.对别墅区的园艺设计要求较高。
4.重视别墅的园艺设计空间。除了室内功能分布区布局外，别墅也要拥有一定的园艺设计空间，较大面积的后花园，以满足业主在品位上的表现欲望。5.选择精装修。针对性不同买家品位的精装修别墅，具有较大的潜在需求。
对配套设施方面的要求。客户住进别墅的时候希望既能在别墅生活中享受大自然的宁静与合适，同时又要能拥有生活上的一切便利。
第五章 项目产品定位 一.产品想象定位 “碧水庄园之河畔花园”
——“碧水庄园”项目定位口号提案
定位需依据于项目本身的特点以及市场的需求。以这两点作为参照物，我方将“碧水庄园”定位于“河畔花园”。河畔花园
在德国，人们已居住在莱茵河畔以荣。
过去的莱茵河，曾经记载了几代人温柔怀旧的梦。法国诺贝尔文学奖获得者、伟大的思想家罗曼*罗兰的巨著《约翰*克里斯多夫》开篇就深情描述了一代音乐家约翰*克里斯多夫的童年生活环境莱茵河畔，给人留下了深刻的印象。
现在的莱茵河畔，与两岸独具特色的建筑相互烘托。水因古典或现代建筑而有了人文底蕴；建筑也因水而灵动起来，从而具有了气质、韵味。莱茵河畔的生活如水，从容、自在，任意流淌，具有浓烈的休闲意味。莱茵河畔的风情对繁华都市的人们来说，无疑具有很大的吸引力。
“碧水庄园”不妨借用“河畔花园”的光环。
“碧水庄园”沙河流经处，具有“河畔花园”的典型特征，且“碧水庄园”一、二期建筑具明显的欧洲风格痕迹。
现代人们居住理念有了很大的改变，由过去的“繁华都是型”向“自然山水型”悄悄转变。“仁者爱山，智者爱水”，喜好大自然环境的饿人们纷纷弃城而去，寻找心中理想的家园。“碧水庄园”恰好拥有宝贵的水资源——沙河。在项目定位口语中，将“水资源”这个大卖点提出来，以河畔花园的名称来表现，无疑对广大客户及潜在消费群具有莫大的吸引力。
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵健康资源——空气清新，夏季清凉，无污染，无杂尘，健康居住首选！“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵景观资源——河水潺潺，水质清澈，两岸风光如画，树木参天，青草如茵，繁花似锦，自然居住首选！
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵人文资源——延引莱茵河畔生活画卷，异国风情跃然而见，又兼中国本土山水景观，文化居住首选！
运动、娱乐主题家园
运动、娱乐与健康是现代都市人的普遍追求。碧水庄园远离喧嚣的都市，有着得天独厚的自然条件：完美的自然景色，新鲜的空气，广阔的土地，为生活于此的人们提供了健康的空间和完全回归自然的感觉。碧水庄园三期可以兴建多种体育场所与娱乐设施、配备专业健身器械,赋予整个庄园健康运动娱乐概念。如兴建篮球馆、射箭馆、健身房、儿童娱乐天地等。同事，每一项运动配备专人指导，针对不同年龄层，提供有效专业的健身指导，并为每一位业主建立健康档案。通过定期组队，不定期组织交流比赛，这样不但锻炼了身体，同时也曾进了业主之间的感情。在平时小朋友们则可以在儿童乐园中进行各种各样的趣味活动，使他们可以结交到更多的小朋友，同事，培养了他们的互助精神。二、首批推出别墅户型与价位
根据目前别墅市场的供需情况，结合本项目的具体特点，我们认为本项目应采取由小到大，逐级开发的原则。具体到户型和价位，有如下建议比的小户型（180-280平方米）为最佳选择。这一高性价比主要是指：购买机率与单位面积受益。以此来降低市场风险，快速收回资金。具体建议为：总价位可定在180-280万元的单体别墅。建筑面积控制在：180-280平方米。欧美风格，前厅后院。
首层：客厅36-50平方米；卧室20平方米（一间）；工人房8平方米（一间）；卫生间10平方米，可分2个用；餐厅20平方米（一个）；厨房10平方米。
二层：主卧25平方米+10平方米的衣帽间；书房20平方米（一个）；次卧24平方米（共二间）；起居室17平方米（一间）。
前后花园共有绿地210-400平方米（依户型大小决定）。
以上的格局基本和这一消费群体的要求相吻合，能达到迅速销售的效果。具体面积以建筑师设计为准。第六章 开发原则及策略 1.开发原则：
最大降低资金风险；快速回收资金；首推小户型（180-280平方米）；随着开发环境的改善，销售市场的扩大，整个三期将根据市场情况逐级向顶级别墅（1000平方米以上的超豪华别墅）开发。2． 营销策略：
进入供求安全区
也就是说：如何少投资，而且快速回收资金？
（1）首期开发土地的选择：从平面图中我们很容易分析出，1、2这两块地是空地，只要开发商拿到政府批文就可以马上动手建设。因此，我方建议：为了降低市场资金风险，应先开发1、2块地，然后由西向东滚式开发。但是，如果甲方资金允许（因牵扯到600户的折迁，需资金约2.7个亿），可按我方上面意见先建一个9洞高尔夫球场，图中的3、4、5、6块地同时受益，风险与利益共担，望慎重考虑。（2）选定首期单体别墅的位置
为了保证大小户型的科学比例，确保超利润空间，在开发步骤与整体规划上，必须要有科学严谨的安排。我方认为：采用小户型定位控制法是最佳选择。详细方案将随项目开展情况予以提供。（3）建样板间、让客户参与选定户型的设计
随着别墅市场的日超规范，购买别墅的消费群逐渐成熟，这些别墅购买者对别墅都有自己的独到认识和感觉，尤其是那些国外归来的人士，对生活质量要求相对较高。构建出他们心目中的理想家园，也是最大限度地降低项目市场风险，我方考虑：首先建10套左右的样板间，样板间的风格及户型功能都应是符合消费者心理的，需要建筑设计公司单独对此进行详细调查，做出科学研判。在样板间的基础上，正确的引导客户，可在现有的图纸上进行行累部修改，达到客户的特殊要求。
须注意的是当客户在外立面上提出修改要求时，要和整体别墅群的风格、色调相协调。建议样反间的风格为：欧美风格；设计风格要和融入大自然的主题相吻合；建筑材料选用轻钢。售价范围：180-280万左右、450万左右、800万左右、1000万以上。（均指毛坯房）户型面积为：180-280平方米、350-550平方米、660-800平方米、1000平方米以上。（4）先用国外著名建筑设计公司
在别墅的设计上，中国起步较晚，设计缺乏新意，但是很多客户的意识却非常超前，这就要求设计师要具备很强的把握潮流的能力，所以一定要选用创意超前、实力雄厚的建筑设计公司，这也是降低三期风险的一个重要保障。
（5）精装修与毛坯房双举并重
碧水一、二期明显反映的一大问题就是：样板间的装修问题。
我方认为：
A．三期在销售前期一定要建好精装修的样板间。目的是是给客户直接的视觉引导和感官享受，从而获得更旺的人气，更快的销售速度，更高的销售利润。B．提供三种装修选择：豪华装修，标准装修或毛坯房。（6）采用高水准的具有欧美风格的物业管理公司
就目前北京别墅市场的物业管理水平而言，距别墅这一特殊物业的要求还有相当的差距。因此，碧水庄园三期应采用具有很高国际水准的物业管理公司，如第一太平戴维斯、魏理仕，或由外企万君协助开发商组建一个具有国际水平的物业管理公司。（7）入市时机
每个项目的具体背景不一样，所以入市时机也不一样。碧水庄园三期的入市时机，应选在拿到销售许可证之前三个月开始进行内部认购。根据外企万君的以往的销售经验，在前三个月认购期预计可完成销售额4000万，以后每月销售额不少于2000万。（8）三期“双会所”
根据实际情况，我方认为：本项目三期应增加两个会所。一是大型综合会所；二是为高尔夫球场提供服务的休闲小会所。同时在一、二、三期之间起到协调作用。如果开发商资金允许，可考虑先建会所方案。大型综合会所内容：
25米标准泳池；大型戏水池；儿童水池；桑拿、美容没发；电子游艺室；12道保龄球馆（建议保留原有的保龄球馆）；健身房、壁球、乒乓球、棋类、茶室等休闲用房；超市、餐饮、酒吧。高尔夫小型会所内容：
包括：前厅服务小卖部、更衣存衣室、咖啡厅、社交休息室；浴室、辅助项目等。占地约2500—3000平方米。
小型儿童乐园：
户外儿童游乐场，图书室，小型足球场及篮球场，小型动物乐园，捉鱼池，儿童自助耕种区等项目。
第七章 项目推广战略 一、项目推广总策略
根据项目的市场定位与开发原则，可总体采用“四一”策略为推广总策略。
即：传达一个环境优美的信息；举办一个能达到良好口碑传播效果的公关活动；布置一个意图明确的销售现场；策划一个新闻亮点。
⑴“一个信息”，即“碧水庄园”环境美的信息。支持点：
①改造沙河水及治理环线河道。A．建一污水处理厂； B．治理河道。
治理后的沙河将呈现出杨柳依依、水光潋滟的怡人美景，映衬出碧水庄园的秀丽多姿，让人仿佛置身于湖光山色的美景。②建造9洞高尔夫球场。
A．成为中心大面积绿地景观。使居住在球场周围的住户无需走出家门，就可欣赏到大面积的绿色景观。B．提高庄园品味。
C．提高球场周围别墅售价。
D．建设工期：18个月；费用：3500-4000万（含会所）。
现在，大多数别墅区均建有高尔夫球场，高尔夫现今已成为成功人士展示其身份与地位的象征。这样不但可以大大提高本园区别墅的档次，也可对外创收。③美化入口树林。
在三期入口处的杨树林旁加种珍稀树种，结合大门的设计，使绿林与大门达到完美结合，产生森林大道的感觉。沙河、湖水、绿林相映成趣，如同一幅充满诗意的风景油画。⑵“一个活动”
采用事件行销手段，促进销售。如举办大型豪华户外餐会，歌舞晚会，让客户之间、客户与发展商之间增加交流的机会，达到相互沟通的作用。
一是起到良好口碑的传播效应；二是引导一、二期客户再次购买及推荐朋友购买。碧水庄园一、二期的客户很有可能因为三期的“全新”，而进行二次置业。⑶一个意图明确的销售现场
销售现场是所有开发商都非常重视的地方，利用现场道具是为了向客户传达信息。问题是传达什么样的信息，这一点至关重要。橘郡：倡导美式休闲生活。玫瑰园：以环形组合湖吸引客户。碧水庄园：则给以客户融入大自然的感觉。
玫瑰园卖的“水”是人工开凿的湖水，湖面有限；而碧水则将宽广的人工湖与自然河（沙河）完美结合。支持点：
A．优美的自然环境。治理沙河以及改造河岸后，碧水庄园周围环境将会焕然一新。让无论是庄园的户主还是路人都能感到赏心悦目。B．半开放式管理。
靠近河边的一面做成全开放式。让住户能够将河岸美景尽收眼底，并有一种公园湖畔的感觉。另外两面做成绿色植物墙。靠近门口的地方设立植物柱子。其余地方密植塔松。（用多排、铁丝连成网）起到既美观又安全的效果。C．生态园林绿化。
① 在别墅周围种一些易吸尘、吸噪音的绿色植物（如侧柏、雪松）。过滤空气中的杂志，提高住户的生活环境质量。
②利用植物增加单栋别墅的私密性。在别墅周围种植大量树木，既美化环境，又保持了别墅的私密性。
第八章 项目推广手段 一、项目形象设计：
1、名称：项目的名称应对项目的整体形象有所体现。因此命名为“碧水庄园之河畔花园”。2、宣传资料：楼书、户型、价格表、客户信函等与客户见面的书面文件均可视为宣传资料。本项目可考虑导入CI，以强化项目形象。制作经过CI设计的信封、信纸、文件夹、文件袋、名片、一次性水杯等，在与客户接触的过程中不断使用，使项目的视觉形象得以强化，提高人们对项目的认同度。
3、售楼处：售楼处外部风格较为潮流感与大气，增强客户的信任度和好感。内部设计应该注意格调，与别墅的外部风格相符。
4、人员形象：树立良好的企业形象在塑造和推出品牌产品的过程中同样占有重要的地位。无论是在宣传活动中还是在销售全过程，从业人员的良好素质可以体现这个企业的层次与实力，增强人们对该企业开发项目的信赖。这种素质除了要求对从业人员定期培训外，还必须有统一的人员着装和行为规范。二、宣传手段：
宣传手段有很多。为在短时间内将本项目迅速推向市场，赢得一定的知名度及美誉度，在宣传手段的使用上必须采取立体化原则。将广告、软性宣传、促销活动、服务活动和其他活动统一安排，协调行动，从而达到最佳的宣传推广效果。我方认为：主要采取“事件”销售，并配合适量的电视广告。
1、报纸广告：由于报纸具有读者面宽，易于查阅及反复阅读等特点。报广一直是房地产广告的首选形式。但由于报纸房产广告过多，效果明显下降，同时，报纸对别墅的客户群的影响力并不明显，因此建议尽量减少报纸广告。
2、直投广告：直投广告具有客户面直接的优点，对于写字楼和商场具有较好的效果。
3、电视广告：具有直观性强，传播面广的特点，但费用较贵。如果采用电视广告，创意是关键。4、软广告： 软广告是利用新闻媒体宣传项目形象品牌的一种极好形式。如果用的好，可收到较好的效果。5、户外广告：持续时间长，在一定范围内影响较大。
6、客户联谊会：客户联谊会是发展商组织的已签约客户和认购客户联谊会。这种联谊会针对性强，客户有效面广。
7、其他宣传手段：制作VCD、互联网网页宣传等。
第九章 销售前景展望
通过上述各种销售参量的分析，我们对碧水庄园第三期的销售前景是乐观的。一方面是由于在整体市场环境中，本项目在区域市场可竞争物业中具有较大的优势；另一方面是由于开发商已具备了成功开发本项目一、二期的经验，加之外企万君具有丰富的营销、推广经验。相信经过专业化的包装和操作，该项目将会取得良好的销售业绩，达到预定的销售目标。
