地产企业利润分配方案比较与分析
地产企业利润分配方案比较与分析
——以万科与碧桂园为例
一、行业背景
2021年，房地产市场呈现出剧烈动荡、两极反转的局面，上半年成交显著放量，成交面积创同期历史新高，三、四线城市房价出现普涨行情。然而随着疫情持续的爆发，下半年市场持续转冷，许多城市成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上。各大城市市场加剧分化。具体而言，部分热点城市房价转折，上半年急涨、下半年转跌，部分板块、部分项目价格更是一降再降。广州、深圳、厦门等核心一、二线城市，市场预期同样转折，购房者悲观情绪愈加严重。天津、昆明、长春等19城落地“限跌令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、工抵房等优惠频出。
对于房地产企业来说，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。在行业去杠杆、市场降温的背景下，不断出现了大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，行业从“控制风险”到“暴露风险”的局面。而万科跟碧桂园在房产寒冬期的大背景下为了实现自身发展战，分别采取了不同的利润分配方案。
二、万科2021年净利润及分配方案
2022年3月30日晚，房地产企业万科发布2021财务年报，年报显示万科2021年实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，这是自万科上市31年以来出现的第三次净利润下滑。发布年报的同时，万科提出了2021年度利润分配预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2021年度拟合计派发现金股息人民币112.8亿元（含税），占公司2021年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为50.06%（派息率），不送红股，不以公积金转增股本，同时万科还推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红派息预案，称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，按3月30日股价计算，股息率约5.1%，将成为A股中仅有的连续三十年进行现金分红的公司。
三、碧桂园2021年净利润及分配方案
2022年3月30日，碧桂园披露2021年全年业绩报告：公司实现权益合同销售金额约5580亿元，全年实现营业收入约5230.6亿元，毛利约927.8亿元，净利润为409.8亿元，股东应占核心净利润为269.3亿元，年末现金余额1813亿元。在财报数据上看碧桂园销售利润等领先于万科，营业收入、净利润显著高于万科。碧桂园是2021年房企中唯一权益销售额突破五千亿的房企。同时碧桂园于2022年3月30日，发布2021年度权益分配方案。该公告称：公司将于2022年8月30日一般分红每股人民币29.95分，折合0.37港币，除净日为6月1日。
四、分析总结
在我看来，利润分配方案不仅是是公司切实履行利润分配承诺的体现，更是对投资者实现投资回报的重要形式，也是培育资本市场长期投资理念、增强资本市场活力和吸引力的重要途径。自2021年下半年以来，房地产开发行业的景气程度急剧下降，许多大牌房地产企业都面临着破产被兼并的局面，而作为房地产企业的两家巨头，均按期披露了自身关于2021年度利润分配的方案。对于万科来说，全年经营活动产生的现金流量净额只有41.13亿元，不及上年度（531.88亿元）的十分之一，但仍继续为企业股东派发112.8亿元现金红利，相比于碧桂园延期分红来说较为干净利落。万科2021年度派息率达到近50.06%，这主要是由于公司净利润较上年度大幅下滑。从财务分析指标上来看，万科净利润下滑主要体现在毛利率的下降，2021年万科毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除税金及附加后，整体毛利率从2020年的22.8%下降为17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。万科之所以这样做，目的是“为了保护股东特别是长期持有万科股东的权益，减少股东分红收益的下降比例。
而碧桂园2021年财报显示，碧桂园实现总收入5230.6亿元，同比增长13.0%；股东应占核心净利润约269.3亿元，同比降16.78%；归属股东净利润267.97亿元，同比减少23.49%。碧桂园的毛利率也低于上年同期。2021年，碧桂园实现毛利率约17.74%，而2020年同期约为21.8%。碧桂园宣布将于2022年8月30日一般分红每股人民币29.95分，折合0.37港币，除净日为6月1日，碧桂园这种承诺延期进行利润分配的方案主要考虑碧桂园后期持续经营的能力，将有力保障企业后续资金持续投入及稳定经营，目前整个房地产企业仍面临着寒冬期，高杠杆的运作模式导致诸多房企面临着债务危机，过去房企靠银行贷款款、或靠房屋预售让购房人出资为其以小博大，不断让经营规模滚雪球般扩张的经营方式将无法持续，房企不得已只能压缩扩张速度以收缩其负债规模来防止资金断链，从而规避自身陷入资金危机的泥潭，碧桂园延期兑付利润分配也实属无奈之举，目前只能将资产及股东权益进行合理配置及压缩，才能防止资金暴雷以陷入万劫不复的经营漩涡之中，甚至可考虑抽身退出房地产市场，重新转移战场，以赢得未来更多的生存机会和生存空间！
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