摘要：但愿该篇《置之不理的置是什么意思5篇》对各位同学的作文写作有参考借鉴作用。如果你想查看更多作文范例，请点击这里！
篇一：“空置率”之争,争的是什么_2500字
近期,一场关于住房空置率的争论席卷各地,政府、媒体、房地产商、普通百姓纷纷各抒己见。即便在国家统计局新闻发言人表示“目前无法统计住房空置率”之后,市场各方仍然不依不饶,大有不达目的不罢休的架势。由于真相扑朔迷离,这一事件甚至被戏称为“空置门”。
住房空置率的指标直接反映中国房地产供需关系、市场泡沫、投资性成分占多少等关键问题,直接关系到房地产调控等行政决策的精准性和科学性。
日前,海南省出台文件,指出要“着力调整房地产开发结构,转变房地产发展方式”。值得注意的是,这份文件强调了“为促进房地产业转变发展方式”,要求“财政、税收、住房和城乡建设等部门加快研究制定鼓励住房租赁的优惠政策,解决商品住房空置率高的问题”。
海南或是本轮空置率大讨论以来,首个对该问题明确表态的地方政府。
针对空置率纷争这些乱象,笔者走访了一些业内专家,试图厘清空置率概念及其背后与行业、经济的关系。
统计口径能否统一
统一空置率概念、统计空置率很困难吗?这关键在于统计口径问题。
住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长、研究员文林峰指出,西方引进的概念“空置量”,是指凡是已建成达到入住标准但超过半年无人居住的房屋都属空置房屋,包括新建未售和已售未住两种情况。对此,一直研究并关注空置率问题的中国房地产研究会名誉副会长包宗华给出的国际定义基本一致,只是时间有些差异,他说是“空置1年以上”。
而国内的“空置量”概念,官方一直沿用上世纪90年代出台的“空置商品房”指标,即统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房。这与西方的空置房概念有根本的不同。
而为何国内要采取“新建未售商品房”算作空置房概念呢?据介绍,这有其历史渊源。
上世纪90年代初,国内仍在实行住房“实物分配”,在那个住房短缺时代,“零空房”是显而易见的。上世纪90年代后期,住房商品化启动,统计空置率的口径首次调整,开始考察卖不出去的商品住房面积在新建住房中的比重。
2003年,建设部门对空置率指标提出3条补充意见:住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房,1-3年内未销出的为滞销商品房,3年以上未销出的为积压商品房。对住房管理部门来说,这种区分显然有助于更清晰地把握供应情况,但对统计部门而言,要跟踪同一套住房3年甚至5年以上,来区分其为滞销还是积压商品房,难免加大了操作难度。于是,统计部门按第一条意见提供“新建待售商品房”的统计,不再提空置指标,事实上就是目前沿用至今的“空置商品房”概念。
了解了这段统计口径的演进历史,我们不难看出,目前大讨论中的空置房概念是指西方的空置量概念,而官方统计概念是国内的“新建待售商品房”,两者的巨大差额在于“已售未住”的这部分。
可见,统计口径面临着要否改革以及如何统一的问题。而最近,国家统计局新闻发言人盛来运表示,商品房待售面积和空置面积不是一个概念。关于空置,他的定义是:“空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。”这一定义显然是此前所未出现的,即前述“已售未住”部分。
国家统计局新闻发言人盛来运承认,目前空置率统计还是受限于统计口径问题,包括“空置的状态和时间标准”、“住房的面积、结构”总量,其解决之道则在于“大规模的住房普查”。
“统计并不一定困难,关键是要把空置指标建立起来,统一个说法。”原建设部政策研究中心主任包宗华认为,“统计口径没有好坏之别,也无须争论科学与否,即便是采用电力数据也未尝不可。”
可是,“统计又很困难,增加一个‘已售未住’反映居民拥有多套闲置住房的指标,这个统计难度不小”,包宗华又说。
“但这并不意味着就可以知难而退、无所作为,因为这毕竟是涉及国计民生的大事,必须具有使命感和紧迫感。”文林峰表示。
能否引导产业发展方式转变
管理层需要更为准确的空置指标,以便对房地产市场进行总量调控。
“缺乏科学准确数据指导的调控政策有点像盲人摸象,缺乏全局意识。”文林峰说。
而住房空置现象的另一面,就是住房市场上的多套购买现象。改善型住宅、休闲度假产品等本属于房地产产品创新的概念,如今也别有一种意味。毋庸讳言,已经有越来越多的开发商和房地产项目实质在迎合市场上的投资投机需求。而这种产业供应方式是否合理,有待商榷。
而由于商品住房投资少、见效快,目前海南商品住房投资占房地产开发投资总额的90%,房地产市场呈现商品住房“一头独大”的畸形格局。因此,这次海南提出,“鼓励开发建设只租不售的酒店式公寓、租赁式公寓等,满足短期到海南旅游观光、休闲度假、康体养生、养老等消费需求”,这显然是一个引导产业发展方式转变之举。从另一角度说,也是买售式市场导致的空置现象引发的有益尝试。
空置问题已延展到社会财富再分配的更深层次
房屋闲置究竟妨碍了谁?背后是民生还是经济问题?厘清“空置率”纷争,恐怕业已需要上升到经济或者民生的高度。
从经济角度看,房屋闲置的背后是“实体经济空心化”、“产业空心化”的深层次担忧。无论是在大都市,还是拥有海景的国际旅游岛,被闲置的房屋中多少沉淀着一部分本该进入工业再生产或者产业再投入的资本金。
在竞争激烈的家电经销代理行业拼搏多年,不如在大城市炒房;在城市房价的飞涨中,诸如经营的努力、勤劳的美德以及信用的坚守,也难以抵挡“土地红利”的诱惑。类似故事就在身边不断上演着,产业资本流入楼市并非虚言。比房屋闲置更明显的表现,是土地市场的持续繁荣和开发用地闲置共存的现象。
从民生角度看,房屋闲置的另一面则是对贫富差距增大的担忧。财富分层不再是来自工作岗位、个人能力和机遇等因素的差异,而起点相同者出现分层的直接因素或许只是房产,说到底还是“土地红利”导致的房产财富效应。
包宗华认为,房屋闲置现象的严重程度,反映了宏观调控要最终胜利还需进一步努力,需要在“土地财政”和“过度的投资投机需求”方面做出更有力的调控。
如何缓解房屋不合理闲置?受访专家的药方并不新鲜――开征房产税,尽管这一命题仍然和当前市场对空置率的纷争一样,毫无头绪。此次海南的最新意见里,也强调了发挥税收政策对住房消费的调节作用。
至此,空置房问题已不仅与房地产市场建设、房地产行业发展有巨大关系,已延展到了社会财富再分配的更深层次问题。
“虽然任重道远,但当务之急,必须脚踏实地开始起步了。”文林峰说道。(王超)
篇二：文化经济学为什么对著作权置之不理？①_12600字
作者：Ruth Towse
翻译：郑小倩郑小倩，南京大学外国语学院，南京 210093郑小倩（1982—），女，安徽蚌埠人，硕士研究生，主要从事英美文学及西方文化研究。
文化艺术研究 2010年06期
中图分类号：G112文献标识码：A文章编号：1674-3180（2010）01-0243-10引言文化经济学几乎完全忽视了文化市场上一个非常重要的影响因素，即著作权法。这使其丧失了从文化政策中逐渐获得的主动性，而且它对目前轰轰烈烈的创意产业“运动”也没有助推作用。颇具讽刺意味的是，一位著作权经济学界的同仁受世界知识产权组织（WIPO，联合国知识产权专门机构）的委托写一份他们称为“著作权产业”实证研究方面的调查，结果显示，文化经济学的现有文献中几乎所有涉及音乐、电影、书籍出版业以及创作者收入的著述都没有承认著作权的意义和作用！[1]只有一组文章论及著作权，尤其是音乐产业中未经授权的使用（亦称盗版）问题，但这些大都发表在其他出版物上。像WIPO这样搜寻此类产业研究的机构并不在少数：著作权法的影响，特别是对促成其变化因素的影响，已经成为许多国际组织（例如联合国教科文组织，世贸组织，联合国贸发会议）、欧盟以及几乎所有发达国家，甚至不太发达国家的重要议题。尽管属于国家法，但是自《伯尔尼公约》和《罗马公约》缔结生效以来，著作权法就在全球范围内经历着一个不断调整统一的过程；目前由WIPO担当此任，代表签署国家对涉及著作权法的国际条约进行商讨议定。例如：1996年通过的《世界知识产权组织版权条约》（WCT）和《世界知识产权组织表演和录音制品条约》（WPPT），即所谓的因特网条约，运用数字技术管理网络著作权。在欧洲，经过欧盟的协调统一，著作权和作者权业已成为其内部市场政策的一部分。同时在《与贸易有关的知识产权协议》（TRIPS）和《服务贸易总协定》（GATS）中，著作权问题的凸显也已经构成著作权、作品、国际贸易相关条例的一个鲜明特征，著作权问题已经被纳入了贸易政策体系。本文在此拟论证：著作权也是文化政策中一个重要因素，其经济影响在创意产业制定经济政策的过程中也越来越多地得到认可。数字化和网络已经给文化产业几乎所有部门的消费与生产都带来了巨大的社会和经济的冲击变化，这是著作权法努力（基本上是徒劳）应对的现状。然而同时，即使是小学生在课堂上也要接触认识著作权法，了解非法复制的种种危害。这种冲击变化——对创意产业而言不啻是暴风骤雨——已经引起了律师界、社会学界及经济学界的广泛关注，但文化经济学界对此仍然避而不谈。文化经济学者一贯向政策看齐，而且一直在为补贴和管制的作用争论不休——为什么就单单忽视了著作权法的影响呢？在此必须指出，也有为数不少的专家撰文发表各自的见解。[2－15]尽管如此，著作权在整个文化经济（本文特指表演艺术、遗产及文化产业）中的重要作用仍然没有获得广泛接受和肯定。文化经济学在本文中的含义由于后文经常会提到文化经济学和文化经济学者，因此有必要解释一下这个概念在文中的含义。更为重要的是，本文主张文化经济学为探讨著作权法提供了一个特别的视角。当然，著作权经济学也有其专业的协会和刊物——即著作权问题经济研究协会，及其刊物《著作权问题经济研究评论》。此外，法律和经济学期刊以及“普通”经济学期刊也发表著作权方面的文章，一些分支学科例如产业结构研究，也对著作权表现出相当浓厚的兴趣，尽管它们更倾向于关注专利问题。所有这些都是著作权经济学文献的来源，既然著作权法对艺术和文化领域统统适用，而且假设它们可以归类的前提永远正确，那为什么不可以将所有著作权经济学著作都归为文化经济学的范畴呢？笔者对于文化经济学的理解可见于《文化经济学杂志》（Journal of Cultural Economics）的创办宗旨和选题范围，那还是笔者1993年在这份“新式”杂志上以编辑的身份写的，后任编辑又一字不变地保留了下来：“文化经济学是指对一切不论是公众还是个人所有的创造性及表演艺术，遗产及文化产业进行经济学分析的研究。它关注文化部门的经济组织形式，以及部门内部生产者、消费者还有政府的行为方式。其主题包括主流社会的，激进的，新古典主义，福利经济学，公众政策和制度经济学等一系列的方法视角。”此处将增加一些跟文化息息相关、更为具体的方面，例如供应多样性和质量问题。对此进一步分析，可以提出如下问题：经济学的诸多分支是如何形成的？经济学是指其研究的领域还是具体的理论概念？笔者认为，跟文化经济学最为接近的领域有环境、教育及卫生经济学；这些学科通过特定的方式研究特定的经济领域，同时又采用经济学调查共通的一些手段，例如福利经济学、成本收益分析、条件价值评估、人力资本理论以及现值折算等。文化经济学像教育经济学一样大量利用消费外部效应，从而使公众集资以及政府对艺术和遗产的干预表现合理，这与环境经济学采用生产外部效应使其税收和管理正当化有异曲同工之处。但这些分支仍然可以看做单独存在的调查领域。然而，一旦用文化经济学分析著作权法，这就很难解释得通了。事实上，著作权经济学提供了好几种不同的研究方式，包括复制经济学、产业权益、交易成本以及福利经济学视角；[16]这些方法不同于著作权法律经济学，后者明确运用经济学阐释著作权的一些具体法律原则，例如生效期限、适用范围、正当利用、雇佣著作等规定的合理性所在。[17]文化经济学又在此基础上增加了文化方面的某些特殊因素，例如前面提到的质量和多样性问题，这几乎在国家文化政策的每一条中都有所体现。如果要举例说明文化经济学视角的独特性，“普通”经济学者可能会从贸易的全球垄断化对市场的影响入手，分析由于受到著作权法的保护，国家表现出其特点的诸多优势，但是往往会忽略单一语言——目前主要是英语。不过很难说，也许将来就会是汉语？文化经济学关于艺术创作者劳动力市场方面的研究也为作者如何回应物质及非物质奖励提供了独到的见解，这些都关系到著作权激发创造精神的能力问题。[18]因此，有必要对此作一番合理的分析。文化经济学为什么几乎完全忽略了著作权的重要性？现在回到我们的主题上来：为什么文化经济学几乎完全忽略了著作权的重要性？笔者认为其原因在于文化经济学起步发展的时期正好是艺术补贴作为主要政策议题的时候，受了政策的影响；此外，那种主张科技很难改变艺术的观点可能也妨碍了我们对数字化带来巨大发展的认识。长期以来，文化经济学强调对高雅艺术给予补贴的做法显然也很容易使人忘记著作权曾是国家支持艺术家和艺术事业最古老的方式，因为毕竟著作权先于艺术补贴政策而存在——1710年英国颁布的《安妮法令》是世界上第一部著作权法，随后法国和美国也都采用了著作权法或作者权法，它们后来波及几乎整个欧洲，并由此在世界范围内（一般是通过征服）得到普及。② 目前有两种传统共存于版权界：强调经济权利的英美著作权法，和主张精神权利为其必要特征的民法作者权传统。然而，两者之间的差异却随着协调化政策的有意加强以及文化产品和服务的贸易全球化发展不断缩小。尽管如此，国与国之间的差异仍然存在于法律及其管理和实施过程之中。因此，虽然在20世纪初著作权意识就已经席卷全世界，但艺术补贴作为国家政策的重要组成部分是到了第二次世界大战之后才真正开始的。至于对目前在政策中占主导地位的侵权行为的大力关注其实是在上世纪90年代才出现的，毫无疑问，这一出现使得著作权的经济效益备受重视。下文通过比较两个方面的文化政策，即著作权政策和文化政策，拟论证文化经济学者由于在理解经济学、艺术和创意产业文化层面，以及文化政策分析方面具有丰富的经验，而且对艺术创作者的劳动力市场也具有独到的见解，故而能够为著作权的经济学分析做出他们特有的贡献。作为文化政策的著作权和补贴③著作权和艺术补贴的共同点在于，两者都可以作为激励方式在市场调节的范围之外促进文化生产。从这个意义上说，两者都是文化政策实施的有力工具。补贴通过向艺术组织及个人创作者拨款提供直接刺激；著作权则利用市场间接地保证了创作者（不管是个人还是企业中间商）对其作品的专属权。如此一来，著作权所有者就可以通过更高的价格获得创作方面的回报（由于价格高过了边际成本或者“有竞争优势的”价格，所以创作者可以填补创作的固定或沉没成本）。因此，著作权法赋予创作者专有独享的权利即构成鼓励创作的动因。注意这两种为创作提供经费的方式，从公众集资的角度来看，补贴来源于纳税人，而著作权收益则出自购买该产品的消费者。著作权和补贴都是对已知市场缺陷的积极回应；两者对市场的干预都需要福利经济学为之辩护；两者均为第二位的政策；都会诱发寻租活动，产生道德风险；在公众、经济学家甚至艺术家眼里都是颇具争议的话题。不仅如此，著作权和补贴一直互为备选方案：早在19世纪英国所谓的专利大辩论时期，人们就已经发现著作权的不利影响，并且提出用拨款、奖励等其他政策激发创造力。Plant[19]认为著作权不具有经济意义，建议用向创作者提供拨款的方式取而代之；Hurt和Schuchman[20]持同样的观点。近期的学者中，Boldrin，Levine，Shavell和van Ypserle也提过类似的建议，[21－22]而Varian[23]认为著作权毫无意义，因为至少对数字化产品来说，很多商业模式诸如差别取价，就足以应对了。④ 换句话说，他们主张并不存在市场失灵的情况。尽管如此，著作权法不仅继续存在，而且在适用范围和生效期限上大有迅猛发展之势。著作权和补贴不仅在政策理论上共存，而且在市场实践中也相依相通：一方面，依靠艺术补贴创作出来的作品给作者带来了著作权收益；另一方面，艺术组织所得的补贴通常又用于缴纳版税，从而取得戏剧及乐队表演，当代艺术展等受到版权保护的作品（在此顺便说一句，笔者迄今尚未发现有关的研究）。著作权政策应该加强还是削弱？尽管经济学家不断质疑著作权的意义，目前相关政策的争论大多围绕著作权保护的“力度”问题。在此我们无须深究法律细节，只要关注一下著作权的主要构成因素即可。著作权有三个方面的内涵：适用范围（什么样的作品受法律保护）、生效期限（著作权在多长时间之内有效）以及具体实施（受保护的程度如何），每一项都可能由于政策的调整而改变；但是，“改变”实际上就意味着“意义延伸”。由于不断扩大适用范围（例如，引进并增强网络作品权和音乐表演权），延长有效期（最近从作者逝世之后50年延长至70年，雇佣作品则延至95年——即美国的《波诺著作权期限延长法案》，目前欧洲也纷纷效仿），以及通过对任何干涉旨在保护数字版权管理的技术举措（TPMs）的行为进行制裁的方式加强实施，著作权法日益得到发展和完善。尽管有些律师认为TPMs修订著作权法只是为了满足数字化时代的需求而已，但另外一些人士认为此举的意义不仅如此，它还具有监管著作权作品合法使用的意义，这就其本身而言巩固了著作权的地位。但是从另一方面来说，数字化自身由于没有因特网分配的附加影响，反而模糊了合法所有权问题。所有这些变化在管理实施上都有其特定的交易成本，从而导致酬劳和花销在创作者、中间商以及终端使用者之间重新分配。决策者希望了解其中的相对成本和收益，可是一旦同时采取了相关措施，正如目前已有的状况（因为立法者并不希望修订法律），那么几乎就没有可能将它们一一区分开来，而且由于重新分配随着科技进步的变化而变化，情况将会更加混乱。著作权激发艺术创造力的效果如何？一般人都会觉得“强大”的著作权机制在激发创造力方面肯定要比“薄弱”的机制更为有效。然而，这不论是从原则上考虑还是与实际相结合，都很难加以证实。我们也可以质疑：在激发创造力方面，著作权是否优于其他政策，比如补贴？文化经济学家对补贴（以及其他跟文化相关的规约）的优劣利弊业已非常熟悉，笔者在此将其与著作权做一番比较。作为激励动因的著作权从文化政策的角度来看，著作权作为激发艺术创造力的动因有两个方面的弊端：第一点是著作权对所有作品一视同仁，不会对高质量或者创新作品加以鼓励或额外奖赏。著作权总是自动授予所有“合格作品”，即任何一种处于法律许可范围之内的作品。著作权的第二个缺点在于，用Landes和Posner[17]的话说，强大的著作权机制所催生的“创作成本”也许会提高某个作者的创作能力，但对其他的、后来的作者而言，就成了其能力的削弱因素。首先，著作权法要求作品具有“原创性”，艺术上注重的作品质量和创造力则无足轻重，基本上只要是一个人的原创即可；而且，由于著作权是通过市场发挥作用，其收益取决于作品在市场上的接受程度，这首先要得到有意推广本产品的“把关者”的认可，然后再经过购买这个产品的消费者的判断和选汰，因为他们的付款是创作者获取版税的来源。因此，把关者的赢利目的与消费者的品位便决定了创作者的实际酬劳。这种情况下获得的利润尽管与创作通俗作品所花的时间与精力相当，但是对于过程艰难的新艺术形式，却不可能名至实归。至于创作所需的成本，这意味着后来的创作者，举个例子来说，衍生作品如翻译、编撰，或者基于音乐样本或艺术挪用而成的作品，其创作者必须花费时间，付出物质方面的代价前去寻找作品的著作权所有者，以便获得创作许可。交易成本也可能由于诸多原因而不合比例地增加，比如说，一部作品的著作权有效期愈长，追溯著作权所有者（尤其是继承者）的过程便愈加艰难，其复本也就越不容易获得（因为绝大部分著作权作品都不再出现在目前的登记列单上）。由此可见，著作权管理越严格，后来创作者的创作成本也就越高。由此可以得出，加强著作权管理似乎总是有利于原创者，不论是艺术家还是推出艺术家新作品的公司企业，这就可能阻碍艺术创造力与作品多样性的发展。著作权总是被视作消费者所付的垄断价格与它激发的创作动力两者之间的协调因子，但是正如Landes和Posner认为的那样，这种协调其实是对于当前的原始创作与后来的衍生创作之间的一种协调。它对文化政策而言具有非常重要的意义。但是艺术补贴正好相反。针对已经公认为具有创新精神的艺术家，补贴在他们创作某些特殊形式的艺术作品的过程中具有明确拨款目标和方向的优势。不仅如此，文化决策者可以在作品尚未问世之时向作者提供一定数额的拨款，而著作权只是作品上市以后艺术家得到的一种未知回报。因此，补贴能够顺利完成文化政策的目标，提供著作权不能提供的创作动力。不过，这又引发了另外一个问题，即艺术家对于经济上的鼓励能否同等程度地适用于补贴著作权。而且尽管有观点认为由于拨款同时还使艺术家获得了圈内人士的首肯和认可，所以物质不是刺激艺术家的唯一动因，但著作权法也以著作人身权的形式提供同样的“精神”酬劳，这也是鼓励艺术家孜孜不倦的创作动力。[24]著作权在多大程度上激发了艺术创造力？著作权既可应用于作品主要内容的创作者——文化经济学称之为艺术家——又适用于将他们的作品加工成产品或服务在市场上销售的商业机构——文学和音乐作品出版商，唱片商标，电影公司，广播电台，多媒体及游戏开发商，等等。“邻近”权利或者“与著作权相关的权利”涉及声像录音和广播，对音乐表演者也适用，但与作者权相比较弱。在创意产业中，艺术创作者一般都是通过各种营利或非营利公司将他们的作品推向市场，根据Caves[25]的研究可以得知，“资质平庸”的企业家参与生产及市场活动时会要求创作者转让一部分产权。在主要内容创作（即书籍、电影剧本、歌词等的创作）的情况下，作者将一部分著作权，包括再版，发行，公开表演，向公众提供权等按要求转让给出版商，以换取版税。但是如果创作者是受雇并按照合同计划创作的作品，那么这种著作权作为“雇佣作品”著作权为雇主所有。以上论述对于回答著作权在多大程度上激发艺术创造力的问题只是做了一个铺垫。要得出答案，还有其他几个方面需要考虑。首先，是什么样的权利呢——作者权还是邻接权？其次，到底是一大堆权利中的哪一种呢？我们已经习惯将著作权作为一个单一体来讨论，但这个概念其实包含了很多种不同的权利，在复杂多变的市场上显然有些更有价值。第三，这么多名目纷繁的权利到底是谁的权利呢？是由原创者所有吗？它们曾是雇佣作品著作权吗？还是转让给了商业终端用户？尽管众说纷纭，持有著作权的创作者，与已经将其转让给出版商，或者属于雇佣作品著作权的情况分别占了多大的比重我们并不了解，而且目前对于各种各样的著作权价值也知之甚少，所有这些都需要进一步做更细致的调查。为数不多的几项有关研究，包括对欧洲、日本以及澳大利亚的艺术表演者和创作者的调查发现，著作权收入只是一个很小的甚至可以忽略不计的收入来源。[18][26－29]而且，这其中最近的一份由Kretschmer和Hardwick[29]发表的调查报告显示，著作权收入风险性较大，分配也较非著作权收入更不均匀。也就是说，著作权可以给一些名家带来很好的收益，但是一般创作者就很难得到回报。不过上述研究也仍然没有回答著作权如何激发创造力的问题。这个问题关键的一点在于了解跟著作权收入相关（而且只与它们相关）的创作型作品的供应灵活度。目前这一变化范围不仅没有加以衡量，而且显然也很难衡量。专利发明者可以自由选择是否申请专利权，从而能够对其进行收入研究。但著作权是自动生成的，并不需要登记上报；著作权作品一经问世便受到保护，即使没有进入市场（大多数都没有）也是一样。因此，对著作权的下一步研究应该效仿Throsby分析与收入相关的艺术家劳动时间的供应灵活度问题。[30]激发创造力问题的另一方面在于著作权对创意公司的刺激和影响。这一点非常重要，因为创意产业对著作权的扣押和一贯的利益剥削已是不争的事实。根据图洛克守则，企业要求获得的租金甚至会与生产者劳动所获的剩余价值相当。Bettig[31]曾做了一个著作权收益对公司的重要意义方面的调查，不过没有坚持下去。此类研究亟待加强，而且最好能在商学院进行。目前有几种尚待证明的论断：第一，产业不同，著作权的价值也不尽相同；在同一产业中，著作权对大公司的价值优于小公司。第二，不同的权利具有不同的价值，而且其价值也因人而异。第三，也即笔者经常提到的一个观点：著作权为公司创造财富，这就很容易导致企业的兼并和收购，从而形成巨大的国际经济寡头，控制着音乐、电影、出版、广播和电视诸行业。垄断使得艺术家个人商讨发言的空间非常有限，从这一点来说，著作权的存在产生了意想不到的后果。近期新修订的著作权法既明确表现出对这种产业发展趋势的支持，同时也显著地提高了作者和表演者的权利地位。然而，这一修订实质上并没有改善两者之间的不均衡关系，绝大部分的个人创作者仍然无法享有各种著作权。[32]总之，对于著作权在多大程度上激发了艺术创造力，目前仍然知之甚少，因此这方面的研究仍需加强。对此文化经济学家应该更具有优势。版权成本“复制经济学”（与著作权法经济学相对应）的有关著述强调，由于著作权垄断导致了文化产品价格增高。毫无疑问，产品价格会高于互相竞争的价格，著作权正是因此才得以发挥作用！它印证了Macaulay的著名论断，即著作权是“为了奖励作者而向读者征收的税”[33]。问题是，产品的出售价格中有多少为著作权所得？此外，著作权垄断产生的额外收入引发供应的弹性变化，从另一方面来说，消费者对其中价格抬高的部分会如何反应呢？要评估著作权系统的成本和收益，必须首先了解这些情况。鉴于不同权利和不同市场的复杂性问题，著作权除了提高产品价格以外，也提高了交易成本，Landes和Posner界定的创作成本以及管理成本。[17]由于种种原因，著作权一般都是由集体权利管理组织，也就是常说的著作权中介协会来负责管理，这些协会主要为立法机关、版权局或者法庭所管辖。最为有名的著作权中介协会是音乐产业中处理作曲家与表演者权利的协会，包括美国作曲家、作家与出版商协会（ASCAP），英国的表演权利协会（PRS），德国音乐作品演出权与机械复制权协会（GEMA），等等。更多其他的协会针对各种具体的权利，进行广播、影印、公众表演声像制作等具体的经济活动。它们作为合作成员组织代表其成员收集版税和其他报酬，并且行使相应的权利。著作权集体管理（CRM）办法降低了权利持有人和行使者两方面的交易成本，因为中介协会发放了一种所谓的“总许可证”，领有此证者有权使用本协会所有成员的所有作品，以及其他国家与之缔约的兄弟协会成员的所有作品。[34]和CRM相关的交易成本包括由加盟成员承担的管理费，就利用者来说，除了缴纳执照费以外，还需要首先获得入会许可，不过这个如今在网上很快就可以完成。执照费的标准常常是经过激烈争论得出的，一般由立法机关、法庭或者政府部级单位商讨决定，有的纠纷需要组织听证，但听证会往往既耗时又昂贵。而且，中介协会对成员作品使用情况的监督和未经授权使用事件的起诉也需要一定的成本。总而言之，著作权系统的交易成本很高，并且会随着立法程序的复杂化而与日俱增。然而著作权系统中的“无谓损失”是否甚于补贴管理中的资金浪费，目前仍不得而知。即便如此，著作权的管理成本，包括产品在其影响下的价格波动，都是立法部门关注的焦点，这将引出下一个话题，即近期与著作权相关的政策议题。涉及著作权的近期政策——以欧洲两种情况为例与著作权相关的政策议题既关乎法律更改（主要是指对新的作品形式、技术或者著作权术语进行的调整），更改内容对所谓的利益相关人（各种各样的著作权持有者和行使人）潜在的影响，又关乎著作权系统的运作情况，也就是整个系统的社会及管理效率。长期以来，这些问题只得到律师界和政府部门的关注，但最近，人们已经认识到著作权的经济和社会影响，社会科学工作者也逐渐开始将著作权作为决策的一个考虑对象。毋庸置疑，当前主张创意产业的发展大大有利于经济增长这一观点也激发了对著作权经济学的兴趣，其原因在于著作权被视作创意产业成功发展的必要条件。数字化发展造成了产业剧变，对于著作权灵活多样的演变趋势，政府千方百计努力应对。WIPO还有各国政府都越来越清楚地认识到著作权的经济意义，对著作权的研究也已经纳入立法程序，英国的《高尔报告》就是一个很好的例子。[35]当前欧盟有两种政策议题可以很好地反映这一现象：国家著作权中介协会规范管理，还有人们常说的版权补偿金。两者都是由欧洲委员会的内部市场分部执行，都与欧盟成员国之间互不相同的经济活动密切相关（因为著作权法属国家法，只有欧委会才有权对各国下达指令）。由于著作权中介协会是垄断机构，因此也是竞争管理局关注的对象，同时它还受到好几个国家以及欧委会的严格审查。[36]规范著作权中介协会著作权中介协会是非营利机构，代表其成员（主要是创作者和出版商）发挥作用。除了美国的ASCAP和美国广播音乐协会（BMI），各国的中介协会对其代理的权利都有绝对的控制权，这在一些地方是由国家授予的。著作权具有地域性和国别性的特点，从而为垄断提供了合法依据，用经济学术语表示，它又是自然垄断行为。虽然这种垄断权已经引起了各国管理者的注意，但自然垄断的积极性又使其垄断地位获得认可，因而受到规范和调整。各国中介协会达成国际著作权协议，相互批准成员作品目录的出版，这在很大程度上降低了交易成本，使著作权作品全球化成为可能。然而，中介协会将收取执照费所需的管理成本都转嫁给了消费者，从作品的售价中扣除。许多欧洲协会还采取相互扣除文化费用的方式来资助经济困难的成员，扶持刚出道的艺术家。此举并不常见，一些协会的出版商成员对此尤不赞成，因为他们对国外兄弟协会的所作所为没有干涉权，而且各协会的运作效率也不一致。这些协会不同的管理效率与其运作的缺少透明度是欧委会颇为关注的两个问题。不过其主要目的是通过“一站式”管理——由一家机构统一管理发放许可证，在所有欧洲国家通用——促进跨国执照的发展，从而提高著作，尤其是（但不仅仅是）音乐的网络发行。欧委会同时还主张应该创造条件让著作权持有者将权利交付一个他们自由选择的协会（无论在什么国家都行），这应该通过数字著作权管理（DRM）加以执行。为了完成这些目标，欧委会拟采用鼓励竞争的形式提高协会的工作效率，通过加大使用数字著作权管理，包括使个人著作权持有者不经过中介协会管理权益的方式（遵照WIPO因特网条约）来降低管理费用。对中介协会的经济学研究虽然有很多，[34]但据笔者所知，迄今只有一项Rochelandet[12]做的中介协会规范和管理体系比较研究，其结果表明经济调查所需的信息很难采集。实际上，只有竞争管理局或者法庭等管理部门下达命令，经济学者才能获得必要的内部信息。初步工作显示效率和公平之间有一个平衡度的问题，提高了管理效率，常常就削弱了创作者之间的公平，使普通作者陷入困境。这显然属于文化经济学研究的领域，因为需要用到文化经济学者掌握的知识。例如，艺术家劳动力市场以及非营利机构方面的知识；另一个原因在于潜在的多元文化问题，因为一旦艺术家得不到报酬，牺牲的总是“弱小”国家的文化和语言。正如欧委会发现的那样，规范著作权中介协会不仅仅是规范又一种自然垄断那么简单，它具有更广泛的文化和社会内涵。版权补偿金很多欧洲国家，还有加拿大和日本，都有版权补偿金，它相当于过去常说的“空白磁带补偿金”。后者根据名称可以得知，是20世纪70年代产生的一种制度，便于人们复制音乐、广播节目，或者其他现有录音。补偿金由生产复制设备或者磁带等“软件”的商家缴纳，后来出现的光盘、刻录及电脑生产商家也须缴纳。补偿金收入先转交给著作权中介协会，然后再分配给创作者、表演者及持有其他权利者，例如唱片商标持有人。补偿金制度并没有为欧洲所有国家采用（比如英国和爱尔兰就没有实行），而且在欧盟内部补偿金的收取标准也因国家而异，对此如何调整也成了欧委会内部市场政策的又一项任务。考虑到盗版存在的范围，有关部门正在商讨是否在欧洲全面普及“版权”补偿金，以及是否用它来回馈著作权持有人（主要是通过中介协会）的问题。应该注意到的是，补偿金实际上是在大多数欧洲国家的法律保护以及欧盟信息社会指令的授权之下对版权例外，即允许私人复制情况的一种经济补偿。然而，补偿金制度却遭到了经济学者的反对，反对的理由和他们反对著作权中介协会发放许可证的理由相同：合作体系没有用价格信号向创作者显示他们的哪些作品在市场上更受青睐，也没有使他们得到完全的物质回报。在这种情况下，著作权用来激励艺术家个人创作这个初衷并没有实现。在一定程度上，这是通过作品的出售或播放列表，以及其他使用信息来决定付给创作者多少报酬的方式加以解决的。[37－38]尽管如此，所有协会成员的所有作品都须上缴执照费，在同一协会内部，不同成员（例如古典乐和流行乐作曲人）之间存在着交叉补贴，这些都是仍然存在的问题。版权补偿金加剧了这些问题的严重性。与总许可证相比，版权补偿金制度更不灵活，因为并不是所有的空白媒介都用于复制，而且复制的内容也不明确，这样一来，也就无法根据作品的利用情况补偿作者。但无论如何，著作权享有者和持有者的收益仍然意义重大，因为从复制设备持有者这一方来说，补偿金的支付有效地免除了他们复制产品时需要获得著作权许可的义务。而且，它还在很大程度上降低了交易成本。在笔者写作本文时，欧盟就这个问题已经召集利益相关人进行了又一轮的商讨。⑤ 讨论的结果为著作权研究，尤其是为上述问题提供了宝贵的定性数据；目前仍需做的是找出相关的定性数据，因为这些问题与成本和收益密切相关。版权补偿金制度尽管存在着种种不足，但对于使用著作权作品如何向艺术家及其他著作权所有者提供报酬的问题，它仍然是目前唯一可行的解决方式。不应忽视的一点是，在没有更好办法的前提下，著作权制度已经算是不错的选择。而且既然没有最好，也就没有高低优劣之分——每一种方式都必须经过市场的检验。本节简要谈到了对目前两种政策的争论，借以表明文化经济学在这方面的研究仍然具有非常广阔的发展空间。为什么是文化经济学呢？因为这些问题都需要进行经济学分析，分析的对象对于促成文化多样性发展、保护各国文化以及激发创造力都至关重要。结论本文的结论非常简单，即文化经济学者的研究领域大有拓展的可能！即使没有足够的法律知识也可以理解著作权对文化市场的巨大影响。笔者认为文化经济学者对文化市场、文化政策、公共财政、文化补贴、管理规范、艺术家劳动力市场，以及对艺术家的关注使他们充分具备了研究这个问题的能力。本文集中探讨了著作权作为激励艺术家的创作动因，当然，与补贴相似的是，著作权对文化产品的创作者和消费者而言内涵更为丰富。文化经济学者在政策的福利效应方面的理解也使他们占据着优势地位。补贴和著作权同为激发创造力的动因，存在着很多差别：补贴针对特定的目标，尤其是长期目标，能够以一种积极的方式引导创造力的发展；创作者有了补贴就可以无视市场压力。而著作权持有者的收益则完全取决于市场盈亏。实际情况是，领有补贴的艺术家和艺术机构仍然能够获得著作权收入。然而，一旦奖励给了创作者个人，就要考虑奖励给予人或单位是否以雇佣作品权的形式获得著作权这个问题；也可能是，奖励金可以作为提供给创作者的贷款，由其随后从著作权所得的版税中偿还。这个话题也需要进一步研究。研究著作权作为激励动因的难题在于有些东西没法查证：大多数创意产业都是在著作权的保护之下进行发展的。反过来说，如果世界上没有了著作权会怎么样呢？这个问题无法直接调查，因为只要是合法的作品都是受保护的。但是，维持这种保护措施的费用很高，Landes和Posner[39]提议更新永久版权的做法至少能使那些常常只能等着版权到期无效的作品和所谓的“孤儿作品”进入公众的视野。另一个没法查证的问题是，就算我们知道对于大多数艺术家而言，著作权不会大幅度增加他们的收入，那他们的议价能力是否会因为取得了著作权而有所提高呢？很多人认为，如果答案是肯定的，也仅仅是相关机构的集体行动所致，而这一效用，至少在很多国家是由于著作权中介协会提高了他们的议价能力才得以实现的。正如笔者所言，著作权研究困难重重，希望文化经济学者能够努力应对。收稿日期：2009-12-20注释：① 原文发表于Journal of Cultural Economics,2008(32):243－259.② 英国著作权传统迄今仍可见于亚洲、非洲、北美洲、澳大利亚和新西兰等前殖民地地区，作者权传统在前法属、西属、葡属殖民地，以及俄罗斯、中国和日本都有所保留。③ 此处“著作权政策”和“文化政策”这两个概念用的都是比较笼统的含义，旨在强调两者之间的关系。例如，英国政府充分利用著作权的享有途径来促进创意产业的发展，从而引导文化产业（音乐、时尚、出版业等）逐渐由依赖政府补贴转向市场调节。④ 这些都不是文化经济学者，其著述也几乎都不考虑著作权的文化因素。他们的主要兴趣在于著作权的道德风险及其成本问题，而像Varian这样的学者对商业软件的关注更甚于文化产品。⑤ 第一轮商讨的结果见http://ec.europa.eu/internalmarket/copyright/levy- reform/index-en.htm.作者介绍：Ruth Towse，［荷兰］Ruth Towse，荷兰鹿特丹大学。
篇三：置业顾问是做什么的_600字总的来说，置业顾问运用专业知识为有置业 需求的提供置业建议或方案，甚至是理财计划。
负责询问购房要求，介绍合适房源，领看房，协
调确定房价，帮助审核房屋资料，签定购房合同，
办理过户手续及贷款手续等提供全程房产专业 服务的人员。
置业顾问是在售楼处通过现场服务引导，促
紧地跟在后头，鞍马劳顿建功立业回来，手不停挥
进楼盘销售，为提供投资置业的专业化,顾问式 服务的综合性人才。是房地产中的专业名词，是
指在得知所有可能知道的条件因素下，展示出自
己所推销楼盘的优点，进一步让在成为真正的，
后期包括签定购房协议等直到全部手续办完。这 就是我们所说的置业顾问，真正意义上比推销员
高一个层次，置业顾问需要给予提供全方位服
务！
紧地跟在后头，鞍马劳顿建功立业回来，手不停挥
今后房地产业对置业顾问的要求不仅仅是 销售更是体现企业形象的窗口。要求具备专业的
知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强
的意志力、行业要求的职业精神等。
置业顾问担任着买卖的中间人和项目的代 言人，一个项目的销售队伍几乎承接着与该项目
有关的所有的接访，无论是成交与否。走楼处时
都在会头脑中形成关于楼盘的形象，这形象的来
紧地跟在后头，鞍马劳顿建功立业回来，手不停挥
源是销售队伍。楼盘以什么样的形象矗立于公 众，甚至经营者展现了怎样的姿态，全在于第一
线上第一时间与交锋的销售人员，关系到企业品
牌的建立与附加价值的产生。
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篇四：GPRS是什么意思,GPRS的原理是什么_2500字
GPRS是什么意思？GPRS通常被认为是GSM的延续。手机上网的不甚理想，造就了GPRS的诞生。那究竟GPRS是什么意思呢？
GPRS即通用分组无线服务技术（General Packet Radio Service，缩写：GPRS）是GSM移动电话用户可用的一种移动数据业务。GPRS经常被描述成“2.5G”，也就是说这项技术位于第二代（2G）和第三代（3G）移动通讯技术之间。它通过利用GSM网络中未使用的TDMA信道，提供中速的数据传递。
最初有人想通过扩展GPRS来覆盖其他标准，只是这些网络都正在转而使用GSM标准，这样GSM就成了GPRS唯一能够使用的网络。GPRS在Release 97之后被集成进GSM标准,起先它是由ETSI标准化的，但是当前已经移交3GPP负责。
GPRS原理
GPRS 区别于旧的电路交换（or CSD）连接，连接在Release 97之前（GSM电话功能还没怎么开发）就已经包含进GSM标准中。在旧有系统中一个数据连接要创建并保持一个电路连接，在整个连接过程中这条电路被独占直到连接被拆除。
GPRS基于分组交换，也就是说多个用户可以共享一个相同的传输信道，每个用户只有在传输数据的时候才会占用信道。这就意味着所有的可用带宽可以立即分配给当前发 送数据的用户，这样更多的间隙发送或者接受数据的用户可以共享带宽。WEB浏览，收发电子邮件和即时消息都是共享带宽的间歇传输数据的服务。
通常GPRS数据的计费是不是按照电路交换方式的秒，而是千字节KB。电路交换方式下，即使网络上没有数据传输，其他用户也不能使用空闲的信道。
GPRS最初支持（理论上）互联网协议IP，点到点协议PPP和X.25连接。后者典型的应用是无线付费终端，尽管它已经作为标准需求被去除。X.25依然可以通过PPP甚至是IP得到支持, 但是这样做既不需要重新封装也不用集成什么到终端里。
GPRS的移动终端
GPRS的移动终端（Mobile Station，MS） 分为三类。
A类终端：MS可以同时传送GSM语音与传送GPRS数据。
B类终端：MS可以同时以GSM和GPRS方式在网络登记。MS可以自动转换使用GPRS服务或是GSM服务，但不能同时传送语音与传送数据。所以当MS在传送资料的时，若收到来电呼叫，会暂停传送资料，接听电话后在继续传送数据。
C类终端：功能是只能传送GPRS数据。此类终端例如用于笔记本电脑的PCMCIA GPRS上网卡。
GPRS服务
GPRS提升GSM的数据服务性能:
1、短信服务 （SMS）: 发送SMS。
2、多播 （P2MP）服务 : 一点到多点的组播和多方通话。
3、点到点 （P2P） 服务: 连接 （IP protocols）IP网络 and X.25网络。
4、多媒体短信（MMS）: 发送携带语音和图像信息的短消息。
5、邮件服务通过POP3或者IMAP协议检查阅读发送电子邮件
6、匿名服务: 匿名访问预定服务
7、未来功能: 灵活加入新的功能，例如更大容量，更多用户，新的资源和无线网络。
8、因特网服务提供商服务: 提供互联网内容服务。
GPRS速度和属性
基于GPRS的报文数据交换使用未使用的蜂窝网络带宽传输数据。而作为专门为电话系统设计的语音信道（或者数据信道）一旦被报文数据交换使用，将降低可用带宽，其结果是如果在一个忙碌的电话域内，报文传输速度极慢。理 论上报文数据交换速度是大约170千比特/秒，而实际速度是30-70千比特/秒。在GPRS的射频部分的改进，取名为EDGE技术，将支持从20至 200千比特/秒的更高速度传输。最大数据速率取决于同时分配到的TDMA帧的时隙。因此，数据速率越高，纠错可靠性就越低。
一般来说，连接速度随着与距离的增加迅速下降。在人口密集的高网络密度城区这倒不是什么大问题，但是在人口比较少的郊区这就真是问题了。
GPRS class 8 也就是平常所说的4+1。这表示4个时隙用于下行流量，1个时隙用于上行流量。这样做是为了优化象WEB浏览器这样的大部分是下载流量的应用。如果用户阅读邮件量大于他发送的量，这个也适用。一般来说GPRS手机默认使用Class 8 来传输。
GPRS class 10也就是4+2。4个时隙下行，2个时隙上行。不过同时使用的时隙不能超过5个。 这个方案适用于双向数据差不多相等的情况下，例如即时消息.
其他存在的级别，包括GPRS class 6 （3+2） 和GPRS class 4（3+1），只有老设备才使用。有些个别设备能够做到 4+4（四个时隙用于上行和下行，最多5个同时工作）.这只是工业应用，超过2个上行时隙电磁辐射就会对人体产生一定的影响。
传输速率还依赖于信道编码。最佳编码方案（CS-4）适用于在基站附近的时候，最差编码方案（CS-1）用于离基站比较远的地方。
使用CS-4 有可能达到每时隙22.8kbps的速度。但是如果使用这个方案，现有网络只能覆盖一般情况的25%的区域。. CS-1能达到9.05 kbit/s 每时隙的速率而且可以覆盖98%的正常区域。
每一个时间片（timeslot）传输一个RLC桢，使用CS4最高达21.4Kbps,但通常情况下使用CS2比较多，RLC层速率为 13.4Kbps，折算到IP层11.32Kbps。从协议封装来计算开销，上行传输的要大于下行的，这意味着同样一个时隙，上行的IP层可获得带宽要比下行的小一些，例如同样的CS2编码方式，上行的IP 带宽只有约10.15Kbps。
注意！CSD及HSCSD这类服务通常都按使用时间来计费,就像通话时间般。假如要长时进行下载档案的动作,则会比GPRS优胜，因为在移动电话网络中CSD及HSCSD的优先次序都会比GPRS为高,较少有数据传输中断的情况出现。
GPRS报文数据交换基于数据包。 当使用TCP/IP协议时，每个电话分配到有一个或多个IP地址。 当电话切换扇区或者基站时，GPRS要暂时存储转发数据包到电话里。当因为无线电噪声干扰导致传输暂停和丢包可以由TCP来处理，这将导致临时的传输速率调整。
篇五：置业顾问是什么_1500字
置业顾问
百科名片 置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买，促进楼盘销售，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才。
目录
简介
职业作用
职业特点
职业职责
置业顾问本身应该精通房产的相关基础知识;另外应该熟悉售楼的循环流程,应该掌握销售技巧如谈判技巧,话术技巧,产品销售的语言技巧
,电话跟进的销售技巧以及销售说服技巧等等,其还应该快速分析出客户的购买行为 决策和心理,并熟练应用拉销 比较等等的诸多应用技巧!现在的售楼处已经没有传统的售楼员，售楼员的称呼被“置业顾问”或“销售顾问”所取代，而这一称呼的变化中，售楼员的单一销售功能也扩展到“置业顾问”的综合服务功能。据卡梅尔等项目销售负责人介绍，现在的置业(销售)顾问不但从名称上，更是从服务的意识和服务范围上全方位的区别于传统的售楼员，他们不但具备了较高的文化素质，经过了置业专业体系培训，同时还要了解金融等方面知识和理财知识，具有复合型人才的特征，能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。对于购房者来说，置业顾问的热情及专业知识能够让人体会到这个楼盘的内涵，产生信任感，更愿意买这个楼盘的房子。
编辑本段职业作用
置业顾问在房屋交易中能够起到交易双方沟通的桥梁作用。
置业
据方正投资公司及宇轩顾问公司负责人介绍，现在的置业顾问有两种，一种是开发企
业销售部门自己的置业(销售)顾问、一种是开发企业引进的专业顾问公司的置业顾问。两种置业顾问的专业职能是一致的，就是通过对买卖双方的了解、沟通，达成房屋交易。在这个过程中，现代的置业顾问的职责是双重的，既要为卖方负责，也要为买房负责，置业顾问首先应从购房者的利益角度来分析交易的可行性，即以购房者需求为主体，因为只有了解了购房者的真正需求，才能从实际需求出发引导交易的进行，这对卖方来说无疑也减少了盲目性，与卖方的利益并不冲突。
编辑本段职业特点 置业顾问不仅可以深度传递楼盘品质，更能体现企业文化素质和发展实力。正因为如此，这些企业在选择和制定置业顾问服务标准时，从长远利益出发，加强了对置业顾问服务意识的培养。其中包括对置业顾问的文化素质的刚性选择，如基本上都是有事业心的本科生、研究生等高学历者；对这些置业顾问进行不间断的业务及企业文化方面的培训，如对房地产市场规则及发展进行理性分析、研究目标消费群的住房、投资及各种付款方式需求，使其真正达到能提供全方位服务的职业水准；对置业顾问提出更高要求，使其有更高的服务意识和诚信品质，如洛卡小镇销售部门要求置业顾问在了解本项目时，要对西班牙等各种建筑风格有更深的理解，并通过考察梅江区域的周边项目状况，制定差异化服务项目；而卡梅尔项目销售部则以企业对建筑建设细节的认真处理过程为例，对置业顾问进行诚信服务引导，使置业顾问对客户的沟通过程更实在，更有说服力。
编辑本段职业职责 1、主动维护公司声誉，对本楼盘进行宣传；2、热情接待，细致讲解，耐心服务，务必让客户对我们提供的服务表示满意；3、全面熟练地掌握本楼盘的规划、设计、施工、管理情况，了解房地产法律、法规以及相关交易知识，为客户提供满意的咨询；
4、制定个人销售方案、计划，严格按照公司的销售价格及交房标准进行销售；5、挖掘潜在的客户；6、进行市场调查，并对收集的情报进行研究；7、注意相关资料、客户档案及销售情况的保密；8、及时向销售部负责人反映客户信息，以便公司适时改变销售策略；9、每天记录电话咨询及客户接待情况；10、协助解决客户售后服务工作；11、销售部同事间要互相尊重，互相学习，以团队利益为重；12、做好对客户的追踪和联系；13、每天做销售小结，每月做工作总结；14、维护售楼现场的设施的完好及清洁。
编辑本段待遇福利
主要看业绩，都是拿底薪和项目提成，是一份很有创造力和成就感的工作