商业地产活动方案（共18篇）

作者：于水中观影 | 发布时间：2020-05-17 19:40:20 收藏本文下载本文

第1篇：商业地产招商方案

商业地产招商方案

一.正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二.业态规划与商业布局

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

1.业态组合具有竞争优势。

2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三.招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标餐饮娱乐

顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：

面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮，麦当劳

3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮

VA BENE意大利餐厅

2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。

一层 7000平方米

男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品

尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头

1000平方米特色餐饮，星巴克

负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米

国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王

负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米(图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。

中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场

负三层停车场 15000平方米停车场所

地下停车总面积26000 停车数量1000辆

四.招商团队建设及其约束激励

根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。

通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。

我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。

五.招商时间安排

销售周期酒店式公寓销售收回整个投资

六.招商地点与招商活动

深圳：本地品牌招商

-----举办国际招商新闻发布会议

-----确定设计中标单位签约仪式

-----商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。

-----招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。

------参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。

七.招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。

1.娱乐招商

主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略：与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源;与电视台建立电视购物联盟。与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

2.日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。

国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略

八.招商费用估算

招商费用使用原则: 把握招商节奏，初期费用严格控制, 集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用招商手册与导示系统 20万元

招商广告 90万元

招商活动 80万元

小计 170万元

招商摸底与招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元

专业招商人员费用

(国际名店招商)两名优秀招商人才

第2篇：商业地产策划方案

成功案例——江南新地商业街

◆ 项目概况

江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米；二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。 项目定位

针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。

地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。

◆ 经营成绩

自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次；月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米！给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。

◆ 项目成功的原因

江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。

针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。

除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。

 活动方案

一、开业盛典

活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。活动主题：开业盛典活动时间：2009年4月29日活动地点：江南新地露天广场活动形式：启动仪式和舞台表演

活动亮点：邀请海珠区区领导、TVB当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持活动内容：

1，启动仪式（上午）1)迎宾 2)领导致辞

3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地Logo中。4)舞台表演 A、明星演唱

B、明星与现场观众互动 C、运动服装秀 D、女子LED鼓乐表演 E、街舞—双截棍 F、休闲服装秀 G、魔术 H、眼镜秀

I、品牌棒！约翰表演飞面团 J、数码产品秀 K、热舞

负责人：主持和现场工作人员活动宣传：

1，地铁广告（地铁二号线）

市二宫站

公元前站

列车车厢内

江南西站

2，报纸广告

全版面宣传

3，电台广告（略）

4，公车广告（略）

小结：活动当天所邀请的领导、明星让江南新地商业街迅速的占据了4月30日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南新地一开业便获得了满堂红。

二、电玩比赛活动

活动目的：时下许多年轻人对电玩的着迷程度可用疯狂形容。无论是地铁里、公交上，总少不了带上psp的潮人。与此同时，随着电玩游戏的日渐普及，漫长暑假，许多家长都愿意抽时间陪子女一齐玩电子游戏。因此，这“年轻人”与“一家大小”将是我们这次活动的主要受众。把游戏和消费结合，是一个新的构思。活动主题：疯狂游戏，乐购Sunday 活动时间：2009年8月

8、9，15、16日活动地点：江南新地商业街小舞台活动形式：电玩比赛活动规模：约2500人活动内容：

1，A、实况足球游戏平台：ps3 游戏机：两台

游戏设置：足球游戏设置双打，每场比赛5分钟；

比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。现场负责人：主持及裁判 B、赛车游戏平台：Xbox 游戏机：两台游戏设置：赛车游戏设置双人模式，同一赛道赛两圈，最快者为胜。如单独游戏，参赛者需面对指定的球队或指定的赛道。

备注：两个游戏约消耗限时3—4分钟，包含选队、选人，选车、选赛道。比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。现场负责人：主持及裁判

C、运动游戏游戏平台：wii 游戏机：两台

游戏设置：乒乓球对打，网球对打。

游戏方式：凭购物小票即可参加游戏，每张小票可玩一次。目标人群：小孩、家庭

活动宣传：

1）宣传单张，在地铁、各出入口上、场内流动的派发； 2）报纸广告；

3）商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传； 4）江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报。宣传文案：

你是，绿茵场上神乎其技的足球大帝你是，赛车场上驾驭跑车的赛车之魂你是，红土赛场屹立不倒的网球天王如果你是，充满着激昂斗志的勇士如果你是，涌动着无限激情的主宰参加我们的游戏盛宴，挑战你的游戏极限等待属于你的游戏王宝座最高可获价值3000元的潮流礼品包

广告设计（略）

小结：活动吸引了大量的游戏爱好者与家庭，现场热烈的气氛，一次次把江南新地商业街引爆。活动跨度近一个月，达到了预期的效果，当月业绩比前一个月提高了近50%。（图为游戏比赛的一角）

三，圣诞活动活动目的：圣诞节活动主题：

活动时间：2009年12月15-25日活动地点：江南新地商业街小舞台活动形式：抽奖，角色扮演

活动亮点：圣诞老人和性感的圣诞女郎在江南新地出没，随时都可能出现在你的身边为你送去一份神秘的礼物。活动内容：

1，抽奖活动。消费满指定金额的顾客，凭销售小票到工作台前登记并在销售小票背面写上自己的相关信息，然后把销售小票投到抽奖箱中，接着工作人员按照其消费区域，指导顾客在相应的大礼袋中抽取一只袜子。取出袜子中的礼品编号后，交给工作人员，由工作人员按照编号为顾客兑奖。圣诞节当天，圣诞老人将会在活动现场抽出1000元现金券的大奖得主，当天在活动现场的顾客才有资格参与大奖的抽奖，不在现场的当弃权处理。

2，神秘礼物大派送。圣诞老人在活动期间，会在不同的时段出现在商场的不同地方，同时会给当天遇到圣诞老人的情侣或小朋友送去一份神秘的圣诞礼物，除此之外还会热情的与其合影。活动宣传：

1，宣传单张，由性感的圣诞女郎在地铁、各出入口上、场内流动的派发； 2，报纸广告；

3，商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传； 4，江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报； 5，商场内滚动播放圣诞音乐； 6，圣诞气氛的布置。

广告设计（略）

小结：商场内营造了浓浓的圣诞气氛，既给顾客提供了节日留影的场合，也使商场的良好口碑起到了口口相传。

第3篇：商业地产

什么是商业地产?商业地产的定义、分类和策划流程

绩优股, 流程, 写字楼, 商业地产, 商铺商业地产定义

商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

商业地产形式

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

商业地产分类

一、按商业形态分类

1、商业广场

2、shoppingmall

3、商业街

4、大型商铺

5、购物中心

6、休闲广场

7、步行街

8、专业市场

9、社区商业中心

10、商务楼

二、按照开发形式进行分类

1、商业街商铺

2、市场类商铺

3、社区商铺

4、住宅底层商铺

5、百货商场、购物中心商铺

6、商务楼、写字楼商铺

7、交通设施商铺

三、按照投资价值分类

1、"都市型"商铺--绩优股

2、"社区型"商铺--潜力股

3、"便利型"商铺--冷门小盘股

4、专业街市商铺--高科技股

5、其他商铺-"一般股票"

商业地产策划流程

前期：项目顾问

一.市场调研： 1.区域状况调研：

1.1区域商业状况调研

1.2竞争者状况调研

1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）

1.4区域经济状况评估

1.5消费者品牌认同调研 2.目标购买者调研

2.1消费群体细分，消费动机

2.2项目问题及机会调研

2.3购买能力调研 3.品牌供应商调研

3.1品牌类别细分

3.2品牌资料库建立

3.3项目问题及机会调研

3.4租金承受能力调研

二.项目定位 1.项目分析

1.1项目核心竞争力（卖点）分析

1.2竞争者比较分析（问题及机会） 2.项目定位

2.1项目品质功能定位

2.2品牌形象定位

3.目标客户（购买者及承租者） 4.业态组合及规划建议 5.卖场区域分割

三.基本VI（品牌视觉形象设计）

包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等

应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等

四.招商策略 1.价格体系建立

2.公开活动及新闻配合 3.媒介策略

4.商业谈判或推介会

五.销售策略 1.价格体系建立

2.公开活动及新闻配合 3.媒介策略

4.商业谈判或推介会

费用预算及支付（另行协商）

中期：招商及销售代理

一般代理

A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。B.佣金预算及支付 B1 铺位纯出租形式：

1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金； 5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金； 10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；

如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；

以上均按首年租为依据计算佣金。

B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：

中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。

B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。

B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。

B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。

B3 铺位销售形式：所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。

B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：

项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。

B4 除B

1、B

2、B3外其他合作经营的方式：

项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；

1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金； 5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。

B4.1 除B

1、B

2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：

项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。

B5以上所述的中介成功四字即指：

出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；

销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；

其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。

非常代理

根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。

全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。

按照基本服务费+佣金形式支付费用。

佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。

后期：项目营销推广顾问

◆服务内容包括

一.品牌形象完善

二.促销策略

以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。

三.开业策略

开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。

四.公开策略

借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。

五.气氛策略

店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。

六.服务策略

服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。七.管理策略

导入ISO质量认证。

八.媒介策略

全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。

◆费用预算及支付

顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定。

销售、租赁、经营管理培训

一、商业物业销售培训

二、商业物业租赁培训

三、商业物业经营管理培训

费用预算及支付（另行协商）

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法

公式：税后月租金-按揭月供款×12／首期房款＋期房时间内的按揭款。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式：税后月租金-每月物业管理费×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月/售价

计算购入再售出的投资回报率＝售出价-购入价/购入价

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%

要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝215-200/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5%

如何判断投资回报率

现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行。

第4篇：商业地产

商业地产高不高，精心设计有诀窍；便利交通是首要，人流鼎盛生意好；动线分明莫绕道，延长逗留最为妙。 台阶表现要周到，过高过多人定少；上下方便利老少，弱势群体少唠叨。 外立平整有规则，过多异形视觉劳；建筑成本增不少，施工周折质量糙。平面设计要漂亮，流线方正要可靠；商铺设计有规则，铺内较多确不妙；风水相冲败兆头，看着难受生意少。动线弧形动感好，水带财运火带运， 金纳财富木生金，易赋概念乐陶陶。动线设计重体验，各类模拟不可少， 照顾边角有门道，杜绝死铺招商好。店门切莫对路口，廊树挡门考虑到，风水也有科学道，稍有不慎难推销。 台阶旁边铺斜坡，残疾如厕考虑好， 便利尽量要便利，人文关怀设盲道。景观设计预留早，点缀物业最奇妙，楼台亭榭窗檐廊，松竹梅兰都重要。 主入口，最理想，广场喷泉和牌坊， 尽量开口要大气，造型美观是榜样。多种竹，栽大树，花开四季配绿地，尽管规划要仔细，遮挡不足有意义。 围墙通透最科学，切莫超过五尺好；剪力墙，上下道，少见避免成本高。 商铺切割有规则，大小兼顾可拆分；开间进深巧设计，得房更高是超人。 层高设计将科学，日照计算莫大意，成本意识排第一，换位思考算面积。细节把握有意义，跟进科学求满意， 宽带光纤和节能，实现双赢都得益。店招预留要安排，色彩造型都要悟， 地形特点是关键，标志建筑芳千古。

第5篇：商业地产

商业地产

需要摆正位置做好经营

在商业地产迎来新的发展机遇的同时，怎么才能将商业地产的"火热势头"保持下去，这可能是许多商业地产开发企业都在思考的问题。有人指出，西部地区商业地产发展相对滞后，存在着投资开发与商业运营严重脱节的问题，许多项目的商业定位、招商及后期运营都存在着问题。陕西中商联商业研究院专家委员会秘书长侯治国在分析西安商业地产发展时称，目前西安的商业地产发展有3个表现：1.改新。许多旧城改造给房地产提供商业地产的开发机会;2.升级。在西安建设国际化大都市的号召下，许多开发商都想做高端，都想升级，传统基础的商业配套不愿意做了;3.扩张。现在西安整个城市面积是原来城区的3-5倍，这样导致了许多开发商大量的投资房地产，使得商业地产的开发热情上规模、上档次。

为此，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平在会上说到，商业地产是有技术含量的，是需要经营的，"你经营得好，租金增长，效益好，但是你经营不好，那么你整个的商业链就不好。你不但要付贷款利息，还要付高昂的物业费和经营成本。"他说，从他多年的从业经验来看，他认为要把一个商业地产项目做成功，关键取决于产业链的规划，要摆正位置。

邢和平用万达举例说明，万达拿到地以后，进入商业规划整合他自己内部的商业单位，包括万千百货和其他的娱乐方面，将所有商业的需求整合在一起，之后拿出开发万达广场的方案，然后开始设计，设计的同时，商业网点公司就开始招商，等到万达广场建成以后，所有的商铺就已经到位。"对万达来讲，他可以做到这样，他可以用自己内部的整合创造出万达的速度。"他说，商业地产是一个复合型的产业，影响商业地产成功的因素很多，定位、团队、商业信誉、资金链是最主要的四个工作。万达在整个产业链上已经做得很到位了，值得大家学习。

《商业地产投资空间巨大需要摆正位置做好经营-365地产家居网》

第6篇：商业地产

商业地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。

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一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（Mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。

二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等

三.各类商业业态解析

A.百货公司：是指在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000至40000平方米（视地区市场而定）；特点---整体规划、统一管理、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型---大众百货（卖场货品主要以大众消费品为主，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚

品牌为主，如太平洋百货、百盛百货、东方商厦、伊势丹百货、巴黎春天百货）；精品百货（以高贵服务理念为主导，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国际

一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行VIP会员制客户管理系统和服务管理系统）

B.购物中心SC：是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上，一般楼层多至七八层，空间呈纵向规划。购物中心类似于shopping mail，但一般设在市区内，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成，并有大型地下停车场。如深圳万象城；

C.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。理想营业面积在20000平方米以上。功能全---集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。开发步骤（1.用地选择性 2.确定类型；3.承租户服务与制定承租政策法规；4.金融支持与财务分析；

5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）

D.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000—25000平方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。

E.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）

F.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。

G.专业店就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。

8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。

9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。

10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场

11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912，秦汉唐。

12.旅游商业业态

13.地铁沿线商业业态

14.商业街

15.住宅区底层商业

16.创新业态

第三章商业项目实施计划

第四章商业地产开发操作流程

第一节市场调查精析与项目定位

一、市场调查精析（SWOT分析）

1.市场调查

市场调查内容：a.市场环境调查，包括政策环境、经济环境、社会文化环境的调查报告有市场基本状况的调查，包括市场规范,总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；有销售可能性调查，包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本项目竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能是性和具体途径；还可对消费者及消费需求，项目，产品价格，影响销售的社会和自然因素，销售渠道等等开展调查。

2.市场调查的主体流程

市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和调研分析；调研分析（SWOT分析）即态势分析法---a.SW分析：b.机会与威胁分析，c.SWOT分析步骤：确认当前的战略是什么；确认企业外部环境的变化；根据企业资源组合情况，确认企业的关键能力和关键限制；按照通用矩阵或类似的方式打分评价。

3.撰写调查报告

3.地产专用名词

1.三通一平：水、路、电通，场地平整。

2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地；熟地指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。

3.容积率：建筑总面积与占地面积的一个比值（限制小区人口密度比）。

4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面积与基地面积的比率，比方说200平方米的基地，而基地周围区域规定的建蔽率为60%，那么，一楼的楼地板面积可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作为临路退缩植栽、中庭、户外休闲设施等。

5.五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》

第7篇：商业地产

•由易迪房地产商学院主办的商业地产开发、运营模式与各业态招商实战培训在郑州展开首届班的全国招生工作。目前已按原计划火热招生中，招生主要面向董事长、总经理、副总经理、或各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

在商业地产成为常态的形势下，易迪商业地产开发和运营班应运而生。

本次培训采用面授的教学模式，由万达高管张老师全面解析万达商业管理模式和发展战略；学习商业地产招商运营策略，掌握商业项目开发成功的核心秘笈；通过经典案例解析,进行招商和运营项目落地辅导。同时也欢迎学员带上项目方案讨论，与张老师一起现场破解商业营销推广、定位规划、招商运营等策略难题。

历时业内人士将齐聚一堂。互相学习交流、递换名片。促进学员交流、增进同学真情、加速资源整合、开阔地产视野。

第8篇：商业地产策划方案目标

商业地产策划方案目标定位

在做商业地产策划方案前，我们一定要明确自己策划项目方案的目标，那么我们应该要如何定位我们的商业地产项目目标呢？

商业地产项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题，要在项目进行市场调研和完成SWOT分析后，在商业规划时进行项目定位，对项目以下这些方面进行定位：

业态定位、业种定位、功能定位、主题定位、形象定位、商圈定位（也称项目辐射区域定位、消费商圈定位）、规模定位、经营模式定位、价格定位、目标客户群定位【包括消费客户群（终端客户群）定位、投资客户群（购买商铺客户群）定位、经营商家客户群（租赁商铺客户群）定位】。

更多详细课程内容可参与商业地产系统实战培训课程！

【培训方式与优惠价格】

该课程采用网络远程培训，只要你有QQ就能听课。

特别优惠好消息：为庆祝公司成立7周年，本周前5名报名学员学费仅388元!本课程面授价格3880元，余源鹏全程网络授课学费原价 1680元。

该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。

【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

参考资料：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

余源鹏房地产实战培训系列课程商业地产系统实战培训课程；

第9篇：商业地产营销策划方案

年商业地产营销策划方案大全2014【内容简介】智地网【商业地产营销策划招商销售方案与商业地产培训视频大全】内容包括：商业地产投资、商业地产项目开发管理流程、商业地产开发运营模式、商业地产策划、商业地产招商、商业地产销售、商业地产广告文案、商业地产市场营销及策划方案流程、商业地产项目选址定位及业态规划、万达等知名企业商业地产营销策划招商方案、购物中心设计、城市综合体项目设计、写字楼商务中心与办公楼商务楼营销策划方案调查研究、城市综合体商业综合体与商务综合体营销策划方案专题研究、服装纺织建材家居农产品小商品城汽车批发市场专业市场策划方案，由余源鹏老师收集全国最新最全的商业地产营销策划招商方案及商业地产培训视频资料整理而成。【内容格式】该资料内容除包含多部商业地产培训视频外，还包含上万份商业地产营销策划招商方案文本资料，文本均为Word、PPT、PDF、Excel、TXT格式，可自由编辑、修改、复制、粘贴。你只需将硬盘中的内容拷贝到电脑、手机、MP4等设备中，即可随时随地，轻松学习!

【资料精华目录】本套资料主要分为商业地产培训讲座课程视频、商业地产总论、万达商业地产、购物中心、SHOPPINGMALL、城市综合体、商业综合体、商业地产营销策划、商业地产招商、商业地产销售、商业街、社区商业、裙楼商业、商业中心商务中心、商业广场、办公楼、商务楼、写字楼、服装纺织五金建材家居电脑城博览城汽车城农贸批发市场专业市场等方面的内容。截图如下：【本套资料精华目录】

一、商业地产总论部分精华资料目录万达商业地产集团商业运作全程开发手册_317页.doc万达集团商业地产项目运作制度汇编_281页_运作管理.pdf万达商业地产项目发展开发规划战略作业指引方案_304页.doc2012商业地产盈利模式组织管控和开发运营管理专题研究报告_221页_发展设计分析.pdf万达_万达房地产商业广场管理有限公司合同_280页.doc

万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf世邦魏理仕_万达房地产项目经济测算分析研究报告_187页_商业购物广场.ppt中国商业地产运营-电子书-353页.pdf商业地产现场运营管理技能_复旦地产总裁班_369PPT.pdf商业地产购物中心营运管理手册_273页.pdf商业房地产投资分析_商业地产投资实操攻略_217页.pdf复地_内部培训.大型商业地产开发设计策略_203p_百锐_开发模式_设计流程.pdf标杆商业地产规划设计借鉴与管控要点实战培训_103p_2012年_课程_教程.pdf高通智库_商业地产研究_万达集团.房地产开发补贴商业经营模式_114p_发展状况_案例分析.pdf高通智库_商业地产研究_深国投商置商业模式制胜与缺陷_87p_发展状况_案例分析.pdf社区商业地产营销实战培训教程_258PPT.ppt中国商业航母_万达商业地产揭秘系列_30页.pdf仲量联行_商业地产理论.商业选址研究大全_109p_选址研究.pdf仲量联行_商业房地产的市场分析与项目定位_148PPT.pdf商业地产典型开发模式分享_118p_专题研究.pdf商业地产全程开发核心关键解析_198PPT.ppt商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_ 投资分析.doc博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf商业地产_地级市购物中心项目开发全案_专题研究_239p.pdf商业地产创富的超级经营法则_龙寰模式_293P.pdf商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_市场调查_规划设计.ppt商业地产前期开发与建筑设计及运营管理_140PPT.ppt商业地产基础知识培训教程_158P_培训教程.ppt商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(一)_课程教材_177P_商业建筑设计_招商运营.pdf商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(二)_课程教材_177P_商业业态_动线设计.pdf商业地产定位与策划培训讲义_148P.pdf商业地产开发手册_270页_全流程_商业规划_工程建设程序_招商_培训计划.doc商业地产开发操作手册_280页_开发模式.doc商业地产必备社区商业操作手册培训_106P_定位策划_分布特点_物业条件_营销模式.ppt商业地产投融资与全程运营管理手册_214P_产业概念_发展模式_商业业态_投资决策.pdf商业地产招商管理培训_265p_2012年_课程_教程.ppt “地产大鳄商业巨头”商业地产新模式初探.CAJ《华润置地整合北京一二三级房地产商业计划》Word.rar《合富辉煌商业地产的全程策划案1》.rar85页.rar《合富辉煌商业地产的全程策划案2》.rar71页.rar《商业地产策划操作策略》.rar24页.rar《商业房地产营销策划大全》4CD.rar万科_商业地产实战基础知识个人共享版_88PPT.ppt上海房地产恩浩商业项目销售培训全集_96页.doc东滩公司商业房地产发展战略研究.rar中信地产_商业地产产品盈利模式_26PPT.ppt中原-房地产商业项目全案策划及独家招商销售代理合同.doc中原_国内外房地产项目开发商业设计研讨报告_101页.ppt中原_深圳房地产项目轨道交通与商业结合节点设计方案_112页_案例_业态.pdf中原_深圳招商地产商业项目定位提案_195P_产品价值_定位过程_成果体系.ppt中国房地产商业项目发展策略研究报告_124页.ppt中国房地产商业项目市场调研方法与应用研究报告_蔚蓝_86页_市场调查_市场开发_基本术语_商圈分析.ppt中国房地产统计指标手册_38页_商业地产.doc中国房地产项目商业模式创新案例全集_39页.pdf中国房地产项目商业选址策划研究报告_8页.ppt

中海地产商业地产项目管理规定_53页.pdf中航地产_深圳中航城都市综合体商业项目品牌战略_81PPT.ppt九州远景_商业地产项目业态组合与商业布局策略_87P_业态规划_培训教程_案例.pdf仲量联行_上海商业房地产项目定位市场研究报告_148页.pdf佳和置业商业地产项目全案策划流程图_1P_市场调查_产品设计_项目定价_营销执行.pdf商业地产转型之路课程_48p_培训_教程.pdf关于商业地产核心问题的分析_65P_培训教程_经济效益_产生模式.ppt北京商业地产规划设计管控与万达经验借鉴_204p_2012年_管控体系研究.pdf北京商业地产项目全程策划代理流程.doc华润_山东青岛华润中心高端项目第二阶段整体定位_伟业_371p_城市级综合体_商业地产_商业地产_地铁商业步行街开发及运营培训讲义_92PPT.ppt商业地产_城市综合体开发模式专题研究_42PPT.pdf商业地产_城市综合体的城市价值和商业模式_75PPT.ppt商业地产_总务行政管理手册143P.doc商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt商业地产与购物中心知识培训_144p_教程_讲义.ppt 商业地产专业术语.doc商业地产专题研究_商家选址要求研究_65p.ppt商业地产企划手册_114页_作业流程.doc商业地产全程策划案纲要.doc商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt商业地产及其项目整体定位研究报告_150页.doc商业地产发展与制约因素(华侨城)案例解析_33PPT.pdf商业地产商业综合体研究_27p_案例借鉴.ppt商业地产培训_社区商业销售策划与案例_87PPT.ppt商业地产培训教案_第四代购物中心项目商业开发模式全程培训教案_52页.ppt商业地产培训教程-商业房地产开发前期应该调查什么.doc商业地产基础知识及市场定位_73p_2012年2月_专题研究报告.ppt商业地产实战手册_103页_经济技术参数_投资分析方法_业态市场_运作手法.doc商业地产市场调研技术与应用培训_147PPT.ppt商业地产开发技术和盈利模式培训_84p_课程_教程_讲义.ppt商业地产开发销售流程.rar商业地产招商及商业顾问合同.doc商业地产招商管理-培训教程-81PPT.ppt商业地产招商运营部工作指导大纲_56页.doc

商业地产概论及运营管理_31P_培训教程_发展趋势_生活购物中心.ppt商业地产概论及运营管理培训教程.ppt商业地产理论_商业选址研究大全-109页-仲量联行.pdf商业地产的操盘策略与商圈研究培训_90p_培训课程.ppt商业地产的策划与定位培训_112p_2012年10月_课程_讲义.ppt商业地产研究_万达集团_房地产开发补贴商业经营模式_114页.pdf商业地产社区商业定位与招商_197P_业态规划_销售管理_运营管理_案例分享.ppt商业地产社区商业操作手册培训教材_106P_社区商业_定位策划_分布特点_营销模式.ppt商业地产类产品设计控制标准_37页_2012年_建造标准_元素设计.doc商业地产经营管理手册_业务管理手册_101PPT.doc商业地产经营项目投资可行性报告模板.doc商业地产营销实战手册.doc商业地产购物中心商店管理规范及流程全套23个文件.rar商业地产购物中心的定位策略.doc商业地产项目业态组合与商业布局策略_87p_专题研究报告.pdf商业地产项目全程建造流程标准_宝龙广场建造流程与标准控制_261页.doc

商业地产项目开发流程.doc商业地产项目消费者研究定性研究报告142页_零点调查_深度访谈_项目定位_招商分析.doc商业地产项目的规划设计与招商管理培训教程_178P_中房信.pdf商业地产风水中商铺布局七大原则_6页_商业布局.doc商业房地产市场投资分析实务_264P_经济参数_重大事件_发展规划_业态市场分析.pdf商业房地产投资分析-220页.rar商业房地产项目融资与运营管理.KDH国内主流商业地产模式培训_59页.pdf国瑞商业地产事业部商业管理体系文件_77PPT.ppt大型商业地产的全程管理.doc大型商业地产项目全程解决方案_272页.doc大连万达商业地产有限公司管理制度汇编_572页_管理规范标准.pdf思源经纪-商业地产开发基础知识与策划定位实操-51PPT.ppt恒大地产广东公司商业部规章制度_29页.doc房地产企业商业模式研究.pdf房地产公司的商业模式.CAJ房地产商业购物中心项目全程策划操作体系_154页.pdf房地产培训课程_中国商业地产战略投融资策略_67PPT.ppt房地产培训课程_商业地产发展形势与成功的要素_30PPT.ppt

房地产培训课程_商业地产的策划与销售(北大课件)_76PPT.ppt房地产培训课程中国商业地产战略投融资策略_67P_资金来源_销售价格.ppt房地产培训课程商业地产发展形势与成功的要素_30P_行业特点_景观功能_主要指标.ppt房地产培训课程商业地产的策划与销售_76P_营销区别_策划区别_销售目标.ppt房地产社区商业操作手册102页.ppt房地产评估专题研究.以购物中心高商业价值房地产为例_144P_评估准则.pdf新加坡和香港商业地产项目考察报告_57P_万科.pdf新景祥_商业地产案例研究_149P.pdf旅游地产_商业旅游主题项目案例研究_92P_戴德梁行.ppt易居培训_商业地产培训_浅析商业空间营造_89PPT.ppt易居培训_商业地产的策划与定位_112PPT.ppt有效进行商业地产的宣传推广.doc标杆房企商业地产分析报告_92p_专题研究_调查总结.ppt武汉宝安地产商业地产市场定位研究报告84页.doc浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策.CAJ浅谈商业地产项目前期定位的重要性_93页_2012年_专题研究报告.pdf深圳至祥商业地产之购物中心和商铺知识汇编.rar 潜心培育专业市场成功运作商业地产.KDH金地地产公司商业房地产战略定位沟通稿-76PPT.ppt零售商业房地产开发选址因素分析.KDH青岛东方城购物中心商业地产项目招商手册_80P_商圈分析_总体规划_设计概念_业态比例.ppt项目融资--商业房地产融资的发展方向doc9.doc香港恒隆地产全国商业项目案例研究报告_60页.pdf高力国际_上海成城购物广场项目全套市调资料_762P_商业地产_市场研究_项目定位.pdf高力国际_商业地产_商圈及目标消费群体研究_79P.pdf万达定制式商业地产模式分析及启示.doc《合富辉煌商业地产的全程策划案1》.rar85页《合富辉煌商业地产的全程策划案2》.rar71页合富辉煌的市场建议书222.doc中国小城市商业地产规划报告.doc中小城市商业地产营销实战全案.doc商业地产专业术语.doc商业地产培训教程-商业房地产开发前期应该调查什么.doc商业房地产市场投资实用书.doc商业地产招商及商业顾问合同.doc

二、万达商业地产部分精华资料目录

万达商业地产开发与运营模式培训_242p_2012年_课程_教程.pdf万达商业地产开发作业指引_301页.doc万达商业地产集团商业运作全程分析_304页_市场调查_规划方案.doc万达商业地产集团商业运作全程开发手册_317页.doc万达商业地产项目发展开发规划战略作业指引方案_304页.doc万达商业地产项目运作制度流程表格汇编_281页.pdf万达_万达广场运营手册_107页_运营指导书.pdf万达_万达房地产商业广场管理有限公司合同_280页.doc万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf万达_大连万达商业地产开发操作流程_98页_建设程序.doc万达集团项目管理操作手册_185页.doc万达商业管理公司制度_359页_管理制度手册.doc万达集团物业管理手册_388P_服务理念_方针目标_方案管理_培训.pdf万达集团管理制度汇编_422页_管理规范标准.pdf万达集团管理制度汇编操作手册_112页_操作指导书.doc万达集团股份有限公司项目质量管控标准_108页_质量管控手册.doc万达集团营销设计表现培训_168p_课程_教程.ppt

北京商业地产规划设计管控与万达经验借鉴_204p_2012年_管控体系研究.pdf万达_大连万达商业地产项目操作指引手册_280页.pdf万达_房地产项目商业地产样本研究报告_113页.pdf万达_江苏常州万达广场项目投资测算_115p_商品住宅_营销策划_规划_成本控制.doc万达_苏州万达广场项目营销总纲_215p_别墅_酒店公寓_商业地产_营销执行策略.ppt万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt万达商业地产公司管理制度汇编_73p_管理规范.pdf万达商业广场综合体项目商业地产开发历程解析报告_71页.ppt万达商业物业综合体日常管理工作指引_89个文件.rar万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf万达地产公司工作指引和标准工作表单全套_171个文件.rar万达集团_万千百货全套管理制度汇编_265页_组织架构_职责_流程.doc万达集团_万千百货运营管理手册_100p_运营管理指导书.pdf万达集团_商业地产竞争企业发展分析_114p_2012年3月_专题研究报告.ppt万达集团员工手册_105页_员工指导书.pdf万达集团商业地产项目运作制度汇编_281页_运作管理.pdf

万达商业综合体设计准则_194页_设计标准指导书.pdf万达集团设计管理制度_89p_管理规范标准.ppt万达集团财务管理制度四大核心要素_30页.ppt向地产榜样学习-万达的核心竞争力-形成模式-35页.pdf大连万达商业地产有限公司管理制度汇编_572页_管理规范标准.pdf大连万达商业地产消防安全管理操作指引_175页.pdf大连万达商业地产股份有限公司营销设计表现规范_168页_基本要求_常规方法f.pdf大连万达集团安全管理制度研究报告_165页.pdf浅析万达城市综合体专题研究报告_58p_2012年_调查分析_研究总结.ppt福建万达广场综合体项目开业招商大会_59p_2012年_活动策划_规划布局.ppt

三、购物中心SHOPPINGMALL部分精华资料目录商业价值的创作_购物中心的创新设计_163P.pdf商业地产_地级市购物中心项目开发全案_专题研究_239p.pdf商业地产与购物中心知识培训_144p__教程_讲义.ppt商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_

投资分析.doc商业地产培训教案_第四代购物中心项目商业开发模式全程培训教案_52页.ppt商业地产购物中心商店管理规范及流程全套23个文件.rar商业地产购物中心的开发和运营_36P.ppt商业地产购物中心营运管理手册_273页.pdf商业综合体大型购物中心营运管理手册.rar房地产商业购物中心项目全程策划操作体系_154页.pdf购物中心定位、招商及运营管理_114p_2012年7月_开发策略_营销推广.pdf该如何定位好一个购物中心.txt购物中心开发理念探讨.doc购物中心招商租赁策略模式.doc购物中心招商管理.doc购物中心消费者消费行为研究--46页.doc购物中心的商业管理理念.doc购物中心的用地选址分析.doc购物中心租赁契约的制定.doc购物中心管理组成因素与实现瓶颈.doc购物中心规划与设计.doc购物中心运营管理要诀.doc购物中心--13万字.doc

超级购物中心投资开发实务.doc香港购物中心-动线设计.doc谈SHOPPINGMALL的招商.doc谈购物中心的规划与设计.doc购物中心的招商指标分析.txt购物中心的用地选址分析.txt购物中心运营管理要诀.doc超级购物中心投资开发实务.docMALL开发商如何与异地管理顾问更有效合作.docShoppingMall项目的开发与管理.docSHOPPINGMALL项目选址的核心策略.doc商业物业成功营销架构.doc商业购物中心管理.doc大型MALL购物中心的投资决策策划与开发最新版.doc开盛购物中心经营方案.doc昆山市民消费需求调查问卷(街访).docMALL的选址.txt华润中心“万象城”规划运营案例.txt深圳CBD的ShoppingMall运营管理思路与建议.txt上海购物中心发展的四大特点与趋势.txt乡村购物中心惊艳上海滩体验旅游推动市郊地产.txt招商：大MALL前行驱动器.doc

商家资源文件共10个：全国各大超市统计表(非常有用).xls全国性连锁超市(大卖场)情况统计表.xls全国性连锁超市(大卖场)资料.xls全国连锁超市资料.xls商家客户名单.doc商家资源110页.doc各类商业的加盟条件及联系方式(招商可用).doc各行业需求面积.doc商业招商资源列表(100家).doc东莞天泰中央盛景花园商业前期研策报告_领汇国际_205p_情景式零售中心_中信地产_大连港项生活购物中心目商业发展定位报告_422p_2012年_前期策划.pdf中国发展购物中心的前景分析.KDH中国购物中心发展的创新模式.KDH商业地产_购物中心智能零售论坛演讲稿_10个文件.rar商业地产_购物中心研究_48页.pdf商业购物中心_全套管理人事制度_69个文件.rar广东天河城广场购物中心前期策划_223p_开发策略_营销推广方案.pdf广深典型商业购物中心项目考察报告_164P.pdf

商业地产概论及运营管理_31P_培训教程_发展趋势_生活购物中心.ppt成功购物中心项目全程运营实战培训课程_55P_成功经验分享_规划建设.ppt成就国际大型购物中心华润万象城项目整体营销研究报告_52页.ppt房地产美格行购物中心项目商业规划与招商策略研究报告_148页.ppt房地产评估专题研究_以购物中心高商业价值房地产为例_144页.pdf沈阳某大型购物中心建设前期财务预算全套表格-25个表格.rar深圳mall购物中心专题研究_71页_瑞丰和.ppt购物中心成功管理的主要决定因素.CAJ购物中心招商租赁策略.rar购物中心租赁招商与契约管理.CAJ购物中心租金修正测算.xls香港购物中心的招商及商户组合策略.rar高通_境外房地产小城市区域型购物中心研究报告_21页.pdfMALL开发商如何与异地管理顾问更有效合作.doc世联_MALL商业模式研究_111p_研究分析.ppt深圳mall购物中心专题研究_71页.ppt广州花花世界购物中心全套景观施工图(0501EDAW)共114个

从零售业态的生成机理看我国购物中心的发展.CAJ借鉴香港发展经验建设深圳特色购物中心.KDH我国商业购物中心筹资模式的探讨.KDH购物中心——基本配置与类型.KDH购物中心——最理想的零售模式.CAJ购物中心大额购买者与小额购买者的行为比较.CAJ购物中心成功管理的主要决定因素.CAJ购物中心开发建设与运营管理探讨.KDH购物中心租赁招商与契约管理.CAJ购物中心规划和运作的经济分析.CAJ购物中心的用地选址分析.doc

四、城市综合体商业综合体部分精华资料目录万达商业综合体设计准则_194页_设计标准指导书.pdf世联_市场研究部_大型城市综合体市场分析和定位_278页.pdf中国大型都市综合体项目开发研究与实践_453P_建筑概念_功能复合性_经济背景.pdf城市综合体解析培训课件_270p_课程_教程.pdf商业综合体开发与管理的方法论_培训_136PPT.ppt中铁_城市综合体开发的思考培训_103p_2012年7月.pdf

全球都市综合体典型20个案例集_188页.pdf万达商业物业综合体日常管理工作指引_89个文件.rar2012年山东烟台卓达项目市场研究报告_易居_323p_城市综合体_前期策划.pdf2012深圳商业综合体市场研究报告_47页,市场分析,报告分析,市场报告.pdf万达_合肥万达广场商业综合体项目市场攻击韬略_147PPT_博思堂.ppt万达商业广场综合体项目商业地产开发历程解析报告_71页.ppt上海合生创展五角场综合体项目设计任务书_48页_商业地产_项目定位_设计理念_总体规划.doc世联-辽宁日报社综合体项目整体定位及发展战略报告-304PPT.ppt世联_地铁商业及综合体成功案例研究_30PPT.ppt世联_城市综合体复合开发专题研究_36p_2012年.ppt世联_日本综合体考察总结报告_155P.ppt世联_昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告_215PPT.ppt世联_综合体案例研究_80p_香港太古广场_北京东方广场_北京华贸中心.ppt世联研究商业综合体项目四种发展模式_12P_公司背景_项目情况_战略思考_执行内容.pdf世邦魏理仕_天津中粮南站综合体项目研究报告_487PPT.ppt 世邦魏理仕_成都美国城商业项目可行性研究顾问报告_465页.pdf东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告_39页_设施配套.doc中冶置业_房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析_72页.ppt中原-城市综合体运营研究报告-40PPT.ppt中原_深圳CBD_大中华IFC国际金融中心_商务综合体项目定位报告_153PPT.ppt中国城市综合体建设市场预测及投资战略报告_443页_2012年_专题研究.doc中国城市综合体开发模式研究报告_117页.pdf中国房地产城市综合体的规划设计研究报告_91页.ppt中粮北京大悦城商业综合体品牌运营战略-96PPT.ppt伟业顾问-商业综合体研究专题-92PPT.ppt全球各个城市综合体详细介绍-19个文件.rar办公商业公寓建筑的城市综合体项目分析_127PPT.ppt北京城市综合体研究专题报告_249页_一联机构.pdf北京城市综合体项目案例分析研究_置信_134p_专题研究.ppt北京西单大悦城商业综合体案例研究报告_109页.ppt华润置地_南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告_438页.pdf

卓越_深圳CBD世纪中心商业综合体项目商业规划报告(九州远景)_261PPT.pdf商业地产_城市综合体的城市价值和商业模式_75PPT.ppt商业地产_都市综合体项目研究报告_100PPT.ppt城市综合体模式研究_88p_2012年_专题研究报告.ppt商业综合体营销策划纲要.doc国内外商业综合体开发案例及精要提示_101PPT.ppt地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式-56页.doc安徽阜阳综合体项目初步定位_158p_2012年_购物中心_前期策划f.ppt山东青岛颐中银街购物中心项目案例分析_星联国际_175p_城市综合体_业态设计_分割方案.ppt山东青岛鲁商广场综合体营销策划提报_259页.ppt广东清远胜利广场项目招商手册_39p_2012年_城市综合体_销售推广策略.ppt德思勤_广东东莞台商大厦商务综合体项目前期策划稿_135P_项目分析_项目定位_营销推广.ppt思源经纪_深圳湾一号项目营销执行方案_187p_2012年_城市综合体旗舰_推售策划.ppt戴德梁行_合肥华邦世贸城综合体项目整体营销策略报告_203PPT.pdf戴德梁行_大连星海湾沿海国际中心综合体项目产品设计任务书

_246p_设计建议_平面设计.pdf戴德梁行_无锡城开蠡湖综合体项目市场研究及定位报告_268页.doc房地产项目商业地产项目建筑设计要点研究报告_38页__综合体_街区_专业市场_业务结构_产品模式.ppt房地产项目欧美中心综合体考察学习报告_66页_绿城集团.pdf无锡上海中心城开国际商务综合体整合营销推广报告_233页_策源.pdf日本地下商业考察报告_116P_综合体项目考察.ppt易居_旅游地产项目城市湾区综合体产品策略提案_88p_案例借鉴.pdf最新城市综合体案例分析报告_100P.ppt武汉巴登城旅游综合体项目营销推广提报方案_175p_2012年_销售策略.ppt汉嘉-杭州_杭政储出【2009】4号地块拿地可行性研究报告_87PPT.ppt江苏无锡东亭综合体项目定位规划报告_307页.pdf济南万达济南项目推广提案_195p_城市综合体_营销策划方案.ppt深圳典型商业综合体市场调研总结_130p_2012年_专题研究_市场分析.pptx深圳海岸城商业综合体招商策略提案_121P_飞人谷_招商策

略.ppt深圳湾项目营销执行方案客户定位及价格定位_187p_2012年_综合体旗舰_销售推广策略.ppt湖南株洲株宾城市综合体项目营销战略构想_101PPT.ppt相互广告_深圳鹏达摩尔城项目广告策划方案_102P_城市综合体_项目定位_营销执行.ppt福建泉州百捷中央公园城市综合体商业项目发展战略报告_148P_中心模式_属性分析_项目定位.ppt红鹤沟通_首创置业京棉项目整合传播策略广告案_182P_城市综合体_形象定位_营销推广.ppt西安哈佛时代营销策划报告_190p_2012年_城市综合体_广告推广策略.ppt西安正尚商务中心城市综合体项目市场可行性及项目定位策划报告-200页.pdf重庆房地产协信城商圈综合体项目培训资料_51页.ppt黑弧奥美_商业综合体项目案例介绍_103P_报纸广告_楼书_平面表现.ppt

五、商业地产营销策划部分精华资料目录上海绿地集团21城项目策划全案.doc

万国SOHO二期销售方案(认购方面可用).doc住宅加商铺整合营销.doc南方国际广场营销策划报告(英联).doc惠州龙丰基斯大厦营销策划方案.doc扬州凯旋国际广场营销策划方案.doc深圳都会100项目策划报告.doc绵阳商务综合体项目定位报告(终稿).doc贵阳创世纪时代广场营销策划报告-深圳中原.doc马鞍山新都市广场项目商业计划书.doc贵州城南新天推广策略(商住).doc商业策划报告全套.doc

第10篇：商业地产营销策划方案

商业地产营销策划方案

××商业城营销企划方案

前言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解 1.销售（招商）目标

××商业城的可销售面积如表8-3所示。

表8-3××商业城的可销售面积说明表

2.销售目标分解

××商业城的销售目标如表8-4所示。

表8-4××商业城的销售目标计划

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

表8-5营销各阶段工作任务一览表

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

（一）项目入市时机及姿态

1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

（二）价格定位及价格策略

1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。

3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合（一）宣传策略主题

1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从

“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

（二）宣传媒介组合1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招

第11篇：郑州商业地产推广活动

一、商业地产营销推广

1、裕鸿世界港——承办“郑州国际航空城经济发展论坛” “裕鸿世界港”项目是郑州大都市区超千亩新型国际社区，项目位于航空港区四港联动大道东侧、郑港六路北侧，整体建筑面积超过150万平方米，共分为住宅、公寓、商业、酒店、办公五大业态版块。目前开发的是四港联动大道路东、郑港六路北地块，现已开工建设800多亩，建筑面积约80万平方。

11月23日承办“郑州国际航空城经济发展论坛”

11月23日下午，由郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会主办、河南裕鸿置业有限公司承办的“郑州国际航空城经济发展论坛”在郑州航空港区鑫港假日酒店举办。郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会主任张延明、清华大学公共管理学院研究员、国务院参事施祖麟、中国民航大学物流管理系主任曹允春、河南裕鸿置业董事长刘战伟、河南裕鸿置业有限公司总经理安敬平以及港区各单位、企业领导出席了论坛峰会。

2、苏荷中心——举行“陈数之美陈述苏荷之魅”业主答谢酒会

苏荷中心位于郑州市农业路与中州大道交汇处，是中部大观地产开发的一个甲级写字楼。该项目是中原首座X形地标建筑，项目的相关配置为：层层空中花园、挑高10米超五星级大堂、国际会议中心、VIP总裁洗手间设计、3.2米层高、一级资质物业管理、全智能化配套等。

11月27日举行“陈数之美陈述苏荷之魅”业主答谢酒会

11月27日下午，陈数之美陈述苏荷之――苏荷中心业主答谢酒会在思念果岭国际社区――岛梦space举行，现场嘉宾云集，更有著名演员陈数到场助阵答谢会。

3、美盛中心——举办郑州高端写字楼投资论坛暨美盛中心推介会

美盛中心项目是集国际5A级写字楼、国际五星级酒店及精品商业等为一体的商务综合体。项目位于金水路与农业东路交汇处，位居省政府正对面，是郑州地铁一号线经由的重点站，距离郑州新客站2公里，距离郑州新郑国际机场30公里。项目总用地面积42768.3平方米（64.153亩），总建筑面积约17万平方米，融办公、酒店、商务、餐饮、休闲、娱乐、购物等多功能于一体。“论道商务新标杆礼献中原经济区”

——12月3日郑州高端写字楼投资论坛暨美盛中心推介会举行

12月3日上午，由大河网主办的郑州高端写字楼投资论坛暨美盛中心推介会在中州皇冠假日酒店举行，会议规模为300人，邀请的演讲嘉宾包括高端写字楼投资专家、业界实战企业家及与顶级写字楼服务商。

河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰博士、美盛置业董事长高重恒、LEED认证和香港仲量联行的专家分别就高端写字楼投资热点、高端写字楼投资相关法则、高端写字楼认证标准、高端物管服务等为在场嘉宾做了深入剖析，使在场嘉宾对美盛中心有了深入的认识与了解。

据悉，美盛中心已与交通银行、东亚银行、华电国际电力、日立电梯、希努尔男装等数十家国际名企达成入驻共识，美盛中心的销售中心于12月 10日开放。

4、豫航中心——12月10日开启会员招募

豫航中心位于郑东新区金水东路与农业东路交叉口，是集商业、办公于一体的商业项目。豫航中心占地面积 16638㎡，共两栋高层，一栋16层高层，一栋21层高层。12月10日开启会员招募

12月10日会员招募开启，入会即享一次性付款优惠2个点，按揭优惠1个点，开盘当

天另有额外优惠，空间面积为101-270平米，整层面积1700平米，坐享CBD商务旗舰，9米挑高500平米大堂，3000平米中庭花园，21层商务楼，7部电梯直达，项目施工至十几层，预计2012年年底交房。

5、升龙广场——开启VIP全球招募暨产品推介会

项目位于郑州市郑东新区东风东路与商鼎路交汇口，紧邻郑州新客站，与中原第一高绿地双子塔遥街相对，规划总建筑面积达60万平方米。地上1—45层为商业(其中B-11为2层商业)、主要由大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城等业态组成，4层(部分地块6层)及以上由2栋150米高层5A智能写字楼、2栋100米5A甲级办公、1栋45米高甲级办公楼、1栋五星级希尔顿酒店、2栋酒店式公寓等在内的8栋公共建筑组成，地下规划为3层，除地下一层为部分商业外，其他为可停约3400辆机动车的车库。

项目一期推售B—11地块2栋5A甲级办公楼，1至2层是裙楼商业，3至22层是5梯10户设计的5A甲级办公空间，办公面积区间在83㎡至1100㎡之间，面积可自由组合，整层约1100㎡，层高4.2米。

12月10日VIP全球招募暨产品推介会开启

2011年12月10日，郑东高铁新客站商圈核心站前广场——升龙广场VIP 全球招募暨产品推介会在中州皇冠假日酒店八方厅开启。此次首批推出5A甲级智能写字楼80-1100㎡商务空间，市场反应强烈，当天成功招募VIP会员300多位。据悉，除本次签约进驻的静雅、金逸、永辉等5家商家外，希尔顿、家乐福、德克士、台湾NOVA、国美电器、奥斯卡国际影院等品牌意向进驻升龙广场。

6、建正东方中心——举办顶级咖啡品鉴会暨售楼部开放项目位于郑州市郑东新区，东风东路与商都路交会处东800米路北，总占地面积44亩，建筑面积27.89万平方米，超5A全精装写字楼群，配备有近3万平方米精品商业，是集高档写字楼、金融、餐饮、娱乐等商业为一体的综合性商业体。

12月17日举办顶级咖啡品鉴会暨售楼部开放

2011年12月17日，建正东方中心售楼部盛大开放，同时提供世界顶级咖啡品鉴会。

第12篇：商业地产培训之商业地产术语

商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。

商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。

产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。

零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。

开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。

商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津

国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、重庆、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等

国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。

五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。

【商业物业】

占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。

建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

经营面积（实用面积、柜台面积）：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。地上面积：指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。

地下面积：指自然地面以下的（如地下室的）建筑面积总和。

建筑红线: 也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。

道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。

建筑密度：等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。

容积率：指总建筑面积除以用地面积的值，容积率越低舒适度越高。

绿地率：各类绿地总面积除以总占地面积×100%。

公摊率：公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 ×100%。

框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构。如：购物中心等

砖混结构：指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以

小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动。如：商业街等

钢结构：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜。如：建材城等配套设施：综合硬件配套设施

1）方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套；吸引室外广场、下沉式广场、停车场

2）输送消费者至各个商业结构称的引导配套；输送手扶梯、观光梯等

3）留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。留住娱乐设施等

室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。

下沉式广场：下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。

临街面：与街道相临的一面；

裙楼：一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。

层高：下层地面到上一层地面的距离。

净高：层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花到地面的距离。

柱距：柱距就是两根柱子中心线到中心线的距离。

大堂：建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、礼议、展览等。

中庭：建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物、另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。

回廊：在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。

开间：空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

进深：空间的纵深长度。大门一面的墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

动线：意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。超市与百货的动线设计要更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。

垂直动线：各楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。

平面动线：是指同一水平面或楼层内的通道、大堂等。

外联动线：商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。导示系统：在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、楼层品牌分布图。

一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。（通常开发商负责）

二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。（通常经营商负责）

挑檐：楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其次挑檐起到美观得作用。

柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备。

货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。

【商业操作】

投资、融资：指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。

融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

商业定位：

1、规模定位

2、主题定位

3、档次定位

4、消费群定位

5、业态分布与商户组合6、后续经营管理设想

商业格局：指在一定的范围内商业的局势、态势、分布比例等。

商业规划：商业项目的定位规划、商业经营规划、业态的组合规划、商业建筑格局规划等。

业态组合：多种业态在商业中心的分布、布局、比例等。

混业：一种现代商业管理状态下的新型业态形式，对经营商品有限有限定。在名店的概念上，不在男装、女装、珠宝首饰之间设定限制。

商铺划分：商业物业进行商铺的功能分割及铺位分割。

商业招商：开发商在开发阶段以及管理商在管理运营阶段引入零售、娱乐、餐饮、及其它服务商家到商业物业开设店铺，进行商业的持续经营过程。

主力店：主要包括百货商店、大型超市、大型专业店、大型娱乐等。具有以下三条特征

1、拥有高价值的品牌号召力

2、能主动吸引人流

3、较强抗风险能力经营稳定。

主力店招商：主力店与半主力店在商业物业里处于核心地位，又因为占用面积大，对建筑有特殊要求，在进行招商时，应对其采取优先招商的策略并给予较多优惠条件。

主力店率先入驻优点：

1、稳定整个商业地产

2、保证人流量

3、带动并高价招商

4、带动并高价销售商铺。

公开招商：以公开的形式如广告招商等进行商户招商。

定向招商：招商人员主动上门与目标商户联系，向目标商户推介商业物业，并说服其进场经营的招商方式。

国际一线品牌：LV路易威登 ,Giorgio Armani乔治阿玛尼, Chanel夏奈尔 ,hermes爱马仕 Dior迪奥, Versace范思哲 ,Gucci古琦, Prada普拉达

国际二线品牌：Calvin Klein卡尔文克莱 ,D&G(Dolce&Gabbana副线）

MIUMIU(普拉达副线)，Levi"s, LEE(均为牛仔为主)

国际三线品牌：ONLY、VERO MODA、ELANE、艾格

国内一线品牌：百图、马克华菲、玛丝菲尔、Jeica、LILY、太平鸟、G2000国内二线品牌：浪漫一身、红袖、江南布衣、例外、歌力思、播

品牌号召力：商业上通常指品牌在行业内的影响力、带动作用。

免租期：为了帮助经营旺场减轻商家负担。商场经营管理方承诺在一定时间段内不收取商铺租金，以使商业尽快进入良性阶段的一个做法。

转手费（顶手费）：支付给先前的经营者，因为前者积累了很多无形的开店资本，如：客户、声誉等。转手费的高低，基本可代理商铺的经营状况。

收益率：收益率是指投资的回报率，一般以年度百分比表达，根据当时市场价格、面值、息票利率以及距离到期日时间计算。对公司而言，收益率指净利润占使用的平均资本的百分

比。

返租：是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）同时又签定租赁合同，发展商给与投资者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理。

回购：开发商将产权已卖给经营者或投资者的商铺重新通过高价收购回来，以达到可以统一招商、经营管理的结果。

商业运营：商业地产的运营管理，保证商业地产的正常运转及持继赢利。

试营业：所谓“试营业”是企业的一种经营方式,主要是经营者向消费者告知该营业场所刚开张，管理可能不周密、服务可能有欠缺、正在完善，但绝不是指可以不用交税或可以在没有办理相关证照的情况下先尝试营业

投资回报率=(期末财产-期初财产)/期初财产×100%;

投资回收期：是指用投资方式所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。（投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投资年开始算起，计算时应具体注明）

平效：销售业绩÷店铺面积得出卖场1平米的效率，平米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。

毛利：商业企业商品销售收入减去商品原进价后的余额。

纯利：毛利减去各项费用及税费后的纯利润

年营业额：年营业额是年销售额

进场费：进场费（也叫进店费）是商场和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的一种费用

出租率：招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，即出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个项目铺位面积总合的百分率

直营：总公司直接经营的连锁店，即由公司总部直接经营、投资、管理各个零售点的经营形态。

加盟：总公司提供一项独特的商业特权，并加上人员培训、组织结构、经营管理及商品供销的协助；而加盟店也需支付加盟费等相对的报偿，一种零售经营形态。

联营：商场经营者与商户合作经营，经营方式统一经营、统一收银、收益双方按约定比例提成（扣点）或（提成加扣点）。

旺场：店里顾客很多的时候。

冷场：淡场，店里顾客少的时候。

街区商业：以步行街为主要的建筑亮点，构筑开放式的商业建筑。特点：

1、建筑等级低，投资少2：产权权属明确，适合独立经营。受中小投资者追捧，卖得快，赚得多。天价商铺，都在步行街上。3：后续管理运行成本低。

4：抗风险能力强（作为开发商而言）5：在日常运营管理中，边际收益的拓展点多。如：水电费、广告位、停车位、路卖、代开发票、电子保安、电子商务、物流、顶手费分成、中介服务

封闭式商铺：上部分空间封闭、四周也处于相对封闭的状态。大多数购物中心都是封闭式商铺。特点：

1、较高建筑成本

2、较高运营成本

3、公摊较大

4、一般采用统一经营管理。超外：超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。

按金（押金）：商户在入驻时交给开发商一笔保证金。

租金方式

1、合资关系：双方各投入一部份资源。一般发展商投入场地，商家投入品牌、人员、管理经验及设备等，双方有股权上开成一个比例，然后在收益方面共同分成，风险共担。

2、固定租金：按每月每平方米的租金来计，这种合作关系是一种相对分离的合作关系，即无论商家经营状况如何，发展商都将拥有一个固定租金收入，经营风险完全由商家承担。

3、扣点（提成）：发展商按一个固定比率，从销售额当中提取租金收入。租金水平将会随销售额水涨船高或相应降低。

4、扣点（提成）+保底：基本按扣点方式操作，商家与开发商商定一个基数，当扣点数额达不到基数时按基数收取租金，当超过基数时按扣点数收取租金。

租金递增：也是租金上涨，商场在开业之初租金价格相对较低，随着人流量增加、销售额增加，商铺所有人上涨租金价格，通常在签定租赁合同时双方约定好租金递增比率。标志VI：项目标志LOGO及标志色彩图案应用，视觉传达。购物中心的标志特点：热烈的有商业氛围的、动感的积极的、发散的。

1小时经济圈：距离购物中心一个小时车程内的消费人群。

人流量：指单位时间内进入商业空间的人数。

辐射人群：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。GDP、（增长率）：国内生产总值，相对于上一年的GDP数值的比率。

人均GDP：国内生产总值除以人口总量。

财政收入：政府部门在一定时期内（一般为一个财政年度）所取得的货币收入，财政收入是衡量一国政府财力的重要指标。

社会消费品零售总额：指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。

居民储蓄存款余额：指某一时点城乡居民存入银行及农村信用社的储蓄金额，包括城镇居民储蓄存款和农民个人储蓄存款，不包括居民的手存现金和工矿企业、部队、机关、团体等单位存款

人均可支配收入：个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额

市场购买力：人们支付货币购买商品或劳务的能力，在一定时期内用于购买商品的货币总额，它反映该时期全社会市场容量的大小。

产业结构：第一产业（农业）第二产业（工业）和第三产业（服务业）相对比例，标志着一国经济发展水平的高低和发展阶段、方向。

恩格尔系数：食品支出总额占个人消费支出总额的比重。

“金角银边”：商业上通常称转角商铺作“金角”，称沿客动线干道的路两边作“银边”说明商业价格极高。

“放水养鱼”：商场在开业之初为了减少商家资金压力，租金价格相对较低。经过一至三年培育期，最终达到旺场。

第13篇：商业地产项目全程解决方案

第一部分关于商业地产核心问题的分析

P005 核心问题一：为什么创业容易守业难？

P011 核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？

P019 核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？ P029 核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？

P033 核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？

P035 核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？ P045 核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？

P047 核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？

P057 核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？

P061 核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？

P067 核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？ P071 核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？

P077 核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？

第二部分大型商业地产项目开发概述

P093 购物中心基本知识点

P104 海外各国购物中心开发启示

P109 房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发

第三部分大型商业地产项目开发全程操作

P117 全程开发步骤一：确定项目所在地址

P125 全程开发步骤二：前期市场调研分析

P149 全程开发步骤三：进行项目财务经济分析

P157 全程开发步骤四：项目系统定位

P187 全程开发步骤五：项目总体规划设计

P203 全程开发步骤六：进行项目的招商推广

P221 全程开发步骤七：制定经营管理策略

第四部分大型商业地产项目开发实战全案展示

P235 实战全案展示一：澳柯玛·铜锣湾商贸广场

P245 实战全案展示二：华南MALL

P293 实战全案展示三：金海联商业广场

P307 实战全案展示四：台北京华城

P321 实战全案展示五：中华广场

P333 实战全案展示六：上海新天地

P367 实战全案展示七：浙江金华市某生态摩尔购物中心

P439 实战全案展示八：佛山东方广场

第五部分大型商业地产项目开发全程操作的解决方案

P457 锻造大型商业地产项目开发动力引擎的解决方案

P457 策划解决方案

P461 营销配合解决方案

第14篇：商业地产策划方案前期(一)

商业地产策划方案前期

（一）

一个好的的商业地产策划方案一定要有懂得坚持商业地产项目定位的12个原则。下面来一起了解一下：

【原则1】实现土地价值最大化的原则

实现项目土地价值的最大化，是一切房地产项目开发的首要原则。当然，要实现这个目标，还需建立在市场的深刻分析与项目科学定位的前提之下，才能将理想付诸实际。

【原则2】具备可持续长远发展的赢利原则要进入商业项目的开发经营，必需首先要树立长远可持续性发展赢利的理念。因为商业项目的开发经营，是一个长期性的过程，要做好前期先投入培育市场。要有三到五年左右的时间才有可能实现项目的成熟稳定，逐步实现赢利的心理准备。短期就希望赢利的心态，绝对不能做好商业的开发，只可能会加速失败！但同时也应该看到，商业项目成功所带来的巨大丰厚的利润：除了本身稳定收入的租金来源之外，还有项目本身整体价值的提升，乃至所带来的周边物业，特别是本身社区物业的升值。这无疑需要有一个长远、全局性的眼光。

【原则3】符合城市整体性商业布局的定位原则

市场自由经济制度下，永远存在竞争，也永远存在机会，关键在于你能不能把握市场发展的机遇！要站在整个城市商业发展格局变化的角度去寻找错位经营，走区域性商业中心发展的道路。

……

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【培训方式与优惠价格】

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【课程对象】

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

参考资料：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

余源鹏房地产实战培训系列课程商业地产系统实战培训课程；

第15篇：商业地产培训

商业地产培训

一.新的突破口

--------最初的想法,进入商业地产的原因

二.心理把握,掌握主动权案例

(一)

(二)

三.知己知彼之知根知底(三)

四.虚实篇

------真真假假团队出击案例

(四)

五.养成最后发言的习惯案例

(五)

六.细化过程,弱化结果

商业地产感悟

最初有这种想法,只是因为危机感,感觉到竞争越来越激烈,只是为了避开竞争.我感觉避开竞争的最好方式就是做别的同行难以做到的事情.或不敢作的事情.大标的额是个很好的突破口.结合所处的商圈,我的目光便开始向别墅、类别墅等标的额大的单子上转移.可能,跟我一样有想法的人并不少见.我是相对幸运的一个,有幸我便操作了几笔标的额比较大的单子,并且,单子的跟近、签约,我全都参与了.最重要的是,单子的进程中,我始终作为核心存在着.我的优越感和自信心不断提高,想法也越来越多,操作手法也在摸索过程中不断的积累和突破.回头再来看每一单,感觉谈单的过程是一样的程序,大单小单无异.需要的无非是平和的心态,耐心的对待,细心的处理跟进.案例

（一）

商业地产部的李经理,谈订了一份厂房委托,大体过程: 第一次通电话了解情况表明身份,约定见面时间.第一次见面,详细了解厂房情况土地性质,期限等.最后表明服务是有偿的,需要签订委托,但并未签订留下一份委托拷贝件.第二次电话刚好有客户看,同时谈好委托内容.第二次见面,谈了一下手认客户情况,轻松约定时间,再次见面签订委托.后来李经理让经纪人小周,去签订有偿委托并一再叮嘱,谈条件为2%佣金,一个月佣金,结果…

问题:1.为什么李经理第一次不跟客户签订委托.案例(二)

经纪人小李,租了一套高档公寓的房子,替客户办理物业交接时,发现物业公司新换了一家,于是小李递上名片.表明身份,并适时的说了句:“刘主任，我这个客户平时工作比较忙，如果需要交费时联系不上客户，请与我联系。”说完这话，刘主任重新在名片上停留了一下，便将名片收了起来。从此小李便与刘主任建立起了良好的合作关系。

问题：1.小李为什么能与刘主任建立良好的合作关系.2.这个案例我想跟大家说明什么.案例(三)

商业地产部的小李和小周,平时工作都非常努力,这个月两个人各自谈了旺角地段的案子,客户都是有实力的公司.小李接到客户便非常努力的为客户寻找合适房源,找了多处后,与客户约定时间.签订委托便带客户看了.而小周接到客户后,与客户简单的聊了一下需求后,重侧面了解了一下客户情况,并简单了解了一下客户公司的情况.准备好房源后,小周带好资料跟客户约定在客户公司见面详谈.最后两个客户都看好房子了.开始谈中介费,小李小周当然细数自己的辛苦,公司的规定,同时也想尽办法迫使客户不动甩单的念头? 你认为:1最后谁会谈的中介费高

2关键时刻小李的客户不接电话了,而小周的客户也想尽办法压中介费,但双方始终是在相对缓和的气氛下谈判.为什么?

案例(四)

小李,小王,小盛合作了一年多了,一天,小王拿回一套推荐比很好的网点,便上了自费,并习惯性的与小李和小盛商量了一下,三个人拿了一套方案.每次带看的时间.小李和小盛都会推托需约房东,并引着客户根据自己的时间来安排看房,而看房时,小王始终以房东代理人的身份出现,最终在较短的时间内售出了这套网点.案例(五)

小许和小周前几天成功的谈了单一千万的案子,小周的客户跟进时间较长,对客户需求非常清楚.刚好那天小许拿回了一套1000万的别墅,小周马上意识到客户肯定能看好,经过商谈小周给客户报价1300万,客户看了三边后,出价1200万要定,并要求见面谈,期间小许一直给房东报900完客户能接受.问题:1马上要见面了,小许和小周应如何安排,如果是你,你现在是如何想的

第16篇：商业地产招商

中国商业地产网http://

招商手段的多样化

一、利用传媒招商

如前所述，为一个地区进行招商推广、引进投资者，其基本原理与向市场推广、推销一件商品是一样的。在激烈的商城中，推广一种商品的最普遍方法就是利用各种传媒进行广告宣传，让潜在的顾客知道这种商品，认识这种商品，逐步达到对这种商品的认同和接受。广告界流行这样的说法:"经销产品如果不做广告，就如同在黑暗中飞媚眼，虽然你知道自己在干什么，但别人并不了解。"这就充分说明广告宣传对一种商品的推广的必要性和重要性。同样，一个地区要进行招商推广，引进投资项目，也必须利用各种传媒大力宣传该地区的投资环境、投资政策、投资法规等等，树立良好的地区形象，使之对未来的投资者产生一定的影响力和吸引力，并在他们的心目中留下一定的印象。否则，招商工作就会成为无本之木，无源之水。

传媒是信息传播速度最快、覆盖面最广的工具，通过传媒(报纸、杂志、广播、电视等等)进行招商宣传，可以最快最广泛地提高知名度。

利用传媒的宣传方法有:

1．制作、刊登本地区的宣传介绍广告、文章

广告宣传的形式是多样的，如聘请专业形象设计公司或广告公司对本地区进行包装，制作出形式新颖、突出本地特色和优势的广告，在有一定影响的报纸、杂志上刊登，或是在收听率和收视率高的广播和电视频道里播出；也可以制作成醒目的广告牌竖立在公共场所；还可以经常邀请知名记者到本地区进行专访，写出专题报道或连续报道在传媒上频频"曝光"，以引起人们的关注。

2．制造新闻报道事件

制造新闻报道事件是利用传媒进行宣传约有效形式之一。可以定期举办新闻发布会，举办引进项目的签约仪式、建设动工典礼、投产庆典、新产品介绍会、本地区的周年庆典以及有本地特色的社会、文化、体育活动、节目等等，邀请传媒参加、采访、报道。制造新闻报道事件应该成为一件经常性的、常抓不懈的工作，也是保持本地区具有一定的传媒"曝光率"的关键。一个地区每年总会有一些上述活动，这是利用传媒宣传本地区的大好时机，所以一定要抓住机遇邀请传媒参与。只有经常见诸于各新闻媒介，一个地区的知名度才能逐步提高，其形象才会逐步深入人心。

3．与传媒保持定期、良好的工作交流

除举行各类活动邀请传媒参加以外，平时经常性地与传媒保持联络，相互交流信息，交换思想，以利于以后工作的进一步开展。

利用传媒宣传，应注意以下两点，才能收到预期的效果:一是在传媒选择方面，要选择发行量大、中国商业地产网http://

收视率高，以及中外工商界的中、高层管理人员爱看的报刊或电视频道，使之有的放矢，避免找错宣传对象，浪费人力、财力，徒劳无用。二是要保持一定的传媒宣传"曝光率"和周期率。那种"三年不鸣，一鸣惊人"之后又长期沉默不鸣的情况，是难以吸引广泛注意，很快就会被人遗忘的。

二、举办或参加各类招商会议和文体活动招商

1．利用会议招商

举办或参加各种会议，如各级经贸部门定期举办的境内、外大型招商会，经贸、投资研讨会，各种介绍会、早晚会、午餐会等等，也是进行招商宣传的重要方法之一，而这些方法亦是目前采用最多的方法。通过参加上述各种会议，相互交流信息，洽谈业务，寻找合适的投资机会和合作伙伴。国内洽谈会主要是每年定期举办的、与出口商品交易会结合在一起的区域性对外经济贸易洽谈会，包括上海、天津、大连、厦门、哈尔滨和昆明交易会、洽谈会等。这类交易会、洽谈会由一省(市)主办，许多省市共同组织企业参加。另外，每年举办的外商投资企业出口商品交易会是全国性的交易会，也是吸引外商投资洽谈的重要场所。

在国(境)外组织的投资洽谈会一般由外贸主管部门和投资、贸易促进机构与外国的官方、民间组织共同举办，我国派出政府部门和企业组成代表团参加，宣传我国各地区的投资环境和政策，和与会的外国公司洽谈投资项目。这类洽谈会有全国性的，也有以省市为单位组织的；有国际性的洽谈会，也有专门针对某一国家或地区的双边洽谈会。

会前做好充分的准备工作是取得会议成功的关键。准备工作通常包括:

(1)会议的策划、组织。

(2)出席会议的客人的选择、邀请和落实。

(3)宣传品、资料和工具的准备。包括:讲话稿、宣传册、声像资料和器具、图片、文字、模型等。

(4)传媒宣传。

上述各项准备工作必须事先认真仔细落实，每个细节都不能有丝毫疏忽。要选择有能力的国内外组织单位，能够邀请到足够数量的、对来本地投资有兴趣的外国公司，中方的投资项目介绍材料要提前送给与会的外国公司。如果能与当地大型商会等知名机构共同举办，能收到事半功倍的效果。

2．通过文化体育活动招商

通过举办或参与一些有地方特色的文化、体育活动吸引社会各界群众参加，同时邀请有业务关系的客户、投资者和新闻传媒机构前来参加，也能提高地区知名度，起到招商宣传的作用。目前国内许多地区举办的各种"民俗文化节"、"服装节"、"荔枝节"等等，就是"文化、体育塔台，经贸唱戏"。这类活动以文化、体育活动为突破口，广泛联系社会各界人士参与，旨在宣传本地区的投资环境和经济发展情况，通过文化、体育活动寻求投资机会、经贸合作机会和投资合作伙伴。

举办这类活动，一定要坚持有本地特色，有吸引力，各界人士和商家才会有兴趣参加。否则，就很容易造成规模和花费很大，而效果却不住的结果。

三、借助中介机构的联络渠道招商

l．通过我国驻外机构招商

我国政府在世界各国的许多地区设有使领馆的商务处，为沟通中外经贸交流起着桥梁的作用。商务处人员不仅对当地情况十分熟悉，与所在国的商界有着长期和广泛的联系，而且对国内的情况也比较了解。许多外国公司在来华投资之前，尤其是第一次来华投资的，都会先到当地的中国使领馆商务处询问情况，索取资料。要与中国驻外的使领馆商务处建立联系，向他们介绍本地区的投资环境，提供招商宣传资料，以方便商务处人员随时向前来咨询的客商介绍推荐。主动出击，与潜在的投资者建立联系。在必要的时间，一个地区的招商机构也可以在境外的重点国家或地区设立自己的"窗口"公司，以利于招商和其他经贸活动的开拓。

近年来，我国企业跨国投资日趋增多，这些国(境)外的中资企业与当地工商界有较多的联系，借助中资企业的联系渠道，结识客商也是一种事半功倍的招商途径。

2．通过外国使领馆招商

世界各国在我国的许多地区也同样设有使领馆及其商务处，作用与我国的这类驻外机构十分相似，也是外商来华投资前的咨询对象。一个地区的招商机构可以采用上述的方法与之建立联系，这样就可以了解到对方国家的经济动态，来华投资的计划以及我们在吸引对方国投资方面还存在哪些差距，我们在哪些方面还需要进一步改进，等等。这些对于招商工作都是非常有益的。另外，还可以邀请外国使领馆官员经常到自己的地区访问和参加一些经贸、社会及文体活动，以增加彼此的了解、信任和交流。

3．与商会联合招商

世界各国各地都有许多不同性质和行业的商会。它们拥有众多的会员，定期发布信息，发起各种促进经贸的活动。商会对其会员公司的动态了解较多，对它们的发展战略、投资计划及各自的特点也有一定的掌握。到国外招商，无论是举办各类型的会议，还是派出招商小组，最好都能与当地有影响的大商会共同主办或取得其支持协助，它们可以根据我方的要求和特点，邀请到合适的公司参加会议与我方洽谈。这样能收到事半功倍的成效。

此外，还可以通过各类商会组织动员有兴趣来华投资或发展与中国经贸关系的会员公司经常组团来华和自己地区考察、洽谈。

4．通过投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所招商

投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所这类机构经常与各类公司有业务来往，它们也掌握

着一些公司的发展计划及投资动态。国(境)外的跨国公司在选择投资地点之前都会聘请一些咨询公司为其做各项调查、比较、分析；聘用律师事务所为其做各地的法规比较，起草法律文件和办理法律手续；聘用会计师事务所为其从财务、税务的角度做分析、比较、策划项目财务预算等。这三种机构提交的分析报告都会影响这些公司的投资决策和选择。

一个地区的招商机构与这些咨询公司、律师行、会计师行建立经常性的联系，介绍情况，提供资料，可以使本地区在他们给投资者的报告中占一席之地，成为可供选择的地区之一。还可以通过这些渠道了解哪些公司有投资意向，及时与之联系，做进一步的介绍、解答和跟进推销工作。

5．通过银行招商

"兵马末动，粮草先行"，外商决定投资之前都会与有关的银行协商安排融资。因此，就招商渠道而言，银行能发挥与上述咨询公司、律师行、会计师行相同的作用。如广州经济技术开发区引进的日本HOYA镜片项目，就是通过日本的一家银行推荐的。

另外，银行对于一个地区的对外融资和引进资金方面起主导作用，有时可以产生融资和引进项目互相带动的良好效应，取得意想不到的收获。

四、派出招商小组主动出击招商，重点在国(境)外跨国公司

l．派出招商小组招商

招商机构可以选派熟悉业务、精通外语的人员组成精干的招商小组，不定期地主动出击，到一些重点国家和地区拜访有关的公司、机构和人士，进行招商和宣传、介绍及项目洽谈的促进工作。1996年7月，广州经济技术开发区(以下简称广州开发区)招商小组赴新加坡进行招商。出国前，招商小组做了大量细致的筹备工作，包括与新加坡工业联合总会、著名的新加坡公司以及当地主要传媒的联系，客商及一些政界人士的邀请和落实，甚至包括会场的布置等等。结果那次招商活动非常成功，不仅与会的客商众多，反应热烈，而且得到当地传媒深入广泛的报道，迅速在新加坡掀起一股广州开发区热。招商活动取得了丰硕成果，不仅谈成了一个投资额达3000万美元的建材项目，还结识了一大批工商界及经贸界人士，为以后在新加坡的招商及经贸工作奠定了基础。

派出招商小组的优点是人员少而精，灵活机动、有针对性，可专心致志地与客户进行深入交流，成功率高。可以避免大型招商会参加的单位多、人员多，组织者陷于大队人马的管理和活动安排、会议策划组织等繁杂的事务性工作，没有足够精力专心于招商业务的跟进，以及联络广泛而不深入等不足之处。

但招商小组要达到预期的目的，就必须充分做好各项准备工作，包括事前的业务联络、预约、交流等等。出发前已处理好前期的各项工作，出访时集中时间深入解决关键性的几个问题。否则，很容易扑空或没有任何意义。

2．与跨国公司直接联系招商

跨国公司是国家间投资活动的主体。引进跨国公司的投资是各地招商工作的一个十分重要的内容。一般的招商会、投资研讨会由于参加单位众多，人员庞杂，跨国公司、尤其是大跨国公司并不感兴趣。要引进跨国公司的投资，就必须与它们直接联系，主动上门提供各种服务。与跨国公司建立联系，除本章所述的其他方法外，最好直接与之联络。

首先，通过公司名录、电话号码簿以及一些报道、统计、宣传资料，查找这些公司的联络地址、电话号码，直接发出联络信函、传真或电子邮件。由于跨国公司大多是内部结构复杂、部门繁多，头几次联络的未必都是合适的部门，不一定有回音。但只要能持之以恒，就会得到回复。然后按图索骥，就能联络上负责本地区业务的部门和人员。

其次，利用出国招商的机会，专程登门拜访所在国的跨国公司。1997年8月，广州开发区招商小组参加了由中国国际贸易促进委员会组织的经贸代表团赴北欧从事经贸洽谈和招商活动。出国前特意联系了北欧3家著名的跨国公司。到达后，专门登门拜访了这3家跨国公司。结果受到了3家跨国公司的热情接待。其中一家公司派出合资合作部经理和信息联络部经理专门接待，详细介绍了公司的情况及在中国的发展情况，安排参观了公司的核心生产车间。另两家公司均派出副总裁亲自接待，分别介绍了他们公司的发展情况和将来在中国的投资计划。通过登门拜访这些公司，增进了双方之间的了解，扩大了广州开发区在这些公司中的影响；同时，可以进一步了解到这些大跨国公司的内部运作和办事风格，`在今后的谈判中更能做到知己知彼；更重要的是，登门拜访目的性强，可以集中精力就双方感兴趣的问题进行比较深入细致的交谈；了解到了这些公司对中国的投资动向及信息，为我们以后跟进联系这些公司打下了基础。此外，跨国公司认为登门拜访是对他们的尊重，所以在接待中可以见到相当层次的高层领导，这是一般招商会、投资洽谈会所不能比拟的。

五、以商引商

对已签约来本地区投资的项目兑现基础设施供应和服务承诺，做好服务工作，协助其获得生意上的成功，有助于这一项目带动其上游产品的供应商公司和下游产品的客户公司来同一地区投资办厂。例如，一家美国公司在广州开发区得到了良好的投资服务，其业务在中国蒸蒸日上，因此也带动了其上游产品供应商到广州开发区投资办厂。这样，不但能产生以商引商的群体效应，还能为该地区建立信誉和日碑。

一个新来的投资者在作决定之前，除了听取中方的介绍，参考咨询公司、律师行、会计师行的报告外，还会走访已在该地区投资办厂的公司，询问他们的经验和看法。而这些"过来人"的意见对新来的投资者来说更可信，更具说服力，影响力也更大。在这方面，可以说人家一句话胜过招商人员一百句话的宣传。如果对已投资项目的承诺不能兑现，服务工作做不好，就会有毁信誉，影响一个

地区的整体投资环境。这时，无论第一线的招商推广工作做得再好也徒劳无益，因为推销的"商品"质量不行，售后服务又差。不但没有新投资者来，已来的投资者也会后悔，甚至做负面宣传。可见，招商工作是一项复杂的系统工程，哪个环节出了问题，都会给以后项目的引进工作带来困难。

六、聘请招商顾问

招商机构还可以聘请一些退休或离职的原中外经贸人员，跨国公司的中、高级管理人员以及专家和社会知名人士为招商顾问，为其做招商宣传、引荐和促进工作。这些人士由于其特殊的经历和社会关系，在招商的寻找线索、信息，介绍投资项目，促进项目达成协议等方面有时可以起到别人不可替代的特殊作用。

以上介绍的几种招商渠道和方法，可以相互配合、交叉和综合使用。而且这里所列举的仅是一小部分，远非全部。招商人员只要坚持以客为主的原则，根据新形势，研究新情况，探索新路子，就能不断地发掘出新的招商思路和方法。

第17篇：安阳商业地产

2015 安阳商业展望

安阳市区众多商业项目经历了2013的低迷，回顾过去的2014年，进度尽管不是很明显，但年底华联、丹尼斯两大超市的新店相继开张，为略显沉闷的2014年带来一抹亮色，同时还有华润万家全面退出安阳市场，也在商业领域引起不小的震动。

2015年新项目不多，应该是老项目的集中完工年，仍然按照2014年的框架，略加修正，供大家讨论，欢迎批评指正。

一、商业综合体

1、万达广场：东区

2014年是全面建设时期，各种招商也会推进。按照万达内部进度表，开业在2015年7月。23万平米的商业面积，对于任何一个已经开业的万达广场都是不能忽视的体量。就河南的万达广场而言，这个体量是最大的。除了万达广场的标配；万达百货、万达影城、大歌星ktv，大玩家超乐场之外，安阳万达还有一个大白鲸儿童室内游乐园，应该算是一个亮点。电器卖场很可能是国美，而超市则可能是永辉。至于一众快时尚品牌和快餐品牌，目前还没有明确的消息。

2、彰德府新天地：文峰区

2014年还是拖拖拉拉，目前已经被开封一家地产商收购，希望2015能有所建树，地段是不错的，不要再有碍市容了。这个项目由于之前的开发商臭名昭著，说句不好听的就是“占着茅坑不拉屎”。

3、U乐广场：北关区

世界城1期---U乐广场，位于健康路和彰德路交汇处，总占地面积100亩，建筑面积50万㎡，集商业购物中心、5A写字楼、星级酒店、MINI公寓为一体的城市商业综合体。商业部分已经封顶，丹尼斯大卖场、大地影院已经签约，棒约翰、DQ、麦当劳等品牌还在洽谈中。目前整个项目进展不快，希望2015年底能建成开业。

4、华强城新天地：高新区

12000㎡最大的华联优品购物广场已经于2014年12月19日开幕，精品百货、特色餐饮、KTV、影院正在装修，写字楼和公寓即将装修完毕，保守估计距离满场开业仍需一年的时间。就目前来看，入驻品牌不太乐观，有个华莱士快餐，还有会友美食城，没有什么档次和名气。主要还是地段偏僻，人流不足的原因。

5、文峰旺角：文峰区

位于文峰中路与东风路的交叉口。一个小型规模的商场，2014年10月开始陆续开业。2015年是满场开业的一年，希望能吸引一些新的餐饮品牌。目前国美电器、米索西餐厅、兰州拉面等品牌入驻。

6、国贸中心：东区

项目共由20万平米商业、5万平米写字楼、3.7万平米酒店式公寓、35万住宅、五星级酒店构筑的东区商业核心。A座商业楼红星美凯龙家居广场俨然成了烂尾，何时开业未知。B座王府井百货也处在停工状态，停留在三层的状态，应该还是资金不足的问题。目前两栋写字楼，A座珠江银行入驻，B座是安阳电商大厦。2015年，期待商业部分的红星美凯龙能顺利开业，王府井能有所进展。

7、曼哈顿广场：北关区 2014年先期开工建设项目东侧的1#、2#、3#楼，开工总面积13万多平方米。2015年期待能启动人民大道与东风路交叉口东南角的商业项目，据悉家乐福超市已经深度洽淡，拆迁仍是首要任务。

8、中太万象城：北关区

2014年进入全面建设的是1号楼和2号楼，目前已经接近封顶。主体商业部分4号楼，2015年有望动工建设，1-6层为商业，7-12层为精装5A级公寓，13-26层为写字楼。地段不错，是安阳最传统的商业中心。

9、文峰汇：文峰区、北关区

一期西南角凯旋大厦和住宅已经封顶。二期东北角十二王府由于文物勘探，2014年底才开始全面施工。目前，必胜客、咖啡陪你、麦当劳、麦咖啡等进入洽淡阶段，希望2015年能全面封顶。非常期待的是三期西南角的大型百货项目，据悉大商新玛特意向签约，2015年最好能确定下来，拆迁动工。

10、彰德天阶：北关区

2014年商业部分封顶。2015年进入装修和开业阶段，目前Zara已经签约，是安阳第一个明确入驻的快时尚品牌。各种餐饮品牌开始接触，彰德天阶总建面积约5万平米，有望弥补火车站商圈没有高档次商业综合体的空白。

11、丹尼斯安阳总店：殷都区

2014年毫无进展，文物勘探和进场施工用了将近一年的时间。这个12层，面积超过10万平米的百货商场，希望能在2015年全面开始建设，按照丹尼斯的一贯蜗牛速度，2017年春节之前能开业算是谢天谢地。改写西区没有大型综合百货商场的历史任重而道远。

13、龙悦新世纪广场：文峰区

2014年有了长足的进步。江苏弘盛集团接手后，进展迅速，年底的时候商业部分已经封顶。从最新的效果图上看，2015年应该是全面建设的一年，总建筑面积约40.23万平方米，地上建筑面积28.22万平方米，地下建筑面积约12万平方米。目前，龙跃置业已与国内电商领袖阿里巴巴集团签订O2O战略合作伙伴协议，在未来项目运营中将携手阿里巴巴全面提升项目商业规划、业态设置和电商资源，借助阿里巴巴合作平台带来百万级的线上客流数据支持和其他多种软硬件服务，真正打造安阳首座智慧CBD中心。项目主体商业部分单层面积近1万平米，共7层（地下2层）。设置近1300平米1-5层挑高中庭和下沉式广场，地下三层近千停车位无缝对接汽车时代。主体商业部分定位为一站式体验型购物中心，全球零售巨头大润发入驻项目-1层，营业面积2万多平方，国内领军电影院线奥斯卡院线入驻项目3-5层总近6000平米体量，十一块3D数字银幕中包含安阳首家4K IMAX巨幕！目前星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、屈臣氏、CK、优衣库、H&M、ZARA等众多国际一线品牌正在深度洽谈中。

14、大上海城：东区

目前全面停工，挨着万达也不能沾点喜气，2014年依然烂尾。但据万达内部消息，万达广场完工后，可能收购该项目，作为万达二期，希望是真的。项目规划用地为47950.94平方米，由商业用地和居住用地两块组成，项目建筑面积为18万平方米。建设内容包括酒店、商业、温泉会所、办公、住宅等。

15、大美城：东区

2014年是全面建设期。2015年底应该可以全面竣工了。签约了一个山寨品牌“世纪华联大卖场”。此外的大美城的特色是引入77街区概念，安阳的“77街”以时尚联盟的形式出现，专门针对城中追求时尚及品质生活的人群，专为时尚达人量身打造，致力于为安阳带来一个“吃喝玩乐”一站式集中地。大美城还引入了儿童mall的形式，这座新型都市综合体项目，商业配套5万平米。

16、中央商务区：东区

2014年底，河南铁路建设集团进驻CBD，项目重新启动。它北起明福街，南至文昌大道，西起中华路东至兴业路。项目总占地1182亩，建筑面积约159万平米，有安阳市最大的活水人工湖,占地260亩左右，周边绿化面积达150亩左右。最大的亮点是高达220米的主楼——安阳中心大厦，希望2015年能资金到位，有所进展。

17、名门城商业广场：文峰区

名门城――为名门地产（安阳）有限公司开发的聂村城中村改造工程。项目总建筑面积280万平米，建筑类型涵盖高档住宅、商业、写字楼、公寓、小学、幼儿园等。在平原路与文明大道交汇处东北角，规划建设大型商业广场。2014年没有动静，2015年希望启动。

18、义乌商贸城三期：东区

目前已经初具规模，金融、餐饮、商贸、影院在这里聚集，与万达广场错位经营，还是值得看好的。2014年丹尼斯大卖场安阳旗舰店开业。写字楼引进了郑州银行，四方会计师事务所等单位。三期是南面的区域，二期住宅即将完工，三期呼之欲出。三期仍然是商业为主，有电脑城、家具城、建材城的规划，希望2015年能有点眉目。

19、世贸中心：高新区

2014年底已建成封顶。安阳世贸中心位于文昌大道与中华路交叉口，该项目以世界贸易中心协会为依托，倾力打造安阳国际金融商务核心地标综合体。项目计划总投资10亿元，占地约30亩，总建筑面积约12万平米，由按照国际标准打造的五星级酒店、5A甲级写字楼、和国际风情商业中心三部分组成。其中1-5层（商业）：15145㎡。香港DFS免税商场的加盟，无疑是最大的亮点。另外联合国环保署培训中心，香港富豪酒店的入驻，也提升了世贸中心的档次。20、缔盛广场：殷都区

项目总占地64000㎡，规划总建筑面积逾18万㎡。主要由甲级写字楼、特色商业、星级酒店、高端住宅等四大业态组成，其中，甲级写字楼为三栋高层写字楼，建筑面积约7.45万㎡，底层商业面积3.55万㎡，四星级酒店面积1.96万㎡。2014年写字楼和住宅楼已经封顶。2015年，将继续分期建设。3.55万平米的商业值得期待，钢贸特色的商业综合体。

21、翌琦·新印象：北关区

项目位于安阳火车站北侧（北仓街东侧），占地面积约78.22亩，总建筑面积约25万平方米，其中住宅面积约18.71万平方米、商业面积约4.2万平方米。2014年商业部分稳步推进，期待2015年能建成开业。

22、五洲商贸城：龙安区

五洲国际·安阳五洲城项目总投资约30亿元，建筑总面积80万平方米，包括安阳五洲国际工业博览城和安阳五洲国际城商业综合体两个项目。该项目建成后将成为集工业博览、现货交易、仓储物流、会议展览、商务办公、休闲娱乐、精品酒店、时尚公寓等多功能于一体的工业品博览交易基地和工业物流中心。香港五洲国际集团公司要坚持“高起点规划、高标准建设”的原则，尽快把该项目打造成为集采购、物流、销售、服务“四位一体”辐射整个中原地区的商贸中心。

23、安阳汽车博览园：开发区

项目已经启动，2014年全面建设期。该项目是由安阳建力集团联合百变侠(中国)有限公司、广州永福国际汽车用品城有限公司、天津汽车后市场联盟总会等实力结构共同投资30亿兴建，为安阳市高新区重点招商引资项目。安阳国际汽博产业园主要包括包括汽车用品采购交易中心，汽车配件采购中心，汽车主题酒店、车居生活体验馆、微型企业总部、配套上午写字楼与公寓等。

24、百盛奥特莱斯：东区

2014年偶见筹备招商处，地址在义乌二期。但至今没有官方确认的消息。希望2015年能确定下来。

25、正大商业广场：安汤新城

该项目位于河南安阳安汤新城核心区域内，中华路与坤贞大道交叉口西北，交通便捷，工程总占地约700亩，总投资约30亿，总建筑面积约100万平米。其中商业占地约 536 亩，建筑面积约52万平米，总投资约25亿元。功能定位于产品交易中心，品牌总部基地，展览中心，电子商务中心，仓储物流中心和商务配套中心等综合服务。商业功能包括：建材，家居，餐饮，娱乐，小商品，五金机电，仓储物流等。项目建成后，将以建材家具、五金机电、小商品等经营为主，运用成熟的运营模式打造以交易展示、仓储物流、市场管理及生活配套于一体的大规模、综合性、一站式购物商城，可容纳商户8000家。项目共分两期建设，一期建设9号、10号建材五金馆，11号为品牌家具馆。一期于2014年6月动工，工程建设周期约12个月，预计2015年6月竣工。二期1-8号馆为汽配馆、灯饰馆、茶叶茶具馆、百货馆、物流中心等。

26、欧蓓莎商业城：中原经开区

2014年5月13日，由民航办招商引资的欧蓓莎安阳金三角国际商城项目，签订框架协议。安阳欧蓓莎国际商城项目总投资25亿元，是一家以家居建材城、电子商务、五金机电及展示中心、总部基地、综合生活购物等功能为一体的综合性国际商城。项目规划用地总面积约500亩，建成后可容纳商户5000余户，2015年或能开工建设。

27、安阳国际商贸城：中原经开区

总投资约45亿元的中国·安阳国际商贸城，占地1650亩，总建筑面积约200万平方米，地处安北新城中华路黄金路段，辐射周边四省市，区位优势得天独厚。项目全部建成后将成为豫北最大的集商贸、物流、仓储、酒店、休闲、餐饮、娱乐、购物、配套住宅为一体的综合性产贸基地，同时满足国际采购、商务办公、政府商会、金融服务、电子商务、工商管理等全方位功能的“第六代义乌市场”商贸综合体模式，对一个城市的发展和商业设施的完善起到极大的推动作用。项目计划分三期启动，项目一期主要要商贸城、专业市场、临街住宅底商、公寓、写字楼，目前一期专业市场经过半年的施工建设，已经全面封顶。

28、国旅舵落口广场：安汤新城

安阳舵落口广场项目是安阳与中国国旅集团战略合作取得的显著成果，是双方共享资源、优势互补、强强联合的市场选择。该项目的顺利实施，必将为我市加快文化旅游产业发展、打造安阳经济升级版、建设中原经济区区域性中心强市起到巨大的促进和推动作用。希望武汉舵落口物流有限公司要以超前的思维和眼光，聘请顶尖团队高起点规划项目方案，提升项目整体的层次和档次，全力加快前期各项工作的进展速度，双方共同努力，把广场项目建设成为商业城和物流城，打造成为安阳新的景点和亮点。武汉舵落口广场以家居为主题，现有家具建材、五金工具、摩托车及配件、灯饰、厨具、门业、陶瓷、农资、副食、农副产品共十大集中交易品类。2015年是项目的前期筹备阶段，希望高起点规划，有序推进。

29、安阳市北方综合物流园：殷都区

总建筑面积约7万平方米，建设综合信息办公楼，仓储区，物流配送营业区、汽车维修区及必要配套住宿、生活设施等。目前，项目整体推进较快，2015年可以投入使用。

二、五星级酒店

1、万达嘉华酒店：东区

2015年底是预计的开业时间，万达一般比较靠谱，而且这也是安阳第一家真正意义上的五星级酒店。

2、昊澜戴斯大酒店及安阳迎宾馆：东区

2014年顺利开业。目前属于试营业阶段，各项配套在慢慢完善。

3、博地最佳西方酒店：北关区

2014年拖拖拉拉的总算装修完毕，这座烂尾楼也进入到了最后的冲刺阶段。希望2015年能顺利开业。

三、文化项目

1、中华梦幻谷：安汤新城

2013年顺利奠基开工，2014年年底开始加速。汤阴中华·梦幻谷城市综合体项目位于汤阴县安汤新城，项目总投资约35亿元。项目建设内容有主题乐园、项目水系及配套商服商住等。目前，游乐场项目整体推进速度较快，多套大型游乐设备已经安装到位，水系和绿化还没有开工，希望2015年再接再厉，2016年5月能建成开幕。

2、保利文化广场：中华路与安漳大道交叉口东北角

保利（安阳）影视文化项目总投资

20亿元，建筑面积约24万平方米，内含文品交拍城、影剧视听城、文字体验馆、文博展示馆、文创娱乐商城以及配套的写字楼、商场、生活超市等。该项目是以独特的“文化艺术影剧”为定位、着力打造以文化为主的大型城市综合体。2014年底开始全面招聘，2015年项目应该可以启动。

3、安阳历史文化科技园：安阳城乡一体化示范区

2014年由于建设地点的变更，整个项目未能顺利开工。目前已经确定的建设地址是京港澳高速和南林高速交叉口的西南角。环评公示已经结束，即将进场。该项目占地1000亩，由深圳华强集团投资，预计2016年5月1日前开园营业。该项目将以殷商文化、周易文化、红旗渠精神等要素为题材，充分利用现代高科技的声、光、电等表现手法，建设集高科技娱乐、独特性娱乐、普遍性娱乐“三位一体”、世界一流的文化科技主题公园。设计上涵盖殷商传奇区、周易文化区、青铜文化区、传说文化区、中原文化区、华夏历史区六大博览区，以及综合娱乐区和动感项目区等共八个主题景区，建筑面积约81171.5m2，其中新建主题场馆68639.77m2，旅游配套附属设施12531.73m2，购置大型主题体验项目游乐设备1233台（套）。

4、博地中原文化生态城、龙泉古镇：龙安区

地址在龙泉。生态城主要建设会展中心、职工之家、超市房、温泉洗浴、球类活动房场地，以及三国文化展示城、特种种植花卉房等。古镇主要建设以三国文化为代表的仿古商业街、仿古文化旅游服务中心、仿古住宅、休闲养生配套、文化景观景点等。目前前期筹备工作缓慢推进。2015年难有建树。

在此，非常感谢论坛的好朋友们长期的支持，没有你们的关注和更新，我不会坚持到现在。再次感谢！

第18篇：商业地产叶

重庆万达广场商业地产项目规划与运营

评

析

报

告

报告人：叶志坚班级：学号：

09贸一 2009012136

第一章项目概况..............................................................................................3 第二章项目区域评析.....................................................................................5 第三章项目地段评析.....................................................................................7 第四章项目定位评析.....................................................................................9

一、项目形象定位评价..............................................................................9

二、项目功能定位评价............................................................................10

三、项目租金定位评价............................................................................11 第五章项目业态评析....................................................................................12 第六章项目空间布局评析..........................................................................13

一、项目外部交通评价............................................................................13

二、项目内部动线评价............................................................................13 第七章项目外立面评析...............................................................................15 第八章项目招商策略评析..........................................................................16 第九章项目运营效果评析及预测................................................................17

一、项目的运营效果分析及评价 ..........................................................17

二、项目的运营预测 ................................................................................18

2011年12月 2

第一章项目概况

1.项目名称：重庆万达广场商业地产项目

商业地产：就其本质而言，商业地产是开发商作为投资主体直接参与的为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。2.项目性质：大型城市综合体

城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 3.项目坐落地段：南坪核心商圈

重庆万达广场地处重庆南坪核心商圈，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路。4．项目规模：大型商业地产项目

重庆万达广场占地面积为97902平方米，总建筑面积达780000平方米，集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体.5.项目综述

重庆万达广场由大连万达集团投资兴建，项目于2009年12月11日建成开业。万达广场位于南坪商圈中心核心地带，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，两条城

2011年12月

市主干道南坪南路和南城大道环绕，西面的珊瑚路也即将拓宽，并且明年即将通车的3号轻轨途径万达广场，在此设站，三个出入口将与其大型购物中心（万千百货）相接，将带来大量人气，使得项目的辐射范围进一步拓展，引导带动整个商圈的升级，提升整个南岸区的商业环境。万达广场总建筑面积为78万平方

米，其中住宅面积40万方，商业

地产空间26万方，写字楼8万方，酒店2万方（艾美酒店）, 是星高

一个综合了大型购物中心、五级酒店、写字楼、商业街区、尚住宅、商务公寓为一体的大型策划那个是综合体。项目周围配套齐全，百货有万千百货,新世纪，重百尚熙百货,百盛,元旦百货等；超市有新世纪超市,重百超市，人人乐超市，好又多超市等；农贸市场有南坪正扬大市场，珊瑚大厦负一层等；银行有中国银行，建设银行，招商银行，深圳城市发展银行，重庆农村商业银行等；学校有珊瑚，小学珊瑚初中；电信有中国电信，中国移动营业厅等；医院有重庆南岸区人民医院，重庆市第六人民医院等，另外还有一系列著名餐饮连锁企业，如肯德基，麦当劳，乡村基，必胜客等，影城如万达影城，使得整个项目集购物，餐饮，娱乐，休闲，金融，办公，居住多功能于一体，满足各类目标客户需求，对整个商圈的品味提升起到了很好的促进作用。

2011年12月

第二章项目区域评析

1.重庆市经济发展状况：2010年重庆市GDP达到7800亿元，实现五年翻一番，人均GDP达4000美元，城镇居民人均可支配收入17532元，同比增长达11.3%。全社会固定资产投资达到6800亿元，年均增长达到27.7%。工业销售值突破1万亿元，规模以上工业企业利润超过400亿元、增长2.8倍。商贸流通领域，社会消费品零售总额达到2870亿元，年均增长18.5%。商业增加量759.94亿元，增长15.6%，对GDP贡献率为7.9%，可以看到重庆商业发展潜力巨大。

2.南坪商圈区域及商贸流通状况：南岸区位于长江以南，全区幅员面积265平方公里总人口近75万。南坪商圈位于南岸区商业中心地带，是重是五大商圈之一，北紧靠解放碑商圈，西也面临着杨家坪商圈竞争，人流量接近30社会消费品零售总额

庆面面的万，为83亿元。南坪商圈第一辐射圈为整个南岸区，人口为75万，第二辐射圈为渝中区，巴南区，人口为153万，第三辐射圈为九龙坡区，江津，南川，人口为380万。

2011年12月 5

3.南坪商圈前景评析：南坪商圈原以传统百货为主，包括重百尚熙百货，新世纪，百盛，但由于近年区政府对步行街和交通路线的大力改造，使得南坪商圈的商业环境大为改观，吸引了许多档次高，质量好的地产项目入驻，先后亮相的几家大型商场，比如已经开业的红星美凯龙卖场，开业的万达广场和艾美酒店，上海城，及即将开业的协信城等项目。届时，南坪商圈可以形成医药、家电、汽车、百货、高档酒店等多种商业形态聚集的地方。一旦南坪的道路改造工程完工，畅通的南坪也将带来不少以前因交通放弃这里的消费者，南坪商圈必将聚集前所未有的人气。南坪商圈拥有的主城制高点南山和漫长的江岸线都是其他商圈不可替代的，此外，南坪商圈还位于泛CBD和大黄金三角中，其区位可谓优越，可以预见，在未来五年内南坪商圈将成为仅次于观音桥，解放碑商圈的重庆第三大商圈，与其形成鼎足之势，并将逐渐拉大与沙坪坝和杨家坪商圈的差距。但缺少人文景观和自然景观，将是影响南坪商圈进一步发展的重要因素。

2011年12月 6

第三章地段分析

1.地段概述：重庆万达广场位于南坪商圈核心地段，紧靠南坪转盘。紧靠万达广场，位于转盘周围的是一号步行街、重庆印象、上海城为代表形成大众消费商业中心，包括传统百货行业的重百、百盛、好又多、新世纪、上海百联；专业卖场如白安居、红星美凯龙等，转盘以北的是以浪高会展国际广场（夜重庆）、重庆国际会议展览中心、亚泰商谷为代表形成的南坪新兴商务中心，这些项目于本项目形成直接竞争。2.项目优势（S）：

1）万达品牌价值：大连万达集团是我国商业地产龙头企业，旗下万千百货有着丰富的品牌资源，与伊丽莎白雅顿、欧珀莱、欧莱雅、耐克、阿迪等国内外知名品牌均有着深入的合作；并与沃尔玛、家乐福、肯德基、必胜客、新加坡大食代美食广场等建立战略伙伴关系。

2）交通便利：项目内即将开通的轻轨站口五个，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，人流，车流直达效果极佳。

3）功能齐全：项目属万达第三代城市综合体项目，及商业，酒店，写字楼，居住于一体，功能齐全。

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3．项目劣势（Ｗ）：

１）关联度不佳：项目的步行街与各大主力商场关联度不够，不能与主力店形成人流共享。

２）地势高差：项目内地势高差形成楼面断层，给人流动线与店铺设计带来难度。

３）项目结构不够合理：南岸区的中高档餐饮业已经较为成熟，南滨路尤为有名，各大餐饮品牌纷纷入驻，档次较高，另有区府的餐饮一条街，对项目内餐饮业形成挤压效应，应精简餐饮结构。

４．项目机会（Ｏ）：

1）中央政策机遇：正值重庆市成为中央规划的“城乡统筹示范特区”，商业将迅速发展。

2）南岸区商业街改造机遇：项目正值区政府大力对步行街，交通路线改造，将加大改善商圈商业环境。

3）竞争压力小：南岸区缺乏高档次，高品位商业中心。5.项目威胁（T）：

1）项目竞争：上海城-百联项目规划与万达广场类似，元旦广场也定位于中高档，对本项目形成竞争。

2）市场饱和风险：随着各大项目入驻，南坪商圈的商业市场区域饱和，带来市场风险。

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第四章项目定位分析

一．项目形象定位评析

1.项目形象定位：万达广场定位于中高档，极力打造流行，时尚的品牌形象。项目室内步行街商铺定位于中高档，功能业态以零售为主，再配以休闲，餐饮，娱乐，金融，业态丰满，经营品类齐全。主力店也以中高档为主，引进了众多国内外知名品牌，如资生堂、伊丽莎白雅顿、Cerruti188

1、百丽、周大福、六福、欧珀莱、耐克、阿一批战略如沃尔倍德、肯吉盛伟红星美凯

欧莱雅、绫致、迪等，还引进了合作伙伴进驻，玛、家乐福、欧德基、必胜客、邦、国美电器、龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等，给顾客以高档次，高品质的感觉。

2．形象定位评析：重庆万达广场的规划是快速复制万达分布于全国的20多个万达广场运营模式，这就意味着标准化，也就决定了重庆万达广场只能以中档品牌为主，兼顾高档品牌的经营。当前重庆万达广场定位于高中档，打造流行，时尚品牌形象，与整个商圈的消费能力，消费结构不适应，使得项目人流量难得

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到进一步提升。当前，急需转变经营方向，定位于中档，以国内品牌为主，适当引进国际高档品牌，提升档次，满足部分高端群体需求，打造大众，时尚品牌形象，使得项目竞争力进一步提高。

二．功能定位评析

1.项目功能定位：重庆万达广场是大型城市综合体项目，功能齐全，地产包括酒店，商业，写字楼，住宅，引进功能配套项目有百货（万千百货），超市（沃尔玛超市），餐饮（必胜客），休闲（万达影城）,酒店（艾美酒店）,金融（工商银行），通信（中移动）等，集购物，休闲，餐饮，娱乐，商务，金融，居住等功能于一体，能满足绝大部分目标客户需求，让顾客高兴而来，满意而归。

2.功能定位评析：大多数成熟商业地产项目，都将商业功能与旅游功能很好的结合在一起，吸引大量客流量。而重庆万达广场缺少人文，自然景观，娱乐设施也相对缺乏，没有办法吸引大量旅游客户，这也是其相对解放碑，观音桥商圈的劣势所在。如其能策划适当的人文概念，因地制宜，建设适当独特的自然景点项目，引进富有特色的娱乐项目，相信能大大提升项目人气。

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三．租金定位评析

1.项目租金定位：重庆万达广场采取订单地产模式，项目现出租，再建设。项目的70%左右由主力店消化，一般租金较低，40-50元/月/30%左右出租或牌店，餐饮店，要带来人气，租月/平，品牌店为150-250/月物管费用为6

平，另外出售给品餐饮店主金50-60/租金较高，/平，地产元/月/平。

2.租金定位评析：重庆万达广场主要是以低租金吸引品牌主力店入驻，通过主力店的品牌效应带来大量人气，进而吸引品牌店入驻，而对其收取高租金，为其带来大量现金，并且租金收缴率达99.3%，物管费收缴率达98.3%，可以说战略上市可行的，也是成功的。万达广场独特的订单地产营销模式，租金战略是其在全国各地取得成功的法宝。

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第五章项目业态评析

1.项目业态结构：重庆万达广场业态以零售为主，再配之以餐饮，休闲，娱乐，商务。零售业态以百货（主要为万千百货）和超市为主（主要有沃尔玛，人人乐），各大专卖店分布于步行街，零售业几乎不涉及便利店。餐饮业态是连锁形式，如肯德基，星巴克，必胜客等，还有一些地方特色餐饮店（主要是火涡店），有单店经营，也有连锁经营。休闲，娱乐（万达影城）主要是万达广场自己经营的项目。

2.项目业态评析：从功能上看，重庆万达广场集购物，餐饮，休闲，娱乐于一体，功能齐全，业态丰满，品牌丰富，比较能满足各个层次的目标顾客的需求。从结构上看，万达广场突出百货，超市等主力店的作用，辅之以国际国内知名品牌专卖店，加强档次，又以餐饮，娱乐，休闲业态聚集人气，比较适应项目定位。但业态结构上尚有调整的空间，如项目内餐饮业覆盖各个档次，定位不明晰，毫无特色可言，另外南岸区的南滨路和区府餐饮一条街的餐饮业经营已经成熟，本项目内的餐饮业态无较大提升空间，继续维持次结构必将占用资源。因此，精简餐饮业，重庆定位，主要经营中高档餐饮业，引进速食类，商务类和特色类餐饮店，突出本项目餐饮业的特色。此外，还应当大力引进休闲，娱乐项目，增强项目的休闲，娱乐功能，形成项目内轻松的购物氛围，真正实现顾客轻松购物。如此，项目的人气必将进一步提高。

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第六章项目空间布局评析

一．项目外部交通评析

1.项目外部交通状况：重庆万达广场北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，其中南城大道，南坪大道为城市主干道，路宽32米和56米，珊瑚路将进一步拓宽。另外3号轻轨将于明年开通，在本项目内设5个站点，其中三个站点将直接与主力店万千百货相接。

2.外部交通评析：随着南岸区交通道路的改造升级以及轻轨的投入使用，使得顾客能方便的直达本项目，将很好的截留长江

以南因交通不便而去解放碑，观音桥购物的人流，继续抢夺杨家坪商圈的顾客。轻轨将使得商圈辐射圈进一步扩大到整个重庆。

二．项目内部动线评析

1.项目内部动线设计：万达广场为大型城市综合体，采取盒子+街区+高层设计模式，引入步行街。百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO作为主力店位于步行街两端。重庆万达广场也是采取这种模式，步行街从南到

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北，依次为艾美酒店，万达影城和主力商场万千百货，另外还有超市，家电，大卖场位于步行街之间，将步行街分成几个小段，众多品牌专卖店，餐饮连锁店分布于步行街主力店之间，以主力店引导顾客一次穿过步行街。

2．内部动线效果评析：重庆万达广场的步行街的是整个项目的灵魂的纽带，通过步行街，将几个街区串联起来，使得整个项目各分项目联系更紧密。将商场，超市，酒店，影院，大卖场等作为主力店穿插在步行街之间，将步行街分割为小段，把小商铺，品牌专卖店，小卖场放在各主力店之间，以主力店的品牌影响力吸引人流从一个主力店到另一个主力店，使得人流依次通过整个步行街，各店面最大程度的分享人流，使得整个项目的展示效果达到最佳。但各主力店合作较少，相互间联系不够紧密，不能通过整合资源各客户带来最佳的购物体验。

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第七章项目外立面评析

1.项目外立面情况

1）万达广场主建筑外立面：重庆万达广场的主建筑外立面着色为灰色，建筑用塑钢玻璃建造，窗户采用外漂窗设计。在外

立面上，有大型广告显示器，用于宣传万达广场的各品牌，卖场。整个万达广场建筑成三角状，使得主建筑正面的面积大为扩大。

2）万千百货外立面：万千百货为万达广场主力商场，建筑的外立面着色以白色为主，以灰色相间，建筑同样用塑钢玻璃建造，窗户为外飘窗设计。外立面有大型画面广告，主要宣传商场品牌。建筑采用传统的方形状。

2.外立面效果分析：重庆万达广场主要建筑外立面均采用灰色或白色，给人以简单明了感觉，无压抑感，给人一种轻松购物的氛围享受。窗户均采用塑钢制造，外飘型设计，富有现代气息感。三角状的建筑设计，独具特色，吸引顾客眼球，扩大了建筑的正面面积，更加方便顾客进入卖场。另外，万达广场充分利用外立面广阔的面积进行广告宣传，既通过出租广告位取的额外收入，又使得整个项目商业氛围更为浓厚，促使顾客冲动购买。

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第八章项目招商策略评析

1.项目招商策略说明

1）战略合作：万达广场发展了一批战略合作伙伴：沃尔玛、家乐福、欧倍德、肯德基、必胜客、吉盛伟邦、国美电器、百盛购物广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等等。大连万达与合作伙伴鉴定协议，万达广场没进入一个城市，战略合作伙伴也必须跟随进入，万达广场从中选择合作者作为主力店入驻项目，万达广场给以主力店租金优惠，合作伙伴一般能消化70%的地产面积。

2）订单地产：也叫共同选址，即万达集团和众多国际国内战略合作伙伴，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。招商在前，建设在后，在开工之前，大部分商业面积已经确定租户。对于地产设计，有主力店提出需求，万达作出方案来认证，再图纸确定后才开工建设。

2．招商策略分析：万达广场通过与国内外众多知名主力店建立战略合作关系，保证了地产的出租率，通过主力店的入驻，带来品牌效应，吸引众多品牌商加盟。采取特有的订单地产策略，先出租，再建设，并且与合作伙伴共同设计，没有无效面积。建设之前大部分商业面积已出租，有效降低了项目风险。可以说独创的订单地产策略和与众多主力店的战略合作是万达广场项目成功的保障，也是其竞争力所在。

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第九章项目运营效果评析

一．运营效果评析

1.项目运营效果说明：重庆万达广场项目的商业面积现已基本出租完毕，租金综合收缴率98.3%，物管费收缴率93.3%，项目利润率在15%左右，日均聚集人气15万左右，节庆时期人气可以聚集人气20万左右。节庆时期有时会进行共同促销，但比较少。

2.运营效果评析：单从项目出租率，利润率和人气来看，项目运营是比较成功的，15%的利润率达到了行业的平均水平，人气聚集效果也基本达到期望，但仍然未达到预期效果。由于项目定位与中高档，以流行，时尚品牌为主，提升了了档次，但商圈主要以大众消费群体为主，这就造成定位与商圈实际情况不吻合，这也是万达广场快速扩张，简单复制运营模式的必然结果。建议转变项目运营方向，重新定位，迎合大众消费者，主打大众，时尚品牌。其次，各主力店紧密联系不够，不能很好的共享人流量，也无法共同为消费者带来更好的购物体验。另外，项目的业态结构也许做进一步调整，精简餐饮业，改善餐饮业定位不明细的局面，大力引进娱乐，休闲项目，增加娱乐，休闲功能。针对旅游功能缺乏的短板，可自建旅游项目或引进项目，如能将旅游与商业功能很好的结合起来，必将大大提高项目的效果。

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二．运营预测

随着南坪商圈的商业坏境的进一步改善，交通路线改造完成和轻轨的投入使用，南坪商圈将聚集越来越多的人气，万达广场的人气及营业额也将有较大幅度的提升。如运营者能快速反应，及时调整定位和业态结构，完善项目功能，注重顾客购物体验的提升，项目的竞争力将大幅提高，巩固作为南坪商圈的商业中心的地位，带动整个南坪商圈商业环境的进一步提升。

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