物业纠纷答辩状
因重庆市永川区吉星物业管理有限公司（简称“吉星物业公司”）诉本人物业管理纠纷一案，现提出如下答辩意见。
第一、吉星物业公司主张物业服务费无合法依据。
（1）从主合同看，购房合同没有约定业主要为前期物业公司缴纳物业服务费。根据《重庆市商品房买卖合同》中第17条第3款：“乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约。乙方应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。”①本条明确规定：房屋交甲方——在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业（吉星物业公司）——统一进行管理（即：乙方同意重庆城市之光置业有限公司选聘了吉星物业公司作为前期服务管理，但并有同意或者说追认服务费的收费标准）——并遵守房屋使用公约（即：遵守房屋使用公约，而不是《前期物业管理服务合同》）。②本条也明确规定的是缴纳“物业专项维修资金”，而是不《前期物业管理合同》第五条第三款所规定的“物业服务费”。根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》第2条和《重庆市物业专项维修资金管理办法》第3条规定：本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》[发改价格〔2003〕1864号]第11条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”以上两个文件可以看出“物业专项维修资金”和“物业服务费”它是两个不同的概念，不能等同。而且《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第11条第四款明确规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。故吉星物业公司主张物业服务费无合法依据。
（2）从合同主体看，吉星物业公司与业主无直接合同关系。①重庆城市之光置业有限公司选聘了吉星物业公司作为前期服务管理并与之签订了《前期物业服务合同》，根据合同的相对性原则，它的效力只及于合同缔约人之间，对合同外第三人不发生效力，如果为第三人设定权利有效，但是设定义务则无效。②即使根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，也不能说明业主要受其约定。因为此《解释》从2009年10月1日起施行，而重庆城市之光置业有限公司与吉星物业公司签订的《前期物业服务合同》是09年4月，是在这个解释实施之前，不溯及既往。同时《立法法》第84条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”据此，《解释》无权规定“溯及既往”的权利。故业主与吉星物业公司无直接合同关系，不应当受其约定限制。
第二、吉星物业公司主张滞纳金无合法依据。
（1）根据上面第三条所述的“吉星物管公司主张物业服务费无合法依据”，既然不能收取物业服务费，当然也就无取滞纳金之说法。（2）在《物业管理条例》中没有关于滞纳金的规定，在重庆城市之光置业有限公司与吉星物业公司签订的《前期物业服务合同》中，双方约定滞纳金为千分之一，现物管公司主张滞纳金为千分之三，没有合法依据。（3）根据《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”吉星物业公司履行合同在先，其服务不符合《前期物业服务合同》的规定，答辩人享有先履行抗辩权，所以吉星物业公司主张滞纳金无任何根据。
第三、吉星物业公司服务质量不合格。
根据重庆城市之光置业有限公司与吉星物业公司签订了《前期物业服务合同》的规定，吉星物业公司服务应当达到一级标准，具体包括房地产管理、环保、绿化、交通治安、消防及维修、服务等。但是吉星物业公司没有达到，具体表现：小区内的消防栓不合格，并出现多次漏水现象；消防通道没整理，其土地用来种菜，没人管理。四号楼二单元门入口排水不通，一下雨全是积水（去年冬天业主曾经两次踩进积水里，鞋子里面装满水），一号楼下水道严重不通，其三单元2-1号房屋（业主是易小刚）家里被水淹；进入小区的喷泉池水少并且肮脏发臭，又没人清理；6号楼1单元内开设麻将馆，无人管理。小区内养鸡也没人管理；四号楼二单元门损坏了也没人修理，楼梯间全是广告，也没有清洁。小区门口的恒壹面庄和久久面庄都没有排烟设备，致使外墙壁熏黑。正是因为吉星物业公司的服务不合格，所以碧桂园小区绝大部分业主才不缴纳管理服务费。
第四、吉星物业公司收费不符合物价局的规定。
（1）《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》[渝价[2004]778号]之附表〈重庆市物业服务收费等级基准价标准〉的规定：多层住宅的物业服务费：一级物业服务费0.40，二级物业服务费0.33，三级物业服务费0.26，四级物业服务费0.20；日常维修养护费都是0.12。（2）建设部2004年公布的《物业管理企业资质管理办法》第五条规定第三款（三级资质的条件）：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（3）根据重庆市工商网上查询：永川区吉星物业管理有限公司注册资本为50万人民币。是否符合三次资质，还得看进一步考查。退一步说，即使符合三级资质，其收费也只有0.26+0.12=0.38元，而碧桂园小区实行多层住宅0.50元/月·平方米的收费标准，所以，吉星物业管理公司的收费违背物价局规定的收费标准。
综上所述，吉星物业公司主张物业服务费和滞纳金均无合法依据，其服务质量不合格且收费又不符合物价局的规定。故答辩人不应当支付其物业管理费，请求法院依法驳回其诉讼请求。
此致
重庆市永川区人民法院
答辩人：张某
