房地产开发企业成本核算规定（实用型）

作者：凌晨的眼泪 | 发布时间：2021-02-23 06:25:25 收藏本文下载本文

房地产开发企业成本核算规定第一节成本核算的基本要求房地产的开发建设和经营，是房地产企业的基本经济活动。在开发经营过程中，企业一方面要建成并向社会提供可供使用的房屋、建设场地、基础设施和配套设施，另一方面还要发生人、财、物等物化劳动和活劳动耗费。企业在开发经营过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用，而其中的为某个特定开发项目所发生的费用，应将其对象化，计入各该开发项目的成本，称为开发成本。因此，房地产企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成，它是房地产企业会计核算的中心环节。正确地进行成本费用核算，对于控制企业各项费用支出，降低开发成本，提高经济效益，增强企业市场竞争能力，有着重要意义。为了充分发挥成本费用核算的作用，在成本费用核算中必须遵循下述要求。

一、适应开发经营特点和管理要求，合理确定成本计算对象和成本计算方法房地产企业的任何一项开发建设费用都是为特定的开发项目发生的，都有其物质承担者。成本计算对象，就是指开发建设费用的承担者。成本计算的过程，就是按照既定的成本计算对象归集和分配开发建设费用的过程。确定成本计算对象是进行成本计算的前提。区别不同的成本计算方法的标志，主要是不同的成本计算对象。企业应根据生产经营特点，确定成本计算对象和成本计算方法。

房地产企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划的要求，在特定的固定地点进行开发建设的。由于各种土地和房屋的具体用途不同，开发建设的具体内容也不相同。每个开发项目都是按特定的设计图纸进行开发建设的，因此具有单件性特点。它不可能像工业产品那样，按照同一张图纸或方案大批、大量地生产。即使房屋的用途、结构、材料完全相同，也会因建造时间、地点的不同，而使其开发内容和费用有很大差别。房地产开发建设的单件性特点，决定了成本计算对象应是具有独立的设计文件，可以独立地组织施工的开发建设项目。

具体的说，房屋开发成本的计算对象应为：①每一编制有独立的初步设计概算或施工图预算的单项工程；②同一开发地点，竣工时间接近，结构类型相同的群体开发项目；③规模较大、工程较长的开发项目的一定区域或部位。

成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

具体的说：

房地产开发企业可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

①单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

③对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

Ⅰ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

Ⅱ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

Ⅲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

④根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

国家税务总局国税发（2009）1 31 号文对计税成本对象的确定原则要求如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

税务部门上述规定和房地产开发企业的具体核算并无差异，房地产企业在具体核算过程中建议结合税务机关的要求确定成本核算对象，避免会计核算和税法成本的差异带来的影响。

房地产企业的生产经营活动，还具有开发建设周期长的特点，少则几个月，多则几年。在开发项目竣工前，开发项目所发生的各项费用，均为在建开发项目成本；待开发项目竣工后，所归集的全部费用则为竣工开发项目成本。可见，开发成本的结转期以开发项目的建设周期为准，在建设周期内无需在竣工开发项目与在建开发项目之间分配费用。

以上述原则确定的成本计算对象和以成本结转期为标志的成本计算方法，称为分批法，也称订单法。

二、将开发经营费用按经济用途分类，确定成本项目开发经营费用按是否计入开发产品成本可以分为开发成本和期间费用。开发成本即开发产品成本，它是指房地产企业在其产品开发建造过程中所发生的各项费用。

开发成本按其经济用途，首先可分为以下 4 类：

1、土地开发成本。它是指房地产企业为开发建设场地所发生的各项费用。

2、房屋开发成本。它是指房地产企业为开发各种房屋所发生的各项费用。

3、配套设施开发成本。它是指房地产企业开发能有偿转让的大配套设施，以及不能有偿转让、需要分配计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用。

4、代建工程开发成本。它是指房地产企业接受其他单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的各项费用。

其次，为了考核设计概算、施工图预算、施工预算和成本计划的执行情况，分析成本升将原因，挖掘进一步降低成本的途径，还需要将计入各成本计算对象开发成本的费用按经济用途划分为以下 6 项：

1、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费，包括为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费，包括项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用等。具体应包括如下内容：

①项目整体性批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

②规划设计费项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

③勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

④ “三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

⑤临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

⑥预算编、审费

支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

⑦其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3、建筑安装工程费，包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程价款和以自营方式发生的建筑安装工程的人工费、材料费、机械使用费等各项支出。主要包括以下内容：

①土建工程费 a.基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。

b.主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。

c.有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

②安装工程费 a.电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

b.电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。

c.给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

d.电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。

e.空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

f.消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

g.煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

h.采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

i.上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

③装修工程费内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

④项目或工程监理费指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

⑤其他工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。具体包括以下内容：

①道路工程费小区内道路铺设费。

②供电工程费变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。

③给排水工程费自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

④煤气工程费煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

⑤供暖工程费暖气管道的铺设费、集资费。

⑥通讯工程费电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

⑦电视工程费小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

⑧照明工程费小区内路灯照明设施支出。

⑨绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

⑩环卫工程费指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。

⑾ 其他

小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

5、公共配套设施费，包括发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

具体核算内容可区别以下情况：

①在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

②在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

③开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

④对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

6、开发间接费用，是指企业直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、工程借款利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（开发间接费的内容见第二节第四项）：

以上将应计入开发成本的费用按经济用途分类的项目，称为成本项目，它构成了开发项目的建造成本。

房地产企业应按成本计算对象开设成本明细账（或成本计算单），在成本明细账（或成本计算单）上按成本项目开设专栏，以反映成本构成情况。

三、划清各种费用界限，正确计算开发项目成本（一）正确划分应计入成本费用和不应计入成本费用的界限企业的经济活动是多方面的，费用支出也是多种多样的，其性质和用途各不相同。首先，费用支出包括资本性支出和收益性支出两大类。资本性支出与几个会计年度的收益相关，发生时应计入各项资产价值，入固定资产、无形资产和其他资产的构建支出，对外投资支出等；收益性支出仅与本会计年度的效益相关，与本年度收入相配比，以便确定当期损益。其次，收益性支出分为营业支出、投资损失和营业外支出。营业支出是指为获取营业收入而提供商品或劳务所发生的费用支出；投资损失是指因对外投资而引起的所有者权益的减少，如对外投资应付担的净亏损；营业外支出是指与权益开发经营无直接关系的各项损失，如非流动资产的处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、非常损失、公益性捐赠支出等。

在以上各类费用支出中，应计入成本费用的支出仅指那些为获取营业收入而提供商品或劳务而发生的费用支出。具体哪些费用支出可以计入成本费用，哪些支出不能计入成本费用，国家在成本管理条例中都有明确规定，称为成本费用开支范围。

（二）正确划分各月份的费用界限为了提供各会计期间成本费用和损益方面的信息资料，对于应计入成本费用的各项费用支出，还应按照权责发生制的要求，划清应计入本月的成本费用和应由其他月份负担的成本费用的界限。

（三）正确划分开发成本和期间费用的界限应计入成本和期间费用的项目主要是开发间接费用和期间费用的区分，开发间接费用是指企业所属承担具体项目开发建设的分公司及施工现场管理部门发生的办公费、差旅费、水电费、折旧费、修理费、职工薪酬等。企业行政管理部门和专设销售机构所发生的管理和组织经营活动的各项费用均属于期间费用。

（四）正确划分各类及各种开发项目的成本界限对于应计入本月开发项目成本的各项费用，还应按其受益对象分别计入各类及各种开发项目成本。

四、做好各项基础工作要正确地计算开发成本和期间费用，发挥成本费用核算的作用，还必须做好以下基础工作。

（一）建立和健全成本费用核算体系这个体系由以下几个方面工作构成：

1、在开发项目的规划设计阶段，应当编制和审核设计概算和施工图预算，以便控制开发建设总投资。

2、在开发项目的建设阶段，对于自营开发项目应编制施工预算和成本费用计划。对于出包开发项目应编制各项费用支出计划或预算，以便控制成本费用。

3、在项目建设过程中，对于发生的各项费用支出，应以概算、预算和计划为依据，进行严格的审核。

4、根据审核后的费用支出凭证，按规定的程序和方法进行归集和分配，计算各开发项目的实际成本和期间费用。

5、对成本费用核算资料进行事后分析，总结经验，找出差距，挖掘进一步降低成本费用的潜力。

借助于这个成本费用核算体系，才能使成本核算工作得以顺利进行，收到实效。

（二）建立和健全原始记录为了保证成本费用核算的原始资料的真实可靠，企业必须建立和健全原始凭证的登记、传递、审核和保管制度。

（三）建立和健全材料物资的计量、收发领退和盘点制度为了保持原始记录的完整和真实，材料物资的收发领退、开发项目的验收交接都必须计量并办理凭证手续。对于库存的材料物资应定期进行盘点。

五、按照成本费用核算的一般程序归集、分配、计算和结转成本费用房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

开发成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：

1、确定成本核算对象和成本项目按照前述的确定原则和项目分类进行。

2、设置相关账户和明细账户企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

（1）“开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算，在帐内按成本项目设置专栏，分别核算各成本计算对象发生的费用。

（2）“开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。

3、归集开发产品费用（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户、明细分类账户和相关核算项目，贷记相关科目。

（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

4、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

5、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“营业成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

第二节具体成本项目的核算一、土地开发成本的核算(一)、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房

等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。

现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

(二)、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 1、土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

（1）、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；（2）、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

2、土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具

体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。

其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

（三）、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。

为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

（四）、举例说明土地开发成本的核算如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：

商品性土地自用土地支付征地拆迁费 78 000 元 72 000 元支付承包设计单位前期工程款 20 000 元 18 000 元应付承包施工单位基础设施款 25 000 元 18 000 元分配开发间接费 10 000 元合计 133 000 元 108 000 元 1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——商品性土地开发成本 78 000 开发成本——自用土地开发成本 72 000 贷：银行存款 150 000 2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷：银行存款 38 000 3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 25 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷：应付账款——应付工程款 43 000 4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

（五）、已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。

为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共 1002 000 元，应作如下分录入账：

借：开发产品——土地 1002 000 贷：开发成本——商品性土地开发成本 1002 000 为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。

采用分项平行结转法（建议企业使用），便于如实反映房屋开发成本的原始构成，有助于分析和考核房屋开发项目设计概算、施工图预算及年度开发计划的执行情况。企业开发的自用建设场地，在计算土地开发成本时，可以先不分摊公共配套设施费和开发间接费，待土地投入使用后，再将应分摊的上述费用直接计入房屋开发成本，以便简化核算手续。

在近期交付使用的自用建设场地上，如果开发建设两个以上的房屋项目，则土地开发成本还应按占地面积法（建议使用，和税法一致，还有建筑面积等标准，如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。）等标准进行分配。特别说明：土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地

开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本----房屋开发成本。

二、房屋开发成本的核算 1、房屋开发成本核算对象的确定房屋开发是房屋开发和房屋再开发的统称。房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按规划设计要求重新建造各种房屋，房屋开发是房地产企业的主要经济活动。

企业开发建设的房屋按用途可以分为三类：第一类是为销售而开发的商品房，开发完成以后将作为商品对外销售；第二类是为出租经营而开发建设的出租房，开发完成以后作为出租开发产品出租给单位或个人使用，并按月收取租金；第三类是为安置拆迁居民而开发建设的周转房，开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用。不论哪一类房屋，均要在开发完成的土地上进行开发建设，开发建设完成后均属于企业的最终产品，因此均需要设置房屋开发明细账。房屋开发成本计算对象应结合房屋开发内容、地点、用途、结构、施工方式、施工进度等因素进行确定。

一般开发项目应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程，即每栋独立的房屋作为成本计算对象。

对于同一开发地点、开竣工时间相近，结构类型相同，并由同一施工队伍施工的群体开发项目，可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再将其实际总成本按每栋独立房屋的建筑面积、直接材料或者概、预算的比例进行分配，求得每栋房屋的开发成本。

对于规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合工程进度和责任制的要求，以房屋开发项目的各个部位作为成本核算对象，待开发完成后再将各部位的实际成本进行汇总，求得该栋房屋的开发成本。

如果在开发的自用建设场地上继续进行房屋开发，且能分清每个房屋开发成本计算对象应负担的土地开发成本，则应将土地开发成本和房屋开发成本合并设置为房屋开发成本计算对象，不再单独计算土地开发成本。

受其他单位委托，代为开发建设的职工住宅，称为代建房，也应按上述原则确定成本计算对象。

2、房屋开发成本项目的设置房屋开发成本计算对象一经确定，就应按其设置房屋开发成本明细账，在明细账上按成本项目设置专栏，归集和计算每一房屋开发项目的开发成本。

虽然各类房屋开发项目用途不同，结构各异，开发建设具体标准也不相同，但是开发建设程序和内容大体相同。一般来说，房屋开发主要包括以下工作内容：土地征用及拆迁工作；可行性研究、勘察设计、“七通一平”等前期工程；以出包方式或自营方式组织建筑安装工程施工；基础设施和公共配套设施的开发建设。

虽然房屋开发和土地开发的工作内容基本相同，但是土地开发的重点征地拆迁和基础设施建设，而房屋开发的重点是房屋的建筑安装工程施工。因此，如果企业在自行开发的建设场地上只进行一个房屋开发项目的建设，则无需人为地将开发项目划分为土地开发和房屋开发，而分别计算土地开发成本和房屋开发成本，可将发生的全部开发费用计入房屋开发成本，并按规定的成本项目进行归集。只有在同一自用建设场地上开发建设两个以上房屋开发项目时，对于各房屋开发项目共同负担的、且需要先通过“土地开发”二级账户进行归集，从“土地开发”二级账户及所属明细账，结转到“房屋开发”二级账及有关明细账。

由于房屋是房地产企业的最终产品，因此，每个成本计算对象都应负担不能有偿转让的公共配套设施费和开发间接费。

综上所述，房屋开发成本项目应包括以下 6 项：土地使用权、土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；配套工程费；开发间接费。

3、房屋开发成本的核算房地产企业发生的各项房屋开发费用，应在“开发成本”总账所属“房屋开发”二级账下按成本计算对象设置的三级明细账上按成本项目进行归集。

开发成本明细账格式列示如下：

二级账户：房屋开发三级明细账：甲工程单位：元

2009 年摘要土地征用及补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费合计月日 5 1 月初余额本月 × 费用期末余额土地成本的归集和分配前面已经介绍，下面就前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费的归集和分配作介绍。

①前期工程费用：房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

②基础设施费：房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

③建筑安装工程费：房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开

发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为 1,080,000 元，这两幢商品房的预算造价为：

101 商品房 630,000 元 102 商品房 504,000 元合计 1,134,000 元则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计设例中：

101 商品房 1,080,000 元×630,000 元÷1,134,000 元＝600,000 元 102 商品房 1080000 元×504000 元÷1134000 元＝480000元采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

④配套设施开发成本

房屋开发成本的配套设施项目支出有两种：一种是对能分清并直接计入某个成本核算对象的配套设施支出，可直接计入有关房屋开发成本－配套设施支出；另一种是由不能分清应计入某个成本核算对象的配套设施支出（在独立的二级核算账户－配套设施费核算后按标准分配至本项目的支出）需要分配计入的配套设施成本。

具体的说:房屋开发应负担的公共配套设施费，应根据配套设施的建设情况和种类，采用不同的归集和分配方法。

配套设施和商品房同步建设，且发生的公共配套设施费可以分清由哪个房屋开发项目负担，应在发生时直接计入有关房屋开发成本。例如：为某栋房屋建造的水塔、自行车棚等支付工程款 3,000 元，则：

借：开发成本－房屋开发－甲项目 3,000 贷：银行存款 3,000 配套设施和商品房同步建设，其公共配套设施费应由两个以上的房屋开发项目负担，应先通过“开发成本－配套设施开发”二级账及所属明细账归集，待配套设施开发完成后，再按建筑面积比例，分配计入房屋开发成本。例如：为 A、B 两栋商品房建造的锅炉房的开发成本为 200,000 元，A、B 两栋商品房的建筑面积分别为 3,000平方米和 1,000平方米，则：

A 商品房应负担的锅炉房开发费用为＝3,000*200,000/(3,000+1,000)=150,000 元 B 商品房应负担的锅炉房开发费用为＝1,000*200,000/(3,000+1,000)=50,000 元根据分配结果，将其计入房屋开发成本的“公共配套设施费”成本项目。

配套设施与商品房建设不同步，商品房已建成待售，而配套设施还在建设过程中。在这种情况下，在结转已完房屋开发成本时，可按配套设施的预算造价和计划受益建筑面积预提配套设施费计入已完房屋开发成本。注意：税法规定此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。例如：某项配套设施预算造价 800,000 元，正在开发建设过程中的 C、D 两栋房屋受益，C、D 两栋房屋的建筑面积分别为 3,000 和 5,000平方米，现 C 栋房屋已完工，则：

C 栋房物开发成本应分配的该项配套设施费＝3,000*800,000/（3,000+5,000）=300,000 元借：开发成本－房屋开发－甲工程 300,000

贷：预提费用－配套设施费 300,000 配套设施竣工时，实际发生的配套设施成本与预提费用的差额应进行调整。

⑤开发间接费房屋应负担的开发间接费，应视公司同时开发的项目个数，直接或分配计入房屋开发成本。具体分配的处理见下面“开发间接费”介绍。

4、已完房屋开发成本的结转在房屋开发成本明细账上归集的自开始建设至本月末止的全部开发费用，如果开发项目尚未竣工验收，则为在建房屋开发项目的实际成本；如果已经完成全部开发过程，并已验收合乎设计标准，则为已完房屋开发项目实际成本，应将其及时从“开发成本”账户及所属明细账，结转到“开发产品”账户及其所属明细账“某房屋”。

三、配套设施费的核算 1、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：第一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚、公厕等；第二类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

从理论上讲，第一类配套设施附属于商品房和商品性建设场地，与商品房和商品性建设场地一并发挥效益的，其支出应当摊入商品房等的开发成本。第二类配套设施中，第（3）项为市政建设项目，应作为独立的开发产品单独计算其成本；第（1）（2）项，不论是营业性设施，还是非营业性设施，建成以后都可以独立地发挥效益，因而也应作为独立的开发产品单独计算其成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计

入开发产品成本。这样，凡是不能有偿转让的、开发小区内的公共配套设施发生的费用都需摊入商品房和商品性建设场地成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

A、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；如前述第一类配套设施与商品房和商品性建设场地同步建设，且仅为一个土地或房屋开发项目服务，则可将其发生的成本直接计入房屋或土地开发成本的“公共配套设施费”成本项目，不必作为独立的成本计算对象核算配套设施成本。

B、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；如前述第一类配套设施项目如果与商品房和商品性建设场地非同步建设，或者虽然同步建设，但是其配套设施费需要由两个以上以上的房屋或土地开发项目成本负担的，就需要将各项配套设施作为独立的成本计算对象，在“开发成本——配套设施开发成本”二级账户下设置明细账核算其实际成本，待房屋或者土地开发项目竣工时，再按一定的方法（一般按建筑面积）将配套设施成本分配计入房屋或者土地开发项目成本的“公共配套设施费”成本项目。

C、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分...