房地产实施方案
第1篇：房地产评估实施方案
房地产评估实施方案
我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案： 一、评估方法
本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。（一）成本法 1、成本法概念
所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。2、成本法操作步骤
（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格 3、成本法适用对象
（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价；
（4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。4、房地产价格构成(1)取得土地使用权的费用(2)勘察设计及前期工程费(3)建筑安装工程费(4)建设单位管理费(5)资金成本 4、计算公式
房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率 房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。
综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重
使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：
使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。
打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为： 打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；（二）市场法
1、市场法概念
所谓市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。2、市场法操作步骤（1）搜集交易案例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取评估价格 3、市场法适用的对象
市场法适用的对象是具有交易性的房地产。4、市场法计算公式
委估房地产价格=比较案例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
（三）根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法之一，求取一个综合结果。
二、主要评估步骤
（一）受理估价委托及明确估价基本事项
明确估价基本事项包括明确估价目的、估价对象、估价时点。
（二）拟定估价作业方案
1、拟采用的估价技术路线和估价方法； 2、拟调查搜集的资料及其来源源渠道； 3、预计所需的时间、人力、经费； 4、估价作业步骤和时间进度安排。
2、（三）搜集估价所需资料
1、对房地产价格有普遍影响的资料；
2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3、类似房地产的交易、成本、收益实例资料； 4、反映估价对象状况的资料。
（四）实地查勘估价对象
就委托人介绍提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料，到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观、临路状况进行拍照等。
（五）选定估价方法 估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。
（六）确定估价结果
根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一，求取一个综合结果。
（七）撰写估价报告
1、与委托方等有关方面交换意见； 2、调整、完善评估结果
3、出具正式房地产评估报告书
（八）交付估价报告
三、项目人员安排
为顺利地完成本项目的房地产评估工作，我们公司成立专项房地产评估小组，由徐琰任评估组组长（具有：注册会计师、注册房地产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师等资格），总体负责协调各方面的关系，安排配备各项目组的人员，对项目的工作进行监督管理，协调各项目组的人员调配和工作进度等。
四、时间安排
第2篇：房地产劳动竞赛实施方案
中铁xx集团xx置业有限公司
2014年深入开展“建功杯”劳动竞赛实施方案 为深入贯彻落实科学发展观，确保公司2014年度的生产经营指标，根据xx置业有限公司有关深入开展“建功杯”等劳动竞赛的通知精神，本项目公司决定在公司范围内“共筑铁建梦”为主题，以“模块化、高效能”为目标，广泛深入开展“建功杯”等劳动竞赛活动，动员公司上下全体员工统一思想和行动，全面巩固发展成果，外抢市场机遇，内抓项目管控，聚力措施落地，为做强做优公司房地产业务、提升公司盈利能力和品牌形象而不懈努力。
一、竞赛指导思想和竞赛目标
以党的十八届三中全会、中央经济工作会议和中国工会十六大精神为指导，以“共筑铁建梦”为主题，以房地产开发为中心，以各公司各部门、监理单位、总包单位和各分包单位为依托，以创建“工人先锋号”为主要载体，广泛深入开展“健康杯”等多种形式的劳动竞赛活动，为助推公司全年生产经营目标圆满完成，实现企业新发展再立新功。
竞赛目标：实现项目目标管理，提高队伍专业化开发能力，开发项目实现安全零事故、客户零投诉；责任成本落实到位，单位创效经营能力明显提升；市场份额不断扩大，主要经济指标圆满实现，争创最佳社会信誉和经济效益。
二、竞赛组织机构
为加强组织领导，确保竞赛活动扎实有效开展，公司成立“建功杯”劳动竞赛活动实施领导小组：
组长：xx
副组长：xxx、xxx
成员：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 领导小组办公室设在公司综合办公室，xxx同志任办公室主任，负责竞赛活动的日常管理和资料的收集工作。
竞赛时间：2014年1月1日至12月31日
参赛范围：公司所属各部门、总包和分包单位及全体员工。竞赛内容：比完成年度经济指标，提升经济效益；比安全质量管理，提升管理能力；比形象信誉，提升企业美誉度。
三、竞赛考评及奖励
1、工程重要节点竞赛考评及奖励：根据中铁xxx集团xx置业有限公司精神及2014年度房地产开发投资计划要求，结合周口项目公司开发、销售节点目标，制定2014年度
一、二期工程重要节点施工计划，公司将对总包单位对计划完成情况进行严格考核并兑现奖罚措施。若按时完成计划，公司将给予总包单位每节点奖励人民币10000元并通报表扬；若未按时完成计划，公司将给予总包单位相同金额的罚款，并通报批评。
2、争创市级安全文明工地：由总包单位制定争创2014年市级安全文明工地实施计划，有计划、有步骤开展安全文明工地建设，不断提高现场安全文明施工管理水平，年底拿回市级安全文明工地奖牌和证书对总包单位奖励3万元。
3、争创省级结构优质工程：由总包单位制定争创2014年省级结构优质工程实施计划，年底拿回省级结构优质工程奖牌和证书对总包单位奖励5万元。
4、栋号开展每月安全质量劳动竞赛：每月由建设方、监理方和总包方组成联合检查组对
一、二期各栋号进行安全质量检查打分，对第一名栋号奖励2000元（其中对栋号长奖励1000元），对本栋号监督管理的监理工程师监理500元，对最后一名栋号处罚200元（其中对栋号长处罚50元），对本栋号监督管理的监理工程师处罚30元。
5、开展月、年销售冠军劳动竞赛活动：每月根据个人销售额评出一名销售冠军，奖励1000元；年底评出一名年销售冠军，奖励3000元。
6、劳动竞赛先进个人：能够积极组织或参加劳动竞赛，本人在劳动竞赛工作中成绩突出；在销售、进度、安全、质量、成本管理、创新创效等方面成效显著。年底评出5名劳动竞赛先进个人各奖励1000元。同时，公司择优推荐2名上报郑州置业公司进行表彰。
四、竞赛管理及要求
1、各单位要以“共筑铁建梦”为主题，以“建功杯”劳动竞赛为主线，结合本单位实际，开展多层次、有特色、有创新的竞赛活动，实现劳动竞赛全覆盖和规范运作，以有效的竞赛刷新项目管理、加强成本管控、促进队伍建设，提高房地产开发运作
水平；要严格按照公司要求，建立健全劳动竞赛组织机构，制定劳动竞赛方案，不断丰富竞赛内容、创新竞赛形式、拓展竞赛领域、提升竞赛效果、推动公司年度各项奋斗目标全面实现。
2、要积极参与中国铁建“六比六创”重点工程劳动竞赛活动，切实提升项目公司在基础管理、安全质量管控、推动施工进度、科技创新、成本管理、提高项目经济效益、按时完成上缴款和及时发放职（民）工工资等方面的综合水平和实力，以优异的成绩展示企业良好形象。
3、把劳动竞赛和职工管理技术创新结合起来，积极组织开展职工管理创新和合理化建议活动，依靠群众智慧，提高效率效益。
4、在竞赛宣传发动上，要坚持正确的舆论导向，深入总结先进的理论和行之的典型经验，善于发掘身边鲜活的先进个人和集体，及时向集团公司网站和各大媒体投稿。同时，在竞赛过程中加强与兄弟单位或优秀同行的经验交流，互相学习，共同提高，推动劳动竞赛有效开展。
第3篇：房地产开发项目改造实施方案
XXX办事处
XX“城中村”改造项目实施方案
XX村位于XX市南部新区，共有16个村民组，4669人，自2005年南部新区开发建设以来，全村除第九村民组土地未被征用外，其余村民组的土地已基本被征用完，其中第一组因地理位置特殊，至今还有25亩宅基地未被征用，139户村民的81栋房屋、约3万平方米未被拆迁，其余村民组房屋已基本拆迁完毕。长期以来，该村民组由于被环南路、党校路、倒天河二期工程合围成三角地带，造成“脏乱差”现象突出，人居环境不佳，城市面貌滞后，自然形成了名副其实的“城中村”。
鉴于此“城中村”的长期存在和无序发展已严重影响城市建设和土地集约利用，制约了城市整体形象和品位提升，实施“城中村”改造已成为城市发展的当务之急，我办经过深入调研分析和开展民意调查后，广大村民对此做法非常支持，为顺利推进“城中村”改造项目的实施，提出如下方案：
一、总体思路
（一）、指导思想
以科学发展观为统领，统筹城乡一体化，按照政府主导、市场运作、整体改造，先安置后拆迁的利民惠民政策，建设新型城市化社区。
（二）、工作目标
将“城中村”改造腾出的土地通过报批后招拍挂投向市场，与南部新区碧阳国际城、博泰商住楼等城市建设项目形成集约化、组团化
优势，把城市建设管理“难点”转为“亮点”，把单一“城中村”改造项目转为提升农民人居环境的惠民工程，做到城市小区与农民新居一体化、基础设施与公共设施一体化、社区服务于管理一体化、妥善安置被拆迁村民，以人为本，构建和谐社区。
（三）、工作原则
坚持统一规划、统一供地、统一标准、统一配套、统一建设、统一管理的“六统一”原则。
（四）、实施主体
以XX市土地储备开发中心为引资方，大兰村村民自主成立的“毕节华垠房地产开发有限公司”为投资方。
二、运作模式
（一）、先征收房屋，后挂牌出让土地使用权
鉴于“城中村”目前土地性质是集体土地的特殊情况，以土地一级融资开发协议的形式引入投资开发商暨毕节华垠房地产开发有限公司作为投资单位，采取产权调换或货币补偿方式征收现状“城中村”房屋，待政府统一将该地块报批转为国有土地后，将该地块挂牌出让。投资方依据市场规则积极参与土地挂牌，并根据合理开发成本获取土地，进行建设。
（二）、土地一级融资开发协议双方权利和义务约定 引资方权利和义务
1、按照投资方的合理要求，及时介绍和提供该片区土地的有关情况和信息。
2、对投资方投入的资金专款专用。
3、土地一级开发全面完成后，引资方应及时协调有关部门，对投资方开发成本进行评估审计，按同期银行贷款利率上浮10%计息，待土地出让后连本带息全部支付给投资方。
4、该宗土地开发完成出让后，扣出成本，按纯收益支付给投资方作为支持XX市建设的分成。具体比例如下：
（1）该地块成交额达到400万元∕亩（含400万元∕亩）以下的，按纯利润的40%分成给投资方；
（2）该地块成交额达到400万元∕亩以上—450万元∕亩（含450万元∕亩）以下的部分，按纯利润的50%分成给投资方；
（3）该地块成交额达到450万元∕亩—500万元∕亩（含500万元∕亩）以下的，按纯利润的60%分成给投资方；
（4）该地块成交额达到500万元∕亩以上的，按纯利润的70%分成给投资方。
5、该宗土地出让时，若投资方参加竞买，前期开发资金，可作竞买保证金，在同等条件下享有优先受让权；若投资方未获得该宗土地使用权，则应在该宗土地签订《国有土地使用权出让合同》后十日内支付投资方应得款项。延期支付除承担约定利息外，并按每日万分之3支付延期付款违约金，直至付清为止。
投资方的权利和义务
1、自融资将开发协议签订之日起十五日内，投资方应向引资方账户存款伍仟万元整（人民币，下同）作为开发建设专项资金，由引资方管理、投资方专款专项使用，其余资金分次注入，根据土地一级开发的需要，投资方按引资方要求随时注入开发资金。为保障项目顺利
进展，投资方所注入的一切专项资金引资方必须在该宗土地拆迁工作组成立后三个工作日内及时返还，用于项目建设。
2、融资开发协议签订后一个月内，投资方必须制定切实可行的开发方案报送市政府审查批准。
3、严格按照财务制度，建立健全本片区开发的财力账户，自觉接受有关部门监管。
4、自觉依法办事，严格按照有关法律程序和市政府的有关规定进行开发工作，不得损坏公共设施，不得损害社会公共利益。
5、根据市政府相关规划建设安置房或购买房屋对被征收房屋村民进行安置，确保改造工程如期完成。
三、土地一级开发成本构成与核定
1、引资方为完成协议约定工作而投入的成本包括：
（1）征用土地补偿费用、征收土地产生费用及土地报批上交和产生的费用等。
（2）征收补偿、安置、收回和置换过程中发生的相关费用。（3）投资于该地块的土地整治工程（含道路、环境、土石方、管线搬迁、地下设施等）相关费用按国家定额及配套文件计算，下浮3%以下。
（4）土地开发及供应过程中发生的审计、律师咨询、宣传推广、概念性方案以及项目设计等费用。
（5）不可预见费及经XX市财政和土地主管部门核准的其他支出。
2、投资方完成本协议约定开发工作后，双方共同对项目相关费用
进行审核确认的结果作为土地开发成本。
四、违约责任
如双方未认真履行本协议约定，且给对方造成损失的，违约方除赔偿对方损失外，还需向对方支付违约金100万元。同时，受约方有权终止本协议。
五、请求给予的政策支持
鉴于“城中村”改造项目定位于惠民工程，拆迁量太大、投资高（估算约3亿元），项目投资回报率低甚至存在风险，因此恳请市政府及相关部门对该项目给予以下政策支持：
⑴项目用地采取拆迁成本作价土地款，土地挂牌过程中投资方获取土地价格超出土地成本价部分政府全额返还；
⑵项目建设涉及相关规费属市级财政收益部分全额返还； ⑶项目建设所需缴纳的税收除上交省、地财政部分外，市级财政地方收益应全额返还奖励；
⑷容积率调整所应补交土地出让金全额返还； ⑸项目红线范围外的配套基础设施建设由政府投资；
⑹由于本项目启动建设后，该宗地块旁原党校剩余土地（面积大至三亩），将形成死角态势，恳请政府协调将该宗地块进行统一开发。
六、项目可行性分析
（一）、直接成本分析
1、房屋征收费：根据现行拆迁补偿标准概算，拆迁3万平方米房屋应补偿约10000万元；
2、征地补偿费：征用25.17亩土地需80万元；
3、地上附着物补偿费：约需20万元；
4、如投资方通过挂牌获得土地使用权，并可修建10.5万平方米商品房（容积率为6），需修建成本约23120万元；
5、不可预计费约为500万元。 以上成本合计33720万元
（二）、利润分析
1、土地出让价预计在400万元∕亩—450万元∕亩之间，25.17亩土地最高可卖11326.5万元。
2、如投资方通过挂牌获得土地使用权后能保证建10.5万平方米商品房出售，其中住宅部分75000平方米收益22500万元，商业3000平方米收益18000万元，可获销售收入约40500万元；
综上所述，政府予以政策支持返还土地出让收益等规费，如通过挂牌出让土地后，投资方在450万元∕亩内获得土地使用权并能建10.5万平方米商品房出售，可赢利约6000万元；如通过挂牌出让土地后，投资方没有获得土地使用权，按土地一级融资开发协议约定，投资方也可获得利润，为此，虽然该项目在土地使用权方面存在招拍挂地价风险和产品市场风险，但为了南部新区城市整体形象和品位的提升，为今后类似的“城中村”改造项目开好头，做好典范，实施该项目是切实可行的。
XX办事处
二0一X年X月X日
第4篇：房地产营改增实施细则方案
房地产营改增实施细则方案
“营改增”细则终于公布了!昨天，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
作为国家“十二五”战略规划的重要组成部分，营改增税制改革将促进服务业的快速发展，同时减轻间接税对企业间交易的影响。这一税制改革将对建筑及房地产业各个方面产生重大影响，影响范围包括营业利润、营运模式、市场营销、以及对房地产基金和投资者、买方、租户、代理商、融资方、其他服务提供者等各利益相关方的影响。
与此同时，两部委发布了营改增四份细则文件，分别为《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。
《营业税改征增值税试点实施办法》显示，增值税税率为6%，其中提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%;提供有形动产租赁服务，税率为17%。增值税起征点幅度为：按期纳税的，为月销售额5000元-20000元(含本数);按次纳税的，为每次(日)销售额300元-500元(含本数)。
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。
对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
另外，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了二手房税收政策。规定在北京市、上海市、广州市和深圳市四个城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。而北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
日前召开的国务院常务会议称，预计今年营改增减税规模将超过5000亿元。
针对营改增对于房地产市场的影响，英大证券首席经济学家李大霄表示，营改增对于市场而言应该是一个重大利好消息，他表示，“它能够有效地推动税收方面的改革，会对市场的发展起到正面作用。”
房地产、建筑企业营改增细则正式正式发布后，对房地产企业的影响是全方位的，涉及招采、合约、成本、工程、销售、财务等各个部门，应对工作包括收购上游公司、各项合同修改、材料收回甲供、供应商更换、增值税发票管理调整、定价模型重新设计等等。
房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票
(一)没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。
国税发[2006]156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。
(二)获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票
《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第36号)规定：一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。
1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。
3、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。
因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。
购买职工福利用品的增值税专用发票
《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
因此，建筑企业和房地产企业发生的购买烟酒茶土特产招待客人的增值税进项税不可以抵扣增值税销项税。
(四)发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金(例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥)
《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第(二)项规定，非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第(三)项规定第(三)项规定：非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第(四)项规定，非正常损失的不动产、以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中购进的货物是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气和智能楼宇设备及配套设施。
(五)差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣.
《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第(六)项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
因此.企业发生的个人出差飞机票、高铁票，手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。
(六)接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的增值税进项税不可以抵扣。
《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2：《营业税改增值税试点有关事项的规定》规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费用和手续费用的进项税额不得从销项税额中抵扣。
(七)获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天
《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、(货物运输增值税专用发票)和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。
(八)房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金(因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所得税).
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