物业管理策划书
第1篇：物业管理策划书
四 川 烹 专 美 伦 物 业 管 理 公 司 客 户 满 度 测 评 策 划 书
1． 目的：
为了更好的学习与了解物业管理工作流程及细节，清楚本校客户对物业服务的综合满意度现状，找出服务过程中的缺陷，以便提高烹专物业管理水平和质量。
2．范围：
地点范围：四川烹饪高等专科学校
调查时间范围：2011年5月30日——2011年6月3日
调查目标客户群范围：烹专在校学生、教师及美伦物业管理内部员工
3．实施方案：
本次测评主要通过发放调查表和交流访问的方式进行，将对美伦物业管理保安部门、绿化部门、保洁部门、维修部门等部门产生影响。
调查表发放率：100%
调查表回收率：100%
调查表真实率：85%
召开会议时间：2011年5月25日晚7：00第一次会议地点：烹专食堂
其他会议时间、地点：待定
完成汇总工作时间：2011年6月6日之前
4．任务分配：
本小组每个成员必须准时参加每次小组会议，并讨论出真个活动的制定和实施方案，活动经费必须在2011年5月26日之前全部交齐，由财务管理员负责收缴工作，每个成员必须保质保量完成十份问卷调查表，并最后总结归纳出全部内容。组长需要做好模范带头作用，组织监督好每个小组成员完成各项任务及会议参加，每次会议后初步统计和汇总好会议内容，制定详细资料发放给小组成员集体讨论，直至最终完成本次调查。
5． 测评表统计公式：
满意度指数: 满意度综合指数=∑(非常满意＋满意)/已填项目数×100％
项满意指数n
满意度综合指数≥90为非常满意，注意加以保持和提升。
70≤满意度综合指数≤90为比较满意，密切关注满意度发展趋势，对满意度指数偏低的项目加以改进。
60≤满意度综合指数≤70为一般，除对单项不满意进行改进外，应对公司管理体系进行
系统性分析并加以改进，以期提升职员满意度。
满意度综合指数n
6.《客户满意度测评报告》内容包括：
各单项的满意率、不满意因素分析及改进建议、客户满意度汇总表、调查后续工作要求等。
7． 发放调查表要求
小组各个成员必须有效保证调查表资料的发放率、回收率、真实率，发放调查表时言谈举止文明有礼貌，尊重客户生活习惯。
8.测评表有效性确定：
测评表须有测评人员、客户签名及客户电话，并注明测评时间。
测评表有以下情况之一为无效：
1、未按规定范围测评且未得到批准的；
2、未按规定时间提交的；
3、未按规定要求填写的。
9.小组违规行为处罚
1、作弊违规：
测评时有以下情况之一为作弊行为：
（1）涂改测评表内容；
（2）假冒客户填写测评表；
作弊行为的处罚：
一经发现小组成员有以上作弊行为，将给予该成员请小组每位成员一瓶饮料的惩罚，必须严厉执行。
2、开会违规：
每次开会如有事不能及时赶到或参加在开会之前必须跟组长请假，并说明原因，如未请假者将视为开会违规。
开会迟到惩罚：给予迟到成员请小组每位成员一瓶饮料的惩罚；
开会未到惩罚：给予未到成员上交20元处罚金惩罚作为小组活动经费。
10.活动财务费用：
调查表费用（8元）其他资料费用（8元）
11.调查汇总分析：
1、分析调查结果汇总的总表；
2、对不满意项目制作出对策表；
3、填写客户需求状况分析表。
第二组：学号09——16号
组长：李兵、张硕
财务管理员：易旋组员：杨华威、代林娟、王朝悦、曹帆、万前辛
第2篇：物业公司管理策划书
企业计划书
一、企业创建条件
1、公司名称：深圳市铁卫保全物业管理有限公司
2、公司住所：深圳市龙华新区观澜街道福民路180号（福民茜坑新村斜对面，深信高科技工业城里面）
3、股东法定人数：X人
4、股东出资资本最低限额：XX万元人民币
5、股东共同制定公司章程：
第一章公司名称和住所
第二章公司经营范围
第三章公司注册资本
第四章公司股东姓名
第五章股东的出资额、出资时间、出资方式
第六章公司股东的权利与义务
第七章股东的股权转让
第八章公司的组织机构设置及其产生办法、职权职责、议事规则
第九章公司法人代表
第十章公司的财务会计管理及利润分配
第十一章 公司的解散与清算、终止
第十二章 其他事项规定
6、公司组织机构：
1）经理室：决策机构，总经理1名，副总经理2名。决策机构，总经理对公司全面
负责，对企业一切重大问题作出最后决策，负责协调各个副总经理的工
作；两名副总经理分管相应的工作，并负责处理分管工作，对下属机构
进行指导和管理，遇有重大问题请总经理处理。
2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，负责人事和人员培训，负责文件、图纸、产业产籍和档案管理，检查监督各类法规、文件执行情况等。
3)财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表
纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。
4）业务管理部：总经理领导下的专职环境卫生、园林绿化、治安消防、车辆道路等
管理的部门，负责处理停水、停电、停煤气等应急业务并接受业主投诉。
5)社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。
6)工程部：总经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及
公共设施的管理和维修、保养，并根据国家及地方政府的有关规定对业
主入住后的装修改造进行检查监督。
7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯
罪。
8）开发部：总经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。主要负责确定目标，选
择物业，进行投标，拓展业务，参与市场竞争。
9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。
二、企业设立程序
1、可行性研究
2、公司章程等文件准备：
1）公司董事长签署的设立登记申请书；
2）全体股东指定代表或共同委托代理人的证明；
3）法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的，国家有关部门的批准文
件；
4）公司章程；
5）筹办公司的财务审计报告；
6）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；
7）股东的法人资格证明
8）载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件；
9）公司法定代表人任职文件和身份证明；
10）资金运作可性行报告；
11）资产评估报告书，国有资产评估确认书；
12）土地使用权评估报告书；国有土地使用权评估确认书。
13）发起人货币出资验证证明；
14）行业管理部门同意公司设立意见书；
15）企业名称预先核准通知书；
16）公司住所证明；
17）经营范围中有关法律、行政法规规定必须报经审批的项目的，国家有关部门的批
准文件。
3、人才储备：拥有在职员工58人，大学以上学历占72.8%以上，资深物业管理人才23
人，专业咨询顾问16人。
4、缴纳出资：本公司注册资本捌拾万元人民币，实收资本捌拾万元人民币，有三股东
出资。
5、注册登记：
1、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；
2、股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或委托代理人身
份证复印件并标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。
3、股东签署的公司章程（股东为自然人的由本人签字，法人股东加盖公章）；
4、股东的法人资格证明或者自然人身份证明；
5、依法设立的验资机构出具的验资证明；
6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；
7、董事、监事 和 经理的任职文件及身份证明复印件；
8、法定代表人任职文件及身份证明复印件；
9、住所使用证明；
10、《企业名称预先核准通知书》；
以上文件按有关规定已提交大连工商行政管理机关，并办理了注册登记手续。
6、资质审查时提供的资料
1、主管单位提请对物业管理企业经营资质进行审批的报告；
2、设立物业管理企业的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件；
3、拥有或受托管理物业的证明资料；
4、验资证明；
5、具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；
6、企业法定代表人任命书或聘任书；
7、管理章程或管理办法；
8、注册及经营地点证明；
9、业主身份证明、简历或雇员名单；
10、其他有关资料。
三、申请资质具备的条件
1、有合格的管理章程和管理办法；
2、有捌拾万元人民币的货币注册资金；
3、有固定的注册及经营地点：大连开发区铁山西路31号；
4、拥有或受托管理建筑面积达20万平方米的物业；
5、有管理物业所需的管理机构和各类人员，并已远远超过已有资质所规定的人员限度；
6、有完备的房屋管理、修缮与养护的保障措施。
四、企业目标
1、信誉目标：
企业良好的信誉是一个公司的无形资产，它可以提升产品的号召力，提高市场占有率，增强企业融资能力，减产交易成本。大连达泽物业管理有限公司至自打算成立之日，就考虑到一个企业信誉的重要性，因此随后也制定了一些企业文化的内容。总之，一个企业的信誉要经时间来验证，更要经过公司全体人员的不懈努力与追求。公司力争五年之内获得“用户满意物业管理企业”、“重质量讲信誉物业管理企业”等荣誉称号。再一五年争取挤进中国物业管理100强企业。
2、盈利目标：
由于公司还没有正式运营，刚刚才算起步，所以并不把盈利看得太重。但是利润是一个公司生存的粮食，公司力争五年内利润能够逐年递增，争取年均营业额在一百万元。
3、发展目标：
当前拥有和受托的物业建筑面积达20万平方米，五年之后争取扩大至100万平方米。现公司为三级资质，五年之后努力升至二级资质。
4、服务目标：
公司坚持“以人为本”“全心全意为业主和客户服务”，认真履行物业公司应尽的义务。为业主创建一个健康、舒适、洁净的生活空间。争取顾客满意率98%，处理投诉率100%，处理报修率100%。
五、公司的经营计划
1、物业管理的目标和任务
1）创造安居乐业的生产、生活环境
2）对实现物业的保值和增值。
2、物业管理的主要内容
l）维护物业管理区域内的规划不受破坏
2）房屋装修监督管理
3）房屋的维护与修缮
4）设备、设施的管理及维修养护
5）安全保卫与消防
6）保洁、消毒、防疫管理
7）环境保护
8）绿化管理
9）车辆管理
10）综合经营服务
3、物业管理的基本原则
1）产权、经营权分离原则；
2）业主至上原则；
3）统一管理原则；
4）专业高效原则；
5）权、责分明原则；
6）经济合理原则；
7）公平竞争原则；
8）依法行事原则。
六、企业文化
企业精神：细节体现品味、细节决定成败
企业作风：诚信、务实、开拓、进取
服务宗旨：为您创造健康、舒适、洁净的生活空间
经营理念：用服务创造效益，以品质赢得信誉
质量方针：提供安全、卫生、舒适的环境，做到文明、热情、周到的服务，满足中外客
户的期望和需求。
四个创新：观念创新 体制创新 经营创新 服务创新
第3篇：物业管理策划任务书
《物业管理策划》任务指导书
一、设计目的通过本课程设计，使学生基本掌握物业管理方案制订的基本程序、包括的主要内容、物业服务费成本测算方法和管理方法，提高学生理论联系实际的能力，让学生深入物业服务企业，搜集物业服务企业成本测算等相关资料，结合任务书达到能够制订物业管理方案的目的，为今后参与物业服务企业投标书的制作奠定基础。
二、设计内容——××项目物业管理策划方案
1、招标物业项目的整体设计与构思
（1）项目简介：物业的基本概况，如物业占地面积、建筑面积，物业的性质、类型与使用功能等。
（2）客户服务需求分析：客户群体的定位及服务需求特征等。
（3）项目的可行性研究与定位
（4）物业管理服务的重点及难点
其中：
商用类型的物业重点及难点体现在经营和设施设备管理等方面；
工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理等方面；
政府物业管理主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密等方面；
居住类型的物业主要集中在基础性的物业管理服务内容层面；
公用事业类型的物业管理服务主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理。
（5）物业管理服务模式：物业的功能定位、客户定位和服务需求定位。
2、管理方式与运作程序
（1）组织架构的设置
（2）管理机制的确定——目标管理责任制、激励机制、监督机制
3、人员的配备、培训与管理
4、管理指标与措施
（1）管理指标——质量指标和经济效益指标
（2）管理措施
5、管理制度的制订
（1）公众制度——管理规约、装修管理、电梯使用管理等。
（2）内部制度——岗位职责、员工考核、行政管理等。
6、档案资料的建立与管理
7、早期介入服务内容
8、物业管理服务内容（包括前期和常规）
（注意：
7、8包括的三个阶段可根据项目实际情况自行选择某个阶段完成，但就整体方案而言不能仅独立完成第7部分）
9、工作计划
10、物资装备——作业工具、交通工具、员工办公生活用品等
11、费用测算
（1）费用测算的依据
（2）费用测算的内容——物业管理成本，结合成本和实际情况，确定物业服务费用
（3）费用测算的方法——包干制或酬金制
三、设计要求
（一）设计时间
2013-12-30----2014-01-10，共2周。
（二）设计地点系馆B50
2（三）指导教师要求
1、组织和指导学生进行物业管理策划的全过程，指导教师的总指导学时不应低于规定的学时数；
2、学生设计完成后，组织学生答辩，及时批改，按时提交成绩，写出评语。
（四）对学生要求
1、参加设计的学生，必须端正学生态度，认真保证出勤率，保证设计学时数。
2、学生按老师要求的设计进度和操作具体要求合作完成设计；
3、学生在综合设计完成后，应将成果最晚在2012-12-28提交指导教师。
（五）设计成果要求
1、根据查询、搜集的物业基本情况，相关资料、制订某特定物业项目的策划方案；
2、物业服务内容符合基本要求，文字清晰、工整，条理清楚；
3、成本测算步骤详细、准确；
4、按时、保质、保量完成全部设计内容；
5、报告需用B5纸设计版面，正文文字部分为五号宋体，统一的封面，数字及图标统一安排。一级标题三号黑体，二级标题四号黑体，三级标题小四号字体。
（六）纪律要求
1、按照指导教师指定的课题及其具体要求，认真完成每天设计任务。
2、充分发挥本人的积极性和主动性，综合运用本专业的理论知识和方法，在小组合作讨论的基础上，独立地保质保量按期地完成设计任务。设计成果如有抄袭或由他人代写，将取消其课程设计成绩。
3、遵守纪律，在设计期间，应以平时上课同样对待，不得缺勤，如擅自离岗3天以上者取消设计成绩。
四、课程设计组织方式
本次课程设计组织方式每3人一组，分工须具体明确，各自完成独立部分的同时，互相配合，完善设计内容。
五、设计成果
物业管理策划报告一份，后附任务书。
六、指导性建议
××项目物业服务费成本测算案例
某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目全年各项费用如下：
（1）各类管理服务人员工资、社会保险等50万元
（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元
（3）清洁卫生费15万元
（4）绿化养护费10万元
（5）公共秩序维护费10万元
（6）办公费5万元
（7）固定资产折旧2万元
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元
（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元 合计120万元 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：
（120+12）÷10÷12=1.1元/平方米.月
若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例10%，则该项目单位物业服务费标准为：
120×（1+10%）÷12=1.1元/平方米.月
七、进度安排
2013-2014第一学期物业管理策划课程设计安排
第4篇：物业管理公司策划书
物 业 管 理 公 司 策 划 书
策划人;周强 2012年5月1日
目录
一、执行总结 ..................二、经营管理 ..................三、领导方式 ..................四、公司文化 ..................五、融资与资金运营计划 ...................六、财务分析与预测 ....................七、关键的风险和问题 ................八、团队各队员简介（附录一）..............简介
（一）.................简介
（二）.................简介
（三）.................简介
（四）.................简介
（五）.................一、执行总结
1、团队面貌
一群有潜力的学生，怀着相同的梦想走在了一起。于是我们的团队诞生了。我们团队在工作上实行分工协作制，制度上实现民主制。我们的成员是各个方面的人才。团队管理者协调分工，做到物尽其能，人尽其才。创业初期，我们团队缺乏实际创业经验。在诸多方面会遇到较多困难，但在日后的工作中，随着困难不断被克服，这些困难将会变成我们宝贵的经验。能让我们团队的成员更快成长为精英。
2、产业背景决定的优势
目前社会的高速发展，要求我们在校学生毕业之后能尽早的适应社会和融入社会。那如何能够实现就业呢？这就需要学生们充分利用在校的时间，培养自己的综合素质，磨练自己、打造自己。寻找自己发展的空间，创造自己美好的前景。
随着学院新校区硬件设施的逐步完善，特别是在实训楼常规运行中，我们发现学生完全可以把实训楼的卫生清洁作为创业的试金石，作为学生体验劳动和创业快乐的机会。
考虑到学校在物业管理方面的需求，我们特在资环系成立学生物业管理公司，并合理组织和安排一些具有吃苦精神和创业热情的学生参与实训楼卫生清洁工作或负责某一具体的工作。
3、策划思路“高标准、高要求、高效率”
高标准——福建林业职业技术学院江南校区实训楼是目前在校学生主要的上课场所，日常的卫生保洁是非常重要的。学校每天面临着卫
生清洁是否到位和即时的问题，因此，实训楼教室的卫生一定要具有高标准水平。
高要求——学生创业的目的是体验创业的过程。如何组织同学参与到公司的正常运作、如何满足学校对实训楼的高标准卫生要求等一些列问题。这就要求公司的运行一定要有很高的要求，必须制定高要求的规章制度，以适应和满足公司生存和发展的需要。
高效率——学生在校是以求学为主。在社会需要创业人才、学校提倡自我创业的大环境下，如何在课余时间完成固定或临时分配的工作任务？这就需要公司工作人员在高要求的公司管理模式下高效率的完成任务。
二、经营管理
1、团队内部管理
为加强团队的规范化管理，完善各项工作制度，促进团队发展壮大，提高经济效益，根据学院相关规定及团队制度，制订团队管理制度大纲。
一、团队全体队员必须遵守团队章程，遵守团队的各项规章制度和决定。
二、团队倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损团队利益、形象、声誉或破坏团队发展的事情。
三、团队通过发挥全体队员的积极性、创造性和提高全体队员的技术、管理、经营水平，不断完善团队的经营、管理体系，实行多种
形式的责任制，不断壮大团队实力和提高经济效益。
四、团队鼓励积极参与团队的决策和管理，鼓励队员发挥才智，提出合理化建议。
五、团队实行“岗薪制”的分配制度，为成员提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高队员各方面待遇；团队为成员提供平等的竞争环境和晋升机会；团队推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。
六、团队提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导队员团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。
七、队员必须维护团队纪律，对任何违反团队章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。
2、队员守则
一、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。
二、服从领导，关心下属，团结互助。
三、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。
四、不断学习，提高水平，精通业务。
五、积极进取，勇于开拓，求实创新。
三、团队建设
我们采用民主制的领导方式。我们团队将采用"目标管理、团队竞争、集体决策、三级审核"的制度来保证质量。注重人才（实力+潜力+毅力）。吸引优秀人才加盟，不断完善和创新，使我们有信心对业主（学
校）承诺：少量的付出，即可获得高附加值的回报！
我们深知，团队的发展取决于团队的建设。为了建设一个优良的团队，我们在管理中有计划、有目的地组织我们自己，并不断地进行训练、总结、提高的活动。
我们也注重核心团员的培养。因为团队的核心成员能使团队的目标变成行动计划，团队的业绩得以快速增长。团队核心层成员具备领导者的基本素质和能力，不仅知道团队发展的规划，还参与团队目标的制定与实施，使团队成员既了解团队发展的方向，又能在行动上与团队发展方向保持一致。
我们是一个学习型组织：我们每一个人都认识学习的重要性，尽力为我们自己创造学习机会，表扬学习进步快的人，并通过一对一沟通、讨论会、培训课、共同工作的方式营造学习氛围，使我们团队成员在学习与复制中成为精英。
我们也深知团队精神的力量：它能使团队的成员为了实现团队的利益和目标而相互协作、尽心尽力的意愿和作风，它包括团队的凝聚力、合作意识及士气。它强调的是团队成员的紧密合作。一个没有团队精神的人难以成为真正的领导人，一个没有团队精神的队伍是经不起考验的队伍，团队精神是优秀团队的灵魂、成功团队的特质。
四、公司文化
1、使命：通过创立企业的品牌，增强企业的市场竞争能力，促进企业的长效发展，使企业运营中的环境效益、经济效益、社会效益
相结合的综合效益最大化，为学校、员工创造实际利益。
2、愿景：让我们体验创业激情，寻找创业路径。
3、理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待一切。
4、精神：务实进取，锥心创优，在现代化管理进程中不断追求完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。
5、宗旨：业主至上，服务第一，寓服务于管理之中。
6、思想：业主并不总是对的，但他永远是第一位。
7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考虑周到。
8、特色：新、严、细、精
新——管理中不断融入新理念
第5篇：前期物业管理策划书[材料]
一、概述
1、优势
a、地理位置优越，交通便利；
b、区域市场成熟，知名度高；
c、整体规划出色，品质较高；
d、开发 商实力雄厚，目标明确。
2、机会
a、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程；
b、周边商业配套将进一步丰富，京海世贸广场开盘；
c、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少；
3、威胁
康泰大厦、gogo购物广场、京海世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源。
二、市场定位
要点阐述
在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。
产品定位
1、本案是高开区cbd“最高品质”的项目。
2、本案导入“生态办公”的概念。
这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式办公环境为外观形式的生态办公模式。“生态办公”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“生态智力办公区”的概念，可以为本案“高品质楼盘”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”设计，丰富高档的“商业化”配套等，全方位塑造高品质形象。
客户定位
通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：
1、企业状况：本地注册资金在20万元以上的企业和外地驻保的企业。
2、购买动机：首次置业自用为主，改善办公条件提高自身形象；二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。
3、心理特征：有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。
4、地域分布：以市区为主要中心，外围辐射保定各市县。
就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。
三、本案包装策划
在保定房地产市场，项目形象包装显得尤为重要。前几年主要以概念炒作为主。近几年已有部分开发商注重产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。在本案地区，本案产品设计及产品质量当属上乘，但由于市场竞争激烈，因此本案产品的推广必须有别于其它项目的推盘手法。项目形象包装是抛开质量之后的又一主要影响销售的因素，只有将产品的优异性与差异性通过形象包装推广才能真正有效地把握住客户与市场。
包装
产品 市场（客户）购买
推广（使之感兴趣）
询问 访问 认可
1、本案案名设计
案名设计相当重要，它反映了一个项目或产品的或文化的精髓，是高度提炼之后告知市场的产物。一般是具有以下几个特点：一是能反映产品的差异性；二是能反映项目未来的生活品质；三是通俗易懂，朗朗上口。
2、销售场所包装策划
售楼处是销售活动的中心。未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。这里的人性化设计与普通产品设计不同：一是指对消费者服务上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽谈室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务，合理的人性化设计会有效地促进客户愉快顺利地完成交易活动。售楼处除了服务功能的人性化设计之外，还有促成成交的其它作用。目前一些精明的开发商已开始如此操作，不再将售楼处作为一个简简单单的办公场所来安排，好的售楼处设计会放松客户心情，增加消费者对开发商的信任度，增加客户对项目的认同感，以及强化客户未来办公环境的提高。
功能区进行路线次序排列：
沙盘陈列区 洽谈区 签约区 律师或公积金办理区
休息室 银行按揭区
四、差异性策划思路
根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的usp安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。
通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场。下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。
1、产品预热期
为求迅速地进行市场告知，为本案积累有效客户，唤醒潜在客户，应最大化地向市场告知本案的信息。建议举办产品推介会，集聚河北省主流媒体（河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、河北电视台、保定电视台等），全方位的宣传推广在1-2周内全在爆发出来。过程安排：将以上各媒体代表全部安排至一家宾馆（如国际俱乐部），负责他们全部的休闲娱乐，傍晚在会议大厅举行产品推介会，每人一份产品说明书，并现场进行pop讲解，当然各位媒体需每人一个红包。
配合安排：在推介会之后的1-2周内，通过全新有力的广告发布在各个媒体，使本案影响井喷状的传播开来。以达到最大化的市场告知预热。
2、产品开盘期及强销期
通过前期的预热，本案已积累了部分客户，且已有一定市场认知。此时，我们趁热打铁，进入产品的开盘期。
“好的开始是成功的一半”，此时我们不给市场以任何喘息之机，紧锣密鼓地开盘，依旧通过公关活动与媒体推广为主。在保定制造一个又一个的新闻点，让保定百姓应接不暇。
形式：
（1）新闻发布会（通过之前的媒体关系，再一次轰炸全市）
（2）与中冀、轩宇等汽车公司合作，进行一次新产品的市场公关。
过程安排：
（1）新闻发布会：邀请政府官员、设计大师，进行产品宣传，开发商进行大会讲话，同时制作本地块及本项目介绍vcd发放各位嘉宾，之后进行交流酒会，安排文艺演出，并进行准客户现场认购，同时进行认购抽奖，当日开盘。
（2）新楼新车闪亮登场：时间为开盘后一周，选择适合本案目标群的汽车新品一同亮相共同展示，通过此活动，再一次全方位的扫描本案适合客户。
3、产品持续期
策略安排：制作客户通讯进行市场再控掘和资源二次开发，定期发放，加大密度，以完善的服务体系打动客户，让第一批客户成为本案的免费宣传员，制造集约效应。
配合策略：期间安排一些独特的usp销售策略，如“1+1”行动，即已购房客户再带一名客户购买，享受xx优惠或赠送活动。广告跟踪发布会，在人们心中营造一种“买了本案产品就是买了一种精彩生活”的感觉。
4、产品扫尾期：
策略安排：（1）客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。
（2）配合物业进行园内绿地认养或小树认养活动。
方案说明：（1）“客户答谢会” 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。
（2）“认养活动” 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。
以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。
五、销售方案
1、本案销售方式
本案进入实质销售阶段，自然要明确销售目标，制订销售计划，组建销售团队，培训销售人员。在计划的销售周期中，对销售体实施有效的管理，随时监控销售的过程，及时发现问题并重新调整销售计划，最终完成既定的销售任务。
2、本案销售策略
项目现场销售模式
本案属市区项目，所处位置交通便利，周边楼案众多，客户流量丰富，可以采用现场售楼处的销售模式，不必考虑在其它地点设置第二售楼处。现场销售，便于客户直观了解项目位置、项目进展、施工情况和工程进度，便于集中投放户外类广告进行项目形象宣传，同时也便于销售人员现场销讲、引导客户参观考察。现场销售模式，在确定售楼处选址后，还要做一系列的形象展示，主要分为户内和户外两大部分。户外部分不仅包括售楼处的外观设计、广告牌，还包括在主要客流道路两侧设立路牌、道旗等引导性展示物，同时施工工地现场也要做形象包装，如工程围板、楼体广告等，共同营造良好的销售氛围，体现项目品质和形象。户内部分应注重功能分区和细节表现。接待大厅是客户来访的第一个区域，集展示和洽谈功能为一体，是售楼处重要的组成部分。其设计风格应符合目标客户群的身份和习惯，应在豪华中不失人性化细节，在实用中不失独到的品位风格，大型沙盘模型、展板、资料台、舒适的沙发、便于交流的会谈桌椅、精妙小品、绿色植物花卉、轻柔的灯光和背景音乐，都是接待大厅必备的设施，整体环境氛围的亲和力，将使客户感到亲切、舒适、温馨，心情放松而舒畅，将客户的戒备心理和抵触情绪降到最低限度，有利于洽谈沟通和促进成交。签约区是售楼处另一重要区域，主要功能是办理销售手续的最后流程。设计风格应尽量简洁，避免过多的装饰元素分散客户的注意力，同时应避免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈判的时间，整体氛围轻松中不失严肃，给客户以安全稳重的感觉。签约、付款、银行按揭、登记缴税等各项程序集中办公，一站式服务，减少客户流动，高效率地为客户提供全面服务。办公区是售楼处必备的区域，仅供销售人员、办公人员和管理人员使用，通常谢绝客户参观，所以简单实用、能满足办公需要即可。
销售价格策略
1、价格走势
价格永远是任何销售中的最关键的因素。本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。
设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是提高性价比优势。我们的主体思路就是将本案直接包装成 元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在 元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。
由于本案产品与直接竞争项目——“康泰大厦”过于相同，高价销售策略具有不可避免的难度，任何一个项目的开盘价一旦确定就将很难下调，激烈的价格大战是任何一个开发商都不愿意看到的结果。所以，我们选择了极具差异化的项目定位理念，力求压过对手，攻其不备。但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。
具体价位走势为：
a座、b座： 元入市 元持续 元尾盘
c座、d座： 元入市 元持续 元尾盘
房地产市场瞬息万变，俗话说：“卖得贵不如卖得快。”在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们都希望能够卖得又贵又快才更好。这也是我们要努力实现的目标。
2、价格体系
根据本案建筑形式，可设计差价价格体系。价差拟定在每平米30元左右，随着具体楼座位置和景观差别，以及销售当中遇到的具体问题，还可以上下浮动10-20元。
楼层价差方面，由于本案建筑总高度仅为16层，不同于高层楼，所以楼层价差不宜过细，可以采用分段楼层价差的方式进行做价，根据不同楼座的区别暂定阶段楼层价格。
高层的通风、采光以及景观状况，是随楼层的升高而更加优越。此种楼层分段方法，可以充分利用高层板楼的这种优势合理提升整体价格。楼层价差随着楼层的上升不断上升，根据不同阶段，楼层价差拟定为每平米30-50元之间。首层和顶层均做单独处理。a、b座首层为底商，价格另行制订。c、d座虽然景观最好，但由于没有临街，也有相对不利的因素，所以价格可以适当回落。
销售手段：利用 “封顶”等工程进度主题，充分利用准现房优势，配合“明升暗降”的价格策略。加强客户“一带一”的销售方式。考虑可利用的项目资源进行“捆绑式”销售，在“精装修”方面做文章，提高性价比优势。
工程进度：封顶，外装，准现房。
销售管理策略：销售管理应本着“分工明确、各负其责”的原则，首先将管理工作的职能划分清楚，设立相关的部门，确定相关的主要负责人，明确各工作平台的相互接口，使整个销售管理体系完整合理，管理执行过程中，各部门职责明确，衔接配合井然有序，共同完成既定的计划目标和任务。管理监督职能也十分重要，最好由高层管理负责人负责，随时监控销售和管理，及时发现销售及管理中的偏差并立即做作调整决策。
3、本案usp销售专案
通过对保定房地产市场营销状况的关注与分析，发现在营销手段上的变化千变万化。因此如要树立本案在高开区“最高品质”的产品形象和有效达到实现销售的目的，就必须在营销用法上与众不同。
积极加大公关活动的份量，不断在保定房地产市场制造新闻点，变被动的广告为大众主动接受的新闻点，区别与其它项目，树立本案差异性，同时在销售手法也要有一定的差异性，也就是本案独特的usp销售策略。综合考虑本案的产品，人群、市场，我们专门为本案设计了适合本案的“1+1”策略，万房款对于中小企业来说不是一个太大的问题，但同时也不是一个可能忽略的问题，通过对本案区域中坚层的调查，发现此房款对于他们来讲正在一个临界点左右盘越。如果购房之后再考虑装修、购车，这时他们会明显具有一定压力，而这些恰恰又是他们必须考虑的。“1+1+1”方案有效地解决了以上矛盾，此方案的内容就是：将装修款与购车款一同纳入房款之中，一次性向银行借贷，以减轻这三项累积带来的压力。.虽然每月还款可能会多交几百元，但高品质生活却可一次性拥有，而在月供上只要多交一千余元即可。通过对中坚层客户答询可知，交得起三千多元月供的客户，交四千多元月供的压力并不会太大，而拥有高品质生活的压力明显减小，“1+1+1”方案显然优势明显。更易打动消费者。
六、推广思路
1、宣传推广策略
本案ci系统全面建立
本案作为全新楼盘上市销售，项目ci系统的设计和应用，是不可缺少的首要环节。ci系统，即企业形象识别系统（corporate identity system）的简称。它包括三大部分，即：理念识别系统（mis）行为识别系统（bis）视觉识别系统（vis）标准的ci系统涉及内容极为广泛，但对于房地产的楼盘项目而言，可以把握其精髓，择其所需而应用。其中视觉识别系统（vis）是设计重点，配合理念识别系统（mis）的基础部分，就构成了简化版的ci系统。
视觉识别系统（vis）主要包括：
基本要素部分：
a、标志（logo）
b、标准字、标准色与标准组合c、象征图形、辅助图形与吉祥物
d、标本要素组合规范
应用要素部分：
a、办公用品系列
b、包装设计系统
c、服饰识别系统
d、环境识别规范
e、广告应用设计
本案设计并全面应用ci系统，不仅有利于宣传推广，还有利于表现本案的高品质形象和品牌形象，广泛得到目标客户群的认同，为成功销售奠定良好的基础。
2、公关活动的深入展开
房地产项目的成功运做，暂时还离不开“炒作”。宣传炒作的目的就是要引起广泛关注，吸引目标市场对本项目发生兴趣，进而了解本项目的种种优点并最终促成购买行为。宣传炒作的主手段就是开展各类公关活动，制造新闻热点，提高在媒体上的曝光频率，最终引起社会广泛关注。本案的宣传推广策略的重点之一，就是大量策划、组织并实施各种公关活动，进行市场炒作，以此达到全面促进销售的目的。
媒体炒作
1)省内及保定市主流媒体：
河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、家庭周末报、城市资讯、河北电视台、保定电视台
2)投放内容（软文提纲）：
a、写字楼的人文倾向
a)先内而外
保定地产市场经过发展，已形成强大的业内人群，也就是我们通常说的地产圈。在这个圈子里有许多关注保定市场的业内人士，在他们的手中掌握了一部分专业媒体传播途径（业内人士沙龙、《保定建设》等）。在产品品质有保证的情况下，让本案形象不断出现在此类专业媒体上。此类专业媒体或专业人士有其专业性的优势，往往更有说服力，比广告更让消费者信服。在不知不觉中通过他们的嘴，他们的专业媒体的优势引导市场的偏好度。在此基础上，在转向普通意义上的外部市场推广。
b)先主后次
为迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住。我们采取先主后次的原则。在主流媒体上发布本案信息，强势推介，在前面的基础上，照顾其它渠道的客户，选择部分有固定阅读欣赏习惯的客户群媒体。在费用预算上，有主有次。明白我们需要面对的客户主体，有主攻，有兼顾。
c)立体组合方式说明
在全案推广中所谓的“立体”就是指不仅仅通过平面媒体推广，还包括各类公关活动，展会推介，网络传播等诸多媒体推广手段。包括我们为本案订身设计的活动策划思路。其它手段还有dm直接，客户通讯等。
6、推广预算与应用
①整体推广费用估算
本案的宣传推广费用预算，应根据市场整体情况和项目运做需要而制订。
根据目前我们对本案的了解，结合现有的策划思路，并参考其它项目的运作模式，暂将本案的宣传推广费用预算拟订为总销售额的1%－1.5%。
②推广费用的节奏安排
根据本案的销售周期及前期预热的叠加。我们将之分成两部分。一是前期启动准备预算；二是正常销售周期中的推广费用安排。
项目营销活动开展前期，有大量的销售道具等物件需提前准备。其中有的销售道具会贯穿整个项目，如沙盘、售楼处包装、各类单据等。通过总预算的分配，本案前期的预算额我们定在25－30％左右。内容：
售楼处装饰 墙面展板 顶棚鸟瞰图，单体楼盘效果图，广告宣传展板等
沙盘 单体沙盘及规划沙盘
指导牌 门口及内部指导指示牌
门头 售楼处门头包装，logo墙布置
销售道具 楼书 8000册
海报 5万张
其它 名片、包装等
户外引导 擎天柱或路牌
工程围板 户外围板 售楼处周围户外围板
引导路牌 指导指示牌
部分媒体造势 业内媒体
平面新闻造势
公关活动
vi系统设计
第6篇：物业管理经营服务项目策划书
物业管理经营服务项目策划书
第一部分
项目物业管理的定位及总思路
一、本项目物业管理的定位
（一）、本项目业态对物业管理的要求
1、本项目业态对物业管理的基本要求
本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：
1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；
2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；
3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；
4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。
2、本项目业态对物业管理的特殊要求
除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：
1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；
2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；
3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；
4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；
5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。
（二）、本项目物业管理的定位
1、本项目物业管理的档次
本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。
2、本项目物业管理形式
根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。
3、本项目物业管理的定位
按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。
二、本项目物业管理的总思路
本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。
第二部分
本项目物业管理体系的建立
一、本项目物业管理的模式构想
按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。
二、本项目物业管理组织构架
本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。
1、基本组织机构建立的模式
本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。
2、本项目的基本组织机构图
总 经 理
品牌物业顾问
3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构
1）、品牌物业顾问
该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。
品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。
该部门一般需1~2名资深顾问。
2）、工程部
该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管
部经理领导。
该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。
3）、绿化保洁部
该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。
该部门一般需4~5人，绿化人员1人。
4）、保安部
该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。
该部门设保安队长1人，保安人员3人。
5）、酒店部
该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。
该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。
6）、商业部
该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。
7）、多经部
该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。
该部门设置人员2名。
8）、财务部
该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。
该部门设置会计1名，出纳1名。
三、本项目物业管理运作条件
1、在销售现场提供物业管理场所；
2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；
3、一定数量的启动资金；
4、明确后期物业管理制作方案。
第三部分
物业管理介入时机和介入方式
一、本项目物业管理介入时机
物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。
二、本项目物业管理介入方式
物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：
1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；
2、保安服务；
3、提供专门关于物业的咨询台。
第四部分
常规服务和特约服务
一、常规服务
客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：
1、清洁卫生；
2、安全保卫；
3、房屋维修；
4、房屋管理；
5、电梯升降；
6、报刊发放，文件传递；
二、特约性服务
为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：
1、餐饮服务；
2、商务办公；
3、家政；
4、装修；
5、医疗服务；
第五部分
本项目物业经营管理内容
一、本项目酒店公寓的经营服务
本项目酒店公寓的经营服务包括：
1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车·月收取停车费用；
2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。
二、本项目商铺的经营服务
商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。
第六部分
本项目物业管理运行成本收益估算
一、物业管理运行成本
项目名称金额（元）备注
物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名
物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%
物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元
服务运行成本96480总户数402户，以20元/户·月支出
合计589720
二、收益计算
项目名称金额（元）备注
物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡·月收取
车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月·车标准收费 一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金 二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算
合计1037158
三、利润计算
利润=收入计算－物业管理运行成本 =1037158－589720=447438（元）
组员：
第7篇：物业公司策划书
物业管理策划书
物业公司成立后除采用以往的成功经验外，还将在以下几个方面作新的尝试：采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理和协调管理等先进的管理方法，探索并逐步走上物业管理的标准化道路；强调始终把服务作为管理工作的重心。将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措。
（一）拟采取的管理方式
1、严密、科学、规范的管理运行机制。
2、实施督导全面质量和计划目标管理。
3、实行量化考核办法，严格的督查和淘汰制度。
（二）信息反馈渠道
问题早发现，早解决。不让小问题变成大问题、小意见变成整体反映，做到物业范围内基本满意。
（四）管理人员的培训
1、所有物业管理人员上岗前必须经过专业培训和考试。
2、所有员工每年有天以上的专业学习时间。
3、管理人员和特种工作人员持证上岗达100％。
4、定期进行专业技能竞赛评比活动。
（五）管理规章制度
1、力求健全、完善、可操作。
2、力求规范化管理，有章可循。
3、共计草拟规章制度份，其中外部制度份，内部岗位责任制份，管理
运行制度份。
（六）档案建立、管理设想
1、建立车辆档案。
2、建立消防和防盗装置。
5、实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理。
第8篇：物业管理策划.1
物业管理策划--房地产项目制胜的奥秘
2010-02-15 09:28:00[点击次数：3839513]
物业管理策划--房地产项目制胜的奥秘
某热销楼盘发展商的明文规定：“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结
算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”。如何作到项目旺销，>从项目制胜的战略角度系统讲述了获得竞争优势机的奥秘。
一、理解物业管理前期介人
本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。我们发现，大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难。比如，空调机的安装与排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理问题考虑欠缺。同时由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。
我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。
有鉴于此，物业管理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程建设开始就介入。但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家将根据物业
管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。
物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前。为了配合销售，物业管理专家应该在售前完成的工作是：
1.明确服务内容；
2.明确设备配置；
3.确定组织架构；
4.明确财务预算（即收费标准）；
5.完成管理份额计算；
6.完成所有合同文本。这一系列工作的完成，通常需要两到三个月的时间.二、物业管理前期介入的市场价值
1.中泰体会
提起中泰物业，“完美”、“超前”似乎成了它的代名词,但却很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一个长效服务的概念，既物业管理公司在接管楼盘前,代表业主的利益先期介入楼盘的建议。起初，我们只是成立专业职能部门，负责公司所属房屋的维修和投诉协调，尽量将事故隐患杜绝在萌芽状态。但是站在业主的角度，哪怕你服务再及时，维修再到位，即使疲于奔命也不会使他们满意。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等于零，社区的安全才会得到居民的认可。于是，物业公司一改最初的“灭火”为“防火”，在规划设计方案出台前，就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。
现在，承建商对我们非常理解和欢迎。最初，他们也有抵触情绪，我们的管理人员到材料现场取证，他们有的工人甚至要砸我们专业管理人员的照相机。
我们与专业监理公司不同，他们与开发商之间是合同关系，工程验收一旦结束，就不再有任何的后续服务。而我们是„长效服务‟，必须为以后公司的维修服务着想。整个工程与物业管理自身的后续服务是密切相关、荣辱与共的。
有人问起我什么是中泰精神，我想就跟我们推行提前介入一样，不断创新、在别人走时我们就开始跑。这就是我们的精神吧。
2.物业管理前期介入的作用
前期介入一一移交接营一一后期管理，这种模式才是物业管理的完整模式。
第一，物业管理前期介人有利于优化设计，完善设计细节。
今年3月份以来，深圳某楼盘出现了持续旺销的现象，据据分析，其旺销的原因除了优越的地理位置外，物业管理的前期介人也起到了非常积极的作用。发展商明确规定“规划设计方案没有物业管理单位的笠字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”，在整个项目的设计方案中，物业公司提出了10项意见和建议，发展商采纳了8项，收到了优化设计、完善细节的作用。
第二，物业管理前期介入，有利于提高施工质量。
第三，物业管理前期介人有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。
第四，物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。
物业公司提前介入，对于发展商来讲可谓有百益而无一害，既可以丰富发展商的设计思路、节约建造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。设计师在设计上往往带有一定的理想性，规划设计出来的房屋和未来业主实际的生活需要往往会有一定距离；承建商呢？如果由于质量问题返工，既延误工期、又造成更大的狼费。如果实行提前介人，防微杜渐，这些问题都会最大限度地避兔。
三、物业管理的内容设定
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的内容
（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;
（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;
（3）住户装修管理；
（4）车辆管理；
（5）客户档案管理；
2、安全保卫
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；
（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业指导书；导书；
3、绿化
（1）根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；
（2）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；
（3）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书；
4、清洁
（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；
（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业书；
5、消防
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；
（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；
（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规定要求；
6.水、电设备的管理、维护
（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；
（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能标准；
（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；
7.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理
（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；
（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；
（3）公制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书；
（4）的业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。
8.住户装修管理
（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；
（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；
9.车辆管理
（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管
