农房融资租赁促进乡村振兴

农房融资租赁促进乡村振兴

2018年中央1号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房，或下乡租用农村闲置房用于返乡养老或开展经营性活动，但不得违规违法买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。2018年1号文件明确鼓励农村闲置住房发展养老产业，让农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。随着乡村振兴步伐的推进，农村村貌呈现出前所未有的新变化：环境优美、设施完善、交通便利、生活富美。一些具有独特区位优势、自然优势和人文优势生态宜居现代农村吸引着越来越多的城市居民前往休闲度假，并促使部分城市居民租赁农村闲置用房用以养老。本文试图以国际通行的“融资租赁”经济模式，引入乡村农房租赁市场、居民下乡养老市场和城市剩余资本市场相融合的农房融资租赁的新型养老模式，阐述农房融资租赁模式的适法效力，以期对乡村经济振兴做出一点启示。

一、融资租赁的概念和好处

在国际通行的经济模式中，融资租赁是国际上最普遍、最基本的非银行金融形式，它是指出租人根据承租人（用户）的请求，与第三方（供货商）订立供货合同，根据此合同，出租人出资向供货商购买承租人选定的设备；同时，出租人与承租人又订立一项租赁合同，将设备长期出租给承租人，并向承租人收取一定的租金；在租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充，也就是说租赁物的归属原则上属于出租人，也可以通过合同约定归属的经济模式。

融资租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业。由于其融资与融物相结合的特点，出现问题时租赁公司可以回收、处理租赁物，因而在办理融资时对企业资信和担保的要求不高，所以非常适合中小企业融资。在改革开放初期的中国，为扩大国际经济技术合作与交流，开辟利用外资的新渠道，吸收和引进国外的先进技术和设备，中国国际信托投资公司引进这一经济模式，为中国企业的崛起起到了不可磨灭的功绩。

二、农房融资租赁面临的机遇

一方面，随着农村经济的发展，大量的农村剩余劳动力走出农村、走进城市，大部分时间生活工作在城市，有的在城市买房安家落户，导致了农村有大量的长期空置或低效率使用的农房。大量的闲置房子不用，不能变现，造成巨大的住房资源浪费。另一方面，现在有许多城里人，特别是老年人，厌倦了污染的城市空气、喧闹的市井生活、车水马龙的柏油马路、形同路人的邻里关系，同时城市敬老院养老设施严重不足，自请保姆居家养老成本高，想到乡村过田园生活，但又不能在农村建房买房。同时，从社会资本角度来看，乡村是“蓝海”和“富矿”。资本追求利润、讲究回报，全面推进乡村振兴释放巨量的消费和投资需求，投资农村大有可为，甚至还能享受补贴或政策优惠，社会资本有投资农村的强烈欲望。

三、下乡租房养老将催生农房融资租赁

当前下乡养老最主要的模式是农家乐养老模式，就是以众筹合股方式或农户个人将农房改造成农家乐和客房进行自主经营，把房间以长租的方式出租给城市老年人养老。但这种农家乐往往把自己定位为旅游服务提供者，而不是养老服务者。在这种养老模式下，城市居民没有获得感和归属感，农家乐也不愿意接待行动迟缓的城市居民。同时，这种农家乐往往营销手段单一，投入了大量资金，却吸引不了高端的城市旅居养老消费者，容易造成房间闲置、收不回成本的尴尬局面。如果城市居民自己直接租赁农村闲置房，将不得不花大价钱对房屋进行修缮、改建，不仅增加个人的养老成本，而且容易导致违法违规建房行为的增加，进而激化邻里矛盾。因此，引入社会资金参与农房融资租赁，进而进行抵押登记是破解这一尴尬局面的最佳途径。

农房融资租赁就是农村居民依据城市居民租房养老的请求，对让社会资金出资装修拟租赁房屋，并全程参与到房屋规划设计、材料采购、具体装修中，由农村居民与城市居民订立租赁合同，将农房租赁给城市居民长期使用。农村居民根据合同向城市居民按月或按年收取租金，租金作为对社会资金融资的收益保障。租期届满后，该农房所有权属于农村居民，城市居民需要续租的，可以优先签订合同。农房的融资租赁养老新模式，既没有违反农房不得出售给城市居民的法律天条，又能够为城市居民提供向往的农居生活，简单地说就是将一定时期内的农房的使用权或农房的居住权从其所有权中分离出来，进入农居养老租赁市场中。

农房融资租赁与传统的农房租赁最大的区别就在于：传统的农房租赁以城市居民作为承租人租赁使用农房的时间来计算租金，而农房融资租赁以城市居民作为承租人占用农房建安装修成本摊负加上传统农房租赁的租金作为融资总成本的时间来计算租金。简单地说，传统的农房租赁以城市居民占有使用农房的时间来计算租金的，租金是在城市居民占有使用农房时才产生。农房的个性化装修只能是在农房租赁关系成立后，再由城市居民自行出资装修；而农房融资租赁以城市居民提出自身农房租赁意愿和对拟租赁农房的装修要求以及养老服务要求，农村居民联合社会资金出资人按照城市居民对拟租赁农房的要求进行改造装修，并订立该农房租赁合同。融资租赁关系一旦成立，无论城市居民使用还是没有使用该农房，只要社会出资人出资按照城市居民要求对拟租赁农房进行改造装修，就必须承担农房融资租赁合同的责任和义务，也就是农房融资租赁的租金；农房融资租赁租金的计算除传统农房租赁的租金以外，还特别考虑到对农房改造装修成本的全部或者部分的摊提费用，以及后期养老服务费用等总成本作为融资成本，以占用该融资成本的时间来计算租金。

三、抵押登记是农房融资租赁的法律保障

《物权法》第171条的规定，“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。”，也就是说：抵押权登记的主债权只能是借贷和买卖两种类型，融资租赁不在其内，不能予以登记。但是全国人大法工委编的《物权法释义》明确指出“本法列举了借贷、买卖两种典型的可以设定担保物权的民事活动，但可以设定担保物权的民事活动很广泛，并不限于这两种民事活动。在其他民事活动中都可以设定担保物权。”也就是说，《物权法》第171条规定的“等民事活动”是“等外等”，融资租赁债权并不被排斥在法条之外。《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》（国办发〔2015〕68号）也明确提出，要支持融资租赁公司依法办理融资租赁交易相关担保物抵（质）押登记。据此，笔者认为在农房融资租赁活动中参与农房改造的社会出资人应该可以办理农房融资租赁交易相关的抵押登记。同时依据最高法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2014]3号）第2条规定，登记机构在进行融资租赁抵押权登记时无需审核买卖合同和出租人的融资租赁资格。就是说即使名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系，并不当然归于无效。因此在农房融资租赁抵押权登记时，登记机构只要把握住农房融资租赁主债权是租金债权，就不会被农房融资租赁合同的多重法律关系所迷惑，抵押物就是从农房所有权中分离出来的一定时期的农房的使用权或农房的居住权。

由于农房的出资装修合约与农房的融资租赁合同的效力相互交错，作为农房的登记机构是非常难以判断农房融资租赁合同的主债权的，农房融资租赁合同是以融资装修农房为目的，出租农房养老为手段，农房融资租赁合同的城市居民作为承租人为解决自身下乡养老的居住权和一次性支付农房租金以及装修农房所需资金不足的问题，通过社会出资人出资装修合意的农村养老房并以支付租金的方式承租农房养老，以达到融资的目的。由于社会出资人作为农房改造装修的出资方一次性出资装修了拟租赁的农房，为保证承租方如期支付租金，往往要求承租方提供抵押物进行担保，因此农房融资租赁抵押权登记的主债权是租金债权，农房登记机构在审核农房融资租赁抵押权登记时应着重关注租金债权是否存在并确定，抵押物就是农村居民作为农房出租人授权城市居民作为承租人将租赁期内的农房的使用权或农房的居住权抵押给社会出资人并在登记机关依法办理抵押权登记。

农房融资租赁期间，农村居民作为农房出租人仅享有合同上的农房所有权，而城市居民作为承租人尽管不享有该农房的所有权却占有租赁期内的该农房的使用权或居住权。

四、结束语

农房融资租赁抵押登记，一方面，不仅解决了农村居民改造装修空置农房、低效率使用农房资金不足，又避免了农房装修后无人租赁造成无法回收成本的尴尬局面的出现；另一方面，不仅解决了城市居民下乡养老找不到自身合意居住农房的尴尬局面，又有了因长期占有使用租赁农房而产生的归属感和获得感；同时不仅为金融机构或社会出资人参与乡村振兴开辟新模式，而且通过抵押登记使农村居民、出资人、城市居民三方合约有了官方保障，保证了农房出租人的收益、出资改造装修人的收益和承租人的合意居住等利益，规避了失约风险；此外在农房融资租赁合约中增加养老服务的相关内容，进一步探索加入居家养老的餐饮服务、农村签约上门医疗服务以及行政村监督、投诉、奖惩服务管理等内容，以此来解决农村劳动力就业难问题，使下乡养老成为城市社区养老的不二补充，为乡村振兴作出各自应有的贡献，把涌向乡村的剩余资本和城市无法消化的养老负担有条出路，充分发挥农村剩余劳动力和设施的作用，繁荣乡村、振兴乡村。

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