雅秀市场商业考察
雅秀市场商业考察-------------------------------------------------一．雅秀市场情况介绍 雅秀市场的产生来自于两个大的背景，一是其前身麒麟大厦最初是做百货商场，但开业后不久就连年亏损，经营急待调整；二是朝外商圈原来几个专业市场（如：雅宝市场、三里屯服装街、东大桥市场、白云市场等），因占路经营、占压市政管线、道路建设等因素，先后被拆迁。故雅秀市场主要吸引了上述专业市场的商户，填补了商业的空白。尽管雅秀市场是从原来的雅宝路市场第二次搬迁后开始形成的，但其与原来雅宝路市场外贸批发的经营模式已有本质的区别。
昆泰集团正是看到这个商机，投资 5000 万元对原来的商场进行了内部装修改造，从而形成今天的雅秀市场，并于 2002 年 5 月 1 日正式开始营业。雅秀市场现有面积 2.8 万平方米，地上八层、地下三层，营业区为地下一层至地上五层，营业面积 1.1 万平方米，共有近2000 个摊位，店铺面积大多在 5平米左右。配套设施有地下停车场、洗浴中心、台球城、商务办公区及库房等。其经营品种以外贸服装服饰为主，配有箱包、鞋帽，在三、四层开设了丝绸专营区和旅游工艺品专营区，五层荟萃了全国 20 多家风味食档。2003 年 10 月 1日，雅秀市场外围又新开环绕精品步行街，经营风格各异的精品服装服饰。雅秀市场一开始就由昆泰集团统一经营管理，店铺对外只租不售。
雅秀市场开业初期生意并不好，后来市场管理方要求经营品牌商品，才使得市场逐渐恢复元气，目前市场具备稳定的客流量、并已经发展成为规范化管理的成熟市场，与秀水市场、佳亿时尚广场一起并称为北京三大时尚服装市场。市场租金已经由开业时的 60 美元/平米.月，目前的租金是原来的 2 倍以上，出租率达 100％。市场客户主要是以周边使馆和驻华商社的工作人员以及北京东部时尚的年轻人为主。随着老秀水街的拆迁，目前雅秀市场已成为北京必不可少的涉外旅游点之一，外国游客也成为重要客源。（如：亚洲杯足球赛期间的伊朗、伊拉克、巴林足球队员们，中国网球公开赛的小威都曾光顾雅秀购物，目前不少店铺都在招懂英语的导购。）二．雅秀市场商业亮点
首先，地处独特国际化氛围（使馆）的街区，外部交通非常便捷，利于吸引广域的客流。门前停车场、人行道宽敞，便于顾客到达市场。可乘公共交通115、113、406、701、117、416 路三里屯下车，乘 110、120、403、118 路工人体育场下车。2007 年地铁 10 号线建成后，距离 500 米处有工人体育场一站。
其次，室内外装饰风格温馨典雅，富有浓郁的中国元素。
第三，内外部动线设计整齐宽敞，大气而舒适。内部上下滚梯前客动线2.5-3 米，店铺间客动线 2 米，最狭窄的是上下滚梯两侧的客动线也有 1.5 米。其内部动线宽度基本可与中档百货公司相媲美。此外，其扶梯宽度、5 层餐厅桌椅摆放和大厦外部环绕精品步行街的客动线设计也显得较为舒适。
第四，店铺排列和商品摆放整齐，3-4 层经营特色商品，统一进行有针对
性的宣传促销。
此外，雅秀市场在经营细节上也下了较大的功夫，如：卫生间干净无异味，引导标识清晰，舒缓的背景音乐及广播、统一风格的购物提袋等。这些消费者最能直感到的东西，传递出的是经营者对消费者情感需求的考虑，也是最能打动消费者，塑造门店品牌形象的利器。
三．考察启示 从上述对雅秀市场考察，我们再次印证了准确的商业定位及设计是商业经营成功的必要保证。从雅秀市场最初的经营不善到调整后的逐渐成功表明：商业物业只有具备足够的统一经营管理权（商户选择、店铺改造、装饰调整、确
定合理的租金水平等），才能对市场发生的变化做出有效及时的反应与调整。
雅秀市场的成功还基于其独特商业区位的优势，周边是第二使馆区，有著名文化休闲胜地 “三里屯酒吧街”，还有盈科中心太平洋百货等成熟商务环境等。雅秀市场是对商业传统业态（批发市场）的一种改进升级，填补了该商圈的业态空缺。未来 2 年内该区域还会出现一个规模更大叫“中国红街”的竞争市场（写字楼下 3 层底商），将会对雅秀市场带来一定的冲击。此外，今年 4 月左右“新秀水街市场”的开业也会影响到雅秀市场，这应当引起经营者的足够重视。
