毛大庆内部讲话稿

作者：lelebin | 发布时间：2021-03-18 00:04:24 收藏本文下载本文

第1篇：5月万科毛大庆的内部发言

今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化。我个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面)，基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行(行情专区)的贷款、政策的收紧，这三点(两个透支加一个收紧)，使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

辅助一个扰动因子，就是反腐败，作为我们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个项目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集，其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内，反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。

北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，他的供应量很有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万每平)，在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以至于现任中央某本人的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真的要跌了，我说政府让我干的，你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎就和北京的自住商品房一样。

但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.8-2.9万，购房者人数立刻下降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4销售卖光，3.6万的项目很慢。

目前就是北京和上海的情况好点，包括广州和深圳以及其他城市，市场都不好。我简单的以数字说明：我们检测的24个重点城市成交金额的变化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我们认为好不到哪去。24个重点城市的存消比的变化也是相当大，当然银行的封控、客户观望情绪加重了这种变化。

还有几个比较重要的数据，我们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛，1000亿级的城市商品房的供应面积，同比下降，北京是23%(好多企业现在是不卖，政府不批还限价)；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%，同比上涨78%，以上都是上涨；青岛也是在上涨；

商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；

批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。

我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤积在开发商手里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开始积压了；

我们再看溢价房价差，我们判断，如果小于5000元，就很难有盈利空间，我们列举了十几个城市，这里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈阳4847元，青岛7000元，大连8000元，济南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，抚顺3500元。

3年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存的存消比，比较严重的，如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山20，唐山22等等；唐山是个比较鲜明的例子，万科和华润，在唐山是属于比较大的，好歹很多企业没进去，进去的都陷进去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家庄还要高不少，3年多的城市建设导入人口几乎没有增长，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，这些企业绝大多数是政府垄断和国有，少有的几个大矿也是和政府勾着，调查唐山的有钱人很多，但是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上都在北京买房。重点中学也没有，三甲医院就2个，是一个很传统的北方城市经济结构，政府垄断的经济体，民营资本和民营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环保，要推到各种炉子，万科在唐山已转不动了，停止状态。这样的城市在国内不在少数，加上政府玩命的卖地，基本上只有卖地是政府财政的唯一来源，在此情况下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速度状态。

总的状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。一线城市的土地成交，除了北京、上海少有的几个地方之外，其他城市土地成交已经进入到一个下行通道里了，是比较明显的。只有让人非常难以理解的是北京，有市场的保险(行情专区)性，但事实上，昨天下午指恒大地产子公司北京正浩置业有限公司以41.6亿元总价，配建3.68万平方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村地块，溢价率高达179.95%。，同日出让的北京市大兴区黄村镇等地块C2商业金融用地，并没有进行现场竞价，被万科和首开联合体以7.63亿元的网上最高报价拿下，溢价率仅为0.53%。楼面价为8048.85元/平方米，远低于恒大获得的黄村地块。)，两块地一街之隔，不知道恒大如何卖；但由于每一快地出来，都有一个这样的企业出来挑头，使得北京市场勾勒出的状态就是：价格还在飞快上涨。但是看现在拍卖土地的结构，参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起竞争，竞争力很实，都在举牌。

但现在情况不同，现在基本报名企业数量已经急剧衰减，但是总有这样的企业，别人都不举了，他们还在举，一直争到最后，每次都能冒出这样的一对冤家，到最后，甭管这两个企业怎么举的，但是价格就很高，所以总体看起来，从投标、报名到拿地，事实上有这严重的衰减，像北京市比较成熟的一些长时间在北京开发的企业，比方最早的首创、城建、住总、万科等等，目前基本处于相对来讲比较温和的状态。

目前可以说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调现在在转型，从强行政干预转向向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场，在回归市场的途中，信贷持续收紧，加上宏观经济的下行风险，导致了市场的信心不足，是现在比较明显的现象。

今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你，这是今年比较怪的现象；第二，像大家都有不知道的时候有中国银行(行情 * 买卖点)、工商银行(行情 * 买卖点)、交通银行(行情 * 买卖点)、中信银行(行情 * 买卖点)，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上找过来的并且做过房地产开发的人，到这以后，他们开始分析，比如：北京的中信银行就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项目去房贷，以前像以前北京银行(行情 * 买卖点)的一个分行，直接放就没错，但现在是一块一块的分析，比如为什么这块地他3万，你8千(暗指万科和恒大的项目一路之隔)，然后说这个项目列入黑名单风险，就是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的眼光开始审视项目了，但是现在他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有任务，没有任务之后，他们想放点好的，他都挑。

因此，有一个结论，宏观大调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化，政府2014年以来，想法也很多，稳增长压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难中复苏，实际上也带有不确定性，那么另外一个，过去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引发客户短期对市场的观望，形成了一种虚拟供应的形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一个特征，但是从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大的。在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市政府的一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业，都在想商改住，如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼面价不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表行，是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相当大的一批量出现在市场上。

下面是我的另一个观点，对于中国房地产未来，还是有一些值得我们小心的地方，观点之一：住房供应是不是还严重不足，过去一年多，我们一直在研究，对于这个问题，发达国家有一个数字，稳定城市的房地产市场在户均1.1套，人均1.1间，就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以这样的均法来看，北京显然还是不足的，但很多城市，把现在的库存都算上，事实上已经很足了，这是一个值得观察的数据。那么这个数据用什么尺子来量呢，我们现在有一个尺子，叫城市的年千人套数，它代表住宅水平和推断市场供应容量，它是国际上用来衡量的一个重要指标(会场没有一家企业用此尺子衡量).在此给大家分下：中国千人建设套数，按照竣工口径来看，2009-2011年，我们全社会住房竣工面积，年均18.5亿平方，折合每年平均建设1627万套，千人的建设套数为12.1套；同期住房人均面积均值为9.05亿平方米，折合套数801万套，千人的套数为12，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已经触顶，但尚可接受，这个结论忽略两个未考虑因素：一个我国目前的竣工远远低于开工，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内，我们看了主要国家的经历，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14；按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数本世纪以来，其实在不断攀升，从世纪初的5(2000年的5)到2011年已经突破20，近年来的保障房，如果加在一起计算，年开工均在千万套左右，仍然不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等等，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，这是人类历史上从未出现过的高端，说明我们的建设量和未来的再投资源从量上讲，是相当不少的。

从分城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15相对较合理的水平；三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似，问题最大的，其实是在二线城市，到了2011年，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面。我们将城市做了一个列表，比较严重的有呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，沈阳为49，西安为38，贵阳为37等都是名列前茅的城市，二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、大连、昆明；商品住房千人开工套数26个三、四线城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，几乎全部高于15，除了佛山、泉州、温州没超过15以外，其他全部高过15，其中最恐怖的一个城市叫营口，千人开工套数疯狂增长，近3年平均平均高达93.3，已经到了不可理喻的程度。所以从自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点，那么过去3年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20----25仍然是安全的，一线城市在本世纪初普遍处于这个水平，个别二线城市长期超过30乃至40，不能不引起高度警惕，二线城市的透支程度是最值得关注的，可能会超过三、四线城市，但是三、四线城市的吸引能力和投资能力不足，导向能力不如二线城市，以上是几个要点。

总的来说，中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市，我们认为他的增长性还有潜力。至于住房的价格是否还有上涨的空间，对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。从一线城市来看，全世界的房价，城市中心房价中位数排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。我们这次在美国看，实际上美国的房子还是挺合算的，东京的房子均价大概在6-7万人民币。

再看土地总价值，是监测不动产泡沫的一个重要指标，随着地价的大幅上涨，我们看日本在房地产泡沫以前，其实他的土地总价值占GDP的一个比例关系，我们进了分析，1990年，东京土地的价值是4.1万亿美元(土地价值计算有公式)，与美国全国的土地价值相当，大约占美国同期GDP的63.3%；1997年香港的土地价值在5.7万亿美元，约占美国同期GDP的66.3%；2012年北京土地的价值约为10万亿美元，占美国同期GDP的61.6%，所以这是一个非常可怕的数字。

至于房价的收入比，都不用说，中国都不属于低的。所以从很多角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征；那么从房价收入比、房价租金比的数据来看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。因为房地产是一个非常明显的周期性行业，发达经济体历史上发生过的事情，很可能在中国的未来重现，有必要了解他们在发生泡沫化时期数据之间的逻辑关系，便于我们来规避我们可能出现的情况。

最后我想说经济大背景和房地产行业的关系、以及和人口结构化值得关注的观点，一个习和李，现在采取的经济解决方案的态度，我个人认为从政治改革和经济措施两点上讲，他们使出来的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一个根本的告别，或者根本的切断。这很明显的，无论从腐败问题的态度，到对于经济措施手法的变化，基本上都是一个告别的态度，不能说决裂，但起码是切断关系的态度，这个态度是明显的，或者说已经明确的表达出来。意思就是说过去的10多年或者再长一点时间，经济手段基本上以M2或货币刺激为主导的手段，这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加以正确的引导，使得大量的货币都回到了土地和房地产中，当然包括基础建设投资和固定资产投资，但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行业，都是一时快乐的行业，这个状态，我想我们所有房地产行业从业者，我们享受了过去这样的快乐，但是不代表对国家就是健康的，个人是这么考虑问题的。这样的一个状态下的中国，大家都是迷迷糊糊的，像吃了这个毒品之后的状态，当然都是吃上了瘾戒不掉了，所以就不断刺激，就不断弄钱，不断弄钱，就不断弄土地财政。这有一个特别怪异的现象，这样的一个情况，银行还高利润，这实际上经济有很多很多潜在的泡沫在里面，要和这个事情告别，采取一个纪律性的、有制约的金融手段，还是一个放纵的金融措施，对此，我们有大量的经济学家，说国家还有很大的基础建设投资，以这个来告诉大家GDP还有强大的动力，但实际上毛病就出在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资，但事实上远远没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展，对于社会投资的效率来说，这种投资的效率是最差的；对于国有企业、垄断企业，对于这种固定资产投资的投资，是最产生不了对未来的创收作用，如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话，那完全是另外一个局面，这些行业会自己找到他未来的生存空间，它的创造力很强，所以，是不是这一代人要在这一点上采取坚决果断的措施，今天只能看见他在收紧，在挤泡沫，但还看不出来他在什么上面去鼓励和发展，所以，这个还是一个尾号。

第二个就是中国现在面临一个很着急的问题，就是我们人口结构迅速的迅速变化，过去1年多，我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，我们接了一个课题，我们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时候，研究中国的人口结构变化问题，这个7个人是7个行业的，分别作了7个报告，最后汇总在一起，最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在2028—2033年间，我们国家60岁以上的人口会达到3.9---4.4亿，我们取大数4亿，60岁以上人口，大约会在2033年左右会出现，加上2.7亿被抚养的人口，也就是大数6.7亿被抚养的人口，这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人；然后我们接着研究剩余的7亿多人口，意味着我们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，我们又做了一个更详细的人口分类，再取一个系数0.6(即一个人能抚养一个及多个能力的人)，也就是说未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，所以，在18年间，这个数字将有一个明确的倒转，这个倒转之后，会带来什么严峻的问题，所有抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位缩减，国家负担加重，用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力，进一步带来了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长，因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。

最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。

第2篇：5月万科副总毛大庆内部演讲稿

2014年5月万科副总毛大庆内部演讲稿

五一节前曝出的《万科副总毛大庆内部讲话》经互联网广泛传播，几乎成为房地产行业争相学习的“范文”。这份洋洋洒洒的发言稿最后被市场理解为，房地产领头羊万科看空楼市。这份内部讲话到底是万科的真实表示还是伪作？这份被不断传播的演讲稿到底来自于哪里，当事人毛大庆也说不清楚。他表示，自己确实参加过一个内部交流活动，参会者主要为房地产商和研究人员。当时会场对楼市气氛很乐观，毛大庆就发言讲了一些风险问题。本来现场是发言加讨论，有人将现场的讨论、问答放在了一起，当作是毛大庆的发言稿对外传播。市场将此理解为万科看空行业。以下为全文：

得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；

批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。

多的城市建设导入人口几乎没有增长，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，这些企业绝大多数是政府垄断和国有，少有的几个大矿也是和政府勾着，调查唐山的有钱人很多，但是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上都在北京买房。重点中学也没有，三甲医院就2个，是一个很传统的北方城市经济结构，政府垄断的经济体，民营资本和民营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环保，要推到各种炉子，万科在唐山已转不动了，停止状态。这样的城市在国内不在少数，加上政府玩命的卖地，基本上只有卖地是政府财政的唯一来源，在此情况下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速度状态。

但现在情况不同，现在基本报名企业数量已经急剧衰减，但是总有这样的企业，别人都不举了，他们还在举，一直争到最后，每次都能冒出这样的一对冤家，到最后，甭管这两个企业怎么举的，但是价格就很高，所以总体看起来，从投标、报名到拿地，事实上有

这严重的衰减，像北京市比较成熟的一些长时间在北京开发的企业，比方最早的首创、城建、住总、万科等等，目前基本处于相对来讲比较温和的状态。

因此，有一个结论，宏观大调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化，政府2014年以来，想法也很多，稳增长压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难中复苏，实际上也带有不确定性，那么另外一个，过去1年多，土地的放量，尤

其像北京、上海自住商品房用地的上市，引发客户短期对市场的观望，形成了一种虚拟供应的形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一个特征，但是从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大的。在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市政府的一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业，都在想商改住，如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼面价不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表行，是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相当大的一批量出现在市场上。

币刺激为主导的手段，这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加以正确的引导，使得大量的货币都回到了土地和房地产中，当然包括基础建设投资和固定资产投资，但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行业，都是一时快乐的行业，这个状态，我想我们所有房地产行业从业者，我们享受了过去这样的快乐，但是不代表对国家就是健康的，个人是这么考虑问题的。这样的一个状态下的中国，大家都是迷迷糊糊的，像吃了这个毒品之后的状态，当然都是吃上了瘾戒不掉了，所以就不断刺激，就不断弄钱，不断弄钱，就不断弄土地财政。这有一个特别怪异的现象，这样的一个情况，银行还高利润，这实际上经济有很多很多潜在的泡沫在里面，要和这个事情告别，采取一个纪律性的、有制约的金融手段，还是一个放纵的金融措施，对此，我们有大量的经济学家，说国家还有很大的基础建设投资，以这个来告诉大家GDP还有强大的动力，但实际上毛病就出在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资，但事实上远远没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展，对于社会投资的效率来说，这种投资的效率是最差的；对于国有企业、垄断企业，对于这种固定资产投资的投资，是最产生不了对未来的创收作用，如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话，那完全是另外一个局面，这些行业会自己找到他未来的生存空间，它的创造力很强，所以，是不是这一代人要在这一点上采取坚决果断的措施，今天只能看见他在收紧，在挤泡沫，但还看不出来他在什么上面去鼓励和发展，所以，这个还是一个尾号。

来了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长，因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。

第3篇：5月万科副总毛大庆内部演讲稿

2014年5月万科副总毛大庆内部演讲稿

五一节前曝出的《万科副总毛大庆内部讲话》经互联网广泛传播，几乎成为房地产行业争相学习的“范本”。这份洋洋洒洒的发言稿最后被市场理解为，房地产领头羊万科看空楼市。这份内部讲话到底是万科的真实表示还是伪作？这份被不断传播的演讲稿到底来自于哪里，当事人毛大庆也说不清楚。他表示，自己确实参加过一个内部交流活动，参会者主要为房地产商和研究人员。当时会场对楼市气氛很乐观，毛大庆就发言讲了一些风险问题。本来现场是发言加讨论，有人将现场的讨论、问答放在了一起，当作是毛大庆的发言稿对外传播。市场将此理解为万科看空行业。以下为全文：

得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；

批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。

从分城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15相对较合理的水平；

三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似，问题最大的，其实是在二线城市，到了2011年，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面。我们将城市做了一个列表，比较严重的有呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，沈阳为49，西安为38，贵阳为37等都是名列前茅的城市，二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、大连、昆明；商品住房千人开工套数26个

三、四线城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，几乎全部高于15，除了佛山、泉州、温州没超过15以外，其他全部高过15，其中最恐怖的一个城市叫营口，千人开工套数疯狂增长，近3年平均平均高达93.3，已经到了不可理喻的程度。所以从自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点，那么过去3年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20----25仍然是安全的，一线城市在本世纪初普遍处于这个水平，个别二线城市长期超过30乃至40，不能不引起高度警惕，二线城市的透支程度是最值得关注的，可能会超过

三、四线城市，但是

三、四线城市的吸引能力和投资能力不足，导向能力不如二线城市，以上是几个要点。

总的来说，中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些

三、四线城市，我们认为他的增长性还有潜力。至于住房的价格是否还有上涨的空间，对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。从一线城市来看，全世界的房价，城市中心房价中位数排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。我们这次在美国看，实际上美国的房子还是挺合算的，东京的房子均价大概在6-7万人民币。

第4篇：毛大庆万科辞职信

毛大庆离职创业万科邀其任外部合伙人

经过了半年多的猜测、分析，甚至八卦，毛大庆的离职传闻，终于在2015年“三八妇女节”这天尘埃落定。

万科于昨晚发出的一份内部知会显示，已接受毛大庆的辞职申请，并邀请毛大庆在离任后以外部合伙人身份，继续为万科发展提供建议和助力。

同时，万科看好毛大庆将启动的创新工场事业，将以财务投资者身份支持该项创业。毛大庆将在未来三个月时间内，妥善安排其离任的相关事项。

大庆离职：

从传闻到现实

万科总裁郁亮最早一次是2014年9月在北京的记者招待会上回应了传言：“这好比两口子过得好好的，有人硬说他们闹离婚。”他并称“佩服记者的编剧能力”。

其后不久，毛大庆卸任北京万科总经理一职，出任万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长。作为万科的明星职业经理人，曾担任万科北京公司总经理五年时间的毛大庆可谓功不可没，他推动了北京万科稳居京城房企第一阵营。

万科也成就了毛大庆。有开发商人士认为，毛大庆在万科的日子里，已经做到了职业经理人的顶峰。

有知情人士向《每日经济新闻》记者透露，此前，万科方面还是在挽留。昨日（3月8日）公众号“新京报微房产”称，郁亮在当日已飞抵北京，预计将再与毛大庆深谈一次。但挽留显然无效，到了晚上，万科就宣布接受毛大庆的辞职申请。

新城控股高级副总裁欧阳捷说，业内人士对毛大庆离职创业的态度，都是表示祝福的。万科管理：

业务料平稳过渡

据了解，万科实行的是“总部－区域－一线”的三级管理架构。近年来，为了增强业绩增长动力，避免一线作战人员受到内部掣肘，万科提出了“一线当家”：除拿地、财务和考核归属总部外，其余均由一线公司主导，充分放权。

一位开发商人士表示，万科当时把毛大庆提为北京区域一把手，目的或是要把北京作为“实验田”，向北京区域更多地授权。实际上，万科总部的管理权力已经不多，原模式是向一线公司授权，目前收权必然会导致一线公司积极性降低。在这种情况下，区域一把手就很难有作为，给区域公司的授权就会比较有限。毛大庆作为职业经理人，“从心理上来讲，职业经理人和老板终究是有区别的。” 一位业内知情人士告诉《每日经济新闻》记者，一个公司的大领导，更多的是一个指路人，干活依然要靠下面的团队。企业是需要正常的新陈代谢的，其实也是给下面人机会。

万科上市前，集团董事会主席王石拥有公司40%的股权。1989年万科上市时，王石放弃了万科的原始股份，不当老板，当起了万科的职业经理人。

在万科这样的管理历史沿革下，一名区域一把手的离职，对该区域的业务影响将不会很大。“王石出国、留学、爬山；郁亮去长跑，万科照样运转得很好。”欧阳捷说，（毛大庆的离开）应该没有大的影响，万科这类企业，公司架构和治理结构应该说都较完善。

某研究总监也表达了类似观点。他说，万科本身就是职业经理人制度，体制又相对完善，任何一个人离开，影响都不会太大。

职位承接：

将由刘肖出任

万科上述内部知会称，任命现任北京公司总经理刘肖为集团副总裁，接任北京区域本部首席执行官、北京公司董事长，兼任北京公司总经理。

同日，万科新任命了五位集团副总裁。除刘肖外，还包括现任深圳公司总经理周彤、上海公司总经理孙嘉、万科香港管理部总经理阙东武和万科建筑研究中心总经理王蕴。万科官网显示，1978年出生的孙嘉与1979年出生的刘肖一样，亦出身麦肯锡。他毕业于哈佛大学商学院，获工商管理硕士学位。曾先后供职于麦肯锡咨询公司、中国网络通信集团公司。2007年加入万科，曾任万科企业股份有限公司战略与投资管理部总经理。

由此，万科一北一南两个重镇，目前均由“麦肯锡帮”掌舵，万科进入了“麦肯锡时代”。来自福布斯中文网的消息称，毛大庆宣布独立创业，打造一个基于办公室出租服务的创投孵化平台。

拥抱风险、追求梦想的精神值得敬佩。万科的马拉松传统是否点燃了他？传统行业有大量优秀经理人，只要他们敢于追随大庆的脚步，就能极大释放自己的能量，参与把中国经济推向新境界。我点赞大庆！”

消息称，毛大庆的创业项目中，创新工场李开复等均有投资。该知会透露，应万科邀请，毛大庆在离任后将以外部合伙人身份，继续为万科发展提供建议和助力。该知会表示，万科看好毛大庆先生之后将启动的创新工场事业，将以财务投资者身份支持该项创业。

延伸阅读

wework估值50亿美元毛大庆欲做中国版

根据目前《每日经济新闻》记者最新获得的信息显示，万科高级副总裁毛大庆离职后将选择自主创业，试图打造中国版的wework，这让创业办公社区这一新颖的商业模式浮出水面。去年12月，位于美国、主打办公场地租赁服务的wework宣布完成一笔3.55亿美元的融资，公司由此估值高达50亿美元，这足以显示资本对该商业模式的看好。soho中国于今年1月宣布推出短期租赁办公空间soho 3q，而去年获得著名天使投资人雷军投资的you+国际青年公寓也将于今年内在四个一线城市推出you+国际创业社区，创业办公社区这一新的创业模式，在国内渐露锋芒。

这个被戏称为“另类房产中介”的商业模式，到底隐藏着怎样的魔力？

“二房东”有了融资功能

从商业模式来看，wework的做法是先用折扣价格租下整层写字楼，然后分拆成单独的办公空间，再租给愿意挨着办公的创业型公司。单从这一点来看，wework与所谓的“二房东模式”并无区别。2011年，投行出身的苏菂率先开辟了创业者和投资者的聚集办公场地——车库咖啡。据苏菂说，3年间有400多个项目在车库咖啡获得投资，成功ipo的有3个项目。2014年，苏菂以联合创始人的身份加入you+国际青年社区。you+国际青年社区创始人刘洋向《每日经济新闻》记者表示，随着移动互联网的高速发展，创业者队伍正在不断壮大，近年来政府也陆续出台政策鼓励支持创业。

国内到底有多少创业群体？具体数字难以统计。但根据腾讯开放平台于去年11月公布的数据，仅该平台的创业者人数就已达500万，同比增长400%，其中

二、三线城市创业者增长率超过200%，超过50%的创业者在25岁以下。

“不仅是创业者增多，天使投资者也在增多，他们也在思考如何能提高效率找到好的投资项目。”刘洋向记者表示，建立创业社区的目的不止是为创业者提供价廉物美的办公环境，更大意义在于整合各类资源，为创业者提供创业所需的各种服务，甚至嫁接天使投资者，最终从单纯的办公室租赁，变为带pe（风险投资）性质的创业项目孵化器。盈利模式需艰苦探索

尽管市场需求庞大，但要在其中分羹并不容易。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，相对于美国，中国的办公楼租赁占企业营运成本的比例较高，这是因为创业办公场所往往对地点与交通便利性有较高篇2：2014年5月万科毛大庆的内部发言今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化。我个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面)，基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行(行情专区)的贷款、政策的收紧，这三点(两个透支加一个收紧)，使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主，他们的单门店的单日挂单量从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的，比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了)，在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看(我本人在13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金)；北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，他的供应量很有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万每平)，在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以至于现任中央某本人的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真的要跌了，我说政府让我干的，你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎就和北京的自住商品房一样。但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.8-2.9万，购房者人数立刻下降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4销售卖光，3.6万的项目很慢。

商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；

批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤积在开发商手里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开始积压了；

我们再看溢价房价差，我们判断，如果小于5000元，就很难有盈利空间，我们列举了十几个城市，这里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈阳4847元，青岛7000元，大连8000元，济南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，抚顺3500元。3年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存的存消比，比较严重的，如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山20，唐山22等等；唐山是个比较鲜明的例子，万科和华润，在唐山是属于比较大的，好歹很多企业没进去，进去的都陷进去了，唐山是河北省gdp第一的城市，比石家庄还要高不少，3年多的城市建设导入人口几乎没有增长，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，这些企业绝大多数是政府垄断和国有，少有的几个大矿也是和政府勾着，调查唐山的有钱人很多，但是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上都在北京买房。重点中学也没有，三甲医院就2个，是一个很传统的北方城市经济结构，政府垄断的经济体，民营资本和民营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环保，要推到各种炉子，万科在唐山已转不动了，停止状态。这样的城市在国内不在少数，加上政府玩命的卖地，基本上只有卖地是政府财政的唯一来源，在此情况下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速度状态。

现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科也做了统计，与往年的3月去化加快不同，27个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月，比如：广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看，深圳存消比29个月，长沙24个月(我们是以平均21个月为一个风险警戒线，但每个公司的看法不同，万科对自己公司的管理，万科是按照每个公司资金来源的成本和我们基本对我们股东的收益率进行倒算，我们对于一个城市的存消比到了多少以后可以忍受，高过以后就有危险了)，每个公司算法和衡量不同，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月(唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，28个月是城区里)，沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。总的状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。一线城市的土地成交，除了北京、上海少有的几个地方之外，其他城市土地成交已经进入到一个下行通道里了，是比较明显的。只有让人非常难以理解的是北京，有市场的保险(行情专区)性，但事实上，昨天下午指恒大地产子公司北京正浩置业有限公司以41.6亿元总价，配建3.68万平方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村地块，溢价率高达179.95%。，同日出让的北京市大兴区黄村镇等地块c2商业金融用地，并没有进行现场竞价，被万科和首开联合体以 7.63亿元的网上最高报价拿下，溢价率仅为0.53%。楼面价为8048.85元/平方米，远低于恒大获得的黄村地块。)，两块地一街之隔，不知道恒大如何卖；但由于每一快地出来，都有一个这样的企业出来挑头，使得北京市场勾勒出的状态就是：价格还在飞快上涨。但是看现在拍卖土地的结构，参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起竞争，竞争力很实，都在举牌。

今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有，今年是上面给银行

签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你，这是今年比较怪的现象；第二，像大家都有不知道的时候有中国银行(行情 * 买卖点)、工商银行(行情 * 买卖点)、交通银行(行情 * 买卖点)、中信银行(行情 * 买卖点)，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上找过来的并且做过房地产开发的人，到这以后，他们开始分析，比如：北京的中信银行就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项目去房贷，以前像以前北京银行(行情 * 买卖点)的一个分行，直接放就没错，但现在是一块一块的分析，比如为什么这块地他3万，你8千(暗指万科和恒大的项目一路之隔)，然后说这个项目列入黑名单风险，就是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的眼光开始审视项目了，但是现在他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有任务，没有任务之后，他们想放点好的，他都挑。关于负债率，万科最近也在研究，据东方证券分析，2012年开发类的房地产企业净负债率是65%，龙头企业的平均负债率是43%，那么现金比例普遍都偏低；负债率，从过去1年来看，大城市的开发商，尤其土地价格高的城市的开发商，负债率有非常严重的上涨现象。比如像北京拿地比较猛的，像泰和，负债率很高了；另外这些企业拿地还有一个打法，就是拿到贵的地以后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权制抵押，有若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步，大量的股权已经在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高，因此这些项目能不能经得住销售缓慢的考验是未来一个很大的问题。

从分城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15相对较合理的水平；

三、四线城市中2006年只有一半高于篇3：万科副总毛大庆内部发言

万科副总毛大庆内部发言：不要幻想房价持续上涨今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化。我个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面)，基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行(行情专区)的贷款、政策的收紧，这三点(两个透支加一个收紧)，使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金)；

北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，他的供应量很有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万每平)，在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真的要跌了，我说政府让我干的，你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎就和北京的自住商品房一样。

还有几个比较重要的数据，我们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛，1000亿级的城市商品房的供应面积，同比下降，北京是23%(好多企业现在是不卖，政府不批还限价)；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%，同比上涨78% 商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。

我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤积在开发商手

里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开始积压了；

京正浩置业有限公司以41.6亿元总价，配建3.68万平方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村地块，溢价率高达179.95%。，同日出让的北京市大兴区黄村镇等地块c2商业金融用地，并没有进行现场竞价，被万科和首开联合体以7.63亿元的网上最高报价拿下，溢价率仅为0.53%。楼面价为8048.85元/平方米，远低于恒大获得的黄村地块。)，两块地一街之隔，不知道恒大如何卖；但由于每一快地出来，都有一个这样的企业出来挑头，使得北京市场勾勒出的状态就是：价格还在飞快上涨。但是看现在拍卖土地的结构，参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起竞争，竞争力很实，都在举牌。

目前可以说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调现在在转型，从强行政干预转向向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场，在回归市场的途中，信贷持续收紧，加上宏观经济的下行风险，导致了市场的信心不足，是现在比较明显的现象。今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你，这是今年比较怪的现象；第二，像大家都有不知道的时候有中国银行、工商银行、交通银行(行情股吧买卖点)、中信银行，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上找过来的并且做过房地产开发的人，到这以后，他们开始分析，比如：北京的中信银行就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项目去房贷，以前像以前北京银行(行情股吧买卖点)的一个分行，直接放就没错，但现在是一块一块的分析，比如为什么这块地他3万，你8千(暗指万科和恒大的项目一路之隔)，然后说这个项目列入黑名单风险，就是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的眼光开始审视项目了，但是现在他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有任务，没有任务之后，他们想放点好的，他都挑。

关于负债率，万科最近也在研究，据东方证券分析，2012年开发类的房地产企业净负债率是65%，龙头企业的平均负债率是43%，那么现金比例普遍都偏低；负债率，从过去1年来看，大城市的开发商，尤其土地价格高的城市的开发商，负债率有非常严重的上涨现象。比如像北京拿地比较猛的，像泰和，负债率很高了；另外这些企业拿地还有一个打法，就是拿到贵的地以后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权制抵押，有若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步，大量的股权已经在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高，因此这些项目能不能经得住销售缓慢的考验是未来一个很大的问题。因此，有一个结论，宏观大调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化，政府2014年以来，想法也很多，稳增长压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难中复苏，实际上也带有不确定性，那么另外一个，过去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引发客户短期对市场的观望，形成了一种虚拟供应的形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一个特征，但是从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大的。在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市政府的一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业，都在想商改住，如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼面价不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表行，是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相当大的一批量出现在市场上。

我对这批房子，我本人是持一个相对悲观的态度，因为我觉得，北京取消限购，几乎无望，继习大来了以后，亲自制定了北京未来的发展方向，基本上对北京是一个严厉的限制政策，我不认为在未来的3-5年内，北京有可能取消限购；如果不能够取消限购，再加上这么多房子涌向市场，再加上反腐败，我作为一个从业人士，是非常看重的。现在北京市年情好的时候，一年7-8万套，加上二手房，13-14万套，大约就是20万套，这样的一个稳定数字。因此，如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这个刚需是什么人，刚到楼面地价都是5万的人，我觉得我自己都不刚(指毛大庆本人)，不知道谁还那么刚，在做的有多少人觉得5万元的价格很容易(会场有很多人都笑)，我个人认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有什么人能买得起这样的房子，以上是市场目前的分析。下面是我的另一个观点，对于中国房地产未来，还是有一些值得我们小心的地方，观点之一：篇4：万科鼓励员工辞职创业或为资产、组织架构变轻在《万科集团内部创业管理办法》公布后不久，万科集团总裁郁亮以“小草计划”重新定义了该新战略。市场人士通俗理解称，所谓“小草计划”指的就是万科以投资入股的方式鼓励内部员工辞职创业的举措。有分析称，万科推出“小草计划”，一方面是为让员工变少，另一方面则是以更少的成本转做财务投资方，其最终目的就是让这家千亿房企，在白银时代变得更轻，更好赚钱。

合伙人2.0版本

在原万科集团高级副总裁毛大庆辞职创业之时，郁亮就曾透露了万科“捆绑”离职员工的计划，郁亮把这种合作方式称为“外部合伙人”制度，而当4月15日《万科集团内部创业管理办法》发布之时，市场人士认为这是对万科外部合伙人制度的进一步深化。所谓内部创业管理，指的是万科未来将鼓励员工在万科“城市配套服务商”的产业链上下游自由创业，万科除了帮助为创业员工提供数额不等的资金入股项目外，还将提供合作方、专家等资源支持，并且还将在两年内保留离职员工职位。创业员工需要做到的是辞职，并且不能在创业中使用万科品牌。

实际上，去年3月起万科已开始尝试事业合伙人制度，万科内部员工不仅借助盈安合伙平台持有了公司股权，还通过跟投制度做到了利益和风险的共担、共享。“变轻”战略

在一位接近万科的业内人士看来，万科鼓励内部员工辞职创业，是其向轻资产迈进的策略之一。“万科白银时代的说法大而空，城市配套服务商定位所涉及的范围也太广，所以对于万科而言，最实际的做法把产业链的上下游、资金方、土地方，以及总包、设计、营销甚至离职员工等都变成合伙人，自身变轻的同时还能参与到产业链的各个环节，这也是其规模发展遇到瓶颈之后，寻求收入和利润的方法之一。”该人士坦言。就在万科推出“小草计划”的第三天，万科外部合伙人之一的毛大庆在京举行了他首个创业项目优客工厂的成立仪式，会上万科北京区域本部首席执行官刘肖也前来助阵。毛大庆介绍，优客工厂目前已确定在万科北京台湖项目落地，此外也有消息称，万科对毛大庆的项目也有投资。另有业内人士对此表示：“仅从万科的角度来说，牵手毛大庆不仅在其城市配套服务商的角色下，解决了台湖项目的去化，若有股权投资，未来也能够从中获利。”

分摊风险

值得注意的是，伴随“小草计划”的是万科大规模裁员做自我革命的市场传言。有不愿具名的业内人士表示，房地产行业产能过剩，裁员是其变轻的途径之一，而鼓励内部员工创业的背后意图也是为了分流员工，让组织架构变得更轻。不过，对于推出“小草计划”的意图，郁亮的回应则是为了将金字塔的塔尖削平，把未来的万科变成一家平行架构，员工和合作伙伴都是合伙人的众筹公司。据悉，万科未来将由几个大事务群和万科员工外部创业的业务群组成。

在上述业内人士看来，对于万科而言，推出“小草计划”并为该计划制定了条款，为万科自身提供了可攻可退的机会。“首先，万科强调对于单项创业项目的出资额不超过3000万元，累计出资额不超过3亿元，万科自身拿出的成本不算太高；其次，万科规定创业者不得使用万科品牌，这也避免了万科此后可能会因创业项目而受到的风险；第三，万科对于创业项目而言是相对小股东，风险可控。”上述人士分析表示。

北京商报记者钱瑜阿茹汗篇5：万科毛大庆发言稿

和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过。

这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个（在50个城市里面），基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，这三点（两个透支加一个收紧），使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。辅助一个扰动因子，就是反腐败（星河湾代表下午提出反fb对星河湾影响很大），作为我们开发商讲，反fb对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反fb对于高端盘的影响，不是少了一批fb官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个项目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多大14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每平），其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内，反fb对房地产还是挺明显的一个扰动。

同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主（链家基本占了北京一半以上的市场），他们的单门店的单日挂单量（单日挂单量是二手房市场很重要的一个数据）从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的，比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子（此人已经进去了），在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看（我本人在13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金）；北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，他的供应量很有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子（住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万每平），在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真的要跌了，我说zf让我干的，你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎就和北京的自住商品房一样。但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.8-2.9万，购房者人数立刻下降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4销售卖光，3.6万的项目很慢。

第5篇：马拉松带来的人生感悟毛大庆

毛大庆：懂得“慢”才能跑得长。很多事情太快就容易出问题，懂得慢是一个挺不容易的事。

重新检讨人生

我本来是一个体育特别不好的人，小时候体弱多病，出生十几天的时候得了肺炎，小学开始我就经常休病假，所有体育项目我都一塌糊涂。到了初中升高中的时候，我考了北京市第六名，分数可以上清华附中，结果需要体育加试，三个项目我只有一项及格，跑步根本就没跑完，所以最后也就没上了。从此我就觉得，跑步简直是无聊透顶的运动，不但不跑步，而且还恨透了跑步，就连电视里播跑步的节目都赶快换台。

后来在南京上大学的时候，冬天没暖气，澡堂又人太多，我就开始洗冷水澡，虽然我没什么体能，但比较能“扛”。大二的时候，学校冬泳队招人，我就开始去练冬泳了，这运动不需要什么技能，胆子大就行。每年冬天我回到北京，就到玉渊潭跟一堆老头老太太一起游，带一瓶二锅头，砸一个冰窟窿跳下去，还挺欢乐的。这是一个非常好玩的运动，我一直坚持到2008年。

2009年我到了万科，开始过上了“中国式开发商”的生活——喝大酒、熬夜，这种生活稍微持续一段时间，体能就在不知不觉中迅速下降。2010年春节，我想恢复冬泳，但走到玉渊潭边，有一种由内而外的恐惧感，我发现自己已经下不去水了，一

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个我坚持了10多年的运动没有了。而且，原来我可以很长时间不感冒，现在就开始感冒，免疫力下降。

到了2010年，郁亮组织了一个“菜鸟队”准备登珠峰，并且有一套非常缜密的训练计划，我当时跟他们做了两次大的高原拉练，一次在黄河一次在长江，第一次在海拔4800米呆五天，第二次在海拔5600到6400米呆五天。第一次，我感觉高原反应非常大，下不来，就在上面忍着，走路脚底下绊蒜，一塌糊涂。第二次去长江源，更高，更长，更加不堪，在西安转机时，我从航站楼2号走到航站楼1号都打晃。

2012年年初，我的身体开始出现一些怪异的状况，那时候压力确实很大，比如每天晚上大概只能睡两三个小时，然后一下就醒了，脑子里全是事，想完了就再睡，结果白天很困闷，还特别反感社交，跟谁都不愿意来往，所有聚会都不想参加，所有人电话都不接，非常自闭。最明显的是看什么事都觉得一塌糊涂。我到波士顿找王石的时候，跟他讲了很多负面的事情，他说你太负面了，是不是应该重新去检讨一下人生？所有这些都给了我很大的压力。

后来确诊我得了早期抑郁症。医生给我开了六种药，说明书上写的副作用很大，后来我只吃了助眠的，剩下的五种都没吃。那段时间，万科内部也出现几个年轻人猝死的情况，王石当时就

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提出来，要全民运动，加强身体素质。当时推进了两项运动：自行车和长跑。

跑完第一个全马，我坐在浴缸里放声大哭

我是喜欢冬泳，不过他们在深圳对冬泳不感冒。有一天，万科总部请来一个跑步教练，是田同生教授。但当时我对跑步并不感兴趣。他得知我得了抑郁症之后，就给我发短信，说我有办法让你不吃药，信不信？然后，我接受了跟他星期六早上一起到奥森散步的邀请。他带我走了一圈，问我，你跑步吗？我说不跑。但是从那以后，我每周末都会去走走，他也开始逐渐说服我跑步。

第一次跑步是五个教练“架”着我跑5了公里，跑到800米我就跑不动了，他们说跑不动你就走，走两步再跑，一个5公里大概歇了四五次才跑下来，下一个周末又去。就这样，大概一个多月之后，我就能够非常连贯地跑一个5公里了。一个跑步从来不及格的人，能跑5000米，人生到了40多岁怎么能干这样的事，这让我无比地不理解。

跑完第一个5公里后，当天晚上我特别兴奋，又出去跑了5公里。黑灯瞎火地跑完之后，突然间觉得人生好了，掌握了一种从来没有想过的技能。一周之后，我开始尝试10公里。就是这样，5公里、10公里……2012年的春天到秋天，我就是这样过来的。

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2012年9月，我参加了万科在烟台组织的马拉松比赛，拿了第一个马拉松证书。从那开始，我进入自我训练。每个礼拜都去跑，无论天气如何都不间断。疯狂的时候，冬天漆黑的清晨，满地是雪，我就在没有人的奥森里“刷圈”，星期六刷个20公里，星期天高兴了再刷20公里，完全进入了循环状态。突然觉得不用吃药也可以睡觉了，这是我当时特别兴奋的一点。

2013年5月份，在不太了解马拉松是怎么回事的情况下，我去了布拉格。那是我第一次跑全马，记忆刻骨铭心。5小时10分钟，一个马拉松跑完了，我也不知道怎么跑到的终点。回到酒店，我坐在浴缸里放声大哭，觉得人生还能如此美好，人生完全推开了一扇新的窗户。

从那开始，我就开启了没完没了的“马拉松模式”。到今天我跑了三十多个马拉松。创业这么忙，没有时间训练，我就得跑且跑，我箱子里面永远有一双跑鞋，只要那个地方空气还行，我就去跑一会儿，哪怕只跑一公里。田同生告诉我，要慢，只要不停下来，还在跑，就是胜利。我觉得，懂得“慢”才能跑得长。很多事情太快就容易出问题，所以说，懂得慢是一个挺不容易的事，这也是我的第一个马拉松心得。克制很重要，争也没意义

每一次马拉松都不一样，会遇到各种情况，所以，用不着考虑你的时间，我只考虑听自己身体的声音。但是有一个基本的训

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练是要做的，比如练核心力量，平板支撑、背墙深蹲，不一定去健身房，在哪都可以练。练这些是为了加强对膝关节跟小的关节的保护。我肯定要一直跑下去，跑到80岁90岁我还要跑，所以我跑步最大的信仰是不能受伤，我坚决不为跑步付出任何身体的伤痛。

我跑步的时候不喜欢别人跟我说话。一个人问我，你跑步的时候你在想什么？我告诉你，我跑步最美的感觉就是什么都不想，我最享受一次马拉松就是全部放松的马拉松，你什么都不想，只听自己脚步的声音，呼吸的声音，觉得有点累的时候可以把呼吸声放大一点，让节奏呼出来。我觉得跑步对繁忙的人群而言是一个特别好的陪伴，它可以突然间让你找到自己的声音。

有一个人写文章说，跑马拉松也不能让你牛逼，我觉得挺对的，别把它当成事，就跟别把创业当回事似的，其实就是一个正常得像喝水一样的事情。跑步是自己的事，跟别人无关，别天天呼朋唤友，乌烟瘴气，把跑步当个什么出名的事。跑步特别重要的是听自己的身体和内心。我好多时候觉得马拉松可以跑完，发动机不在腿上，完全在心里，在脑子里，跟腿跟和肌肉没有那么大的关系。

每次跑马，我都告诉自己，运动完了带上一些附加值，这块奖牌才特别有意义。其实这个运动对于每个人来说意义都不一样，对于我来说是特别有意思的人生经历。我下一个目标就是50岁

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之前跑完100个马拉松，倒不是说跑完就代表什么，但意味着我还有60多个城市要去再看一看，可能有60多个不同的感受，这是马拉松最好玩的事情。我去了很多次伦敦和纽约，但是哪一次都比不上跑一次马拉松对这个城市的理解深。

而且，跑马拉松的时候，没有什么可争的。马拉松一跑少说一两千人，多则几万人，我最开始不会跑的时候，老想站在最前面，一起跑就特别着急。其实，你往前跑多快，都有好几千人在你前面，也有好几万人在你后面。马拉松是奥林匹克运动中唯一一个可能跟世界冠军同台表演的项目，没有谁比谁快。其实生活里面是一样的，天天跟这个争，跟那个比，其实参照物只有你自己，自己内心满足最重要。这是马拉松告诉我的，克制很重要，争也没有意义，每一个比赛让自己最完美，每一个过程让自己觉得最美好，这个比什么都重要。

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第6篇：毛概绝对内部资料

八、（一）P175为什么选择社会主义经济体制：①从客观条件看，我国的生产力水平十分低下，国民经济实力薄弱，现代工业很少。②在经济结构简单、科技水平不高、社会利益关系相对单纯的情况下，计划经济体制也能比较顺利的运行。③从主观条件来说，当时在理论上普遍把计划经济看作是社会主义区别于资本主义的重要特征。在这样的背景下，在我国建立高度集中的计划经济体制自然成为合乎逻辑的选择。

（二）P183社会主义市场经济体制的基本特征：一方面它必然体现社会主义的制度特征，另一方面，它又具有市场经济的一般特征。作为社会主义的制度特征，主要表现在以下几个方面：①在所有制结构上，以公有制为主体，多种所有制经济共同发展，一切符合“三个有利于”标准的所有制形式都可以而且应该用来为这会主义服务。②在分配制度上，以按劳分配为主体，多种分配方式并存。③在宏观调控上，以实现最广大劳动人民利益为出发点和归宿，社会主义国家能够把人民的当前利益与长远利益、局部利益与整体利益结合起来，使市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用，更好的发挥计划和市场两种手段的长处。

（三）P186确立公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，其基本根据是：①公有制是社会主义经济制度的基础，是社会主义生产关系区别于资本主义的本质特征，是劳动人民当家做主的经济基础，也是社会化大生产的客观要求。②我国还处在社会主义初级阶段，生产力还不发达，生产社会化的程度还不高，发展还很不平衡，需要在公有制为主体的条件下发展多种所有制经济，以适应生产力的要求。③一切符合“三个有利于”标准的所有制经济形式，都可以而且应该用来为发展社会主义服务。

（四）P187经济制度的原则是：做到两个“毫不动摇”和一个“统一”。即必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济；必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展；坚持公有制为主体，促进非公有制经济发展，统一于社会主义现代化建设的进程中，不能把这两者对立起来。

（五）P189公有制的主体地位主要体现在：①是公有资产在社会总资产中占优势；②是国有经济控制国民经济命脉，对经济发展起主导作用。

（六）P191在社会主义初级阶段，非公有制经济的存在和发展，提供了多种市场经济主体，这是建立社会主义市场寂静体制不可缺少的条件；能够更好的促进竞争，提高企业经营管理水平，增强企业市场竞争力；能够更好的利用外资、引进先进的技术和管理经验，为我国公有制经济特别是国有经济的体制创新提供借鉴。

（七）P204创新型国家，一般来说，是指科技创新作为国家基本战略，大幅度提高科技创新能力，从而形成强大的国家竞争优势。

九、（一）坚持党的领导、人民当家做主和依法治国的有机统一：①中国共产党的领导是人民当家做主和依法治国的根本保证。②人民当家做主是社会主义民主政治的本质和核心要求，是社会主义政治文明建设的根本出发点和归宿。③依法治国是党领导人民治理国家的基本方略。

（二）P228除中国共产党外，中国大陆目前还有8个民主党派：中国国民党革命委员会、中国民主同盟、中国民主建国会、中国民主促进会、中国农工民主党、中国致公党、九三学社、台湾民主自治同盟。

（三）P229人民政协的主要职能：政治协商、民主监督、参政议政。

（四）P230我国政党制度的特征：①在我国的政党制度中，中国共产党是执政党，民主党派是参政党，不是在野党，更不是反对党。共产党领导、多党派合作，共产党执政，多党派参政，这是我国政党制度的显著特征。②中国共产党和各民主党派有着共同的根本利益和共同的目标，都以四项基本原则为共同准则，以实现不同时期的总任务为共同纲领，以建设中国特色社会主义为共同理想。③各民主党派都参加国家政权，参与国家事务的管理，参与国家

大政方针和国家领导人选的协商，参与国家方针、政策、法律、法规的制度执行。④中国共产党和各民主党派都以宪法为根本活动准则，都受到宪法的保护，享有宪法规定范围内的政治自由、组织独立和法律上的平等地位。

（五）P238加强社会主义法制建设的基本要求：有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

十、（一）P250 要实现我国社会主义现代化建设和中华民族伟大复兴的宏伟目标，必须牢牢把握社会主义先进文化的前进方向，努力建设中国特色社会主义文化：①中国特色社会主义文化是现代建设的重要内容。②中国特色社会主义文化是凝集和激励全国各族人民的重要力量，是综合国力的重要标志。③中国特色社会主义文化为现代化建设提供智力支持、精神动力和思想保证。

（二）P253中国特色社会主义文化建设的基本方针：①坚持以马克思为指导，为人民服务、为社会服务。②坚持百花齐放、百家争鸣的方针。③坚持贴近实际、贴近生活、贴近群众，不断推进文化创新。④坚持立足当代又继承民族优秀文化传统，立足本国又充分吸收世界优秀文化成果。⑤坚持一手抓繁荣，一手抓管理。

（三）P255 社会主义的核心价值体系的基本内容包括马克思指导思想、中国特色社会主义共同理想、以爱国主义为核心的民族精神和以改革创新为核心的时代精神、社会主义荣辱观。十

一、（一）P2732006年10月，十六届六中全会审议通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决议》，全面、深刻地阐明了社会主义的性质和定位，指明了构建社会主义和谐社会的指导思想、目标任务、工作原则和重大部署。2007年10月，党的十七大再次强调了构建社会主义和谐社会的重要性，并对以改善民生为重点的社会建设作了全面部署。

（二）P274十六大以来，党中央反复强调要把推进社会主义和谐社会建设作为全面建设小康社会和中国未来发展的重要任务，其现实依据在于：①这是我们抓住和用好重要战略机遇期、实现全面建设小康社会宏伟目标的必然要求。②这是我们把我复杂多变的国际形势、有力应对来自国际环境的各种挑战和风险的必然要求。③这是巩固党执政地位的社会基础、实现党执政历史任务的必然要求。

（三）P276和谐社会就是人与自然、人与社会、人与人之间和谐统一于协调发展的社会；就是生产力和生产关系、经济基础和上层建筑之间和谐与协调发展的社会。

（四）P276 我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。

十二、(一）P299 周恩来将我们党提出的一系列和平解决台湾问题的思想、政策和主张归纳为“一纲四目”。“一纲”即台湾必须统一于中国。“四目”为：（1）台湾回国后，除外交必须统一于中央外，所有军政大权、人事安排等悉于蒋（介石），陈诚、蒋经国亦悉有蒋意重用；（2）所有军政及建设经费不足之数悉由中央拨付（当时台湾每年赤子约8亿美元）；（3）台湾的社会改革可以从缓，必俟条件成熟并征得蒋之同意后进行；（4）互约不派特务，不做破坏对方团结之举。

（二）P302“和平统

一、一国两制”构思的重要内容和重要意义

“和平统

一、一国两制”是一个完整的体系，其基础内容就是在祖国统一的前提下，国家的主体坚持社会主义制度，同时在香港、澳门、台湾问题保持原有的资本主义制度长期不变。具体来说，有十个方面的内容：①一个中国。②两制并存。③高度自治。④尽最大努力争取和平统一，但不承诺放弃使用暴力。⑤解决台湾问题，实现祖国的完全统一，寄希望于台湾人民。⑥积极促谈，争取通过谈判实现统一。⑦积极促进两岸“三通”和各项交流，增进两岸同胞的相互了解和感情，密切两岸经济、文化关系，为实现和平统一创造条件。⑧坚持反对任何“台湾独立”的言行。⑨坚持反对国外势力插手和干涉台湾问题。⑩集中力量搞好经济建设，是解决国际国内问题的基础，也是实现国家统一的基础。

（三）P303为什么说“和平统

一、一国两制”构想丰富和发展了马克思主义，具有重大的意义：①“和平统

一、一国两制”构思创造性地把和平共处原则用之于解决一个国家的同一问题。②“和平统

一、一国两制”构思创造性地发展了马克思主义的国家学说。③“和平统

一、一国两制”构思体现了既坚持祖国统

一、维护国家主权的原则坚定性，也体现了照顾历史实际和实现可能的策略灵活性，可以避免武力统一会造成的不良后果。④“和平统

一、一国两制”构思有利于争取社会主义现代化建设事业所需要的和平的国际环境与国内环境。⑤“和平统

一、一国两制”构思为解决国际争端和历史遗留问题提供了新的思路。

十三、（一）P318和平与发展成为当今时代的主题，这是世界各种矛盾发展变化和世界抑制战争因素不断增长的合力作用的结果。

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（二）P320世界多极化和经济全球化趋势在曲折中发展：①世界多极化在曲折中发展 ②经济全球化趋势深入发展。

十四、（一）P336工人、农民和知识分子是建设中国特色社会主义事业的根本力量：①工人阶级是国家的领导阶级 ②农民阶级是人数最多的基本依靠力量 ③知识分子是中国工人阶级的一部分。

（二）P341改革开放以来，我国出现了而一些新的社会阶层：民营科技企业的创业人员和技术人员、受聘于外资企业的管理技术人员、个体户、私营企业主、中介组织从业人员、自由职业人员。

（三）P341新的社会阶层是在改革开放以来社会变革中出现的，符合社会主义初级阶段社会生产力发展的要求：①首先，经济领域的制度创新是新的社会阶层产生的重要条件；②其次，生产力的发展和经济结构化的变化，使社会的劳动分工日益精细，为新的阶层的出现提供了从业条件；③再次，产业结构的变化，促成了就业结构、社会阶层结构的变化。

（四）P347党的领导问题是统一战线中的核心问题，只有坚持共产党的领导，才能结成牢不可破的统一战线，统一战线才能有正确的方向、蓬勃的生机和光明的前途，才能发挥它应有的作用。

（五）P351人民解放军是一个执行命令政治任务的武装集团，唯一宗旨是全心全意为人民服务。

第7篇：万科为什么留不住毛大庆

万科为什么留不住毛大庆？

2015-03-09 19:20 来源：经济观察网作者：宋磊编辑：经济观察网

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导语：决意创新变革转型、提倡“共创共担共享”的万科，为何没留住创业新兵毛大庆。

经济观察网宋磊/文一溜的黑西装、白衬衣、蓝领带，这是毛大庆和他的继任者刘肖，以及专程赴京的郁亮在3月9日毛的离职发布会上的统一着装。

西装，是职业经理人最重要的符号，而万科，则被看作是当代中国企业中最早践行职业经理人制度的一家公司。好聚好散，在这样的隐喻下，显得意味深长。

就离开万科事，毛大概用了不少于数个月的时间思考。在一个近乎职业经理人巅峰的高度上，他如何考量未来，大概没有多少人能够准确揣摩。一个出自建筑世家，在微醺状态下能侃侃而谈家国天下社会公器的人的内心，大概也没有多少人能够体会。

我们所能看到的，大概只是他对自己效力6年的万科转型的思考片段，只是在个人社交平台上就职业经理人未来的概括性探讨，以及，那些揣测大组织里人事激斗的只言片语。很长一段时间以来，毛的去留都是地产界的热门话题。当他正式宣布将打造一个类似中国版WeWork的创业计划时，围绕这个商业明星的话题一定还将延续，但同时也会开启另外一个新的话题：决意创新变革转型、提倡“共创共担共享的万科，为何没留住创业新兵毛大庆。

“他的志向不只是企业工作者，万科平台对他来说是一个局限，”郁亮说。“教会毛大庆跑步”的郁亮显然有些不舍毛的“跑掉”。在我们的理解中，去年底离职的肖莉，以及自郁亮主政万科以来离职的其他7名集团副总级别的第一代职业经理人，都在郁亮“舍与得”的天平上摇摆过。

“万科不会因一个人去调整战略，并不是所有市场有前景的事情都可以做。”郁亮解释，毛大庆做智库，肖莉做互联网，跟万科业务关联不大。这并不是合伙人制度出问题。且固定机制如岗位轮换，是成熟公司的必然要求。

早在15年前，万科曾安排北京公司总经理林少洲、上海公司总经理林汉彬对调，但遭到二人抵触。总部人事论证的结果是，如果坚持，至少有一个人离职。当时的王石说：宁可流失总经理，也不能让制度流于形式。最后，两个人都提出辞职，业内称为“二林事件”。

再之后，2007年万科曾发起007行动，陈东锋、许国鸿、孙嘉、毛大庆均系此渠道引入。如今除了升迁的孙嘉，不少人才“水土不服”，出走万科。王石再回顾007行动，那一阶段招聘的人中只有20%的人留下。这些人带着抱负和期待而来，未找到自身管理经验与房地产业契合点，尝试改造万科的过程中遭遇阻力。另一方面，万科有强势文化，在组织和文化上，没给这些人才提供充分的支持。在文化和制度上的强势，这或许是在一个倡导大工业生产、大组织分工时代里，万科的取胜之道，但在“创客时代”，万科专一战略目标下的高度职业化机制，将接受新生商业组织生态的挑战。

去年的销售额大战，万科输给了绿地，为数不少的元老离职，更意味着这家领军型蓝筹企业面临更多的尝试。

新鲜血肉，必然将构成一个蜕变中的组织的主体。毛的离职，使得包括接替毛大庆的刘肖在内，万科共启用了5位副总裁，其中3位是75后。“开局要提拔年轻人，我们必须要赌这一把。” 郁亮说。

这恐怕还不算一个充分条件。