项目经营工作汇报
第1篇：中德项目森林经营工作情况汇报
仙寓镇占坡村中德项目森林经营工作情况汇报仙寓镇占坡村中德项目森林经营建设经过3年多的组织实施，所有规划的小班目前已经全部施工完成，并通过了省厅和国外专家验收。现将项目建设有关情况汇报如下：
一、项目区概况
占坡村位于石台县的南部，总面积1083公顷，其中林地面积1068.7公顷。非林地面积14.3公顷。全村总人口922人，其中女性501人，总劳力487，女劳力264人，该村森林覆盖率达到85%。
二、德援项目实施情况
占坡村共实施中德项目森林经营面积为370.2公顷，涉及46个小班，8个村民组，目前已经全部通过验收并报帐支付。其中按森林类型分：杉1 面积137.9公顷，杉2面积为108.4公顷，天1面积96.9公顷，竹林面积为27公顷。按施工年度分：2006年26个小班面积为183.7公顷，2007年15个小班面积为153.2公顷，2008年5个小班面积为33.3公顷。
三、德援项目实施效益分析
占坡村通过德援森林经营项目实施提高林农的科学森林经营意识，延长森林经营周期，优化了生态环境，加强了森林节约经营的理念，项目资金补助又解决了当前森林经营和劳动力缺乏之间的矛盾问题，提高农户森林经营的积极性，主要效益分析如下：
（一）经济效益:通过此次项目实施共获得补助资金21.6万元,在项目实施过程中间伐杉木916立方米,按杉木700元/立方米计算,可增收64.1万元,全村487名劳动力直接获得劳务补助为35.3万元,其中21.6万元来自项目补助,另13.7万元从间伐材中获得。另外林分质量明显改善,大大增加林木生长率,预计10年内实施森林经营的小班林木生长量可增加21053立方米。折合材积13305.5立方米,按平均价格600元/立方米计算,可增加林木收入798万
元。(二)生态效益:传统的“一刀光”林业采伐方式不注重生态保护,容易造成大面积的水土流失，而此森林经营项目注重生态保护，首先对项目区各林分类型进行科学的总体规划，通过编制森林经营方案，明确培育目标，以达到提高森林利用率、保持水土、稳定小气候，大大优化项目区的生态环境。
（三）社会效益：在项目实施过程中，通过专家和林业部门技术人员现场培训，改变农户传统森林经营方式，提高农户可持续森林经营理念，增加了农户现场操作技能。为我镇森林经营全面推广提供了一个好的样本。
该村项目区山场大部分已确权到户,在后续组织发动和技术培训过程中会消耗大量人力和物力,建议能在今后林业项目建设中能考虑到乡镇林业站的管理费用。
石台县仙寓林业站
二〇〇九年七月一日
仙寓镇占坡村中德项目森林经营典型农户情况简介
一、檀松德 户
1、农户家庭概况 檀松德户有2口人,林业用地面积27亩,其中杉木幼龄林面积7亩,杉木中龄林面积11亩,毛竹林面积3亩,阔叶树林面积3亩,茶叶地面积3亩，林业收入3500元/年。
2、森林经营项目实施情况森林经营项目实施面积为17亩，其中杉木幼龄林面积为7亩，杉木中龄面积为7亩，毛竹林面积3亩。
3、项目实施效益分析
（一）经济效益：通过此次项目实施获得项目补助资金为761.44元。项目实施过程中间伐杉木7立方米，按杉木价格700元/立方米计算，可获得4900元收入。
（二）生态效益：
1、本户杉木幼龄林实施此项目，林分质量明显提高，林分结构有所改变，施工前林分内是杂草丛生，萌条和小灌木居多，实施后根据项目的技术要求保留一定数量的乔木阔叶树，除草、除灌和除萌条，林分内变得通风透光，提高了林木的生长率，把传统的杉木纯林向针阔混交林复层林转变，提高了林地的利用率和林木的生长量。
2、本户杉木中龄林实施此项目改变传统的砍大留小的观点,通过目的树法,科学合理的森林经营,保护天然阔叶树,促进天然更新,提高森林的利用率和生态效益.3、本户通过竹林实施此项目是把毛竹林培育成以用材为主与食用兼顾的经营模式，科学合理培育竹林，提高林下枯落物和土壤腐殖质含量，增强水源保护功能.
二、杨虎 户
1、农户家庭概况杨虎户有3口人,林业用地面积46亩,其中杉木幼龄林面积15亩,杉木中龄林面积15亩,天然林面积12亩,茶叶地面积4亩，林业收入4500元/年。
2、森林经营项目实施情况森林经营项目实施面积为25亩，其中杉木幼龄林面积为10亩，杉木中龄面积为15亩。
3、项目实施效益分析
（一）经济效益：通过此次项目实施获得项目补助资金为1123.7元。项目实施过程中间伐杉木15立方米，按杉木价格700元/立方米计算，可获得10500元收入。
（二）生态效益：
1、本
户杉木幼龄林实施此项目，林分质量明显提高，林分结构有所改变，施工前林分内是杂草丛生，萌条和小灌木居多，实施后根据项目的技术要求保留一定数量的乔木阔叶树，除草、除灌和除萌条，林分内变得通风透光，把传统的杉木纯林向针阔混交林复层林转变，提高了林地的利用率和林木的生长量。
2、本户杉木中龄林实施此项目改变传统的砍大留小的观点,通过目的树法,科学合理的森林经营,保护天然阔叶树,促进天然更新,提高森林的利用率和生态效益.
三、陈亚奇户
1、农户家庭概况陈亚奇户有5口人,林业用地面积25.9亩,其中杉木幼龄林面积12.5亩,杉木中龄林面积1亩,天然林面积5.4亩,茶叶地面积4亩，竹林3亩，林业收入5000元/年。
2、森林经营项目实施情况森林经营项目实施面积为15.9亩，其中杉木幼龄林面积为7.5亩，天然幼龄林面积5.4亩，毛竹林面积3亩，项目总补助资金为951.45元，其中杉木幼龄林补助资金为472.65元，天然幼龄林388.8元，竹林90元。
3、项目实施效益分析
（一）经济效益：通过此次项目实施获得项目补助资金为951.45元。
（二）生态效益：
1、本户杉木幼龄林实施此项目，林分质量明显提高，林分结构有所改变，施工前林分内是杂草丛生，萌条和小灌木居多，实施后根据项目的技术要求保留一定数量的乔木阔叶树，除草、除灌和除萌条，林分内变得通风透光，把传统的杉木纯林向针阔混交林复层林转变，提高了林地的利用率和林木的生长量。
2、天然阔叶树林通过项目实施清除大量藤本，保护林内价值较高树种，保护天然更新，提高林下枯落物和土壤腐殖质含量，增强水源保护功能提高水源保护和景观美化。以景观防护为主与用材兼顾的经营模式林层结构明显。
3、通过竹林实施此项目是把毛竹林培育成以用材为主与食用兼顾的经营模式，科学合理培育竹林，提高林下枯落物和土壤腐殖质含量，增强水源保护功能.
第2篇：经营工作汇报
XX公司经营工作汇报
年月份至年月份是XX公司成立以来经营总量大幅度提升的一年，也是内部管理逐步走向规范化、制度化的起点。一年来在公司党委的正确领导下，在公司市场开发部的指导关心下，通过X公司全体员工的艰苦奋战，XX公司以卓越的经营业绩迎来新的一年。超额完成总公司经营目标，为XX公司实现跨越式发展奠定了基础。
一、上年度经营工作小结
1、项目签约大幅度增加：一年以来分公司先后承接了XXXXX南岸X项目，合同造价XXX万元，预计结算价达XXX余万元，XX市XXXX标，合同价XX0万元，因部分合同内项目不实施预计结算价XXX万元，XX漳河桥维修改建XX万元，X公司XX项目XXX万元，XX高速XX标X工区XX万元，XXXX大桥后期约XX余万元。累计签约XXX万元。截止目前完成产值XXX万元，已上交公司管理费XXX万元，缴纳税金XX万元。
2、投标活动积极参与：新一届X公司班子自去年十月上任后，没有一个在建项目，领导班子成员在积极主动寻求总公司的帮助下，大胆进行自我尝试，努力对外开拓市场，先后参与了XX环城XX、，XXXX路、XX开发区XX路、XXXX大桥、XXXXX斜拉桥、长江XX海事局„„等十几个项目的投标。受市场环境和我们自身认识问题影响，成功率很低，但是通过我们的参与，使我们积累了经验，提高了认识。
3、内部责任目标明确：项目签约后，我们首先进行详细的成本分析，确定明确的目标责任，实施过程中跟踪审计，及时调整。目前在手项目成本在可控之内，利润超过预计结果，职工收入大幅度提高。
4、人才引进初具规模：为保障分公司可持续性发展，人才是首要因素。今年我们共引进大专以上学历学生共X人，分别从事于测量、试验、计量、现场管理等工作。人才的引进使X公司人力资源结构向年轻化，知识化，专业化和高学历层次迈进。
5、设备材料管理规范：根据分公司现有的设备材料，登记造册，建档立案，采用内部承包租赁办法，大大提高了设备的周转率，材料的使用率，降低了消耗。一改过去有人用无人管，坏了扔，没了买的浪费现象。
6、业主、监理满意度较高：紧紧围绕“做一项工程，交一方朋友、树一个品牌”的理念展开工作，急业主之所急，想业主之所想。XX项目首个交工验收，既为业主挣得了荣誉，又为下道工序提供了作业面，保障了沥青路面在冬季前施工完毕，为业主节约了投资，为此业主根据我方设置的条件进行了后期桥梁的招标，为我方的投标创造了条件。
二、经营形式分析
1、市场现状分析：由于我国目前正处在由计划经济向市场经济过渡时期，旧的管理体制还没有完全被取缔，加上法制不健全，一些地方保护和围标的现象，市场经济管理体制也有待进一步完善。在这样的市场环境下，本来就X多X少的施工行业除面临完全的买方市场外，还必须承担不正当竞争行为所带来的严重冲击，形势相当严峻。总公司中标的大项目，不愿意也不放心分公司组织实施，分公司想在二级路上寻求市场，都因业主管理不规范，资金不到位等原因导致最终不甚理想。XX公司作为XX公司的有机组成必须定位准确，寻找核心竞争力产品（或专业施工）依据自身技术和管理情况建立内部消耗定额，提高投标报价的技巧和水平，并积极推进工程索赔的开展，方可在竞争市场有立足之地。
2、内部利弊分析：XX公司作为XX公司最早的成建制单位之一，原先一直从事于港口航道和基础工程施工，后期部分职工从事于道路养护工作，在技术上有很强的人才优势，市场上有一定的影响力，由于市场和管理等原因，部分职工带着从单位学的技术独闯市场了，而且效果都还好。所以我们必须打出自己的拳头产品，在公司的支持下，强化内部管理，增强企业对职工的凝聚力，走专业化道路。
二、下一部工作目标和重点：
尽管目前不规范的市场经济体制对施工企业参加竞争很不利，但从企业长远的发展方向来看，施工企业走向市场已经是历史的必然。因此，如何在市场中求生存、求发展，在竞争中取胜就成了施工企业必须认真考虑的问题。作为XX公司首先必须在XX公司市场经营部的关心指导下充分利用XX公司市政、养护、水利等资质有选择性的在X级市场寻求主打产品。其次利用原有的XX人才技术优势在XX公司的支持下把基础工程这拳头产品重新抓起来。
有了明确的目标和公司的大力支持，下步工作重在管理。首先观念创新，分析内外形势教育职工逐渐树立起了自觉为企业承担责任，乐于
为企业作贡献的企业价值观，树立职工忧患意识，振奋拼搏精神。其次在人员管理方面，有计划地组织人员进行培训，从整体上不断提高管理队伍的思想素质、业务素质和技术素质，并强调劳动纪律，从严管理，在施工技术和施工工艺上进行创新。最后制度创新，应对市场竞争的严峻挑战，要把责任、权力、利益统一到每个人身上，做到人人有压力，人人有动力。为企业的发展壮大贡献自己力量。
二00九年十一月十一日
第3篇：经营与项目建设情况汇报
南郑县城市建设投资开发有限责任公司二 0 一二年经营和项目建设情况汇报
一、公司基本情况 县城投公司成立于
2006 年 1 月，为县政府直属国有独
资企业，注册资本金 2.6 亿元。2009 年 6 月成立县城投公司
管理委员会办公室，为正科级全额拨款事业单位，与县城投 公司两块牌子一套机构。现有干部职工 人，人员结构为：管委会办公室在编
28 人，其中党员 12 6 人，从住建局、国土
局、计划局借调 17（15+1+1）人，聘用 5 人；公司内设办公室、财务部、发展经营部、项目一部、项目二部、项目三部。主要职责是：承担城市重大基础设施建设工程项目法人；整
合国有资源，按城市规划实施土地储备、开发经营；为城市建设筹措建设资金。
二、“十一·五”主要成就
“十一·五”期间，县城投公司以科学发展观为指导，在县委、县政府的高度重视和坚强领导下，在县人大、县政
协的关心关怀下，在有关部门、单位、镇的鼎力支持配合下，坚持“以经营求突破，以创新促发展”的城市经营理念，抢
抓机遇，开拓创新，认真实施对外开放战略和项目带动战略，奋力破解城市基础设施建设资金匮乏的难题，通过公司平台运作城市土地进行项目投融资，通过城市基础设施建设引导
城市发展，取得了一定成绩。累计征收集体土地 2194.33 亩，征收房屋总面积 18.5 万平方米，建成店子、渔营、高庄、草堰、周家坪、马家坪、王家山、何家湾、杨家坝九个拆迁
安置区。累计出让土地
1481 亩，招商融资 7.69 亿元；城市
10.57 亿元，13 条城 基础设施建设投资 10.77 亿元，累计完成投资 区域龙岗路、石燕路、汉桂路、冷水路、圣水路等
1 建成褒国路、北一路、汉南大道、南一路、南郑大道东段及
市道路，总长 16522 米，总建设面积 67.94 万平方米。
三、二 00 一年任务完成情况
2001 年城投公司克难奋进，在建设资金和外围环境十分
困难的情况下，竭尽全力完成全年目标任务。具体情况为：
在建项目累计完成投资
26923 万元，占年度目标任务的158％。其中：开工建设“城市花园”保障性住房中的廉租
房 12 栋 666 套、经济适用房 21 栋 768 套，完成投资 17050
万元（廉租房 架桥完成投资
6050 万元，经适房 11000 万元）；汉南大道高 3000 万元；汉南大道及南一路收尾工程完成3000 万元；南郑大 480 万元；县城石燕
110 万元；
20123.75 投资 2283 万元；天汉大道南段完成投资 道东段区域五条道路收尾工程完成投资 河改造完成投资 圣水广场完成投资 万元。完成土地申报
350 万元；圣水路南段完成投资
650 万元。完成招商引资任务
万元，此外，为缓解公司资金的巨大压力，已批准土地 1048.86 亩。
四、存在的主要问题
申请应急贷款 2000
1462.42 亩（含保障性住房 318 亩），“十一·五”期间，公司通过土地储备融资开发，成功运作褒国路、北一路、南郑大道东段及区域五条道路项目，促进了城市基础设施建设，加快了我县城市建设步伐。但是，公司现存问题也不容乐观。一是公司项目建设投入远远超出
了当时的融资规模，项目建设与经营融资发展不均衡，导致目前公司欠款高达 2.82 亿元，其中：南郑大道东段区域欠
款 5128 万元，汉南大道欠款 1.99 亿元，其它债务 3184 万元，从一定程度上影响了公司的正常工作；二是现阶段受国
家房地产宏观政策的调控，土地政策的收紧等政策因素制约，经营城市面临重大的挑战，项目建设因资金问题已受到严重制约；三是公司任务十分繁重，各种矛盾问题众多，由于公司人员缺乏，尤其专业技术人才匮乏等问题，项目推进
受到一定影响。
五、二 0 一二年主要工作目标任务
2012 年，我县城市建设投资开发工作面临新的形势，一
方面县政府强力推进城市建设力度，这对我们加快城市化建设无疑是一次难得的机遇；另一方面招商融资困难，以开发促发展将面临严峻挑战。为全面完成年度目标任务，公司今年的 指导思想是 ：以科学发展观为指导，认真贯彻县委、县政府城镇化战略，以城市综合开发为核心，以创新招商融资方式，破解发展资金难题为要务，以基础设施建设为重点，克难奋进、开拓创新，勇于担当，求真务实，力争在城市重大基础设施项目建设、招商引资、土地开发等工作中取得较大进展，为我县经济社会发展二次创业，实现二次腾飞做出
新的更大的贡献。目标任务是 ：完成重大前期项目
2 个，完
成在建 4 个项目确定的目标任务，完成续建项目 3 个，完成招商引资任务。具体情况汇报如下：
（一）、重大前期项目
1、濂水大道综合开发建设前期项目
（1）、项目概况：规划范围为东起西汉高速公路，西至 阳三公路，南至濂水河南岸 500 米，北至濂水河北岸 300-500 米，涉及汉山镇、阳春镇、梁山镇等辖区，总控制面积约 6500 亩（含水域 1700 亩），濂水大道长约 5.5 公里，宽 42 米，与大河坎江南西路相接。该区域的开发建设，符合县城东扩
北进规划，是周家坪、大河坎、梁山片区与汉中中心市区融为一体的重要战略步骤，也是周家坪未来几年重要的发展建设区域。今年 目标任务是 完成项目策划、规划设计、制定综合开发实施方案等前期工作。
（2）、进展情况：去年 8 月 28 日，县政府做为见证方，住建局、城投公司为甲方，西安鑫林公司为乙方，签订了《濂 水大道综合开发建设项目前期合作协议书》，协议书主要原
则是：项目前期工作由西安鑫林公司出资，并协助住建局、城投公司完成项目前期的各项工作，西安鑫林公司前期投入
资金由住建局、城投公司控制主导认定，西安鑫林公司在后
期开发建设中，在同等条件下享有优先权，若取得开发权，前期投入计入开发成本；若未取得开发权，招商完成后归还
其投入。目前已完成区域
1:500 地形图测绘工作，委托的北
京何君策划公司已完成项目现场调查、资料收集工作，其它 工作正在按计划进行。
（3）、下步计划
①、3 月底前，完成策划工作。
②、8 月底前完成规划设计成果，按规定完成报批工作。
③、10 月底前，完成经济成本概算、可行性研究报告、策划包装。
④、3 月至 12 月，完成项目范围内建筑物的摸底调查工作，确定首期开发范围，进行第一批次开发建设用地的报批工作，制定招商方案。
2、冷水河大桥筹资开发建设前期项目
（1）、项目概况：冷水河大桥区域开发建设范围为：东至王河坎大桥，西、南至西汉高速公路以北禁建区，北至南
二环。区域控制总面积约 1900 亩，其中：水域面积 580 亩，城市道路用地 290 亩，密集村庄 设用地 410 亩，景观绿地及河堤 修建长约 210 米，桥宽 30--40 水河北岸城市规划道路长
300 亩，近期可储备开发建 320 亩。项目建设内容为： 米冷水河大桥一座；建设冷
3400 米，6.2 万
2410 米，道路红线 30—45 米，建
筑面积 7.7 万㎡；建设冷水河南岸城市规划道路长
道路红线宽 30 米，建筑面积 11.8 万㎡；征收房屋约
㎡，征收土地约 1020 亩；改造河堤 4910 米；建设景观绿地
约 21 万㎡。估算投资 7.97 亿元。今年 目标任务 是完成项目可行性研究、项目规划及报批、冷水河大桥定址、施工图设
计、区域储备用地及用地性质确定、投资测算，确定筹资建设方案等前期工作。
（2）、进展情况：完成项目区域范围初步调查摸底工作。（3）、下步计划：
①、4 月底前完成控制建设区域地形图测绘。
②、7 月底前完成区域内控制性详细规划编制及报批工作，明确区域内土地利用性质，规划设计条件，道路规划路网控制定位及冷水河大桥选址报批工作。
③、10 月底前完成冷水河大桥施工图设计及报批工作。④、12 底前完成项目详细成本核算，可行性研究报告编
制，对项目进行包装策划，制定完善融资建设方案并报县政府审定。同时进行道路建设用地和储备开发用地的土地报批工作。
（4）、存在问题及建议。①、冷水河大桥选址问题。方案一：遵循大市规划，在规划的南外环路穿越冷水河位置修建冷水河大桥。此方案虽
符合汉中市大市路网规划，但近期内不能解决冷水河南岸交
通压力，不利于冷水河“一河两岸”综合开发项目建设。方
案二：按照县政府的部署，在圣水路南端穿南二环建冷水河
大桥，今后规划南外环交通流量可通过大桥导向南二环路，因此需配套建设大桥以西规划城市道路。此方案的缺点是：
圣水路道路红线宽 45 米，南外环路规划红线宽 30 米，大桥的断面宽度不宜确定，且由于该位置与方案一大桥位置临近，建议取消原规划跨冷水河桥需调整汉中市城市总体规划。方案三：在汉桂路南段修建冷水河大桥。此位置基本处
于冷水河开发建设范围的中心地带，汉桂路红线宽
30 米，大桥断面宽度可确定为 30 米，不仅减少项目建设投资，而且有利于冷水河南岸的综合开发建设。综上所述，建议采取方案三选址位置，但须通过市建规局批准同意。
②、该区域虽纳入汉中市中心市区规划范围，但区域内无控制性详细规划，项目建设用地性质、规划技术指标、规划设计条件等没有明确，开发建设及融资招商缺乏基本技术资料支撑。为推进项目建设，合理策划包装项目，使项目即能符合现状实际，又能尽快启动，建议由我县负责编制该区域的控制性详规，报市规划局审定执行。
③、估算项目资金缺口较大。由于控制区域内存在两个较大自然村，因此可储备开发用地面积偏少，使得项目融资能力有限。为扩大融资开发用地，建议将南外环路道路向北调整，沿冷水河河堤进行规划，同时考虑与河堤景观道路合并。由此可减少房屋拆迁，增加储备建设用地面积。
④、鉴于城投公司项目较多，人员较少，加之项目前期资金无着落，建议项目前期采取濂水大道模式，通过招商确定开发企业，与开发商共同推进项目前期工作。
（二）、在建项目
1、江南西路延伸段道路建设工程
（1）、项目概况：道路沿已建成的江南西路向西延伸，东起大河坎惠丰路，西至汉中市区西二环，道路全长 978 米，其中：我县辖区长 872 米，开发区南区辖区内长 106 米，红 线宽 42 米，排水、排污、给水、通讯管道、绿化亮化、交
8825 万 通标志标牌等配套设施一次建成。道路估算总投资
元（其中征地 59.5 亩，投资 2200 万元，房屋征收单位 7 个，村民约 42 户，征收面积 1.14 万平方米，投资 3133 万元，建设面积 41076平方米，道路建设 3492 万元）。今年 目标任务是年内基本建成。
（2）、项目进展：已委托市测绘院完成道路中线定位，正在进行地形图测绘，道路规划设计条件已上报市建规局待批，各项前期工作正在紧张进行。
（3）、下步工作计划： 5 月底前全面完成项目前期工作，6 月初开始房屋拆迁，8 月内道路开工建设，年内基本建成。
（4）、存在问题及建议①、关于投资来源问题：拟将江南西路旧城改造项目中
地块一、地块二的江南西路延伸段道路建设捆绑，由汉中勇辉公司先行出资建设，原合同约定的由汉中勇辉公司建设的石燕路调整为建设江南西路延伸段，石燕路与江南西路投资差价部分从地块一、地块二开发建设规费中抵扣，但该办法不能完全解决江南西路延伸段问题。我公司就上述原则同汉中勇辉公司进行了洽谈，与汉中勇辉公司存在分歧。主要分
歧为：一是坚持原合同约定内容不变，坚持继续建设石燕路；二是建设资金不同意从其开发的地块一、地块二项目应缴纳的规费中进行抵扣；三是若由汉中勇辉公司出资建设，县政
府要从其他区域内选择开发项目进行抵扣。建议 : 请县政府确定江南西路延伸段建设投融资原则，以便与汉中勇辉公司进行洽谈；同时若与汉中勇辉公司达不成一致意见，请政府
从县财政或其它渠道筹措资金进行建设。②、道路按行政区域划分，有 106 米路段（投资约 590
万元）属开发区南区辖区，建议：道路由我县统一规划设计，开发区段道路建设请求市政府安排由开发区实施。
③、由于江南西路旧城改造项目涉及的地块二土地整理，江南西路延伸段道路建设项目和濂水公园老年公寓项目同时于今年启动，三个项目被拆迁户基本上均为中所村村民，建议三个项目拆迁安置区统一规划，统一建设，拆迁安置费用按项目单独核算。
④、安置区选址问题：安置区拟选址江南西路延伸段以
南，排洪渠以西中所村用地范围内，原面积约
47 亩，因新
60 亩 建道路在此段向北偏移，紧临濂水河，面积可增加至
左右，但此位置区域优越，规划必须高起点、高标准，同时须报市建规局审批。
⑤、江南西路旧城改造、濂水老年公寓项目县政府分别成立了指挥部，为便于协调，请县政府确定江南西路延伸段道路建设组织领导机构。
⑥、道路征地报批工作需尽快启动，以保证项目按计划实施。
2、大河坎江南西路旧城改造项目
（1）、项目概况：该项目位于大河坎江南西路南侧，由两宗地块组成。地块一：位于天汉大道与江南西路交叉路口 西南角，总占地约 11 亩，进行原有房屋约 15000平方米征收拆除等整理工作，征收单位 1 个，居民 17 户，住宅 56 户，计 73 户，同时配套建设区域内街坊路和人保东巷。投资约 7500 万元；地块二：位于江南西路西段南侧，开发建设面积
约 170 亩，征收村（居）民约
90 户，进行原有房屋约 20000 510 米，357 米，平方米征收拆除等整理工作，同时建设石燕路长约
宽 40 米。濂泉路长约 256 米，宽 25 米，排洪渠长约 宽 23 米及绿化带等基础设施，投资约
1.2 亿元。今年 目标
任务 是：完成大河坎江南西路旧城改造项目地块一房屋征收、居民安置、土地招拍挂工作，完成街坊路、人保东巷道路建设；开展地块二土地报批、征收及宗地内房屋征收安置工作。
（2）、进展情况： 2010 年 11 月 30 日，县政府第 12 次常务会议确定了江南西路南侧两宗土地融资建设主要原则
为：按照捆绑融资开发建设的原则（包括土地开发、配套道路及绿地建设）建设资金自求平衡，县政府不予减免相关规费。但在道路建设上，需要减免的相关规费，县政府可报请市政府确定减免事宜。去年元月，县政府为甲方，重庆天汉房地产公司（汉中勇辉公司）为乙方，城投公司为丙方签订了《南郑县大河坎镇江南西路南侧城市规划范围内两宗土地开发建设合同》，合同约定，项目投资全额由汉中勇辉公司
承担。目前，已完成地块一入户摸底调查工作；制定了《大河坎江南西路旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》，按法定程序进行了公示，召开了听证会，经多次修改完善，已上报待政府常务会议审定。已完成项目备案、规划设计条件审批，编制完成建筑设计方案，已上报待批。
（3）、下步计划
①、地块一： 7 月底前完成项目区域内征收房屋及地面附着物丈量、登记、评估等工作，签订征收补偿协议，完成房屋拆除工作。9 月底前完成土地使用权出让工作，10 月由开发商按批准的规划进行综合开发建设；年底前完成街坊路、人保东巷道路建设。
②、地块二 : 年内完成土地报批、征收及房屋拆迁及安置区建设工作，基本达到开发建设条件。
（4）、存在问题及建议：
建议县政府尽快召开常务会议研究审定《大河坎江南西 路旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》，确保项目后期工作按计划进行。
3、县城北二路区域四条城市道路建设项目
（1）、项目概况：县城北二路区域四条道路是县政府重 点项目，也是城市花园保障性住房建设的配套道路。分别是：褒国路长 390 米，北二路长 509 米，红线宽均为 30 米，建筑面积 26978平方米；人民路长 390 米，红线宽 20 米，街坊路长 387 米，宽 12 米，建筑面积 12444平方米，配套建设道路绿化、亮化、电力雨污水管道等相关设施，项目总投
资 5160 万元（街坊路建设资金 627 万元由同邦公司承担，计入 2011 年经适房建设成本）。今年 目标任务 是：四条道路建成通车。
（2）、进展情况：完成 50 亩道路用地的征收工作，完成北二路、褒国路所有前期报批手续及招投标工作，道路建
设正在进行之中。正在进行人民路、街坊路规划报批、施工图设计等前期工作。
（3）、下步计划
①、褒国路、北二路 9 月底、人民路北段、街坊路 12 月底建成通车，②、4 月底完成人民路北段房屋征收安置和道路建设所需用地的补征工作。
（4）存在问题及建议①、资金问题：褒国路、北二路、人民路建设资金由我公司承担，原确定资金来源为城市花园区域经适房、限价房、营业房收益解决，不足资金从县城东片区开发收益中解决。
但目前首期经适房销售疲软，后期经适房、限价房尚未建设，资金无法及时回笼。项目受资金影响，如不能按期竣工，将直接影响城市花园即将竣工的廉租房、经适房的交付入住。
建议：县财政先期拨付 600 万元用于人民北路房屋征收安置。
②、由汉山镇政府负责，积极稳妥尽快完成房屋征收安置和土地补征工作。
4、县城东片区综合开发建设项目
（1）、项目概况：县城东片区开发建设项目区域南邻东大街及汉南大道，东至规划东二路，西至褒国路，北至规划北二路中段，围合面积 1070 亩。主要建设内容：一是建设北一路东段、东一路、北二路、东二路、文化路、梁州路六
条城市主干道及两条街坊路，道路总长
6340 米，规划红线
宽 15—45 米，道路用地 250 亩；二是进行十一宗储备用地 820 亩的土地整理，建设计划周期 4 年，估算总投资 51246
万元。项目资金来源为储备用地整理开发收益。今年
目标任
务是：完成北一路东段及东二路道路土地、房屋征收工作，完成道路路基工程，完成投资
5000 万元。（2）、进展情况：
北一路东段长约 1480 米，宽 30 米；东二路长约
430 米，宽
45 米，道路用地 130.08 亩，概算投资 9474 万元，其中：建
设投资 5442 万元，土地房屋征收投资
4032 万元，编制完成了《县城东片区综合开发建设项目融资实施方案》，成立了
县城东片区指挥部；完成了道路地形图及平、纵、横测设，道路规划定址、项目立项等工作，正在进行道路方案设计；
道路用地 130.08 亩、地块二、地块三及安置区用地
223.73
亩已经审批。
（3）、下步计划：加大融资力度，力争早日开工建设。（4）、存在问题及建议
①、资金问题：项目建设资金主要依靠县城东片区储
备土地招商融资收益进行建设（拟采取的经营模式见后）。
②、关于请求调整新编县城发展战略规划问题。一是正在编制的《县城发展战略规划》（草案）中，在县城东片区沿文化路和街坊路间规划了一条自南向北贯穿县城的景观
绿化带，东西宽约
100--300 米不等，将东片区已批准用地
40 米，且道路中线向北偏移，基本全部占用，使东片区开发建设无法启动；二是新规划将 北一路东段红线宽度确定为
造成东二路长度增加，并穿越两个自然村庄，拆迁量增大。而东片区开发方案确定的道路宽度与已建成的北一路中段同为 30 米，道路用地已审批，重新报批道路增加的宽度和长度难度较大，且直接影响了项目进度。为便于东片区综合开发建设项目及早启动，鉴于《县城发展战略规划》（草案）正在讨论阶段，我公司建议：一是将拟规划的绿化景观带进
行调整；二是北一路东段道路红线与已建成的北一路中段保持一致，即红线宽度按 30 米确定；三是道路走向和长度按原实施方案确定的坐标位置调整。
（三）、续建项目
1、汉南大道高架桥建设项目
（1）、项目概况：高架桥工程属于汉南大道工程重要组
成部分。桥梁全长 107.06 米，共三座总宽为 55 米。东引道由开发区实施，高架桥及西引道由我县建设，估算总投资
3614 万元。今年 目标任务 是： 5 月 1 日前完成桥梁施工及引道工程，建成通车。
（2）、进展情况：目前引道路基回填至设计高程一半位置，已完成所有桩基、桥柱、连系梁、盖梁、承台等桥梁下部主体结构施工，并完成全部箱梁预制，高速公路中线以西
26 片箱梁已吊装完成，累计已完成投资
加快施工进度，确保“五一”前建成通车。
（4）、存在问题及建议
3000 万元。
（3）、下步计划 : 加大矛盾协调力度，加大资金筹措力度，①、资金缺口较大。目前仅支付施工单位
保证金 500 万元），资金筹措难度大。
1110 万元（含
②、高架桥西引道扩征部分土地，征地等遗留问题，汉
标的实现。
2、天汉大道南段道路建设工程
路与红军路（原汉碑公路）相接于卢家沟，全长 山镇应在 2 月底内全部解决完成，才能确保“五一”通车目
（1）、项目概况：该道路北起南郑大道，穿越西汉高速公
3200 米。
以西汉高速为节点分为南北两段：北段（南郑大道至高速路 段）道路长约 1450 米，规划红线宽 45 米，建筑面积约
6.53
万平方米，双向六车道； 南段（高速路段至卢家沟）长约 1750 米，规划红线宽 30 米，建筑面积约 5.25 万平方米，双向四车道。征收房屋面积 3.3 万平方米。项目概算投资约 2.73 亿元。今年 目标任务 是：完成征地拆迁安置及道路路基工程，完成投资 8000 万元。
（2）、进展情况：去年 4 月，县政府作为见证方，城投公司为甲方，益丰公司为乙方签订了 《天汉大道延伸段道路工程融资建设合同》。合同约定的主要原则为：该道路委托益丰
公司投资组织建设，建设资金从其道路周边土地及益丰公司
火龙湾项目政府增值土地收益中抵扣。去年完成了项目施工图设计、规划审批、工程招投标等前期工作，完成道路用地 46 亩、安置区用地 65 亩的征收工作，上报省国土厅批准道路建设
用地 132 亩，批准储备用地 320.39 亩，分别位于：店子新村以南至南二环区域 77.39 亩，南二环至冷水河（易有才花果村）区域 73.5 亩，天汉大道南段道路东侧、西侧两侧 169.5 亩。但按照汉中市总体规划，73.5 亩为绿化用地，天汉大道东侧约 60 亩规划为体育场。基本建成李家营、卢家沟安置区。完成施
工便道约 150 米，道路开挖约 3300平方米，完成土石方工程约 2700 立方米。累计完成投资约 3000 万元。
（3）、下步计划：加大与益丰公司融资方案的协商，力争早日重新开工建设，完成年度目标任务；
（4）、存在问题及建议
①、项目于去年 5 月 30 日停工至今，主要原因为益丰公司未按合同约定支付项目资金。
②、目前益丰公司对原签订的合同存在争议，主要分歧为：益丰公司坚持以储备用地收储成本作为土地招拍挂底
价，超出底价的增值部分与政府五五比例分成。我公司认为，若按益丰公司意见，将可能导致政府在土地收储中无收益，道路建设政府将背上沉重的包袱。因此必须坚持先完成土地收储整理，在招拍挂之前，由县土地储备委员会确定土地底价，底价应由土地整理成本，各种规费、政府土地增值收益三部分组成，超出底价的土地增值收益，政府再与其按五五比例分成。鉴于该道路其它投资商介入的可能性较小，为推进项目进程，经与益丰公司多次协商，并向县政府有关领导汇报，我公司建议采取“以地换路”的模式，继续与益丰公司洽谈合作。遵循的主要原则为：以道路建设概算投资为依据，根据道路周边及火龙湾项目土地区位、征收整理成本、13
土地市场价值、政府土地收益测算 “以地换路” 的土地面积，一次性明确道路融资的土地准确面积，道路交由益丰公司进
行建设，政府不再投入资金，政府按项目推进计划进行监管。
③、道路建设跨越西汉高速、开发区段土地及房屋征收、道路沿线冷惠渠改造等问题，在项目开工后逐一解决。
3、县城市花园保障性住房建设项目
(1)、项目概况：该项目南临人劳局、检察院，西至人民北路、东临褒国路延伸段两侧，北至规划北二路。规划总
用地约 318 亩，规划总建筑面积约
37 万平方米，其中居住 4 万平方米。共规划廉租 建筑面积 33 万平方米，公建面积
房 1630 套、经适房 2172 套、限价房 702 套，项目总投资约
64400 万元。按标准住宅小区，各种公共配套服务设施齐全。今年 目标任务 是：六月底前完成 2011 年廉租房、经适房及 小区配套项目。
（2）、进展情况：完成 231 亩土地征用及附属物的补偿工作，318 亩土地已经省国土厅审批。开工建设 12 栋 666 套廉租房、21 栋 768 套经济适用房，去年底全面超额完成了市政府下达的“一、四、六”目标任务，工程质量符合设计要求，未发生任何不安全事故。目前，正在按计划有序推进。
（3）、下步计划
①、4 月底全面竣工 2011 年廉租房建设任务，5 月底全
面竣工 2011 年经济适用房建设任务。
②、2 月底完成室外景观配套施工图设计，3 月—6 月完
成小区室外配套等公共设施，交付使用。
（4）、存在问题及建议
①、资金问题：廉租房概算总投资约
7040 万元，截止
目前，仅到位资金 4480 万元，其中：中省补助资金、市债劵资金 4080 万元，县级财政配套 400 万元，缺口资金高达 2560 万元（不包括投资增加部分）。对缺口资金，请县财政
14 尽快全额配套到位。
②、区域内需迁改 110 千伏高压铁塔，隶属市供电局，经多次协商，迁改费用高达 328 万元，请县政府协调，降低迁改投资，加快迁改步伐。
4、县城幸福嘉苑二期综合开发建设项目
（1）、项目概况
该项目位于县城褒国路南段两侧，分为东西两片，东片 区位于幸福嘉苑一期以东，县玻璃厂围墙以西，西片区位于
幸福嘉苑一期以西，规划街坊路以东。区域内有石燕河约 400 米、六斗渠约 250 米、石燕路约 250 米、街坊路约 220 米建
设及地块的整理开发，项目总用地面积约 55 亩（含公建用地）。按照县政府 2009 年第 191 次、第 167 次和 2010 第 80 次专项问题会议纪要精神，2011 年 4 月由县政府做为甲方，江西鸿圣房地产开发公司做为乙方，县城投公司做为丙方签
订了《南郑县 “幸福嘉苑” 住宅小区二期开发建设合作合同》采取由甲方委托乙方垫资完成项目建设用地的收储（含道路用地）和代建区域内市政基础设施的合作模式。项目实施过
程中由江西鸿圣房地产开发公司自行进行征地、报批、建设，并按 15 万元 / 亩向县政府缴纳固定收益，并代建区域内石燕
路、街坊路、石燕河、六斗渠，建设费用从土地固定收益中抵扣，不足部分从项目报建过程中缴纳的城市建设配套费中抵扣。
（2）、目前进展情况①、已完成项目用地（含道路用地）的征用及地上附着
物赔付工作，并交纳各项报批费用、已经省国土资源厅审查批准，即将下达用地批复。
②、已完成区域内街坊路、石燕路施工图设计，正在进行六斗渠方案设计。
③、已完成石燕河约
150 米改造工程。，（3）、下一步工作计划
①、5 月开工建设街坊路、石燕路，年底建成。
②、6 月完成土地招、拍、挂工作，实施开发建设。
③、8 月完成石燕河、六斗渠改造工程。
（4）、存在问题及建议：①需水利部门确定六斗渠改造规划设计方案。六、土地报批及土地经营情况
1、土地报批情况
2011 年，我公司共申报县城东片区、汉南大道及南一路沿线 1462.42 亩土地，截止目前已经省国土资源厅批准
1048.86 亩，批准土地中县城东片区 130.8 亩，经营用地 318 亩、汉南大道区域
353.81 亩（道路用地
223.01 亩）、城市花园（保障性住房）
377.05 亩（道路用地 57 亩，经营用
地 320.05 亩）。待批土地为汉南大道周边 413.6 亩，均为经营用地。批回的 1048.86 亩土地应向省、市国土资源部门缴纳规费 1701.3 万元，目前已缴纳有偿使用费 889.91 万元（我公司缴纳 267.79 万元，县财政缴纳 621.12 万元），尚有耕地开垦费
812.39 万元未缴纳，土地批件还未下达。
2、土地经营情况
为尽快回笼资金缓解公司压力，加快项目建设步伐，拟
将县城东片区已批准土地中经营性用地 出让地价为 80 万元 / 亩，可回收资金约 块的整理（估算土地成本约
223 亩公开出让，拟 17840 万元，土地出
让资金用于该区域北一路东段、东二路道路建设及拟出让地
62 万元 / 亩）和区域其它项目。
320.05 亩公开出让，25640 万元，土地出
45 万元 / 亩），拟将汉南大道沿线区域已批准土地中约
拟出让地价为 80 万元 / 亩，可回收资金
让资金用于拟出让地块整理（估算土地成本约
剩余收益资金 11237 万元，用于偿还汉南大道及南一路道路建设欠款。
3、土地经营拟采取的模式
（1）、银行贷款。以已批准国有建设用地为抵押，争取省农发行或开行贷款。具体办法为：由县国土资源局将已批准的一宗地土地使用证办至县城投公司名下，由城投公司运作，申请省农发行或开行贷款，作为东片区项目启动资金，实施道路征地、房屋征收及另一宗地块整理出让工作，以此循环，逐 步滚动，带动综合开发建设工作。但该办法存在贷
款周期长、贷款金额不确定因素，使项目启动时间难以确定。
（2）、先出让，后交地。将已批准地块按照招拍挂程序公开先行出让，在出让规定中明确推迟交地时间，用土地竞得者缴纳的土地出让金进行道路房屋、土地征收建设和储 备土地房屋征收。但该方式可能存在流拍等问题。
（3）、采取 PPP融资模式。与投资商合作建设基础设施和土地整理，从投资商资金到位之日起按同期商业银行贷款利息支付投资资金利息，土地整理完成后由县土地收储委员会 确定出让底价公开出让，超出底价部分与投资商五五分 成，该方式优点是能实现政府与投资商双赢，弥补政府资金不足。缺点是政府收益降低，且合作各方之间不可避免地会产生利益和责任上的分歧，如果这些分歧得不到有效化解，导致合作项目可能失败。
（4）、采取捆绑开发建设模式。由投资商全额出资进行 基础设施建设和土地整理，即“以地换路”，土地整理完成后通过招、拍、挂方式交由投资商进行开发建设，该方式优 点是弥补政府资金不足，加快城市建设步伐，缺点是政府收益减少。
4、存在问题及建议
1、邻汉南大道及南一路沿线待批的413.6 亩土地，区
域位置十分优越，升值空间较大，报批资料已上报至省国土 资源厅，并且已缴纳
563.54 万元耕地开垦费，但由于土地
供应政策变化，目前尚未批回，亟待解决。建议县国土资源局尽快安排人员进行报批。
2、已审批的县城东片区、汉南大道及南一路沿线土地，我公司无资金进行土地整理收储，土地出让方式建议按县城东片区建议办理，以解决土地整理无资金问题。
3、受国家宏观调控政策影响，目前房地产市场十分低迷，土地出让成功与否无法预料。
附图：
1、濂水大道综合开发建设项目平面示意图
2、冷水河综合开发建设项目平面示意图
3、江南西路旧城改造地块一平面示意图
4、江南西路旧城改造地块二平面示意图
5、保障性住房及北二路区域四条道路平面示意图
6、县城东片区综合开发项目平面示意图
7、天汉大道南段道路平面示意图
8、县城幸福嘉苑二期综合开发建设项目平面示意图
9、天汉大道南段融资储备用地平面示意图
10、汉南大道及南一路区域储备用地平面示意图
二〇一二年二月六日
第4篇：经营及项目建设情况汇报
南郑县城市建设投资开发有限责任公司 二0一二年经营和项目建设情况汇报
一、公司基本情况
县城投公司成立于2006年1月，为县政府直属国有独资企业，注册资本金2.6亿元。2009年6月成立县城投公司管理委员会办公室，为正科级全额拨款事业单位，与县城投公司两块牌子一套机构。现有干部职工28人，其中党员12人，人员结构为：管委会办公室在编6人，从住建局、国土局、计划局借调17（15+1+1）人，聘用5人；公司内设办公室、财务部、发展经营部、项目一部、项目二部、项目三部。主要职责是：承担城市重大基础设施建设工程项目法人；整合国有资源，按城市规划实施土地储备、开发经营；为城市建设筹措建设资金。
二、“十一·五”主要成就
“十一·五”期间，县城投公司以科学发展观为指导，在县委、县政府的高度重视和坚强领导下，在县人大、县政协的关心关怀下，在有关部门、单位、镇的鼎力支持配合下，坚持“以经营求突破，以创新促发展”的城市经营理念，抢抓机遇，开拓创新，认真实施对外开放战略和项目带动战略，奋力破解城市基础设施建设资金匮乏的难题，通过公司平台运作城市土地进行项目投融资，通过城市基础设施建设引导城市发展，取得了一定成绩。累计征收集体土地2194.33亩，征收房屋总面积18.5万平方米，建成店子、渔营、高庄、草堰、周家坪、马家坪、王家山、何家湾、杨家坝九个拆迁安置区。累计出让土地1481亩，招商融资7.69亿元；城市基础设施建设投资10.77亿元，累计完成投资10.57亿元，建成褒国路、北一路、汉南大道、南一路、南郑大道东段及区域龙岗路、石燕路、汉桂路、冷水路、圣水路等13条城
市道路，总长16522米，总建设面积67.94万平方米。
三、二00一年任务完成情况
2001年城投公司克难奋进，在建设资金和外围环境十分困难的情况下，竭尽全力完成全年目标任务。具体情况为：在建项目累计完成投资26923万元，占年度目标任务的158％。其中：开工建设“城市花园”保障性住房中的廉租房12栋666套、经济适用房21栋768套，完成投资17050万元（廉租房6050万元，经适房11000万元）；汉南大道高架桥完成投资3000万元；汉南大道及南一路收尾工程完成投资2283万元；天汉大道南段完成投资3000万元；南郑大道东段区域五条道路收尾工程完成投资480万元；县城石燕河改造完成投资350万元；圣水路南段完成投资110万元；圣水广场完成投资650万元。完成招商引资任务20123.75万元，此外，为缓解公司资金的巨大压力，申请应急贷款2000万元。完成土地申报1462.42亩（含保障性住房318亩），已批准土地1048.86亩。
四、存在的主要问题
“十一·五”期间，公司通过土地储备融资开发，成功运作褒国路、北一路、南郑大道东段及区域五条道路项目，促进了城市基础设施建设，加快了我县城市建设步伐。但是，公司现存问题也不容乐观。一是公司项目建设投入远远超出了当时的融资规模，项目建设与经营融资发展不均衡，导致目前公司欠款高达2.82亿元，其中：南郑大道东段区域欠款5128万元，汉南大道欠款1.99亿元，其它债务3184万元，从一定程度上影响了公司的正常工作；二是现阶段受国家房地产宏观政策的调控，土地政策的收紧等政策因素制约，经营城市面临重大的挑战，项目建设因资金问题已受到严重制约；三是公司任务十分繁重，各种矛盾问题众多，由于公司人员缺乏，尤其专业技术人才匮乏等问题，项目推进
受到一定影响。
五、二0一二年主要工作目标任务
2012年，我县城市建设投资开发工作面临新的形势，一方面县政府强力推进城市建设力度，这对我们加快城市化建设无疑是一次难得的机遇；另一方面招商融资困难，以开发促发展将面临严峻挑战。为全面完成年度目标任务，公司今年的指导思想是：以科学发展观为指导，认真贯彻县委、县政府城镇化战略，以城市综合开发为核心，以创新招商融资方式，破解发展资金难题为要务，以基础设施建设为重点，克难奋进、开拓创新，勇于担当，求真务实，力争在城市重大基础设施项目建设、招商引资、土地开发等工作中取得较大进展，为我县经济社会发展二次创业，实现二次腾飞做出新的更大的贡献。目标任务是：完成重大前期项目2个，完成在建4个项目确定的目标任务，完成续建项目3个，完成招商引资任务。具体情况汇报如下：
（一）、重大前期项目
1、濂水大道综合开发建设前期项目
（1）、项目概况：规划范围为东起西汉高速公路，西至阳三公路，南至濂水河南岸500米，北至濂水河北岸300-500米，涉及汉山镇、阳春镇、梁山镇等辖区，总控制面积约6500亩（含水域1700亩），濂水大道长约5.5公里，宽42米，与大河坎江南西路相接。该区域的开发建设，符合县城东扩北进规划，是周家坪、大河坎、梁山片区与汉中中心市区融为一体的重要战略步骤，也是周家坪未来几年重要的发展建设区域。今年目标任务是完成项目策划、规划设计、制定综合开发实施方案等前期工作。
（2）、进展情况：去年8月28日，县政府做为见证方，住建局、城投公司为甲方，西安鑫林公司为乙方，签订了《濂水大道综合开发建设项目前期合作协议书》，协议书主要原
则是：项目前期工作由西安鑫林公司出资，并协助住建局、城投公司完成项目前期的各项工作，西安鑫林公司前期投入资金由住建局、城投公司控制主导认定，西安鑫林公司在后期开发建设中，在同等条件下享有优先权，若取得开发权，前期投入计入开发成本；若未取得开发权，招商完成后归还其投入。目前已完成区域1:500地形图测绘工作，委托的北京何君策划公司已完成项目现场调查、资料收集工作，其它工作正在按计划进行。
（3）、下步计划
①、3月底前，完成策划工作。
②、8月底前完成规划设计成果，按规定完成报批工作。③、10月底前，完成经济成本概算、可行性研究报告、策划包装。
④、3月至12月，完成项目范围内建筑物的摸底调查工作，确定首期开发范围，进行第一批次开发建设用地的报批工作，制定招商方案。
2、冷水河大桥筹资开发建设前期项目
（1）、项目概况：冷水河大桥区域开发建设范围为：东至王河坎大桥，西、南至西汉高速公路以北禁建区，北至南二环。区域控制总面积约1900亩，其中：水域面积580亩，城市道路用地290亩，密集村庄300亩，近期可储备开发建设用地410亩，景观绿地及河堤320亩。项目建设内容为：修建长约210米，桥宽30--40米冷水河大桥一座；建设冷水河北岸城市规划道路长2410米，道路红线30—45米，建筑面积7.7万㎡；建设冷水河南岸城市规划道路长3400米，道路红线宽30米，建筑面积11.8万㎡；征收房屋约6.2万㎡，征收土地约1020亩；改造河堤4910米；建设景观绿地约21万㎡。估算投资7.97亿元。今年目标任务是完成项目可行性研究、项目规划及报批、冷水河大桥定址、施工图设
计、区域储备用地及用地性质确定、投资测算，确定筹资建设方案等前期工作。
（2）、进展情况：完成项目区域范围初步调查摸底工作。（3）、下步计划：
①、4月底前完成控制建设区域地形图测绘。②、7月底前完成区域内控制性详细规划编制及报批工作，明确区域内土地利用性质，规划设计条件，道路规划路网控制定位及冷水河大桥选址报批工作。
③、10月底前完成冷水河大桥施工图设计及报批工作。④、12底前完成项目详细成本核算，可行性研究报告编制，对项目进行包装策划，制定完善融资建设方案并报县政府审定。同时进行道路建设用地和储备开发用地的土地报批工作。
（4）、存在问题及建议。
①、冷水河大桥选址问题。方案一：遵循大市规划，在规划的南外环路穿越冷水河位置修建冷水河大桥。此方案虽符合汉中市大市路网规划，但近期内不能解决冷水河南岸交通压力，不利于冷水河“一河两岸”综合开发项目建设。方案二：按照县政府的部署，在圣水路南端穿南二环建冷水河大桥，今后规划南外环交通流量可通过大桥导向南二环路，因此需配套建设大桥以西规划城市道路。此方案的缺点是：圣水路道路红线宽45米，南外环路规划红线宽30米，大桥的断面宽度不宜确定，且由于该位置与方案一大桥位置临近，建议取消原规划跨冷水河桥需调整汉中市城市总体规划。方案三：在汉桂路南段修建冷水河大桥。此位置基本处于冷水河开发建设范围的中心地带，汉桂路红线宽30米，大桥断面宽度可确定为30米，不仅减少项目建设投资，而且有利于冷水河南岸的综合开发建设。综上所述，建议采取方案三选址位置，但须通过市建规局批准同意。
②、该区域虽纳入汉中市中心市区规划范围，但区域内无控制性详细规划，项目建设用地性质、规划技术指标、规划设计条件等没有明确，开发建设及融资招商缺乏基本技术资料支撑。为推进项目建设，合理策划包装项目，使项目即能符合现状实际，又能尽快启动，建议由我县负责编制该区域的控制性详规，报市规划局审定执行。
③、估算项目资金缺口较大。由于控制区域内存在两个较大自然村，因此可储备开发用地面积偏少，使得项目融资能力有限。为扩大融资开发用地，建议将南外环路道路向北调整，沿冷水河河堤进行规划，同时考虑与河堤景观道路合并。由此可减少房屋拆迁，增加储备建设用地面积。
④、鉴于城投公司项目较多，人员较少，加之项目前期资金无着落，建议项目前期采取濂水大道模式，通过招商确定开发企业，与开发商共同推进项目前期工作。
（二）、在建项目
1、江南西路延伸段道路建设工程
（1）、项目概况：道路沿已建成的江南西路向西延伸，东起大河坎惠丰路，西至汉中市区西二环，道路全长978米，其中：我县辖区长872米，开发区南区辖区内长106米，红线宽42米，排水、排污、给水、通讯管道、绿化亮化、交通标志标牌等配套设施一次建成。道路估算总投资8825万元（其中征地59.5亩，投资2200万元，房屋征收单位7个，村民约42户，征收面积1.14万平方米，投资3133万元，建设面积41076平方米，道路建设3492万元）。今年目标任务是年内基本建成。
（2）、项目进展：已委托市测绘院完成道路中线定位，正在进行地形图测绘，道路规划设计条件已上报市建规局待批，各项前期工作正在紧张进行。
（3）、下步工作计划： 5月底前全面完成项目前期工作，6月初开始房屋拆迁，8月内道路开工建设，年内基本建成。
（4）、存在问题及建议
①、关于投资来源问题：拟将江南西路旧城改造项目中地块
一、地块二的江南西路延伸段道路建设捆绑，由汉中勇辉公司先行出资建设，原合同约定的由汉中勇辉公司建设的石燕路调整为建设江南西路延伸段，石燕路与江南西路投资差价部分从地块
一、地块二开发建设规费中抵扣，但该办法不能完全解决江南西路延伸段问题。我公司就上述原则同汉中勇辉公司进行了洽谈，与汉中勇辉公司存在分歧。主要分歧为：一是坚持原合同约定内容不变，坚持继续建设石燕路；二是建设资金不同意从其开发的地块
一、地块二项目应缴纳的规费中进行抵扣；三是若由汉中勇辉公司出资建设，县政府要从其他区域内选择开发项目进行抵扣。建议:请县政府确定江南西路延伸段建设投融资原则，以便与汉中勇辉公司进行洽谈；同时若与汉中勇辉公司达不成一致意见，请政府从县财政或其它渠道筹措资金进行建设。
②、道路按行政区域划分，有106米路段（投资约590万元）属开发区南区辖区，建议：道路由我县统一规划设计，开发区段道路建设请求市政府安排由开发区实施。
③、由于江南西路旧城改造项目涉及的地块二土地整理，江南西路延伸段道路建设项目和濂水公园老年公寓项目同时于今年启动，三个项目被拆迁户基本上均为中所村村民，建议三个项目拆迁安置区统一规划，统一建设，拆迁安置费用按项目单独核算。
④、安置区选址问题：安置区拟选址江南西路延伸段以南，排洪渠以西中所村用地范围内，原面积约47亩，因新建道路在此段向北偏移，紧临濂水河，面积可增加至60亩左右，但此位置区域优越，规划必须高起点、高标准，同时须报市建规局审批。
⑤、江南西路旧城改造、濂水老年公寓项目县政府分别成立了指挥部，为便于协调，请县政府确定江南西路延伸段道路建设组织领导机构。
⑥、道路征地报批工作需尽快启动，以保证项目按计划实施。
2、大河坎江南西路旧城改造项目
（1）、项目概况：该项目位于大河坎江南西路南侧，由两宗地块组成。地块一：位于天汉大道与江南西路交叉路口西南角，总占地约11亩，进行原有房屋约15000平方米征收拆除等整理工作，征收单位1个，居民17户，住宅56户，计73户，同时配套建设区域内街坊路和人保东巷。投资约7500万元；地块二：位于江南西路西段南侧，开发建设面积约170亩，征收村（居）民约90户，进行原有房屋约20000平方米征收拆除等整理工作，同时建设石燕路长约510米，宽40米。濂泉路长约256米，宽25米，排洪渠长约357米，宽23米及绿化带等基础设施，投资约1.2亿元。今年目标任务是：完成大河坎江南西路旧城改造项目地块一房屋征收、居民安置、土地招拍挂工作，完成街坊路、人保东巷道路建设；开展地块二土地报批、征收及宗地内房屋征收安置工作。
（2）、进展情况：2010年11月30日，县政府第12次常务会议确定了江南西路南侧两宗土地融资建设主要原则为：按照捆绑融资开发建设的原则（包括土地开发、配套道路及绿地建设）建设资金自求平衡，县政府不予减免相关规费。但在道路建设上，需要减免的相关规费，县政府可报请市政府确定减免事宜。去年元月，县政府为甲方，重庆天汉房地产公司（汉中勇辉公司）为乙方，城投公司为丙方签订了《南郑县大河坎镇江南西路南侧城市规划范围内两宗土地开发建设合同》，合同约定，项目投资全额由汉中勇辉公司
承担。目前，已完成地块一入户摸底调查工作；制定了《大河坎江南西路旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》，按法定程序进行了公示，召开了听证会，经多次修改完善，已上报待政府常务会议审定。已完成项目备案、规划设计条件审批，编制完成建筑设计方案，已上报待批。
（3）、下步计划
①、地块一：7月底前完成项目区域内征收房屋及地面附着物丈量、登记、评估等工作，签订征收补偿协议，完成房屋拆除工作。9月底前完成土地使用权出让工作，10月由开发商按批准的规划进行综合开发建设；年底前完成街坊路、人保东巷道路建设。
②、地块二:年内完成土地报批、征收及房屋拆迁及安置区建设工作，基本达到开发建设条件。
（4）、存在问题及建议：
建议县政府尽快召开常务会议研究审定《大河坎江南西路旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》，确保项目后期工作按计划进行。
3、县城北二路区域四条城市道路建设项目
（1）、项目概况：县城北二路区域四条道路是县政府重点项目，也是城市花园保障性住房建设的配套道路。分别是：褒国路长390米，北二路长509米，红线宽均为30米，建筑面积26978平方米；人民路长390米，红线宽20米，街坊路长387米，宽12米，建筑面积12444平方米，配套建设道路绿化、亮化、电力雨污水管道等相关设施，项目总投资5160万元（街坊路建设资金627万元由同邦公司承担，计入2011年经适房建设成本）。今年目标任务是：四条道路建成通车。
（2）、进展情况：完成50亩道路用地的征收工作，完成北二路、褒国路所有前期报批手续及招投标工作，道路建
设正在进行之中。正在进行人民路、街坊路规划报批、施工图设计等前期工作。
（3）、下步计划
①、褒国路、北二路9月底、人民路北段、街坊路12月底建成通车，②、4月底完成人民路北段房屋征收安置和道路建设所需用地的补征工作。
（4）存在问题及建议
①、资金问题：褒国路、北二路、人民路建设资金由我公司承担，原确定资金来源为城市花园区域经适房、限价房、营业房收益解决，不足资金从县城东片区开发收益中解决。但目前首期经适房销售疲软，后期经适房、限价房尚未建设，资金无法及时回笼。项目受资金影响，如不能按期竣工，将直接影响城市花园即将竣工的廉租房、经适房的交付入住。建议：县财政先期拨付600万元用于人民北路房屋征收安置。
②、由汉山镇政府负责，积极稳妥尽快完成房屋征收安置和土地补征工作。
4、县城东片区综合开发建设项目
（1）、项目概况：县城东片区开发建设项目区域南邻东大街及汉南大道，东至规划东二路，西至褒国路，北至规划北二路中段，围合面积1070亩。主要建设内容：一是建设北一路东段、东一路、北二路、东二路、文化路、梁州路六条城市主干道及两条街坊路，道路总长6340米，规划红线宽15—45米，道路用地250亩；二是进行十一宗储备用地820亩的土地整理，建设计划周期4年，估算总投资51246万元。项目资金来源为储备用地整理开发收益。今年目标任务是：完成北一路东段及东二路道路土地、房屋征收工作，完成道路路基工程，完成投资5000万元。（2）、进展情况：北一路东段长约1480米，宽30米；东二路长约430米，宽
45米，道路用地130.08亩，概算投资9474万元，其中：建设投资5442万元，土地房屋征收投资4032万元，编制完成了《县城东片区综合开发建设项目融资实施方案》，成立了县城东片区指挥部；完成了道路地形图及平、纵、横测设，道路规划定址、项目立项等工作，正在进行道路方案设计；道路用地130.08亩、地块
二、地块三及安置区用地223.73亩已经审批。
（3）、下步计划：加大融资力度，力争早日开工建设。（4）、存在问题及建议
①、资金问题：项目建设资金主要依靠县城东片区储备土地招商融资收益进行建设（拟采取的经营模式见后）。
②、关于请求调整新编县城发展战略规划问题。一是正在编制的《县城发展战略规划》（草案）中，在县城东片区沿文化路和街坊路间规划了一条自南向北贯穿县城的景观绿化带，东西宽约100--300米不等，将东片区已批准用地基本全部占用，使东片区开发建设无法启动；二是新规划将北一路东段红线宽度确定为40米，且道路中线向北偏移，造成东二路长度增加，并穿越两个自然村庄，拆迁量增大。而东片区开发方案确定的道路宽度与已建成的北一路中段同为30米，道路用地已审批，重新报批道路增加的宽度和长度难度较大，且直接影响了项目进度。为便于东片区综合开发建设项目及早启动，鉴于《县城发展战略规划》（草案）正在讨论阶段，我公司建议：一是将拟规划的绿化景观带进行调整；二是北一路东段道路红线与已建成的北一路中段保持一致，即红线宽度按30米确定；三是道路走向和长度按原实施方案确定的坐标位置调整。
（三）、续建项目
1、汉南大道高架桥建设项目
（1）、项目概况：高架桥工程属于汉南大道工程重要组
成部分。桥梁全长107.06米，共三座总宽为55米。东引道由开发区实施，高架桥及西引道由我县建设，估算总投资3614万元。今年目标任务是：5月1日前完成桥梁施工及引道工程，建成通车。
（2）、进展情况：目前引道路基回填至设计高程一半位置，已完成所有桩基、桥柱、连系梁、盖梁、承台等桥梁下部主体结构施工，并完成全部箱梁预制，高速公路中线以西26片箱梁已吊装完成，累计已完成投资3000万元。
（3）、下步计划:加大矛盾协调力度，加大资金筹措力度，加快施工进度，确保“五一”前建成通车。
（4）、存在问题及建议
①、资金缺口较大。目前仅支付施工单位1110万元（含保证金500万元），资金筹措难度大。
②、高架桥西引道扩征部分土地，征地等遗留问题，汉山镇应在2月底内全部解决完成，才能确保“五一”通车目标的实现。
2、天汉大道南段道路建设工程
（1）、项目概况：该道路北起南郑大道，穿越西汉高速公路与红军路（原汉碑公路）相接于卢家沟，全长3200米。以西汉高速为节点分为南北两段：北段（南郑大道至高速路段）道路长约1450米，规划红线宽45米，建筑面积约6.53万平方米，双向六车道；南段（高速路段至卢家沟）长约1750米，规划红线宽30米，建筑面积约5.25万平方米，双向四车道。征收房屋面积3.3万平方米。项目概算投资约2.73亿元。今年目标任务是：完成征地拆迁安置及道路路基工程，完成投资8000万元。
（2）、进展情况：去年4月，县政府作为见证方，城投公司为甲方，益丰公司为乙方签订了《天汉大道延伸段道路工程融资建设合同》。合同约定的主要原则为：该道路委托益丰
公司投资组织建设，建设资金从其道路周边土地及益丰公司火龙湾项目政府增值土地收益中抵扣。去年完成了项目施工图设计、规划审批、工程招投标等前期工作，完成道路用地46亩、安置区用地65亩的征收工作，上报省国土厅批准道路建设用地132亩，批准储备用地320.39亩，分别位于：店子新村以南至南二环区域77.39亩，南二环至冷水河（易有才花果村）区域73.5亩，天汉大道南段道路东侧、西侧两侧169.5亩。但按照汉中市总体规划，73.5亩为绿化用地，天汉大道东侧约60亩规划为体育场。基本建成李家营、卢家沟安置区。完成施工便道约150米，道路开挖约3300平方米，完成土石方工程约2700立方米。累计完成投资约3000万元。
（3）、下步计划：加大与益丰公司融资方案的协商，力争早日重新开工建设，完成年度目标任务；
（4）、存在问题及建议
①、项目于去年5月30日停工至今，主要原因为益丰公司未按合同约定支付项目资金。
②、目前益丰公司对原签订的合同存在争议，主要分歧为：益丰公司坚持以储备用地收储成本作为土地招拍挂底价，超出底价的增值部分与政府五五比例分成。我公司认为，若按益丰公司意见，将可能导致政府在土地收储中无收益，道路建设政府将背上沉重的包袱。因此必须坚持先完成土地收储整理，在招拍挂之前，由县土地储备委员会确定土地底价，底价应由土地整理成本，各种规费、政府土地增值收益三部分组成，超出底价的土地增值收益，政府再与其按五五比例分成。鉴于该道路其它投资商介入的可能性较小，为推进项目进程，经与益丰公司多次协商，并向县政府有关领导汇报，我公司建议采取“以地换路”的模式，继续与益丰公司洽谈合作。遵循的主要原则为：以道路建设概算投资为依据，根据道路周边及火龙湾项目土地区位、征收整理成本、土地市场价值、政府土地收益测算“以地换路”的土地面积，一次性明确道路融资的土地准确面积，道路交由益丰公司进行建设，政府不再投入资金，政府按项目推进计划进行监管。
③、道路建设跨越西汉高速、开发区段土地及房屋征收、道路沿线冷惠渠改造等问题，在项目开工后逐一解决。
3、县城市花园保障性住房建设项目
(1)、项目概况：该项目南临人劳局、检察院，西至人民北路、东临褒国路延伸段两侧，北至规划北二路。规划总用地约318亩，规划总建筑面积约37万平方米，其中居住建筑面积33万平方米，公建面积4万平方米。共规划廉租房1630套、经适房2172套、限价房702套，项目总投资约64400万元。按标准住宅小区，各种公共配套服务设施齐全。今年目标任务是：六月底前完成2011年廉租房、经适房及小区配套项目。
（2）、进展情况：完成231亩土地征用及附属物的补偿工作，318亩土地已经省国土厅审批。开工建设12栋666套廉租房、21栋768套经济适用房，去年底全面超额完成了市政府下达的“
一、四、六”目标任务，工程质量符合设计要求，未发生任何不安全事故。目前，正在按计划有序推进。
（3）、下步计划
①、4月底全面竣工2011年廉租房建设任务，5月底全面竣工2011年经济适用房建设任务。
②、2月底完成室外景观配套施工图设计，3月—6月完成小区室外配套等公共设施，交付使用。
（4）、存在问题及建议
①、资金问题：廉租房概算总投资约7040万元，截止目前，仅到位资金4480万元，其中：中省补助资金、市债劵资金4080万元，县级财政配套400万元，缺口资金高达2560万元（不包括投资增加部分）。对缺口资金，请县财政
尽快全额配套到位。
②、区域内需迁改110千伏高压铁塔，隶属市供电局，经多次协商，迁改费用高达328万元，请县政府协调，降低迁改投资，加快迁改步伐。
4、县城幸福嘉苑二期综合开发建设项目 （1）、项目概况
该项目位于县城褒国路南段两侧，分为东西两片，东片区位于幸福嘉苑一期以东，县玻璃厂围墙以西，西片区位于幸福嘉苑一期以西，规划街坊路以东。区域内有石燕河约400米、六斗渠约250米、石燕路约250米、街坊路约220米建设及地块的整理开发，项目总用地面积约55亩（含公建用地）。按照县政府2009年第191次、第167次和2010第80次专项问题会议纪要精神，2011年4月由县政府做为甲方，江西鸿圣房地产开发公司做为乙方，县城投公司做为丙方签订了《南郑县“幸福嘉苑”住宅小区二期开发建设合作合同》，采取由甲方委托乙方垫资完成项目建设用地的收储（含道路用地）和代建区域内市政基础设施的合作模式。项目实施过程中由江西鸿圣房地产开发公司自行进行征地、报批、建设，并按15万元/亩向县政府缴纳固定收益，并代建区域内石燕路、街坊路、石燕河、六斗渠，建设费用从土地固定收益中抵扣，不足部分从项目报建过程中缴纳的城市建设配套费中（2）、目前进展情况
①、已完成项目用地（含道路用地）的征用及地上附着物赔付工作，并交纳各项报批费用、已经省国土资源厅审查批准，即将下达用地批复。
②、已完成区域内街坊路、石燕路施工图设计，正在进行六斗渠方案设计。
③、已完成石燕河约150米改造工程。
15 抵扣。
（3）、下一步工作计划
①、5月开工建设街坊路、石燕路，年底建成。②、6月完成土地招、拍、挂工作，实施开发建设。③、8月完成石燕河、六斗渠改造工程。（4）、存在问题及建议：
①需水利部门确定六斗渠改造规划设计方案。
六、土地报批及土地经营情况
1、土地报批情况
2011年，我公司共申报县城东片区、汉南大道及南一路沿线1462.42亩土地，截止目前已经省国土资源厅批准1048.86亩，批准土地中县城东片区353.81亩（道路用地130.8亩，经营用地223.01亩）、城市花园（保障性住房）318亩、汉南大道区域377.05亩（道路用地57亩，经营用地320.05亩）。待批土地为汉南大道周边413.6亩，均为经营用地。批回的1048.86亩土地应向省、市国土资源部门缴纳规费1701.3万元，目前已缴纳有偿使用费889.91万元（我公司缴纳267.79万元，县财政缴纳621.12万元），尚有耕地开垦费812.39万元未缴纳，土地批件还未下达。
2、土地经营情况
为尽快回笼资金缓解公司压力，加快项目建设步伐，拟将县城东片区已批准土地中经营性用地223亩公开出让，拟出让地价为80万元/亩，可回收资金约17840万元，土地出让资金用于该区域北一路东段、东二路道路建设及拟出让地块的整理（估算土地成本约62万元/亩）和区域其它项目。拟将汉南大道沿线区域已批准土地中约320.05亩公开出让，拟出让地价为80万元/亩，可回收资金25640万元，土地出让资金用于拟出让地块整理（估算土地成本约45万元/亩），剩余收益资金11237万元，用于偿还汉南大道及南一路道路建设欠款。
3、土地经营拟采取的模式
（1）、银行贷款。以已批准国有建设用地为抵押，争取省农发行或开行贷款。具体办法为：由县国土资源局将已批准的一宗地土地使用证办至县城投公司名下，由城投公司运作，申请省农发行或开行贷款，作为东片区项目启动资金，实施道路征地、房屋征收及另一宗地块整理出让工作，以此循环，逐步滚动，带动综合开发建设工作。但该办法存在贷款周期长、贷款金额不确定因素，使项目启动时间难以确定。
（2）、先出让，后交地。将已批准地块按照招拍挂程序公开先行出让，在出让规定中明确推迟交地时间，用土地竞得者缴纳的土地出让金进行道路房屋、土地征收建设和储备土地房屋征收。但该方式可能存在流拍等问题。
（3）、采取PPP融资模式。与投资商合作建设基础设施和土地整理，从投资商资金到位之日起按同期商业银行贷款利息支付投资资金利息，土地整理完成后由县土地收储委员会确定出让底价公开出让，超出底价部分与投资商五五分成，该方式优点是能实现政府与投资商双赢，弥补政府资金不足。缺点是政府收益降低，且合作各方之间不可避免地会产生利益和责任上的分歧，如果这些分歧得不到有效化解，导致合作项目可能失败。
（4）、采取捆绑开发建设模式。由投资商全额出资进行基础设施建设和土地整理，即“以地换路”，土地整理完成后通过招、拍、挂方式交由投资商进行开发建设，该方式优点是弥补政府资金不足，加快城市建设步伐，缺点是政府收益减少。
4、存在问题及建议
1、邻汉南大道及南一路沿线待批的413.6亩土地，区域位置十分优越，升值空间较大，报批资料已上报至省国土资源厅，并且已缴纳563.54万元耕地开垦费，但由于土地
供应政策变化，目前尚未批回，亟待解决。建议县国土资源局尽快安排人员进行报批。
2、已审批的县城东片区、汉南大道及南一路沿线土地，我公司无资金进行土地整理收储，土地出让方式建议按县城东片区建议办理，以解决土地整理无资金问题。
3、受国家宏观调控政策影响，目前房地产市场十分低迷，土地出让成功与否无法预料。
附图：
1、濂水大道综合开发建设项目平面示意图
2、冷水河综合开发建设项目平面示意图
3、江南西路旧城改造地块一平面示意图
4、江南西路旧城改造地块二平面示意图
5、保障性住房及北二路区域四条道路平面示意图
6、县城东片区综合开发项目平面示意图
7、天汉大道南段道路平面示意图
8、县城幸福嘉苑二期综合开发建设项目平面示意图
9、天汉大道南段融资储备用地平面示意图
10、汉南大道及南一路区域储备用地平面示意图
二〇一二年二月六日
第5篇：经营项目
今天先说我自己开这个小店一次性投了多少钱。
说明一哈我们的定位：
我们选的是，成都的僻静的中华家园小区一个74平米的店面，这个小区都是很矮的楼，住的人少，所以没有人气。只适合我们这种把解决温饱当目标的，不打算雇别人的夫妻店。选这里是因为没有转让费，房租第一年￥3000/月，今后每年以月200~300递增，签了6年。如果选地段好的，不是房租很高（四川音乐学院对面的80平米店要￥5000，我们旁边的优品道70平米店面要￥8000），就是有转让费（我们问的比较成熟的小区，50平米店面要6万转让费）。
如果想雇人，想多赚点银子，你就得选更好的地段，那么就得比以下成本的基础上多准备几万甚至几十万。
正题如下：
一、拿得走的栅栏 ￥170 户外桌椅 ￥1,000 遮阳棚 ￥950 书柜 ￥2,045 餐桌、电脑桌 ￥2,180 沙发 ￥20,000 靠垫、窗帘 ￥1,300 隔板架 ￥300 各种灯 ￥1,657 咖啡机 ￥30,000 电脑 ￥3,000 音响 ￥745 空调 ￥9,370 书 ￥1,000 窗帘杆挂钩等 ￥538 换气扇 ￥520 电冰箱 ￥2,390 电烤箱 ￥349 消毒柜 ￥828 水池、龙头 ￥859 座便器 ￥2,471 小便池 ￥590 纸篓、垃圾桶 ￥165 清洁用品 ￥300 相框 ￥611 黑板、软木板 ￥240 人字梯 ￥180 杂项 ￥180 合计 ￥82,938
二、拿不走的 装修费 ￥20,000 瓷砖 ￥4,339 木料 ￥70 木器漆 ￥670 电线等 ￥350 蹲便器 ￥340 补墙漆 ￥154 下水 ￥50 运输费 ￥38 宜家杂项 ￥247 颜料 ￥300 地板 ￥3,660 填缝剂 ￥192 麻绳 ￥120 插座 ￥300
合计 ￥30,830
三、还有开店的第一次不可回收投入
半年房租 ￥24,000（第一年￥3000/月）半年物业费 ￥200/月 x 6 =￥1200 预计半年水电 ￥250/月 x 6 =￥1500 预交一年网费 ￥1,000 食品饮品耗材 ￥3,000 开自己的奥拓跑建材拉家具的油费 ￥1,000
合计 ￥31,700
以上三项加起来就是俺们为了开这家咖啡馆至少要掏的钱，一共￥145,468，就算约十四万六千吧。
除了遮阳棚有店名外，我们还没做侧面的小灯箱。一些意面、韩式拌饭、沙拉还没加上，需要买额外的餐具。
【设备篇】
今天只说咖啡机
咖啡机是个可以浮动很大的投入。我们就两种咖啡机：
1、做单品黑咖啡的虹吸壶一套不贵，才一两百块；
2、做意大利浓缩和花式咖啡（如卡布奇诺、拿铁、玛奇阿朵等）的意式咖啡机分全自动和半自动的。全自动的也就几千块，但蒸汽压力不够，打不出花式咖啡需要的好奶泡。半自动咖啡机从一万多到好几万都有，分单头和双头。双头机贵，可以连续出好多杯咖啡，适合人流量大的如星巴克那样的店。单头机也便宜不了多少。但耗电少一些。卖给我们咖啡机的老板说，对于一天顶多出几十杯咖啡的小店，买单头就够了。
我个人觉着全自动的是公司咖啡间、酒店行政楼层餐吧让员工和客人们用着方便的。咖啡馆应该买半自动的才像样子。至于半自动机器是买1万的还是5万的，这里面质量上以及出的咖啡的品质上的差别有多少我就不敢说了。毕竟绝大部分国内喜欢泡咖啡馆的生物更看重氛围而品不出咖啡的高低优劣，有没有必要为了少数行家买很贵的机器各位老板自己说了算。
关于意式咖啡机我觉着这个网站还不错http://www.xiexiebang.com/group/topic/5549156/
2010年8月10日，开店一年多后的感想：
一开始选址就选的偏僻的地方，虽然没有转让费，但70平米3千块的月租在成都也不算便宜的。一开始觉着只要能每月赚出来房租水电，再有点我们全家二人N猫N狗吃的就行，不买房，就这么一辈子。
后来发现两点：
1、我们还就喜欢偶尔来个人的那种感觉，人来多了还嫌烦
2、也正因为这样所以不宣传，所以房租更赚不出来。
就这样赔了一年多，明白了两点：
1、咖啡馆是家，是个月四千多块的高档公寓
2、不能靠这个店养我们，我们得赚钱养这个店
具体措施有两点：
1、一开始当兴趣的教英语，现在成了主业
2、一开始发烧买的专业半自动机器不能浪费，应该让更多喜欢咖啡的朋友练手用，当然得收银子
所以现在我们家的性质是：
1、英语俱乐部（收钱的）
2、没条件用专业机的咖啡友的练手平台（收钱的）
这样一来：
1、即保住了我们亲手打造的地界
2、又在做自己喜欢的事
到目前为止，还没被生活强奸。与各位共勉。
咖啡机最基本的，推荐意大利产的gaggia，每小时至少可以做至少40杯的，磨豆机必不可少的，同样是gaggia的吧，MD64应该可以满足任何一家咖啡店的磨豆量了。如果要作show的话，可以买一两个虹吸壶，摩卡壶做做样子，不过我觉得实在没什么必要，如果做鲜榨果汁，榨汁机总要有的，别图省钱，买个好的吧，美国产的omega用个十多年没问题。搅拌机（blender）配合榨汁机使，hamilton的会使你终身受用。有了搅拌机连碎冰机都省了。
调酒壶得要一个，作冰咖啡可以使咖啡迅速冷却，又不失咖啡的香味。冰箱冷柜
如何开一家成功咖啡馆咖啡馆已取代速食店，成为聚会或消磨时光的首选。而每年的创业加盟大展中，咖啡馆也总是被票选为十大创业行业，可见开一家咖啡馆对许多创业者具有致命的吸引力。能够每天闻着咖啡香，和客人聊聊天，还有钱可赚，这是多美好的事！
虽说喜欢喝咖啡是成为咖啡馆老板的基本条件，但毕竟喝咖啡和开一家咖啡馆完全是两码事，「喝咖啡很浪漫，开咖啡馆却是现实的，」
咖啡店第一课：定位一—做梦，也要有方向感
决定咖啡馆的定位，是成功开咖啡馆的第一步。
例如是开豪华咖啡馆、外带式或内座式小咖啡馆？店内只卖咖啡，还是「咖啡＋糕点」、或「咖啡＋糕点＋简餐」？另外，是单店经营，还是与异业结盟的复合式咖啡馆（例如结合书店一同经营）？这都是一开始就要先想清楚的。
咖啡馆的经营定位，决定了资金、人事、菜单、地点、乃至店面的设计装潢；必须先确定经营方向，再去规划其它细节。但许多开店者正好相反，往往先决定设计装潢与地点选择，再去考虑要开什么型态的咖啡馆，例如「我好想开一家充满普罗旺斯风情的咖啡馆，」脑筋全围绕在如何装潢出普罗旺斯风格上，这是开咖啡店者最常犯，也最致命的错误。
咖啡店第二课：财务规划—开店，算盘要打得精
一家咖啡馆所需软硬体如下： 1.菜单（menu，包括咖啡、糕点及简餐）2.生财设备（咖啡机、烤箱、微波炉、瓦斯炉、冰沙机、冰箱、冰柜等）3.硬体设备（冷气、照明设备等）4.器皿 5.设计装潢（吧台设计、咖啡馆风格与色调、桌椅家具等）
这五项要素中，菜单是最基本的，会决定需要采购哪些生财设备及硬体设备，也会影响吧台设计。如果一开始只想开家「咖啡＋糕点」的咖啡馆，吧台设计比较简单；但如果开业后发现光是这样无法维持营运，想要增加冰沙产品时，就会发现吧台可能没空间放置冰沙机了；万一还想再增加简餐，一开始又没有规划厨房的话，问题就更大了，甚至需要重新局部装潢，那又是一大笔费用支出。因此创业伊始，就要想清楚咖啡馆的贩卖项目。
装潢预算最容易失控
咖啡馆资金规划方面，必须包含以下开支：
1.生财设备
2.硬体设备
3.器皿
4.设计装潢
5.房租（第一个月的房租＋3个月的押金＝4个月房租）
6.原料
7.人事开支（如计时人员的薪资）
8.杂支（水电费用）
9.至少能维持咖啡馆赤字经营5个月的预备金【（房租＋原料＋人事开支＋杂支）×5】
建议生财设备、硬体设备、器皿这三项的预算都是不能动的，能变动的只有设计装潢的费用；至于房租则牵涉到地点的选择，变数较大。
「为什么我们一直告诫创业者，在开店时不要从设计装潢开始？因为经验告诉我们，许多创业者手上有一百万现金时，第一件事就是找设计装潢公司，当时手上资金充裕，为了打造梦想中的咖啡馆，装潢预算往往不断地追加，明明只要20万的预算，常常等完工时，已经花掉50万了。」剩下的资金，用来购置生财及硬体设备，再扣除缴给房东4个月的房租与押金后，已经所剩无几，只要有些风吹草动，咖啡馆极可能无以为继，不是关店就是顶让。
每分钱花在刀口上
「有些人愿意买一张500元的椅子来布置咖啡馆，但也有人买一张50元的二手椅，加上椅套后，效果一样很好，」
煮咖啡设备与吧台是整个咖啡馆的核心，「其实一台好的两孔或三孔义式咖啡机，价格从几万到数十万元，就足以应付150平方大咖啡馆的客人，」
绝不可忽视咖啡机的售后服务，他的经验是如果义式咖啡机故障，供应商无法在4个小时内前来、并将机器修好，那咖啡机再好也没用，「因为一整天都不用做生意了！」
装潢设计保持弹性
其实，设计装潢的弹性很大，宜因地制宜，投入不宜太大 至于纯外带咖啡馆，装潢就更简单了，只要吧台设计好，其他几乎花不了什么钱。
咖啡店第三课：专业—技术没到位，一切免谈
既然开的是咖啡馆，咖啡豆的品质与煮咖啡的技术，是决定顾客回流率的关键。国人对餐厅装潢喜新厌旧之快速，一家店的装潢可能3年后就过时了，如果只想以装潢气氛取胜，也许一开始媒体效应会带来人潮，但退烧之后，一家难喝的咖啡馆能靠什么支撑呢？
建议既然有心开咖啡馆，开店初期最好是由创业者自己负责吧台，外场部分再请2～3位全职或兼职工读生，就足以应付咖啡馆的日常营运，这样既可省下人事费用，而且亲手煮咖啡，也可避免万一吧台员工离职，人力青黄不接造成咖啡品质不一的状况。
你对咖啡豆特性知多少？ 很多人在开店前，甚至还不知道怎样煮咖啡，开店前一定要多花些时间，到处品尝别家的咖啡豆，除了训练自己的味觉之外，也可研究不同咖啡豆的品质与口感，找出自己喜欢的咖啡豆,或是自己烘焙豆子都需时间培养经验。
国内咖啡豆进口商与盘商不少，不妨多上网或向业界人士请教，而且豆商或咖啡机供应商都有提供相关课程，要认识咖啡豆并不难。
除此之外，平常要多阅读咖啡书籍，相关活动交流最好也去听听，因为咖啡馆的门槛不高，竞争日益激烈，唯有把咖啡品质做出来，才是不二法门。
咖啡店第四课：地段—不必迷信黄金地段
许多人相信开店成功的关键是「location，location，location」，只要在黄金地段开店就稳操胜券，其实这句话只对了一半。
通常我们以A级、B级、C级来区分商业地段，以A级的黄金地段来说，房租不是高得吓人，要不就是有行无市，这也是为何黄金地段的店家，通常都销售高单价产品的原因。许多一级战区的黄金店面，一个月的房租至少要数万元，算算一天要卖出几杯才能打平房租呢？这还不包含人事费用及器材折旧。其实只要经营得法，B级C级地段也能有咖啡馆的春天。咫尺之隔，租金悬殊
创业一族的每分钱都必须用在刀口上，大马路上的店租，一个月就要数万元，但如果是在离马路只有十几公尺的巷弄内，顾客不会介意多走几步路，租金可能就相差不少。
可将地段分成百货区、办公区、商业区、文教区、娱乐区、住宅区、交通转运区等，深入观察该区的日常活动与人潮流动，分析在该区经营咖啡馆的成功率。
每种地段都有不同的作息方式，人潮聚集的时间也不一，如果咖啡馆开在办公区，周一到周五的中午就是最重要的营业时段，可以利用周日休息；反之，如果是在娱乐区或购物区开店，周末休息摆明是跟钱过不去。
人潮不等于钱潮 不过，「人潮」不见得等于「钱潮」，建议创业者在选择地点时，至少要花一个星期，观察当地人潮属性与消费模式。以预定开店地点为中心，调查周围500公尺内有多少竞争对手（包括连锁或单店咖啡馆、速食店、泡沫红茶店），记录这些竞争对手每天入店消费的人数与预估营业额，同时评估如果投入这场战局，自己有几分把握能够分食多大的饼，或是能够把饼做大。
咖啡店第五课：成本控管—一杯咖啡要卖多少钱？
开店，当然不能赔本。但很多人只知道一杯咖啡要卖多少钱，却不知道一杯咖啡的成本要多少钱。
通常煮一杯咖啡要用15～20公克咖啡豆，一磅咖啡通常可煮25～30杯咖啡，而一杯咖啡所需的奶精（或牛奶）与糖，成本约在1元之间，另外还包括纸杯、面纸、搅拌棒等材料。这样推算下来，一杯咖啡的原物料成本大致在2～4元之间。另外别忘了，还要把房租、水电、人事、器材折旧等成本加上去，再加上一定比例的利润就是一杯咖啡的售价。
很多店主不知道怎样定价，看竞争对手订多少钱，自己也依样划葫芦。但这种偷懒做法很危险，日后发现入不敷出，又不敢涨价，只好改用较便宜的咖啡豆，恶性循环就此开始，「这就是准备收店的开始！」
咖啡店第六课：顾客培养—细水长流建立口碑
开咖啡馆就像是追女朋友一样，需要时间酝酿。数年前，开咖啡馆的利润算相当不错，但随着竞争者日众，以及连锁咖啡馆的强势介入，想要开一家有自我风格的梦幻咖啡馆，难度也愈来愈高。「只要是有良心的咖啡供应商，都会告诫创业者，不要想靠开咖啡馆一夕致富，」
开咖啡馆是细水流长型的创业，通常前3个月都处于烧钱的阶段，许多人在开店前透过各种行销广告活动，希望一炮打响名号，“但开幕第一天千万不要高朋满座！”周温培很认真地说。他的理由是，一开幕可能煮咖啡的动线及顾客服务流程都还不熟悉，有些甚至连咖啡机都还不太会用，人来得愈多只是让顾客的抱怨愈多。
“第一天只要来小猫两三只就好，可以慢慢熟悉各种技巧与作业流程，况且只要有一只不是哑巴猫，就会慢慢有口碑了，”既然一开始预估的人潮流量不会太高，就要靠较低的经营成本（其中以较低的房租最为重要），来换取培养顾客的时间。
问自己三个问题
开咖啡馆，除了实现创业梦想外，还能结交一些志同道合的朋友。不过，一定要问自己三个问题：店面的房租是否合理？创业的资金是否多为自有？开咖啡馆是否是自己终身的兴趣？ 如果这三个问题的答案都是"Yes！"那么拥有自己的梦幻咖啡馆，将不再是遥不可及的梦想。经营项目：咖啡+酒水+小吃+简餐 面积：40平米 计划投资资金 设备
1.咖啡类
意式半自动咖啡机、美式咖啡机、咖啡磨豆机、单品咖啡虹吸壶、一芯一炉咖啡炉 2.食品加工类
果汁机、冰沙机、制冰机、微波炉、热狗机、面包机、储冰盒、三明治机 3.水系统类
开水器、饮水机、消毒池、洗碗器 4.储藏类
糕点柜、冰藏柜、冷冻柜、展示柜 5.管理系统
收银、监视 6.器具类
咖啡温度计、压粉器、冲茶器、电子称、SHAKE杯、奶油枪、气弹、咖啡杯、托盘 7.物品类 外带杯袋、纸巾、吸管、搅拌棒 8.咖啡物料
咖啡豆、咖啡白糖、黄糖、奶油球、牛奶、巧克力浆、果味糖浆、鲜果浆、糕点 9.其他
前后吧台、户内外桌椅、灯箱、广告、耗材台、垃圾桶、柜子、保险柜、配电箱、试听设备、电话、杯架 程序
选址、周边考察、服务对象定位、投资估算、风格定型、计算利润平衡点、确定投资额度 审批程序
营业执照、卫生防疫证、卫生许可证、消防许可证
第6篇：经营项目
销售：建筑装饰材料，金属材料，工程机械设备，汽车及汽车配件，汽车用品，摩托车及配件，五金交电，消防器材，安防器材，电子产品，家用电器，文具，办公用品，家具，玩具，日用品，服装针纺织品，珠宝首饰工艺品，计算机，软件及辅助设备，通讯及广播设备，汽车及建筑工程机械设备租赁，文化体育音像器材租赁，花卉租摆，设计制做，图文，音频，视频，代理，发布广告,活动策划，信息技术咨询，软件开发，信息系统集成，数据处理和存储，建筑工程，装饰装修总承包，专业承包，建筑物，机械设备清洗保洁养护服务，休闲健身，
