物业专项维修资金工作汇报

作者：q1059111040 | 发布时间：2021-01-15 18:09:43 收藏本文下载本文

第1篇：物业专项维修资金问答

物业专项维修资金问答

一、什么是物业专项维修资金？何时执行的？

物业专项维修资金(俗称“大修基金”)《重庆市物业专项维修资金管理办法》是经2010年11月27日市人民政府第90次常务会议通过，于2011年3月1日起施行的。

二、物业专项维修资金该缴多少？（1）、有电梯没电梯的不一样。

有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期大修基金的交存标准，由各区县(自治县)人民政府确定。

三、物业专项维修资金什么时候缴？

买房办理合同备案登记时

四、业主在买房时缴纳的是首期大修基金，那什么条件下业主需要续缴大修基金？

《办法》规定，业主的大修基金账面余额低于首期交存额30%的，管理单位应告知业主续交。

五、这笔钱到底由谁来管？

主管部门和业委会均可；业主大会成立后，有两种管理方式可以选择：一是继续由主管部门代管，二是由业主委员会管理。在业主委员会管理期间，如果经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会可以申请由主管部门重新代管大修基金。

六、什么情况下能使用物业专项维修资金？

根据2011年３月１日起施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，涉及大修基金的有如下四种情况：

1、专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

2、部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；

3、全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；

4、房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊相关费用。

整理收集邓斌

第2篇：物业专项维修资金流程

物业专项维修资金交存使用流程

1、日常收取的物业专项维修资金交存指南流程

代收付合同签订

物业服务企业选定一家国内商业银行作为自己的结算专户银行，到区管理机构领取盖有市基金中心代收付合同专用章的代收付格式合同，与结算专户银行签订代首付三方合同。

物业区域注册

1、物业服务企业协助业委会在维修资金信息管理系统上注册用户，填报《物业区域注册申请表》、《分栋分户表》和《公用设施设备表》，并经业主委员会确认盖章。

2、物业服务企业持注册材料，包括上述表格的电子数据，向区管理机构申请注册。区管理机构及时在维修资金信息管理系统中对业主委员会建立登陆账户及密码，并用信封封存，由物业服务企业领取转交业委会。物业服务企业、业委会登陆维修资金信息管理系统完善各自的注册信息，并填报物业区域结算专户账号等信息。

3、区管理机构根据需要将电子数据转入维系资金信息管理系统：核查维修资金信息管理系统中物业服务企业录入的开户账号信息、代收付合同（自动托收）信息，确认后传专户银行端系统，另传三方代收付合同给专户银行；将注册资料归档。

日常交存

1、物业服务企业根据相关规定按月向业主收取日常收取的物业专项维修资金并存入结算专户。按规定期限（最长不超过三个月）在维修资金信息管理系统内以户为单位填报本小区缴交维修资金的信息，经检核无误后提交。

2、提交数据后，即打印《日常维修资金交存名册表》（2份）及《欠缴业主名册》，《欠缴业主名册》，或有异议经处理后持交存需提交材料到所在区管理机构办理交存手续。

3、所在去管理机构根据《日常维修资金交存名册表》在维修资金信息管理系统内确认本次交存金额，同事将《日常维修资金交存名册表》1份报呈至市基金中心。

4、专户银行根据系统内确认结果于固定时间办理自动扣款手续，开具财政局监制的专用往来收据，邮寄至物业服务企业。专户银行将专用收据市管理机构联送交市基金中心，市基金中心经办人员核查到账维修资金。

日常交存的物业专项维修资金申请材料

物业区域注册提交材料

1、《物业区域注册申请表》（原件）

2、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

3、业委会备案表（复印件、核原件）

4、经去主管部门备案的物业服务合同（复印件、核原件）

5、《分栋表》、《分户表》和《公用设施设备表》（原件）

6、《物业区域注册申请表》及《分栋分户表》和《公用设施设备表》的电子数据

7、三方代收付合同（原件）

8、结算专户审批表（复印件、核原件）

9、区管理机构认为应提交的其他材料。

日常交存提交材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、《深圳市日常维修资金交存申请表》（原件）

3、《日常维修资金交存名册表》（2份，原件）

原房屋本体维修基金（住宅维修基金）移交

流程

公示

1、清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会决定移交给市管理机构指定的物业专项维修金账户（也可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止）。

2、物业服务企业将清算后的本物业区域内的原本体维修基金余额及详细的收支明细和欠交业主名册送交业主委员会予以公示，公示期应不少于15日。

3、公示期内有异议的，业主委员会负责组织异议人、物业服务企业等核实、处理。对于欠缴业主，业委会或授权物业服务企业限期补交。

4、公示期满后，物业服务企业到去管理机构领取或市基金中心网站下载并填写《房屋本体维修基金移交报告表》，填写余额及详细收支明细，并送交业主委员会审核。

区管理机构备案

1、业主委员会审核同意的，应当有过半数以上业主委员会委员在《房屋本体维修基金移交报告表》上签字，并加盖业主委员会印章。物业服务企业在维修资金系统中录入基金余额及欠缴信息（以户为单位）。

2、物业服务企业持移交备案材料到区管理机构办理备案。区管理机构核余额，出具备案证明。

市基金中心移交

1、物业服务企业持移交划款材料到市基金中心办理移交划款确认，市基金中心确认欠缴信息及移交金额。

2、专户银行根据系统内移交划款确认情况于固定时间内办理自动扣款手续，银行开具财政局监制的专用往来收据，邮寄至物业服务企业。

3、专户银行方将专用收据市管理机构联送交市基金中心，市基金中心经办人员核查到帐维修资金，并将相关资料归入移交档案。

原房屋本体维修基金（住宅维修基金）移交

申请材料

移交备案提交材料

2、《房屋本体维修基金移交备案申请表》（原件）

3、业委会备案表（复印件、核原件）

4、经业主委员会或居委会审核且签字盖章的《房屋本体维修基金移交报告表》（原件）

5、公示后的详细收支明细表（原件）

6、区管理机构认为应提交的其他材料

移交划款提交材料

2、《房屋本体维修基金移交划款申请表》（原件）

3、区管理机构出具的备案证明（原件）

4、欠缴业主名册（复印件）

维修资金专项使用流

制定维修方案

物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟定维修、更新、改造方案（以下简称维修方案）。维修方案应包含拟维修、更新、改造的项目内容及标准、费用预算及分摊（超过10万元的，表决钱须经第三方机构审核）、组织实施等内容，还应根据需要对委托施工单位、施工组织、监理、竣工验收、竣工结算等作出安排。

业主表决

在街道办事处（社区工作站）指导下，业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。表决形式：书面表决、电子表决、现场会议表决。采取现场会议表决或书面表决的，物业服务企业应将投票情况不录入市物业专项维修资金信息管理系统。表决通过后，将表决结果在市基金中心网站、小区内同时公示，小区内公示需拍照留存。

首款备案

（首款申请）业主大会或相关业主表决同意表决事项的，物业服务企业将维修事项及业主大会表决相关信息录入市物业专项维修资金信息管理系统后，持物业专项维修资金使用备案材料到区管理机构备案。

首款拨付及施工

备案后，物业服务企业持备案证明、划款申请资料到市基金中心申请划款。市基金中心按规定拨付首期款项，之后物业服务企业按相关规定及维修方案选定施工单位等并组织实施。

竣工结算及尾款备案

（尾款申请）工程完工，经组织验收合格，并完成竣工结算后，物业服务企业持尾款申请备案材料到区管理机构备案，还应将竣工验收结果、费用情况在小区公示。

尾款拨付

备案后，物业服务企业持备案证明、尾款划款申请资料到市基金中心申请尾款划款

物业资金专项使用申请

首款申请备案材料

2、业主委员会备案文件（复印件、核原件）

3、专项维修使用专项资金备案首款申请表（原件）

4、维修、更新、改造方案（原件）

5、街道办事处（社区工作站）确认的业主大会决议证明文件或者部分业主的书面同意证明文件（原件）

6、维修费用超过10万元的，需提供造价咨询机构出具的预算书或审核一件（原件），及营业执照、资质证书（复印件，核原件）

7、区管理机构认为应提交的其他材料

尾款申请备案材料

2、业主委员会备案文件（复印件、核原件）

3、专项维修使用专项资金备案尾款申请表（原件）

4、经业主委员会去人的工程竣工验收合格文件（原件）

5、相关合法票据（复印件、核原件）

6、经业主委员会审核同意的费用结算资料

7、维修合同、质量保证书（复印件、原件）

8、区管理机构出具的首款备案证明文件（原件）

首款还款申请资料

2、物业专项维修资金使用划款首款申请表

3、区管理机构出具的首款备案证明文件

尾款划款申请材料

2、物业专项维修资金使用划款首款申请表（原件）

3、区管理机构出具的尾款备案证明文件（原件）备用金申请及使用核销备案流程

业主表决

在街道办事处（社区工作站）指导下，业主大会决定是否设立备用金，对于决定设立备用金的，还需要明确备用金金额度（不超过小区日常收取的物业专项资金年度应收总额的30%）及授权业主委员会进行备用金使用审核等事项

首次申请备用金

物业服务企业到市基金中心办理首次申请备用金手续

组织维修

物业服务企业按经业主委员会或部分业主同意的维修方案使用备用金进行小额维修

区管理机构核销备案

备用金使用完毕后，物业服务企业持经业主委员会审核确认的备用金使用和分摊明细资料等材料到区管理机构备案（并将备用金使用分摊信息录入市物业专项维修资金信息管理系统）区管理机构核查备案材料并在市场物业专项维修资金信息管理系统中确认使用、分摊数据，确认无误后给予备案，出具备案证明

市基金中心核销

物业服务企业到市基金中心申请核销

再次申请

需要再次申请备用金的，经业主委员会同意后，物业服务企业持备用金再次申请材料到市基金中心办理划拨备用金手续。

维修资金备用金申请及使用核销备案材料

备用金首次申请材料

2、物业专项维修资金备用金申请表（原件）

3、业委会备案表（复印件、核原件）

4、业主大会关于备用金设立及使用授权的决议文件（复印件、核原件）

5、《存量本体基金情况调查表》（原件）

核销备案材料

2、物业专项维修资金备用金使用核销备案申请表（原件）

3、业主委员会备案文件（复印件、核原件）

4、业主大会关于备用金设立及使用授权的决议文件（复印件、核原件）

5、经业主委员会确认的前次备用金使用汇总表、分摊表及各项目维修方案（原件）

6、用于部分共有部分维修的，提交相关业主同意证明文件

7、区主管机构认为应提交的其他材料

备用金再次申请材料

2、物业专项维修资金备用金申请表（原件）

3、业主大会关于备用金设立及使用授权的决议文件（复印件、核原件）

4、业主委员会备案文件（复印件、核原件）

5、区管理机构出具的备用金核销备案证明（原件）

第3篇：物业专项维修资金政策解读

1、物业专项维修资金用来做什么？

物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。比如，保修期满后屋顶渗水、外墙维修、主下水管道维修、更换落水管等，房屋养老就靠它了。

2、物业专项维修资金按什么标准交存？

目前我市首次交存物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，按照1%的比例交存。

3、交存物业专项维修资金需要提供哪些资料？

①、商品房、集资建房、货币化分房应提供：

1、购房合同（核对原件）；

2、购房发票（核对原件、收复印件）；

3、备案认书（核对原件、收复印件）。 ②、二手房（含拆迁房）应提供：

1、地税局《存量房计税价格通知单》（核对原件、收复印件）；

2、产权市场处《马鞍山市房屋权属转移登记申请书》（核对原件、收复印件）；

3、房屋拆迁协议（核对原件、收复印件）。

4、变更过户物业专项维修资金需要提供哪些资料？ ①、卖方应提供：

1、房屋所有权证（核对原件）；

2、身份证（核对原件）；

3、委托书（收原件）、委托人身份证（核对原件）及受托单位的承诺书；

4、离婚协议书或者法院判决书（核对原件、收复印件）；

5、赠与或继承公证书（核对原件、收复印件）。②、买方应提供：身份证（核对原件或复印件）。

5、房屋灭失等原因退款需要提供哪些资料？

1、提供《房地产注销登记证明》（核对原件、收复印件）；

2、身份证（核对原件）。

6、如何申请使用物业专项维修资金？

目前我市物业专项维修资金使用申请统一在市行政服务中心三楼市住建委窗口办理，地点：市花山区梅花园11--1号（江东大道与菊园路交叉口），联系电话：23568

53、2366927。办理维修资金申请时，业主需带身份证或产权证，窗口工作人员将免费为你提供“物业专项维修资金使用登记表”、“物业专项维修资金支取分摊清单”2份材料以及维修资金使用详细流程和告知单。业主在物业服务企业、施工单位协助下制定维修改造方案和编制预算，并经三分之二以上相关业主签字同意。房屋维修完成，经2名以上业主共同验收合格后，由业主携身份证、产权证及申报材料至窗口办理申请列支维修资金。符合规定的，我单位将委托审计机构进行审计，按审计后的金额在13个工作日之内通知银行付款到施工单位账户。

7、申请使用物业专项维修资金需要提供哪些资料？

1、物业专项维修资金使用登记表；

2、住宅维修资金支取分摊清单；

3、工程预、决算书（由施工单位提供）。

8、哪些维修项目可以使用物业专项维修资金？

物业专项维修资金的使用范围包括：

（一）物业共用部位维修工程包括：

1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；

2、户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；

4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

5、经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程包括：

1、物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的；

4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的；

5、二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的；

6、物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；

7、经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

9、哪些费用不能从物业专项维修资金中列支？

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

10、物业专项维修资金使用条件是什么？

1、物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

2、维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；

3、维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

11、物业专项维修资金如何分摊？

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照其专有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼或者单元业主按照其专有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支。

12、住宅区内哪些部位是属于业主共用的？

物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

13、物业共用的设施设备有哪些？

物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

14、哪些部位属于业主自用设备和自用部位？

“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）;

15、物业专项维修资金的管理原则是什么？

物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

16、物业专项维修资金使用的原则是什么？

物业专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。

17、物业专项维修资金使用分摊原则是什么？

物业专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。

18、维修质量保修期多长时间？从什么时间算起？

按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》等规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏，为5年。

（三）供热、供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限按开发建设单位与用户的约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

19、保修期发生的费用谁支付？

按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》等规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

20、我市采取了哪些措施来加强维修资金使用管理？

为切实加强我市近20万户物业专项维修资金使用管理，保障物业正常维修和使用，维护业主合法权益，市住建委在原先维修使用流程基础上，对全市物业专项维修资金使用流程进行再造，将原先需要提供的10份独立表单简化为“物业专项维修资金使用登记表”、“物业专项维修资金支取分摊清单”2份资料，将原来业主需要签2次字才能办理维修资金使用，改为业主只要签1次字就能办理。免费为业主复印相关申报材料；在窗口粘贴填写示范文本，指导申请人填写；设立意见箱，听取大家意见和建议。

2010以来在不断改进工作作风和工作方法等便民性基础上，又采取多项措施进一步加强维修资金使用管理。一是实行项目预审。对使用物业专项维修资金修缮工程项目预算、维修更新改造方案、三分之二以上业主签字等相关材料进行预审查，审查是否符合相关规定，申请材料是否齐全，是否符合受理条件，一次性告知需补充材料。二是委托审计。委托三家审计机构，对我市所有维修资金使用项目进行审计，要求审核机构必须到现场核实工程量，并依据核实后的数据进行审核，审查其是否有不合理支出，检查工程价格结算与实际完成的投资额的真实性、合法性；检查是否存在虚列工程、套取资金、弄虚作假、高估冒算的行为。以2011年8至12月为例：我委共对198笔186.8万工程元进行审计，审减金额30.9万元，平均审减率17%，审减率最大达60%，有效地维护了业主的合法权益，杜绝套取资金、弄虚作假等行为的发生。三是支付审计费用。委托审计费用由我委统一支付，列入管理经费预算，减轻业主、施工单位负担。四是建立企业诚信档案。对所有维修服务企业进行登记备案，建立诚信档案，对有不良行为、投诉企业进行通报，对诚实守信的企业提供给业主选择。五是实行维修资金使用批前公示。市住建委自2010年4月开始，就开始在市政府网站对我市维修资金使用结果进行公告，对物业维修资金使用情况进行批前公示，公示专项维修资金使用支出情况，使专项维修资金使用更加规范透明。

第4篇：物业专项维修资金退款申请

渝北区香城故事物业专项维修资金退款申请

重庆市渝北区房屋管理局

重庆聚义物业发展有限公司开发的香城故事位于空港新城兰馨大道109号，现有周丽购买的高层为3-2-3-2号房，建筑面积132.38平方米已缴物业专项维修资金6619元，已解除合同并退房。现3-2-3-2号房，重新卖给张长均已再缴物业专项维修资金6615元。现3-2-3-2号房已两次已缴物业专项维修资金，需退周丽购买的高层为3-2-3-2号房已缴的物业专项维修资金6619元。

特申请物业专项维修资金退款，退款合计金额为6619元（大写：陆仟路佰壹拾玖元整）。

香城故事物业专项维修资金是通过农行锦湖支行帐号为31-***支付给重庆市渝北区房屋管理局的维修资金开户行为农行渝北城南支行帐号为***

重庆聚义物业发展有限公司的开户行为农行锦湖支行帐号31-***

申请人：周丽

2012年4月27日

重庆聚义物业发展有限公司

2012年4月27日

第5篇：物业专项维修资金划拨申请书

物业专项维修资金划拨申请书

广州市物业专项维修资金管理中心：

XXX小区（楼盘）XXX（工程项目）已竣工验收合格，工程竣工验收报告已公告7日以上。现提供工程发票及相关材料，申请划拨维修费用至XXXX（收款单位名称），账号信息如下：

户名：XXXXXXX

开户行：XXXXXXX

账号：XXXXXXX

现委托我司工作人员XXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX，联系电话：xxxxxxxxxx前往贵中心办理物业专项维修资金划拨业务。

申请人提交的申请使用物业专项维修资金的相关材料真实、合法、准确、完整，本申请所填内容准确无误，如有虚假，申请人愿承担由此引起的一切法律责任。物业服务企业负责人(或业委会主任)签字: 联系电话:

申请人(物业服务企业或业委会公章):

年月日

说明：

1：维修资金按施工合同约定划拨至收款单位账户。2：请附工作人员身份证复印件。

物业专项维修资金划拨申请书（垫付）

广州市物业专项维修资金管理中心：

XXX小区（楼盘）XXX（工程项目）已竣工验收合格，我司已垫付该工程项目工程费用组织维修，工程竣工验收报告已公告7日以上。现提供工程发票及相关材料，申请划拨维修费用至XXXX（收款单位名称），账号信息如下：

户名：XXXXXXX

开户行：XXXXXXX

账号：XXXXXXX

现委托我司工作人员XXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX，联系电话：xxxxxxxxxx，前往贵中心办理物业专项维修资金划拨业务。

申请人(物业服务企业或业委会公章):

年月日

说明：请附工作人员身份证复印件。

第6篇：物业专项维修维修资金宣传讲话稿1

物业专项维修资金宣传讲话稿

各位观众、各位业主：

大家好！

为了加强本县的物业管理，维护社会安定团结，保障物业共用部位、共用设施的正常使用，维护广大房屋业主的共同权益，南宁市于2009年开始出台《南宁市物业专项维修资金管理办法》，并于2009年11月1日开始实施。我县已由县住房和城乡规划建设局下达了横建政发[2011]21号文，贯彻实施《南宁市物业专项维修资金管理办法》。

专项维修资金是“房屋的医疗和养老保险金”，它取之于民用之于民，可以保障居住条件，延长房屋的使用寿命。购买房屋是城镇居民家庭的一件大事，很多人是倾尽一生的积蓄，所以每个人都想房屋的使用寿命长一些，环境好一些，但是，房屋也存在着衰老，也会破损。比如屋顶漏雨时，如果不能及时维修，水就会在防寒层内四外漫延，导致整个房顶毁损，给住户造成巨大的经济损失。如果缴纳了维修资金，有资金做保障，及时维修，就能避免上述事情发生。不缴纳维修资金，当房屋发生维修时就要在全体住户中筹集资金来解决维修问题。这需要一个漫长的过程，特别是住户的经济状况和个人素质问题会直接影响筹集资金的成败。为此，国家建设部、财政部于1998年颁布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》。规定凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

我县的物业专项维修资金存入县财政专户管理，由横县房地产管理所具体负责监督管理本县物业专项维修资金归集与使用，指导本县物业专项维修的日常工作，并委托中国银行横县支行和中国邮政银行横县支行为本县物业专项维修资金的专户管理银行。

交存物业专项维修资金是每一个业主应履行的义务，希望各位业主在横县房地产管理所的指导下及时足额的缴纳专项维修资金，这有利于提高和保持房屋的完好率，达到物业保值增值的目的，维护社会综治稳定，构建和谐社会。在此，也祝各位业主安居乐业，身体健康，合家幸福！

第7篇：专项维修资金

专项维修资金”与“专项维修基金”的理解与适用---------“拖欠物业费”民事诉讼案件的几点关键抗辩

2007-10-29 13:44

作者：孙瑞玺信鸿狄

一、“专项维修资金”及＂专项维修基金＂的规定

（一）专项维修维修资金的规定

《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第54条规定：＂住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。＂

（二）专项维修基金的规定

１、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日实行）第４条规定：＂凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［１９９８］７号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。＂

２、《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［１９９８］７号）第３条规定：＂代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。＂

３、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起执行）第11条第4款规定：＂物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。＂

二、“专项维修资金”与＂专项维修基金＂的比较

两者的区别

１、前者是《物业管理条例》规定的概念；后者则是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的概念．

２、《物业管理条例》属于行政法规，因此，前者属于行政法规规定的概念；《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》属于部门规章，因此，后者是部门规章规定的概念．

３、前者适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业；而后者则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业，也适用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第２２条）．

４、前者交纳的主体是业主；后者则又区分商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房的交纳主体是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第５条第１款）；公有住房出售后的交纳主体有二，其一是售房单位，其二是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第６条第１款第１项、第２项）．

５、前者专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；后者则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修．

６、前者属于业主所有；后者则根据适用范围的不同具体区分为商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第５条第１款）；公有住房出售时售房单位提取的基金属于属售房单位所有，购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第６条第１款第１项、第２项）．

７、前者收取、使用、管理的办法，《物业管理条例》授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，而至今两部门没有制定具体的收取、使用、管理的办法；后者则是由建设部制定的，由具体收取、使用、管理的规定．由此可见，两者之间存在着明显的区别，因此，不能得出＂专项维修基金＂就是＂专项维修资金＂的结论．

（二）两者的相同之处

另外，两者之间也有一些相似之处，如适用的范围、交纳的主体、权属等方面．

三、关于两者之间的适用关系

对此有两种截然不同的观点．一种观点认为自2003年9月1日《物业管

理条例》施行后只能收取＂专项维修资金＂，不能收取＂专项维修基金＂．而＂专项维修资金＂只能按照国家有关规定交纳，而至今没有国家有关规定，因此，业主勿须交纳＂专项维修资金＂．此其一．其二，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》作为部门规章，在其上位法《物业管理条例》没有具体规定专项维修资金的收取、使用、管理的情况下，规定了专项维修基金的收取、使用、管理规定，违反了《立法法》的规定。根据《规章制定程序条例》第３７条第１款的规定，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的制定机关发现与新公布的法律、行政法规或者其他上位法的规定不一致的，或者与法律、行政法规或者其他上位法相抵触的，应当及时修改或者废止。因此,在《物业管理条例》施行后，应适用《物业管理条例》的规定，而不能适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。

另一种观点则认为，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行在先，《物业管理条例》施行在后。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定与《物业管理条例》的规定不冲突。在不冲突的情况下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》可以制定具体的适用规则。因此，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并没有违反《立法法》的规定。此其一。其二,前一种观点只适用《规章制定程序条例》第３７条第１款的规定，但却忽视了该条第2款的规定，即修改、废止规章的程序，参照本条例的有关规定执行。《试行办法》的制定机关在没有修改、废止《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的情形下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仍是有效的。因此，适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》没有问题。

笔者倾向于第一种意见．但须对第一种意见的理由进行两点补充，其一是＂专项维修资金＂与＂专项维修基金会＂存在着重大的区别．其二是在实务中对＂专项维修基金＂还没有建立起符合《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》要求的机制，更不用说＂专项维修资金＂这种机制了．

四、对当前收取＂专项维修资金＂的解决办法

在实务中，有些房地产开发经营企业在出售住宅商品房时收取＂专项维修资金＂，具体又有不同的方式：

有些是在商品房买卖合同中作出了约定，由房地产开发经营企业收取，比例一般为商品房出售价格的２－３％．如果业主不交纳，．可以以违约来追究业主的责任；

有些是合同中没能约定，而是根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及地方性规章和规范性文件收取＂专项维修基金＂，对此我认为不妥，业主可以拒绝交纳．有些是合同中没有约定，而是根据《物业管理条例》来收取＂专项维修资金＂，对此有些业主根据房地产开发经营企业的要求交纳了，有些则没有交纳．对于没有交纳＂专项维修资金＂的业主，根据现行的规定，房地产开发经营企业没有救济的方式和途径，既不能向人民法院起诉，更不能向民

商事仲裁机构申请仲裁．

对此笔者认为，《物业管理条例》已经将＂专项维修资金＂的交纳主体规定为业主，且交纳＂专项维修资金＂是其法定义务，其使用及筹集的决定权在业主大会，且该内容一般会规定有业主公约中有约定，因此，如果发生业主不交纳＂专项维修资金＂完全可以通过业主委员会（对此主要根据业主委员会是业主大会的执行机构，并且业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同得出）依据合同之诉请求业主交纳来解决．

“拖欠物业费”民事诉讼案件的几点关键抗辩

作为业主，可有如下抗辩：

1、物业管理公司是否具备国家规定的物业管理资质，对于无资质的物业公司原告主体存在瑕疵，无权主张权利；

2、有无物业服务合同。很多物业管理公司并未实际与业主签订合同，而是由其他物业公司转受而来，无权主张权利；

3、物业管理公司是否履行了起诉前对欠费业主的告知义务。物业公司如没有尽告知义务，在无权直接提起诉讼。根据《物业管理条例》第67条“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。在业委会没有对欠费业主进行过催缴的情况下，要审查物业管理公司是否履行了催缴的义务，物业公司没有在起诉前向欠费业主催缴物业费的，法院将要求物业公司先行催缴。

4、物业管理公司提供的服务不符合合同约定的标准，存在违约行为。

第8篇：吉林省物业专项维修资金管理办法

《吉林省物业专项维修资金管理办法》

吉建办[2010]101号

各市（州）房产局、住房城乡建设局、公用局、财政局，长白山管委会住房城乡建设局、财政局，各县（市）住房城乡建设局、房产局、城市管理和行政执法局、财政局：

为了规范物业专项维修资金的缴存、管理和使用，发挥物业专项维修资金的作用，保证物业共用部位、共用设施设备的维护和正常使用，结合我省实际，省住房城乡建设厅和省财政厅共同制定了《吉林省物业专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一○年十二月二十二日

第一章总则

第一条为加强物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《吉林省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

由两个或两个以上业主区分所有的房屋，业主应按规定缴存物业专项维修资金。

第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的管理原则。

第四条省建设行政主管部门会同省财政部门对本省行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。

市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同同级财政部门对本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。市（州）、县(市)物业专项维修资金管理机构（以下简称代管单位）具体负责本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用的日常工作。

第二章缴存

第五条符合《住宅专项维修资金办法》规定的新建房屋（含商品房屋、经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房），由业主按照所拥有房屋的建筑面积交存物业专项维修资金。首期交存的标准为房屋建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。

第六条设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有建筑面积每平方米三十元，一次性交存属业主所有的物业专项维修资金，专项用于电梯保修期满后的维修、更新和改造。

第七条出售公有住房的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第八条、第九条的规定缴存物业专项维修资金。物业专项维修资金由代管单位统一管理。

第八条新建房屋首次交存物业专项维修资金，由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交物业专项维修资金，待房屋交付时凭物业专项维修资金专用票据向业主收取。

建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明，并将该内容约定为合同条款。未售出的房屋（含物业管理用房等配套用房）物业专项维修资金由建设单位交存。第九条公有住房房改时，售房单位在办理房屋所有权登记前，按照房改部门出具的物业专项维修资金缴存通知中的数额交存物业专项维修资金。

代管单位应当向交存人出具物业专项维修资金专用票据。

第十条已经建立物业专项维修资金制度的区域，房屋登记部门在办理权属登记手续时要审验物业专项维修资金票据，没有物业专项维修资金票据的不予进行房屋权属登记。

第十一条业主账面物业专项维修资金余额不足规定首次应缴存数额百分之三十的，业主应当及时续筹。续筹后账面应当不少于规定的首次应缴存数额。

物业专项维修资金具体续筹工作，由业主大会、房屋管理单位或社区居民委员会组织实施。

第十二条下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的增值收益扣除管理成本后的余额。

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，但业主大会另有决定的除外。

（三）住宅公用设施设备报废后回收的残值。

（四）其他应计入物业专项维修资金的收益。

第三章管理

第十三条代管单位应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

第十四条代管单位应当与专户银行共同开发利用物业专项维修资金信息化管理系统，以物业管理区域为核算单位，按栋建账、核算到户，建立业主分户明细账，对物业专项维修资金缴存、使用、结存和查询等环节统一管理。建立物业专项维修资金查询系统，实行一户一卡制，业主可以随时查询分户账中资金数额。

第十五条业主对物业专项维修资金查询结果有异议的，可以向代管单位申请重新复核。代管单位应当自收到业主申请之日起5个工作日内给予书面答复。

第十六条代管单位应当严格执行会计法律、法规和相关制度。

代管单位在接受业主委员会查询时，应当书面提供物业专项维修资金缴存等情况。第十七条在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将闲置资金用于购买一级市场国债和在专户银行组合存款，但不得用于其他投资。

任何单位和个人不得将物业专项维修资金挪作他用。第十八条物业专项维修资金自存入专户之日起，按照国家规定的利率计息。

物业专项维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。

第十九条物业专项维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

第二十条业主转让房屋所有权时，如双方没有约定，其物业专项维修资金分户账户余额随房屋所有权同时转移过户，征收拆迁除外。

第二十一条因拆迁、自然灾害等原因致使房屋灭失的，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证向代管单位申请办理物业专项维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的物业专项维修资金。

第四章使用

第二十二条物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主或相关业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。一般包括：建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。单幢房屋内相关业主共有的外墙面、屋面、落水管等。单幢房屋涉及一个单元的门厅、楼梯间、电梯、电梯间、走廊通道、照明、消防设施等。

物业共用部位、共用设施设备人为损坏，无法明确责任人的，维修费用在物业专项维修资金中列支。

第二十四条房屋自然损坏，使用物业专项维修资金，按以下原则区分分摊：

（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。

（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

（三）单幢房屋涉及外墙面的维修，由各业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

（四）属全体业主共有的物业用房等房屋维修，物业管理区域内共用设施设备的维修，由全体业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

业主委员会根据业主大会决定，或者维修涉及范围内相关业主另有约定物业专项维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。利用房屋从事经营活动的，是否需要增加物业专项维修资金分摊比例，由业主规约或者维修涉及范围内相关业主约定。

第二十五条未建立物业专项维修资金或者已建立物业专项维修资金制度，但物业专项维修资金账户余额不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积承担。

第二十六条未售出的房屋维修，由建设单位或产权单位按照房屋专有面积的比例分摊维修费用。

第二十七条申请使用物业专项维修资金，由业主大会、业主委员会向代管单位提出申请；未成立业主大会的，由所在社区居民委员会提出申请。

第二十八条向代管单位申请使用物业专项维修资金，应提供下列资料：

（一）申请书；

（二）物业专项维修资金使用方案；

（三）相关业主同意实施使用方案的书面决议；

（四）社区居民委员会出具的关于上述材料真实性的证明。

第二十九条物业专项维修资金使用方案应当包括维修项目基本情况、施工预算、使用物业专项维修资金分摊清册、物业专项维修资金不足时的工程款补足方案、建设工程施工合同等内容。物业专项维修资金使用方案应当经专有部分占使用物业专项维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用物业专项维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过。

使用方案和相关业主同意实施使用方案的书面决议应当在物业管理区域和维修项目的显著位置公示7天。

第三十条使用物业专项维修资金维修工程的预结算编制与审核、施工监理费用明细分摊等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。

中介机构代理费用，可以按照国家规定标准在物业专项维修资金中列支。

第三十一条代管单位对申请材料做书面审查。

对符合物业专项维修资金使用内容和规定程序形式条件的，代管单位应当自受理申请之日起7个工作日内予以划拨。

不符合物业专项维修资金使用内容和规定程序形式条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。第三十二条业主大会、业主委员会组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。社区居民委员会对维修过程实施监督。

未成立业主大会、业主委员会的，社区居民委员会代行业主委员会职责，组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。

竣工验收材料应当交代管单位备案。

第三十三条下列费用不得在物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修、更新和养护费用。

（二）依法应当由建设单位承担的保修期内房屋共用部位、共用设施设备的维修费用。

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的日常维修养护费用。