楼盘元旦活动策划方案

第1篇：某楼盘元旦促销活动方案

某楼盘元旦促销活动方案

一.开展活动的目的本案二期自年10月开盘销售以来，通过房展会、报纸广告等有效地宣传媒体达到了市场初步认知的目的，截至到 年11月29日累计销售房屋套，取得了较好的销售业绩。

自开盘以来，通过人传人的口碑宣传，使本案积累了众多的潜在客户，为了促进客户成交，拟开展“元旦促销活动”，主要有以下目的：

1.扩大市场知名度

本案自开盘销售以来，还没有开展过项目形象宣传，主要是因为希望尽量减少广告费用的投入，为开发公司节约费用，注重宣传的实效性，注重有效客户的挖掘工作。

2.巩固良好的销售局面

众所周知对于房地产销售而言，每年的一、二月份因受“元旦”和“春节”的影响通常是销售淡季。但因本案开盘销售时间较晚，为了巩固刚刚形成的良好的销售局面，不能放弃

一、二月份的销售机会。在一、二月份报纸广告量适当减少的情况下，举办促销活动为较有效的促销方式。

3.建立稳固的客户关系

在每个成功销售的房地产案例中，不仅要求不断地吸引新客户成交，而且还要注重对老客户的服务和深度挖掘工作，以便使其能介绍 1

亲朋好友购房，同开发公司及销售人员建立朋友式的关系，长期为本案的销售工作提供帮助。

二.活动开展时间

此次活动，计划安排在 2012年元月1日至元月15日之间（以下简称此时段）进行。

三.活动内容

1.购买一期的住宅按揭优惠3万元，一次性4万元，商铺按揭2万元，一次性3万元

2.

3.购买二期的住宅按揭优惠2万元，一次性3万元。 购买二期住宅的客户购买150平方以上的另外优惠1.5万元

四.活动组织形式

1.于2012年1月1日之前，在“楚天都市报”做出夹报广告；分时段共做两次；将这次购房优惠内容广而告之。

2.给已经登记未购房客户发短信广而告之。

五.费用估算

1.

2.两次夹报： 短信：

XXXX售楼部

2011 年12月1日

第2篇：楼盘营销活动策划方案

楼盘营销活动策划方案

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售塑造、提升品牌形象

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售塑造、提升品牌形象本方案在于为“滨江园”提供一个准确的定位与广告方向作出全程战略性的指导在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下找出“滨江园”项目的资源问题与机会以达到或超出“滨江园”的原定销售计划并为滨江房地产塑造品牌

第一节市场分析

一、××市房地产市产基本状况

1、××市属于四线城市房地产市场虽不是很成熟但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业这意味着××的诱人的市场和低廉的劳动力市场所以各大商家纷纷进入××房地产更是有大量外资抢入行业的竞争日益激烈竞争的层次不断升级从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费房地产业日趋成熟房地产开发公司实力不断上升达到初步的产业化水平即房地产大战既将打开××市内房地产开发商约100家经过几年的市场竞争房地产项目投资开发规模不断扩大开发形式全面化多样化到20xx年为止,房地产项目投资达到82118万元住房项目方面的投资达到43628万元20xx年当年房地产项目竣工面积为83万平方米住宅竣工面积为80万平方米商品房销售面积为40万平方米商品房销售总额为37723万元最新统计数据表明,20xx年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅达21.6% 2、现有品牌楼盘的基本状况现有名的楼盘XX区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等但是由于市场不是很成熟他们有这样或那样的缺点具体表现在以下这些方面：a、定位及推广都不是很规范抱着卖出去就是目的心理忽视楼盘品牌的建设忽视楼盘内涵的建设导致后继开发力不足b、有的没有服务的概念这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范有的业主不是享受服务而是受气造成开发商与业主的对立小区的基本建设搞不上去c、小区规化与自然融和概念不足人为景观痕迹太重

3、政府引导监管不够销售手段不合理收费不合理手续不合理还有的不合法

二、××市同类住宅调查统计

“同类”定义为具有小高层别墅等的住宅小区现将××市河西河东小区进行大体对比分析如下： 1、河西地带

由于河西为新开发城区在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势总体来说河西地段房地产都在卖自然环境

湘银：

核心竞争力：二十一世纪购房新概念 拥有很高的品牌效应；

其周边环境好；

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士市场销售反应良好；

其定位为社会高薪阶层

滨江一村：

小区面积大；

邻近湘江；

周边环境好；

2、河东地带包括河东整个地块北有XX区南有XX区及东部的XX区

天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美

属于自然水生态屋村、绿化面积广：

拥有900亩的面积其中400亩水面

区内有水生游玩系统

映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区

属未来商业地带

周边交通发展趋势大

房屋设计理念突出

银座大厦： 近临中心广场一医院；

只是一个连体楼、属小高层没有自身小区；

周边自然环境不是很好；

但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购

庆云山庄：

核心竞争力：离尘不离城

品牌知名度高；

周边环境绿色条件好；

拥有98亩的绿色自然地带；

其发展迅速塑造了良好绿色生活理念在消费者心中形成良好的品牌其新近开发的“紫南阁”定位较高目标群是中高薪阶层

湘江四季花园：

核心竞争力：山水之傍尊贵之居人文大家

交通便利

环境幽雅

小区为12层左右的带电小高层设计时尚

为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔

价格定在1800左右

三消费者分析

根据《××房地产市场调查报告》及《××市滨江房地产市场调查报告》的结论我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下： 1、环境规划一定要好各种生活配套要齐全各种活动场地、场所要足够；在规划时一定要有超前的思想使小区更具现代化气息特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖色调要协调风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；

2、高绿化率几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的由此看来现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高； 3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、等；

4、67%的消费者选择多层住宅因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜而且以后的管理费用也相对较低有一部分消费者选择小高层住宅对于单体别墅因为涉及的资金相对较大所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅；

5、消费者对物业管理的要求

a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）； b、物业公司应与小区内住户增加联系加强沟通

第二节“滨江园”项目分析

一、项目优势分析

1环境：坐拥两山环境幽雅闹中取静,拥有天然的巨大绿地覆盖高达60%山中成片天然古木是××现有楼盘中绝无仅有的 2地段：位于××市南部XX区附近楼盘以庆云山庄为主经庆云山庄多年的开发该地区已聚集相当的人气和居住知名度临近商业繁华地带电脑城家具城水果批发大市场更有众多服装批发市场离目标消费群工作地近

3价格：由于地价较底节省了巨大成本房价有回旋余地并有银行房贷支持按揭买房减轻了买房压力价格完全具有对比优势消费者买房不是一时冲动而是完全比较后行为这一点应是本案拉动销售的最大着力点

4物管：智能化管理保证了业主的现代化要求符合本案的定位主题二十四小时保安全封闭式管理因为××的安全环境及以前某楼盘的事故的原因所以安全是××市民关心的大要素更是目标消费者着重考虑的主题

5小区设计建设：小区的设计以天然为主题各种楼层合理布置更有现代艺术广场艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰 6小区配套设施齐全有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等 7偏离工业区：远离工业污染区噪音低空气好 二、项目劣势分析

1交通：显然交通是本案最大的瓶颈虽有24、25、28、29、43路停靠但是尚无直达的公交道路条件差而交通又是考虑买房的很大要素如何解决交通问题是我们面临的主要问题可以考虑与市政府合作开通几路专线 2楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好房屋杂乱市政建设差没有大型购物休闲场所缺乏相应的教育设施医疗设施娱乐设施 3物业管理：不是湘银的物管品牌力度不够

4房屋设计：房屋种类较多有6层、带电小高层、别墅层次不一面向复杂

三．竞争对手分析

根据楼盘的位置和楼盘的定位我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手状况如下：

庆云山庄

优势：

（1）地处芦凇区建设南路延伸地段靠近××繁华商业区无工业废气污染附近有高中、市级医院购物环境和文卫设施齐全方便居民生活

（2）属于××市XX区由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区XX区的房地产开发明显不如XX区该区属本地商业旺地聚集了数量庞大的外来经营户（尤以广东、福建人士居多）加上XX区的“本地人士”这一区域的楼盘对这部分消费者有很大的吸引力同时由于临近××县也有利于吸引××县收入高的消费者购房

（3）价格低以758元——1088元每平方米的价格售房相对××地区其他同类型楼盘而言价格优势相当明显

（4）交通便利有专门的公交路线并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段方便购物及就医 劣势：

（1）小区规划不够整齐划一楼型外观设计不够新颖无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力进而产生强烈的购买欲望

（2）小区内配套服务设施不足不能满足众多用户需求

（3）低价位商品房档次不高不能吸引经济能力强的成功人士入住不利于整个小区形象的提高

湘江四季花园

优势：1）项目资金雄厚有资金可做必要的周转以应付市场变化 2）整体项目规划在××尚属首例相比其它竞争项目无论在住宅档次、小区设计、投资资金等都处于明显优势

3）××市消费市场楼价有上升趋势消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择

4）本地市场楼盘众多但大盘太少具有文化底蕴的大盘更少真正意义上的山水概念楼盘更是绝无仅有 劣势：

1）品牌号召力：××房地产市场经过几年的竞争优胜劣汰现在以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作已积累了相当的经验已形成了房地产市场上的强势品牌在消费者中有着不错的口碑江山置业进入房地产市场较晚在这一方面并没有太强的品牌号召力 2）市场承受能力：由于××市消费偏低市场上如此高档的楼盘还未出现是否能够把高收入人士吸引过来是相当关键的问题这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素 3）竞争因素：由于近年来许

多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流盲目开发低价销售造成价格波动及销售困难

四项目价格策略分析

1楼盘定位可以是“××文化艺术之都”但价格应定位是“中等偏上”

2高开低走保证品牌支撑预留楼盘销售力视销售进度让价应是本案的基本策略

3确定“高开”的基础价格时除考虑南区数大楼盘的售价亦应考虑楼盘定位价根据湘江四季花园的1800元/平方米庆云山庄的800900元/平方米的定价以及对手和自身的优劣势本小区1300元/平方米的基础价格基本合理

五核心价值分析

1“滨江园”核心定位是“都市文化艺术之都”营造文化艺术概念打品位牌人文概念具体化“滨江园”是××市有艺术修养的有文化品位的人向往艺术文化的人的部落

2“劳动者光荣”有钱是一种价值是一种能力有钱不外显购买品位是一举两得的好事“滨江园”正是这样的载体 4“家在身旁”劳累后不是匆匆奔向远远的家家就在身旁“滨江园”毗临的电脑城手机大市场家具城水果批发大市场众多服装批发市场的人气家园阶级居住区概念是本案的核心价值之一

第三节推广策略界定

一目标消费群界定

从“滨江园”项目本身的定位和素质出发结合中高档住宅的销售特点界定“滨江园”的目标消费群及其相关特征是：

1目标消费者：芦凇区服装市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通讯市场业主南区附近购房者；以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层

2年龄：年龄大约在35到55岁

3家庭结构已进入中年期人口简单居住空间之娱乐性与休闲性较大

4对住宅小区有着高档次的要求有“物有所值”的消费心理他们追求品位但他们又是商人有商人的交易本性既有“物有所值” 5有强烈的虚荣心喜欢攀比和玄耀文化程度相对较底但喜欢附庸风雅希望通过外在条件来追求文化品位

二卖点界定

1项目本身的生活理念：

（1）家在身旁与工作地临近

（2）自然入室独一无二天然山地树林绿地

（3）社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围（4）保安设施齐备安全起居 2“文化艺术”的设计理念

（1）艺术就在生活中雕塑、园艺构筑小区

（2）谈艺术不要出门会所定期艺术展览

（3）品位包围生活文化名人与我们同在第四节广告策略

一广告宣传目的1．把项目宣传与滨江房产的公司形象推广做有机结合适当地树立滨江房产公司的品牌形象；

2．树立项目本身底蕴深厚的形象与其它南区楼盘没有品牌内涵相区别；

3．把“滨江园”塑造成品质卓越的东南区第一楼盘； 4．促进楼盘销售为其成为“××十佳楼盘”提供动力

二总体策略

1、不要过于强调“人文”概念回避其他楼盘都在渲染的那种所谓的“人文关怀”而要树立项目富有个性的文化艺术概念；2、与竞争对手相区别不直接、简单地卖环境摈弃叫嚣、喧闹地广告格调而是挖掘环境能给予买家的利益点使公众形成对“天然绿色”生活的认同； 3、要通过广告本身蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位使项目具有既沉静又不呆板既现代又不张扬的气质同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范；

4、要体现周到细致处处为业主着想的专业理念 三要树立的形象

1、艺术、文化、有品位、能体现成就感；

2、不仅是家更是休身养性、渡假处处体现出对品质的追求对业主的尊重

3、精品物业安全第一楼盘

四分期广告的整合策略

引导试销期：广告原则是给信息

既通过活动与立体广告媒介网告知广大市民特别是目标消费者以“艺术文化”为定位设计目的的“滨江园”正在建设即将推出按“小城有大事”的标准来炒作转移公众对期他楼盘的注意力形成对“滨江园”的期待心理并可作内部销售引导目标客户对楼盘的态度与看法

公开发售期：广告原则给感觉

以活动与广告塑造项目的文化品位完成形象沉淀通过公关及促销活动使公众对项目形成新的认知为楼盘发销积蓄形象资源加深和巩固公众的注意集中度制造“火热”事件开发潜在消费者 公开发售中期：广告原则给实体

通过对“滨江园”项目的卖点细节的挖掘和渲染进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序给予公众“卓越文化品位家在身旁”的静品绝版印象形成物超所值的感觉

五广告主题及口号

广告主题：自然、艺术、享受

理由：（1）自然：既代表了现代人的追求潮流又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出“滨江园”的草地数木是天然的还符合楼盘在工业城市中无污

染区的优越位置使有“自然”能使买主有超越时髦舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉

（2）艺术：艺术是高品质的象征拥有文化艺术才是真正的品位艺术又体现了人成功后的一种高级、高尚的愉悦享受正是艺术给了业主的优越感、满足感

（3）享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受正是因为成功才能拥有享受这能给予业主一种成熟、自豪的感觉并且享受亦道出了物业周到、安全服务的放心

广告口号：“滨江园”都市艺术家园

理由：

（1）“都市艺术家园”既是对“滨江园”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认又是对业主的内心需求的直接表达

（2）“都市艺术家园”具有超前的韵味超越了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作与“滨江园”的形象定位十分契合（3）广告口号与广告主题一脉相承有利于相互照应（4）“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求有利于诉求的目标性

广告创意原则：创意原则必须充分体现广告传播主题即艺术、自然、享受电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫不落俗套以突出表现艺术性楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性（幽雅的自然环境高品质的物业管理）

第五节营销活动建议

一营销渠道及人员促销建设

1营销渠道的建设十分重要应建设双点两线销售渠道“双点”指开发商和潜在购房者“两线”指销售明线和暗线明线销售是指传统的销售方式通过建设售楼部成立电话热线设置样板房参加房交会等方式公开发售暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式以点带面依靠口头传播如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售

2人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍售楼人员队伍的思想意识必须是前卫的、开放的、务实的在与顾客接触时他们承担了楼盘的第一形象他们必须能体现项目的定位有修养、有风度、有气质务实是指必须熟练懂得房屋交易的合法合理程序业务必须准确到位交易动作语言标准化以充分体现开发商的规范与成熟获得潜在客户的信任与好评严禁有任何损害楼盘形象的举止言行 二营销公关活动建议

一、“滨江园”奠基典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动

1、策划用意：高格调以引起一鸣惊人广渗透以引起十分关注借典礼邀请政界名人目标消费群领军人物著名艺术家参与给项目的定位打好头阵征集楼名与楼文是以引起市民特别是目标消费者的深度相关性扩大客户量提高购买率 2、活动内容

（1）典礼发布会（2）艺术家做秀（3）设立征名征文点发放意见卡（4）“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓（5）新闻发布会及颁奖晚会

3、活动实施：时间：楼盘开工期间及楼盘预售期间地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店

二、系列艺术展览活动

1策划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑通过艺术展以联络客户和艺术家明星的关系以客户的自我品质有由外到内的升华在客户中树立良好的形象为热销打好基础为迅速收盘做好前奏

2活动安排：a,大型艺术雕塑落户小区仪式；b,书画艺术家的展览；c,文人墨客的讲座研讨互动会；d,明星才艺表演会 3活动参与人员：每次活动的参与人必须目标消费群所认可的知名人士各路相关媒体记者目标消费群代表后期活动时的业主代表各发展商地产经纪人士

三、赠房活动

1策划用意：制造爆炸新闻事件以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度由发展商提供一套现房赠送给某著名人士策动新闻便于楼盘的软文炒作以形成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可

2活动实施：在公开发售后热售前进行著名人士拟请××市的院士某人××市市长××籍的国内著名人士湖南电视台某明星赠送仪式的规格要高后继讨论（软文、座谈会）要有良性导向 第六节媒体策略

一、媒体目标

1在公众心目中树立楼盘的品牌形象； 2提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度； 3力求“滨江园”销售顺利并能引起销售高潮； 4使小区形成良好的口碑效应

二、目标受众

小区附近的芦凇区服装市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通讯市场业主南区附近购房者；以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层；内心向往文化艺术的白领或政府部门人士

年龄：35——55岁左右

主要特质：注重生活品质有文化品位（或希望有高的文化品位）；

有一定的经济基础但是又比较讲究物有所值；

事业有成希望获得别人的称赞有种事业有成的豪情；

工作环境相对嘈杂接触人员多内心向往一种幽雅恬静的家园生活

媒体接触习惯——有固有的 收视、阅读习惯

1喜欢新闻类节目及娱乐节目；湖南卫视的娱乐节目××电视台新闻综合频道的《晚间报道》为地区收视率最高的节目； 2阅读以《××日报》、《××晚报》和《潇湘晨报》为主； 3收听广播以在坐车（打的）时居多或驾驶私家车时多为消磨时间被动收听

三、媒介策略 1销售准备期

所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备

2引导试销期

（1）以报纸广告为主预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；

（2）邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻重点围绕“滨江园”的定位——“自然、艺术、享受”来作重点的宣传配合硬性广告形象宣传；

（3）针对既有的目标客户和潜在客户寄发dm广告 3公开强销期

（1）以报纸广告和电视广告为主要媒体配合电台、dm广告、促销活动和现场广告来形成强烈的宣传攻势增加与目标客户的接触频次；（2）在销售的同时利用软性广告用新闻炒作形式即时宣传销售情况以形成一种新闻热点；

（3）适当使用户外媒体以保持宣传的持久性；

（4）定期检讨既定的媒介策略和组合根据客户的反映以及竞争对手的做法即时调整与更换我们的媒介组合 4销售冲刺期

（1）根据前期销售情况及客户反馈意见对广告诉求及表现形式作出调整继续以报纸广告为主的广告的广告攻势并对已购买的客户作跟踪服务挖掘潜在客户；

（2）媒体新闻炒作作销售辅助 四、媒体分析及选择 1、平面媒体

（1）《潇湘晨报》《××日报》《××晚报》是××影响较大的报纸媒体阅读率高读者层次广泛建议作为此次宣传的主要平面媒体同时《××日报》的房地产专刊可相应投放该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高

（2）《湖南日报》《三湘都市报》《××日报》的商业广告气息比较低权威性更大读者信度高建议作为此次宣传的软性新闻的媒体

2、电视媒体

湖南经视××电视台新闻综合频道它们在××地区影响大收视率高能将信息更形象、生动地传达至目标消费者建议赞助湖南经视某一专题栏目在××电视台新闻综合频道投放广告宣传片时间应是开盘前后一个月时段是在晚8点左右 3、户外媒体

户外媒体在××的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响建议从动工到封盘在施工外围树立3d效果图开盘前一个月在中心广场金三角大市场北区主干道南区摩托车大市场树立大型户外广告牌车体广告选择28路1路2路另外在开盘当天建议使用“气艇”这种新型的媒体同时南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放给予辅助 4、广播媒体

××交通频道覆盖面广影响大虽然针对性差但成本底故建议作为长期、高容量信息投放方式

5、楼书dm手册企业形象画册宣传单海报样品屋接待中心

这些广告载体对细节要求高建议信息内容要准确道位

第五、广告预算及分配

（1）广告总额应是总销售额的5%左右“滨江园”的建筑面积为s平米均价为r元广告预算为s*r*5%其中80%为计划广告投人20%为机动费用

（2）媒体费用为计划广告投人总额60%包括报纸50%电视30%户外10%广播5%车体5%（3）表现制作类为计划广告投人总额6%（4）sp活动及公关计划广告投人总额为30%（5）礼品制作为计划广告投人总额4% 第七节方案说明

一、建议

2至于交通及道路建设问题开发商必须说服政府与政府合作由政府出面开发商承担一部分费用共同来解决道路改造问题同时必须申请开通专线公交

3小区外居安环境及市容环境建设开发商一定要有看的见手段让目标消费者相信小区是安全可靠的与街区合作搞好市容环境卫生 4价格是一种随市场变化的东西“高开低走”只是一种预见性想法价格应该视开盘后销售环境来定遇高走高遇低走低

5“暗线销售”十分重要在房地产市场不成熟的情况下从操作过程和手法来说真正的“商品化房”还是不多见所以必须全面建设暗线销售通路

二、附（广告脚本） 1、电视广告文字脚本示例

广告主题：家在身旁突出“滨江园”距目标消费群工作地之近

画面1：两老板从某市场下班回家配音：无

画面2：两人走到门外路旁配音：公众场合喧嚣、嘈杂声

画面3：公交车开过来车拥挤不堪配音：嘈杂声

画面4：两人中一人要不顾

一切的挤上配音：嘈杂声节奏加快

公交另一人优雅的看着微笑（特写）

画面5：车上的人挤的变形配音：金属刺耳声

画面6：没有上车的人出现在“滨江园”

小区门口美丽的妻子和可爱的配音：轻快温柔的声音

儿子在迎接他

画面7：虚化画面打出“滨江园配音：美丽的声音读出文字

家在身旁”

2广播广告文字脚本示例

广告主题：“滨江园”是艺术之都

一阵流畅的钢琴声

一个女孩：“哎听说著名钢琴家xx要来××演出耶！”

一个男孩：“是啊听说票很难买到我真想去看看！”

两个人同时叹息

开门声一个男人的声音：“两个了不开心走我带你们去看钢琴演奏会！”

两个人同时问：“你有票”

男人笑着说：“当然啦我刚买了“滨江园”的房子演奏会就在滨江园举行我是在家享受艺术啊！

标准广告语：“滨江园”都市的艺术家园！

第3篇：新楼盘活动策划方案

新楼盘活动策划方案

【篇1：楼盘暖场活动策划方案】

楼盘暖场活动策划方案

上海楼盘diy活动策划方案：

楼盘暖场活动：意在步入正轨的正常销售周期内，通过举办互动文娱活动的形式来加深新、老客户对项目的认知，从而对意向客户形成潜在的影响，以期实现成交。俗话说;“有人气才有财气”, 一方面，人气会带来意向客户，另外就是旺盛的人气会营造良好的销售氛围，热热闹闹的人气会强化、影响意向客户的销售决策，同时这一部分人群通过对项目的了解、认知，也会转化为项目有效的潜在客户，暖场活动的目的正在于此。

楼盘暖场活动：各大楼盘的暖场活动多在周末举行，开发企业预先将购买意向较强的客户邀约至售楼中心，通过一些互动性较强的文娱活动来活跃现场气氛，进而提高楼盘关注度。一般来说，暖场活动花费小，在处于淡市时，开发商更注重这方面的活动，不至于出现“卖房的比看房的多”的局面。

楼盘暖场分为外场与内场，外场在楼盘现场举行，内场在销售现场举行。主要以下几大类型：

1）diy，这是目前在暖场活动用的较多的。手工制作，强调参与性。2）讲座，举办相关知识性的讲座，如风水、投资理财、美食化妆。

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3）单亲派对。婚房是主要的刚性需求，单身男女是潜在的意向客户，举办此类活动既叫好，又叫座，同时丰富与提升了品牌形象。

4）亲子活动，旨在让业主的小孩们能有一个快乐的假期，增加业主和孩子之间的沟通交流，同时为新老业主之间的交流提供一个平台，让人们度过一个放松、快乐的周末。

5）美食休闲。包括饮茶、品咖啡、糕点水果冷宴等。6）其他。

暖场活动不仅针对业主，更多的应该应该面向外部人群。结合媒体、网络进行宣传，提升楼盘影响力与鲜活度。

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【篇2：新楼盘开盘公关活动策划方案一】

新楼盘开盘公关活动策划方案一 目 录

一、组织背景

二、活动目的(一)、建筑外观整体方案征集活动目的 (二)、正式公售系列活动目的三、活动时间表

四、筹备组织

五、建筑外观整体方案征集活动 (一)、活动内容

(二)、宣传活动分阶 (三)、征集方案阶段

平面广告

新闻发布会

(四)、公开评审会暨正式封顶新闻发布会

(五)、xx公司8周年及xx广场封顶庆典酒会

六、正式开盘公关活动 (一)、公售活动现场要求

(二)、广场庆典暨业主金卡赠卡仪式 (三)、xx广场之夏音乐会

七、媒体计划 (一)、平面广告(二)、软性文章

八、礼品

九、部分筹备工作进度表

十、费用预估

一、组织背景

xx广场自“一会一节”期间正式开始内部认购，积累了一批客户，从大多数业主及客户的意见中反映出xx广场前期的社会负面影响造成的购买信心缺乏已经成为限制销量增长的一个瓶颈因素，单靠报纸广告、工期承诺等手段已不足以解决问题。借开盘的机会扩大社会正面影响，重塑项目形象，增加客户对项目的信心是xx广场项目营销推广中至关重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小视。在此背景下，xx公司特提交《xx广场开盘公关活动策划方案》，谨供参考。

二、活动目的 (一)、xx广场建筑外观整体方案征集活动(暂名)是xx广场开盘前的一项重要公关活动，其对楼盘形象宣传产生的推动作用即是本次活动的基本目的：

1.提升xx广场的整体物业质素，使其成为地区以及整个滨江沿线的标志性建筑;

2.彻底改变一些不利于xx广场社会形象的负面影响;

4.配合8.28大厦封顶新闻发布会，为8.30正式开盘蓄势。

(二)、开盘活动包括：广场庆典、业主金卡赠卡仪式、xx广场之夏音乐会三个相对独立的部分，这三个活动使在开盘当天现场气氛持续沸腾一整天，达到扩大声势、形成轰动效应，引爆市场和增加销售量的目的。

三、活动时间表

有奖征集活动：

7月25日——8月15日 方案征集阶段 8月16日——8月26日 方案初选

8月28日 xx广场封顶仪式、征集方案公开

评审结果新闻发布会

——xx房地产开发公司8周年庆典酒会

开盘日：8月30日

8月30日 xx广场开盘庆典(政要名人剪彩、舞狮表演)8月30日 业主金卡赠卡仪式(优惠卡)

8月30日 xx广场之夏音乐会(邀请知名音乐家或上周报道的少年贫困钢琴家出场演出)

四、筹备组织

为确保以上活动顺利开展，由xx公司、xx公司、xx公司共同成立筹备小组，人员组成如下：xx公司策划部负责人员 xx公司xx广场项目组 xx设计制作负责小组

五、建筑外观整体方案设计有奖征集活动 (一)、活动内容：

根据工程进度及推广活动的需要，面向全社会征集： xx广场大楼主体外观及住宅大堂装修方案、效果设计

陕西路及朝东路广场景观设计及广场周围小环境设计

要求：①、风格鲜明、特点突出

②、具有现代感，庄重大气 ③、在朝天门地区具有唯一性

④、有绿化，有雕塑(二)、奖项设置：

设一等奖(1名)奖金总额50000元正

(若是具有施工能力的单位则优先考虑承担相应工程的施工)

设二等奖(1名)奖金总额30000元正

设三等奖(1名)奖金总额20000元正

入围奖(含单项奖3名)奖金总额9000元正

注：请贵公司根据市场标准调整裁定，但应考虑到充分调动社会的积极的参与。

(三)、征集方案阶段 新闻发布会

1、时间：7月28日10：00～12：00am 2、地点：重庆宾馆宴会厅

3、邀请人员：渝中区区长何智亚

渝中区两江办陈主任

由建筑、规划、装饰各方面专家组成的专家团(重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导)

参评单位代表

xx广场已购房业主代表8名

公证机构工作人员

新闻媒体人员

4、参与人员：xx公司xx总经理、xx副总经理 xx公司xx董事长、xx总经理

xx公司策划部负责人、xx公司、xx工作人员 5、会议程序：(1)与会人员签到并赠送纪念品

(2)xxx讲话(20分钟)，内容要点：政府对xx公司此次征集活动的表示支持，宣布专家团成立、成员组成;两江办陈主任讲话(5分钟)，内容要点：两江办对此次活动的支持，简要阐述此次活动对重庆市两江景观建设的重要意义。

(3)xx公司李总讲话(15分钟)xx公司征集活动的目的与意义，向前来参与的单位及领导致谢。

(4)、宏xx公司李总(薛总)讲话(10分钟)，内容重点：从营销策划的角度评价征集活动的意义。

(5)、专家团代表发言(10分钟)(6)、xx公司征集活动负责人发言(15分钟)，内容重点：征集内容说明、征集办法、奖项设置、参与办法，及感谢相关单位的支持等;(7)、参与单位签名并领取资料;

(8)、重庆市***公证处宣布对征集活动进行全程公证;

(9)、会议结束，与会者共进自助午餐，或与专家团、政要、竞标单位共进午餐(标准待定)。

(四)、xx广场封顶仪式、征集方案公开评审结果新闻发布会 1、时间：8月28日10：00～12：00am 2、地点：重庆宾馆宴会厅

邀请人员： xxxx xxx

由建筑、规划、装饰各方面专家组成的专家团(重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导)

参评单位代表

xx广场已购房业主代表8名

公证机构工作人员

新闻媒体人员

参与人员：

xx公司xx总经理、xx副总经理

xx公司策划部负责人、xx公司、xxx工作人员

议程：

(1)、与会人员签到并赠送纪念品

(2)、政府领导讲话，内容要点包括：政府对xx公司此次征集活动的表示支持，代表政府对xx广场全面封顶及xx公司成立8周年表示祝贺。

(3)、xx公司xx宣布xx广场ab栋全面封顶，同时基

广场景观设计、大楼主体外观设计方案征集活动圆满结束，向8年来支持xx公司的社会各界人士表示感谢并宣布评审工作正式开始;(4)、专家团代表就参评方案的概况专业性的讲评，并宣布初审入围方案名单;

(5)、评审活动开始(可考虑部分业主代表参与评审，具体做法待定);(6)、公布评审结果;

(7)、公证机构工作人员对评审结果进行现场公证;

(8)、xx公司xx为获奖单位(个人)颁发奖品及荣誉证书;(9)、新闻发布会(五)、xx房地产开发公司8周年庆典酒会

1、会议结束后，与会者全体参加xx公司8周年庆典酒会。 2、时间：12：00---2：30 pm 3、餐会方式：自助餐会 4、地点：重宾阳光厅

中秋节社区楼盘活动策划方案格式范文

第一部分 前言

中秋节是我国仅次于春节的第二大传统节日，这一天家家吃团圆饭，品月饼，赏明月，到处洋溢欢乐喜庆气氛。籍此良机举办一些xx花园小区业主的直接参与的趣味竞赛活动，不仅能体现xx花园大家庭般的和谐氛围，进一步提升彰泰的企业形象，还能为xx假日的宣传推广打下良好的基础。

第二部分 活动主题

以 “彰泰快乐大家庭”为口号，营造xx花园“欢乐和谐、健康向上”的社区气氛，提升彰泰品牌形象。

将本次活动延展为“xx假日”的运动休闲主题的推广，在活动中适当介绍xx假日情况。第三部分 活动内容

本次活动由22日晚的彰泰xx花园庆中秋“最棒家庭”竞赛，22日白天的彰泰xx花园游园会和22日晚的彰泰xx花园灯谜会三个板块构成。

板块一：彰泰xx花园庆中秋“最棒家庭”竞赛

从以往经验来看，业余演员临时排练的节目，比如小品，演出效果不好，难以引起观众的兴趣。因此本次晚会考虑办成小区业主参加的互动竞赛晚会。通过在6个3口之家之间进行拼图比赛，做月饼比赛，拔河比赛、问题抢答等等简单有趣的竞赛活动吸引观众的眼球，在活动中穿插歌咏、舞蹈、才艺表演等节目烘托气氛，调动观众的积极性，力争把此次晚会办成xx花园业主的欢乐聚会。另外，在适当的时机向现场观众提一些有关xx假日的问题，答对送礼品，可以在业主中起到良好的宣传作用。

优点：无需花大量精力排练节目，可操作性强，花费少。观赏性、趣味性强，容易调动观众参与积极性。

难点：要选择到合适的参赛家庭，现场主持人要有很强的控制能力，竞赛节目设计必须合理、有趣。

【篇3：楼盘促销活动策划方案】

楼盘促销活动策划方案 一、组织背景

二、活动目的（一）、建筑外观整体方案征集活动目的（二）、正式公售系列活动目的三、活动时间表

四、筹备组织

五、建筑外观整体方案征集活动

（一）、活动内容

（二）、宣传活动分阶

（三）、征集方案阶段

平面广告

新闻发布会

（四）、公开评审会暨正式封顶新闻发布会

（五）、xx公司8周年及xx广场封顶庆典酒会

六、正式开盘公关活动

（一）、公售活动现场要求

（二）、广场庆典暨业主金卡赠卡仪式

（三）、xx广场之夏音乐会

七、媒体计划

（一）、平面广告

（二）、软性章

八、礼品

九、部分筹备工作进度表

十、费用预估 一、组织背景

xx广场自“一会一节”期间正式开始内部认购，积累了一批客户，从大多数业主及客户的意见中反映出xx广场前期的社会负面影响造成的购买信心缺乏已经成为限制销量增长的一个瓶颈因素，单靠报纸广告、工期承诺等手段已不足以解决题。借开盘的机会扩大社会正面影响，重塑项目形象，增加客户对项目的信心是xx广场项目营销推广中至关重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小视。在此背景下，xx公司特提交《xx广场开盘公关活动策划方案》，谨供参考。

二、活动目的 （一）、xx广场建筑外观整体方案征集活动（暂名）是xx广场开盘前的一项重要公关活动，其对楼盘形象宣传产生的推动作用即是本次活动的基本目的：

1．提升xx广场的整体物业质素，使其成为地区以及整个滨江沿线的标志性建筑；

2．彻底改变一些不利于xx广场社会形象的负面影响； 3．增加业主和购房者的信心，直接促进销售；

4．配合828大厦封顶新闻发布会，为830正式开盘蓄势。

（二）、开盘活动包括：广场庆典、业主金卡赠卡仪式、xx广场之夏音乐会三个相对独立的部分，这三个活动使在开盘当天现场气氛持续沸腾一整天，达到扩大声势、形成轰动效应，引爆市场和增加销售量的目的。

三、活动时间表

有奖征集活动：

7月25日——8月15日方案征集阶段 8月16日——8月26日方案初选

8月28日xx广场封顶仪式、征集方案公开

评审结果新闻发布会

——xx房地产开发公司8周年庆典酒会

开盘日：8月30日

8月30日xx广场开盘庆典（政要名人剪彩、舞狮表演）8月30日业主金卡赠卡仪式（优惠卡）

8月30日xx广场之夏音乐会（邀请知名音乐或上周报道的少年贫困钢琴出场演出）

四、筹备组织

为确保以上活动顺利开展，由xx公司、xx公司、xx公司共同成立筹备小组，人员组成如下： xx公司策划部负责人员 xx公司xx广场项目组 xx设计制作负责小组

五、建筑外观整体方案设计有奖征集活动

（一）、活动内容：

根据工程进度及推广活动的需要，面向全社会征集： xx广场大楼主体外观及住宅大堂装修方案、效果设计

陕西路及朝东路广场景观设计及广场周围小环境设计 要求：①、风格鲜明、特点突出

②、具有现代感，庄重大气

③、在朝天门地区具有唯一性

④、有绿化，有雕塑

（二）、奖项设置：

设一等奖（1名）奖金总额50000元正

（若是具有施工能力的单位则优先考虑承担相应工程的施工）

设二等奖（1名）奖金总额30000元正

设三等奖（1名）奖金总额20000元正

入围奖（含单项奖3名）奖金总额9000元正

注：请贵公司根据市场标准调整裁定，但应考虑到充分调动社会的积极的参与。

（三）、征集方案阶段

1、时间：7月28日10：00～12：00m 2、地点：重庆宾馆宴会厅

3、邀请人员：渝中区区长何智亚

渝中区两江办陈主任

由建筑、规划、装饰各方面专组成的专团（重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导）

参评单位代表

xx广场已购房业主代表8名

公证机构工作人员

新闻媒体人员

4、参与人员：xx公司xx总经理、xx副总经理 xx公司xx董事长、xx总经理

xx公司策划部负责人、xx公司、xx工作人员 5、会议程序：（1）与会人员签到并赠送纪念品

（2）xxx讲话（20分钟），内容要点：政府对xx公司此次征集活动的表示支持，宣布专团成立、成员组成；两江办陈主任讲话（5分钟），内容要点：两江办对此次活动的支持，简要阐述此次活动对重庆市两江景观建设的重要意义。

（3）xx公司李总讲话（15分钟）xx公司征集活动的目的与意义，向前来参与的单位及领导致谢。

（4）、宏xx公司李总（薛总）讲话（10分钟），内容重点：从营销策划的角度评价征集活动的意义。（5）、专团代表发言（10分钟）

（6）、xx公司征集活动负责人发言（15分钟），内容重点：征集内容说明、征集办法、奖项设置、参与办法，及感谢相关单位的支持等；

（7）、参与单位签名并领取资料；

（8）、重庆市***公证处宣布对征集活动进行全程公证；

（9）、会议结束，与会者共进自助午餐，或与专团、政要、竞标单位共进午餐（标准待定）。

（四）、xx广场封顶仪式、征集方案公开评审结果新闻发布会 1、时间：8月28日10：00～12：00m 2、地点：重庆宾馆宴会厅

邀请人员： xxxx xxx

由建筑、规划、装饰各方面专组成的专团（重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导）

参评单位代表

xx广场已购房业主代表8名

公证机构工作人员

新闻媒体人员

参与人员：

xx公司xx总经理、xx副总经理

xx公司策划部负责人、xx公司、xxx工作人员

议程：

（1）、与会人员签到并赠送纪念品

（2）、政府领导讲话，内容要点包括：政府对xx公司此次征集活动的表示支持，代表政府对xx广场全面封顶及xx公司成立8周年表示祝贺。

（3）、xx公司xx宣布xx广场ab栋全面封顶，同时基

广场景观设计、大楼主体外观设计方案征集活动圆满结束，向8年来支持xx公司的社会各界人士表示感谢并宣布评审工作正式开始；

（4）、专团代表就参评方案的概况专业性的讲评，并宣布初审入围方案名单；

（5）、评审活动开始（可考虑部分业主代表参与评审，具体做法待定）；

（6）、公布评审结果；（7）、公证机构工作人员对评审结果进行现场公证；

（8）、xx公司xx为获奖单位（个人）颁发奖品及荣誉证书；

（9）、新闻发布会

（五）、xx房地产开发公司8周年庆典酒会

1、会议结束后，与会者全体参加xx公司8周年庆典酒会。 2、时间：12：00---2：30m 3、餐会方式：自助餐会 4、地点：重宾阳光厅

第4篇：楼盘策划方案

楼盘策划方案

CS设计

一、案名：卓越园

二、说明：体现尊贵、超越、与众不同之气势。 标志设计 略 传播策略

一、形象主题：上层社会人士生活、休闲乐园 二、物业主题：卓越家园富贵人生 三、物业概念：精品公寓楼 传播执行

本项目规模小、不可能投入较多营销费用，广告应有的放矢，采取少量、持续的策略，保持一定的曝光率；同时，制造具影响力的软性新闻和文化活动，力求最小的费用投入，产生最大的广告效果，并在成功宣传项目的基础上，打造开发商品牌，提升其在房地产业的知名度,为今后的房产开发夯实基础。

为此，拟先后通过风水咨询、电视专题制作、印刷品制作（售楼书、海报、平面图、及各种图表）、看板（售楼处）、指示牌制作、奠基典礼和“卓越人生”征文（第一期报纸宣传）、应对WTO企业总裁论坛和游园活动（第二期报纸宣传）、促销活动、开盘庆典等（第三期报纸宣传）、国庆庆典（第四期的报纸宣传）、第五期报纸宣传（配合促销）达到预期的宣传目的。其具体工作流程如下： 工作进程表

2002年2月风水测定 2002年3月专题片制作 2002年4月印刷品设计、制作 2002年4月软新闻（征文发布）2002年6月看板、指示牌制作完毕

2002年6月30日奠基典礼和软新闻（湖里公园又添新景观）2002年7月应对WTO企业总裁论坛、游园和软新闻 2002年9月开盘庆典、第一期报纸广告 2002年10月1日国庆庆典、第二期报纸广告 2002年10月以后第三期报纸广告（预留）一、媒体传播

（一）、报纸（目前，报纸已成为房地产品牌形象宣传、产品销售和产品质量的最好广告专业媒体）。本案一共计划出三期报纸广告和三次软性新闻，预留一期报纸广告根据本案销售情况再安排 第一期 目的：

结合本案的开盘庆典、“书写卓越人生畅想美好家园”征文颁奖活动的举行，分别从本案的生态环境、人文气息、设计规划、休闲天地等优势，引导客户认同“卓越园”的生活、休闲、娱乐的全新概念；营造一种诗情画意桃花源头式的空间理念；提升本案文化品味；激发顾客的购买欲，同时，首肯本案开发商品牌形象。推广主题：

卓越园整体品牌形象的推广造势 广告口号：

珍藏公园美景开创卓越人生 版面： 半版和1/12版 费用：（略）内容： A．口号

B．登出本案全景示意图 C．登出本案的地理位置图

D．简单介绍本案独特的规划设计、现代的物业管理配套情况、优美的环境、良好的生态气息、和睦的人文氛围。

E．公布本次征文活动获奖作品、作者；开盘价格、房型、朝向、付款方式、按揭银行等构房须知和促销内容 效果： 通过第一期的报纸广告、本案开盘庆典现场的营造宣传、征文活动的发布全面推出本案开发商的品牌形象，为后期的分步宣传打下视觉、理念基础。第二期 目的：

借举国庆特殊的日子，营造欢庆的氛围，结合具体的促销性活动，抛起“羊群效应”。宣传主题：

卓越园整体品牌形象的推广造势。广告口号： 园林居室卓越人生 内容： A．口号

B．介绍本案庆典活动的具体内容 C．本案区位图 D．介绍本案规划设计 版面： 1/4版 费用：（略）效果：

为本案营造现代、超前、高贵的品牌形象，同时提升了本案业主的地位，满足业主的虚荣心理。第三期

一、预留1/4版（视具体销售情况而定）二、SP活动

鉴于本项目规模小、不可能投入较多营销费用，因此，拟先后通过各种活动和制作，宣传本案人文、生态、环境、设计等特征和开发商品牌形象，为销售铺垫。具体安排如下： 风水测定 因项目所在地众多百姓，相信风水之说。“风水学”已引起专家、学者的广泛重视，据称：好的风水地不仅可以让居住人身体健康、事业有成、传宗接代，还可以避邪、避难以保证居住人平安顺利。因此，科学地运用“风水学”，将为本案的良好销售业绩，起到推波助澜的作用。且本案所在地的朝向，又与国人的（坐北朝南）思维模式相悖。出于以上因素的影响，本司决定邀请在东南亚具有影响力的梵天寺主持厚学法师来为本案测定风水。目的：

借助厚学法师的知名度和权威性，告知业主本案由于独特的地理位置和独特的设计以及厚学法师认定座南朝北自有的独到之处，引导业主随着我们的思维去确认本案实际上是一块风水宝地；减少业主的后顾之忧。内容：

请厚学法师为本案测定风水 邀请人员： 梵天寺主持厚学法师（86高龄）（在东南亚和本地知名度高，本地几十幢楼和市政大楼均由他测定风水）事项安排：

安排厚学法师现场指导，从不同角度拍摄厚学法师测定风水、观看、讲解本案规划设计图纸时的盛况；同时把厚学法师对本案的看法和建议的原音记录，为VCD、售楼书、宣传报道的制作提供材料；有关人员在本案名称的围墙前与厚学法师合影留念。费用：（略）参加人员： 项目有关人员。效果：

借助厚学法师的知名度和权威性以及本案独特的地理位置和设计，利用厚学法师的引导，让顾客随着我们的思维，感觉本案实际上是一块风水宝地，座南朝北其实也有本案自身的独到之处。专题片（VCD）目的： 使顾客通过VCD影片，全面了解本案的风水状况、生态环境、人文氛围、休闲空间、规划设计等优势。宣传主题：

从本案有利的“风水状况、生态环境、人文氛围、休闲空间、规划设计”进行诉求、宣传、包装。内容：

采用实景拍摄和三维制作相结合的手法，从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等方面展示本案得天独厚的卖点。并通过售楼处播放及派发等渠道，使潜在客户增强对本项目的理性和感性认识，提前直观领略本项目的精彩之处，从而刺激购买欲望，最终完成销售行为。

A、梵天寺住持厚学法师认定本案风水优势的内容 B、生态环境 C、人文气息 D、休闲空间 E、规划设计 费用：（略）效果：

通过VCD影片全面了解本案的优势所在，引导、刺激客户，使其产生欲进一步亲临其境的念头，从而达到宣传目的。售楼书、宣传册制作 目的：

通过售楼书、宣传册全面了解本案的优势，引导、刺激客户，使其产生亲临其境的感觉，从而达到宣传目的。内容：

从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等本案的优势方面，多角度、深层次地描绘项目特质。费用：（略）

征文活动（题：“畅想美好家园书写卓越人生”）目的： 通过征文活动，让广大市民参与、感受卓越人生的精彩故事，营造卓越园浓郁的文化氛围，以提升其知名度（此举也将书写本地新一轮房地产宣传广告新纪年）。内容：

用第一人称表现手法，书写自身的真实生活经历、成功事业和对未来美好生活的畅想。评奖：

通过报刊向市民发布征文活动的具体事项：

其一、本次活动将聘请著名教授、电台编辑、教育界人士共同进行评选，以示公平。

其二、本次活动将设一、二、三等奖各一名，优秀奖8名。一等奖可获现金5000元和10000元购房优惠（房价让利即：本案的房价确定后，在此房价的基础上再减去10000元。）；二等奖可获现金3888元现金和5888元的购房优惠；三等奖可获现金1888元和3888元的购房优惠；优秀奖可获现金888元。参加人员可得到一款X本案内容有关的艺术品（约38元每份）。其三、9月1日前，将征文寄至规定地点，过期无效。

其四、现场颁奖将在2002年9月本案开盘庆典日，本案入口绿地处进行。效果：

通过征文活动，让广大市民以自己切身生活经历、成功事业和对未来美好生活的憧憬参与、感受卓越园的精彩故事，营造卓越园浓郁的人文氛围，提高其知名度和开发商的品牌形象。看板、指示牌 目的：

吸引过往乘车人员、行人、顾客的目光，突出本案的优势和品牌形象。内容：

看板：一块建在售楼处的顶上（正面一块高6米、长20米；采用本案全景图）；另一块立于公园的围墙上与第一块相呼应（高6米、长20米，描绘本案生态环境、人文气息、规划设计、休闲空间等优势）。指示牌：在交通要道位置（高4米、长16米；）同时在各车站临时租用宣传栏，形成动态广告。费用：（略）

奠基典礼（结合第二期报纸传播）目的：

通过第二期的报纸传播（软新闻）和本案奠基现场气氛的营造，昭告广大市民：项目又添新景观，诱使广大市民前来游玩，扩大消费群，制造“羊群效应”。宣传主题：

着重从生态环境、休闲空间、人文气息三方面推出品牌形象 内容： A、现场剪彩 B、开工 费用：（略）效果：

奠基典礼现场气氛的营造，结合软新闻的发布，全面推出本案开发商的品牌形象，扩大影响范围，吸引顾客前往。企业总裁论坛、游园活动 目的：

利用崇拜名人心理，吸引看楼、游园人潮，形成“羊群效应”。宣传主题：

以邀请全国各知名企业总裁来本案为契机，提升开发商和本案的档次 内容：

A、企业总裁论坛——如何面对加入WTO的机遇和挑战，B、游园活动——企业总裁与广大市民一起游园 奖项：

每项活动各设一奖项，分别给予物质或现金奖励。参加人员：

知名专家、本地企业家及目标客户 费用：（略）效果： 提升品牌形象，形成“羊群效应”，加速销售进度。开盘庆典、征文颁奖 目的：

结合第一期报纸广告宣传、“书写卓越人生畅想梦想家园”征文颁奖（软新闻报道）活动、开盘庆典的举行，分别从本案的生态环境、人文气息、休闲天地、设计规划等优势，引导客户认同“卓越园”的生活、休闲、娱乐空间概念；营造诗情画意的桃花源头式空间理念，提升本案文化品味，激发顾客的购买欲，首肯本案开发商品牌形象。推广主题： 卓越园品牌形象造势 广告口号：

珍藏公园美景开创卓越人生 费用：（略）内容： A、邀请新闻媒体现场报道；

B、邀请地方领导、专家、学者现场祝贺；

C、开发商演讲（内容：祝贺项目开盘；报告内部认购期高认购率，阐明本案广受欢迎的原因；优惠政策）；

D、客户代表发言（阐述购买动机和购买后心理、情感上的满足）； E、颁奖（公布征文活动获奖作品、作者）

F、请已内部认购业主到现场，营造本案开盘期的活跃场面，现场签约（按揭代款银行、公证处等有关单位现场办公）

G、宣布开盘（准备一些假客户制造销售气氛开始现场销售）； 公布本案销售价格、房型、朝向、付款方式、按揭银行等构房须知和促销内容。效果：

通过报纸广告、开盘庆典和征文颁奖活动的举行，吸引潜在客户的到场感受，刺激其购买欲望，同时，进一步提升本案整体品牌形象。国庆庆典 目的：

结合第二期报纸宣传，借举国欢庆的特殊时刻，营造欢庆氛围。结合具体的促销活动，掀起抢购热潮。宣传主题：

以规划设计为切入点，宣传、包装本案尊贵的形象。广告口号： 精典居室豪华卓越 费用：（略）效果：

营造本案出一种现代、超前的品牌的形象。同时也提升、满足了业主的地位和心理。总费用预算（略）

第5篇：楼盘策划方案

2020年4月19日

楼盘策划方案范文 一、项目简介

1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94㎡ 住宅面积：18835.80㎡ 商铺面积： 5470.49可销售机动车位：地下建绿绿容总主占2地、力14.69项户

面亩目，地地积

数

积地其

块筑

面

密

积率率

：：呈它度：11

3个(4054.33：2985.52：：32039-59条情

状

弧况

㎡ ㎡)29.75 ㎡ 30.49 2.61 户 ㎡ 形 :

本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于当前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地当前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯交旋

城）

。通

靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、8

4、309、51

2路。

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

治安状况

项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。购物

与

娱

乐

项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场； 海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场医

疗

卫

。生

满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。学

校

教

育

四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。金

融

服

务

项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银

行、城

郊

信

用

联

社

等。

结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。当前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将二面临、巨

大市的市场

2020年4月19日

场机定

会。位

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

住1、自住

型

消

宅费

群

：

（90

：）

年龄结构：25-3025-35退休岁的的二二人

岁的单身贵族；（30）人

世世

界界

；；

（（6010））

职业结构：企业中、低层工作人员； 购购买买用状

途况

：：

一

短二

期次

过置

渡业

； ；

习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活； 注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所2年、龄物投结业资

管型构

理消：、费3

5居群岁住：

氛（以

围10上

。）；

职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民； 购买用途：偶然居住，主要用于投资； 购买状

况

：

二

次

置

业；

习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。3（若1选、）择7基以成本3920

㎡年

数户银行

据型

为测例贷款

算 ：，4

2020年4月19日

按揭

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

年单总首按月（若年单总首按月 商1、价价付揭供2选价价付揭供）择利

3850款款贷

款以7利

3600款款贷款成6420

率

元***

款

5.508/

㎡元元元元

型

为

例贷款

； ； ； ； 。：，；

㎡元元元元

； ； ； 。

105000722.715㎡年

户银行

按揭5.508

率

元23040069400

款

/

1610001108.16

3铺

定

位

分

析

项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来

2020年4月19日

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客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，而且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益能够得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益能够很好得到保证。

铺面销售

进

度

和

住

宅

尽

量

相

同。

需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期四1限、．为

５广报

－

７告纸

个宣广

月

。传 告

优点：报纸媒体传播的信息理性全面，能够传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它能够根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标

不

明

确。

鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出

2020年4月19日

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软文小新闻。

本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。2．公

交

站

台

广

告

当前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影3．工

响地

围

墙力

宣

传

。画

主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不但美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩4.、文条

案的幅

视

觉

冲广

击

。告

悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。5.网

络

宣

传

申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，经过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。

2020年4月19日

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但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。6．

楼

书

设

计

楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广

告

画

册。

从当前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿五1．、传命

销统

销更

售

售长策模

。略 式

即坐销的形式，经过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员经过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。2．

直

销

模

式

印制DM单，经过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位

2020年4月19日

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置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。3．

好

邻

居

模

式

经过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠4．

买

房

中

空

。调

经过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下 四1．对、每月

销阶

段

销

售售

量

监进

行

监

控 控

单。

2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化 3．对

付

款

方

式

监

控

分

析

对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控 4．对广告创意、广告题材的反映进行监控 5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映 6．对

市

场

走

势

进

行

分

析

7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。五、具体

工

作

实

施

内

容

及

要

求

2020年4月19日

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1．市场调查及研究

①派出调研人员进行市场调查和问卷访问 ②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析 ③④2①项数撰．目概

况据写

汇市市书

：编

场

场由

开

发

整

调理，查定商

提分报

析 告 位 供

②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺

等

③产品文化定位：产品品质、建筑风格 ④市场目

标

定

位

：

客

户

群

定

位

⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素 3①②．销销按

售售揭关

系面银

准

备积行

及确洽

建

立 定 谈

③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点 ④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传 ⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰 ⑥⑦4．选预项

定

售目

包宣

许

装传

媒可工

体 证 作

①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)

2020年4月19日

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②地盘外墙

③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另

行

安排④地

盘

看售楼

资料

准①售

楼②买

卖

合③价格④销售流

程

及买

房须⑤买房

认

购⑥投

资置

业指⑦物业管

理及装修

标5．销售

物

料准①楼

盘

模②全景

喷

绘③展④售

楼

办

公

用⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形6．策

划

操

作

及

人

员

培①新闻炒做：视市场动态进行宣②房

地

产

展

销③开盘典礼：开盘前一周内的包装活2020年4月19日）板 备 书 同 表 知 书 南 准 备 型 图 板 品

象 训

传 会

动

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④人员培训：自我培训（周边市场感性认识）讲话操上7座术作岗培培培考．训训

（（训虑

（公售项（口楼目模试开知

识知拟及及识交笔发方问

法答易试））））售

①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市 ②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应 ③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件 ④工作总结及调整：确保销售符合市场实际 ⑤展销会

：

集

中

销

售，刺

激

购

买

⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户 a)项

目

强

销

①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目 ②媒体评

论

：

看

法

推

介

本

项

目

③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑 ④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应 ⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜 ⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作 ⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件 ⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际 8．

项

目

2020年4月19日

持销

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①看房团组织：群体看房，专家讲解 ②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象 ③售楼处管理：控制气氛、处理事故 ④封顶仪式：渲染声势，增强信心 ⑤新闻炒

作

：

配

合项

目

封

顶

炒

作

⑥报纸广告：保持项目的时常持续性 ⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪 ⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节 9．

项

目

扫

尾

①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件 ②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售 ③④工项

作目

总

销

结

售及

调总

整 结

⑤项目开发总结

2020年4月19日

第6篇：楼盘策划方案

.楼盘策划方案

第一章 项 目 概 况

第一节：项目区位分析 一、区位

本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。二、经济指标（原规划指标）1、规划用地总面积：125674 M2 2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境

本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境

本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。

二、劣势W 1、城市配套

虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。2、项目遗留问题

本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。3、开发商品牌

开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。4、交通状况

..虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。三、机会点O 1、政府规划开发利好因素

胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

2、地理区位优势

目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。3、客户资源充足

多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。

4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度

世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DOLE 德国DEGUSSA 韩国HYUNDAI海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。

5、工业开发区汇聚了人气

胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。四、风险T 1、市场因素

从目前胶州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。2、自身因素

本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。五、综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

第二章 定位策略

第一节 定位要素分析 1、区位利好因素分析

本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活＋新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合..经济学的需求----供给理论。第二节 项目定位

定位原则：适应市场、创造差异性 定 位：时尚住宅----"绿色家园“ 绿野与住宅的对话

绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是“绿”和“水” 民风·自然·人

回到自然，在那里安家 因为 接近自然

就接近了快乐的本源 绿色家园

宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。

本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——东苑绿世界生态园林式住宅之典范。

以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。

论语云：“里仁为美”。里：居住区。仁：人情味。

“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面：首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。产品定位

定位原则：突出个性、创造差异性 定 位：“纯生态型园林式住宅”之典范

集胶州市人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。

一、居住环境的一度空间

一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。二、居住环境的二度空间

二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。

三、居住环境的三度空间

三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。

..本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。

小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。

由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。四、产品档次定位可行性

本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。第三节 产品文化定位

定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定 位：人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话 东方文化与西方文化相融合 传统与现代相融合。第四节 产品形象定位

定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。定 位：现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的“名片” 产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。

第五节 商业配套的综合定位建议

定位原则：提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念 定 位：以服务小区业主为主，服务社会为辅 1、网点规划建议

本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。

本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。

商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积约1000 M2，均价3064元/平方米，价格范围2330-3530元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。

根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成5.2 M25.4 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜等餐饮项目），小百货、杂货、小型超市等。

2、商业网点的策划建议

..一、项目的优劣势： a．所处的位置：

优势：地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地；位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。

劣势：虽该区附近为胶州市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存在差距。根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达720人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。b.体量承载：

优势：商业网点商场的面积适中，规划在66.9 M2-369 M2范围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。

劣势：网点物业的范围大。在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，营战线过长。分配不均的人流量。可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。网点的单层面积范围大，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。c.销售面积：

优势：项目的整体规划为76户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。

劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。d.布局规划：

优势：商场部分规划60--150 M2中小铺位，容易为小商户接受。“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。劣势：“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。

二、业态分布定位建议： a.因地置宜，规范网点业态 由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。b.重点突出，特色经营

本项目网点位置与现有胶州人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街相对。因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等。以此提高知名度及吸引人气。

三、网点的价格策略建议：

根据东苑绿世界售楼中心提供数据分析：开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下： 开盘期——2001年12月底

均价为4100元/ M2 元月——2002年5月25号前

均价为3300元/ M2 2002年5月25日——至今

均价为3330元/ M2 根据前期市场调查数据统计，目前胶州市商业网点的平均价格水平在3800元/ M2左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议后期（7月－12月）份采用价格走势第平方米高出现价格200-300元。

..建议各阶段价格上、下幅度，同住宅楼价格一般。四、网点营销手段建议： 市场调查数据统计表明，胶州市目前采取的营销手段目前较为单一，大部分为以下几种类型：（1）出租：发展商建好网点以后，以租赁形式出租给个体户或业主通过收取租金及物业管理费来盈利，此类占市场总量的20%左右。

（2）出售：发展商将建好的网点一次性卖给业主，以达到资金快速回笼，这类占市场总量60%。（3）租售并举：发展商将部分网点以完全出售形式卖给业主，另一部分自己经营管理占20%。针对目前胶州市单一的营销模式，结合本项目商业网点的优劣势，建议开发商考虑以下几种营销模式，真正快速启动，本项目商业网点的正常销售，带动住宅楼的销售，以达到资金快速回笼。

1、返租。业主将买下的铺面，前3年交由发展商经营管理，发展商则在业主交完首期付款后，一次性返还业主3年的租金。即发展商通过统一经营管理帮助业主做旺此阶段的网点。此方法可大大减少业主投资的风险性。

举例说明：假设该网点的总价是10万元，业主首期付5成，则付5万元。按现时价格若该处网点的年租是1万元，三年租金即3万元。此时发展商一次性返还业主1万元/年×3年＝3万元。即业主首期交2万元即可。业主在前3年的经营使用权都由发展商统一管理。2、引大商家入驻，小业主做房东。

目前项目所在位置，周边有几大片成熟的生活片区，（东宋、中宋、西宋、二里河）及未来本项目的东苑绿世界小区，这几片生活片区人口密集，日常生活用品及其它购物需求量大，平均消费水平不高。目前，项目周边市场仍无一家大超市，百货店之类商家进驻为该项目周围各片区居民所不便。因此，大中型百货超市仍是该片区市场的空白点。建议发展商若能引入大商家进驻项目网点，小业主统一买下产权后一次性交由发展商联系出租给如“家乐福”、“新世纪”等连锁起市经营，这样既保证小业主稳定的租金收入，又能减少进驻商家大投资风险带来的压力。3、一次性付款 供10万元创业基金。

此手法意在吸引顾客，实际上是“羊毛出在羊身上”，可以通过提高总价的方法，一次性送10万元创业基金，总底价仍保持在预售价格水平。第六节 住宅产品定位构成分析 一、住宅产品构成因素的“核心产品”----核心产品是由产品的基本功能组成。

“形式产品”----形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的附加值。

“延伸产品”----延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌形象。

二、核心产品----产品的基本功能

本项目的市场定位是以“新生活＋新人居”为市场主导，引导城市新贵的假日消费心理。

“住宅”，不言而喻就是居家，本项目的“住宅”概念已打破了传统“家，仅仅是睡觉的地方”的观念。因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。

（一）平面布局

本小区规划的主力户型以80 M2-150 M2的中等户型面积为主导，商业会所约占9%，约占小区总建筑面积的70.43%。其次是以210 M2-290 M2的较大户型和复式结构的别墅及别墅公寓，约占小区总建筑面积的21%。（二）户型特点

各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。

..1、卧室空间

卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽间，个别大户型还配有书房（或多功能房）。为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采光、通风要求很严，设计时不允许出现“暗房”。2、厨房空间

建议厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，根据户型大小的不同，厨房的合理面积大约应在：一房户型1.8 M2-2.5 M2，二房户型2.5 M2-3 M2，三房户型在3.5 M2-5 M2，四房以上的户型在5 M2以上，餐厅也是根据户型大小不同而设计，一般的户型在5 M2-8 M2，四房以上的户型，可适当放宽，以保证户型的合理与尊贵。3、卫生间空间

建议公用卫生间应靠近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低材料与施工成本，设计最好把洗厕功能分工。

室内卫生间面积不小于2 M2-3 M2，主卧室卫生间面积应大于2.5 M2，大户型可适当放大，根据户型面积大小可适当按比例布局。4、厨卫设备

厨房与卫生间是住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本项目尽量要做到定型化、配套化、标准化，重点要解决的是：

（1）依照模数尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管道之间联接配合。

（2）合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大户型的住宅应独立分设厕所。

（3）厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、畅通无阻的要求，尽量设计成直排风道。

（4）各户应集中管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家与支管线不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。

（5）各种管线综合处理，一次敷就，防止和不允许以后安装破坏装修和设备。避免强调工种施工的特殊性。

（6）热水器的选用和安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。（三）形式产品

形式产品的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、建筑外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买之后使用过程中的附加值的升值。

绿化、交通、智能化配套与景观环境

本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。

1、绿化的特点是：三层立体绿化、三级小区绿化----小区立体绿化。 2、景观特点是：区外景----入口景----中心景----组团景----窗前景。

3、交通组织：是由“U"字形主干道，东西主干道及小区景观轴构成的小区交通的一级道路。

由通往各组团的架空层车库，以及消防、搬家、救护功能的交通网构成了小区的二级道路。

由联通各组团景观、休闲中心公园及主出入口等步行交通网构成了小区三级道路。

4、智能化配套系统：“假日住宅”的物业管理硬件上，要与一般住宅不同，要根据建造成本选择智能化管理系统。智能化配套包含有： ※ 小区外围红外线监控系统 ※ 防盗报警系统

..※ 防火报警系统 ※ 出入口管理系统 ※ 煤气泄漏报警系统 ※ 通讯自动化系统

（四）延伸产品----产品品牌与形象

延伸产品包括售前服务及售后服务，以体现开发商的品牌及产品品牌。通过良好的服务，使消费者在体会到“物超所值”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，把这种体会变成传播，使开发商及产品品牌通过本项目的开发、销售、物业管理过程中达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后再开发项目提供“无形资产”，再使无形资产转化成有形资产。

1、购买之前的产品附加值对消费心理的影响因素

通过产品包装?围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展示等，都会提升消费者在购买前对产品附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购买行为的作用。

因此，好的产品一定要有好的包装，使消费者不仅体会到产品功能的实惠，更体会到产品附加值带来的心理满足感。

2、使用过程的产品附加值对消费心理的影响因素

使用过程是指消费者在购买了物业之后，入伙时或入伙之后，业主真实看到的小区、自己入住的单位以及良好的售后服务（物业管理），给业主心理的附加值提升。

小区整体规划及建筑特色----本小区是以后现代主义设计手法结合欧陆设计风格，以典雅、明快的风格突出楼盘的个性，在胶州市形成巨大冲击力，给消费者心理满足感。

（五）房地产产品的整体概念结构图

房地产产品的整体概念结构图(见图2-2)图2-2（略）

第七节 户型的装修定位建议

基于本项目的“假日住宅”概念，“产品--需求” 关系的分析，在购买该产品的目标客户中有一定比例的客户需求带装修好的房子，免去距离较远、装修烦人的麻烦。另外，本项目的户型是以中等偏小户型80-150平方米为主力户型，根据购买者，除度假、休闲之外的居家者，如有现成的装修一步到位，而且价格略高一点，对购买心理的刺激还是较大。因此，本项目的中小型以带装销售为宜，大户型即以推荐套餐服务方式为主。一、墙地面部分

客厅地面为玻化地砖，房间地面为复合地板，墙面、天花白灰打底乳胶漆。二、门窗部分

入口为优质实心防盗门（小区可统一型号定做，连体别墅公寓除外），普通夹板室内门。塑钢凸窗配浅绿色玻璃。三、厨卫部分 建议厨房、卫生间给排水接头一次到位。厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到位（厨柜可采用海尔整体厨房设备），卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。第八节 目标客户定位

定位原则：选准目标，稳准出击 定 位：都市新贵

一、产品——目标客户

造什么产品？ 卖给谁？

根据调查结果分析，从目前胶州市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于胶州市消化是比较困难的。

..因此，我们把目标客户锁定在胶州市。其中胶州市约占60％份额，胶州市其他城镇占40％份额。

二、目标客户细分

1、个体与私企业老板（市内+周边城镇）

该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住+度假+投资”概念的理解高于其它行业人士。

2、文、教、卫圈人士

该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量。对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平。该群族是本项目期望的目标客户。3、外企、合资企业高级职员

在青岛市虽然这一群族人数并不太多，但胶州市发达的工业重地及便利的外贸港口，对他们还是具有很大的诱惑力。细分如下：

企业业主

高级职业经理人 高级技术人员

该群族是本项目主要目标客户。4、政府公务员

虽然在胶州市该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下再拥有度假公寓基本是不可能的，只有一个因素，就是“灰色收入”。

因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。5、退休人员

该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。

该群族都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住环境的要求高于一切。

该群族也是我们项目的目标客户。第九节 价格定位

定价原则：市场无形，定价有道 定 位：

平层住宅：

1360元/ M2----1606元/ M2 多层住宅： 1460元/ M2----1716元/ M2 连体别墅公寓： 3800元/ M2----4500元/ M2 商 铺： 3100元/ M2----3875元/ M2 一、价值取向

房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。

消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。

..当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素 以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。二、定位分析

对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响消费心理。

因此，对项目价格定位的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依据来制定本项目的基本价位。在此基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造成成本的增加，但价格可随之有所上升。

项目评价模式的因素构成及风险分析： 1、目标客户群的数量：

（1）少量（2）一般（3）较足（4）充足

2、目标客户群的需求程度：

（1）不强烈（2）一般（3）较强烈（4）很强烈

3、目标客户的交易资金量：

（1）不足（2）差不多（3）足够（4）有余 4、开发商品牌及资金实力：

（1）不足（2）有差距（3）相当（4）有余

5、政策环境：

（1）不利（2）较有利（3）无影响（4）有利

6、同档竞争：

（1）不利（2）较有利（3）一般（4）不激烈

7、硬环境：

（1）不适合（2）一般（3）较适合（4）很适合 从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的胶州市的市场价格现状，参照胶州市房地产低价位的市场因素，分别以1200元／M2、1500元／M2、1700元／M2、1850元／M2四个价位进行综合评价。

从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25％—35％，即对照相应的安全性当量值为6.5—8.5，对应图中的单价值为1350元／M2—1850元／M2。在这个区间按胶州市的建筑成本基础上提升10％—15％来开发本项目。根据以上理论分析和胶州市、青岛市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位1650元／M2，毛利润率约在34％。

项目成本控制定位——平均单位成本控制在1000元／M2之内。以上是按理论的安全模式推理的结果。是为开发投资风险降低的一种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照胶州市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析,对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识。并根据这种分析的价格定位结果，1650元／M2的均价，最高价也不会突破2500元，对胶州地区的目标客户应具极强的诱惑力。

本项目由于前期在价格定位上有过失误，在胶州房地产市场上有一定的负面影响。因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价1650元／M2来作为我们的均价。建议开发商在促销期按平层1420元／M2，错层1560元／M2的均价公开销售。

第三章 项目整体规划思路与建议

..第一节 规划主导思想

一、课题----规划中力求达到的目标

我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静？是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？

在本项目中，力求营造一个这样的居家环境，这一切将会成为本项目的一大卖点。二、文脉

我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，胶州市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地；顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落；将是小区鲜明的特色。第二节 总体规划思路

一、目前主要经济技术指标

（一）规划用地总面积：125674 M2（二）建筑面积

1、规划用地总面积：125674 M2 2、总建筑面积：124347 M2 住宅建筑面积：112714 M2 商业会所：11283.66 M2 其它:350 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.99 6.总户数:997户 二、建筑规划特点

根据 “东苑绿世界”的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。一、配套设施的规划特点

从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。1、会所

会所是业主休闲、聚会、交友的社交场所，也是康体、娱乐场所，因此，在规划中一定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两层高，总建面积在11000平方米。2、室外泳池

游泳池素质直接体现物业的档次。本项目泳池在会所南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。

..3、儿童活动中心、托儿所

儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。4、商业配套

商业配套的出现，其初衷是为方便业主。把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。

商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。

5、物业管理办公室

物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。

6、水电设备用房及垃圾处理

设备用房是小区必不可少的设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有不安全的心理反应。

本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该位置面积较大，如果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较可行的。

二、单体布局的特点

充分利用从小区穿过的五斗渠及灌溉渠，营造小区环境，以最佳位置为小区中心,向小区四周进行辐射，并形成南低北高，东西渐高，中间低的特色。

建筑单体也根据这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。

北面以小高层组团，即回避了来自兰州西路的噪音污染，又树立了良好的小区形象。

西面由半围合式的住宅组团，漂亮的外立面形成统一的小区外形，又增加小区的安全性。

小区全部采用架空层，既节省了小区整体建造成本，又解决了一层因气候造成的潮湿因素，还可利用架空层停车及绿化。

三、朝向布局特点

建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光”。本规划的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合了通风、采光的需要。

（一）步行道系统

步行道系统与干道基本上是分离的，但在特定情况下，干道与步行道并置。步行道与开放空间的联系使它获得了一系列变化丰富的空间。

在居住小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。

（二）机动车系统 机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的安全。机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区、休闲区，在平时被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域。上述区域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时（如消防、急救等）才可通行车辆。

（三）停车系统

机动车辆由车辆主出入口可直达自己居住的架空层车库。外来车辆可停放在行人主出入口前广场两侧的临时停车场，特殊情况下由业主带领方可进入小区，以减少小区内因车辆过多而带来的隐患因素。

第四章 项目经营与营销建议

..第一节 品牌经营战略

未来的市场营销是品牌战争

每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。

一、以树品牌为主导

运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产----品牌形象。

品牌----信任度：消费者对购买房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。

品牌----附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都会直接影响物业的售价。

对贵公司而言，目前在胶州市虽已有一定知名度，但波及面太窄。因此，如何成功的运用品牌战略思想开发和经营，是该项目成败之所在。二、品牌经营战略的实施要点 1、制定远期、近期品牌战略计划

导入项目品牌的CIS战略，以项目的独特形象树立品牌。

2、制定项目实施战略

以项目CIS战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。

3、制定项目统筹管理系统

在策划思路确定后，应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨性、安全性，对质量、成本、价格等进行严格控制，使统筹计划的每个接点都能按时、按量完成，达到预期市场回报的经济效益、社会效益，从而保证品牌的延伸。第二节 营销战略

市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发、营销有关的各种要素，进行立体整合营销。

一、卖点整合 1、概念卖点

A．展望未来，升值无限----购物、休闲、娱乐一条街。B．城市、绿苑、俺的家----纯生态型园林式住宅之典范。C．完善配套、开心品味、时尚生活——人性化物业管理 2、规划卖点

A．低密度、高绿化；

B．以胶州市的人文资源、自然资源为文脉，以“建筑文化”为底蕴，创意出现代的“文化建筑”；

C．喷泉雕塑，流云叠水；

D．半百绿化挡不住的诱惑；

E．三层立体绿化，三级小区绿化；

F．私家车直达住宅，别墅的优越感；

G．专业服务，消解您的后顾之忧。

3、感性卖点

A．兰州西路，世外山水园林、画中精品住宅、怡然度假圣地；

B．都市新贵的风雅逸境——生活因您而更精彩。

..4、理性卖点

A．中高档物业----高尚人文社区；

B．最低价格----在青岛购一套100 M2公寓的价格，在这里您可拥有一套高档的别墅公寓；

C．豪宅的风范、别墅的享受、公园里的情趣----都市新贵的“名片”。

D．轻松置业----买房不再是梦想，850元拿钥匙!广告语： 住宅

买房不再是梦想、850块钱拿钥匙 网点

购东苑绿世界网点、供十万元创业基金

第五章 全程SP促销战略对策

针对东苑绿世界目前销售现状，如何尽可能全面地有利于产生促销效果的措施齐集。并加以贯彻落实，是东苑绿世界一期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。第一节 立体营销方案与操作细则

为了抓住七月份活动期（开盘后）契机，我们采取立体化、多元化的营销方式，具体操作如下：

一、展点促销

在反复考察的基础上，针对目前胶州市内潜在的一部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下：

a.新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。b.华联超市。位于胶州市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。

c.利群购物广场客流量大，商品齐全，是中、高档收入阶层购物休闲的首选之地。在此设展点，一方面可以在大众中宣传本项目进一步扩大项目的知名度，另一方面可吸引一部分到“东苑绿世界”看盘的客户。

在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好气氛，可以有效地增加成交量度.二、展点人员配置

a.人员安排：每周六、日期各安排2名置业顾问到各展点。展点确定后，人员培训及巡排由“中国策划研究院”青岛项目组负责。

b.接待工作：展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车后，本职工作完毕。售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。

c.资料准备：展点派送“东苑绿世界”的户型单元，6P彩页，派送小礼品，手袋等。同时要悬挂、张贴“东苑绿世界”小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特色。

三、促销活动

促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下：

a.每周末进行一次有奖问答活动，先由参与客户填写一份问答，方可获得一次抽奖机会，抽中奖者可获5元现金或其它小礼品一纷。

b.对每位愿意到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可获得其它礼品或“XX入场券”..等。

c.对本盘目前销售不好的户型，朝向不好的户型拿出数套，在各展点设立“一周优惠楼盘展示牌”告知目标客户在一周内购买这些住房可获得3－5个点的额外优惠，且数量有限，先购先得，具体价格由售楼处灵活掌握。

d.同时各展点可放置“看房专车”一部，对诚意客户可承诺专车接送，以增强其看房兴趣与可能（车辆安排由发展商解决）（一）媒体宣传

我们主要考虑在三家媒体进行周期广告宣传1.胶州日报2.半岛报3.视点访谈。为了更好的配合本阶段的销售工作，我们这一时期的广告重点主要集中在以下两个方面： 1.价格策略。

以含蓄的方式突出“东苑绿世界，尊而不贵”的价格优势。同时，宣传本项目“闹中取静”的独特地理位置优势，让人们产生一种较低价位轻松入住东苑绿世界的感觉。同时，这样做也能抓住一批持观望态度的客户。

(二)其它促销创意

1、买房送装修，套餐或由开发商设计好不同格调的装修由客户选择，将装修资金计入按揭减轻客户负担。

2、引入名校概念，兰州西路是一个较为特殊的片区，未来周边配套虽较为完善，周边却没有高档次的学校，这对该片区教育子女问题不能不说是一种缺憾。如果发展商能联系到诸如实验小学等名校，解决业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反应。同时会极大地刺激一部分潜在的购买欲望。而我们可将它作为我们的宣传卖点。第二节 业主告知，口碑宣传

利用前期业主促进后期销售，也值得一试的销售手法。因为经过亲友的介绍，更有说服力，而且业主能够通过自己的亲自感受带给潜在客户的一种家的氛围。增加亲和力与认同感。所以我们要做好业主的感情联络工作，辅助之以一定的让利活动，必然起到一定的效果，具体操作如下：

以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及业主介绍客户我们可以给予的优惠措施(此方法操作简单，可以采用)。.

第7篇：房地产楼盘sp活动策划方案

房地产楼盘sp活动策划方案

2014.3.12全民植树节

新老客户聚集在华港翡翠城 带上统一的帽子、拿着统一的工具、为了让我们的家园更添一抹绿色大家兴致盎然的参与，同时提升客户的归属感

2014.3.26宠物大逗趣

养宠物的人都十分愿意将自己的宝贝展示给大众。相信联合报媒宠物专栏或本地宠物组织举行一次华港新老业主的宠物趣味比赛，业主们的积极性将会被大大的调动起来2014.04.02 意大利美食饕餮

进入4月，将是项目集中发售的日子，看房的热潮也会逐步回热，在这个周末我们将布置精致的意大利美食供前来看房的客户品尝。提升楼盘的品质，加深来访者的印象。2014.04.09 洋房的第二个春天

沿袭“洋房第一个春天”的主题。开展本次的活动。我们致力于将“洋房春天”打造为华港翡翠城的一项具有代表性的亲子互动活动。让业主在年复一年的各项活动记住这一个不变的主题，最后达到主业主动参与，积极准备的一个状态。

2014.4.20 开盘日

功能明确、合理的的区域划分、使开盘井然有序的进行。预祝翡翠城开盘大卖。2014.05.07华港首届大胃王比赛

大胃王的比赛参与性和娱乐性都比较高，在销售高峰过去的一个星期开展类似的活动会加强对楼盘持观望态度的人群的兴奋度。此种活动也可以发展成为楼盘固有活动。2014.05.14台湾水果节

此类活动是增强前来看房者的兴奋度。用“台湾水果街”作为活动的噱头。让人产生尝新的满足感。

2014.05.21欧陆风情打击乐团表演

作为蓄客的关键周次。我们将设计一个打击乐团现场表演。在打造异域风情的同时，提升现在气氛。

2014.05.28 意大利咖啡沙龙

作为蓄客的关键周次。我们将以咖啡沙龙的名义邀请新老客户回到华港翡翠城销售中心，让来宾在此体验洋房区的气质

2014.6.10 开盘日

功能明确、合理的的区域划分、使开盘井然有序的进行。预祝翡翠城开盘大卖。

第8篇：楼盘暖场活动策划方案

楼盘暖场活动策划方案

【篇1：房地产暖场活动策划方案】

谨呈：青岛信特地产有限公司

信特景苑广场

“欢乐周末”活动执行方案

xxx房地产营销策划有限公司 2012.9.9

一、活动目的（1）维系现场热度，提高项目知名度，积累新客户；

（2）邀约老客户到场，维护感情，同时借助其资源，增加客带量；（3）活动现场释放当天92折优惠，逼定成交。

二、活动主题

欢聚信特景苑广场，共度欢乐周末

三、活动时间

2012年9月22日 上午9:30—11:30

四、释放口径：

9月22日齐聚信特景苑广场，尽情欢度美好周末，除精美礼品外，更有购房惊喜优惠等你拿！

五、活动执行计划

1、客户线（鹏翔智地） 2、现场线（活动公司）

2.1、接待中心拱门、横幅、地毯布置；

2.2、前台处放置客户登记表（登记表包含客户姓名、电话号码等）； 2.3、接待中心内背景板、x展架设置；

六、活动内容

1.现场安排真人版愤怒的小鸟活动，客户可通过砸倒毛绒玩具的数量换取礼品； 2.现场安排彩陶diy活动，客户可自行制作彩陶，制作完成后，客户可自行带走；

3.本次活动为即来即参加形式，每隔20分钟，项目经理集中进行一次项目推介，并根据推介内容提出问题，回答 问题的客户可

以获得信特地产提供的纪念品； 4.每组客户每样游戏均只可参与一次； 5.现场释放优惠政策，本次活动三天内购房可享受92折优惠； 6.活动当天，现场安排2名保安维持秩序 七、奖品建议

纸抽、颈枕、毛绒玩具（20个）

八、活动流程

【篇2：售楼处暖场活动策划】

活动策划方案

一、活动背景

根据本公司项目计划，在2014年2月14日，即在农历元宵节同时也是情人节举办新春看房暖场活动。

二、活动目的1、制造新年市场热度，加强市场关注度；

2、通过活动对新老客户加深本项目的印象，传递此楼盘项目的信息；

3、营造热烈气氛，聚拢人气，迅速积累客户。

三、活动时间、地址

2014年2月14日xx售楼处

四、活动对象

看房、购房准客户

五、活动当天现场行程安排 7:00 筹备组人员到场

7:10 检查各种设施、设备

8:00 所有工作人员准备就位，开始迎接客户 8:30 活动开始 按方案进行

17:30 活动陆续结束。

六、活动具体内容及安排

1，为了应新春到来，元宵佳节之际，举行舞狮、舞龙、歌舞类的活动，并在活动间隙宣传本楼盘项目；

2，凡是到场的客户都可以享用一碗小汤圆，如果是情侣、夫

妻到场的更能享受情人节浓情巧克力；

3，在活动的同时举行各种家具展，与家具公司或者宜家、红

星美凯龙、月星等公司联合举办活动，如果当天买房有机会得到一些精美的家具；

4，在活动场地内各处贴上楼盘项目公司的微信二维码，凡是 扫二维码加关注的客户就可得到精美奖品一份。此举目的就是加大宣传力度，通过微信关注好友这些现在人广泛使用的平台来进行推广；

5，情人节当天活动，让年轻未婚未恋爱的先生女士在活动场

地内举行微信摇一摇活动，当天活动相识甚至相恋的男女有机会得到本公司提供的爱琴海双人游的机会。情人节现在多是年轻人的节日，许多年轻人并未找到人生的另一半，此举可以给他们提供认识的场所，并在年轻人中宣传本楼盘，因为年轻人主要是未婚的年轻人是以后刚需的主力人群。同时提供的丰厚奖励也可以吸引到更多的人前来。

【篇3：楼盘暖场抽奖活动方案】

收件人：莱卡斯（福建）置业有限公司 发件人：策划营销部 日

期：2015/10/25

主 题：皇家庭院－抽奖活动方案

《皇家庭院》抽奖活动方案

一、活动概况

目的：

1、通过周末抽奖活动，促进客户回访率。

2、结合现场暖场活动，营造销售氛围，促使本周来访客户现场成交。 主题：

——精彩不断送给您，舞美皇家庭院”

新客户到场即可免费赚（幸运大赚盘，物料已有）时间： 2015年10月18日周日下午15点正式抽奖 地点：

皇家庭院营销中心（外广场舞台处）对象：老客户+新客户 抽奖活动

● 本期抽奖券仅供已预约客户抽奖使用，客户本人凭身份证可领取此抽奖券。● 本期领券截止至2015年10月18日下午15点整。

● 本券正券为中奖凭证，副券放入抽奖箱作为抽奖使用，遗失不补。● 抽奖时间为2015年10月18日上下午15:00正式抽奖，过期作废。● 中奖客户凭身份证、抽奖正券领取相应奖品，奖品领取时间仅限活动当天。● 一套仅限一张抽奖券，老客户带新客户可到现场登记号码，可领取一个客户一张。● 本活动最终解释权归莱卡斯（福建）置业有限公司所有。二、奖项设置

特等奖3名： 苹果5s 一等奖5名: 电动车 二等奖10名: 自行车 三等奖100名: 电炖锅 三、人员分工 四、活动流程： 五、费用预算

预计：50000元

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