华远集团哈尔滨群力项目市场调研报告

华远集团哈尔滨群力项目市场调研报告 房产部 9 2009 年 年 5 5 月 月 1 13 3 日

华远集团哈尔滨 群力项目市场调研报告 1 1、、项目概况 1.1 项目用地情况 华远集团拟投资建设的哈尔滨群力项目位于哈尔滨群力新区，包括 2 副地块。地块一为 064 号宗地（四至范围为东临职工街、西临景江东路、北临友谊路、南临群力第一大道），用地面积 34.37 公顷，规划容积率 2.1，地上建筑面积 72.18 万平方米。地块二为 018 号宗地（四至范围为东临上江街、西临景江东路、北临群力大道、南临群力第一大道），用地面积 4.74 公顷，容积率 3.6，地上建筑面积 17.06平方米（其中商业旅游项目面积约 12.34 万平方米，公寓约 4.72 万平方米）。

因本项目中 2 副地块中尚有部分征地拆迁土地未完成拆迁安置，地块一中只有17.37公顷为静地，地块二中只有2.34公顷为净地。待拆迁地块在2010年 10 月 20 日前政府需完成拆迁工作。

1.2 项目位置 哈尔滨是东北地区北部最大的中心城市。总面积 5.31 万平方公里，市区面积 7086平方公里，建成市区面积 331.21平方公里，总人口：987.4 万。哈尔滨城区人口约 480 万，人均 GDP 为 29032 元。项目所在地的群力新区位于哈尔滨市西南方向，是规划中哈尔滨未来的居住新城。而本项目地理位置在规划中群力新区的东北部，交通规划便捷，处在群力新区与中心城区的连接带上。

项目所在地 064 号宗地 018 号宗 地 群力新区

1.3 群力新区介绍及片区规划 群力新区位于哈尔滨城市西部，北衔松花江，与市行政中心一水相隔；东与城市中心区相邻，西临长岭湖风景旅游区；南靠机场高速公路。规划三环穿行其间，四面纵横，八方通达，是哈尔滨市最具开发潜力的城市区域，也是城区周缘仅有的一块置业宝地。

哈尔滨城市总体规划正式确定群力新区为城市居住新区，规划用地面积2733 公顷，总建筑规模 3200 万平方米。群力新区开发期计划 13-15 年。新区的开发建设将从东区入手，东区占地面积 1363 公顷，开发期计划分 3 期共 8年完成。经过 2006 年大面积征迁工作完成后，目前群力新区东部起步区已形成净地。

群力新区采用结合组团式布局结构，道路系统由三环路和康安路构成十字形式，与城市轨道交通线共同形成快捷的对外联系通道，东区“两横三纵”主干道已经部分通车。新区距离机场快速路 2.2 公里，距离哈尔滨太平国际机场 20 公里。与市级商业中心极近，直线距离约 5 公里，通过友谊路的打通、康安路的延续，车行时间仅为 5 分钟；同时规划三环路的贯穿使群力新区成为城市交通中的一个重要新节点。

群力新区供热、供水、供气等基础设施建设优势明显。学校、医院、体育场馆等基本生活设施已逐渐完善，为新区的进一步的建设奠定基础。规划医疗卫生、教育科技、文化娱乐体育、中小学校等配套用地 25.43 公顷，总建筑面积 52.71 万平方米。

群力新区堤防工程已经加宽至 50 米，总长度 10650 米，形成滨江景观带。群力新区内将新建一条景观内河，内河自西向东长 10 公里，即增加新区景观，又提高宜居环境情趣、兼顾雨水自然排出。水系工程由河道和湖面组成，河道水面平均宽度为 25 米，水深 1.5 米，景观绿化面积约 63 万平方米。规划沿水系两侧修建 25-30 米的绿化带，绿带中开辟步行游览道，并沿水系流经的区域建设主题公园、游憩广场、景观标志等。

从群力新区规划格局来看，我司项目位于起步区内沿江边地块，开发的住宅、商业项目将极具投资开发价值。

2、哈尔滨市宏观经济情况近年来哈尔滨经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑。根据 GDP 增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。与东北地区其他主要城市相比，人均 GDP 较低，增长速度较慢，但哈尔滨其重要的区域地位，未来增长潜力巨大。哈尔滨人均可支配收入稳步上升，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高。

城镇居民人均消费支出占可支配收入的比例逐年降低，说明居民储蓄意识逐渐增强，置业的支付能力在逐渐增加；哈尔滨的人均可支配收入在东北的副省级市中最低，未来有较大提升空间。房地产市场总体发展健康，目前

价格、速度均处于低位，未来具有较大的增长空间。

哈尔滨为区域中心城市，经济相对发达，对省内尤其是周边区域的客户聚集效应明显；城市交通规划的实施，将进一步增强项目所在区域与城市中心的交通联系，这将大大缓解区域陌生感和边缘感；群力新区受政府大力支持，根据政府规划定位，将成为集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。

3 3、、哈尔滨市房地产市场分析 3.1 市场整体分析 哈尔滨市的房地产开发企业以本地的为主。近年来由于规划利好、经济发展等原因，哈尔滨房地产市场得到了外地有实力的开发企业关注，并已有数家进入开发阶段。哈尔滨市土地价格近年不断攀升，使得开发商要通过开发高层产品来稀释地价；随着土地稀缺、政策引导，高层产品成为房地产开发主流，多层产品稀缺。而别墅住宅则主要集中在江北区。

调查显示:哈尔滨市住宅近30%被周边城市人买走。在哈市买房子的外地人多属于“投资落户型”。以大庆、佳木斯、牡丹江等地人居多。

有 7%~8%的住宅被南方人买走。包括安徽人、湖北人、江西人、福建人等，他们大多在哈市打工、做生意，在哈市买房子是为了自己居住。目前各在售楼盘至少有 30－40%外地人在哈市买房落户，成为“新哈尔滨人”。外地人在哈市买房一般选择 50 万~200 万之间的商品房，二手房一般在 50 万元以下。

3.2 土地市场及商品房供销 2008 年哈尔滨土地市场活跃，土地供应充足。随着哈工大工业走廊建设的深入，工业用地异常活跃，用地面积已经超过商业用地，而住宅用地交易

最活跃的区域是道里区、道外区。2008 年哈尔滨共有 109 宗土地供应市场，总供应面积 590.80 万平方米，其中商住用地供应面积 243.04 万平方米，工业用地 347.76 万平方米。在商住用地的土地供应上，道外区供应量最大（92.12万平方米），其次为道里区（81.13 万平方米）。

哈尔滨土地市场 2008 年共有 14 宗土地出现流拍，工业用地流拍 10 宗，商住用地流拍 4 宗，主要出现在道里区群力新区。2008 年商住用地楼面地价均价为 600.09 元/平方米，而我司项目所在的道里区成交土地主要集中在二环、三环之间，平均楼面地价为 681.45 元/平方米。

2009 年 5 月份，哈尔滨市入网楼盘项目总数 395 个，入网总面积 2918.99 万 M2。其中总套数 272805 套，可售套数 88467 套；可售面积 962.11 万 M 2 ,其中住宅可售套数为 67781 套，非住宅可售套数 20686 套； 住宅可售面积719.8 万 M2，非住宅可售面积：242.32 万 M 2。每天成交量基本保持在 150 套左右。2008 年商品房空置量在 490.6 万平方米。

2009 年前三个月哈尔滨市商品房住宅价格持续上涨，平均售价 4068 元/平方米，同比继续保持增长，销售均价在 5000 元/平方米以上的商品房销量占总销量的 27％以上。哈尔滨一季度的房价上涨，主要原因是住房消费结构的提档升级，除此之外，还有哈尔滨房地产市场泡沫较少。哈尔滨市启动了以“三年基本完成主城区内 530 万平方米棚户区改造任务”为目标的棚改攻坚战后，拆迁导致的刚性需求及其旺盛。

二手房方面，去年哈尔滨市二手房的成交量为 37771 套，交易资金近百亿元。在国内很多城市房地产市场出现萎缩的背景下，哈尔滨市二手房市场逆势上涨，反映出哈尔滨市市民对二手房的刚性需求旺盛。在今年 3 月二手

住宅销售价格上涨的 32 个城市中，哈尔滨市排在三亚（13.2%）和南宁（10.5%）之后，位居涨幅较大的城市第三名，涨幅为 6.6%，环比上涨 0.7%。年初以来，哈尔滨市二手房不仅价格小幅上涨，成交量也较去年同期有明显增加，特别是建筑面积在 45平方米至 90平方米的中小户型更受欢迎。二手房成交价格接近3000 元/平方米。哈尔滨市二手房市场出现“回暖”，市民不再持币观望，刚性需求正逐步释放。

3.3 项目周边楼盘销售情况 和我司项目所在周边区域有可比性的楼盘，基本集中在临近的群力新区，平均价格 5000 元以上；道里区西部滨江片区，该区域是城市传统商业、行政中心，城市高端住宅板块，平均价格 8000 元以上，未来区域价值还将稳定提升。

在 09 年 5 月份参展房展会的楼盘有 124 家，参展楼盘总建筑面积 271.38万平方米，群力新区有天鹅湾、恒盛豪庭、山水美地、丽水丁香园等楼盘引起广泛关注。目前群力新区处于开始入市阶段，集中放量将在 2009 年 5-10月份，也是哈尔滨的传统楼市旺季。

调查项目一、恒盛豪庭（东临 我司 018 宗地）

位置 道里区群力大道与灵江路交汇处 规模 占地面积 20.5 万平米，总建筑面积约 56.8 万平方米。容积率 2.3，高度 100 米以下。项目分三期建设，一期有 8 栋，一期总建筑面积 15.2 万平方米。

产品形式 高层，小高层（18-28 层）户型配比 50－80平米两居占 40%，100－120平米三居占 60% 价格 4900 元/平方米起价 客户 附近居民，面向中高端客户，一部分为孩子上学（购房可落户）销售状况 一期部分在 2009 年 5 月份月开盘（200 套），目前正接受内部认购，部分在 2009年 7－8 月份开盘（700 套），二期、三期待建设 交房日期 2010 年 12 月 卖 点 周边学府氛围浓，交通便利 工程进度 出地面 配套 市政配套，周边学府氛围浓

调查项目 二、天鹅湾（西邻我司 018 宗地）位置 道里群力新区(紧临康安路延长线)规模 占地面积：22 万平方米，建筑面积：60 万平方米，3000 余套 产品形式 高层（18 层~30 层）户型配比 高层：板式 44——155平米，（80平米两居，100平米三居占 60%）价格 均价 5060 元/平方米 客户 附近居民，面向中高端客户，一部分为孩子上学 销售状况 2008-11 月开盘，销售率约 60％ 交房 日期 2009 年 12 月 工程进度 现已封顶 卖点 享受群力新区配套，周边学府氛围浓，交通、生活便利 配套 世纪联华超市、麦德龙超市、小区内建设商业配套；银行有哈尔滨银行、农行、工行、建行等 ；现有十四中、新哈三中（群力新区中部，省重点），规划中更有道里区兆麟小学分校、76 中学分校和 113 中学分校即将进驻。

调查项目三、群力新苑 位置 群力新苑小区位于哈尔滨市道里区群力新区第七大道 规模 项目总占地面积 204487平方米。该项目分 A-01 号地、C-02 号地两块地建设，拟规划总建筑面积473490平方米，其中住宅建筑面积398759平方米；公共建筑面积11603平方米；地下建筑面积 63129平方米。群力新苑小区主要以安置回迁居民为主而开发建设的居住小区，回迁居民 4100 余户。

产品形式 安置房 多层、高层 户型配比 60——145平米 价格 基本为返迁房 客户 拆迁安置房 销售状况 全部用于拆迁安置 配套 市政配套，周边学府氛围浓厚

调查项目 四、美晨家园 位置 美晨家园位于道里区工农大街 1 号（十四中对面）规模 占地面积 20.5 万平米，总建筑面积约 56.8 万平方米。容积率 2.3，高度 100 米以下。项目分三期建设，一期有 8 栋，一期总建筑面积 15.2 万平方米。

产品形式 以中小户型为主，从 50--90 ㎡。小区内有休闲娱乐广场。有独立车库和停车位。

户型配比 多层（7 层）；高层 18 层 价格 起价:4900 元/平方米 客户 附近居民，面向中端客户 交房日期 现房销售 销售状况 2006 年 8 月份月开盘 基本销售完成 卖点 周边学府氛围浓，交通便利 配套 综合商场：麦德龙超市、世纪联华 学校：省市重点学校（十四中，新三中）医院：省中级医院（市十院，武警医院，省五院，中医院）点评 社区规模大，密度大，周边配套齐全，有部分客户为孩子上学买房

与群力新区相邻道里区滨江片区个案调查情况 案 案 1 1 案 案 2 2 案 案 3 3 典型楼盘 爱建滨江社区 观江国际 欧洲新城 规 模 占地面积 100 万平米，建筑面积约 220 万平方米。

道里区最大面积楼盘 占地面积 2 万 3 千平米，建筑面积约 23 万平方米 占地面积 20 万平米，建筑面积约75 万平方米。

位 置 上海街（香格里拉酒店对面）友谊路（报业大厦路段）道里区 新阳路 504 号 产品形式 小高层，高层，商业 超高层 多层，小高层为主，有一部分高层 价 格 四期均价达 8500 元/平米 均价接近9000 元/平米 起价为 6000 元/平米 户型面积 122—189平米，150平米三居占 40% 180—750平米 30—180平米，120—135平米两居占 50% 销售状况 一期、二期、三期销售完毕，2007-7 月四期开盘，共 800套，已销售 90% 2007 年 4 月开盘，现已销售 75%以上 四期临街四幢高层 500 套 2007 年11 月开始销售，面积在 120平米以上。目前基本销售完成。

产品特色 大型建筑集群，20 万平米写字楼，100 万平米商业，100 万平米住宅 超高层，大户型，观江景 欧洲风格，高绿化率 客户特征 主要客户是哈市及东北区域高端客户，包括政府高官、高校领导、医生、律师、私营矿主以及高端私营业主等。

主要客户是哈市及省内成功商人、外籍的高端客户等。

主要客户是哈尔滨市的高端客户及本省外市客户，包括高校领导、医生、律师、私营矿主以及高端私营业主等。

4 4、、市场调研分析总结 4.1 从规划方面来看，群力新区的超前规划为该区域的经济发展打下坚实基础。无可比拟的生态环境规划，使群力新区必将成为冰城生态、自然环境最优的高档住宅区。这些的生态景观对商品房楼盘无疑是一种形象品质与未来潜力的提升。我司项目用地地块地理位置优越，非常具有投资价值。

4.2 从现有存量房、新增商品房及购房需求来看，哈尔滨市近1000 万平方米的商品房存量房、二手房供给房及新增商品房，短期内市场难以消化。在群力新区，集中上市的天鹅湾、恒盛豪庭、山水美地、丽水丁香园、等楼盘剩

余销售总量约 170 万平方米以上，给该区域后续楼盘推出销售增加短期压力。

4.3 从开发成本及投资回报来看，群力新区商品房房价目前在 4800 元/平方米以上。随着新区建设不断投入，区域内商品房增值空间较大。但随着新增楼盘不断上市，房价上涨空间有限。项目产品应定位为高档居住社区，以中大户型为主。

房产部：古新良 2009 年 5 月 13 日 附：

1.哈尔滨市建筑需做保温隔热等功能设计，建筑公摊一般达到 35％以上。所以房屋销售都以使用面积（不含公摊、阳台、凸窗、套内墙体等）进行报价，交易按照总建筑面积结算,商品房销售定价时楼层差价很小，3 层和 20层的总价差不超过 10000 元。

2.哈尔滨建筑施工周期一般只有 7 个月，房产销售旺季在 5～10 月。

3.哈尔滨商品房施工建安成本基本在 1300 元/平方米左右，配套费等 50 余收费项目的费用在 1000 元/平方米左右。

4.哈尔滨别墅区主要集中规划在松花江北新区。

地产项目市场调研报告

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市场调研报告项目（共4篇）