项目市场调研定位报告

【东西湖三江项目】1号地块产品定位报告

【第一部分】产品定位建议

意向地块位于武汉市东西湖区(四至：西临新城十路、北至航嘉北路、东至吴新干线、南临金山大道)，该项目1号地块净用地面积14.7万平米，建筑面积约27万㎡，5号地块净用地面积3.98万平米，建筑面积约8.6万㎡。

该地块位于武汉市东西湖区西部边缘板块，地段略偏，靠产业及轻轨支撑。项目处于吴家山生活圈西侧，在2KM范围内可享丰富配套。项目自身配套有独立会所、幼儿园及规划的航天学校，商业为社区底商，周边居住氛围也日渐醇熟，项目前期有一定区域知名度和大量老业主，具备牵引潜在客群的机会。该项目体量大，利于整体开发；且属于二手项目，地上部分无拆迁，前期资金压力较小，建议收购该地块所有权，开发该项目。

建议项目案名：结合项目、市场以及恒大地产项目特色情况，建议项目案名

武汉恒大帝景

项目定位： 轻轨首站·首席精装公园家

户型配比、价格建议：

价格预测：均价7200-7500元/㎡（精装）

【第二部分】产品定位分析

经过武汉公司相关部门的认真调研，就武汉市东西湖区地块（原航天嘉园三期）建议汇报如下：

城市概况

1、行政区划及城市发展概况

（1）项目位于武汉市东西湖区，四至：西临新城十路、北至航嘉北路、东至吴新干线、南临金山大道；距东西湖区政府车距2.0 km、武汉市政府18.2 km、距北冰洋城市广场2.5km（区域核心商圈）、距汉口火车站13.0 km。

（2）城市发展概况：

武汉，中国中部地区最大都市及唯一的副省级城市；中国内陆地区最繁华都市及国家区域中心城市；全球城区面积最为广阔无垠的特大城市之一；世界第三大河长江及其最长支流汉江横贯市区，将武汉分为武昌、汉口、汉阳三镇鼎立的格局，唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉又称江城。

武汉全市国土面积8494.41平方公里，现有13个辖区，其中江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区7个为中心城区，东西湖区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区、汉南区6个为新城区。

三江项目地块处于东西湖区范围内，属于新城区范围。

2、经济环境分析

（1）城市主要经济指标：2014年数据

（注：其中，第一产业增加值350.06亿元；第二产业增加值4785.66亿元；第三产业增加值4933.76亿元。三次产业结构为3.5：47.5：49.0。）

（2）城市支柱产业及发展情况：

工业和建筑业：全年规模以上工业增加值3453.35亿元，比上年增长10.9%。规模以上工业总产值11764.59亿元，增长12.3%。其中，制造业增长16.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业下降11.0%。年末规模以上工业企业2304户。产值过100亿元的企业15户，过10亿元的企业109户。在规模以上工业企业中，全年11大工业行业完成工业总产值11487.12亿元，占规模以上工业的97.6%。其中5个行业产值超千亿元，分别是汽车及零部件2346.15亿元，电子信息1713.03亿元，装备制造1676.49亿元，食品烟草1351.32亿元，能源及环保1004.99亿元。两大开发区工业总产值4628.88亿元，增长14.8%。其中，东湖新技术开发区2011.51亿元，增长16.3%；武汉经济技术开发区2617.37亿元，增长13.1%。

建筑业稳步发展。年末具有资质等级的建筑企业1365户。建筑业增加值842.91亿元，比上年增长10.0%。建筑业总产值5840.5亿元，增长19.7%。

旅游和会展业：全年接待国内旅游者19126.75万人次，比上年增长12.4%；接待海外旅游者170.57万人次，增长5.7%。实现旅游总收入1949.46亿元，增长15.4%。其中，国内旅游收入1892.06亿元，增长15.8%；国际旅游收入9.34亿美元，增长2.2%。年末旅游景区39个，其中5A级3个，4A级19个，3A级14个。旅游星级以上宾馆87家，其中五星级14家，四星级31家，三星级31家。

全年举办各类展会节事活动708场，其中，展览322场，会议228场，节庆活动158场。展览总面积达278万平方米，比上年增长10.8%。举办3万平方米以上展览13场，其中10万平方米以上的特大型展览5场。参展参会客商1195万人次，增长8.4%。

商业:武汉共有武商集团，中商集团，中百集团（前三成立武商联）、汉商集团四家纯商业上市公司，1992年上市的武商集团是全国最早上市的商业企业。2013年，中百集团，武商集团，中商集团分别位列中国零售企业第18、15和49位。中百仓储、武商量贩、中商平价、中百便民超市4家连锁超市跻身中国快消费品连锁50强，同济药堂，马应龙大药房2家药房入围中国药店销售30强。武汉有达标百货店17家，金鼎百货6家，仅此于广州，居全国第二。武汉广场层创造了全国零售单体经济效益“十连冠”的中国零售业记录，至今也是中西部第一百货，武汉也是国际独立零售商联盟（IGA）中国总部。

金融业：武汉是内陆地区唯一同时具备经融市场、金融机构、金融产品三要素的城市。武汉还是中国人民银行在中部地区唯一的跨省级分行——武汉分行所在地2014年末，总部设在武汉的金融机构19家。在汉设立或筹建后台服务中心的金融机构33 家。上市公司累计60家，其中，境外15家，境内45家。武汉还是除上交所和深交所之外唯一合法的场外交易市场——“新三板”的全国首个扩容试点城市。

3、社会文化及消费需求分析：

（1）城市人口情况分析

①人口数量分析：武汉市常住人口818.71万，市区常住人口608.55万；

②人口发展趋势: 递增，《武汉市城市总体规划（2010-2020年》，预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84％；到2010年，市域常住人口994万人，其中城镇人口745.5万人左右，城镇化率约75％。到2020年，主城区常住人口为502万人，2010年为440万人。

至2015年，荆州市域地区生产总值达到1105亿元，年均增长10%，人均GDP达到16493元；一、二、三产业的比例调整为17：38：45。至2020年，荆州市域地区生产总值达到1515～1660亿元，年均增长9～10%，人均GDP约22120～24230元；一、二、三产业的比例调整为11：39：50。

同时，人口以及城市发展方向为：以长江、汉水及318国道、武黄公路、汉十高速公路等为主要城镇发展轴，点轴式布局各级城镇，构筑武汉市四级城镇体系。第一级为主城；第二级为吴家山、蔡甸、常福、纱帽、纸坊、豹澥、北湖、阳逻、盘龙、邾城、前川等11个新城；第三级为新沟、侏儒、永安、大集、湘口、乌龙泉、安山、长轩岭、姚集、祁家湾、六指、汪集、仓埠、双柳、旧街等15个中心镇；第四级为花山、柏泉、索河、邓南、山坡、木兰、辛冲等29个一般镇。

（2）消费需求分析

武汉市2014年社会消费品零售总额4369.32亿元，全年房地产开发投资2353.63亿元，比上年增长23.5%；

武汉市2014年房地产供应量为2233万㎡，去化1581.26万㎡；近三年分别商品房销售面积1761.32万㎡（2014）、1581.26万㎡（2013）、1251.88万㎡（2012），近三年分别商品房销售额1550.23亿元、1124.12亿元(2013)、849.66亿元（2012）。

武汉房地产市场交易量连续四年稳居全国前三，由上可知，对武汉市商品房供需关系综合判断为：供需两旺

4、项目所在区域概况：

（1）区域简介：

东西湖区，属于湖北省武汉市，地处长江左岸，武汉市的西北部，汉江、汉北河及府环河汇合之处。东西湖区位于北纬30°34′--30°47′，东经113°53′--114°30′之间，是古云梦泽的一部分。1958年，由汉阳、黄陂、孝感、汉川部分地区组成。全境东西长38公里，南北宽22.5公里，总面积499.71平方公里。

（2）区域经济：

全区完成生产总值5809447万元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。其中，第一产业完成增加值145754万元，增长1.0%；第二产业完成增加值4421177万元，增长12.5%；第三产业完成增加值1242516万元，增长10.6%。三次产业结构比重由2013年的2.8：74.4：22.8调整为2.5:76.1:21.4。按常住人口计算，全区人均生产总值115175元，比上年增加14853元。

（3）城市规划现状：

本项目位于吴家山片区，是武汉市重点规划的国际级经济开发区，领军武汉“城市副中心”也是武汉市最佳人居的生态新城

本项目位于湖北武汉开发区吴家山经济技术开发区，是继沌口、东湖新技术开发区之后，获批成立的第三个国家级经济技术开发区；2013年正式更名为“武汉临空港经济技术开发区”。批复界定，开发区规划面积为19平方公里。

武汉唯一的“国家级生态示范区”、全国省会城市中首个“国家湿地公园”、20多个湖泊近3万亩水面，生态环境优良，是武汉市最佳人居环境之一

近年来吴家山大力招商引资，其发展目标是建设成为与汉口主城区互动、互补的“生态新城”

吴家山片区与汉口相连，紧邻天河机场和汉口火车站，区位和交通条件优越,武汉首条轻轨也带来金圈时代，可享半小时汉口生活圈；

区内拥有八大通道，即107国道、三环线、四环线、金山大道、机场高速等公路，形成了“蛛网式”交通网。

距汉口商业中心12km，车程约20分钟；距汉口火车站7km，车程约10分钟；距天河国际机场18km，车程约15分钟

汉渝铁路、京珠、沪蓉、兰杭高速及107国道从区内穿过，区内等级公路里程超过国家标准一倍，区位和交通条件优越。

武汉首条轨道交通，轻轨①号线全线贯通也带来了金圈时代，与公路交通共同打造成交通立体网。

（2）城市未来规划

根据《武汉市城市总体规划（2010年-2020年）》内容：

汉口地区主要发展服务中部、面向全国的金融贸易和商业服务职能。规划常住人口154万人，建设用地面积116平方公里。

汉阳地区主要发展先进制造业、会展博览、文化旅游、生态居住等职能。规划常住人口100.5万人，建设用地面积103平方公里。

武昌地区主要发展科教文化、高新技术、金融商务和省级行政中心职能。规划常住人口247.5万人，建设用地面积231平方公里。

城市发展空间布局：

利用江河湖泊的自然格局和生态绿楔的隔离作用，依托重要交通干线，在都市发展区构建轴向延展、组团布局的城镇空间，形成“以主城区为核、多轴多心”的开放式空间结构。

主城区是都市发展区的核心，以调整优化为主，重点培育和提升城市服务功能，集中发展金融商贸、行政管理、科教文化、信息咨询、旅游休闲等服务业，强化高新技术产业和先进制造业，成为我国中部地区的现代服务中心。

依托区域性交通干道和轨道交通组成的复合型交通走廊，由主城区向外沿阳逻、豹懈、纸坊、常福、汉水、盘龙等方向构筑六条城市空间发展轴。整合新城和与之联动发展的新城组团，形成东部、东南、南部、西南、西部和北部等六大新城组群。各新城组群是武汉城镇化的重点发展区，承接主城区疏解的人口和功能，带动区域一体化发展。按照设施共享、分级配套、服务便捷的原则，建设一体化的基础设施体系。

主城区的滨江核心地段聚集大型区域性的公共服务职能，形成城市主中心，在主城区适当的重要地段和各新城组群建设城市副中心和组群中心，对主中心起支撑和疏解作用。在各城市组团建设组团中心，形成三级公共服务中心体系。

主城区的滨江核心地段聚集大型区域性的公共服务职能，形成城市主中心，在主城区适当的重要地段和各新城组群建设城市副中心和组群中心，对主中心起支撑和疏解作用。在各城市组团建设组团中心，形成三级公共服务中心体系。

二、项目情况

1、项目位置

（1）项目位于项目位于武汉市东西湖区，四至：西临新城十路、北至航嘉北路、东至吴新干线、南临金山大道；

（2）距东西湖区政府车距2.0 km、武汉市政府18.2 km、距北冰洋城市广场2.5km（区域核心商圈）、距汉口火车站13.0 km。

2、项目背景及跟进进度

（1）该项目来源：对方寻求将项目公司转让予我司。

（2）项目操作模式及权属：

1、合作模式为100%股权转让

2、合作价款：

3、支付进度暂定为：

（3）项目地块情况：

3、项目经济技术指标

5号地块

（1）净用地面积：39881.51㎡

（2）建筑面积：85753㎡

（3）用地性质：住宅

（4）容积率：2.15

1号地块

净用地面积147217.34㎡，容积率1.8，具体技术指标待与规划部门沟通。

4、项目地块现状

（1）项目地上情况分析

项目地块为项目打包出让，无附着物拆迁，有前期售楼部。

（2）项目地下情况分析

项目地下无温泉、暗河等情况；暂无正在铺设的道路管线，军用电缆等。

（3）项目四至

东至：吴新干线

南至：金山大道

西至：新城十路

北至：航嘉北路

原航天嘉园一期、二期已交付入住、三期地块已施工；

5、项目周边配套

教育：吴家山一小、西湖小学、吴家山三中

交通情况：项目距轻轨站1km、周边停靠H93、H80等多条线路公交车。

医院：东西湖区医院、妇幼保健院均在3KM车程内。

大型购物中心：地块2.5km范围内有北冰洋城市广场购物中心。

银行、邮局： 项目附近1.5公里内有中国工商、中国农业等相关银行

三、房地产市场分析

1、武汉房地产市场情况

（1）供求关系：

成交持续走高，市场预期向好，截止2015年5月供求比1.06，武汉住宅市场供求基本平衡

（2）成交量价：

市场预期向好，成交持续走高，价格维持在8800元/平米左右；5月成交量144.71万方，同比上涨56%，环比上扬6%；5月成交均价8912元/㎡，价格维持在8800元/㎡左右。

（3）存量走势：

目前存量1569万方万方，存量与上月基本持平；由于月成交持续上涨，目前存销比为11，库存压力小幅下降；

（4）供求结构：

市场主力供求仍然为80-100㎡二三房，其次为100-130㎡三房；5月二房供应5911套，三房供应7946套，二三房供应占比93%；成交方面二房6151套，三房6771套，占比91%，为市场成交主力

（5）品类成交结构：

刚需产品成交量占比过八成，依然为市场成交主力；5月刚需即120㎡以下产品成交11597套，占比82%，与上月基本持平；120-140㎡产品成交1625套，占比为11%；140以上产品成交975套，占比为7%。

（6）总价段：

总价段接受度集中在55-85万/套产品；受政策利好影响，改善产品同比去年大幅上涨；

（7）单价段：

单价段接受度集中在5000-12000元/㎡产品；改善需求不断释放，单价段在12000元以上产品成交量同比上涨2倍多；

小结：

武汉商品住宅市场目前存量1569万方万方，由于月成交持续上涨，目前存销比为11，库存压力小幅下降，市场走势良好。

（7）单价段：

单价段接受度集中在5000-12000元/㎡产品；改善需求不断释放，单价段在12000元以上产品成交量同比上涨2倍多；

小结：

武汉商品住宅市场目前存量1569万方万方，由于月成交持续上涨，目前存销比为11，库存压力小幅下降，市场走势良好。

2、东西湖区房地产市场情况

（1）供求关系：

2015年05月市场新增供应14.23万㎡，成交12.07万㎡，本月市场表现供大于求；2015年05月住宅新增供应14.23万方；成交12.07万方，供求比1.18，市场呈供大于求现象。

（2）成交量价：

2015年05月区域市场成交12.07万方，环比下降14.7%，成交均价6903元/㎡，成交价格与上月持平，本月呈量跌价稳的态势

（3）存量走势：

截止2015年05月区域存量为163.73万方，环比上升，新增存量2.16万㎡，去化周期仍约13个月；

（4）供应结构：

市场主力供应为90-100㎡的三房，70-80㎡二房与110-120㎡三房也有一定量的供应；

（5）成交结构：

区域市场主力成交结构为80-100平二房，140㎡大户型本月成交上升；

（6）分产品线成交结构：

05月区域共成交1217套房源，首置首改产品成交1041套，占整体成交的86%：首置产品434套（36%），首改产品607套（50%）；

（7）分产品线成交价格：

2015年05月首置类产品价格6430元/㎡，环比持平；首改类产品价格6993元/㎡，环比微涨1%;多改类产品价格7833元/㎡，环比下降19%；再改类产品价格7213元/㎡，基本与上月相比下降3%。

（8）成交总价段-单价段：

区域整体均价为6000-7000元/㎡，总价集中在60-65万；

（9）存量结构：

区域存量结构集中于80-90㎡二房刚需市场，其次为改善类产品120-130㎡三房市场；2015年05月区域存量约16430套，其中以80-90㎡二房存量最多；

片区市场小结：

市场整体呈供大于求现象，存量微增，去化周期约为13个月

供求——2015年05月住宅新增供应14.23万方；成交12.07万方，供求比1.18，市场呈供大于求现象；

存量——2015年05月份区域市场存量为163.72万㎡，环比上升，本月新增供应14.23万㎡，因此新增存量增加2.16万㎡，目前去化周期仍约13个月。

区域市场量降价稳

整体——2015年05月市场成交均价6903元/㎡，与上月相比，价格基本持平；

分板块——05月吴家山均价为7695元/㎡，环比上涨15.97%，常青环比下降12.3，金银湖价格基本持平。

四、周边主要竞品情况

周边在售竞案较少；一级竞案集中在吴家山中心板块，二级竞案集中在新城区；

区域重点楼盘——八方明珠

（1）项目概况

轻轨旁、自身规划好，产品实用率高，总价控制较好，但周边居住氛围差，营销中心与物业用地不在一个区域内，客户实际感知能力较差；

（2）户型分析

户型方正，紧凑型户型更偏重功能，趋向刚需客户

两房户型点评：

功能分区合理，动静分区、干湿分离

双阳台设计，两卧室南向设计，主卧带阳台

不足之处在于次卧在餐厅一旁，餐厅位置尴尬

3房户型点评：

89平米的小三房，功能性强，结构分区合理；

2卧室全南向，但客厅西向布置，通风采光受限，另餐厅位置尴尬，进门即对餐厅，且要绕过餐厅进入厨房

（3）推广渠道

推广渠道以线下+节点户外为主，释放“轻轨三房，高性价比”概念；

（4）销售表现

2014年5月19日推出280套，销售220套，销售率76%；

2014年6月22日推出264套，销售110套，销售率42%；

2014年10月26日推出330套，销售198套，销售率60%；

（5）项目优势

中心区：轻轨站旁，地段较好，生活便利

规划好：商业街、写字楼、运动健身广场

产品优：户型实用率高，总价控制好

项目小结-八方明珠

八方明珠主打轻轨首站、综合体配套概念，户型以精致两房和小三房为主，2013年6月采取低价入市策略，市场认同度较高，至2014年底，共计销售9万方货量。目前一期处于断货状态；二期待定。

项目体量大、户型较好、生活配套齐全，二期将对本项目入市造成直接竞争威胁；

区域重点楼盘——海林广场

（1）项目概况

老城区综合体，中心地段+一站式购物支持项目高溢价及热销，住宅进入清盘阶段；

（2）户型分析

赠送阳台、飘窗及拓展空间为户型设计的最大特点

3房户型点评：

南北通透，动静分区、干湿分离

3阳台设计，两卧室南向设计，主卧带阳台

不足之处在于客厅北向布置，餐厅位置尴尬

2房户型点评：

赠送面积多，存在拓展空间（可改成小3房）；

2卧室全南向，但客厅西向布置，通风采光受限，另餐厅位置尴尬，进入厨房需经过卫生间，影响形象；

（3）推广渠道

公交站牌，轻轨站台、网络全区域覆盖，将“吴家山中心”+”综合体”的概念全面铺开。

（4）销售表现

2014.6.15开盘首推7#共124套房源，86㎡2房，94㎡3房，均价7500元/㎡，开盘去化50%。客户来源主要为吴家山地缘客，周边私营业主、泛公务员 改善置业，部分为子女购房；

（5）项目优势

中心区：轻轨站旁，地段较好，生活便利

规划好：购物中心、花园式住宅、休闲喷泉广场

项目小结-海林广场

老城区综合体，中心地段+一站式购物支持项目高溢价及热销，住宅进入清盘阶段；

对本案直接竞争威胁不大；

区域重点楼盘——东顺擎天

（1）项目概况

老城区，周边教育资源丰富，商品房与还建房并举，主打114-138㎡的中大户型；

（2）户型分析

赠送阳台、飘窗及拓展空间为户型的最大特点

2房户型点评：

干湿分离，功能分区明显

客厅带北向阳台，双卧室带飘窗

餐厅位置尴尬，户型整体浪费面积较多

3房户型点评：

南北通透，南北双阳台

三间卧室带飘窗，主卧带主卫

不足在于过道造成面积浪费

（3）推广渠道

推广渠道以现场包装+线下为主，主打名校环绕、大润发入驻信息；

（4）项目优势

教育优：周边名校环绕，典型的学区房

商业好：引入大润发超市作为主力店

项目小结-东顺擎天

东顺擎天主打名校、大润发入驻概念，户型以中大户型为主，商品房与还建房并举，周边现状环境较嘈杂、小区人群不够纯粹；

项目体量中等、配套优、户型以改善为主，将对本项目构成一定威胁；

区域重点楼盘——丰尚御龙湾

（1）项目概况

丰尚御龙湾主打临近区政府、双轨交通、教育，总建面约16.3万平米，规划8栋32层高层建筑，容积率高；

（2）户型分析

丰尚御龙湾产品户型紧凑，无明显特色，公摊较高，三房多为手枪型，无明显亮点；

（3）推广渠道

推广主要以线下推广渠道为主，集中释放“区政府旁、吴家山新城区核心及交通配套”

（4）销售表现

主力推售1、2、3#余货，客户多为吴家山片区及东西湖地缘客户，置业目的以自住改善型为主 。职业特征为周边工作职工及居民；

（5）项目优势

交通优：未来规划双轨交通

教育优：小区自带双语幼儿园

价格低：通过价格吸引溢出置业

项目小结-丰尚御龙湾

项目体量中等，主要通过性价比优势吸引硚口、吴家山主城区客户溢出置业；目前住宅进入微盘期，本案直接竞争威胁不大。

区域重点楼盘——怡华逸天地

（1）项目概况

主打德式风情打造，定位高端，项目整体展示面较好；

（2）户型分析

户型整体2T5格局，不够方正、赠送面积有一定亮点。

户型点评

客厅及二主卧均南朝向，舒适度较高；

阳台可改造为一间南向书房及一阳台，实用度较高；

缺乏工作阳台。

户型点评

南北通透带入户花园，舒适度较高；

双次卧较小。

（3）推广渠道

投放媒体渠道：道旗、公交站亭，公交车身。

（4）销售表现

2015年5月30日推出 128 套，销售111套，成交均价8700元/平米，销售率 86%；项目去年11月开始认筹，认筹时间较久。客户主要以区域内客户为主，吴家山地源客户占主导，多数为附近工作者，以刚需客户为主；

（5）项目优势

价格控制合理：价格在8500元/㎡左右，相对合理；

区位毗邻干道：所处地理位置交通方便，多路公交线路已开通；

案例借鉴小结：

从竞争层面中我们可以看到，项目周边面临一定的竞争，同时还受到区域外一些品牌楼盘的挑战，项目应发挥自身优势，以高形象高品质多价值点形成企业在吴家山区域的影响力。

通过对竞品客户的分析，我们了解客户对产品本身最关心的问题是：价格、户型实用性、小区氛围及配套设施。

通过产品打造：

通过飘窗、阳台、入户花园的设计增加赠送面积；

二房户型偏紧凑，避免面积的浪费；三房户型注重居住舒适性；

控制大面积户型的供应；

通过附加值打造：

小区内部公共设施建设，丰富居民生活，营造居住氛围；

规范化的物业管理，增添业主归属感；

注重景观营造，提高居住舒适度。

六、项目定位及户型比例建议

（一）建议本项目定位为：轻轨首站·首席精装公园家

推广案名：恒大帝景

1、从指标来看，地块容积率为区域绝无仅有，居住舒适度较高，周边生态环境良好，适合打造景观特色突出的生态宜居大盘；

2、从地块所在位置来看，本地块位于吴家山西部边缘板块，具备发展潜力，城际交通发达，周边道路状况良好，住宅产品需从性价比与附加值入手，符合恒大产品线定位要求的同时也满足周边刚需客户的需求。

3、高性价比精装的定位理念在顺应当地普通住宅市场的同时更可突出恒大精装特色。

（二）项目价格建议：均价7200-7500元/㎡（精装）

根据市场现状及周边竞争楼盘销售价格情况，

区域客户特征：吴家山区域客户多以原住民为主，多为工薪蓝领阶层，此类客户对性价，比会比较关注，贪便宜，建议价格与其他项目持平，不宜高出市场价格。

前期无任何推广，市场热度较弱，故项目价格趋势应为低开高走，保证去化；

首期价格不宜过高，凸显性价比。价格预测精装均价7500元/㎡。

本区域毛坯均价在6600元/平左右，按照800元/平精装标准，本案价格预定在7400元每平左右。

吴家山片区楼盘2014成交备案数据

（四）项目户型配比建议：

从去化角度，市场主力为90-100㎡的三房，70-80㎡二房与110-120㎡三房也有一定量的供应；

目前市场上畅销户型主要以80-110㎡的两房及小三房产品为主，从区域市场上来看，区域内房地产项目相对较少，区域内主力畅销户型为80、100平米左右的紧凑二房、三房以及110-120平的舒适三房产品。

吴家山西部主流项目户型一览表

综上，本项目定位中端产品，具体户型配比：

户型配比建议

采用此户型配比理由如下：

（1）根据前期片区成交户型结构

90—100㎡的三房成交走势较高，70—90㎡的之间的2房其次，这个和目前区域客户特征有一定关系，本区域多以工薪阶层为主，家庭组成父母、子女同住，但这类人群整体经济条件一般，选择小面积三房满足居住需求.

（2）小二房产品迎合首置客户的需求

考虑目标客群主要为刚需首置客户，在住宅功能性与总价门槛上具有一定的需求，作为刚需客户为主的楼盘，需配置一定比例的小二房产品，承接存在改善需求但又受经济条件限制的客户。

（3）70㎡以下小二房、一房供不应求，也有一定市场

从成交户型面积段来看，本区域也内小户型也有一定成交份额，但整个片区内70以下的小户型产品比较少，建议做一部分70㎡以下的小户型满足客户需求。

市场调研及定位报告

地产项目市场调研报告

房地产项目市场调研报告

市场调研报告项目（共4篇）

项目市场调研信息