湖南宁乡县房地产市场调研报告

作者：sony87615 | 发布时间：2021-03-11 03:54:14 收藏本文下载本文

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 湖南宁乡县房地产市场调研报告宁波东泰房地产投资咨询有限公司

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 一、宁乡县宏观环境概述 1、交通概述宁乡县行政隶属湖南省会长沙,是省会长沙的西大门,是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一驿站,也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路,这使宁乡成为湖南一个重要人流、物流、信息流中心.宁乡交通发达便捷.洛湛铁路贯通南北,石长铁路连接东西,长弘高速、319 国道贯穿县境;金州大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片.多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络.www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 2、经济概述(一)地区生产总值（GDP）2007 年全县实现地区生产总值 207.2 亿元,比上年增长 22%,已经连续五年保持两位数增长.宁乡县自 2004 年提出“撤县设市”的目标后，工业发展势头强劲，利用其地理交通优势，先后引进青岛啤酒、佳佳集团、通程集团、长高集团以及投资规模百亿的钢铁公司即将进驻。2007 年完成全部工业总产值 284。6 亿元，同比增长 35%。全县年销售收入 500 万以上的工业企业（规模以上企业）达 496 家，同比增长 16%以上。

宁乡县地区生产总值（ＧＤＰ）递增图77.785.798.7123.6143.8169.3207.2050100***01年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年年份ＧＤＰ宁乡县工业总产值递增图69.174.486.6111.3153.6211.8284.6050100***02001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年年份ＧＤＰ

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com（二）其他经济指标消费品市场稳步增长.2007 年全县实现社会消费品零售额 68.89 亿,同比增长 16%.固定资产投资大幅增长,2007 年全社会固定资产投资 146 亿,比上年增长 39%.拉动 GDP 增长 2.5 个百分点.其中房地产开发投资14.85 亿.占全社会固定资产投资比例 10%以上。

社会消费品零售总额递增图32.536.340.445.652.159.468.***70802001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年年份宁乡县固定资产投资递增图24.835.351.46885.******01年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年年份

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 额 2007 年全县实现财政总收入 8.43 亿,同比增长 30%,金融市场活跃,2007 年全县金融机构各项存款余额 101.2亿,增长 19%.其中居民储蓄存款余额 83.2 亿.2006 年宁乡被中国人民银行评定为“金融安全区”。居民储蓄存款的增加有利于后续房地产销售的购买力。

以上数据来源《县统计年签》和相关文献宁乡县地方财政收入递增图1.932.142.524.265.356.488.***1年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年年份宁乡县金融存款余额递增图37.643.257.860.373.185.2101.***02001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年年份

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 3、人口概述人口自然增长率稳定,2007 年末总人口 134 万,城区长驻人口 26.8 万（城区实际人口不足 20 万）.根据长沙市总体计划,到 2020 年宁乡县城面积要达 32平方公里,城区人口超过 30 万的中等城市架构,以成为服务长沙市中心城市的卫星城.二、宁乡县房地产市场回顾 1、房地产市场总体回顾宁乡的房地产起步较为落后,自 2006 年中下旬进入快速发展渠道,房地产整体形式发展良好。2004 年-2006年房地产开发项目土地供应量为1320亩,2007年-2008年至今房地产开发项目土地供应量1863亩,2004年至今累计供房地产开发用地 3183 亩.市场经过 06、07 年的快速消化，目前仍有近2000 余亩的土地存量，区域供应量未来三到五年基本以消化土地存量为主。(宁乡这几年的土地消化量基本保持在 400-500 亩左右.)宁乡的房地产随着“长株潭一体化”的实施，房地产形式发展良好，商品房供应量和销售量都比 2005年翻了一翻,2007 年房地产开发量达到 130 万平方米,销售面积 70 万平方米。房地产销售价格也从 2007 年中旬的 1500 涨到目前均价 2200 元/平米，涨幅 46。7%。

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 2、市场总体供求情况(一)、历年土地供应情况分析宁乡 06 年前供房地产开发用地平均每年在 400 亩左右,2006-2008 年土地供应达到高峰, 共有房地产开发用地 2483 亩.目前土地供应存量主要集中在 06-08 年成交土地,.从最近几年土地投放区域分析，主要集中在新行政中心区域，占 06-08 年土地投放总量的 57%，共计 1400 余亩，目前该区域已成交的土地如下表: 园备注：以上土地统计资料未包括金洲新区碧桂园 3000 亩土地及左岸春天 1500 亩土地 ******002004年 2005年 2006年 2007年 2008年至今年份２００４－２００８年土地供应量分析图表供应量（亩）２００６－２００８土地投放区域分布比例图9%57%11%23%老城区商业中心新行政中心城西白马桥乡金洲新区

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 2008 年土地成交记录编号宗地位置出让面积(m2)供地方式用途容积率成交价(万元)楼板价(元/m 2)土地单价(元 /亩)成交时间买家(2008)019 东湖塘镇南竹山村 1594.2 拍卖商业金融住宅 ≤1.6 50.88 200 21.3 08/4/22 个人(2008)020 白马桥乡正农社区 55385 拍卖住宅 ≤2.0 2498 225 30 08/4/22 长沙合盛房地产开发有限公司(2007)71 宁乡县金洲乡同兴村 137662 挂牌商住 ≤1.6 5286 240 25.5 08/4/7 长沙通程实业(集团)有限公司(2008)017 灰汤镇灰汤村蒋琬路 2044.2 挂牌商住 ≤2.1 隐藏--08/4/16 个人（2008）010 白马桥乡凤形山社区二环南路旁 52881 挂牌商住 ≤1.8 隐藏--08/03/3 长沙恒港房地产开发有限公司(2008)005 宁乡县玉潭镇八一社区 64097 挂牌商业住宅 ≤3.8 11800 484 122.8 08/02/25 北京博润嘉业房地产开发有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司(2007)128 宁乡大道以西烟草公司旁 91482.3 挂牌商住 2.0-3.0 6586.56 240-360 48 08/03/14 湖南福临门房地产开发有限公司

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com(2007)132 宁乡县城郊乡木佳村站前路以北 8556.6 挂牌商住 ≤1.5 373.8 291 29 08/02/18 宁乡县房地产开发公司(2007)136 宁乡县玉潭镇文中社区梅花路249 号 33270 挂牌住宅 ≤1.8 2480 414 49.7 08/02/1 福建龙江房地产开发有限公司(2007)131 宁乡县科技工业园站前路 154148.6 挂牌商住＞1.8 7800 33.7 08/01/28 湖南威铭能源科技有限公司小计 601120.9 08 年至今共成交902 亩 2007 年土地成交记录编号宗地位置出让面积(m2)供地方式用途容积率成交价(万元)楼板价(元/m 2)土地单价(元/亩)成交时间买家(2007)65 花明楼镇花明楼村 14482 挂牌商业、住宅 ≤1.5 07/11/1 成交(2007)90 城郊乡罗宦村、玉潭镇黄泥岭村 55915 挂牌住宅 ≤1.6 07/11/1 成交(2007)87 宁乡县玉潭镇学庵社区龙溪路 1885 挂牌居住用地 ≤0.7 07/09/7 成交(2007)88 宁乡县城郊乡东沩社区 30175 挂牌商业、住宅用地 ≤2.0 07/09/7 成交(2007)26 白马桥乡正农社区六组 14139 挂牌住宅 ≤1.6 07/08/3 成交(2007)27 白马桥乡正农社区六组和七组交界处 21805 挂牌住宅 ≤1.6 07/08/3 成交

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com(2007)31 宁乡县玉潭镇通益桥社区春城北路与二环南路交汇处 315000 挂牌商业住宅 ≤2.0 12000 190 25.4 07/07/30 湖南盈兴地产发展有限公司(2007)23 玉潭镇楚沩社区楚沩中路 72 号 632 挂牌商业、住宅 149.4 157 07/07/9(2007)17 夏铎铺高新村 187265 挂牌住宅 5338 19 07/05/21 恒宙国际有限公司, 合计 641298 07 年共成交 962 亩 2006 年土地成交记录编号宗地位置出让面积(m2)供地方式用途容积率成交价(万元)楼板价(元/m 2)土地单价(元/亩)成交时间买家 [2006]27 二环路与春城北路交汇处 143451 挂牌商住 ≤2.0 6559．5 228 30．5 06/08/08 湖南新府房地产开发有限公司 [2006]31 原白马桥食品工业园 25166 挂牌商住 1.81 980 215 26 06/11/8 长沙新宇房地产开发有限公司

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com [2006]30 城郊乡合安村 140119 挂牌综合 0.79 3895.56 352 18.5 06/09/14 宁乡县锦程房地产开发有限公司 [2006]29 横市镇合金村 7622 挂牌商住 0.53 388 960 34 06/09/07 长沙顺利房地产开发有限公司 [2006]27 城郊乡东沩村蔡家塘 54618 挂牌商住-2265-27.6 06/07/13 湖南新思维房地产开发有限公司(新府名邸)[2006]26 玉潭镇沿河路 55＃ 29774 挂牌综合-2066.04-46.3 06/04/17 长沙湖泥湾房地产开发有限公司(新外滩)[2006]25 夏铎铺村 8003 挂牌综合-170-14 06/04/10 长沙建伟房地产开发有限公司 [2006]24 沿江风光带一号 3986 挂牌商住-1828.9-306 06/01/19 长沙富轩置业有限公司(香江国际)合计 412739 06 年共成交 620 亩以上数据来源于《县国土资源局》

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 2004-2008 年主要土地供应项目开发状态情况年份主要土地供应开发状态剩余土地存量土地价格项目名称 2004 年玉潭镇一坏西路(长沙湘润房产)已开发一期 100 亩左右 12.8 万/亩水晶郦城玉潭镇北郊村(长沙同兴房产)已开发完无 12 万/亩同兴花园 2005 年城郊乡东沩村(长沙龙腾房产 150 亩)已开发四期 60 亩左右 9.3 万/亩玉龙国际花园 2006 年二环路与春城北路交汇处(长沙新府房地产开发有限公司)未开发 215 亩 30.5 万/亩新县政府西南面城郊乡合安村未开发 210 亩 18.5 万/亩别墅用地 2007 年宁乡县玉潭镇通益桥社区春城北路与二环南路交汇处未开发 472 亩 25.4 万/亩商住夏铎铺高新村未开发 280 亩 19 万/亩住宅 2008 年宁乡县金洲乡同兴村未开发 206 亩 25.5 万/亩商住宁乡大道以西烟草公司旁未开发 137 亩 48 万/亩商住宁乡县科技工业园站前路未开发 231 亩 33.7 万/亩商住合计 1911 亩

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com(二)历年房地产投资额、销售额分析 2007 年房地产开发面积达到 130 万平方米,其中销售面积达到 70平方米,2008 年的房地产开发量基本与 2007年持平,2008 年一季度,房地产预售面积达到 30 万平方米,其中销售面积 13 万平方米.估计全年开发面积将达到 120 万平方米.随着宁乡城市发展和新城市建设,未来的销售量将呈现平稳上涨的有利势头.9.4911.3514.***2005年 2006年 2007年房地产投资额走势图投资额（亿）35.850.870.5***506070802005年 2006年 2007年 2008年一季度年份２００５－２００８年房地产销售面积分析图表

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 以上数据来源于《县房地产管理局市场管理科》总结(1)、2006 年以前市场供应量偏紧,随着 2006-2007 年的土地集中放量,至 2008 年市场处于饱和状态,供应量相当充足.(2)、目前各楼盘销售形式良好,面临后期推出楼盘体量的增加,区域内竞争将逐步加剧;(3)、目前土地存量主要集中囤积在新行政中心板块,该板块供应量充足,项目规模均比较大.超过 20 万方的项目计划在 10 个盘以上.(4)、2007、2008 年及后续几年供应量预计集中放量，年开发量在 120 万平方米以上，而目前的年销售量 50-70万平方米，市场销售形式供大于求；(5)、土地价格平稳上涨，新行政中心区域从 2004 年的 10 万/亩上涨到目前的 50 万/亩，但是随着土地供应量的放大及后续大量土地存量的开发，未来 2-3 年土地增值空间不会很大，随着后期土地供应吃紧，后期土地增值潜力巨大。

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 三、宁乡房地产市场现状分析 1、市场总体供应量针对本项目的有效竞争项目,主要集中在老城区商业中心板块(沿江风光带)、城西板块(白马桥乡)、新行政中心板块(宁乡大道二侧)、金洲新区板块.板块主要项目供应量(存量)城区商业中心板块大玺门、新外滩、锦绣兰亭、东方明珠、香江国际及新土地供应存量 668983 m 2 城西板块世纪阳光、经典生活、馨香园、水岸星城及未开发项目 470465 新行政中心板块水晶郦城、中源花园、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、新府名邸、旺和家园、金叶家园、东鑫城市花园以及未开工项目 1000 余亩 2315352 金洲新区板块.碧桂园、左岸春天及另外 2000 亩项目 5320000 合计: 8774800

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com（一）已开工项目供应量分析目前在售楼盘销售存量明细表板块区域楼盘名称开发商土地面积（万m 2）容积率总建面积（万m 2）其中住宅（万m 2）一期（万m 2）已售面积万（万 m 2）量存量（万m 2）新行政中心板块水晶郦城长沙湘润房地产开发有限公司 107153 2.24 219700 78533.27 78000 141700 嘉诚花园长沙嘉诚房地产开发有限公司 88038 2.15 200000 140563 112000 88000 玉龙国际花园长沙龙腾房地产开发有限公司 99747 3 300000 250000 150000 100000 中源花园湖南中源房地产开发有限公司 208000 1.6 338500 266000 104000 35000 231000 东鑫城市花园湖南东鑫投资开发有限公司 16500 25000 22000 20000 2000 金叶家园二期长沙教育基建开发公司 5000 1．6 8000 8000 新府名邸湖南新思维房地产开发有限公司 62282 1．6 100000 60000 80000 20000 老城区板块（沿江风光带）东方明珠湖南翌盛房地产开发有限公司 3012.5 15.55 50906 50906 大玺门湖南沩江投资有限公司 87037 3.07 251257 138142 37655 35000 103142 新外滩长沙湖泥湾房地产开发有限公司 29774 2.8 83367 59458 59000 24367

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 锦江·锦绣兰亭宁乡县锦江房地产开发有限公司 68207 3 200000 200000 75000 35000 160000 香江国际湖南恒基房地产开发有限公司 3968 35000 27000 27000 0 27000 城西板块（白马桥乡）世纪阳光长沙兆龙房地产开发有限公司 30000 82000 72000 45000 27000 经典生活长沙恒港房地产开发有限公司 23893 2．1 50519 25000 25000 馨香园长沙长天房地产开发有限公司 18993 35000 35000 0 35000 水岸星城长沙合盛房地产开发有限公司 73333 120000 0 120000 合计 1163115 根据以上数据统计各区域已开工项目存量（总建筑面积）板块区域已开工项目销售总面积存量（m 2）备注新行政中心板块 590700 以上存量统计中部分项目含商业部分面积（主要是沿街商铺）老城区板块（沿江风光带）365415 城西板块（白马桥乡 207000 合计 1163115

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com（二）未开工重点项目供应量分析（至 2008 年 5 月分）区域项目位置开发商土地面积（（m 2））总建面积/容容积（（m 2））预计开发时间备注新行政中心板块主要供应项目二环路与春城北路交汇处长沙新府房地产开发有限公司 143451 286902 08 年底或 09 年初 06/08/08 获得土地,预计下半年启动宁乡县玉潭镇通益桥社区春城北路与二环南路交汇处湖南盈兴地产发展有限公司 315000 630000 08 年底或 09 年初 07/07/30 获得土地,项目暂名“优雅新城” 优雅翠园（宁乡大道西侧玉龙国际花园东侧）盈丰创建（香港）开发有限公司 34466.47 75592.4 9 月份销售城郊乡合安村宁乡锦程房地产开发有限公司 140119 110694 预计 09 年中旬（地块平整）06 年 9 月份获得土地，别墅用地，本项目西侧，暂名“北斗山庄”，目前土地性质更改富豪山庄盛翠豪庭宁乡城建投资开发有限公司 121333 242000 预计 08 年 9 月份推出城郊乡罗宦村、玉潭镇黄泥岭村------------55915 89464 不确定 07 年 11 月成交的土地宁乡大道以西烟草公司旁湖南福临门房地产开发有限公司 91482.3 230000 不确定 08 年三月份成交土地,48 万/亩,预计年底或 09 年开发宁乡县城郊乡东沩社区-------------30175 60000 不确定小计 931941 1724652

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 块新行政中心板块 2008 年共成交土地合计 10 万平方米，约 150 亩，占 2008 年土地成交总量的 16.7%, 该区域后期提地投放明显回落,未未来来 3-5 年以消化目前土地存量为主区域项目位置开发商土地面积（（m 2））总建面积/容容积（（m 2））预计开发时间备注城西板块（白马桥乡）白马桥乡正农社区长沙合盛房地产开发有限公司 55385 110770 未知 08 年 3 月份成交土地,30 万/亩白马桥乡凤形山社区二环南路旁长沙恒港房地产开发有限公司 52881 95185 未知 08 年 3 月份成交土地, 白马桥乡正农社区----------------35944 57510 未知 07 年 8 月成交小计 144210 263465 城西板块目前供应量相对平稳, 随着宁乡县玉潭镇政府西迁及二环南路年底修建后通车, 该板块后续房地产发展形式良好, 主要以宁乡县西部乡镇农村人口迁入城市的住房需求为主.区域项目位置开发商土地面积（（m 2））总建面积/容容积（（m 2））预计开发时间备注老城区板块宁乡县玉潭镇八一社区北京博润嘉业房地产开发有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司 64097 243568 未知 2008年2月份成交土地,土地价格为 122 万/亩,容积率 3.8 宁乡县玉潭镇文中社区梅花路249 号福建龙江房地产开发有限公司 33270 60000 未知 2008年2月份成交土地,土地价格为 50 万/亩小计 97367 303568

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 该板块主要是旧城改早项目, 目前的主要供应量集中在沿河滨江一带, 后续供应量主要是拆迁工程后的土地投放区域项目位置开发商土地面积（（m 2））总建面积/容容积（m 2））预计开发时间备注金洲新区夏铎铺高新村恒宙国际有限公司 187265 300000 未知 07 年 5 月成交,19 万/亩宁乡县科技工业园站前路湖南威铭能源科技有限公司 154148.6 300000 未知 08 年 1 月成交,34 万/亩宁乡县金洲乡同兴村长沙通程实业(集团)有限公司 137662 220000 未知 08 年 4 月份成交，22.5 万/亩金洲新区生态休闲区碧桂园开发有限公司 2000000 3000000 一期08年9月份联排、多层、高层规划左岸春天 1000000 1500000 未知小计 3479075 5320000 该区域是目前土地供应量最大的区域, 主要是宁乡作为长沙的卫星城市规划后, 金洲新区随着金洲大道通车后到长沙只有 15 分钟的车程时间.很多大型开发公司就在该区域实施“造城计划”，另外包括一些企业的驻后的大规模圈地计划。该区域的土地后续基本无大型土少地投放，估计该区域土地消化至少 5-10 年以上，另外项目开发也比较缓慢。碧桂园计预计 2008 年年 9 月份推出销售，主要规划为生态型大型社区，包括联排、多层、小高层、高层等。有另外该区域另有 2000 亩土地在洽谈中。

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 目前市场总体供应存量分析板块区域已开工项目存量总建面积/ 容积（m 2）未开工项目存量总建面积/ 容积（m 2）合计总建面积/ 容积（m 2）已开工项目存量占总存量比例新行政中心板块 590700 1724652 2315352 25．5% 老城区板块 365415 303568 668983 54．6% 城西板块（白马桥乡）207000 263465 470465 44% 金洲新区板块 3000000 2320000 5320000 56% 合计 4163115 4611685 8774800 47% 金洲新区的供应存量应与宁乡县城土地供应存量区分出来计算；扣除金洲新区土地供应存量，目前宁乡县城内的土地总体供应存量（销售建筑面积/容积）为 3454800平方米，以项目容积率 2.5 计算相当于 2000 亩的土地存量(其中已开工土地存量 700 亩,未开工项目土地存量 1300 亩)。

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 2、、市场供应产品分析目前市场供应的产品主要有多层、小高层、高层、别墅。其中 2008 年以后小高层高层产品占市场供应总量的90%以上。根据调查发现，消费者对产品的选择是多样化的，在当地电梯房的销售价格普遍要比楼梯房价格高 400-500元/平方米以上，目前高档小区基本以高层建筑为主。多层产品的物业管理费在 0.6 元/ m 2 高层的物业管理费在 1-1.2 元/ m 2 左右.目前市场上供应产品的销售形式分析面积户型 90-100 m 2 110-120 m 2 120-140 m 2 140-150 m 2 150-170 m 2 两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅二卫四室两厅两卫四室两厅两卫主要楼盘户型代表面积 90 m 2 87 m 2 115 m 2 125-133 m 2 143-145 m 2 169-173 m 2 销售形式紧缺紧缺主力户型主力户型销售压力大根据调查,目前三室两厅二卫和四室两厅两卫为目前市场上的主力户型,上表所设计的户型市场销售形式良好,而部分项目三室两厅两卫设计在 140-150 甚至 150 m 2 以上销售压力大(如世纪阳光项目)

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 四室两厅两卫设计在 160 m 2平米以上甚至 170 m 2 以上的户型市场抗性很强烈(如滨江地块的“大玺门”四室均设计在 170 m 2 的江景房的销售难度大，而沿江的 144 m 2 三房已销售完毕)3、目前在售楼盘销售情况分析板块区域楼盘名称项目位置产品规划布局销售价格销售率销售抗性分析开发商新行政中心板块旺和家园三环路上,一中后面多层,小高层多层 1700-1800 80%以上,小高层已销售完地段,多层低楼层销售难度大中房房产富豪山庄盛翠豪庭花明北路西侧在调整中二期未推出一期纯多层销售已交付使用城建投资山水华庭宁乡大道,一环路口 51 幢多层和 3幢中心高层一幢多层未推出,小高层均价 2400 70%以上无长沙盈丰兆业水晶郦城花明北路东侧,一环路上 17层高曾11层小高层最高价 3000 元/m 2 最低 2380 元/m 2 均价 2600 元/m 2 一期 90%以上二期 09 年 9 月份推出四房户型 183.5 m 2 和沿街户型剩余长沙湘润房地产嘉诚花园宁乡一中对面,二环路上一期二期 16 幢17 层二期规划为 30层高层最高价 2628 元/m 2 最低 1946 元/m 2 均价 2250 元/m 2 一期 100% 二期 5.31 开盘销售率达到70% 东西首有入户花园户型基本销售完毕,中间户型销售压力(无入户花园)长沙嘉诚房地产玉龙国际花园宁乡大道中段小高层高层均价 2200 元/m 2 目前销售形式不理想地段相对较偏长沙龙腾房地产中源花园花明北路东侧目前纯多层规划,后期要调整为高层一期已交付,后期开盘时间未定一期交付湖南中源房地产

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 东鑫城市花园宁乡大道中段东侧多层 1600-1700 元/m 2 85%以上地段偏,小区档次低,进深深湖南东鑫投资金叶家园二期三环路上,一中北侧二幢小高层一幢多层小高层均价 2000 元/m 2 多层 1700 元/m 2 50%左右靠马路商住楼,东首和西收基本去划,中间户型有抗性长沙教育基建开发公司新府名邸一环路上多层5 幢高层17 层多层去年已售高层 2500 元/m 2 60% 155.7 户型销售压力大 140 三房户型中间套湖南新思维房地产老城区板块（沿江风光带）东方明珠沿江风光带 32 层高层建筑未定预计 08 年 9 月湖南翌盛房地产大玺门人民中路,沿江风光带高层酒店商业步行街高层均价 2800 元/m 2 , 最高价 3300 元/m 2 70%以上沿江 170 四房户型湖南沩江投资有限公司新外滩东沩路,沿江风光带 7 幢 17 层高层, 一期4幢已交付均价2500元/m 2 ,(价格为一期价格)剩余三套部分户型朝向采光面不好长沙湖泥湾房地产锦江·锦绣兰亭原磷肥厂 21 层高层均价 2400 元/m 2 50% 项目地势太高,交通不便,户型设计差宁乡县锦江房地产香江国际汽车桥头 30 层高层,底下商业未定地块小,无配套,单层有 9个户型,户型设计不好湖南恒基房地产城西板块（白马桥乡）世纪阳光一环南路 27 层高层均价 2200 元/m 2 70% 户型设计不合理，面积过大，得房率低长沙兆龙房地产开发有限公司经典生活白马大道多层、高层高层均价 1900 多层均价 1500 多层售完高层 60% 规模小，周边配套落后长沙恒港房地产馨香园白马大道多层、高层高层均价 1900 多层均价 1500 多层售完高层 40% 规模小，周边配套落后长沙长天房地产

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 水岸星城南站旁未公开未开盘未公开-长沙合盛房地产总结: 1、未来 2-3 年土地供应量充足，基本以消化存量为主，目前已开工项目存量 1163115平方米，其中行政中心区域存量 590700平方米，占到已开工项目存量总和的 50%以上； 2、近几年土地投放量放大，土地囤积明显增加，至 2008 年 5 月累计获得土地未开工项目 2291685平方米，其中新行政中心区域 1724652平方米，占未开工项目存量总和的 75%以上； 3、新行政中心区域未开工项目体量大，有 172 万平方米,后续楼盘推出市场竞争激烈,也导致该区域市场的潜在风险.4、目前市场处于饱和状态，购房者对购房选择余地越来越大，有很大部分购房者目前处于观望状态； 5、金洲区土地供应已明显供大于球，部分企业实施圈地计划； 6、目前楼盘销售形式两好，个别楼盘开盘一个月就达到 70%以上的销售率，但后期面临的市场压力增大，销售价格将平缓，涨幅将平稳更加理性；

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 四、宁乡房地产发展趋势分析(一)宁乡未来土地供应趋势分析宁乡县未来的土地供应相对放缓,未来的土地供应主要在三坏线以外地段,并且供应量相对减少.老城区包括新行政中心区域未来 2-3 年的房地产开发主要是依靠消化存量房为主.至 2008 年 5 月,共有近2000 余亩的土地供应存量,估计需要 3-5 年的市场消化.目前新行政中心区域已基本无大型土地供应，老城区土地供应应根据城市拆迁情况而定。未来土地供应主要集中在金洲新城周边的夏铎铺镇和城西的白马桥镇。新洲新区目前已有碧桂园 3000 亩开发用地、左岸春天 1500 亩开发用地，另有 2000 亩土地意向认购中，该区域供应处于未来五年饱和状态，未来几年也基本很难有大型土地供应。

2008 年土地供应量分布区域分析从右图可以分析得出：金洲新区土地投放量占到 08 年上半年投放的近50%，达到 438 亩，均为工业企业购入，表明该区域已有计划的长期圈地行为，而新行政中心区域目前基本无土地供应，供应量相对比较平缓。

２００８年土地供应区域图表分析18.1%16.7%16.3%48.8%城西白马桥乡新行政中心老城区金州新区

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com（二）、住房销售价格趋势分析目前宁乡整体房屋销售均价在 2200 元/平方米，个别楼盘均价达到 2600-2800 元/平方米，根据市场调查结果由于后续供应量相对充足，预计后续整体房地产销售价格将平稳上涨，涨幅将放慢，预计今年涨幅在 15%，年底销售均价在 2530 元/平方米的预测。

五、宁乡消费者调查分析(一)、主要购房群体经济收入水平分析私营企业主：主要是当地煤老板、农业经营大户、私营企业主，年收入 50 万以上个体户：年收入 10 万以上，包括私营经营户公务员：年收入 3-5 万，未包括另外的灰色收入教师：民办学校及名校 4-5 万/年，普通教师 2-3 万/年企业高级主管：5 万左右企业普通员工：2-3 万

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 其他：为子女就学问题转移上来的农村消费者，对住房面积需求不大，地段要求比较高。

(二)、、消费者对产品的选择要求消费者类型目前居住情况购房目的对物业的要求老城区消费者自建房或待拆迁改善居住条件生活便利、三房或四房，地段选择为老城区沿河风光带或一坏路水晶郦城、富豪山庄盛翠豪庭周边乡镇消费者自建房或城里租房为子女就学、改善居住条件靠近学校、对物业面积要求二房或三房为主,主要选择宁乡一中附近公务员、教师宿舍、老城区改善居住条件地段位置离单位近，三房或四房，对小区档次要求高投资客有多套投资为目的地段升值潜力，主要选择区域在新政府区域

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 七、目本项目 SWOT 分析优势：

1、项目处于金洲新区与新行政中心区域的黄金节点上，未来项目有一定的增值空间； 2、项目一公里处为大型居住区，居住气愤浓厚，未来将形成是比较集中的大型高尚住宅区； 3、周边配套设施逐步成熟，项目南侧为在建菜市场，一公里范围内有在建五星级酒店、湖南省重点中学宁乡一中、另金洲区有医院、学校等配套设施规划在建； 4、项目引进天然气供应，全天热水供应，在宁乡目前是首创，为本项目销售的一大卖点； 5、项目西侧为大型别墅用地，未来本项目居住档次的提升将有利于本项目的增值空间；劣势：

1、目前本项目所处位置比较尴尬，东侧一公里有大量的住宅未开发，区域内供应量很充足，未来 2-3 年基本以宁乡大道两侧的供应存量为主(合计 230 万平方米左右)；金洲新区又有 3000 亩碧桂园项目和 1500 亩左岸春天项目；因此本项目在未来市场竞争中处于“前有狼，后有虎”的尴尬局面。

机会点：

www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com 周边已有项目动工，包括后期的别墅项目的启动，是本项目入市的良好时机；八、本项目产品定位建议 1、项目下半年开发面临区域内竞争压力明显，建议项目开发时机延后，建议在 2009 年中下旬启动； 2、根据原方案设计存在的基本性问题探讨：户型设计不够人性化和空间合理利用；项目整体定位不明确，小户型和大户型比例相当；建筑成本估计超出预算；小区整体布局 3、本项目应在前期工作中做足设计方案工作，以降低本项目的风险； 4、项目方案调整在市场资料分析后经贵方讨论后再做细化建议和探讨。

原方案存在问题探讨方案建议户型设计不够人性化和空间合理利用增加飘窗设计、主力户型定位在 120-130 m 2 项目整体定位不明确减少小户型体量，项目定位应为中高档小区，因此主力户型应设计三房以上（120-130 m 2）建筑成本估计超出预算原方案绿化景观成本控制、建筑成本控制小区整体布局（6 幢高层）后面 3 幢高层位置不变，沿马路设计为小高层中小户型，增加 2 幢点式高层在中庭位置（140-150 m 2）

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