中铁经营开发讲话稿（共11篇）

作者：sulove | 发布时间：2020-05-18 09:01:37 收藏本文下载本文

第1篇：房地产开发经营中挂靠开发合同效力探析

房地产开发经营中挂靠开发合同效力探析

----以甲公司诉乙公司联合开发房地产合同纠纷案为视角

罗岸伟、谢晓斌

一、问题的提出

原告淮安市甲房地产开发公司与乙房地产开发公司（以下称甲公司，乙公司）于2000年8月22日与12月9日分别签订了两份联合开发商品房合同。合同约定，由双方联合开发某综合楼以及另外两个小区项目。合同签订后，甲公司在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理等方面做了大量工作，最终使整个项目开发得以顺利完成。项目完成后乙公司获得巨大收益，但却拒不按照联合开发合同的约定支付原告在三个项目开发中应得的收益。为此，甲公司向淮安市清河区人民法院提起诉讼，请求乙公司支付联合开发收益2636664.76元及逾期利息（按日万分之二点一的标准从2003年9月1日起至付清日）。

庭审中，甲公司虽然诉称其在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理等方面做了大量工作，但从庭审查明的事实看，甲公司在联合开发中并无任何实质性投入，本案合同实际上是乙公司挂靠甲公司进行房地产开发，甲公司收取管理费的挂靠性质的联合开发合同。由此双方当事人争议的焦点在于，本案挂靠开发合同是否有效。

二、类型化的视角：合作开发房地产合同的效力区分

依照合作开发房地产合同主体是否具备相应房地产开发企业资质等级，合作开发房地产合同一般可分为三类：第一类为双方都具有相应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第二类为仅有一方具有应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第三类为双方都不具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同。

依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

由此不难认定，第一类合作开发合同为有效合同，第三类合作开发合同以起诉时是否至少有一方具备相应资质等级来确定合作开发合同的效力。

第二类合作开发合同效力在实践中又区分为两类，一是合作开发中双方都进行了实质性投入的合同，一是不具备相应资质等级的企业以具备相应资质等级的房地产开发企业名义进行开发，并向对方缴纳管理费的挂靠开发合同。其中第一种合作开发合同依法应认定为有效合同，而对于挂靠开发的合同是否有效实务中有两种观点，一种观点认为，挂靠开发合同为无效合同，理由在于，挂靠开发实际上是名为合作开发实为资质借用，违反了法律行政法规有关企业资质的强制性规定。另一种观点认为，挂靠开发合同有效。我们认为后一种观点为正确见解。

三、构成要件的视角：挂靠开发房地产合同效力认定

依照民法原理，挂靠开发为双方法律行为中的合同行为。依照《民法通则》

第五十八条规定，下列民事行为无效：“

（一）无民事行为能力人实施的；

（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

（五）违反法律或者社会公共利益的；

（六）经济合同违反国家指令性计划的；

（七）以合法形式掩盖非法目的的。”依照《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

就本案合同而言判断挂靠开发合同的效力应考察以下要件：第一，合同主体是否适格，即合同主体是否具备民事权利能力及民事行为能力；第二，合同内容是否合法，即是否存在以合法形式掩盖非法目的；第三，是否存在违反法律、行政法规的强制性规定；第四，是否损害社会公共利益。

（一）合同主体适格性问题

我们认为，对实践中存在的所谓挂靠开发房地产合同可以区分为两类：一类是不具备相应房地产开发资质等级一方借用具有相应资质等级的企业名义及资质进行开发，被挂靠企业仅收取管理费而对开发经营活动不做任何实质性贡献的挂靠开发合同。一类是不具备相应房地产开发资质等级一方挂靠具有相应资质等级的企业名义及资质进行开发，被挂靠企业收取管理费并对开发经营活动以自己名义进行实质性管理的挂靠开发合同。其中第一种应认定为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同。第二种则为挂靠开发合同，即实质上的挂靠合同。本案中甲公司作为被挂靠企业不仅收取了管理费，而且在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理等方面做了大量工作，最终使整个项目开发得以顺利完成。这表明，甲公司在挂靠开发中不仅仅进行了名义及资质借用，而且以自己名义进行了开发流程管理的实质性工作。性质上应认定为合作开发。依照前述最高院司法解释，此类挂靠开发虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效合同。

（二）合同内容合法性问题

从本案合同的内容看，本案合同约定挂靠开发的实质性内容为特定房地产开发经营项目。房地产开发经营项目本身并非属于国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。最高人民法院1993年《全国经济审判工作座谈会议纪要》的第2条第3点规定：“合同约定仅一般违反行政管理性规定的,例如一般地超范围经营、违反经营方式等,而不是违反专营、专卖及法律禁止性规定,合同标的物也不属于限制流通的物品的,可按照违反有关行政管理规定进行处理,而不因此确认合同无效”。前述合同法司法解释一第10条也规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”江苏省高级人民法院民二庭也持此观点。江苏省高级人民法院《全省合同法疑难问题研讨会研讨问题报告》第一条“合同效力问题”第（二）点“无证（照）经营者所签订的合同效力问题”认为“如果交易行为本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上如税收等可以补充”。其意思为，合同有效，但在行政管理法上可补充之。所谓补充包括限期补办手续直至吊销营业执照。依照法理，即使该企业营业执照被吊销，吊销前前所为民事行为效力也不应受到影响。

（三）是否违反强制性法律

依照合同法理，我们认为，对于合同合法性审查主要是审查合同是否存在违反法律行政法规强制性规定，如果存在，则合同无效，反之合同不当然无效。对于挂靠开发房地产合同，持合同无效观点者的主要理由在于挂靠开发房地产合同规避了法律、行政法规对于房地产开发经营资质等级的强制性规定。我们认为这一观点有待商榷，理由如下：

第一，房地产开发经营资质等级规范性质上为行政管理规范

我国《城市房产管理法》第30条规定了房地产开发企业的设立应经过登记、备案程序。但对未取得营业执照从事房地产开发经营的行为仅规定了“责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”等行政责任。《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定房地产开发主管部门应当对备案的房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。该《条例》第35条对不具备相应资质等级而从事房地产开发的企业规定了“责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照”的行政责任。从上述法律与行政法规对于欠缺相应房地产开发资质等级的责任措施性质看，法律、行政法规对欠缺相应资质等级从事房地产开发经营行为仅处以行政处罚，而未涉及其所从事的房地产开发经营合同效力问题。因此，此类资质规定性质上为行政管理规范而非民事规范。违反此类规范仅应承担行政管理法上的责任。实践中，房地产开发企业因不具备相应资质等级，从而采取挂靠具备具备相应资质等级的房地产开发企业，以该企业名义进行房地产开发经营，并以缴纳管理费的方式作为对价的模式并不鲜见。我们认为，由于前述法律、行政法规对欠缺资质等级从事房地产开发民事行为的效力并未作出规定，因此以上述法律、行政法规认定挂靠开发合同无效，于法无据。第二，行政规章及地方性法规对挂靠开发合同效力的影响问题

对于合同效力认定的法律依据问题。当前理论与实务界存在两种不同观点：第一种观点认为，不能依据行政规章和地方性法规认定合同无效。理由在于，《合同法》第52条仅规定违反法律、行政法规强制性规定的可以认定合同无效。第二种观点认为，视情况可以依据行政规章和地方性法规认定合同无效。

江苏省高级人民法院民二庭在《全省合同法疑难问题研讨会研讨问题报告》中持第二种观点。理由在于：“一般情况下不能引用行政规章和地方性法规的规定认定合同无效，地方政府文件是不能作为认定合同无效的依据。但如果该行政规章、地方性法规是对上位法，即法律、行政法规强制性规定的具体补充，或是根据有权授权制定的，可以作为认定合同无效的依据；在上位法没有规定时，如果该规定符合社会公共利益，可以依据合同法52条第四项的规定认定合同效力；如果合同的目的和内容都不违反法律、行政法规的强制性规定，不能仅因为合同违反行政管理规定，或受到行政处罚而认定合同无效。”可见，司法实务中确实存在着以行政规章及地方性法规认定合同无效的情形存在。

我们认为，即使依照行政规章及地方性法规，一方欠缺相应房地产开发企业资质等级的房地产实质性挂靠开发合同也应认定为有效合同。理由在于，作为国家行政规章的《房地产开发企业资质管理规定》中虽然规定了未取得相应资质等级的房地产开发企业不得从事相应房地产开发经营，但在法律责任条款仅规定了限期整改、罚款、吊销营业执照及吊销资质等级证书等行政责任，而未规定此类行为的民事效力。基于这一规章性质上为行政管理规范，同时基于该规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，因此以此类规范作为挂靠开发合同无效显然于法无据。《江苏省城市房地产交易管理条例》对此则未

予规定。因此即使承认行政规章、地方性法规也可以作为认定合同无效的依据的情况下，本案挂靠开发合同也应认定为有效。

（四）公共利益要件

认定不具备房地产开发资质等级的企业挂靠具备资质等级的企业进行房地产开发经营是否违反公共利益的问题，可以从立法对房地产开发企业资质等级与建筑企业资质等级性质及责任规定不同角度。

依照《建筑法》第13条规定，建筑企业只有经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。对于没有资质、超越资质、没有资质而借用资质所签订的建设工程承包合同除了应承担行政管理法上的责任外，所签订的合同应认定为无效合同。最高人民法院法释（2004）12号即持此观点。

而对于房地产开发企业欠缺相应资质，最高人民法院仅规定了在双方都不具备相应资质，且在起诉前仍无法取得的情形下才认定所签订的合作开发协议无效。而对于合作开发中仅有一方不具备相应资质等级所签订的合作开发合同，司法解释持合同有效观点。我们认为依照前述对挂靠开发合同本身的分类，其中至少实质性挂靠开发合同是有效地，至于单纯名义借贷的形式上挂靠开发合同的效力值得探讨。基于前述对房地产开发企业资质等级的法律行政法规的相应规范看，尚无法得出此类合同无效的结论

我们认为，立法之所以对欠缺房地产开发资质等级与欠缺建筑资质等级在责任上作区别规定，是因为建筑施工企业建设工程施工质量关系到人民生命财产安全，涉及社会公共利益。因此建筑企业资质等级性质上为行业准入资格，其资格审核属于行政许可行为。建设工程经营活动性质上为特许经营；未取得相应资质等级除应承担行政管理法上的责任外，还需承担相应民事责任。而对于房地产开发企业的资质等级的核定性质上则为行政确认行为，未取得相应资质等级而从事相应房地产开发经营活动的，仅承担行政管理法上的责任。

综上，本案合同符合合同有效要件，应认定为有效合同。

第2篇：中铁·未来城开盘仪式领导讲话稿10。8

中铁公司领导讲话

尊敬的各位来宾，各位女士、先生们，朋友们：

大家上午好！

清风送爽，丹桂飘香。在各有关方面和在座各位的大力关心支持下，今天，中国铁建·龙域中央2期未来城隆重举行开盘庆典仪式。值此，我谨代表中国铁建地产徐州公司全体工作人员，向各位来宾表示热烈的欢迎！对关心和支持公司发展的各位领导，各位朋友表示最诚挚的感谢！

中国铁建·龙域中央2期未来城是中国铁建地产在徐州的首个纯商品房项目，它的盛大开盘，是全体员工辛勤工作的结果，更是集团公司领导、社会各界朋友亲切关怀、大力支持的结果。今后，我们将不辜负大家的厚望，进一步强化内部管理，不断改善服务环境，努力提高开发建设水平，竭诚为广大消费者提供高标准、规范化的优质楼盘。在此，由衷希望新老朋友一如既往的关心、支持中国铁建·龙域中央2期未来城项目，放飞心中梦想，开启未来美好的新生活，我们愿和社会各界一起，为新城区的发展贡献一份绵薄之力。

最后，让我再次对各位的光临表示衷心的感谢！祝各位来宾身体健康，家庭幸福，事业兴旺！

谢谢大家！

建设单位领导讲话

尊敬的各位来宾，各位女士、先生们，朋友们：

大家上午好！

天高云淡，秋色无边。在这个美好的日子里，我们隆重集会，共同见证中国铁建·龙域中央2期未来城的开盘盛典。在此，我谨代表建设单位表示最热烈的祝贺。

中国铁建·龙域中央2期未来城是世界500强企业中国铁建进军徐州的首个纯商品房项目，总建筑面积约24万平米，规划为29栋纯板式高层、小高层住宅。自项目开工之日起，在集团公司领导的具体指导下，社会各界朋友的大力支持下，我们与数千建设者共同奋战，严格执行集团公司“三控一保”方针，严把质量关、速度关、安全关，以高品质、高标准的建设要求确保建筑质量。目前，项目一期即将封顶，我们向全市人民郑重承诺，年底项目全面封顶，以责任与优良的建筑品质奉献给广大消费者。

我们有决心也有信心，在各级领导和社会各界朋友的帮助下，把工作做得更好，为建设新城区再做新贡献。

顺祝各位领导、各位来宾朋友们秋安大吉，工作顺利！祝未来城的各位准业主们幸福安康！

谢谢大家！

业主代表讲话

尊敬的各位领导、各位朋友：

大家上午好！

我是龙域中央1期人才家园的一名业主，于2010年3月入住。在入住半年已久的时间里，我深刻体会到居住的乐趣，今天被邀请参加龙域中央2期未来城的开盘典礼，倍感荣幸。在此，我代表全体业主及未来城的准业主们，向未来城的开盘表示最热烈的祝贺。

当初选择龙域中央，看重的是中国铁建的强大实力，新城区美好的环境和发展前景。现在的新城区在政府的大力推进下，功能性项目、基础配套项目建设基本成熟，青年路小学新城区分校、徐州幼师幼教集团幼儿园已在龙域中央社区内安家，附近的九年制义务教育中学即将完工，解决了孩子十几年的上学问题。社区内商业设施也即将投入使用，三甲医院、新体育中心及周边商业配套设施正在建设之中，住在这里让我们深感生活的方便，前景的美好。

今天，龙域中央2期未来城在万众瞩目中盛大开盘。借此机会，让我们向中国铁建的各位领导、各位建设者表示最诚挚的谢意，感谢你们为我们老百姓创造了良好的居住条件。

谢谢大家！

第3篇：房地产开发企业负债经营中的问题与对策

房地产开发企业负债经营中的问题与对策

2013年06月26日 10:26 来源：《当代经济》2013年第8期下作者：侯宝珍字号

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摘要：负债经营是我国房地产开发企业很重要的一种经营方式，负债经营能够给房地产企业带来一定的利益，但同时也存在很多问题。本文就房地产企业负债经营中财务风险加大、资本结构和负债结构不合理等方面进行分析，并提出相应的对策。旨在促进房地产开发企业解决负债经营中的问题，使之能够健康持续的发展。

关键词：房地产开发企业，负债经营，资本结构，负债结构

负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。

一、房地产开发企业负债经营现状

据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。

表1 2009—2011年全国房地产开发企业本年资金来源(单位：亿元)

从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6%；利用外资112亿元，同比下降22.4%；自筹资金8910亿元，同比增长25.0%；其他资金7506亿元，同比下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5%。负债占总资金的比重为57.2%。此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。

二、房地产开发企业负债经营中存在的问题

负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。

1、负债经营会加大房地产开发企业风险

从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。

2、房地产开发企业的资本结构不合理

权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。

3、房地产开发企业负债结构不合理

负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务(如吸收存款、借款、发行证券等)之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能规避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。

三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施

1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制

(1)企业应牢固树立风险意识。在目前经济体制下，企业属于自主经营、自负盈亏生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业需加强风险意识的防范，否则在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致大败。企业为了将总体风险控制在可以承受的范围，总是要权衡经营风险和财务风险的组合关系。如果经营风险增加，必须通过降低负债比率来减少财务风险。当企业采取高负债策略，处于较高的债务资本比率状态时，投资者将负担较大的债务成本，并经受收益率大幅度变动的冲击，财务风险增大，抵抗不利经营环境下的经营风险的能力相应减弱，或者说同样的经营风险将对企业带来更大的损害和危机。

(2)建立有效的风险防范机制和财务信息网络。企业应建立风险预测、防范预警机制。首先应建立企业经营风险检测机制。通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机，把风险减少到最低限度。建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，企业应全面、及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。

2、确定最佳的资本结构，适度举债

(1)确定最佳的资本结构。公司的资本结构中，债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低。因此，房地产开发企业应确定最佳资本结构，努力实现风险与报酬的最优组合，增强抵御外界环境变化的能力。

所谓最佳资本结构是指在企业可接受的最大筹资风险以内，总资本成本最低的资本结构。如果一个企业只有股权资本而没有负债资本，虽然没有筹资风险，但资金成本较高，收益也不能最大化。反之，没有股权资本，企业也不可能接收到负债性资本。假如负债资本多，企业的资金成本虽然可以降低，收益可以提高，但风险却加大了。因此，应确定一个最佳资本结构，在筹资风险和筹资成本之间进行权衡，使企业价值最大化。

另外，筹措长期资本，成本较大、弹性小、风险小，而短期资本则与之相反。因此，企业在安排长、短期筹资方式的比例时，必须在风险与收益之间进行权衡。

(2)确定适度的负债数额，保持合理的负债比率。房地产开发企业应正确把握负债的量与度。企业的息税前资金利润率应高于借款利息率。这是企业负债经营的先决条件。如果计算出的利息率高于息税前资金利润率，就不能举债，只能用增资的方法筹资，并且应努力减少现有债务，避免财务杠杆的反作用，否则就会使企业陷入财务困境。除考虑投入与回报外还应考虑以下问题：首先把握好负债率指标。从发达国家控制负债率看都具有具体标准，日本在第二次世界大战后，资金缺乏，企业多举债经营，因而负债比率很大，各年代一般均在70%～80%之间。美国负债率控制在40%～50%之间。目前，我国统一的负债率指标虽不存在，但对具体企业来说应制订合理的负债率上限指标，来切实控制负债风险。以下为偿债能力指标。其计算公式为：负债比率=负债总额

第4篇：房地产营销在房地产开发经营活动中的重要性

房地产营销在房地产开发经营活动中的重要性

市场经济的不断完善和发展，要求房地产开发商成为自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展的生产者和经营者。要实现这样的目标，必然要求开发商尽可能开发出品质优良、价格合理且适销对路的商品房，并努力把该物业销售出去，以取得良好的经济效益。为此开发商不但要做好开发工作，更重要的是要研究房地产市场，了解消费者需求，按照消费者的意愿来进行产品开发和销售。由此，房地产市场营销的研究自然成为房地产开发经营活动中的一个重要组成部分。

随着房地产市场的发展，各种物业之间的竞争必然更加激烈，开发商的活动重心将由开发经营转移到营销策略的制定。市场经济条件下，一个正确的经营决策，不仅需要对企业的内部条件进行认真的研究，更有赖于对企业外部客观环境的分析，掌握它的发展趋势和变化规律，同时还有赖于对市场和客户的分析了解。这种了解，反过来影响开发商及其物业素质，从而成为提高竞争能力的重要手段。通过物业在市场的销售情况，可以了解客户对该物业的意见和要求，以及竞争对手的情况，有利于提高后续物业的质量，优化开发的种类，制定合理价格，搞好销售服务，改善经营管理，增强竞争能力，求得开发商的生存和发展。

房地产开发商通过对房地产市场营销的研究，可以解决自己的经营思想、经营方针等决策方面的重大问题，具体有以下三点作用：

1、可以帮助开发商确定投资方向，作出正确的投资决策

不同的社会需求，决定着房地产商品的等级、规模、形式。对房地产市场营销的研究，可以揭示社会对各种商品房的需求情况，进而决定开发商有限资金的最佳投向和合理的开发规模。

2、可以解决房地产开发及今后发展方向等有关的决策问题

现今房地产市场需要的种类、档次等都可通过市场营销研究来了解，因此，房地产市场营销研究将对企业今后的开发活动起到很大的促进作用。

3、可以解决房地产销售有关问题的决策和技巧

房地产商品要最终出售到消费者手中还需要通过一系列的营销活动来实现。市场营销研究可以给开发商提供诸如如何定价，选择销售渠道，促销活动技巧等一系列信息和知识，能够帮助开发商制定行之有效的营销组合策略。

第5篇：房地产开发过程中经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响

房地产开发经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响

除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。

（一）税费对总开发成本的影响

据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见表1-2.如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30％～40％。在商品房开发成本中，土地费用约20％，因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发成本约50％～60％。就北京而言，土地费用占住宅总开发成本30％以上，甚至高达50％。表1-2商品房税费构成一览表

项目税费占商品房成本的比重(％)

税收10

管理费和手续费3

行政性费用项目性收费16．5

证书工本费0．5

合计30

（二）税费对销售价格的影响

目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20％左右上升为30％左右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20％以上下降为10％左右。商品房价格主要由七部分构成，见表1-3.表1-3商品房价格构成一览表

项目约占商品房价格的比重(％)

土地成本30

房屋建造成本30～35

辅助设施费用4

配套费用10

开发期间费用10

营业税金及附加6

开发建设利润10

合计100

注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用；开发期间费用包括：管理费、财务费和销售费等。

（三）合理税费的调控措施

包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次为土地费用（约30％），税收（约10％），其他各种合理和不合理费用（10％～20％）。所以，只有规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的调控。

1.降低地价

对普通商品住宅，通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改为若干年分期支付等方式降低地价；对经济适用住宅，应通过行政划拨土地减免地价。

2.合理分摊城市基础设施和公用设施费用

让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担，改为由政府、房地产开发商、消费者等共同承担，这样既维护了房地产开发商的利益，又能调动消费者购房积极性。

（1）对于非营利性的城市基础设施（如道路、交通等）以及公用设施（学校、医院等）费用，应由政府财政承担。

（2）对于营利性的配套设施（如商业网点）等费用，本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由房地产开发商或受益企业承担。

（3）对于住宅小区内的市政配套设施建设费用，应由消费者承担。

3.降低或减免契税

为鼓励居民买房，对居民的住房应降低或减免交易契税。

4.取消不合理收费

对房地产开发企业的各项收费应进行清理，如认真清理国家明文取缔的不合理收费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予以取缔，如人防费、教育集资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目的管理费和保证金。

此外，为避免政出多门、重复收费，政府可采取集中收费、统一管理。这样，有利于降低商品房总体收费标准，进而有利于降低商品房的成本和价格。

第6篇：企业在开发建设中是怎样实行诚信经营的

企业诚信宣言

“诚信”是企业生存、发展之根本，企业无信不兴，社会无信不稳，国家无信不强。为规范房地产开发经营行为，提高房地产开发行业诚信经营和服务水平，促进房地产市场健康平稳发展，为广大消费者提供诚信、优质的服务，齐齐哈尔市一机房地产开发（集团）有限公司做如下诚信宣言：

一、坚决拥护中央和省市关于加强房地产市场宏观调控的决策和部署，认真贯彻落实已出台的各项调控措施，自觉维护正常的房地产市场秩序。

二、在开发建设中，坚持诚实守信，做到设计、施工、销售服务高标准。积极推广运用新工艺、新材料、新技术，节约能源，保护生态环境。

三、严格按照政策规定，合理制定商品房价格，不捂盘惜售，不哄抬房价，反对不正当竞争。

四、不断提高企业自身素质和经营管理水平，努力培育文明向上的企业文化，遵纪守法，诚信经营，争创社会信赖的企业品牌，为城市建设和发展做贡献。

五、保障员工的权益，坚持以人为本，确保薪酬公平。为员工提供安全保障、技能培训和职业发展机会。

六、积极参与社会公益事业，扶贫济困，勇于承担社会责任，为政府分忧，为百姓解难，努力塑造诚实守信的企业形象。

企业在开发建设中是怎样实行诚信经营的？

齐齐哈尔市一机房地产开发（集团）是由一机房地产开发有限公司、一机建筑安装有限责任公司、佳诚物业管理有限公司于二00二年四月组建的综合性集团公司，是齐齐哈尔市开发、建筑、物业管理行业的骨干企业。集团自二00二年组建以来，始终坚持“诚信是企业生存、发展之根本”的经营理念和自觉履行“建造时尚住房、回报社会、造福百姓”的社会责任。在开发建设中始终把改善百姓居住环境，促进城市建设，培育新的经济增长点，把企业做大做强，赢得最大的社会效益为出发点。

首先在拆迁工作中依法、利民，严格按照审定的规划方案实施拆迁。信守诚诺，取信于民，杜绝因唯利是图，损害被拆迁人利益的行为。

二是严格执行规划设计、规范施工。集团从不受利益驱使，擅自改变规划设计用途，确保达到规划中容积率、绿化率等项指标。在日常工作中严格按照规划设计条件和国家有关规范设计施工，规划设计新颖、超前。

三是安全施工，确保施工质量。集团把用户的信任转化成信守诚诺的社会责任感和建造优质住宅小区的使命感，坚持以完善的管理制度、过硬的技术水平、完备的施工队伍，创造了一个又一个优质工程，群意花园小区、顺意花园小区荣获2005年度样板建筑工程；锦江阁一期荣获2007年度黑龙江省建筑工程质量“结构优质”奖；即将竣工的锦江阁二期和锦绣花园小区分别荣获2010年度黑龙江省建设工程质量“结构优质”奖。公司成立十年间未发生任何工程质量事故。

四是诚实守信，商品房行为规范。销售过程严格执行省、市物价局和开发处的“一户一价”要求，房源一次性公开，价格明码实价。认真遵循公平、合法和诚实守信的原则，兑现合同定的各项承诺，合同无欺诈条款，合同履行率100%，用户投诉率为零。在销售宣传中，对户型、建筑面积、分摊面积等宣传真实、准确，使用户对所售楼盘有清晰的了解，不误导用户。用户投诉率为零。开发项目销售面积的制定符合国家和地方有关规范，公摊面积合理，无短斤少两现象，无价格欺诈现象，用户投诉率为零。五是售后服务规范，百姓社会认可。

作为开发建设企业，集团信守“让百姓买得放心，住得安心，过得舒心”的承诺，在规划、设计、施工销售都严把质量关，履行企业责任和义务，使物业公司承接查验工作顺利进行，没有因前期开发遗留的问题引发后期物业管理“分摊面积收费”、“配套设施承诺兑现”、“维修责任人”等诸多矛盾。

集团近十年的发展史，就是一部诚信的发展史。开发建设的群意花园小区、顺意花园小区、锦江阁一期、吉祥小区、锦江阁二期、锦绣花园小区，累计竣工面积达23.6万平方米，不仅在工程质量方面获得各种殊荣，而且由集团开发建设的住宅工程受到了鹤城百姓的广泛赞誉和认可。集团先后荣获齐齐哈尔市“百姓信赖的爱心企业”、“关注民生——群意满意单位”、“最具有影响力企业”称号。诚信对于企业来说是一笔巨大的无形资产，不仅赢得良好的社会信誉，而且为企业的竞争发展奠定了坚实的基础。2010年实现产值3个亿，上缴税金近3000万元，为齐市的城市建设和经济发展做出了突出贡献。

企业在切实保障房地产开发项目质量方面是如何实行诚信建设的？质量是企业的生命线。安全施工为生命线的畅通提供了可靠的保障，集团采取三项有利措施，确保施工安全：一是建立安全生产教育制度，开工前对全体施工人员进行安全生产，文明施工教育，提高安全意识；二是建立安全施工运作体系，集团总经理是安全施工第一责任人，并同现场施工负责人签定《安全生产责任状》，确保安全责任事故为零；三是施工现场设专职安全员，发现安全隐患及时汇报解决，对易燃材料加强监督管理，杜绝吸烟现象，施工现场悬挂安全标语，配备灭火器材。严格执行特种作业人员持证上岗制度，对设备进行定期维修养护，确保施工安全。

施工规范、安全、文明，现场井然有序，确保规划任务的顺利完成。大量采用新工艺、新材料、新技术，项目科技含量高，工程质量合格率100%。为创品牌工程，使用户享受物超所值的满意住宅，集团增加建筑成本，外墙保温采用HS—EPS模块保温苯板，最大特点是沟槽连接、转角一体、无缝隙、保温效果好。同砼浇筑一体，不脱落，保证住宅质量；塑窗采用铝塑铝材质，较好的“国强”五金件，2万多元一吨的密封胶条。为确保用户使用方便安全，卧室塑窗采用平开加上旋，既保证通风效果好，更不存在安全隐患。

在配套基础设施供电施工中，配电设施齐全，锦江阁二期高层安装临时备用发电设备，确保用户在正常停电下，生活不受影响。建立安全措施，非正常停电次数为零。为保证给水设施安全卫生，锦江阁二期高层采用二次无负压，分高中低供水，购置青岛三利品牌给水泵，避免水箱二次给水污染严重的弊端。供暖设施安全可靠，管网布局科学合理，完全达到设计要求温度，锦江阁二期高层地下建换热站，一次网换热，温度好，安全性高，避免了其它小区采用的二次网（直连）不好调温等缺陷。锦绣花园小区用户室内安装温度调节阀，受到用户欢迎，节约了能源。消防设施完备，报警系统、应急照明、室内消防栓配备齐全，消防通道畅通，消防验收合格。

“细节决定成败”，集团把用户利益放在首位，为提高用户生活环境、居住品质，从不吝惜在每个细节增加资金投入，正是集团遵循“讲诚信、创品牌、求发展”的宗旨，成立十年来，从小到大，从弱到强，发展成为齐市开发行业的骨干企业，得到社会和百姓的高度评价。

企业履行社会责任方面是怎样做的，有哪些感人的事迹？

作为齐齐哈尔市开发、建筑、物业管理行业的骨干企业，集团不仅从内部管理到市场运作，从最基本的材料采购、设计施工到商品房销售，将诚信始终贯穿企业生存、活动以及发展，同时勇于承担社会责任，为政府分忧，为百姓解难。良好的社会信誉为集团的发展树立了诚实守信的口碑。

2007年锦江阁一期拆迁时，被拆迁低保户于秀菊爱人病故，两个孩子都考入大学，动迁时她只有32平方米无照的破旧平房，为更好地安置母女三人，集团投入资金18万元在建工小区购买了76平方米的楼房，并且装修一新，使拆迁户十分感动，对集团领导表示深深的谢意。锦绣花园小区地处城乡结合部，残疾人、特困户多，为保证每个拆迁户都安有所居，集团减少商品住宅，提供远远多于实际回迁数量的房源，使回迁户选择到满意的回迁房，在合同承诺期全部妥善安置拆迁户，安置补偿率100%，拆迁户满意率98%以上。

集团把“诚信守信”作为企业文化的重要组成部分及精神核心，为业主或客户提供实实在在的服务，让他们感到交纳的管理费享受的服务有所值而且是超值。讲诚信是物业管理服务上水平，上规模，走品牌道路的必备条件。集团把“业主至上、服务第一”作为物业管理的宗旨。“以人为本”，对业主晓之以理，动之以情，让他们真正感到家的温暖。业主动迁户朱丽梅四肢残废，行动不便，开发企业为其安置楼房二处，超安置费达20万元。物业公司常年为她义务服务，帮助她铺地板，换防盗门，建楼梯，为她无偿服务提供资金达几万元。

2010年锦绣花园小区动迁户残疾人宫本义进户后，出入坐轮椅非常不方便，集团出资1万多元专门为他修建一个平台，铺设特殊行走通道，彻底解决他出入困难。集团为他所做的一切使其深受感动，为集团送来锦旗和表扬信。

集团大力支持街道社区工作：在顺意花园小区，锦江阁一期两个社区内无偿给江安街道办事处提供办公场所700多平方米，并义务装修一新，同时还无偿为他们配备电脑、复印机、办公桌椅等办公设备；湖滨街道办公场所不够，找到集团帮助解决，集团以最优惠的价格为他们解决了1000多平方米的办公楼和三个车库，为他们节省资金100多万元；在每年社区开展活动中，集团提供赞助款近万元。集团还积极参加社会公益性活动，并无偿提供资金8.2万元。

企业在规范及严格执行商品房预（销）售有关方面是否有一些新的做法？在商品房预（销）售中，严格执行未取得《商品房预售许可证》的项目，不进行预售性宣传。严格按照政策规定，合理制定商品房价格，不哄抬房价。在销售宣传中，对户型、建筑面积、分摊面积等宣传真实、准确，使消费者对所售楼盘有清晰的了解，不误导消费者。销售过程严格执行省、市物价局和开发处的“一户一价”要求，房源一次性公开，价格明码实价，不捂盘惜售。认真遵循公平、合法和诚实守信的原则，兑现合同定的各项承诺，合同无欺诈条款，合同履行率100%。开发项目销售面积的制定符合国家和地方有关规范，公摊面积合理，无短斤少两现象，无价格欺诈现象。

第7篇：益阳市福中福国际城经营开发状况的调研报告

※※※※※※※※※※※※ ※2008级学生《城市设计概论》

调研报告

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《城市设计概论》调研报告

课题名称姓名学号院系专业指导教师

关于益阳市福中福·国际城经营开

发状况的调研报告

宋利娟 0801103-29 建筑与城市规划学院

城市规划郭建东

2012年 6 月 1 日关于益阳市福中福·国际城经营开发状况的调研报告

班级：0801103-29 姓名：宋利娟

一．调查时间：2012-6-1

二．调查地点：湖南省益阳市福中福·国际城

三．调查对象：城市综合体——益阳市福中福·国际城的经营开发状况

四．正文 1概况

福中福·国际城位于益阳市政府新办公大楼后面，益阳城市主干道康富路和海棠路的交汇处。益阳工业新城——高新区的中心。与益阳市政府、国家4A级益阳奥林匹克体育馆、益阳博物馆、梓山湖国际高尔夫球俱乐部为邻，是益阳市政治、经济、文化及体育中心。

福中福·国际城是益阳第一家大型购物、娱乐、休闲、餐饮国际化体验消费中心。益阳已有的几个次商圈，功能单一，业态不齐全，满足不了益阳消费者的需求。坐落在益阳城市中心的福中福·国际城弥补了这一空缺，着力打造益阳的核心商圈。

项目占地11余万平米，总建筑面积20余万平米。由18栋楼构成：外围5层，里边两层，纯商业。采用国际化的规划理念，呈放射性布局，洋溢着欧式风格。集公寓办公区、娱乐休闲区，超市区、酒楼餐饮区、购物区于一体。设计布局了众多大小广场，主入口阿波罗战神驾驶六匹金马凯旋归来；中心六千平米的哥伦布广场，使您身临其境；狩猎女神和海神耸立在其他两个次入口；高耸的主塔标志与周边错落有致的小塔交相辉映，既温馨浪漫又充满着异域情调。对消费者来说，这里不仅是一个消费的好去处，更是一个旅游休闲的好去处。这里交通非常便捷，5、9、16、18、20、29等多条公交线路都途经此处。

作为益阳市2007年的重点工程、形象工程、亮点工程，福中福·国际城自开建以来就得到了市政府大力支持。根据益阳高新技术产业开发区管理委员会2008年7号文件的规定，对福中福·国际城实行优惠政策的通知，由高薪区汇同福中福·国际城开发商成立专门的市场管理委员会，负责该市场的环境协调、市场经营、招商引资等工作；并且福中福·国际城的业主三年内办理税务登记证、卫生许可证、工商登记证等营业证照手续时只收取证签工本费，免收行政事业性收费；以及三年内经营业主享受税收先征收后奖励等优惠政策。2经营开发现状

益阳市福中福·国际城是一个离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体，整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年。该综合体沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格。但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。3经营开发中存在问题

益阳福中福陷入困局的深层次原因，只要有两点：

①开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目乐观，盲目立项；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

②规划也决定了该项目的生死。规划师指出，其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。4分析

①“政府引导”并非万能

众所周知，与政府合作的新城区开发，土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足：地虽然很便宜地拿下，但是项目今后能否做得起来？由于商业开发经验不足，一些开发商的这种无意识状态，在一些三线城市如台州、南通等的偏远新城区开发中，“表现最为可怕。”“他们认为以低价拿到新区最好的土地，政府又给予许多优惠，开发综合体问题不大。但殊不知，综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业未来的运营成本。”

因此，也就不难想象，在这样双重，甚至多重的因素影响下，有多少表面华丽的城市综合体，正行走在“幸与不幸之间”。益阳市福中福是一个离市中心不远20万平方米的大型综合体。整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。而影响不仅止于此，该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的闲置也对城市的可持续发展带来了不利影响，由于长期经营不善导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。

探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等。

②散售带来先天不良

不少专家认为资金、人才、专业程度都不足，是当前综合体发展的通病。城市综合体为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金。

在益阳市福中福几乎只有不到五成的店面在营业，而且几乎是一些家居，浴缸，和陶瓷的店铺，另外在商场的前排有一些酒楼和洗浴城和三两个娱乐场所。

专家认为，如果综合体的商业配备有商业街，那么商业街可以交给专业的商业管理公司去统一销售和进行后期统一管理；如果是纯购物中心，那就必须要开发商持有。对于福中福的具体情况，应重点招商几个核心主力店和一批知名品牌店来带动铺铺兴旺，在后期经营上实行“统一管理、统一布局、统一形象、专业化操作”，以一流的商业管理为业主和商家服好务，从而吸引益阳人本土消费，减少购买力外流的现象。

③专业能力是最大的考验

“专业能力”主要包括以下几方面：

其中之一应该是对于各种资源的有效运用。一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。

益阳市福中福项目周边企事业单位及家属区众多，如政府公务员小区、人民银行住宅小区、农业银行住宅小区、国税局住宅小区等；新开发的房地产项目就有二十几个；同时又是工业的抢驻地，国内百强之一的纳爱斯集团及科力远、中科软件、天心博力、海纳百川等IT产业、生物工程、新材料公司和厂家都入驻这里；附近大中院校林立，湖南城市学院、海棠中学、朝阳国际实验学校、益阳医学高等专科学校等，项目立足高新区，辐射赫山区、资阳区及益阳周边县市消费群460万人。对于资源的有效利用还是比较充分。有一点不足的是交通不便，经过这里的公交车比较少，给较远距离的市民消费带来 4

了不便。

另一个就是“设计方案的市场化”。大部分综合体现在都是单纯的设计先行，认为做得外观漂亮是主要的，而忽略最重要的市场分析研究，无法让城市综合体的物业价值、经济价值得以充分实现，也就更谈不上实现对城市的贡献作用了。而正确的程序应该是，建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议。而益阳市福中福设计方面最大的不足在于其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。这样的布局无法吸引市民的消费活动。5建议及总结

通过对益阳市福中福·国际城经营开发的调查，个人认为可以通过以下几点促进它的发展：

①向市政府和众旺公司申请，多开通几条公交线路，以带动人气。虽然福中福开通了免费购物巴士，但去福中福交通还是很不方便，交通不方便怎么能够有很多人来呢？

②将超市百货转给专业大型连锁超市和百货公司经营，或者与专业连锁超市百货合作经营。福中福毕竟是一个搞房地产的，不是专业选手。在做超市和百货上面还是有点欠缺。试想如果福中福的超市如果是沃尔玛，那么福中福绝对不是现在这个效果。

③服饰街进驻商家门槛一定要提高，不要什么样的商家都允许进驻，至少要是个名牌。不要让福中福的服饰街成为古道街。一定要提高福中福的品味。

④福中福的电器数码街可以引进苏宁电器或者国美电器专业经营，还可以引进一个专业连锁电脑城。

⑤小吃街一定要把肯德基麦当劳引进来，甚至可以引进必胜客。小吃街的规划一定要做好。建议工作人员去研究一下益阳的特色小吃，把他们引到福中福来做生意，并且给他们两年的减免租金。

⑥福中福必须把绿化做好，光秃秃的几栋欧式建筑还是不怎么好看的。

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业（含商业街及购物中心）、酒店（含酒店式公寓）、写字楼（含SOHO）、住宅。

一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应该的职责，如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲活动功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。“通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。”北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华说。

实际上，一个成熟理性的城市综合体标志是持有物业的部分，因为综合体项目的人群是复合的，多元的，这就需要商业物业占主导，像深圳的华润中心，一期开发的是大型购物中心万象城，二期是酒店。商业是整个综合体的立足之本；其次是酒店与写字楼，住宅只是一个附属产品。

城市综合体应当以各种物业类型的有机搭配，而不是随机组合。

第8篇：益阳市福中福国际城经营开发状况的调研报告

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※※※※※※※※ ※2008级学生《城市设计概论》调研报告 ※※※※※※ ※ ※ ※

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《城市设计概论》调研报告

课题名称

姓名

学号

院系

专业

指导教师

关于益阳市福中福·国际城经营开发状况的调研报告宋利娟 0801103-29 建筑与城市规划学院城市规划郭建东

2012年 6 月 1 日

关于益阳市福中福·国际城经营开发状况的调研报告

班级：0801103-29

姓名：宋利娟

一．调查时间：2012-6-

1二．调查地点：湖南省益阳市福中福·国际城

三．调查对象：城市综合体——益阳市福中福·国际城的经营开发状况

四．正文

1概况

福中福·国际城是益阳第一家大型购物、娱乐、休闲、餐饮国际化体验消费中心。益

阳已有的几个次商圈，功能单

一，业态不齐全，满足不了益

阳消费者的需求。坐落在益阳

城市中心的福中福·国际城弥

补了这一空缺，着力打造益阳的核心商圈。

项目占地11余万平米，总建筑面积20余万平米。由

18栋楼构成：外围5层，里边

两层，纯商业。采用国际化的规划理念，呈放射性布局，洋溢着欧式风格。集公寓办公区、娱乐休闲区，超市区、酒楼餐饮区、购物区于一体。设计布局了众多大小广场，主入口阿波罗战神驾驶六匹金马凯旋归来；中心六千平米的哥伦布广场，使您身临其境；狩猎女神和海神耸立在其他两个次入口；高耸的主塔标志与周边错落有致的小塔交相辉映，既温馨浪漫又充满着异域情调。对消费者来说，这里不仅是一个消费的好去处，更是一个旅游休闲的好去处。这里交通非常便捷，5、9、16、18、20、29等多条公交线路都途经此处。

商登记证等营业证照手续时只收取证签工本费，免收行政事业性收费；以及三年内经营业主享受

税收先征收后奖励等优惠政策。

2经营开发现状

益阳市福中福·国际城是一个离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体，整个

项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年。该

综合体沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格。但是开发了好几年，目前

仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。

3经营开发中存在问题

益阳福中福陷入困局的深层次原因，只要有

两点：

①开发商所犯的错误在于对当地消费力判

断不足、盲目乐观，盲目立项；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

②规划也决定了该项目的生死。规划师指出，其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。

4分析

①“政府引导”并非万能

②散售带来先天不良

③专业能力是最大的考验

“专业能力”主要包括以下几方面：

其中之一应该是对于各种资源的有效运用。一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。

益阳市福中福项目周边企事业单位及家属区众多，如政府公务员小区、人民银行住宅小区、农业银行住宅小区、国税局住宅小区等；新开发的房地产项目就有二十几个；同时又是工业的抢驻地，国内百强之一的纳爱斯集团及科力远、中科软件、天心博力、海纳百川等IT产业、生物工程、新材料公司

和厂家都入驻这里；附近大中院校

林立，湖南城市学院、海棠中学、朝阳国际实验学校、益阳医学高等

专科学校等，项目立足高新区，辐

射赫山区、资阳区及益阳周边县市

消费群460万人。对于资源的有效

利用还是比较充分。有一点不足的是交通不便，经过这里的公交车比

较少，给较远距离的市民消费带来

了不便。

5建议及总结

通过对益阳市福中福·国际城经营开发的调查，个人认为可以通过以下几点促进它的发展：

③服饰街进驻商家门槛一定要提高，不要什么样的商家都允许进驻，至少要是个名牌。不要让福中福的服饰街成为古道街。一定要提高福中福的品味。

④福中福的电器数码街可以引进苏宁电器或者国美电器专业经营，还可以引进一个专业连锁电脑城。

⑥福中福必须把绿化做好，光秃秃的几栋欧式建筑还是不怎么好看的。

城市综合体应当以各种物业类型的有机搭配，而不是随机组合。

第9篇：谈合资、合作开发房地产经营合同纠纷处理中的法律问题

谈合资、合作开发房地产经营合同纠纷处理中的法律问题

作者：徐金琪日期：10-03-09

合资、合作房地产开发经营在房地产开发中普通的存在，原因是因为房地产开发经营投资很大，往往是有地的一方缺少资金，而资金充裕的一方又由于无地或者无项目，因此双方可以进行合资、合作开发。但是由于房地产资金投入很大，开发周期较长，合资、合作的双方会因种种原因如资金问题、相关手续问题等，在合同履行过程中产生纠纷，且纠纷复杂。它的复杂性在于以合资、合作开发经营房地产合同的名义形成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方的合资、合作的合同性质认定上复杂，进而在法律上对双方的合资、合作合同的效力的认定上也复杂。在司法实践中，对被确认无效的合资、合作开发经营房地产合同的实体处理上也有不同的看法。对此，笔者结合实际工作，谈谈有关合资、合作开发经营房地产合同纠纷处理中的法律问题。

一、合资、合作开发经营房地产合同的概念

在房地产开发实践中有很多合同是以“联建、合建”房屋的名义签订的，现实中这些合同形式繁多。但是归纳起来大致有下面几类：

(1)一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润。

(2)一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息。

(3)一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权。

(4)一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋。

(5)一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。

上述几类的合同名义上都冠以“联建、合建”房屋，但实质上只有第(1)类属于联建或者合建房屋。这类合同的性质、效力认定比较复杂，下文重点阐述。而第(2)类属于借贷合同，这类合同因违反国家金融法律、法规的规定而无效。第(3)类合同则属于租赁合同，严格的说属于预租合同，即出资方的出资折抵将来使用房屋的租金。这类合同如不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定和《中华人民共和国合同法》第214的规定应属有效。第(4)类属于房地产项目或土地使用权转让合同，这类合同如不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条、第38条、第39条的规定，也应属有效。第(5)类属于房屋买卖合同。因此对冠以“联建、合建房屋合同”，我们应该从合同的双方在合同中的约定权利义务关系，对合同的性质加以认定。以区别是真正的合资、合作开发经营房地产合同关系，还是其它法律关系的合同。本文所讨论的是属于真正的合资、合作开发经营房地产合同关系中法律问题。

二、合资、合作开发经营房地产合同的法律性质

关于合资、合作开发经营房地产合同的法律性质问题，要谈及两个方面，第一、此类合同属于什么性质的合同。第二、此类合同的内在的本质特性是什么。

先谈第一个问题。《中华人民共和国合同法》对合同进行了分类，而合资、合作开发经营房地产合同在该法的分类中无法归属。法学理论界对此类合同的属性有多种看法：有的说属于承揽契约，把合建的房屋归属出土地方的部分看成是出资方承揽的定作物，把出资方所得合建房屋的部分看成是出土地方所付的报酬。笔者认为：这种看法不符合承揽合同的法律特征，承揽合同中的定作物只要不是违禁物，该合同无须有关部门审批即可有效，而合资、合作房地产开发合同应当经有关部门审批后方可有效，这是其一，其二承揽合同中的承揽人承担定作物的灭失风险，而合资、合作开发经营房地产合同的双方当事人对合作的项目是按

约承担责任。有的说属于互易契约，认为合资、合作的双方分别出资和出地，也相应获取所得的利益。

笔者认为，在所有的合同中，除赠与合同外，其它的合同关系都是互易的，因此把合资、合作开发经营房地产合同归属互易契约没有表述出合资、合作开发经营房地产合同本身特有的属性。

有的说属于联营契约，出地方和出资方联合经营，共同完成房地产的开发，按约取得各自的利益。

笔者认为：联营契约的很多特征与合资、合作开发经营房地产合同的特征有相似之处，但是联营契约的法律特征之一是共同经营。而合资、合作开发经营房地产合同的出地方可以不参加项目的经营管理，这与联营契约有区别。有的说属于合伙契约，认为一方出地，一方出资，共同开发，共享利益。双方之间是合伙关系。笔者认为：合伙法律关系有个重要的法律特征是合伙人之间对外承担无限连带责任，而合资、合作开发经营房地产合同关系的双方不是合伙人之间的关系，对外不承担无限连带责任。比如出资承建方如因该工程有债务，债权人是不能向出地方主张该债务，应由出资承建方承担债务。关于合资、合作开发经营房地产合同的属性归类还有其它的说法，如折中说、混合说，不定说，等等。折中说和混合说是把某两类合同中符合合资、合作开发经营房地产合同性质的属性部分折中和混合起来。如买卖与承揽混合契约说。不定说是认为不能把合资、合作开发经营房地产合同归于现有的有名合同或契约的类别中，因为合资、合作开发经营房地产合同有其自身的特性，归于其它合同或契约类别中去，既不能与其它合同或契约的特征准确区分，又不能鲜明地体现本身的特殊性。笔者认为：对合同的性质的分析和归类目的在于准确地认识合同的法律特征，不同类型的合同的法律特征具有其自身的特殊性，对合同的主体，客体，权利和义务以及合同的生效要件等方面都有不同的要求。

因此对合资、合作开发经营房地产合同在考察其与哪类合同相同或归于哪类合同时，就应该首先要分析合资、合作开发经营房地产合同自身的特殊性，这类合同对主体，客体，权利和义务以及合同的生效要件的要求(主要是指合资、合作开发经营合同和土地使用权的转让要经有关部门的批准)与其它类型合同的区别。这也是本节文章所提出的第二个问题：合资、合作开发经营房地产合同的内在本质特征是什么?

当然所有的合同都涉及到主体，客体，权利和义务以及合同生效要件的要求等方面的问题，在这里把合资、合作开发经营房地产合同同其它各种类型合同就上述几个方面问题一一比较是无法穷尽的。所以笔者先谈谈合资、合作开发经营房地产合同的主体，客体，特别是合同生效要件方面特殊性，对这些特殊性有了较多的了解，也就对此类合同的本质特征有了进一步的理解，也就能将此类合同与其它类型合同区别开来。

首先，关于合资、合作开发经营房地产合同对主体资格是有严格要求。这里有必要把房地产开发与房地产开发经营的概念搞清楚。房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有

房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。而自《中华人民共和国合同法》颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。

其次，合资、合作开发经营房地产合同涉及到土地使用权的变更问题，我国的国有土地所有权是国家，房地产的开发经营必须依法办理土地使用权的出让手续，农村集体土地必须依法办理征用手续收归国有后，再依法办理出让手续后才能进行房地产经营开发。我国的土地资源人均计算是比较匮乏的，所以国家严格控制土地的使用，取得土地使用权要经过严格审批。对划拨取得土地使用权的土地不容许开发经营房地产，对经出让取得土地使用权的主体和土地用途也必须经过严格审批，所以对以出让方式取得土地使用权的主体与他人合资、合作开发经营房地产，不论是按约取得房地产的份额，或者按约取得房地产的收益，其本质均要涉及到土地使用权的转让，因此国家必须对此类合同及涉及到的土地使用权的变更进行严格管理，只有经过国家主管部门的批准，此类合同才是合法有效的。这也是此类合同与其它多数一般民商事合同不同的地方，也可以说这是此类合同与其它多数一般民商事合同具有不同的法律特征和本质属性。所以合资、合作开发经营房地产合同的法律特征和本质属性是经国家主管部门批准，依法以出让方式取得土地使用权的一方以土地作为投资与有房地产开发经营资格的另一方联合进行房地产开发经营，依约取得房地产份额或利益，并依法办理变更土地使用权手续。对合同的主体资格有严格要求和对合同的有效性有严格的行政审批制度。

合作、合资开发经营房地产合同纠纷在司法实践中的处理

该类合同纠纷在司法实践中的处理比较复杂，首先，对各种各样的冠以合作、合资开发经营房地产名义的合同往往不易分清合同的性质，导致很多冠以合作、合资房地产开发合同名义的纠纷在合同的性质上认定错误。本文在合作、合资开发经营房地产合同的概念一节有较多的表述，要结合该类合同的法律性质和特征，把本质上属于其它性质的合同与合作、合资开发经营房地产合同正确区分开来。最高人民法院最近下发的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条至二十七条就明确规定四类与合作开发房地产合同不同性质的合同。因此只有正确认定合同的性质才能正确处理合同的纠纷。其次，在此类合同的效力的认定上，往往会产生错误。我们知道此类合同有两个特点，一是涉及到土地使用权有偿转让，二是涉及到双方联合进行房地产开发经营。因此此类合同的合法要件除了不违反《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定外，还不得违反《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的强制性规定。

对于合法有效的合作、合资开发房地产经营的合同纠纷，司法实践中处理比较好办，应

当按照双方在合同中的约定，查明违约者及违约责任，依照《中华人民共和国合同法》的规定去处理。而对于无效的此类合同，就比较复杂了，需要查明是因为什么原因而导致合同无效。导致合同无效的原因很多，主要有以下种种原因：

1.因合作、合资的双方没有房地产开发经营资格;

2.因未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地作为投资和他人合作开发经营房地产;

3.因集体所有土地未依法征收为国有，以此土地作为投资和他人合作开发经营房地产;

4.因未依法办理合作合资开发经营房地产审批手续，未依法办理土地使用权变更登记手续;

5.因未经有关部门批准，以未足额交纳土地出让金的土地作为投资和他人合作开发经营房地产;

6.因未经有关部门批准，擅自改变土地使用性质的，等等。

所以，在司法实践中要严格审查此类合同的合法性，在此基础上才能正确处理此类合同的纠纷。当然在《中华人民共和国合同法》颁发后，为了繁荣发展房地产业，鼓励和保护合同交易的安全，对民商事合同的效力，采取了相对宽松的态度，只要不违反法律、法规的强制性的规定，都视为合法有效，甚至于对有些在合同主体上和履行手续上有严格要求的合同，只要相关当事人在诉讼前或一审审理期间补办了有关手续也可以视为合法有效。因此上述种种无效的合同也可以在规定的期限内依法补办相关手续而转为有效合同。

最后，在对无效的合作、合资开发经营房地产合同的处理上，司法实践中也存在不同的认识，有的人认为《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对如何处理无效合同有明确规定，原则上应按相互返还，按各自的过错承担损失来处理。还有的人认为虽然最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条有关于无效合同的处理问题的规定，但这规定在《房地产管理法》施行后就不应适用了。笔者认为这两种看法是欠妥的。理由是这样处理会显失公平，因为对此类无效合同，通常是由有土地的一方取得房屋的所有权，给予出资方一定的经济补偿，而这种补偿仅仅是资金的利息形式，对出资方是不公平的。同时《中华人民共和国城市房地产管理法》对类似的无效合作合资开发经营房地产合同如何处理并无明确规定。所以从公平的角度出发对此类无效的合同处理应当按最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条有关于无效合同的处理问题的规定办理。对此在2003年3月的全国民事审判工作座谈会上最高人民法院副院长黄松有也谈及到这个观点。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，双方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：

合作、合资开发经营房地产合同纠纷在司法实践中的处理

十二条规定外，还不得违反《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的强制性规定。

对于合法有效的合作、合资开发房地产经营的合同纠纷，司法实践中处理比较好办，应当按照双方在合同中的约定，查明违约者及违约责任，依照《中华人民共和国合同法》的规定去处理。而对于无效的此类合同，就比较复杂了，需要查明是因为什么原因而导致合同无效。导致合同无效的原因很多，主要有以下种种原因：

1.因合作、合资的双方没有房地产开发经营资格;

2.因未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地作为投资和他人合作开发经营房地产;

3.因集体所有土地未依法征收为国有，以此土地作为投资和他人合作开发经营房地产;

4.因未依法办理合作合资开发经营房地产审批手续，未依法办理土地使用权变更登记手续;

5.因未经有关部门批准，以未足额交纳土地出让金的土地作为投资和他人合作开发经营房地产;

6.因未经有关部门批准，擅自改变土地使用性质的，等等。

第10篇：李长进董事长在中国中铁经营工作会议上的讲话(印刷稿)

坚定发展信心

加快转型升级

为实现中国中铁持续健康发展而努力奋斗

——在中国中铁经营工作会议上的讲话

李长进

（2011年6月26日）

同志们：

在当前国内外经济环境复杂多变、企业生产经营形势异常严峻的情况下，经过公司领导班子反复研究，下决心召开这次全公司经营工作会议，目的就是认真研究和分析企业面临的新形势、新情况和新问题，及时调整和优化企业经营工作的思路，明确应对当前暂时困难的主要举措和重点任务，协调和解决企业当前存在的一些突出问题。开好这次会议，对于我们进一步统一思想，坚定信心，积极应对当前的严峻挑战，全力打好生产经营攻坚战，确保企业“十二五”开好局起好步，推动企业在新的历史起点上又好又快发展具有十分重要的意义。

刚才，白中仁总裁就全公司当前和今后一个时期经营工作的总体思路、主要举措和重点任务作出了全面部署和安排，我完全赞同，希望大家认真贯彻落实。下面，我主要讲五个方面的意见。

一、科学看待形势，进一步坚定发展企业的信心

近年来，我们抓住国家加大基础设施投入的历史机遇，推动

—1—企业实现了持续快速发展。但任何一个企业的发展都不可能是一帆风顺的。今年以来，我们企业生产经营出现了一些暂时性的困难。这些困难，既是由于国际经济形势动荡、国家宏观政策调整、铁路市场发生重大变化等外部因素所造成的，但也暴露出我们在企业经营工作上存在的一些问题。

从目前情况看，各单位都不同程度存在着七个方面的问题：一是思想准备不够充分。部分单位对基建市场特别是铁路市场的形势判断过于乐观，缺乏忧患意识，对突如其来的市场环境变化始料不及，思想认识和应对措施都不到位，有的单位甚至感到束手无策；二是对铁路市场的依存度过高。全公司铁路市场份额的比重超过了50%，特别是一些施工单位的铁路市场比重达到80%以上，产业结构和经营结构过于单一，资源配臵不合理，多元化经营能力不足，短期内很难适应新的形势变化；三是经营工作的网络和队伍明显削弱。由于受多年铁路市场任务比较饱满、大标段招标的影响，一些单位把经营的重点主要放在铁路市场，经营主体主要依靠集团公司，对非铁路市场重视不够、对经营网络和经营队伍建设有所松懈，甚至把部分经营人员改作其他管理工作，企业全方位经营的力量明显削弱；四是经营方式和手段不够灵活。一些单位的经营体制机制仍然沿袭着传统模式，经营理念滞后、思路不宽，市场化的经营机制没有完全建立，对市场的需求反应不灵敏，主动适应市场的灵活度不够，和央企兄弟单位相比存在较大差距。中建1-5月份新签合同额3122亿，中交1-6—2—月份2155亿元，中冶1-5月份1383亿元，而我们1-5月份1775亿元。中建为什么能逆势而上？我认为主要是人家随行就市，采取了适应市场需求的灵活机动的经营方式；五是国际化经营比重较低。目前，全公司海外营业额的比重，仅占总营业额的5%左右，距国际化工程公司的要求差距很大，有的单位开展国际化经营的积极性和主动性不高，海外经营始终打不开局面，海外市场份额很小、海外经营人才极为匮乏，加快“走出去”的难度很大；六是“等靠要”的思想比较突出。在企业面临暂时困难的时候，一些单位对市场环境、特别是铁路市场存在着观望、畏难、厌战等消极情绪，一些单位把改善企业经营状况的希望盲目寄托在市场环境好转上，消极懈怠，无所作为，一些单位总想依靠股份公司想办法，找出路，解决任务不足问题，而发挥主观能动性的意识和作用严重不足；七是经营工作积极性还没有全面调动起来。鉴于我们近年来市场环境比较好，一些单位过多的偏重于铁路市场、大项目的经营开发，对发挥各级、特别是三级子分公司经营开发的作用重视不够，经营开发潜力没有得到有效挖掘，全方位、全系统经营开发责任没有全面落实，积极性不高，进一步加重了企业当前经营工作的困难。八是一些单位主要领导对经营开发工作重视不够。面对当前的困难，只停留在会议布臵、分配指标上，空喊口号、作风不实，而没有挂帅出征，没有亲自带领队伍主动出门找市场、闯市场，大单拿不到，小活又看不上，以为自己是老大，不愿求人、不肯见人，眼高手低，没有建树。

—3—面对这些困难和问题，如果我们任其发展下去，将会使企业举步维艰、甚至陷入危机。只有迎难而上，奋发进取，变压力为动力，变被动为主动，才能使企业克服困难、不断前进。因此，我们必须要从六个方面辩证地看待企业当前面临的暂时困难。

一是目前这种困难是带有全局性的问题。在经济全球化的今天，任何一个企业的生存和发展，都离不开宏观经济的影响。去年下半年以来，全球“后金融危机”的影响不断加深，国内输入性通胀压力与日聚增。为了应对国际经济形势的变化，国家采取了提高存款准备金率、加息、加大房地产调控力度等一系列抑制通胀预期的措施，导致国内建筑市场、特别铁路市场投资大幅减少、建设速度放缓、资金不到位、大量拖欠工程款等突出问题，使包括我们中国中铁在内的国内建筑企业，普遍都面临着经营日益困难、资金异常紧张、成本大幅攀升、发展严重受限的严峻局面。在这种严峻形势下，每一个企业都不可避免地要经历生存与发展的严峻考验，关键就看谁能挺得住。因此，我们要从全局的高度看待这一问题，做好充分的思想准备，树立坚定的决心和信心，拿出超常的勇气和胆识，百倍努力、奋发进取、共克时艰。

二是目前这种困难是建筑市场周期性波动的体现。根据建筑行业周期性规律，建筑市场的高潮和低谷始终是循环反复出现的，有高潮必然会有低谷，这种现象曾经出现过多次，同时国家靠大规模基础设施建设拉动经济增长的方式也不可能持久，加上前一段时期超常规的大规模铁路建设，进一步缩短了国内建筑市—4—场的运行周期，基建投资规模的大幅下降是不可避免的。应该说，我们前几年就已经认识到了这个问题，并着手做了一些准备，精心培育BT、BOT、房地产开发、矿产资源开发等新兴产业，努力调整业务结构和产业结构，奠定了一定的基础。虽然这次建筑市场的调整来势过快、过猛、幅度过大，但也在预料之中。因此，我们一定要勇于面对、沉着应对，积极适应这种行业周期性变化，既要立足当前，多动脑筋，多想办法，着力解决好企业发展面临的各种困难和挑战；又要谋划长远，多做打算，多蓄能量，加快转变企业发展方式，推进企业转型升级，确保企业全面协调可持续发展。

三是目前这种困难具有阶段性的特征。虽然当前企业发展面临着一些困难，但我们也要看到形势有利的一面。总的来看，“十二五”期间企业的市场环境还是比较好的。按照铁路“十二五”发展规划，铁路建设市场投资总体规模仍然保持在每年5000亿元左右的水平。今年铁路新开项目虽然有所滞后，但主要原因是受铁道部实行施工图招投标的新政策、工程项目勘察设计进度相对滞后等因素的影响，预计今年下半年将有一批项目集中进行招投标。同时公路、城市轨道交通、水利水电、城镇化建设、市政、机场码头、保障性住房等基建市场依然看好，加上国家加大“走出去”战略实施力度，为我们提供了新的空间。因此，我们在“十二五”期间还是可以大有作为的。关键要审时度势，以变应变，及时调整企业的经营思路，采取有效措施，积极巩固和扩大经营

—5—领域，把控住企业发展的主动权，就一定能够渡过这次难关。

四是目前这种困难也是一个新的机遇。大家要深刻地认识到，困难中往往孕育着生机，困难也可以转化为机遇。目前国内外宏观经济形势的变化，必然会推动国际分工体系的调整和产业结构的升级，必然会对企业提高自主创新能力、提升发展质量提出新的更高的要求，这就为我们培育“上中下游”一体化产业链，发挥集团优势，加快转变发展方式、全面提升市场竞争能力创造了机会。同时，这种困难的形势无论对我们、还是建筑行业中其他竞争对手都是同等的，关键看哪个企业调整的快、应对的好，从这个意义上说，这既是压力，也是动力、更是机遇。因此，我们一定转变看问题的角度，坚持眼睛向内，把着力点放在苦练内功、打牢基础上，放在加强管理、增强活力上，放在提升综合素质、打造主业核心竞争力上，放在全面推进转型升级、科技创新、国际化经营、人才强企、和谐发展“五大战略”、做强做优企业上，把逆境转化为机遇，推动企业在转型升级上实现新的突破。

五是要看到目前这种困难是能够战胜的。目前，企业的困难确实很多，但再难也没有过去转型期那么难。同时，经过十年跨越发展，我们进一步巩固了国有骨干企业的地位，基本建立了现代企业制度，调整优化了企业经营结构，构建了包括基建、勘察设计、工业制造、海外、房地产、矿产资源、高速公路、金融信托在内的“四大板块”、“八大业务”，基本形成了建筑业纵向“上中下游”协调发展的产业链条，横向基建主营业务突出、相关业—6—务板块协同发展的经营格局，使企业的核心竞争力、品牌影响力更加突出。目前，我们在中国建筑行业中，经营结构是科学的、科技水平是高的、综合实力也是最强的，这就为我们战胜当前暂时困难奠定了坚实的基础。对此，我们一定要充满信心。

六是目前这种困难是对各级领导班子和领导干部的一次重大考验。艰难困苦，玉汝于成。越是在困难时候，越是在挑战面前，能不能经得起考验、守得住阵地，有没有思路和办法把问题解决好，有没有能力把企业发展好，这是衡量和评价一个领导班子、一名领导干部素质能力的最重要的检验。多年企业改革发展的实践证明，中国中铁之所以能够在各种困难和挑战中不断前进，靠的就是领导班子这一坚强的核心，得益于一大批优秀的领导干部。因此，在当前企业发展面临战略转折的关键时期，我们各级领导班子和领导干部必须进一步坚定企业发展的决心和信心，把全部精力投入到克服当前暂时困难、确保企业持续健康发展上，始终保持创业时期的那么一股精神、那么一股干劲、那么一股热情，迎难而上、攻坚克难，专心谋事、扎实干事，团结带领广大干部职工战胜困难，向“推动两大转变、实现二次创业”的战略目标不断迈进。

二、加快调整优化，进一步推动企业转型升级

转变发展方式、提高发展质量是当前国家经济工作的重点，也是我们应对当前市场环境变化的根本举措。特别是随着铁路建设市场的大幅调整，加快调整优化企业管理体制和经营机制，已

—7—经成为我们的一项紧迫任务。因此，在积极应对当前各种困难和挑战的同时，更需要我们静下心来强化管理，沉下心来练好内功，潜下心来夯实基础，全面提高企业发展质量，增强企业竞争实力，以迎接今后更为激烈、更高层次的市场竞争。

一是要进一步创新体制机制。大力推进体制创新和机制转换，是我们应对建筑市场形势变化的重要基础。在新的形势下，全公司必须把进一步创新管理体制和经营机制作为根本性措施来抓。要积极与国际、国内同行业先进企业进行对标，学习他们的先进经验，认真查找企业在组织架构、经营结构、管理方式、管理手段等方面的差距，深入分析企业发展中存在的结构性矛盾和深层次问题，主动调整和优化企业的体制机制，积极适应市场环境的新变化。要贯彻落实好《关于进一步加强和改进全公司董事会监事会工作的意见》，健全规范董事会运作的制度体系，充分发挥各级董事会“定方向、决大事、控风险”的作用，切实提高董事会科学决策的水平。要坚持市场化的改革方向，不断探索和创新企业经营管理、项目管理、安全质量管理、标准化管理、外部协作队伍管理、党建思想政治工作的新机制和新模式，进一步激发企业的活力。要积极适应国资委经济增加值考核的要求，加快建立和完善全公司绩效考核激励机制，实行全员业绩考核，把企业经营目标、经营成果、经济效益与企业的全体员工、特别是各级领导班子和领导干部的工作绩效、奖惩任免挂钩，同时与我们分管领导片区经营的绩效挂钩，使企业增收创利的压力传递—8—到全公司各个单位、各个层级和全体员工，进一步解放企业的生产力，推动企业不断发展。

二是要加快转变发展方式。全面促进企业发展方式的转变，是我们应对建筑市场形势变化的根本途径。在新的形势下，我们要着力抓好“四个转变”。首先，要切实转变过去那种“广种薄收”的经营管理理念，学会在经营管理上“精耕细作”，大力推进集约化、标准化、精细化管理，在有限的市场份额中获取更大的经济效益，努力推动企业由规模扩张型向效益增长型转变。其次，要进一步统筹当前与长远的发展，追求规模速度与质量效益的均衡，兼顾路内、路外与海外市场的同步，形成协调发展、优势互补的企业经营布局，最大限度地提高经营效率、降低经营风险，努力推动企业从政策引导型向市场引导型转变。第三，要积极适应国际建筑业发展的趋势，按照中央和国资委提出的调整经济结构和做强做优企业的新要求，进一步完善“上中下游”产业链条，优化主业突出、相关业务板块协同发展的产业布局，努力推动企业从以施工为主的建筑企业向综合型建筑企业的转变。第四，要全面推进企业的科技创新和管理创新，着力提高企业的内在品质，努力推动企业从劳动密集型、资本密集型向管理密集型、人才密集型、技术密集型转变，进一步增强企业的综合竞争能力。

三是要积极推进结构调整。不断优化企业的资源配臵，调整企业的经营结构，是我们应对建筑市场形势变化的重要手段。要进一步深化企业组织结构、产业结构、资产结构、队伍结构的“四

—9—大调整”，更加合理的配臵企业资源、优化产业布局、创新资本结构、发挥人才优势。在组织结构方面，要下决心继续压缩管理层级，缩短管理链条，清理四级以下法人实体，扎实推进扁平化和集约化管理，积极探索和试行事业部制、战略单元管理等新的管理模式，优化配臵管理资源，提升管理效率和效益。在产业结构方面，要按照企业总体战略发展要求，结合实际，合理规划，进一步提升传统业务板块的核心竞争力，大力培育战略性新兴业务，积极探索和培育新的经济增长点，提高市场适应能力和竞争能力。在资产结构方面，要认真研究和探索利用各种资本和金融工具手段，提高企业投融资能力，增强企业资产的流动性，化解企业经营风险，降低资产负债率，使企业获取最大收益。在队伍结构方面，要认真实施领导干部考核、任期、交流、淘汰、问责、退出等制度，健全完善企业选人用人机制，加大干部队伍的管理力度，促进各级领导干部“在状态、重业绩、讲奉献”，加强职工队伍的教育、培训、考核和管理，严格控制员工规模，大力精简非管理和生产性人员，着力打造“四个一流”职工队伍。

四是要大力提高经营质量。全面提升企业的经营管理质量，是我们应对建筑市场形势变化的关键所在。在新的形势下，全公司必须要把经营工作的重心转移到全面加强管理、提高经济效益上来。要全面推进预算管理，建立全员、全成本管理体系，加强财务管理和成本核算，深化“四个集中”管理，千方百计地降低工程成本和管理费用，提高项目盈利能力，提高企业毛利率。要—10—积极推进内控机制建设，加强战略规划管理，优化内部控制流程，严格投资决策程序，严控对外担保和借贷规模，加强风险管控、效能监察和全过程监督，有计划、有节奏地发展上游业务，合理控制企业的资产负债率。要健全全面风险管理体系，完善风险监测识别与防范体系，建立健全法律风险防范机制，继续深化工程建设领域专项治理、“小金库”专项治理，加大二次经营的力度，把好企业管理的每一个环节，提高企业生产经营全过程创利能力，进一步提高企业的经营效益。这里要重点提醒我们的设计院，随着形势发展和企业发展的需要，在未来的五年，我们将有一批境外铁路投资总包项目包括澳大利亚煤专线、中老、中缅等，这些项目的成效，主要取决于你们的设计质量尤其是概算是否合理、是否坚持实事求是的态度，对于不听招呼，由于设计出现差错漏洞和概算不足造成企业亏损的，要启动问责制，坚决追究领导责任。

五是要增强自主创新能力。加快科技创新步伐，提升企业的核心竞争力，是我们应对建筑市场形势变化的根本保证。要大力推进创新型企业建设，认真实施好“十二五”科技发展规划，建设以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，健全研发投入保障机制和技术创新激励机制，完善科技资源优化配臵，真正把企业建成科技创新主体。要依托重点工程建设，加强高速铁路建造技术国家工程实验室、盾构及掘进技术国家重点实验室建设，加快核心技术和关键领域的自主研发和技术改造攻

—11—关，加强工法和专利管理，完善企业自主知识产权体系和技术标准体系，加快科技成果的转化，进一步确立科技新优势，抢占技术制高点。要加大节能减排工作力度，大力研发和使用新材料、新设备、新工艺，推动企业核心竞争力不断提升，切实增强企业的整体实力、发展后劲和抵御风险能力。

三、适应形势要求，进一步优化经营工作格局

经营工作是企业各项工作的龙头，也是“推进两大转变、实现二次创业”的关键。当前，我们必须站在企业生存发展的战略高度，把经营工作作为当前带有全局性、战略性和根本性的任务来抓，进一步理清经营工作理念和思路，创新经营工作体制机制，推动全公司经营工作实现新的突破。

一是要树立经营工作的新理念。经过长期的实践和探索，我们在经营工作方面形成了一些好的经验和作法，但也存在一定的盲目性和随意性，存在着就经营抓经营、就项目抓项目等传统理念和行为，必须要适应市场环境的新形势，在经营工作理念上实现“八个转变”。要树立“大经营”的理念。要用系统的战略思维来看待经营工作，经营不是单纯的承揽任务，而是统领企业管理的“龙头”，企业施工生产、安全质量、科技创新、党建工作、文化建设、纪检工作、群众工作等都是经营工作不可或缺的重要组成部分，必须纳入“大经营”整个系统，全面服务于企业经营。要树立“全过程经营”的理念。经营的定位不仅仅局限于投标揽活，而是体现在企业管理的全过程之中，必须坚持效益优先的原—12—则，把经营贯穿于信息追踪、前期论证、设计对接、合同签订、工程建设、清概索赔、收尾销号等项目管理全过程。要树立“多元化经营”的理念。经营的重点不能仅仅放在建筑施工的单一领域，而是要按照突出主业、有限相关多元的要求，在继续增强主业的核心竞争优势、巩固扩大传统经营领域的同时，积极拓展新的市场领域，努力培育战略性新兴产业，形成全面拓展的经营格局，实现企业全面协调可持续发展。要树立“区域化经营”的理念。经营的方式不能仅仅靠打“游击战”，更要打“阵地战”。要坚持区域化经营的方向，进一步整合经营资源，注重市场占位，强化市场细分，把主要资源集中在具有发展潜力的区域内，不断做熟、做透、做大市场，由点及面，逐步拓展经营领域，扩大市场份额。要树立“一体化经营”的理念。经营的范围不能“单打一”，而是要充分利用企业的综合优势，全面统筹建筑业“上中下游”业务，积极推动投资建设与设计施工一体化、勘察设计与施工生产一体化、设计施工与工业制造一体化、施工生产与维修服务一体化，形成集团化、综合性的市场竞争优势，全方位开拓市场。要树立“理性经营”的理念。经营的方法既不能盲目、也不能短视，而要立足当前、谋划长远。既不能因市场份额的不足而“饥不择食”，也不能因资金紧张而放弃机会，要从企业战略发展的高度，全面统筹企业的经营工作，长远结合、大小兼顾，推动经营工作科学合理的发展。要树立“高端经营”的理念。经营的手段不能仅仅局限于与建设业主打交道，而是要善于统筹运

—13—用各种资源，进一步加强与国内外各级政府的沟通协作，开展高层次的经营，提升经营工作的质量和水平。要树立“合作经营”的理念。经营的渠道不能仅依靠自己单方面能力，而是要加强与大公司大企业集团的合作，在合作中实现互利共赢。比如，“十二五”期间，水利水电市场规模很大，而我们在这方面的资质和资源明显不足，必须要善于“借船出海”，通过加强合作打入这一市场，在合作中提高我们的竞争能力，逐步占领市场。

二是要把握经营工作的新思路。要积极适应当前市场环境发生的重大变化，坚持以变应变，准确把握企业经营工作的新思路，确保企业在建筑市场的领先地位。首先要立足铁路，但不过度依赖铁路。要积极适应国家铁路建设“保在建、上必须、重配套”的新思路，认真研究铁路市场招投标的新政策，加强组织协调，超前考虑谋划，全面做好各项准备工作，特别是要集中力量抓好今年下半年铁路市场的经营，把能够利用的政策用足，能拿到的工程全部拿到手。其次要加快转移经营工作重点。要加大非铁路市场的经营力度，采取各种有效手段，继续巩固和扩大公路、市政、特别是城市轨道交通、房建等市场，积极推进海外市场的开发，努力形成路内、路外、海外三大市场的均衡经营格局。要继续积极稳妥地推进上游投资业务，在加强在建投资项目的建设管理、尽快形成投资收益回报的同时，对一些回报高、有发展潜力的“短平快”项目也要敢于抢抓机遇，在审慎论证、严格审批程序的基础上，有计划、有步骤地推进上游项目，拉动企业的经营—14—工作。第三要努力开辟经营工作的新领域。要认真研究国家“十二五”基本建设的新变化，充分利用企业初步形成的经营条件，积极争取经营资质，加快向水利水电、港口码头、机场航道、生态环保、民生工程、维管运输、援疆援藏特别是保障性住房等新领域拓展，进一步提高市场份额的比重，形成企业经营工作新的支撑。要大力提升勘察设计业务设计施工总承包、代建、咨询等方面的能力，积极拓展公路、轨道交通、市政、房建等市场领域，加快产业基地建设，促进科研成果产业化，扩大勘察设计业务板块的经营范围。要加快工业产品制造的技术升级和扩能改造，调整优化产品结构，打造研究设计、生产制造、租赁销售服务整体产业链条，提高工业板块对企业经营的贡献度。要充分利用金融信托平台，大胆探索和发展信托、基金业务，创新资本连接经营业务的新模式，积极推动产融结合，为企业拓展经营领域、扩大资金来源提供更大的支持。

三是要形成经营工作的新体系。要进一步健全企业内部经营网络，明确股份公司总部、二级企业、三级企业、地区经营机构的职能定位，强化各个层级的经营职能，全力扩大经营领域。股份公司总部重点是对经营工作进行全面统筹，研究制定全公司的经营战略和策略，建立经营信息资源共享平台，组织策划和抓好重点、重大、高端项目的经营；二级企业重点是按照股份公司的统一部署和要求，遵循内部主辅责制分片经营的原则，积极主动地抓好重点区域、重要市场的经营开发工作。三级企业重点是依

—15—托工程项目，在干好现场的同时，充分发挥主观能动性，抓好片区市场的滚动经营。各单位地区经营机构要全力抓好经营信息资源的收集和分析，加强与股份公司、二级企业、三级企业的沟通联系，共同做好经营工作。要针对当前企业拓展经营的需要，集中力量抓好特级资质就位、新重组企业资质申报、新经营领域资质的补齐补强工作，形成全公司类别齐全、专业多样、层次合理的企业资质结构体系，合理增加市场竞争主体，充分发挥企业资质等级优势和专业优势，为企业经营提供坚实保证。

四是要建立经营工作的新机制。要进一步加强经营工作战略管理和目标管理，全面落实各单位、各层级的经营指标、经营责任和奖罚制度，真正做到一级抓一级，层层抓落实。要结合企业经营工作的新要求，进一步强化经营工作激励机制，按照责任、利益、风险相统一的原则，体现激励和约束并举的要求，推行工程项目经营效果的综合评价，把承揽工程与项目经营结果相挂钩，对那些盈利效果明显的项目，要给予经营人员重奖；对于亏损的项目，要切实分清责任，对因经营失误造成损失的，给予必要的经济处罚，甚至追究责任，决不能在经营工作上吃“大锅饭”，从而进一步调动广大经营人员的积极性。要大力加强经营人员队伍建设，充实补强经营力量，创新人才选拔方式，畅通经营人才发展通道，形成吸引、用好、留住人才的有效机制，特别是要高度重视投融资管理、资本运作、海外商务和房地产开发、矿产资源开发等高级专业人才的培养和引进，努力建设一支政治素质—16—高、思想作风好、大局观念强、业务能力高的经营人才队伍，推动企业经营工作全面发展。

四、抓好开源节流，进一步增收节支

在当前严峻的生产经营形势下，全公司上下都必须要树立“捂紧钱袋子、过好紧日子”的观念，大力发扬艰苦奋斗精神，坚持量力而行、精打细算、勤俭办事，坚决反对铺张浪费，真正将有限的资金用到保障正常生产经营上、保障企业发展上、保障职工生活上。尤其是各级领导干部要身体力行，率先垂范，以实际行动与广大职工同甘共苦，共克时艰。

一是要加强资金管理，确保现金流量。在国家货币政策适度调整、信贷宏观经济面偏紧的外部环境下，企业面临着筹资和财务费用的双重压力。要牢固树立“现金为王”的思想，加强现金流量管理，细化资金预算，合理安排生产经营活动的资金需求。要继续深化资金集中管理，完善内部资金分配流转机制，切实提高资金集中度和资金使用效率。要切实加强投融资的预算管理，继续坚持融资审批制度，严格控制融资规模，降低存贷款比率，提高资金使用效率。要加大“双清”工作力度，加强组织领导，采取目标、责任、进度、措施、奖罚一体化的有力手段，确保企业工程结算款、到期保函、质保金等大额资金的及时足额回收。要高度重视企业的“二次经营”，加强对在建和已完工程项目的概算清理，及时收集整理变更设计及基础资料，一级抓一级，层层抓落实，努力提高“二次经营”的成效。要积极开展清仓查库

—17—活动，合理控制存货规模，积极消化库存，盘活存量资产，回笼资金，缓解企业资金压力。

二是要控制投资规模，压缩非生产性资本支出。要坚持有保有压的原则，严格按照企业投融资规划，合理控制投资项目规模，设定警戒线，严格审批制度，坚决禁止并严肃查处违反规定、违反程序擅自新开投资项目。要根据国有企业监事会近期有关要求，积极开展非主业投资专项检查和境外资产管理专项检查。要严格控制大型设备的采购，未经批准的严禁擅自购买，非生产性投资原则上不予审批，预算外的一律禁止。同时，进一步建立健全大型专用施工设备租赁与调配平台，统一协调全公司闲臵设备的调配和租赁，提高集中采购与调配效益。

三是要强化成本管控，提高项目盈利能力。要加强源头控制，强化标前报价测算，坚决放弃亏损项目，尽可能避免各类现金保函，杜绝无抵押垫资施工。要积极适应铁路建设的新要求，在不影响工程项目建设安全、质量、进度的情况下，认真优化施工方案，合理配臵资源，努力降低施工成本。要积极推动项目预算管理，建立健全责任成本刚性约束机制，进一步规范专业分包和劳务分包，加强分包合同管理，严格验工计价。要进一步加大物资集中采购的力度，对自管项目一律实行集中招标采购，降低物资供应成本。要加强项目经济效益、经济责任审计，强化过程监督和控制，及时查找和堵塞项目在资金管理、成本支出等方面的漏洞，挖潜增效

—18—四是要坚持厉行节约，降低管理费用。要进一步加强各级管理机构和人员的清理、压缩工作，消减冗员。严格控制办公费用支出、各类会议支出、业务招待费支出，严格控制内外部招待，减少不必要的招待活动，严禁大吃大喝、挥霍浪费，企业内部不得相互宴请。要加强公务车辆的管理，进一步规范审批程序和配备标准，严禁超编制、超标准配车。要严格出国（境）管理，加强因公出国组团审批管理，从严控制出国（境）考察活动。要严格控制楼堂馆所建设，从严审批新建办公楼，已建设的严禁超标准建设和装修。要大力压缩各种庆典、仪式、研讨会、论坛等活动，确有必要的按“从严、从俭”的原则加以控制，企业领导下工地到基层严禁列队迎送、献花送礼。要严格控制企业人员的“进口”，严禁超计划接收高校毕业生，减少外聘和临时用工，严格控制工资总额，最大限度降低人力成本。

五、强化服务保证，进一步发挥企业的政治优势

当前，企业改革发展正处于攻坚阶段。越是在关键时期，越是困难的时候，越要加强党建思想政治工作，发挥企业的政治优势。各级党组织要坚持围绕中心，服务大局，充分发挥党委的政治核心作用，强化基层党组织的服务保证作用，为克服企业当前的暂时困难，实现2011年各项奋斗目标，“推进两大转变、实现二次创业”做出积极的贡献。

一是要充分发挥思想政治工作的教育引导作用。各级党组织要把加强形势任务教育作为当前党建思想政治工作的一项重要

—19—任务，全面开展“五讲教育”活动。一是讲形势。要向广大干部职工深入宣传宏观经济形势的变化，宣讲企业生产经营面临的严峻局面，分析企业发展存在的主要矛盾和问题，引导广大职工树立强烈的忧患意识。二是讲优势。要向广大干部职工深入宣传企业应对暂时困难所具备的市场优势、技术优势、人才优势、差异优势以及品牌优势，增强广大职工战胜困难的信心和勇气。三是讲前景。要向广大干部职工广泛宣传企业“十二五”发展的美好前景，积极引导广大职工把思想和行动统一到企业“推进两大转变、实现二次创业”新的发展战略目标上来，激发广大干部职工昂扬向上、拼搏创业的豪情，形成推动企业发展的强大合力。四是讲对策。要向广大职工讲清企业应对当前暂时困难所采取的措施和要求，发动广大职工积极出主意、想办法、提建议，共同攻坚克难，战胜困难。五是讲稳定，要围绕职工关注的热点、疑点和难点问题，积极引导广大职工正确认识和处理个人利益与集体利益、当前利益与长远利益的关系，倍加顾全大局，倍加维护稳定，共同营造企业和谐发展的局面。

二是要充分发挥基层党组织的服务保证作用。各级党组织要结合创先争优活动，进一步加强和改进基层党建思想政治工作，为企业应对当前的暂时困难提供强大的政治保证和精神动力。要围绕企业当前的难点、热点问题，深入开展调查研究，积极探索解决问题的有效措施。要坚持抓现场、抓基层的工作思路，坚持深入一线，及时掌握工程建设的实际情况，及时了解一线员工的—20—思想动态，有针对性地做好宣传鼓动和思想政治工作。要紧密围绕重点工程建设目标，深入开展“百千万创先争优示范工程”、“双标共建”、“企检共建”、“党群共建”等活动，围绕“十二五”建功立业劳动竞赛，特别是安全生产，大力推进安全质量班前宣誓、群众安全监督员、青年安全监督岗等活动，创新活动形式，完善保障措施，确保企业安全生产和工程优质。要深入开展学习窦铁成、巨晓林活动，大力选树新的先进典型，充分发挥示范引领作用，使广大职工学有榜样、做有标杆、赶有目标，以实际行动为企业发展多做贡献。

三是要充分发挥广大党员的先锋模范作用。广大党员干部要在当前企业改革发展的关键时期，切实履行职责，充分发挥表率示范作用。要牢固树立党性意识，增强宗旨观念，切实做到讲党性、顾大局、求团结、守纪律、听招呼，坚决服从服务于企业改革发展大局，创造性地开展工作，克己奉公，严于律己，以身作则，以开拓进取、拼搏奉献的良好形象凝聚广大干部职工。广大党员要树立高度的政治责任感和使命感，立足本职岗位，带头加强学习，刻苦钻研业务，熟练掌握岗位技能，不断提高能力素质，勇挑重担，脚踏实地，扎实工作，出色完成各项工作任务，真正做到“日常工作看得出来、关键时刻站得出来、危难时刻豁得出来”，用党员的先锋模范作用带动广大职工。

四是要关心职工群众生产生活。越是企业困难的时候，越要关心职工的生产和生活。各单位要坚持以人为本，牢固树立“依

—21—靠职工办企业、办好企业为职工”的理念，坚持“群众利益无小事”的原则，把关心职工生产生活作为克服暂时困难的重要措施来抓。要进一步健全员工工资正常增长和支付保障机制，确保职工的工资按时发放，加强“三工建设”、“三不让”承诺、农民工“五同管理”，积极改善职工的生活条件。要带着感情去做工作，既要教育引导广大职工共克时艰，又要热情关心和帮助职工在生活上的各种困难，进一步增强企业的凝聚力。要高度重视企业稳定工作，认真贯彻落实中央企业维稳信访工作会议精神，密切关注铁路在建项目当前出现的新情况、新问题，逐一排查各种不稳定因素，制定有效的预防措施，对突出的维稳信访问题要制定工作预案，防止群体性事件的发生，为企业的稳定和生产经营创造良好的外部环境。

同志们，这次全公司经营工作会议，是在企业发展进入关键时期召开的一次具有全面性、战略性、转折性的重要会议，必将对当前和今后一个时期企业各项工作起到重要的促进作用。希望大家认真领会和贯彻落实好这次会议的精神，进一步统一思想，坚定信心，充分发展主观能动性，努力克服眼前各种困难，全面促进企业又好又快发展，为“十二五”良好开局打好基础，以优异的成绩迎接建党90周年！

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第11篇：国家税务总局关于中国再生资源开发公司废旧物资回收经营业务中有关税收问题的通知

国家税务总局

关于中国再生资源开发公司废旧物资回收经营业务中有关税收问题的通知

国税函［2004］736号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：

近接中华全国供销合作总社《关于中国再生资源开发公司废旧物资回收经营业务中有关税收问题的函》（供销函再生字［2004］18号），要求就中国再生资源开发公司（以下简称“中再生公司”）在经营过程中聘用下岗人员和社会人员以及在各地设立废旧物资货场是否征收增值税的问题予以明确，现就有关问题通知如下：

一、根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三条规定，对中再生公司聘用的下岗人员和社会人员为本单位收购废旧物资的行为，不征收增值税。

二、根据《国家税务总局关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知》（国税发［1998］137号）规定，分支机构凡未向购货方开具发票或收取货款的，应由总机构统一缴纳增值税。中再生公司在各地设立的废旧物资货场，如既不向购买方开具发票，也不收取货款，则由该公司在其机构所在地统一缴纳增值税。否则，由货场在其所在地缴纳增值税。

特此通知。