物业经营专题发言稿（共4篇）

第1篇：物业经营管理

《物业经营管理》1.风险管理步骤：风险识别→风险评估→风险控制→风险调整2.物业经营管理风险种类：管理模式、项目选择、经营过程、财务、管理团队、政策环境变化等风险3.影响资金时间价值因素：投资利润率、通货膨胀率、风险因素4.物业项目投资分析财务指标：①盈利能力指标 A静态指标 现金回报率、投资回报率、静态投资回收期 B动态指标净现值、内部收益率 动态投资回收期 ②清偿能力指标 借债偿还期、偿债备付率、资产负债率现金回报率=现金报酬÷投资者初始投入的权益资本×100% 净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%投资回报率=净收益÷投资者初始投入的权益资本×100% 总资产周转率=主营业务收入净额÷平均资产总额 偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额×100%资产负债率=负债合计÷资产合计×100% 总资产报酬率=（利润总额+利息支出）÷平均资产总额×100%5.决定基准收益率的大小因素：资金成本、项目风险6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿7.成本法适用既无收益又很少发生交易的物业估价：学校、图书馆、体育馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。8.收益法适用的对象是有收益或潜在收益的物业，住宅、公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等收益法①直接资本化法 预测未来第一年收益→确定资本化率或收益乘数→计算收益价值 ②报酬资本化法 估计收益期或持有期→预测估价对象的未来收益→确定报酬率→计算收益价值9.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 净运营收益=有效毛收入-运营费用10.物业经营现金流 税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税11.求取报酬率的方法：市场提取法、累加法12.市场调查的内容：市场需求、市场环境、消费者行为、市场供给与竞争、市场营销因素、客户满意度等调查13.物业经营管理市场调查的内容：A:宏观环境 政治法律（最重要的）、经济、人口、社会文化、科学技术、自然等环境 B微观环境 企业、供应商、中介服务机构、客户、竞争者、公众14.市场调查的方法：访问法（最基本、最常用，答卷法、谈话法、电话调查法、网络调查法），观察法（直接观察法、实际痕迹测量法、行为记录法），实验法、文案调查法、网络调查法15.物业经营管理市场分析作用 A对开发商①帮助开发商选择合适的项目位置②确定满足市场需求的产品类型③向金融机构说明项目的财务可行性以及获取贷款④寻找投资合作伙伴⑤在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者⑥根据市场需求的变化调整产品；B对置业投资者①了解当地房地产市场发展趋势②判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景； C对物业服务企业①帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势②预测市场发展前景③把握主要客户的产业分布及产业发展情况16.物业经营管理市场分析 A居住物业：重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和多未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准 B写字楼物业①首先要研究其所处地段的交通通达程度，目标物业的周围环境以及周围商业设施的关系②室内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供的服务内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等 C商业零售物业①物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求②购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况 D工业或仓储物业 重点考察未来入住者的意见17.物业经营管理市场分析的方法 A定性分析法（SWOT、系统、归纳、演绎、案例等分析法）B定量分析法（比率、趋势、比较、结构、数学模型等分析法）SWOT分析法：SWOT是指优势、劣势、机会、威胁。是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、外部机会和威胁等，通过调查列举出来，并制成SWOT矩阵或表，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。通常用来制定企业发展战略和分析竞争对手的情况，是一种战略分析的最常用的方法。演绎分析法：把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。18.市场细分的原则：可衡量性、可进入性、可盈利性、可区分性19.物业经营管理市场细分依据：最终用户、客户规模20.市场细分的方法：单一因素法、综合因素法、系列因素法。单一因素法只根据影响消费者的某一因素进行市场细分，如可以根据年龄、收入、职业、购房目的等进行市场细分。21.物业经营管理目标市场选择步骤：选择和确定企业的营销目标→了解清楚潜在客户的需求情况→选择目标市场和设计营销计划→选择目标市场和制定营销策略。市场营销策略有三种：无差异营销、差异性营销、集中性营销22.物业租赁与物业买卖的区别：价值实现的形式不同、资产形态转化的时间不同23.不定期租赁，租赁关系双方中的一方死亡，租赁关系自动终止。其他情况不会终止租赁关系。24.物业租赁的形式A包租转租，物业承担风险最大，物业公司赚取物业服务费和部分租赁利润B出租代理，物业不承担风险，业主承担一定的风险，物业公司赚取物业服务费和佣金C委托管理 业主承担全部风险，物业公司只赚取物业服务费。25.写字楼分类 A按使用功能：单纯性、商住型、综合型写字楼B按使用方式：自用型、租售型C按综合因素：国际为甲（顶级）、乙、丙级，国内为五、四、三星级26.写字楼物业经营管理的特征：经营内容的特殊性以及经营管理的特殊性、规模性、不确定性等4个方面27.写字楼物业经营管理的理念：物业管理服务是经营的基础，满足客户需求是经营的核心，遵守规则是经营的保障，追求利润是经营的目标28.财务管理目标：利润最大化、每股收益最大化、股东财富最大化29.财务会计报告：会计报表、会计报表附注和财务情况说明书。会计报表：资产负债表、利润表、现金流量表30.财务报表分析：战略、会计、财务、前景等分析。战略分析的目的是确定主要的利润来源、经营风险并定性评估企业的盈利能力。财务分析常用比较分析法。31.成本按照与业务量关系分类：固定成本、变动成本、混合成本。固定成本:不受业务量变动影响，保持相对稳定，如企业的固定资产折旧，企业总部办公场所租赁费用等变动成本：总额随业务量的变动而成正比例变动的成本，如原材料成本、外包费用等混合成本：①半变动成本，在初始基数的基础上，随业务量城正比例增长的成本，如设备维护费；②阶梯式成本，总额随业务量呈阶梯式增长的成本，如总部的管理成本；③延期变动成本，在一定业务量范围内总额保持稳定，超过特定业务量则开始随业务量比例增长的成本，如加班费。32.预算编制方法 A增量预算法与B零基预算法，增量预算法，以基期（如上一年度）水平为基础，分析预算期（下一年度）B零基预算法，不考虑以往的预算项目和预算数额；B固定预算法与弹性预算法C定期预算法与滚动预算法。常用的预算编制方法为：“二下一上式”33.成本控制原则：全面控制、讲求经济效益、责权利相结合、例外管理等原则。例外管理原则是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异（例外情况）集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。34.绩效评价的定性指标：市场占有率，产品或服务的声誉、形象、满意度、创新能力，生产技术水平和经营管理能力，员工薪酬福利、满意度、培训状况，以及一些徐昂的企业社会责任履行情况等35.企业整体进行综合绩效评价，一般是投资人、行业、政府主管部门的需要36.企业管理绩效定性评价指标包括：战略管理、发展创新、经营决策、风险控制、基础管理、人力资源、行业影响、社会贡献等8方面37.在管理绩效定性评价中，社会贡献评价主要反映企业在资源节约、环境保护、吸纳就业的贡献程度和社会责任的履行情况。38.在管理绩效定性评价中，行业评价主要反映企业的主营业务的市场占有率，对国民经济及区域敬意的影响与带动力，主要产品的市场认可程度。39.企业财务绩效指标体系中，盈利能力状况权重比例最大，34%。40.四节一环保;节能、节水、节地、节材、环境保护41.智能化建筑三大系统：安全防范系统、通信及控制系统、多媒体系统;42.云计算的基础层次是 IaaS.在大数据的处理环节中，当大量庞杂无序的数据收集后，将有用的数据筛选出来是数据清理环节，将大数据的分析结果还原为具体行业问题是数据显化环节，能真正开始帮助管理实践的环节是产业应用。

第2篇：物业经营管理读后感

《物业经营管理》读后感

中国的物业管理始于八十年代初，最早的物业管理开始于经济特区深圳。物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理已经日渐成熟。物业管理在我国已经成为政府、开发商、业主等社会各方面共同关注的热点问题。事实上，随着居民住房的高度社会化，物业管理已不仅仅是作为房地产业一个售后服务环节，它已经成为政府全面推进城市化改造与城区规划发展、建设现代城市文明的主力行业。

物业经营管理以培养物业管理应用型中高级人才为目标，系统地介绍了物业经营管理的现状、目标、基本内容，物业管理招投标，早期介入与前期物业管理，物业的承接查验，入住与装修管理，物业设备设施管理，物业公共秩序管理，物业环境管理，物业管理服务风险防范与紧急事件，物业客管理，物业服务企业的人力资源管理等物业服务企业日常实务管理内容。

读完《物业经营管理》这本书，我首先问了自己这样一个问题，那就是物业管理到底是什么？物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人使用人提供综合性的有偿服务。简单的说，物业管理就是根据合同提供服务。

写到这里，我想起了杭州绿城物业品质部经理对我说过的，正确理解物业管理——物业是一种契约关系。首先物业管理公司和业主是建立在物业管理委托合同上的契约关系。双方是平等互利的!物业公司不是佣人,业主与物业公司双方是建立在平等的,文明的角度上来处理物业关系的!其次物业公司管理公司应该清楚的是:管理的真正含义是对物业区域内的公共设备设施和市政设施的管理,当然还包括日常不可缺少的安全管理,环境管理,供排水供配电管理等等。而且我们与业主是服务与被服务的关系.不存在管理关系。一句话:物业管理服务:对设备、环境的管理,对人的服务。

对物业管理的早期介入，我也有了新的认识。以前，我把“物业管理”看做房地产开发的延续和售后服务。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确。如果把物业管理的工作排除在设计施工之外，在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的前期介入十分必要。物业管理企业通过早期介入活动，协助开发单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行；在物业开发建设初期把不利于物业管理，损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后物业管理顺利开展，业主利益得到保障。万科物业的前期介入开展较早，是行业中的典范，对于前期介入有完善的体系文件，从评估到布局和配置、营销策划、建设施工介入到最后的验收做了详细的工作指引。在前期工作开展时也应当注意与其他部门的沟通协调。由于物业管理是一个综合性较强的行业，物业管理轰动所涉及的单位部门较多，直接涉及的如政府行政主管部门，社区居民委员会，开发建设单位、物业管理企业、业主等，另外还有相关的城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位。物业管理企业应分析各相关部门和单位的作用及与物业管理项目之间的相关关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道。通过沟通协调建立良好的合作支持关系，不仅有利于前期管理工作的开展，也为后期的正常管理打下良好的基础。

《物业经营管理》中针对品质管理也有详细的阐述，物业管理企业的产品是服务，是对物的管理达到对人的服务要求，因为对物业服务品质的管理就显得尤为重要，它是物业管理企业中全员、全过程的体现，许多物业管理企业都成立了专门的品质管理部。我认为如何进行有效的品质管理最根本的是建立物业管理企业的品质文化。使品质理念渗入到每一个员工的骨子里，以顾客需求为核心，以事实为依据，规范“过程控制”，持续改进，注重细节。

《物业经营管理》使我从理论基础上对物业管理有了更深入学习，给即将从事物业管理工作的我在具体操作和处理实际问题上的理论支撑。但是这本《物业经营管理》是物业管理师执业资格考试复习指南，由于书本性质的问题，在业务处理程序和处理现实工作问题能力的培养上稍有欠缺，这也是读完这本书后的遗憾之一。希望在以后的实习和工作中能通过具体实践，做到理论与实践相结合。

第3篇：物业公司经营范围

物业公司经营范围参考如下

(1)管理方面：楼宇(多层、高层)管理；房屋的修缮管理；设备的维修、保养管理；车辆运行及看护管理；秩序维护管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。

(2)服务方面：物业修缮；物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务。车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等。

第4篇：物业公司经营理念

物业公司经营想法

物业管理的服务经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和重点工作。作为主要负责人，我要以身作则，加强物业管理知识的学习，带动整体的学习培训氛围，加强员工培训，在起跑线上就要赢得认同。经过考察现在阜新物业已经基本得到了市民的认知，但是还没有一个真正给予人们亮点的品牌物业企业，现在阜新市民对缴纳物业费已经基本形成了概念，收费不是大的问题。问题在于经营和理念的转变，大部分人心里，物业是一个微利行业甚至于是一个附属的职能架构，其实不是大家表面看到的，物业是一个营利性的多功能的服务型企业，在欧美已经存在近一个世纪，在国内也有30多年的历史，但是现有的物业企业还是不能充分的发挥应有的作用，在经营上还是存在着理念性的错误，正确的经营会使多方面得到受益。不仅在提高管理水平和服务质量的同时有效地降低成本，以低成本优质的服务换取高利润的回报。另一方面要积极地开发和整合社会公共服务项目，在增值服务方面创造利润。并且要充分的利用我们园区良好的硬件设施，创造独特的服务方式，打造优质品牌，使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标。并以良好的物业形象，发挥品牌效应，带动“康桥水郡”整体楼盘的销售。初期整体投资较大，但是属于长期的有效投资，成本分配后

将大大的缩小，并且在正确经营和有力维护下，会不断地增值。人员配备要根据园区的入住率不断地增加，最大程度的减少资本的投入。

我认为物业公司应该实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用品牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。

注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还能起到引导消费，拓展市场的作用。

积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。

重视财务管理，加强工程管理，加强设备设施的管理维护，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。

对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如绿化、某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自己的优势项目，也能达到很好的经营效果。

以物业本身为中心开展一站式多元化增值服务。

这种经营是对物业管理主业经营得很好的辅助和补充

也极大地提高了整体竞争力，为我们在行业间的竞争赢得了先机。

例如：针对业主和客户而提供的有偿服务。

针对物业管理行业和其他相关需求的专业化服务。房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。

为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。

为同业提供培训、人才交流等方面的服务。

对公共场地或场所的经营。

专项经营活动。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：

开办幼儿园、学校；

经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；

会所及康体娱乐设施；

装饰装修，及装饰装修材料的销售；

搬家公司、礼仪服务公司等。

物业管理企业在经营中需注意的几个问题

不能饥不择食，盲目扩张。在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案。坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。

经营中坚持以内涵为立足之本，强化企业内部建设。只重视对外拓展，忽视企业内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，发现人才，培养人才，经常进行阶段性工作评估，总结经验。特别是对某些经营项目（如房屋中介代理），管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加强企业内部建设，才能使企业的多种经营得到稳健发展。

注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，其中哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费），哪些属于发展商或物业管理公司，以及收益的分配等问题，都应引起物业管理公司高度注意……

物业经营 岗位职责（共6篇）

物业经营承包合同

物业客户经营岗位职责（共12篇）

物业经营发展部岗位职责

物业经营科长岗位职责