物业前期介入岗位职责

第1篇：前期介入岗位职责

物业管理公司前期介入的工作岗位职责项目的论证阶段，就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表意见建议。

1．将就整个项目的配套设施建设进行审评并提出意见和建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

2．确定物业管理早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段物业管理的目标和要求。坚持“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，从而提高工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以弥补的终生遗憾。

3．对新建物业内智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等根据我们实际运作中积累的丰富经验论证设计方案并提供整改的书面意见。

4．此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。建设阶段的介入

在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。销售阶段的介入

1．在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。

2．销售前对租售员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对**内的物业管理内容和模式有统一的理解。

3．在租售现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房、租赁者的咨询，通过这种咨询和宣传沟通能更好的帮助物业的租售，也能使未来业主对物业管理竖立信心，增强未来业主对物业保值增值的信心。

4．为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在租售时，让已招聘到岗的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。

（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；

（3）公制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书；

（4）的业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。

2.审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见。

3.审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。

4.督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。

5.检查工程使用的材料、构件和设备的质量。

6.检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故。

7.控制工程进度，认定工程数量。

8.检查安全防范措施。

9.整理合同文件和技术档案资料。

10.提出竣工验收报告。

11.在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。

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（一）、立项决策阶段

房地产开发企业在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时，听取物业管理人员对该项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面的参考建议是有必要的。这样做，可减少决策中的风险性。

（二）、规划设计阶段

物业管理工作需要一定的地方和空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已经没有地皮可建，对此业主意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。

总之，规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。

（三）、施工建设阶段

物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。

物业管理企业不仅接管理新建的楼宇，更管理着使用年限较长的物业。这样，它对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何布置才有利于安全和便于管理；什么样的墙会渗水；供暖管道哪些部分容易炙伤人等等。这些问题如有物业管理企业时常在现场指导和监督，就会在施工中予以彻底解决而不遗留下来成为日后使用和管理中难以克服的障碍。

一个项目在开发企业及施工单位交付使用后的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的内部结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括： 1．应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；

2．要尽可能全面地收集物业的各种资料。同进熟悉各个部分，为日后管理作好充分的准备；

3．按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；

4．工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。（四）、竣工验收阶段

竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。所有房地产开发项目都要按照建设部颁发的《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收。竣工验收的主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，是物业进入市场的凭证。1．竣工验收应提交的资料

在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。竣工验收时，所应提交的资料主要有：竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建（构）筑物的使用注意事项；其它重要技术决定和文件。

2．完善竣工验收的必要措施

（1）、反复验收

现在的验收程序，一般是这样的：首先是开发、承建单位介绍情况，然后由专家们分专业下现场验收，之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最后在验收报告上会签，并对需要整改的项目提出处理意见。

我认为，讲评时应详细地做好记录，并搞一个验收纪要；对于存在的问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。期限结束后，应对存在问题的再次检查，直至完全整改完毕为止。否则，很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场，给物业管理公司和业主（或使用人）带来管理或使用上的诸多麻烦。

（2）、意见及时

在讲评之前，验收部门应与物业管理公司合议一次，理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染，或通过参加前期介入，对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的，他们的意见很有参考价值。

（3）、验收全面

目前的验收，对室内的装修、水电设施看得比较多，而对室外的公共部分看的比较少。例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可靠，等等。而这些是物业管理公司最关心的。因此，应引起重视，避免顾此失彼。

（4）、科学验收

目前的验收，一般是凭眼力和经验，应增加一些测试仪器、仪表。

（五）、接管验收阶段 1．接管验收

接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位的物业，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。

（1）、接管验收的作用

物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在：

①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。

②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。

③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

④．提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。

⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。

（2）、接管验收的原则

接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则：

①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。

②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。（4）、接管验收的内容

①．接管验收的准备工作

新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

②．资料的接管验收

开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。

③．硬件设施、设备的接管验收

a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。

b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。

④．接管验收遗留问题的处理

a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。

b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。

c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。

d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。

⑤.《接管验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

（5）接管验收应注意的问题

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项：

①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题

竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。②．现实的接管验收少有整个物业同时移交

③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线

2．验收资料的收集整理

（1）、资料收集整理的程序

物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行：

①．制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。

②．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。

③．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。

④．资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。

⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。

（2）、资料收集整理的内容

在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料：

①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。

②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。

③．施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。

④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。

⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。

总

结

物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。物业管理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验，向国外学习先进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员的工程部前期介入岗位职责

（一）、工程前期介入

1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。

2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。

3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。

4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。

5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；

6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。

7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。

8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

（二）、物业维护维修

1.能正确处理系统维护和日常零修工作。 服从安排，2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。

3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。

4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。

5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。

6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。

7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象，发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。

8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。

9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。

10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。

11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。

12.备件，及时提出采购申请。 对维护中所需的备品、

第2篇：物业前期介入工作职责

物业前期介入工作职责

为掌握工程施工的进展状态，确保工程质量，方便后期物业管理和为业主提供优质服务，物业管理应在施工过程中参与项目施工管理。

1．全面掌握建设物业的基本情况，熟悉相关文件图纸等，包括房屋结构，主要设施配置，主要材料性能等，为后期物业管理打下基础。

2．协助和督促建设单位选择适合项目需求的优秀施工单位和材料物资供应商。

3．检查和跟踪项目建设进度状态，督促施工单位严格按国家有关技术规范和合约进行施工，对其质量问题提出质疑，并报甲乙双方有关部门及时修改。

4．跟踪和监督建设单位使用的材料、构件和设备的规格与质量，协助有关方面对其进行验收和检查。

5．实施对工程项目进度的控制，对现场情况进行调查分析，协助有关部门解决工程建设中的问题，做好有关单位的协助沟通工作。

6．根据后期使用要求，提出设备设置和服务方面的改进意见及设计遗漏项目的建议。

7．详细记录各种隐蔽工程施工状况，对管线敷设及走向，设备安装情况等作好记录并作好归档工作。

8．配合设备安装工作，作好现场监督，确保安装质量，掌握其使用功能，做好设备调试工作，建立后期管理有关规章，收集归档相关使用说明及保修文件。

9．熟悉小区强弱电，给排水设计状态，对后期使用状态作出准确判断，根据实际情况提出可行性意见。10．参加建设单位和施工单位的有关工程会议，掌握设计变更内容，并及时作好记录。

11．完成领导交办的其它任务。

第3篇：工程部前期介入岗位职责

工程部前期介入岗位职责（一）、工程前期介入

1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。

2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。

3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。

4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。

5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；

6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。（二）、物业维护维修

1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。

2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。

3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。 4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。

5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。

6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。

7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象，发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。

8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。

9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。

10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。

11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。

12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。

13.部门负责人指派的其它工作。

成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。（1）、接管验收的作用 物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在： ①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。④．提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。（2）、接管验收的原则 接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则： ①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。（4）、接管验收的内容 ①．接管验收的准备工作 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。②．资料的接管验收 开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。③．硬件设施、设备的接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。④．接管验收遗留问题的处理 a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。⑤.《接管验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。（5）接管验收应注意的问题 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： ①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题 竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。②．现实的接管验收少有整个物业同时移交 ③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线 2．验收资料的收集整理（1）、资料收集整理的程序 物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行： ①．制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。②．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。③．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。④．资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。（2）、资料收集整理的内容 在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料： ①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。③．施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。总 结 物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。物业管理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验，向国外学习先进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员的 工程部前期介入岗位职责（一）、工程前期介入 1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个 部分环节，为日后管理作好充分的准备； 6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

前期介入及整改领班的岗位职责

第4篇：工程部前期介入岗位职责

工程部前期介入岗位职责

（一）、工程前期介入

1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。

2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。

3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。

4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。

5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；

6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

（二）、物业维护维修

1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。

2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。

3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。 4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。

5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。

6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。

7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象，发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。

8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。

9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。

10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。

11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。

12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。

13.部门负责人指派的其它工作。

成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。（1）、接管验收的作用 物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在： ①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。④．提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。（2）、接管验收的原则 接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则： ①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。（4）、接管验收的内容 ①．接管验收的准备工作 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。②．资料的接管验收 开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。③．硬件设施、设备的接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。④．接管验收遗留问题的处理 a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。⑤.《接管验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。（5）接管验收应注意的问题 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： ①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题 竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。②．现实的接管验收少有整个物业同时移交 ③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线 2．验收资料的收集整理（1）、资料收集整理的程序 物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行： ①．制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。②．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。③．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。④．资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。（2）、资料收集整理的内容 在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料： ①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。③．施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。总 结 物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。物业管理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验，向国外学习先进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员的 工程部前期介入岗位职责

（一）、工程前期介入 1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个 部分环节，为日后管理作好充分的准备； 6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

前期介入及整改领班的岗位职责

一、职位概述

1、负责前期施工跟进，提出合理建议。

2、负责新建房屋及设备设施的验收、移交。

3、负责交房期间的交房组织协调工作。

4、负责质保期内的房屋整改问题的跟进，并提出合理的整改方案。

二、业务了解范围及专业技能

1、熟悉工程跟进及整改流程。

2、熟悉房屋验收及交房程序。

3、熟悉部分工程施工工艺及工程规范。

三、工作内容及职责范围

1、对前期工程施工进行跟进，并做好记录，定期汇总后上报。

2、积极、主动地协助前期介入收集项目的施工图、竣工图及其设施设备的相关资料，为建立该项目的设备台帐做好基础工作。

3、对施工中隐蔽工程进行跟进，与图纸不符的地方应及时记录下来，并及时通知地产相关负责人。

4、及时发现前期施工的工艺缺陷，做好记录，并提出合理建议及跟进施工单位的整改。

5、及时发现工程设计上的缺陷，提出合理建议并跟进设计单位进行及时的调整。

6、负责对新组团房屋及室内设施设备进行验收，对业主提出的整改内容进行整改跟进。

7、对新组团的设施设备进行巡查维护并在三个月后顺利移交给物业维修中心、技术中心。

8、对新组团精装房精装施工跟进，提出功能性、实用性、可维性的合理建议。

9、严格按公司相关制度进行交房及交房期间的管理。

10、严格按公司相关制度跟进工程遗留问题。 OUR REF: Q/LSWY/-GWB-06-20100607 DIRECT TEL:（8628）85761213 DIRECT FAX:（8628）85761213 EMAIL: CDLSWY@126.COM 成都麓山物业管理有限公司 中国、成都、双流、麓山大道二段6号 邮政编码: 610213 电话（86028）85761213 传真（86028）85761213

11、整改完成后，及时组织员工对整改问题进行检查，并签字确认完成情况（工程款必须在前期介入和整改领班分别签字确认后进行支付）。

12、在能力范围内对整改问题提出可行性的整改方案及建议。

第5篇：物业的前期介入

物业的前期介入

物业

一.根据现在物业服务的情况,物业服务前期介入可以分为以下三个阶段:

1.早期介入,充当顾问。在物业处于规划设计阶段,发展商就聘请专业经验丰富的管理公

司做顾问,参与规划设计,站在今后使用和管理的需要提出建议。

2.中期介入,扮演监理。在土建结构已封顶,工程进入到设备安装和内部装修阶段,物业服

务公司参与进来,一方面是熟悉线路、管道走向,另一方面对设备的安装质量进行监督。

3.晚期介入,开始管家。物业建设工程基本结束,工程开始竣工验收、移交验收和准备入

伙及筹备开业时,管理公司全面介入,对正式接手管理做好准备。

二.物业服务公司什么时候前期介入较好?

物业是一个系统工程,设计人员可能不是非常清楚以后使用和管理中的问题,设计中难免会忽略以后使用的方便和管理的需要,这就需要物业服务前期介入人员予以提出,在设计时就

予以修正,所以介入时间越早越好,最迟介入时间应为交付前三个月。

三.管理公司前期介入有何意义?

1.完善物业的使用功能。

2.改进、改善物业的具体设计。

3.能更好地监理施工质量。

4.为竣工验收和接管验收打下基础。

5.便于日后对物业的管理。

四.前期介入需要配备哪方面的人员?

前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题,主要应配备相应的工程技术人员,应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员,各个物业可以根据楼盘的大小和

设备的多少来确定人员的多少,可能需要一人兼几项,合理安排人员。

五.管理公司前期介入与业主有何关系?

◇管理公司前期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题,并从以往物业服务中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存

在的问题,协调发展商做出相应的改进,使以后管理方便,并保障业主的利益。

六.有监理公司为何物业服务公司还需派人员进行前期介入?

监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工,管理公司不但要求工程质量得以保证,而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业服务,为更

好的向业主提供服务。

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七.前期介入在设备方面要注意哪些问题?

1.电气方面,注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题,对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计,对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解,对照明线路设计是否符合以后管理的需要进行确认,以方便后期的维修、保养

和管理。

2.消防方面,对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解;对电系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握,掌握消防主机的工作原理,回路的分布,卷帘门的分布等。

3.给排水方面,了解供水的系统情况,各楼层由哪里供水,水箱、水池的位置、容量,市政供水的位置,住户的供水方式,各个阀门的位置。在排水方面,雨水、污水、冷凝水(空调水)的走向,检查口的位置,化粪池的位置等。

八.前期介入在清洁

物业服务前期介入对房地产项目的影响

房地产, 物业, 项目, 服务

物业服务前期介入对房地产项目的影响

《中国房地产》2008年第4期

一、物业服务前期介入的内容及其运作过程

物业服务的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定物业服务方案，并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其

运作过程如下：

1．项目可行性研究阶段

向建设单位提供意见，对未来的物业服务进行总体策划。主要内容包括：根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业服务的模式；根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业服务服务的总体服务质量标准；根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准；从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性价比之上的物业服务框架性方案。

2．规划设计阶段

参与建设项目的优化设计，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后在使用阶段出现问题。主要内容包括：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业服务用房等公共配套建筑提出意见。

3．施工建设阶段

派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。主要内容：就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业服务打下良好的基础。

4．销售阶段

此阶段的介入贯穿整个销售过程，主要内容包括：明确详细的物业服务方案及实施进度表；明确各种收费标准及收费办法；对销售中的活动进行计划与安排；采取各种方法宣传并展示未来物业服务的状况；在销售现场为客户提供咨询服务；将早期介入的资料、记录、方

案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业服务企业。

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二、物业服务前期介入的现状与存在问题

由于对物业服务服务理念认识不够，目前很多企业在物业服务前期介入上只是强调了物业服务介入房地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入的价值，其重要性也很难得到认识。具体问题有以下几点：

1．物业服务招标不

物业前期介入做些什么？

物业

物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺

陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。

有物业前期介入的楼盘,总是最容易赢得购房者的信任。而待建成交付之后,购房者对物业前期介入的成果满意吗?这里发表一组购房者的意见,也许对物业公司、对发展商都会有所

启迪。

细节更体现品质

物业前期介入的最大好处,是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见,从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司,都是些品牌企

业,经验丰富,也拥有很多的荣誉。由他们为业主们把关,使我们买房更加放心。

然而交房入住后,我们仍会发现一些遗憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务

“均好性?的今天,这些遗憾的细节,正好成为衡量楼盘品质高下的座标。

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乱装表具我们买的是一梯两户的房型,得房率很高,从电梯出来后,楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里,我们竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上,东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的单位来安装,但将它们统一地安装在一个合适的位置,正是物业公司应提醒发展商去协调的。

污染的垃圾业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口,由物业人员定时收集清除,这是很多小区的做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾,垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味,这就构成了对公共走道的二次污染。于是物业公司要求我们在非规定时间将垃圾送到楼下花园的果皮箱旁边。但业主们应者寥寥:一来不方便,二来同样构成对花园的污染。这个在小区中普遍存在着的问题,物业公司在前期介入时怎么就忽略了呢?比如可建议发展商将果皮箱改成可投掷袋装垃圾的垃圾箱,最好是在每栋楼前设计一个“内置?式的、与建筑浑然一体的垃圾箱，类似某些别墅门前的那种。

在有的高层住宅,每层设一个垃圾箱;如果不配置工作电梯,物业人员如何将垃圾运往楼下?是从消防楼梯一层层地往下挪,还是与业主共乘客梯?垃圾筒脏了又如何清洗?这都是前期

介入中的物业公司应提醒发展商解决的问题。

避免违章从设计开始

买楼时,物业公司经理告诉我们:工程监理有时会对不规范的操作网开一面;而物业公司绝不会通融,会要求施工单位严格按照设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,业

主首先找的是物业公司。这话很有说服力,我们小区的建筑质量也很不错。

今天是想结合装修中的一些问题,对前期介入的物业公司提出更高的要求。

代业主审视设计我们小区所有的主卫都是“明?的,所以就不再设排风管。于是,家家户户安装排风扇或浴霸时,都会在窗户上方、那段唯一的外墙上凿个洞,以通排风管。这时,物业公司却告知说:窗上面是梁,梁上开洞会破坏承重,是违章;接着又说,这是设计的问题,既然洞已开了,就算了。但我们业主心里依然发毛:每层楼在相同位置破梁开洞,这对整栋楼的安全会构

成什么影响?

这种业主在装修中经常会发生的要求和困惑,物业公司应该是熟悉和了解的,因此在前期介 入阶段,除了督促施工单位按图施工,物业公司还应敏锐地指出图纸设计中就考虑不周的地方,比如排风问题、承重问题、抽油烟机串味儿问题;当工作阳台的功用越来越为人认同，那么阳台上是否有合适的热水器位置?是否有洗衣机排水地漏和拖把池落水?„„

治一治“空调病”空调一装,新楼变旧。在窗户安装铁栅栏、晾衣杆伸出阳台外等问题得

到控制后,空调安装已成为破坏新建商品房立面景观的头号“杀手”。原因主要有两点:

1、空调孔的位置不合适,业主为了把室内机安装妥当,只能重新打洞,原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”。

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第6篇：物业工程部前期介入

物业工程部前期介入重点工作

前期介入阶段的工作，要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。对前期物业工程部工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：

1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；

2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；

审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。（1）根据工程计划，调整工作计划； 随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。（2）记录设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为 我们物业公司的后期接管提供便利。

（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； 物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6、收集、整理现场资料： （1）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;（2）机电设备及建材的资料;收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利： （1）建立初步设备台帐； 随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案； 根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来做好充分准备。（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

第7篇：物业前期介入培训

徐州市滨湖花园物业管理有限公司

物业前期介入培训资料

各位领导、各位同事：

大家下午好！今天我们培训的内容是：物业管理的前期介入。首先介绍一下前期物业管理的含义，所谓前期物业管理:是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。下面我把物业前期介入应注意的事项结合锦绣滨湖小区三期实际情况向大家分享一下自己的心得：

一、物业前期介入的必要性

物业公司为什么要前期介入，主要体现在两点：1.前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。

2.前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理。

二、物业前期介入的内容

在物业管理前期介入阶段,物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：

（一）察看工程建设现场

物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。

3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记

录。

4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按 整改计划督促整改。

（二）设计管理模式、拟定管理制度

物业前期介入应根据物业的类型、环境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.设臵物业辖区的组织机构,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

2.制定上岗人员的培训计划,并实施计划。

3.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同。

4.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

三、锦绣滨湖三期物业前期介入

根据锦绣滨湖小区

一、二期物业前期介入的经验，管理处采取首问责任制，工作分配到个人，各司其职。前期首先确定上房前工作安排及上房流程；现场查看确定人员岗位，提出可行性管理方案；配备人员及办公物品，做好前期介入准备。在前期介入中，与开发公司工程部配合查验房屋，对不合格项目记录，填写工程整改单，要求施工单位整改并进行复查（注：验收应注意的事项：室内设施设备的完好，管道是否做过保压试验，入户门有无破损、凹痕、掉漆，窗扇有无加斜及漏气现象；室外项目主要验收主管网是否通畅，有无跑冒滴漏现象，每户均通过通球试验确保管道无堵塞；参与三期消防及供暖设施设备管道注水保压验收，对冷水井、污水井及暖气井分类标记，制作方位明细表，便于日后维保；通过现场查看排除安全隐患，减少工程遗留问题。后期制作三期业主上房、装修明细表，输入乐天系统，便

于集中上房收费；按档案归档要求接收竣工资料，分装上房及装修资料；确定建筑垃圾池位臵及绿化、保洁取水点设立；逐步接收三期设施设备，定岗定员，熟悉设备运行；水、电表号的抄录办理水、电过户，落实水、电、气开通时间；小区通邮及有线电视、网络开通时间等，在前期介入期间还会遇到各种各样的问题，在此我就不做赘述了。

通过上述介绍，我想大家对物业前期介入的内容及注意事项已经有所了解，前期介入是管理与服务小区的第一站，站好这一站至关重要，希望本次培训能给大家在以后的工作中带来帮助，在此感谢大家的支持与配合，本次培训到此结束！

物业前期介入项目经理岗位职责

物业前期介入工作计划

物业前期介入工程经理岗位职责

物业管理前期介入岗位职责

前期介入工作计划