售楼策划书
第1篇：售楼策划书方案
售楼策划书方案
第一部分项目分析
一、项目优势分析
1．位置优越、交通便利
项目位于沙湾东华大道，地处沙湾镇商住新区，旺中带静，距市桥仅10分钟车程，公共汽车直达小区，交通极其便利。
2．周边配套、设施完善
项目毗邻各式商铺、食肆、戏院、银行„„相关配套设施一应俱全，休闲、购物无所不便。
3．环境优美、绿化率高
项目区内住宅与绿化环境设计比例协调，适合当今住宅市场的新潮流，区内绿意盎然，住宅小区均采用港式设计，独有首层私家花园，附设大型地下车库，带给住客优美的居住环境及清新的空气。
二、目劣势分析
1．市场竞争激烈
镇内聚合了荷景花园、雅荷居等众多大型楼盘，上述楼盘无论在规模、位置、价格上都各有优势，而目标顾客有趋向性，从而分薄了部分客源，令各个项目之间的竞争日趋激烈。
2．由于社会趋势，分工更加明细，各专业知识得以更充分的发挥。
经我公司人员现场调查，了解到贵公司现在根本没有专业的售楼人员，更无销售工作的统筹，在楼盘销上已打上8成折扣。
第二部分项目推广
一、项目市场定位
本项目地处沙湾商住中心，周边生活设施齐全，商场、食肆、银行、市场等应有尽有，根据沙湾一带市场情况以及项目自身规模，建议项目档次定位于中档，但包装策划成较高档次，利用周边完善的生活设施加上自身优美的绿化及小区环境，附加新颖先进的智能化社区管理系统，营造一个独具品位，充满时代气息的二十一世纪都市新住宅小区。
二、项目形象定位
1． 附加先进的智能化社区管理系统
项目倡导的二十一世纪家居生活注重个性的发挥，“以人为本”的思想贯空其中，围绕人为中心可以大方面进行发挥，一是将现代智能化信息引入家居生活，让人在说笑间完成各种生活工作事务，又可“秀才不出门，精通天下事”，同时将现代建筑和大自然的绿化环境融为一体，令人舒适惬意，悠然自得。为此需具备以下几方面素质：
a.高度社会化
二十一世纪是一个社会分工更深入、更广泛、更细微的世纪。假如说二十世纪的社会分工主要体现在人类的劳动方面的话，二十一世纪的社会分工则更多的渗透至人类生活的各个方面。人们逐渐感觉到以往必须躬亲的“家务活”变得越来越不必要，“购买服务”越来越成为新的时尚；与此同时，人们有可能，也必须将更多的精力投入到各自专注的领域，否则其就可能遭到被淘汰的危险。这个趋势对家居生活的影响主要体现在两方面：一是小区物业管理将会越来越普遍，服务也更加全面与完善；二是家政服务的日趋盛行，家庭内的清洁、护理及厨艺等“家务”由各种专业公司的服务来替代。
b.高度信息化
二十一世纪是信息世纪。信息不仅成为社会生产的重要资源，决定人们事业的成功与否，而且信息特长的应用也成为人们日常生活的一部分。信息化对家居模式的影响一方面体现在楼宇的硬件设施上，大量的电子设备被装配进家居，楼盘“智能化”将是大势所趋；另一方面，信息消费成为时尚，信息服务极大地丰富着人们的生活内容。
2．追求和谐与自然
也许是对现代都市喧嚣、繁忙、紧张化的一种逆动，追求和谐与自然已经成为一种时尚，未来的二十一世纪这种趋势将会更加明显。体现在小区环境方面，人们将越来越追求建筑风格与绿化、小区环境的配合，越来越追求与绿色自然的贴近和回归。典雅风格的七层复式，草地、热带树木、庭台，和谐的社区文化，融洽的人与人之间的关系，将使翠怡轩成为都市中的绿洲，红尘中的乐土。
3．旺中带静，舒适惬意
翠怡轩位处番禺市桥旁边，周边生活配套齐全，饮食、娱乐、商场、市场、银行配套齐全。小区稍离主干道，无车马喧嚣，真正居家宝地。
4．卖点分析：
a.主卖点
·位处商业中心，旺中带静
·绿化环境，独立私家花园
b.辅卖点
·智能化家居管理系统
·和谐、人性化的社区文化
三、项目目标客户定位
根据项目周边楼盘目标消费的调查分析，结合项目的地段、环境、规划、建筑风格及目前对象消费心理的分析，建议本项目的目标客户群定位于中档收入人士，具体分为：
1． 工薪阶层中的白领一族
此类买家多为工薪阶层中收入较丰的白领一族，且以青年买家居多，其较喜欢新潮时尚的居住生活环境，购房主要用作自住。
2． 外来高收入人士
此类买家多在番禺工作或从商多年，有稳定的收入，渴望购房安家落户番禺，本项目对这类外来市民而言存在最大魅力。
3． 部分港澳人士
四、项目价格建议
针对目前楼市竞争激烈、周边楼盘竞相降价的情况，初步建议本项目在淡市中以吸引人的价格和付款方式作为促销的最直接手段。建议项目销售价格以“低开高走”的形式陆续出现，即首次公开发售以“超低价”吸引买家，促成发展商的资金迅速回拢，帮助完善项目配套及资金滚动，然后视市场反映，在不同阶段适当加价，并在后期高价位阶段予以优惠，从面营造楼盘的抢购热潮。
第三部分品牌形象及广告传播初步策略
一、品牌策略概述
翠怡轩要取得良好的销售业绩，就必须建立独特的品牌形象，从项目现有状况，建筑设计项目推广策划出发，品牌策略的思路是形象同中求异，独特鲜明的卖点，个性化的小区文化。
二、广告诉求策略
1． 理性诉求
a.位处沙湾最成熟的生活社区
b.智能化家居管理，带来完美生活境界
c.价格、收费恰到好处
2． 形象诉求
a.草木亭台，绿地假山，私家花园
b.尊贵典雅的建筑设计
3．情感诉求
a.翠怡轩天人合一
b.融洽的人际关系
c.和谐的小区文化
三、广告风格
自信、自豪而不自负，优美、优雅而不矫饰，既具有时代感，又充满人情味
„„
四、广告受众定位
翠怡轩广告的目标受众，是既追求都市的繁华舒适，又懂得享受宁静和谐，既追求卓越的生活品质，又富有人情味的，收入较高的番禺生活、工作的本地及外来人士。
五、小区现场包装
小区优美的绿化环境和有宣传效力的现场包装是促进销售的重要手段。
1． 售楼部
建议售楼部的建筑风格、用料以及色调等，与整个项目相一致，给买家一种真实、直接的感受。
2．样板房
建造两房两厅、三房两厅两个样板房，配置家私、电器、摆设、厨具等，使买家对楼盘有更具体、生动的了解。
3．指示牌
建议在楼盘附近的中华大道处设立一块楼盘指示牌，既具交通指引作用，又反映楼盘的地段优势及其他卖点。
4．围墙
建议建造小区围墙，既可标示楼盘，又可反映楼盘的形象与卖点，给予公众良好的第一印象，增加楼盘的内涵，在围墙上书写项目名称、推广卖点，绘画宣传图案，重要区段加以灯光照明，昼夜宣传，提升楼盘档次。
5．彩旗、横幅、竖幅、吊旗的制作布置，既可营造热烈的销售气氛，又可宣传楼盘。
六、销及公关活动配合促销方面可采取多重折扣，买楼送契税，送管理费，抽奖送家私，送装修等常用形式。
公关方面可举办翠怡轩儿童书画大赛，番禺环城长跑等类似吸引公众注意力的活动。
在楼盘公开发售前及销售高峰期，配以系列的软性宣传文章，营造立体式的销售宣传效果。
七、广州宏兴商贸策划部房产物业策划代理服务内容
1． 策划代理服务内容
a.项目相关资料搜查分析
b.项目周边物业市场调查研究
c.项目所在区域媒体调研
d.书面呈交销售策划初步建议书
e.与发展商交涉商讨以取得策划共识
f.制订项目推广计划
g.制订项目推广计划
h.制订住宅和商铺价目表与付款方式
i.设计制作报纸广告稿、宣传单张、宣传样本和售楼资料
j.设计制作展销会现场包装（展示设计）
k.负责各媒体广告投放（广告媒体策划与广告预算）
l.展销会展况跟踪
m.日常销售工作跟进
2． 销售代理服务内容
a.现场售楼部派驻销售人员（销售主任和销售人员）
b.销售人员培训工作
c.建立客户资料系统
d.销售人员客户跟踪工作
e.销售人员展销会总结
f.销售人员日常销售总结
第2篇：售楼策划书方案
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售楼策划书方案
第一部分 项目分析
一、项目优势分析
1．位置优越、交通便利
项目位于沙湾东华大道，地处沙湾镇商住新区，旺中带静，距市桥仅10分钟车程，公共汽车直达小区，交通极其便利。2．周边配套、设施完善
项目毗邻各式商铺、食肆、戏院、银行……相关配套设施一应俱全，休闲、购物无所不便。
3．环境优美、绿化率高
项目区内住宅与绿化环境设计比例协调，适合当今住宅市场的新潮流，区内绿意盎然，住宅小区均采用港式设计，独有首层私家花园，附设大型地下车库，带给住客优美的居住环境及清新的空气。
二、目劣势分析 1．市场竞争激烈
镇内聚合了荷景花园、雅荷居等众多大型楼盘，上述楼盘无论在规模、位置、价格上都各有优势，而目标顾客有趋向性，从而分薄了部分客源，令各个项目之间的竞争日趋激烈。
2．由于社会趋势，分工更加明细，各专业知识得以更充分的发挥。经我公司人员现场调查，了解到贵公司现在根本没有专业的售楼人员，更无销售工作的统筹，在楼盘销上已打上8成折扣。
第二部分 项目推广
一、项目市场定位
本项目地处沙湾商住中心，周边生活设施齐全，商场、食肆、银行、市场等应有尽有，根据沙湾一带市场情况以及项目自身规模，建议项目档次定位于中档，但包装策划成较高档次，利用周边完善的生活设施加上自身优美的绿化及小区环境，附加新颖先进的智能化社区管理系统，营造一个独具品位，充满时代气息的二十一世纪都市新住宅小区。
二、项目形象定位 1． 附加先进的智能化社区管理系统
项目倡导的二十一世纪家居生活注重个性的发挥，“以人为本”的思想贯空其中，围绕人为中心可以大方面进行发挥，一是将现代智能化信息引入家居生活，让人在说笑间完成各种生活工作事务，又可“秀才不出门，精通天下事”，同时将现代建筑和大自然的绿化环境融为一体，令人舒适惬意，悠然自得。
卑微如蝼蚁、坚强似大象
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为此需具备以下几方面素质： a.高度社会化
二十一世纪是一个社会分工更深入、更广泛、更细微的世纪。假如说二十世纪的社会分工主要体现在人类的劳动方面的话，二十一世纪的社会分工则更多的渗透至人类生活的各个方面。人们逐渐感觉到以往必须躬亲的“家务活”变得越来越不必要，“购买服务”越来越成为新的时尚；与此同时，人们有可能，也必须将更多的精力投入到各自专注的领域，否则其就可能遭到被淘汰的危险。这个趋势对家居生活的影响主要体现在两方面：一是小区物业管理将会越来越普遍，服务也更加全面与完善；二是家政服务的日趋盛行，家庭内的清洁、护理及厨艺等“家务”由各种专业公司的服务来替代。b.高度信息化
二十一世纪是信息世纪。信息不仅成为社会生产的重要资源，决定人们事业的成功与否，而且信息特长的应用也成为人们日常生活的一部分。信息化对家居模式的影响一方面体现在楼宇的硬件设施上，大量的电子设备被装配进家居，楼盘“智能化”将是大势所趋；另一方面，信息消费成为时尚，信息服务极大地丰富着人们的生活内容。2．追求和谐与自然
也许是对现代都市喧嚣、繁忙、紧张化的一种逆动，追求和谐与自然已经成为一种时尚，未来的二十一世纪这种趋势将会更加明显。体现在小区环境方面，人们将越来越追求建筑风格与绿化、小区环境的配合，越来越追求与绿色自然的贴近和回归。典雅风格的七层复式，草地、热带树木、庭台，和谐的社区文化，融洽的人与人之间的关系，将使翠怡轩成为都市中的绿洲，红尘中的乐土。3．旺中带静，舒适惬意
翠怡轩位处番禺市桥旁边，周边生活配套齐全，饮食、娱乐、商场、市场、银行配套齐全。小区稍离主干道，无车马喧嚣，真正居家宝地。4．卖点分析： a.主卖点
·位处商业中心，旺中带静 ·绿化环境，独立私家花园 b.辅卖点
·智能化家居管理系统 ·和谐、人性化的社区文化
三、项目目标客户定位
根据项目周边楼盘目标消费的调查分析，结合项目的地段、环境、规划、建筑风格及目前对象消费心理的分析，建议本项目的目标客户群定位于中档收入人士，具体分为： 1． 工薪阶层中的白领一族
此类买家多为工薪阶层中收入较丰的白领一族，且以青年买家居多，其较喜欢新潮时尚的居住生活环境，购房主要用作自住。2． 外来高收入人士
此类买家多在番禺工作或从商多年，有稳定的收入，渴望购房安家落户番禺，本项目对这类外来市民而言存在最大魅力。3． 部分港澳人士
卑微如蝼蚁、坚强似大象
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四、项目价格建议
针对目前楼市竞争激烈、周边楼盘竞相降价的情况，初步建议本项目在淡市中以吸引人的价格和付款方式作为促销的最直接手段。建议项目销售价格以“低开高走”的形式陆续出现，即首次公开发售以“超低价”吸引买家，促成发展商的资金迅速回拢，帮助完善项目配套及资金滚动，然后视市场反映，在不同阶段适当加价，并在后期高价位阶段予以优惠，从面营造楼盘的抢购热潮。
第三部分 品牌形象及广告传播初步策略
一、品牌策略概述
翠怡轩要取得良好的销售业绩，就必须建立独特的品牌形象，从项目现有状况，建筑设计项目推广策划出发，品牌策略的思路是形象同中求异，独特鲜明的卖点，个性化的小区文化。二、广告诉求策略 1． 理性诉求
a.位处沙湾最成熟的生活社区
b.智能化家居管理，带来完美生活境界 c.价格、收费恰到好处 2． 形象诉求
a.草木亭台，绿地假山，私家花园 b.尊贵典雅的建筑设计 3．情感诉求 a.翠怡轩天人合一 b.融洽的人际关系 c.和谐的小区文化
三、广告风格
自信、自豪而不自负，优美、优雅而不矫饰，既具有时代感，又充满人情味 ……
四、广告受众定位
翠怡轩广告的目标受众，是既追求都市的繁华舒适，又懂得享受宁静和谐，既追求卓越的生活品质，又富有人情味的，收入较高的番禺生活、工作的本地及外来人士。
五、小区现场包装
小区优美的绿化环境和有宣传效力的现场包装是促进销售的重要手段。1． 售楼部
建议售楼部的建筑风格、用料以及色调等，与整个项目相一致，给买家一种真实、直接的感受。2．样板房
卑微如蝼蚁、坚强似大象
共享知识 分享快乐
建造两房两厅、三房两厅两个样板房，配置家私、电器、摆设、厨具等，使买家对楼盘有更具体、生动的了解。3．指示牌
建议在楼盘附近的中华大道处设立一块楼盘指示牌，既具交通指引作用，又反映楼盘的地段优势及其他卖点。4．围墙
建议建造小区围墙，既可标示楼盘，又可反映楼盘的形象与卖点，给予公众良好的第一印象，增加楼盘的内涵，在围墙上书写项目名称、推广卖点，绘画宣传图案，重要区段加以灯光照明，昼夜宣传，提升楼盘档次。
5．彩旗、横幅、竖幅、吊旗的制作布置，既可营造热烈的销售气氛，又可宣传楼盘。
六、销及公关活动配合促销方面可采取多重折扣，买楼送契税，送管理费，抽奖送家私，送装修等常用形式。
公关方面可举办翠怡轩儿童书画大赛，番禺环城长跑等类似吸引公众注意力的活动。
在楼盘公开发售前及销售高峰期，配以系列的软性宣传文章，营造立体式的销售宣传效果。
七、广州宏兴商贸策划部房产物业策划代理服务内容 1． 策划代理服务内容 a.项目相关资料搜查分析 b.项目周边物业市场调查研究 c.项目所在区域媒体调研 d.书面呈交销售策划初步建议书 e.与发展商交涉商讨以取得策划共识 f.制订项目推广计划 g.制订项目推广计划 h.制订住宅和商铺价目表与付款方式 i.设计制作报纸广告稿、宣传单张、宣传样本和售楼资料 j.设计制作展销会现场包装（展示设计）k.负责各媒体广告投放（广告媒体策划与广告预算）l.展销会展况跟踪 m.日常销售工作跟进 2． 销售代理服务内容 a.现场售楼部派驻销售人员（销售主任和销售人员）b.销售人员培训工作 c.建立客户资料系统 d.销售人员客户跟踪工作 e.销售人员展销会总结 f.销售人员日常销售总结
卑微如蝼蚁、坚强似大象
第3篇：模拟售楼大赛活动策划书
一、活动引言
春初乍泄，为了繁荣我校的校园文化，展示城建校园风采，在校教务处和院团委关怀和指导下，河南城建学院房地产协会积极响应院团委的号召，特与管理工程学院和工商学院共同努力，积极筹划组织本次活动。
二、活动介绍
模拟售楼大赛是河南城建学院房地产协会首次举办的大型特色活动，也是我校第一次售楼大赛，该活动持续时间长（持续近1个月）、活动范围广、影响力大、参与人数多、实践性强。同时，本次大赛为同学们提供一次实战演习的机会，参与者通过实战售楼了解房屋销售的流程以及房屋销售的相关知识，学习销售经验，懂的销售技巧，亦锻炼了社会能力，为将来参加工作提前积累了经验；同时能让同学们切身感受到现今房地产行业的现状以及工作的不易，激励同学们利用大学时光努力奋斗，为将来创造更美好的生活。
三、活动的目的和活动意义
引导城建学生学习房地产相关知识，了解和关心房地产社会行情和就业状况，正确认识和看待房地产行业问题；把学生所学专业知识与社团实践相结合，激励学生学以致用，有利于提高学生学习专业知识的兴趣；参与者通过实战售楼了解房屋销售的流程以及房屋销售的相关知识，学习销售经验，懂得销售技巧，亦锻炼了社会能力，为将来参加工作提前积累了经验；同时能让同学们切身感受到现今房地产行业的现状以及工作的不易，激励同学们利用大学时光努力奋斗；能提供参与者一个施展自身才能的平台，促进其相互学习和交流，有利于丰富学生课余文化生活。
四、活动举办单位
主办单位：河南城建学院院团委
承办单位：管理工程学院、工商学院
河南城建学院房地产协会
策划组织：河南城建学院房地产协会
经费赞助：管理工程学院、工商学院
172 校园活动网、大学生精英论坛
五、活动时间
XX年4月10日—XX年5月14日
六、活动地点
1、启动仪式：10#b208
2、初 赛： 8#b20
9、210（具体地点另行通知）
3、半决赛： 8#b20
9、210（具体地点另行通知）
4、总决赛及颁奖仪式：行政楼报告厅
七、活动对象
全校所有全日制学生
八、活动前准备
1、赞助
负责人及负责部门：
组 长： 郭继逵（房地产协会会长）
副组长： 郭 彬（主管外联部的副会长）
组 员： 外联部所有会员
2、活动所用道具和场地设施的准备
负责人及负责部门：
组 长：郭 彬（主管外联部的副会长）
副组长：马文波（外联部部长）
3、活动信息采集：
组长：房地产协会信宣部部长、建管系宣传部部长
组员：房地产协会信宣部、建管系宣传部所有成员
4、活动的申请和外部合作、联系
负责人及负责部门：郭继逵（房地产协会会长）
九、活动内容及评分规则
（一）赛前活动宣传和报名
1、时间:
4月10日-4月14日下午21：00截止
2、地点：
管理工程学院团总支办公室、服务楼旁户外报名点（4月
13、14日），亦可以网络、短信报名；
3、活动宣传方式：
4月10日，在图书馆前、服务楼旁路口、8号楼前摆放活动展板、拉放宣传条幅
4、报名方式：
参赛者三人（比赛时分别扮演售楼中心案场经理、售楼员和接待员）组成一个团队，并给自己团队起一个响亮的名字，而后到管理工程学院团总支办公室（8#a307）、服务楼旁户外报名点（4月
13、14日）报名或者短信编辑“团队靓名+团队成员姓名及其联系方式+学号”发送到*** 曾阳（房地产协会信宣部部长）；
（二）签到测评组
组 长：蔺文华（会长助理）
副组长：唐云飞（策组部部长）
组 员：策组部所有会员
（三）活动启动仪式
1时间:
XX年4月16日下午16:00-18:00
2、地点：
10#b 208
3、活动负责人及负责部门：
组 长：郭 彬（主管策组部的副会长）
副组长：唐云飞（策组部部长）
组 员：策组部所有成员
4、活动内容及意义：
把参赛者和协会会员聚到一起召开活动开启仪式，让参赛者进一步了解本次活动流程和内容，做足参赛准备，同时也标志着河南城建学院房地产协会第一届售楼模拟大赛正式拉开帷幕。
（四）初赛
1、时间：
4月19日晚15:00-18:00
2、地点：
暂定8#b20
9、b210（具体地点另行通知）
3、活动负责人及负责部门：
组 长：曾辉（主管策组部的副会长）
副组长：唐云飞（策组部部长）贾方奇（学习部部长）董 丹（文体部部长）
组 员：策组部所有成员、学习部所有会员、文体部所有成员
4、赛前宣传：
4月18日由宣传部、兼职部、调研部负责在图书馆前拉出三条横幅、8号楼拉两条条幅，服务楼放两块展板（活动简介、奖品设置、赛事安排（通知）、协会介绍）对赛事进行宣传。
5、比赛形式：
参赛者三人组成一个团队分别以案场经理、售楼员（讲解员）、接待员（服务员）角色参赛。
6、赛前准备：
赛前由组织人员在赛场（教室）前后各拉一主题条幅，调试好相关比赛用设备；组织人员组织选手待赛，组织观众就坐，安排领导和评委入座，然后准备开展活动。
7、比赛内容及规则：
1、主持人致开幕词并介绍嘉宾和评委
2、领导致辞，评委代表致辞
3、比赛规则：
由工作人员负责把参赛团队所选用参加比赛的楼盘图片投放于大屏幕（楼盘要求能反映出其所在区位等相关售楼应涉及到的知识点），团队中的售楼员需根据所展示的楼盘图片运用楼盘销售技巧、手段和知识进行简介和销售，评委进行打分；之后由评委对团队中的案场经理进行1分钟楼盘销售与管理相关知识的问答并给予评分，接着由服务员进行2分钟的售楼礼仪展示，并由评委给予评分，而后把三个角色所得评分累加，算出团队总评分，作为团队比赛成绩，依次循环直至所有团队比赛结束。最后，以团队总成绩进行排名，成绩高者为胜，留下六个团队进入半决（半决赛入围名单于第二天公布于8号楼一楼大厅和服务楼旁的宣传栏上），留下来的六队需要通过抽签决定其半决赛的pk对手。
4、比赛环节
5、比赛结束，并宣布比赛结果
6、安排领导、评委及嘉宾离场
7、收拾会场
（五）半决赛
1、时间：
4月26日晚19:00-21:00
2、地点：
暂定8#b20
9、b210（具体地点另行通知）
3、负责人及负责部门：
组 长：陈克平（精英中心主任）
副组长：马文波（外联部部长）董新波（调研部部长）
组 员：外联部所有成员、调研部所有会员、工商系学生会成员
4、赛前宣传：
4月25日由宣传部、兼职部、调研部负责在图书馆前拉出三条横幅、8号楼拉两条条幅，服务楼放两块展板（活动简介、奖品设置、赛事安排（通知）、协会介绍）对赛事进行宣传。
5、比赛形式：
参赛者以团队的形式参加比赛，每个团队由三个人组成，分别扮演案场经理、讲解员（售楼员）、服务员。
6、赛前准备：
赛前由组织人员在赛场（教室）前后各拉一主题条幅调试好相关比赛用设备；组织人员组织选手待赛，组织观众就坐，安排领导和评委入座，然后准备开展活动。
7、比赛内容及规则：
1、主持人致开幕词并介绍嘉宾和评委
2、比赛规则：
比赛前工作人员会将参赛团队需要用到的楼盘模型放于台上，团队中的售楼员（讲解员）需根据所展示的楼盘模型运用其所掌握的销售技巧、手段和知识向购房者（即客户:由有售楼经验的高年级学生等扮演）进行简介和销售，评委进行打分；之后由评委对团队中的案场经理进行1分钟的楼盘销售与管理相关知识的问答给予评价并打分，接着由服务员进行2分钟的售楼服务和礼仪展示，并由评委给予评分，最后把三个角色所得评分累加算出团队总评分作为比赛成绩，依次循环直至所有团队比赛结束。最后，以团队总成绩进行排名，成绩高者为胜，最后让留下的3队进行抽签，使其中一队直接进入决赛，剩余两队则需要再次进行角逐，胜者将进入决赛，输者获得季军。
8、比赛环节
9、比赛结束，并宣布比赛结果
10、安排领导、评委及嘉宾离场
11、收拾会场
（六）总决赛及颁奖仪式
1、时 间：
XX年5月14日周二下午16：00-18:00
2、比赛地点：
行政楼报告厅
3、活动负责人及负责部门
组 长：郭继逵（房地产协会会长）
副组长：陈克平（精英中心主任）曾辉（副会长）郭彬（副会长）
朱志斌（创业者联盟会长）建管系、工商系学生会主席
组 员：兼职部、调研部、策组部、外联部
创业者联盟所有会员；建管系、工商系学生会成员
4、决赛流程：
（1）主持人致开幕词并介绍领导、嘉宾和评委。
（2）领导致辞并宣布开幕。
（3）文艺、比赛环节（具体内容和流程赛前出）
（4）闭幕以及颁奖仪式。
（5）领导和获奖选手合影留念
（6）领导、嘉宾、评委离席。
（7）收拾会场。
5、比赛规则：
比赛前，工作人员会为选手布置好比赛所需楼盘模型、茶桌、椅子等工作设备，以尽可能地逼真模拟售楼现场环境。比赛时两对选手的三名参赛者分别以售楼中心案场经理，接待员，售楼员的角色投入比赛（组织部门会给每个参赛队3个配角分别扮演接待员（服务员）和售楼员，其中接待员2名，售楼员1名），比赛共分为两个阶段，具体如下：
1、第一阶段：当精英碰上精英
本阶段比赛时由策组部安排几名有购房经验的客户参与比赛配合，参赛选手利用自己所掌握的售楼经验、技巧、礼仪和专业知识全程模拟现实社会中的售楼流程和相关工作情景；通过与客户的交流、问答和相关工作能力的展示，充分发挥团队协调合作的精神，展示团队丰富的售楼经验、技巧，专业的礼仪、知识和高超的售楼能力，给与客户温馨和周全的服务，让顾客心动和满意直至顺利完成售楼交易活动。评委根据比赛选手（案场经理，接待员，售楼员）在模拟售楼中的综合表现按评分规则分别给予团队中的三个主要角色合理评分，之后由工作人员统计并计算出团队合计成绩。
2、第二阶段：沸腾吧，精英！
比赛团队可通过本阶段比赛再次证明自己的专业和高超的售楼能力，亦可通过本环节博得评委和观众的好评以尽力扭转上一阶段比赛的败笔。比赛时，选手可以以辩论的形式对对方进行与售楼相关的专业知识拷问，拷问问题个数不限，被提问者只能回答不得反问，两分半钟后由另一方开始拷问，拷问共用时5分钟。评委可根据双方提问和回答问题的速度和质量给予团队10分以内的评分！最后由工作人员统计并计算出团队总成绩，交由主持人在比赛结束后公布结果，最后相关领导做点评总结并给获奖团队颁奖。
（七）比赛评分规则
本次售楼模拟大赛分“团队形象、（服务）工作礼仪、技巧、（营销）专业知识的掌握和运用、服务质量（客户满意度）”四部分对选手进行评分。为保证辩论大赛的公平、公开、公正、比赛采取现场打分制，满分为100分，评委打分后去掉一个最高分和最低分，汇总后取平均分精确到小数点后两位，若出现同分，则精确到小数点后三位，依此类推，具体评分标准如下：
团队形象（10分）
（1）穿工作制服，着装整洁；头发清爽、精神。（3分）
（2）团队面貌青春、活力、阳光、向上，不拘束、不怯场。（4分）
（3）表演专注、投入（1分）
（4）团队搭配和谐，配合默契，让人感觉舒适、满意（2分）
营销礼仪、技巧（30分）
1、接待礼仪（7分）
（1）待人真诚、热情，和颜悦色（2分）
（2）对客户称呼正确，与客户沟通自然、和谐、能令人舒心、满意（2分）
（3）客户迎送举止文明、礼貌，礼节适宜、到位（3分）
2、上茶礼仪（8分）
（1）上茶应遵从先女后男礼仪（2分）
（2）递茶应微蹲笑送（2分）
（3）杯中茶水应以2/3杯为敬，应注意上茶安全，且上茶动作应轻缓、温暖（3分）
（4）上茶毕，应自退一步方才转身走开为宜（1分）
3、讲解过程中的礼仪和技巧（15分）
（1）讲解过程中能灵活运用语言速度，语调、手势动作等演讲技巧（3分）
（2）普通话标准，声音大小适中，语言自然、清晰、流畅，有较强的现场感染力（4分）
（3）讲解动作、体态规范、自然、大方、文明、礼貌（5分）
（4）讲解员应照顾好每位顾客的情绪，不是任何顾客感到被受冷落（3分）
专业知识的掌握和运用（40分）
过程中顾客会问及4个或4个以上关于购房方面的专业问题（比如：房费的结算方式等），这就要求参赛者对相关知识有所了解和能够致用，具体要点如下：
1、参赛者不应逃避问题，需要敏捷的思维、较强的应变能力，做到有问必答，答能解惑（10分）
2、回答专业、流利和到位，讲解内容应简明扼要，生动形象，易于理解；层次清楚，逻辑严密，内容紧扣主题，充实生动，富有真情实感（20分）
3、同时注意和每位顾客的表情和动作交流，尽量做到让每位顾客都到满意(10分)
客户满意度（10分）
赛毕顾客扮演者应根据自己被服务的切身感受给参赛者以10分以内的满意度打分。
“沸腾吧，精英！”阶段评分
评委可根据双方提问和回答问题的速度和质量给予团队10分以内的评分！最后由工作人员统计并计算出团队总成绩
评委打分表
团队形象
（10分）
营销礼仪、技巧
（30分）
（营销）专业知识的掌握和运用
（40分）
客户满意度
（10分）
“沸腾吧，精英！”阶段评分（10分）
总分合计
客户一
客户二
评分核算表
序号
评委一
评委二
评委三
评委四
评委五
最后得分
（平均分）
456
9（八）闭幕仪式及颁奖典礼
负责人及负责部门：
组 长：曾 辉（副会长）
副组长：陈克平（精英中心主任）曾 辉（副会长）郭 彬（副会长）
组 员：兼职部、调研部、策组部、外联部所有成员
（九）活动结束后续工作
1、会场收拾：
组 长：陈克平（副会长）
副组长：马文波（外联部部长）董 丹（文体部部长）
唐云飞（策组部部长）董新波（调研部部长）
组 员：调研部所有成员、策组部所有成员、外联部所有成员、文体部成员、建管系、系学生会成员；
2、协会活动结束后，信宣部及时写出活动文讯稿，发至会长邮箱，并积极向协会网络宣传平台投放；
3、策组部应及时总结活动的完成情况和效果，并上交此次社联文化节活动总结；
4、本协会召开活动总结会议，认真总结活动得失，形成文字材料；
5、会长和副会长对活动中表现优秀的个人和部门给予相应鼓励；
6、做好资料、照片和视频的后期整理工作；
十、活动流程
1、4月15日晚19:00-20：00举行活动启动仪式，并由学习部组织对参赛者进行初次售楼视频培训；
2、4月17日晚上19:00-20：30，由学习部负责对参赛者进行第二次售楼培训和能力拔高，主要包括售楼流程、售楼技巧、客户接待礼仪等；
3、4月16日-4月19日，参赛者自行准备和能力提高阶段
4、4月17日中午，信宣部进行初赛公告；
5、4月17日晚上20:30-21:30策组部组织进行简单初赛彩排；
6、4月19日（周五）晚上19:00-21:00进行初赛；
7、4月20日，信宣部公布半决赛名单；
8、4月20日-4月25日，半决赛成员继续培训和素质提高阶段
9、4月24日中午，由兼职部进行半决赛的宣传、晚上19:00-20:30彩排；
10、4月26日晚19:00-20:30进行半决赛；
11、4月27日-5月13日，决赛成员在专业人员指导培训再提高阶段；
12、5月11日决赛队员彩排；
13、5月12日决赛现场彩排（包括文艺类节目的穿插彩排），并由信宣部、调研部、文体部进行决赛的宣传；
14、5月14日晚上19:00-21:30在行政楼报告厅进行决赛并举行颁奖典礼；
十一、奖项设置
1、冠 军：
荣誉证书+2个学分+价值600奖品；
2、亚 军：
荣誉证书+2个学分+价值300奖品；
3、季 军：
荣誉证书+1个学分+价值150奖品；
十二、活动预期效果
本次协会的此次活动经过严密的筹划和准备，是一项参与性极强的活动，预期效果良好。在全校各精彩纷呈的社团活动大背景之下，对于锻炼和唤醒广大同学对社团活动的积极性、参与性，及培养起其对社团的自信心、荣誉感和自豪感等各个方面有良好的作用。
十三、应急预案
1、如遇下雨阴冷天气，则做好活动推迟的准备；
2、如活动进行中遇下雨的情况，保障用电及现场人员的人身、物品安全；
3、如遇特殊难以解决的问题和突发情况，及时向社联及相关老师说明情况。
十四、活动中应该注意的细节
1、活动前要将各部门工作人员安排到位，保证工作的顺利进行和井然有序；
2、各种物品、工具要考虑齐全，准备完善；
3、活动现场的相关工作人员需注意人身、物品及财产安全，保持场地清洁卫生；
4、相关工作人员对于突发情况，要临时应变处理。
第4篇：售楼处营销方案策划书
万丽海景营销方案策划书（房地产营销策划）目 录
第一章 前言 第二章 项目概况
第三章 项目营销环境分析 第四章 w问题分析 第五章 开发原则及营销策划 第七章 项目推广略 第八章 项目推广手段 第九章 销售前景展望
第一章 前言
本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析，指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段，使销售工作目标清晰，销售过程有据可依，从而实现项目既定的销售目标。第二章 项目总说明 一.位置
碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中，紧邻八达岭高速公路（沙河出口），距马甸桥18公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林，西起碧水庄园第二期项目，东至沙河镇豆各庄农田。二.规划概况
碧水庄园第三期项目占地2000亩，第一、二期占地852亩，共占地2852亩。工期 面积（亩）户数 销售状况 备注
一期 350容积率：0.31绿化率：65% 238栋二层独立式建面：220-430 100% 分两期开发完成，目前还剩余一块遗留地，准备6月间完工。80%的入住率。而且，大部分人长期在此居住。95年开发。二期 502容积率：0.14绿化率：80% 106栋10款北美风格建面：1000-3000 48% 为环湖别墅售价为：2200-2700美金/平米。
三期 2000现拟：容积率：0.15绿化率：75%以上 拟建400-410户风格未定 现拟：分期开发
三.项目现状
碧水庄园第三期处于规划阶段 四.交通状况
碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口，南距三环马甸桥仅18公里，西至中关村科技园区西区10公里。即将建成的城市铁路昌平支线在沙河镇设站，步行10分钟即可到达碧水第三期。交通畅捷，有多路公交车从庄园附近经过，可通达四面八方；并有宽阔的京昌高速公路，远离堵车烦恼。五.周边环境
碧水庄园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发，京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城北部历来为上风上水之地，这里环境优美，风光如画，旅游景点密布，八达岭长城、老北京微缩景园、九龙游乐园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如教育，从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校；距中关村各大院校附小也仅10公里路程。解决了住户最关心的小孩上学问题。
第三章 项目市场营销环境分析 一.整体市场分析
从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000年新开发的别墅项目明显增加。据不完全统计，2000年新开盘别墅项目有13个，原别墅区开发的后期工程和重新包装后入市销售的项目14个，新增别墅项目现房供应量约为120万m2，4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约50万m2，1700套别墅单位。潜在供应量约有40万m2（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括的烂尾别墅有7个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅的热销，使得北部别墅市场整体销售情况转好。
市场反映：
1.别墅成交趋与活跃
别墅需求的较快增长和开法是营销手段的迅速发展，使别墅市场成交日趋活跃。新盘别墅销售情况喜人，多数现房销售一半以上，圣得花园和橘郡别墅的期房也售出很多；原来较多销售不畅的别墅重新改造后入市，也取得了不错的业绩，翠湖别墅和玫瑰园几年前的户型和外观较差的别墅也销售60%以上；一些成功别墅区开发的后期工程则更热销，东北部高档别墅区后期开发别墅单元基本上售完。2.远郊区别墅将逐渐升温
从美、欧等发达国家的住宅市场发展过程来看，真正意义上的精品别墅不是在城市近郊，而是在风景优美的远郊区，特别是有山有水的风景区。这些地区的精品别墅与环境融为一体，给居住者带来巨大享受的同时，也为游人带来观赏价值。随着北京市道路等基础设施的加快建设，环境优美的远郊区、配套设施齐全的精品别墅需求明显增长，环境资源的价值将进一步得到体现。3.设计别致，风格鲜明的别墅市场看好
由于北京市的国内别墅买家长期居住在拥挤的市区，居住空间的狭小使他们充满了对大面积住房的渴望，超大面积住宅成了刚刚富裕起来人们的追求目标。与此相对应，别墅的面积越建越大，一般的在300、400平方米，大面积有700、800平方米，甚至上千米的别墅。随着北京市别墅买家的成熟，环境良好，设计风格鲜明的别墅才能有好的市场。
综上所述，随着人们收入的迅速增加和对居住环境要求的不断提高，别墅也迎来了快速发展的良好契机。买家会更加理智地选择别墅，不会因价格低廉而忽视关键性的产权证明、地段、交通、环境、配套、物业管理等。这些都是关系到以后使用的大事，每一项内容都是不容忽视的。开发商应把握好这次良机，遵循市场供求变化规律，以市场需求为导向，以别墅产品分析为基础，促使别墅产品实现由量变到质变的飞跃。
二.周边项目分析（详见市场调研报告）下面以具体代表性的四个别墅区加以分析： 1.玫瑰园
玫瑰园位于昌平区京昌高速公路小汤山往北，由希森集团有限公司（北京玫瑰园有限公司）投资开发的高档别墅区。囊括了多国风情和不同的建筑风格，总占地24万平方米,其中一期、二期占地5.29万平方米，三期及四期预计占地8.57万平方米，另有小型高尔夫求场及其他公共设施占地10.31万平方米。一期、二期已建成。其中一期共208套；二期包括四个区19种户型，共100栋，三期共458套。设施豪华住客会所、银行、幼儿园、娱乐场所、绿地等。每户均配有可视对讲机、保安监控中心报警装置，园区四周有先进的四束红外线防护系统，物业管理有凯莱物业公司承接。
优势：开发较早；规模较大，开发商资金实力雄厚；建筑风格鲜明；三期是由加拿大设计公司设计，整体规划水平较高。
劣势：环境较差；交通有问题。虽然，开发商已投资2600万元新开了一个从京昌高速路至玫瑰园的出口。但从出口至玫瑰园还有约1800米的弯路，是目前对玫瑰园致命的约束。
2.翠湖花园别墅
翠湖花园别墅位于海淀区上庄水库北岸，由北京升达房地产发展有限公司投资开发的别墅区。中西相结合的建筑风格，总占地888亩，总建筑面积25万平方米。其中一期占地240亩，建有4种别墅户型共162栋。与颐和园近在咫尺，紧邻香山。现房形态。设有会所、小型高尔夫球场、商场、银行、幼稚园、邮局、医院、达仁中学。IDD国际程控电话入户及高速宽频internet网络平台，自动消防报警系统，采取集中供暖，中央监控系统。物业管理由香港戴得梁行物业管理公司承接。优势：自然风景；规模较大
劣势：密度大；户型不尽合理；交通不方便；配套设施差。
3.橘郡
橘郡位于亚运村正北16公里，温榆河边，由中洋创业投资有限公司投资，北京温碧源住宅有限公司开发的休闲别墅区。纯美式建筑风格，总占地20万平方米，9万平方米居住空间。共有13种户型，期房形态。设有会所、商场、配套设施等。
优势：地处京顺别墅区；性价比高；纯美式设计风格吸引了大批顾客。劣势：交通不十分便利。4.欧陆苑
欧陆苑位于北京东北部，京顺公路旁。由北京欧陆苑房地产开发有限公司投资的小型别墅区，主要建筑特色，中式四合院建筑风格。90%入住。通过以上分析得出结论：橘郡为本项目的主要竞争对手，玫瑰园为次竞争对手。
六.购买人群分析
通过多年来对北京市场的调查与分析显示：别墅市场人群主要有以下四个群体。
1.从欧美留学归国创业人士，随着经济政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，别墅的需求量也在增大。由于工作与居所交通条件的制约，此类别墅买家更热忠于北京市西北部及北部地。财力雄厚的港、澳、台富商，由于北京的政治经济社会关系，他们长时间滞留京城，形成对京城别墅较为稳定的需求。这类人士更青睐于近郊区商住两用的别墅。
2.国内成功企业人士：中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量，改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。
3.薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子构成的城市“中产阶级”，二次置业时多会选择四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅区。这一消费群体均有较高的文化水平，薪水丰厚，欣赏水平比较高，追求的是一种生活理念，一种与他的工作环境截然不同的居住环境。
第四章 项目市场定位 一.碧水三期项目优势与劣势分析 1.优势：
①规划中的轻轨线与项目隔沙河相望。②处于沙河卫星城规划内。③沙河从项目旁经过。
④距北京北三环的马甸桥18公里，距离适中，比较符合别墅需求。
⑤交通便捷、畅通（京昌高速公路可办汽车月票，并有多路公交车，小公共从项目旁驶过）。⑥项目靠近京昌告诉公路处有一大片原始森林、河中央有绿林小岛，景观非常好。⑦项目规模大，且有大面积平地。
⑧一、二期的成功开发，积累了大量的客户。⑨完善的配套设施。2.劣势：
①沙河水尚在治理。
②拆迁压力较大，三期需拆迁600余户。③沙河边坟茔有待拆迁。④三期地块内含市政公用路。
二.客户构成对周边别墅市场及本项目一、二期的购买客户进行调查分析后，发现其入住客户主要有以下集中类型： 1.在新经济发展过程中涌现出的新贵、留学归国创业人员、房地产、保险、证券、金融等行业精英。这部分业主是项目所在区域别墅市场的消费主体。年龄一般在30——45之间。
2.外资企业的外籍高级员工、外交使馆人员、财力雄厚的港澳台富商是北京市东北部地区别墅市场的租购主力，但不是本项目所在地区别墅市场的主要消费者。 三..客户需求分析
通过对周边别墅市场的分析，以及考虑本项目实际情况，初步可以推断本项目潜在客户群的需求特点如下：
1.以独栋别墅为主。这些业主多具备良好的教育北京，很多人还具有海外学习或工作经验，对西方生活方式较为认同，比较推崇个人价值和尊严，表现在日常生活中，对居住的私密性有更高的要求。
2.重视别墅的外围环境与整体风格。环湖、临水、背山等等都是所在项目的主要卖点，没有天然湖泊的要建人工湖泊，没有自然水境的要自造人工河流等等，都是为了营造别墅的自然湖泊风光，让入住业主融入大自然的感觉。
3.对别墅区的园艺设计要求较高。
4.重视别墅的园艺设计空间。除了室内功能分布区布局外，别墅也要拥有一定的园艺设计空间，较大面积的后花园，以满足业主在品位上的表现欲望。5.选择精装修。针对性不同买家品位的精装修别墅，具有较大的潜在需求。
对配套设施方面的要求。客户住进别墅的时候希望既能在别墅生活中享受大自然的宁静与合适，同时又要能拥有生活上的一切便利。
第五章 项目产品定位 一.产品想象定位 “碧水庄园之河畔花园”
——“碧水庄园”项目定位口号提案
定位需依据于项目本身的特点以及市场的需求。以这两点作为参照物，我方将“碧水庄园”定位于“河畔花园”。河畔花园
在德国，人们已居住在莱茵河畔以荣。
过去的莱茵河，曾经记载了几代人温柔怀旧的梦。法国诺贝尔文学奖获得者、伟大的思想家罗曼*罗兰的巨著《约翰*克里斯多夫》开篇就深情描述了一代音乐家约翰*克里斯多夫的童年生活环境莱茵河畔，给人留下了深刻的印象。
现在的莱茵河畔，与两岸独具特色的建筑相互烘托。水因古典或现代建筑而有了人文底蕴；建筑也因水而灵动起来，从而具有了气质、韵味。莱茵河畔的生活如水，从容、自在，任意流淌，具有浓烈的休闲意味。莱茵河畔的风情对繁华都市的人们来说，无疑具有很大的吸引力。
“碧水庄园”不妨借用“河畔花园”的光环。
“碧水庄园”沙河流经处，具有“河畔花园”的典型特征，且“碧水庄园”一、二期建筑具明显的欧洲风格痕迹。
现代人们居住理念有了很大的改变，由过去的“繁华都是型”向“自然山水型”悄悄转变。“仁者爱山，智者爱水”，喜好大自然环境的饿人们纷纷弃城而去，寻找心中理想的家园。“碧水庄园”恰好拥有宝贵的水资源——沙河。在项目定位口语中，将“水资源”这个大卖点提出来，以河畔花园的名称来表现，无疑对广大客户及潜在消费群具有莫大的吸引力。
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵健康资源——空气清新，夏季清凉，无污染，无杂尘，健康居住首选！“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵景观资源——河水潺潺，水质清澈，两岸风光如画，树木参天，青草如茵，繁花似锦，自然居住首选！
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵人文资源——延引莱茵河畔生活画卷，异国风情跃然而见，又兼中国本土山水景观，文化居住首选！
运动、娱乐主题家园
运动、娱乐与健康是现代都市人的普遍追求。碧水庄园远离喧嚣的都市，有着得天独厚的自然条件：完美的自然景色，新鲜的空气，广阔的土地，为生活于此的人们提供了健康的空间和完全回归自然的感觉。碧水庄园三期可以兴建多种体育场所与娱乐设施、配备专业健身器械,赋予整个庄园健康运动娱乐概念。如兴建篮球馆、射箭馆、健身房、儿童娱乐天地等。同事，每一项运动配备专人指导，针对不同年龄层，提供有效专业的健身指导，并为每一位业主建立健康档案。通过定期组队，不定期组织交流比赛，这样不但锻炼了身体，同时也曾进了业主之间的感情。在平时小朋友们则可以在儿童乐园中进行各种各样的趣味活动，使他们可以结交到更多的小朋友，同事，培养了他们的互助精神。二、首批推出别墅户型与价位
根据目前别墅市场的供需情况，结合本项目的具体特点，我们认为本项目应采取由小到大，逐级开发的原则。具体到户型和价位，有如下建议比的小户型（180-280平方米）为最佳选择。这一高性价比主要是指：购买机率与单位面积受益。以此来降低市场风险，快速收回资金。具体建议为：总价位可定在180-280万元的单体别墅。建筑面积控制在：180-280平方米。欧美风格，前厅后院。
首层：客厅36-50平方米；卧室20平方米（一间）；工人房8平方米（一间）；卫生间10平方米，可分2个用；餐厅20平方米（一个）；厨房10平方米。
二层：主卧25平方米+10平方米的衣帽间；书房20平方米（一个）；次卧24平方米（共二间）；起居室17平方米（一间）。
前后花园共有绿地210-400平方米（依户型大小决定）。
以上的格局基本和这一消费群体的要求相吻合，能达到迅速销售的效果。具体面积以建筑师设计为准。第六章 开发原则及策略 1.开发原则：
最大降低资金风险；快速回收资金；首推小户型（180-280平方米）；随着开发环境的改善，销售市场的扩大，整个三期将根据市场情况逐级向顶级别墅（1000平方米以上的超豪华别墅）开发。2． 营销策略：
进入供求安全区
也就是说：如何少投资，而且快速回收资金？
（1）首期开发土地的选择：从平面图中我们很容易分析出，1、2这两块地是空地，只要开发商拿到政府批文就可以马上动手建设。因此，我方建议：为了降低市场资金风险，应先开发1、2块地，然后由西向东滚式开发。但是，如果甲方资金允许（因牵扯到600户的折迁，需资金约2.7个亿），可按我方上面意见先建一个9洞高尔夫球场，图中的3、4、5、6块地同时受益，风险与利益共担，望慎重考虑。（2）选定首期单体别墅的位置
为了保证大小户型的科学比例，确保超利润空间，在开发步骤与整体规划上，必须要有科学严谨的安排。我方认为：采用小户型定位控制法是最佳选择。详细方案将随项目开展情况予以提供。（3）建样板间、让客户参与选定户型的设计
随着别墅市场的日超规范，购买别墅的消费群逐渐成熟，这些别墅购买者对别墅都有自己的独到认识和感觉，尤其是那些国外归来的人士，对生活质量要求相对较高。构建出他们心目中的理想家园，也是最大限度地降低项目市场风险，我方考虑：首先建10套左右的样板间，样板间的风格及户型功能都应是符合消费者心理的，需要建筑设计公司单独对此进行详细调查，做出科学研判。在样板间的基础上，正确的引导客户，可在现有的图纸上进行行累部修改，达到客户的特殊要求。
须注意的是当客户在外立面上提出修改要求时，要和整体别墅群的风格、色调相协调。建议样反间的风格为：欧美风格；设计风格要和融入大自然的主题相吻合；建筑材料选用轻钢。售价范围：180-280万左右、450万左右、800万左右、1000万以上。（均指毛坯房）户型面积为：180-280平方米、350-550平方米、660-800平方米、1000平方米以上。（4）先用国外著名建筑设计公司
在别墅的设计上，中国起步较晚，设计缺乏新意，但是很多客户的意识却非常超前，这就要求设计师要具备很强的把握潮流的能力，所以一定要选用创意超前、实力雄厚的建筑设计公司，这也是降低三期风险的一个重要保障。
（5）精装修与毛坯房双举并重
碧水一、二期明显反映的一大问题就是：样板间的装修问题。
我方认为：
A．三期在销售前期一定要建好精装修的样板间。目的是是给客户直接的视觉引导和感官享受，从而获得更旺的人气，更快的销售速度，更高的销售利润。B．提供三种装修选择：豪华装修，标准装修或毛坯房。（6）采用高水准的具有欧美风格的物业管理公司
就目前北京别墅市场的物业管理水平而言，距别墅这一特殊物业的要求还有相当的差距。因此，碧水庄园三期应采用具有很高国际水准的物业管理公司，如第一太平戴维斯、魏理仕，或由外企万君协助开发商组建一个具有国际水平的物业管理公司。（7）入市时机
每个项目的具体背景不一样，所以入市时机也不一样。碧水庄园三期的入市时机，应选在拿到销售许可证之前三个月开始进行内部认购。根据外企万君的以往的销售经验，在前三个月认购期预计可完成销售额4000万，以后每月销售额不少于2000万。（8）三期“双会所”
根据实际情况，我方认为：本项目三期应增加两个会所。一是大型综合会所；二是为高尔夫球场提供服务的休闲小会所。同时在一、二、三期之间起到协调作用。如果开发商资金允许，可考虑先建会所方案。大型综合会所内容：
25米标准泳池；大型戏水池；儿童水池；桑拿、美容没发；电子游艺室；12道保龄球馆（建议保留原有的保龄球馆）；健身房、壁球、乒乓球、棋类、茶室等休闲用房；超市、餐饮、酒吧。高尔夫小型会所内容：
包括：前厅服务小卖部、更衣存衣室、咖啡厅、社交休息室；浴室、辅助项目等。占地约2500—3000平方米。
小型儿童乐园：
户外儿童游乐场，图书室，小型足球场及篮球场，小型动物乐园，捉鱼池，儿童自助耕种区等项目。
第七章 项目推广战略 一、项目推广总策略
根据项目的市场定位与开发原则，可总体采用“四一”策略为推广总策略。
即：传达一个环境优美的信息；举办一个能达到良好口碑传播效果的公关活动；布置一个意图明确的销售现场；策划一个新闻亮点。
⑴“一个信息”，即“碧水庄园”环境美的信息。支持点：
①改造沙河水及治理环线河道。A．建一污水处理厂； B．治理河道。
治理后的沙河将呈现出杨柳依依、水光潋滟的怡人美景，映衬出碧水庄园的秀丽多姿，让人仿佛置身于湖光山色的美景。②建造9洞高尔夫球场。
A．成为中心大面积绿地景观。使居住在球场周围的住户无需走出家门，就可欣赏到大面积的绿色景观。B．提高庄园品味。
C．提高球场周围别墅售价。
D．建设工期：18个月；费用：3500-4000万（含会所）。
现在，大多数别墅区均建有高尔夫球场，高尔夫现今已成为成功人士展示其身份与地位的象征。这样不但可以大大提高本园区别墅的档次，也可对外创收。③美化入口树林。
在三期入口处的杨树林旁加种珍稀树种，结合大门的设计，使绿林与大门达到完美结合，产生森林大道的感觉。沙河、湖水、绿林相映成趣，如同一幅充满诗意的风景油画。⑵“一个活动”
采用事件行销手段，促进销售。如举办大型豪华户外餐会，歌舞晚会，让客户之间、客户与发展商之间增加交流的机会，达到相互沟通的作用。
一是起到良好口碑的传播效应；二是引导一、二期客户再次购买及推荐朋友购买。碧水庄园一、二期的客户很有可能因为三期的“全新”，而进行二次置业。⑶一个意图明确的销售现场
销售现场是所有开发商都非常重视的地方，利用现场道具是为了向客户传达信息。问题是传达什么样的信息，这一点至关重要。橘郡：倡导美式休闲生活。玫瑰园：以环形组合湖吸引客户。碧水庄园：则给以客户融入大自然的感觉。
玫瑰园卖的“水”是人工开凿的湖水，湖面有限；而碧水则将宽广的人工湖与自然河（沙河）完美结合。支持点：
A．优美的自然环境。治理沙河以及改造河岸后，碧水庄园周围环境将会焕然一新。让无论是庄园的户主还是路人都能感到赏心悦目。B．半开放式管理。
靠近河边的一面做成全开放式。让住户能够将河岸美景尽收眼底，并有一种公园湖畔的感觉。另外两面做成绿色植物墙。靠近门口的地方设立植物柱子。其余地方密植塔松。（用多排、铁丝连成网）起到既美观又安全的效果。C．生态园林绿化。
① 在别墅周围种一些易吸尘、吸噪音的绿色植物（如侧柏、雪松）。过滤空气中的杂志，提高住户的生活环境质量。
②利用植物增加单栋别墅的私密性。在别墅周围种植大量树木，既美化环境，又保持了别墅的私密性。
第八章 项目推广手段 一、项目形象设计：
1、名称：项目的名称应对项目的整体形象有所体现。因此命名为“碧水庄园之河畔花园”。2、宣传资料：楼书、户型、价格表、客户信函等与客户见面的书面文件均可视为宣传资料。本项目可考虑导入CI，以强化项目形象。制作经过CI设计的信封、信纸、文件夹、文件袋、名片、一次性水杯等，在与客户接触的过程中不断使用，使项目的视觉形象得以强化，提高人们对项目的认同度。
3、售楼处：售楼处外部风格较为潮流感与大气，增强客户的信任度和好感。内部设计应该注意格调，与别墅的外部风格相符。
4、人员形象：树立良好的企业形象在塑造和推出品牌产品的过程中同样占有重要的地位。无论是在宣传活动中还是在销售全过程，从业人员的良好素质可以体现这个企业的层次与实力，增强人们对该企业开发项目的信赖。这种素质除了要求对从业人员定期培训外，还必须有统一的人员着装和行为规范。二、宣传手段：
宣传手段有很多。为在短时间内将本项目迅速推向市场，赢得一定的知名度及美誉度，在宣传手段的使用上必须采取立体化原则。将广告、软性宣传、促销活动、服务活动和其他活动统一安排，协调行动，从而达到最佳的宣传推广效果。我方认为：主要采取“事件”销售，并配合适量的电视广告。
1、报纸广告：由于报纸具有读者面宽，易于查阅及反复阅读等特点。报广一直是房地产广告的首选形式。但由于报纸房产广告过多，效果明显下降，同时，报纸对别墅的客户群的影响力并不明显，因此建议尽量减少报纸广告。
2、直投广告：直投广告具有客户面直接的优点，对于写字楼和商场具有较好的效果。
3、电视广告：具有直观性强，传播面广的特点，但费用较贵。如果采用电视广告，创意是关键。4、软广告： 软广告是利用新闻媒体宣传项目形象品牌的一种极好形式。如果用的好，可收到较好的效果。5、户外广告：持续时间长，在一定范围内影响较大。
6、客户联谊会：客户联谊会是发展商组织的已签约客户和认购客户联谊会。这种联谊会针对性强，客户有效面广。
7、其他宣传手段：制作VCD、互联网网页宣传等。
第九章 销售前景展望
通过上述各种销售参量的分析，我们对碧水庄园第三期的销售前景是乐观的。一方面是由于在整体市场环境中，本项目在区域市场可竞争物业中具有较大的优势；另一方面是由于开发商已具备了成功开发本项目一、二期的经验，加之外企万君具有丰富的营销、推广经验。相信经过专业化的包装和操作，该项目将会取得良好的销售业绩，达到预定的销售目标。
第5篇：售楼处营销方案策划书
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目 录
万丽海景营销方案策划书（房地产营销策划）
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第七章 第八章 第九章
前言 项目概况
项目营销环境分析 w问题分析 开发原则及营销策划 项目推广略 项目推广手段 销售前景展望
第一章 前言
本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析，指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段，使销售工作目标清晰，销售过程有据可依，从而实现项目既定的销售目标。第二章 项目总说明 一.位置
碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中，紧邻八达岭高速公路（沙河出口），距马甸 桥 18公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林，西起碧水庄园第二期项目，东至沙河镇豆各庄农田。二.规划概况
碧水庄园第三期项目占地
工期 面积（亩）户数销售状况备注
2000亩，第一、二期占地 852亩，共占地 2852亩。
一350容积率：0.31绿化率：分两期开发完成，目栋二层独立式建面：220-430100% 期 65%238 前还剩
余一块遗留地，准备6月间完工。80%的入住率。而且，大部分人长期在此居住。95年开发。二502容积率：0.14绿化率：期 80%106 2200-2700美金/平米。
栋10款北美风格建面：1000-3000
48%为环湖别墅售价为：
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三期 2000现拟：容积率： 分期开发 三.项目现状
碧水庄园第三期处于规划阶段 四.交通状况
0.15绿化率：75%以上 拟建400-410户风格未定 现拟：
18公里，西至中关村科技园区西区分钟即可到达碧水第三期。10公里。即将建成的城市铁路昌平支线在沙河镇设站，交通畅捷，有 步行
10 多路公交车从庄园附近经过，可通达四面八方；并有宽阔的京昌高速公路，远离堵车烦恼。五.周边环境
碧水庄园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发，京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城 北部历来为上风上水之地，这里环境优美，风光如画，旅游景点密布，八达岭长城、老北京微缩景园、九 龙游乐园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如 教育，从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校；距中关村各大院校附小也仅10公里路程。解决了住户最关心的小孩上学问题。碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口，南距三环马甸桥仅
第三章 项目市场营销环境分析 一.整体市场分析
从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房 地产市场逐步升温，2000年新开发的别墅项目明显增加。据不2000年新开盘别墅项目完全统计，有 13个，原别墅区开发的后期工程和重新包装后入市销售14个，新增别墅项目现房供应
量约为 120万m2，的项目
4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量50万m2，1700套别墅单位。潜在供应量约的空置约 有 40万m2（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包
7 括的烂尾别墅有
个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项
目高密度聚集，交
通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别
墅，环境质量和别墅
个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别使得北部别墅市场整体销售情况转墅的热销，好。
市场反映：
1.别墅成交趋与活跃
别墅需求的较快增长和开法是营销手段的迅速发展，使别墅市场成交日趋活跃。新盘别墅销售情况喜人，多数现房销售一半以上，圣得花园和橘郡别墅的期房也售出很多；原来较多销售不畅的别墅重新改造后入
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市，也取得了不错的业绩，翠湖别墅和玫瑰园几年前的户型和外观较差的别墅也销售60%以上；一些成功别墅区开发的后期工程则更热销，东北部高档别墅区后期开发别墅单元基本上售完。
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2.远郊区别墅将逐渐升温
从美、欧等发达国家的住宅市场发展过程来看，真正意义上的精品别墅不是在城市近郊，而是在风景优美的远郊区，特别是有山有水的风景区。这些地区的精品别墅与环境融为一体，给居住者带来巨大享受的同时，也为游人带来观赏价值。随着北京市道路等基础设施的加快建设，环境优美的远郊区、配套设施齐全的精品别墅需求明显增长，环境资源的价值将进一步得到体现。3.设计别致，风格鲜明的别墅市场看好
由于北京市的国内别墅买家长期居住在拥挤的市区，居住空间的狭小使他们充满了对大面积住房的渴 望，超大面积住宅成了刚刚富裕起来人们的追求目标。与此相对应，别墅的面积越建越大，一般的在300、400平方米，大面积有700、800平方米，甚至上千米的别墅。随着北京市别墅买家的成熟，环境良好，设
计风格鲜明的别墅才能有好的市场。
综上所述，随着人们收入的迅速增加和对居住环境要求的不断提高，别墅也迎来了快速发展的良好契机。买家会更加理智地选择别墅，不会因价格低廉而忽视关键性的产权证明、地段、交通、环境、配套、物业
管理等。这些都是关系到以后使用的大事，每一项内容都是不容忽视的。开发商应把握好这次良机，遵循 市场供求变化规律，由量变到质变的飞跃。
以市场需求为导向，以别墅产品分析为基础，促使别墅产品实现二.周边项目分析（详见市场调研报告）下面以具体代表性的四个别墅区加以分析： 1.玫瑰园
玫瑰园位于昌平区京昌高速公路小汤山往北，由希森集团有限公司（北京玫瑰园有限公司）投资开发的 高档别墅区。囊括了多国风情和不同的建筑风格，总占地 24万平方米,其中一期、二期占地5.29万平方米，三期及四期预计占地 求场及其他公共设施占地
8.57万平方米，另有小型高尔夫10.31万平方米。一期、二
期已建成。其中一期共208套；二期包括四个区19种户型，共100栋，三期共458套。设施豪华住客会所、银行、幼儿园、娱乐场所、绿地等。每户均配有可视对讲机、保安监控中心报警装置，园区四周有先进的四束红外线防护系统，物业管理有凯莱物业公司承接。优势：开发较早；规模较大，开发商资金实力雄厚；建筑风格鲜明；三期是由加拿大设计公司设计，整体规划水平较高。
劣势：环境较差；交通有问题。虽然，开发商已投资 口。
2600万元新开了一个从京昌高速路至玫瑰园的出但从出口至玫瑰园还有约 1800米的弯路，是目前对玫瑰园致命的约束。2.翠湖花园别墅
翠湖花园别墅位于海淀区上庄水库北岸，由北京升达房地产发展有限公司投资开发的别墅区。中西相结
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合的建筑风格，总占地888亩，总建筑面积25万平方米。其中一期占地240亩，建有4种别墅户型共162栋。与颐和园近在咫尺，紧邻香山。现房形态。设有会所、小型高尔夫球场、商场、银行、幼稚园、邮局、医院、达仁中学。IDD国际程控电话入户及高速宽频internet网络平台，自动消防报警系统，采取集中供暖，中央监控系统。物业管理由香港戴得梁行物业管理公司承接。优势：自然风景；规模较大
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劣势：密度大；户型不尽合理；交通不方便；配套设施差。3.橘郡
橘郡位于亚运村正北 16公里，温榆河边，由中洋创业投资有限公司投资，北京温碧源住宅有限公司开
发的休闲别墅区。纯美式建筑风格，总占地20万平方米，9万平方米居住空间。共有13种户型，期房形态。设有会所、商场、配套设施等。
优势：地处京顺别墅区；性价比高；纯美式设计风格吸引了大批顾客。劣势：交通不十分便利。4.欧陆苑
欧陆苑位于北京东北部，京顺公路旁。由北京欧陆苑房地产开发有限公司投资的小型别墅区，主要建筑特色，中式四合院建筑风格。90%入住。通过以上分析得出结论：橘郡为本项目的主要竞争对手，玫瑰园为次竞争对手。
六.购买人群分析
通过多年来对北京市场的调查与分析显示：别墅市场人群主要有以下四个群体。1.从欧美留学归国创业人士，随着经济政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，别墅的需求量也在增大。由于工作与居所交通条件的制约，此类别墅买家更热忠于北京市西北部及北部地。财力雄厚的港、澳、台富商，由于北京的政治经济社会关系，他们长时间滞留京城，形成对京城别墅较为稳定的需求。这类人士更青睐于近郊区商住两用的别墅。
2.国内成功企业人士：中资企业家、高级经理人及 IT、金融、房地产界精英，他们积累了大量财富，追求
生活的品位与质量，改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。3.薪资优厚的律师、次置业时多会选择四环与公路一环之
会计师、高级知识分子构成的城市
“中产阶级”，二
间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅区。这一消费群体均有较高的文化水平，薪水丰厚，欣赏水平比较高，追求的是一种生活理念，一种与他的工作环境截然不同的居住环境。
第四章 项目市场定位
一.碧水三期项目优势与劣势分析 1.优势：
①规划中的轻轨线与项目隔沙河相望。②处于沙河卫星城规划内。
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③沙河从项目旁经过。
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④距北京北三环的马甸桥 18公里，距离适中，比较符合别墅需求。
⑤交通便捷、畅通（京昌高速公路可办汽车月票，并有多路公交车，小公共从项目旁驶过）。⑥项目靠近京昌告诉公路处有一大片原始森林、河中央有绿林小岛，景观非常好。⑦项目规模大，且有大面积平地。
⑧一、二期的成功开发，积累了大量的客户。⑨完善的配套设施。2.劣势：
①沙河水尚在治理。
②拆迁压力较大，三期需拆迁 600余户。③沙河边坟茔有待拆迁。④三期地块内含市政公用路。二.客户构成对周边别墅市场及本项目一、二期的购买客户进行调查分析后，发现其入住客户主要有以下集中类型： 1.在新经济发展过程中涌现出的新贵、留学归国创业人员、房地产、保险、证券、金融等行业精英。这部 分业主是项目所在区域别墅市场的消费主体。年龄一般在30——45之间。
2.外资企业的外籍高级员工、外交使馆人员、财力雄厚的港澳台富商是北京市东北部地区别墅市场的租购 主力，但不是本项目所在地区别墅市场的主要消费者。三..客户需求分析
通过对周边别墅市场的分析，以及考虑本项目实际情况，初步可以推断本项目潜在客户群的需求特点如 下：
1.以独栋别墅为主。这些业主多具备良好的教育北京，很多人还具有海外学习或工作经验，对西方生活方式较为认同，比较推崇个人价值和尊严，表现在日常生活中，对居住的私密性有更高的要求。
2.重视别墅的外围环境与整体风格。环湖、临水、背山等等都是所在项目的主要卖点，没有天然湖泊的要 建人工湖泊，没有自然水境的要自造人工河流等等，都是为了营造别墅的自然湖泊风光，让入住业主融入大自然的感觉。3.对别墅区的园艺设计要求较高。
4.重视别墅的园艺设计空间。除了室内功能分布区布局外，别墅也要拥有一定的园艺设计空间，较大面积 的后花园，以满足业主在品位上的表现欲望。
5.选择精装修。针对性不同买家品位的精装修别墅，具有较大的潜在需求。
对配套设施方面的要求。客户住进别墅的时候希望既能在别墅生活中享受大自然的宁静与合适，同时又要 能拥有生活上的一切便利。
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第五章 项目产品定位 一.产品想象定位
“碧水庄园之河畔花园 ”
——“碧水庄园”项目定位口号提案 定位需依据于项目本身的特点以及市场的需求。水庄园”定位于“河畔花 园”。河畔花园
以这两点作为参照物，我方将“碧在德国，人们已居住在莱茵河畔以荣。
过去的莱茵河，曾经记载了几代人温柔怀旧的梦。法国诺贝尔文学奖获得者、伟大的思想家罗曼 罗兰
*的巨著《约翰*克里斯多夫》开篇就深情描述了一代音乐家约翰 *克里斯多夫的童年生活环境莱茵河畔，给
人留下了深刻的印象。
现在的莱茵河畔，与两岸独具特色的建筑相互烘托。水因古典或现代建筑而有了人文底蕴；建筑也因水而灵动起来，从而具有了气质、韵味。莱茵河畔的生活如水，从容、自在，任意流淌，具有浓烈的休闲意味。莱茵河畔的风情对繁华都市的人们来说，无疑具有很大的吸引力。
“碧水庄园”不妨借用“河畔花园”的光环。
“碧水庄园”沙河流经处，具有“河畔花园”的典型特征，且“碧水庄园”一、二期建筑具明显的欧洲风格痕迹。
现代人们居住理念有了很大的改变，由过去的 “繁华都是型”向“自然山水型”悄悄转变。“仁者爱山，智者爱
水”，喜好大自然环境的饿人们纷纷弃城而去，的家园。“碧水庄园”恰好拥有宝贵的水资源
沙河。在项目定位口语中，将“水资源”这个大卖点提出来，以河畔花园的名称来表现，无疑对广大客户及潜在消费群具有莫大的吸引力。
寻找心中理想——
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵健康资源——空气清新，夏季清凉，无污染，无杂尘，健康居住首选！“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵景观资源——河水潺潺，水质清澈，两岸风光如画，树木参天，青草如茵，繁花似锦，自然居住首选！
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵人文资源——延引莱茵河畔生活画卷，异国风情跃然而见，又兼中国本土山水景观，文化居住首选！
运动、娱乐主题家园
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运动、娱乐与健康是现代都市人的普遍追求。碧水庄园远离喧嚣的都市，有着得天独厚的自然条件：完美的自然景色，新鲜的空气，广阔的土地，为生活于此的人们提供了健康的空间和完全回归自然的感觉。
碧水庄园三期可以兴建多种体育场所与娱乐设施、配备专业健身器械,赋予整个庄园健康运动娱乐概念。如兴建篮球馆、射箭馆、健身房、儿童娱乐天地等。同事，每一项运动配备专人指导，针对不同年龄层，提
供有效专业的健身指导，并为每一位业主建立健康档案。通过定期组队，不定期组织交流比赛，这样不但锻炼了身体，同时也曾进了业主之间的感情。在平时小朋友们则可以在儿童乐园中进行各种各样的趣味活动，使他们可以结交到更多的小朋友，同事，培养了他们的互助精神。二、首批推出别墅户型与价位
根据目前别墅市场的供需情况，结合本项目的具体特点，我们认为本项目应采取由小到大，逐级开发的 原则。具体到户型和价位，有如下建议比的小户型（180-280平方米）为最佳选择。这一高性价比主要是指：购买机率与单位面积受益。以此来降低市场风险，快速收回资金。具体建议为：总价位可定在 欧美风格，前厅后院。首层：客厅
方米（一间）；卫生间 个用；餐厅
36-50平方米；卧室 10平方米，可分
20平方米（一间）；工人房
8平
180-280万元的单体别墅。
建筑面积控制在： 180-280平方米。
20平方米（一个）；厨房 10平方米。
二层：主卧 25平方米+10平方米的衣帽间；书房 20平方米（一个）；次卧 24平方米（共二间）；起居室 17平方米（一间）。
前后花园共有绿地 210-400平方米（依户型大小决定）。
以上的格局基本和这一消费群体的要求相吻合，能达到迅速销售的效果。具体面积以建筑师设计为准。
第六开发原则及策略
章
1.开发原则：
最大降低资金风险；快速回收资金；首推小户型（大，整个三期将根据市场情况逐级向顶级别墅（2．营销策略： 进入供求安全区
也就是说：如何少投资，而且快速回收资金？
（1）首期开发土地的选择：从平面图中我们很容易分析出，1、2这两块地是空地，只要开发商拿到政府批文就可以马上动手建设。因此，我方建议：为了降低市场资金风险，应先开发1、2块地，然后由西向东滚式开发。但是，如果甲方资金允许（因牵扯到600户的折迁，需资金约2.7个亿），可按我方上面意见
先建一个9洞高尔夫球场，图中的 3、4、5、6块地同时受益，风险与利益共担，望慎重考虑。（2）选定首期单体别墅的位置
1000平方米以上的超豪华别墅）开发。
180-280平方米）；随着开发环境的改善，销售市场的扩
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为了保证大小户型的科学比例，确保超利润空间，在开发步骤与整体规划上，必须要有科学严谨的安排。我方认为：采用小户型定位控制法是最佳选择。详细方案将随项目开展情况予以提供。
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（3）建样板间、让客户参与选定户型的设计
随着别墅市场的日超规范，购买别墅的消费群逐渐成熟，这些别墅购买者对别墅都有自己的独到认识和感觉，尤其是那些国外归来的人士，对生活质量要求相对较高。构建出他们心目中的理想家园，也是最大
限度地降低项目市场风险，我方考虑：首先建10套左右的样板间，样板间的风格及户型功能都应是符合消费者心理的，需要建筑设计公司单独对此进行详细调查，做出科学研判。在样板间的基础上，正确的引导
客户，可在现有的图纸上进行行累部修改，达到客户的特殊要求。
须注意的是当客户在外立面上提出修改要求时，要和整体别墅群的风格、色调相协调。建议样反间的风格为：欧美风格；设计风格要和融入大自然的主题相吻合；建筑材料选用轻钢。
售价范围：180-280万左右、450万左右、800万左右、1000万以上。（均指毛坯房）户型面积为：180-280平方米、350-550平方米、660-800平方米、1000平方米以上。（4）先用国外著名建筑设计公司
在别墅的设计上，中国起步较晚，设计缺乏新意，但是很多客户的意识却非常超前，这就要求设计师要具备很强的把握潮流的能力，所以一定要选用创意超前、实力雄厚的建筑设计公司，这也是降低三期风险的一个重要保障。（5）精装修与毛坯房双举并重
碧水一、二期明显反映的一大问题就是：样板间的装修问题。
我方认为：
A ．三期在销售前期一定要建好精装修的样板间。目的是是给客户直接的视觉引导和感官享受，从而获得更旺的人气，更快的销售速度，更高的销售利润。B ．提供三种装修选择：豪华装修，标准装修或毛坯房。（6）采用高水准的具有欧美风格的物业管理公司
就目前北京别墅市场的物业管理水平而言，距别墅这一特殊物业的要求还有相当的差距。因此，碧水庄园三期应采用具有很高国际水准的物业管理公司，如第一太平戴维斯、魏理仕，或由外企万君协助开发商组建一个具有国际水平的物业管理公司。（7）入市时机
每个项目的具体背景不一样，所以入市时机也不一样。碧水庄园三期的入市时机，应选在拿到销售许可 证之前三个月开始进行内部认购。根据外企万君的以往的销售经验，在前三个月认购期预计可完成销售额 4000万，以后每月销售额不2000少于 万。（8）三期“双会所”
根据实际情况，我方认为：本项目三期应增加两个会所。一是大型综合会所；二是为高尔夫球场提供服
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务的休闲小会所。同时在一、二、三期之间起到协调作用。如果开发商资金允许，可考虑先建会所方案。
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大型综合会所内容：
25米标准泳池；大型戏水池；儿童水池；桑拿、美容没发；电子游艺室； 有的12道保龄球馆（建议保留原保龄球馆）；健身房、壁球、乒乓球、棋类、茶室等休闲用房；超市、餐饮、酒吧。高尔夫小型会所内容：
包括：前厅服务小卖部、更衣存衣室、咖啡厅、社交休息室；浴室、辅助项目等。占地约2500—3000平方米。
小型儿童乐园：
户外儿童游乐场，图书室，小型足球场及篮球场，小型动物乐园，捉鱼池，儿童自助耕种区等项目。
第七章 项目推广战略 一、项目推广总策略
根据项目的市场定位与开发原则，可总体采用 “四一”策略为推广总策略。即：传达一个环境优美的信息；举办一个能达到良好口碑传播效果的公关活动；布置一个意图明确的销售现场；策划一个新闻亮点。⑴“一个信息”，即“碧水庄园”环境美的信息。支持点：
①改造沙河水及治理环线河道。A ．建一污水处理厂； B ．治理河道。
治理后的沙河将呈现出杨柳依依、水光潋滟的怡人美景，映衬出碧水庄园的秀丽多姿，让人仿佛置身于湖光山色的美景。②建造9洞高尔夫球场。
A ．成为中心大面积绿地景观。使居住在球场周围的住户无需走出家门，就可欣赏到大面积的绿色景观。B ．提高庄园品味。C．提高球场周围别墅售价。
D．建设工期：18个月；费用：3500-4000万（含会所）。
现在，大多数别墅区均建有高尔夫球场，高尔夫现今已成为成功人士展示其身份与地位的象征。这样不但可以大大提高本园区别墅的档次，也可对外创收。③美化入口树林。
在三期入口处的杨树林旁加种珍稀树种，结合大门的设计，使绿林与大门达到完美结合，产生森林大道的感觉。沙河、湖水、绿林相映成趣，如同一幅充满诗意的风景油画。
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⑵“一个活动”
采用事件行销手段，促进销售。如举办大型豪华户外餐会，歌舞晚会，让客户之间、客户与发展商之间增加交流的机会，达到相互沟通的作用。
一是起到良好口碑的传播效应；二是引导一、二期客户再次购买及推荐朋友购买。碧水庄园一、二期的客户很有可能因为三期的“全新”，而进行二次置业。⑶一个意图明确的销售现场
销售现场是所有开发商都非常重视的地方，利用现场道具是为了向客户传达信息。问题是传达什么样的信息，这一点至关重要。橘郡：倡导美式休闲生活。玫瑰园：以环形组合湖吸引客户。
碧水庄园：则给以客户融入大自然的感觉。
玫瑰园卖的“水”是人工开凿的湖水，湖面有限；而碧水则将宽广的人工湖与自然河（沙河）完美结合。支持点：
A ．优美的自然环境。治理沙河以及改造河岸后，碧水庄园周围环境将会焕然一新。让无论是庄园的户主还是路人都能感到赏心悦目。B ．半开放式管理。
靠近河边的一面做成全开放式。让住户能够将河岸美景尽收眼底，并有一种公园湖畔的感觉。另外两面做成绿色植物墙。靠近门口的地方设立植物柱子。其余地方密植塔松。
（用多排、铁丝连成网）起到既美观又安全的效果。C．生态园林绿化。
①在别墅周围种一些易吸尘、吸噪音的绿色植物（如侧柏、雪松）。过滤空气中的杂志，提高住户的生活 环境质量。
②利用植物增加单栋别墅的私密性。在别墅周围种植大量树木，既美化环境，又保持了别墅的私密性。
第八章 项目推广手段 一、项目形象设计：
1、名称：项目的名称应对项目的整体形象有所体现。因此命名为
“碧水庄园之河畔花园”。
2、宣传资料：楼书、户型、价格表、客户信函等与客户见面的书面文件均可视为宣传资料。本项目可考虑
导入CI，以强化项目形象。制作经过 在CI设计的信封、信纸、文件夹、文件袋、名片、一次性水杯等，与客户接触的过程中不断使用，使项目的视觉形象得以强化，提高人们对项目的认同度。
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3、售楼处：售楼处外部风格较为潮流感与大气，增强客户的信任度和好感。内部设计应该注意格调，与别墅的外部风格相符。
4、人员形象：树立良好的企业形象在塑造和推出品牌产品的过程中同样占有重要的地位。 无论是在宣传活
动中还是在销售全过程，从业人员的良好素质可以体现这个企业的层次与实力，增强人们对该企业开发项目的信赖。这种素质除了要求对从业人员定期培训外，还必须有统一的人员着装和行为规范。二、宣传手段：
宣传手段有很多。为在短时间内将本项目迅速推向市场，赢得一定的知名度及美誉度，在宣传手段的使用上必须采取立体化原则。将广告、软性宣传、促销活动、服务活动和其他活动统一安排，协调行动，从
而达到最佳的宣传推广效果。我方认为：主要采取 “事件”销售，并配合适量的电视广告。
1、报纸广告：由于报纸具有读者面宽，易于查阅及反复阅读等特点。报广一直是房地产广告的首选形式。但由于报纸房产广告过多，效果明显下降，同时，报纸对别墅的客户群的影响力并不明显，因此建议尽量 减少报纸广告。
2、直投广告：直投广告具有客户面直接的优点，对于写字楼和商场具有较好的效果。
3、电视广告：具有直观性强，传播面广的特点，但费用较贵。如果采用电视广告，创意是关键。4、软广告：
牌的一种极好形式。
5、户外广告：持续时间长，在一定范围内影响较大。
6、客户联谊会：客户联谊会是发展商组织的已签约客户和认购客户联谊会。这种联谊会针对性强，客户有效面广。
7、其他宣传手段：制作 VCD、互联网网页宣传等。
软广告是利用新闻媒体宣传项目形象品如果用的好，可收到较好的效果。
第九章 销售前景展望
通过上述各种销售参量的分析，我们对碧水庄园第三期的销售前景是乐观的。一方面是由于在整体市场环境中，本项目在区域市场可竞争物业中具有较大的优势；另一方面是由于开发商已具备了成功开发本项目一、二期的经验，加之外企万君具有丰富的营销、推广经验。相信经过专业化的包装和操作，该项目将会取得良好的销售业绩，达到预定的销售目标。
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鱼知
水恩，乃幸福之源也。鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你 的人。知恩图报，善莫大焉。
一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。生活需要一颗感恩的心来创造，养。
一颗感恩的心需要生活来滋一饭之恩，当永世不忘。顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。
唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：天意怜幽草，人间重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。
当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。如古人所说：淡看世事去如烟，铭记恩情存 如血。
学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。
你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？可是爱你的心，都是一样的。千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。
我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。
你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。
一父养十子，十子养一父。在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。
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鱼知水恩，乃幸福之源也。鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援 助过你的人。知恩图报，善莫大焉。
一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。生活需要一颗感恩的心来创造，养。
一颗感恩的心需要生活来滋一饭之恩，当永世不忘。顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。
唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：天意怜幽草，人间重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。
当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。如古人所说：淡看世事去如烟，铭记恩情存 如血。
学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。
你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？可是爱你的心，都是一样的。千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。
我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。
你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。
一父养十子，十子养一父。在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。
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