房地产估价报告毕业论文

1 房地产估价报告 估价报告编号：****（2016S）04GA 第 0209 号 估价项目名称: XX 所有的位于长沙市雨花区高桥家电百货城 002 栋 XX 号、404 号房地产的抵押价值估价 估价委托人：XX 房地产估价机构：***** 注册房地产估价师：

姓名 注册号 *** **** *** *** 估价报告出具日期：2016 年 4 月 25 日

1 致估价委托人函 XX ：

受您的委托，我公司秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对您位于长沙市雨花区高桥家电百货城 002 栋 XX 号、404 号房地产的抵押价值进行了估价，价值时点为实地查勘之日即 2016 年 3月 15 日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法和收益法的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经过评估，其估价结果如下：

1 1、估价对象在未设 定法定优先受偿的情况下，其市场价值总价为：￥2 160.42 万元（人民币：

壹佰陆拾万零肆仟贰佰 元整）。

2 2、估价师知悉的法定优先受偿款（不包含处置过程中的诉讼费、执行费、拍卖费、评估费及转让税费等）为：￥0 0 万元（人民币：

零 元整）3 3、估价对象的抵押价值为（取整）：￥2 160.42 万元（人民币：壹佰陆拾万零肆仟贰佰 元整），详见下表：

估价结果一览表 序号 房屋所有权 证号 房屋所 有权人 坐落 规划 用途 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估价值（万元）1 长房权证雨花字 第 713xxxx78 号 XX 雨花区高桥家电百货城 002 栋 XX 号 商业 24.60 41750 102.71 2 长房权证雨花字 第 713xxxx66 号 XX 雨花区高桥家电百货城 002 栋 404 号 住宅 112.71 5120 57.71 合计 / / / 137.31 / 160.42 特别提示：1、本次评估是基于下文的估价的假设和限制条件成立的，如该假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。

2、本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时使用期限为一年，自报告出具日起计算，若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，须重新进行评估 ********土地房地产估价顾问有限公司 法定代表人：

二〇一六年四月二十五日

-2-目 录 一、估价师声明…………………………………………………3 二、估价假设和限制条件………………………………………4 三、估价结果报告………………………………………………6 1.估价委托人 …………………………………………………… 6 2.房地产估价机构 ………………………………………………… 6 3.估价目的 ……………………………………………………… 6 4.估价对象 ……………………………………………………… 6 5.价值时点 …………………………………………………………7 6.价值类型 …………………………………………………………7 7.估价原则 ……………………………………………………… 7 8.估价依据 ……………………………………………………… 8 9.估价方法 …………………………………………………………8 10.估价结果 ……………………………………………………… 9 11.注册房地产估价师 ………………………………………………9 12.实地查勘期 …………………………………………………… 10 13.估价作业期 …………………………………………………… 10 14.风险提示及变现能力分析 …………………………………… 10 四、附件…………………………………………………………14 1、《房地产估价委托书》复印件 2、估价对象位置示意图 3、估价对象实地查勘情况和相关照片 4、估价对象权属证明复印件 5、估价对象法定优先受偿款调查情况 6、可比实例位置图和外观照片 7、专业帮助情况和相关专业意见 本估价报告没有专业帮助或未依据相关专业意见 8、估价对象租赁合同 9、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件 10、注册房地产估价师估价资格证书复印件

-3-估价师声明 我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏； 2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制； 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见； 4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

-4-估价假设和限制条件 一、估价报告结论成立的假设条件：

1、一般假设：委托方提供了估价对象长沙市雨花区高桥家电百货城 002 栋 XX 号、404 号房地产的《房屋所有权证》，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，此次估价所依据的房屋结构、房屋建筑面积、用途等是依据委托方提供的上述权证所记载的内容；注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，本次估价是以估价对象在价值时点不存在房屋结构问题与安全隐患，并且达到设定的使用功能为假设前提。

2、未定事项假设：委托方未提供记载估价对象房地产所分摊土地使用权各项信息的《国有土地使用证》，根据委托方介绍和估价人员的调查了解，本次评估设定其所占土地使用权类型为出让地，地类（用途）为商业、住宅用地，终止日期为2073 年 11 月 28 日，如实际情况与评估设定不一致，则评估结果应相应调整。

3、背离事实假设：本估价项目不存在背离事实假设事项，故本估价报告无背离事实假设。

4、不相一致假设：本估价项目不存在不相一致假设事项，故本估价报告无不相一致假设。

5、依据不足假设：本估价项目不存在依据不足假设事项，故本估价报告无依据不足假设。

二、估价报告使用限制：

1、本报告中市场趋势、估价对象变现能力分析等专业意见，是估价人员根据估价对象的具体情况和价值时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供估价委托人参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，可能并不完全表示估价对象在价值时点抵押权实现时的实际情况，特提请报告使用人注意。

2、本评估报告自报告提交之日起壹年内有效。在报告有效期内，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，建议估价报告使用者应定期

-5-或在房地产市场价格变化较快、房地产状况发生改变时对估价对象的价值进行再评估。

3、本估价报告应用范围为估价委托人确定抵押贷款额度提供参考依据，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负责。

4、如对估价对象进行快速变现时，抵押当事人须考虑短期强制处置等因素的影响，可能会导致抵押物快速变现价格低于其市场价格。抵押物处置时可能需支付的费用和税金包括拍卖诉讼费、营业税金及附加、交易手续费、所得税等。

5、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。

6、本报告必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。同时未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表，也不得向相关登记或备案部门以外的单位或个人提供。

7、本估价报告由****负责解释。

-6-估价结果报告 一、委 托 方：XX 二、房地产估价机构：

****房地产估价顾问有限公司 法定代表人：** 资质等级：国家壹级房地产估价机构 地 址：**** 电 话：***** 三、估价目的：

：估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象 ：

1、估价对象区位状况 位置：估价对象 1、2 均位于长沙市雨花区高桥家电百货城 002 栋，高桥大市场北临民主路，南临长沙大道，西临东二环，东临马王堆南路，地理位置好；周边有长建建材大市场、华晨世纪广场、华雅国际大酒店、华雅城市高尔夫俱乐部、长沙市二十六中、长沙广益实验中学、长沙海关等商住配套设施；所在区域有 348、368、142、703、912、121 路等多条公交线路，交通便利，道路通达度高，对外联接方便。

2、估价对象权益状况（1）房屋登记状况 序号 房屋所有权 证号 房屋所有权人 坐落 层数/ 总层数 规划用途 建筑 面积（㎡）共有情况 登记时间 1 长房权证雨花字 第 713xxxx78 号 XX 雨花区高桥家电百货城002 栋 XX 号 1/5 商业 24.60 单独所有 2013.03.08 2 长房权证雨花字 第 713xxxx66 号 XX 雨花区高桥家电百货城002栋404号 4/5 住宅 112.71 单独所有 2013.03.08 合计 / / / / 137.31 / /（2）土地登记状况 委托方未提供估价对象的《国有土地使用证》，根据委托方介绍和估价人员的调查了解，本次评估设定其所占土地使用权类型为出让地，地类（用途）为住宅用地，终止日期为 2073年 11 月 28 日，如实际情况与评估设定不一致，则评估结果应

-7-相应调整。

（3）他项权利状况 根据委托方提供的估价对象权证资料，估价对象未设定抵押等他项权利。

（4）法定优先受偿权利状况 根据委托方提供的资料及估价人员的调查，无估价师知悉的法定优先受偿款。

3、实物状况（1）建筑物状况 估价对象 1 所在建筑总层数为 5 层，建筑年代为 2004 年，多层楼梯房。估价对象位于第 1 层 XX 号，使用状况为产权人自营。估价对象所在建筑外墙贴外墙面砖，室内地面贴地板砖，内墙面板材装饰，天棚吊顶，层高约 4.0 米，入户门为玻璃推拉门、卷闸门，使用正常。

估价对象 2 所在建筑总层数为 5 层，建筑年代为 2004 年，多层楼梯房。估价对象位于第 4 层 404 号，使用状况为产权人自用。估价对象所在建筑外墙贴外墙面砖，室内为厅地面铺地面砖，内墙面刷墙漆，天棚板材吊顶；房地面铺地面砖，内墙面、天棚刷墙漆，层高 3.0 米，入户门为防盗门，铝合金窗，水电齐全，电话、宽带、有线电视到户，通风采光条件好。

（2）土地状况 估价对象 1、2 所占土地形状规则，地势平坦，所处位置自然洪涝灾害频率小；地质地基条件较好；土地平整程度为红线内场地平整，所在区域基础设施状况为“六通”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气）。

4、估价对象范围及用途界定 此次估价的房地产为长沙市雨花区高桥家电百货城 002 栋XX 号、404 号，房屋规划用途分别为商业、住宅，现状用途分别为商业、住宅，本次评估按登记用途商业、住宅评估，此次估价结果为房地合一的价值。

五、价值时点 ：估价对象实地查勘之日即 6 2016 年 年 3 3 月 月 5 15 日 六、价值类型：本报告书提供的房地产价值是于价值时点的抵押价值，是根据市场价值标准而确定，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

-8-市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则 ：

1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：房地产在法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的合理，可能的利用，包括最佳的利用、规模、档次等。

6、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

八、估价依据 ：

（一）本此估价所依据的有关法律、法规和部门规章 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国物权法》； 4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 5、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》；（二）本此估价采用的技术规程 1、中华人民共和国国家标准 GB/T50291—2015《房地产估价规范》； 2、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语规范》GB/T50899-2013；（三）委托方提供的相关资料 1、委托方提供的有关房屋建筑物产权资料；（1）《房屋所有权证》；（2）《房地产估价委托书》。

-9-2、受托估价方实地查勘获取的资料及收集的价格信息。

九、估价方法 ：

本次估价采用比较法和收益法进行估价。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。

1.比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

2.收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果 ：

我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法和收益法的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经过评估，其评估结果如下：

1 1、估价对象在未设定法定优先受偿的情况下，其市场价值总价为：￥2 160.42 万元（人民币：

壹佰陆拾万零肆仟贰佰 元整）。

2 2、估价师知悉的法定优先受偿款（不包含处置过程中的诉讼费、执行费、拍卖费、评估费及转让税费等）为：￥0 0 万元（人民币：

零 元整）3 3、估价对象的抵押价值为（取整）：￥2 160.42 万元（人民币：壹佰陆拾万零肆仟贰佰 元整），详见下表：

估价结果一览表 序号 房屋所有权 证号 房屋所 有权人 坐落 规划 用途 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估价值（万元）1 长房权证雨花字 第 713xxxx78 号 XX 雨花区高桥家电百货城 002 栋 XX 号 商业 24.60 41750 102.71 2 长房权证雨花字 第 713xxxx66 号 XX 雨花区高桥家电百货城 002 栋 404 号 住宅 112.71 5120 57.71 合计 / / / 137.31 / 160.42 十一、注册房地产估价师 ：

姓名 注册号 签名 签名日期 *** *** 年 月 日 *** **** 年 月 日 十二、实地查勘期 ：2016 年 3 月 15 日

-10-十三、估价作业期 ：2016 年 3 月 15 日至 2016 年 4 月 25 日 十四、风险提示及变现能力分析（一）估价对象风险提示 本次估价对象房地产信贷的预期风险有：

（1）房地产抵押价值的风险。

①政策风险：任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。2014 年以来，国家金融信贷政策已适度放松，央行对“限贷”已放松：还清首套房贷再贷算首套；中国人民银行决定，自 2015 年 10 月 24 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.5%。长沙已取消“限购”，将继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

②功能减值风险：由于城市规划的调整或该区域的功能环境的改变，会使抵押物市场价值减值，再有估价对象自身的功能性减值。

银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。定期或者在房地产市场价格变化比较快时可以委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。

（2）抵押物的损毁、灭失风险：

①房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押方占有、使用。抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。

②由于自然的或其他的不可抗力的原因，造成抵押物的灭失，如火灾、地震等。

（3）变现风险：

①房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

②处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、-11-数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付营业税及附加、部分手续费。

（4）偿还风险：房地产抵押贷款偿还风险是指由于抵押人违约，不按贷款合同中规定的还款计划还款，从而赞成信贷资金包损失的情况。

①当房地产价格下跌，抵押物价值下跌幅度大于贷款者购房投资成本时，抵押人认为放弃继续还款能带来更大的收益，从而拒绝偿还债务。

②抵押人由于经济状况变差，或抵押人遇到意外事故而致伤残，均可能导致偿还风险。

（5）在此提醒银行在发放贷款时充分考虑上以因素，合理确定抵押贷款额度，最低限度地降低金融风险。

（二）估价对象变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。现从以下几个方面分析估价对象的变现能力。

（1）估价对象基本情况 估价对象于价值时点时已办理《房屋所有权证》，且为市场商品房，产权清晰，可按相关规定进入市场自由转让。

（2）通用性、独立使用性、可分割转让性分析 ①通用性：估价对象规划用途为商业、住宅，实际用途为商业、住宅，室内设计布局灵活，其通用性较好。

②独立使用性：指房地产能否单独使用而不受限制。估价对象产权人对其有独立产权；配套设施、设备均能单独使用，故其独立使用性较强。

③可分割转让性：指房地产在物理上、经济上是否可以分离开来使用。估价对象为成套商业、住宅房地产，不可分割转让。

（3）变现方式分析 假定在估价时点抵押权人实现抵押权，处置抵押房地产的方式一般有：变卖、拍卖。

①变卖是指执行机关把查封、扣押执行债务人的财产交由中介机构收购或代为出售，用所得价金为清偿债务的手段。

②拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。不动产（房地产、土地使用权）拍卖是

-12-指以不动产为拍卖标的的拍卖行为。不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志。依据不同的标准，拍卖活动可以分为强制拍卖和任意拍卖。

1)任意拍卖是一种委托人依据自己的意愿提起的拍卖。通常由委托人委托拍卖机构拍卖，目的在于将物品换价兑现。但在对抵押大额不动产进行处置时，通常会受变现时间要求的限制。

2)强制拍卖是法定委托拍卖的一种，是指国家执法机关依法律对查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清债债务为目的的一种强制执行行为。强制拍卖有着国家强制性、权利义务的不对等性的特点。

③从抵押权人实现抵押权的目的来说，一般都采取强制拍卖的变现方式。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》中第十三条，拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

（4）假定在估价时点处置估价对象，清偿顺序依次如下：

①支付处分抵押房地产的费用； ②抵押房地产应缴纳的各种税金； ③偿还抵押债权本息及支付违约金； ④赔偿由于债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； ⑤剩余金额交还抵押人。

（5）变现价格分析 本次评估结果采用比较法和收益法两种不同方法的平均数为公开市场价值，假定在估价时点拍卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比市场价值要低。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，变现价格一般较低，变现成本较高，要支付评估费用、诉讼费用、拍卖费用、执行费用、管理费用以及办理房地产过户手续的相关税费（包含营业税、附加税费等）。房地产的变现价值须在扣除上述变现费用后，扣除已抵押担保的债权、拖欠的建筑工程款，以及其他法定优先受偿款后方可优先受偿。综上所述，通过测算，变现价值约在评估价值的40%-60%之间，变现价值区间为（64.17– 96.25）万元。

（6）变现速度

-13-估价人员通过市场调查，根据长沙市类似房地产市场情况并结合估价对象的特点，分析认为如抵押权人采取强制拍卖的变现方式，可实现变现时间约 0.5 年。

附件 1、《房地产估价委托书》复印件 2、估价对象位置示意图 3、估价对象实地查勘情况和相关照片 4、估价对象权属证明复印件 5、估价对象法定优先受偿款调查情况 6、可比实例位置图和外观照片 7、专业帮助情况和相关专业意见

-14-本估价报告没有专业帮助或未依据相关专业意见 8、估价对象租赁合同 9、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件 10、注册房地产估价师估价资格证书复印件

-14-估价技术报告 一、个别因素分析：

1、估价对象区位状况 位置：估价对象 1、2 均位于长沙市雨花区高桥家电百货城 002 栋，高桥大市场北临民主路，南临长沙大道，西临东二环，东临马王堆南路，地理位置好；周边有长建建材大市场、华晨世纪广场、华雅国际大酒店、华雅城市高尔夫俱乐部、长沙市二十六中、长沙广益实验中学、长沙海关等商住配套设施；所在区域有 348、368、142、703、912、121 路等多条公交线路，交通便利，道路通达度高，对外联接方便。

2、估价对象权益状况（1）房屋登记状况 序号 房屋所有权 证号 房屋所有权人 坐落 层数/ 总层数 规划用途 建筑 面积（㎡）共有情况 登记时间 1 长房权证雨花字 第 713xxxx78 号 XX 雨花区高桥家电百货城002 栋 XX 号 1/5 商业 24.60 单独所有 2013.03.08 2 长房权证雨花字 第 713xxxx66 号 XX 雨花区高桥家电百货城002栋404号 4/5 住宅 112.71 单独所有 2013.03.08 合计 / / / / 137.31 / /（2）土地登记状况 委托方未提供估价对象的《国有土地使用证》，根据委托方介绍和估价人员的调查了解，本次评估设定其所占土地使用权类型为出让地，地类（用途）为住宅用地，终止日期为 2073年 11 月 28 日，如实际情况与评估设定不一致，则评估结果应相应调整。

（3）他项权利状况 根据委托方提供的估价对象权证资料，估价对象未设定抵押等他项权利。

（4）法定优先受偿权利状况 根据委托方提供的资料及估价人员的调查，无估价师知悉的法定优先受偿款。

3、实物状况（1）建筑物状况 估价对象 1 所在建筑总层数为 5 层，建筑年代为 2004 年，-15-多层楼梯房。估价对象位于第 1 层 XX 号，使用状况为产权人自营。估价对象所在建筑外墙贴外墙面砖，室内地面贴地板砖，内墙面板材装饰，天棚吊顶，层高约 4.0 米，入户门为玻璃推拉门、卷闸门，使用正常。

估价对象 2 所在建筑总层数为 5 层，建筑年代为 2004 年，多层楼梯房。估价对象位于第 4 层 404 号，使用状况为产权人自用。估价对象所在建筑外墙贴外墙面砖，室内为厅地面铺地面砖，内墙面刷墙漆，天棚板材吊顶；房地面铺地面砖，内墙面、天棚刷墙漆，层高 3.0 米，入户门为防盗门，铝合金窗，水电齐全，电话、宽带、有线电视到户，通风采光条件好。

（2）土地状况 估价对象 1、2 所占土地形状规则，地势平坦，所处位置自然洪涝灾害频率小；地质地基条件较好；土地平整程度为红线内场地平整，所在区域基础设施状况为“六通”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气）。

4、估价对象范围及用途界定 此次估价的房地产为长沙市雨花区高桥家电百货城 002 栋XX 号、404 号，房屋规划用途分别为商业、住宅，现状用途分别为商业、住宅，本次评估按登记用途商业、住宅评估，此次估价结果为房地合一的价值。

二、区域因素分析 1.位置 位置：估价对象 1、2 均位于长沙市雨花区高桥家电百货城 002 栋，高桥大市场北临民主路，南临长沙大道，西临东二环，东临马王堆南路，地理位置好。

2.交通条件 估价对象所在区域 348、368、142、703、912、121 路等多条公交线路，交通便利，道路通达度高，对外联接方便。

3.基础设施与公用设施条件 估价对象所处区域内基础设施条件达到“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供气，宗地红线内场地平整），通讯、通电保障度好；距离学校、医院、邮电网点、超市、菜市场、酒店等公用配套设施较近。

4.环境质量 估价对象所处区域内没有严重的水污染及大气污染。

三、市场背景分析：

-16-（一）城市资源状况 长沙市是湖南省的省会，是全省政治、经济、文化的中心，是全国历史文化名城。它位于湖南省东部偏北，东经 111°53"至 114°15"、北纬 27°51"至 28°41"之间。东临江西省宜春地区和萍乡市，南接湘潭、株洲两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约 230 公里，南北宽约 88 公里。全市土地面积为 11819.5平方公里，其中市区面积为 556.33平方公里，市区建成区面积 186平方公里。长沙地形复杂，湘江两岸形成地势低平的冲击平原，其东西两侧及东南面为地势较高的低山、丘陵。长沙市市区地势南高北低，属于湘江水系。湘江由南向北纵贯市区，经过市境 74 公里，其间流入湘江的支流有 15 条，其中较大的有浏阳河、捞刀河、靳江、沩水。长沙地区水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达808 亿立方米。最大的水库为宁乡境内的黄材水库和浏阳境内的朱树桥水库。

长沙市下辖6个区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、雨花区和望城区，以及3个县（市）：长沙县、浏阳市、宁乡县。各区、县（市）共辖79个镇、39个乡和54个街道办事处。根据第六次全国人口普查数据，至2011年年末，长沙市常住人口为709.07万人，比上年增长0.71%。

（二）长沙商业地产面临的良好发展机遇 1、国家宏观调控将提升长沙商业地产发展水平2004年以来，国家对房地产市场进行宏观调控，特别是大力调整商业地产项目；对小型商业项目、不合理商业项目、重复商业项目将严格审批，对高品质、高规格、符合城市商业发展需要、符合现代城镇居民生活需要、有利投资者利益的商业地产以强力的政策性支持。

随着2005年7月份《长沙市城市商业网点布局规划（2005年——2020年）》出炉，长沙城区规划向周边扩张，人流、物流逐渐往城市次中心及次次中心（既街区商业中心或者社区商业中心）迁移，许多高品质、高起点、符合城市发展要求的商业配套与商业地产也随者出现在规划之例；一些重复投入、占据大量土地资源的项目也随之受到控制，比如大超市将不再建在市中心，一些大市场也在近三年内暂不发展。

宏观调控无疑提高了商业地产开发门槛，在这种情况下，目前已规划在市区的商业地产项目将更加稀缺。过去一些商业布局不合理，甚至连停车场规划都没有做好的商业项目，将逐

-17-渐被淘汰，而那些定位和设计都经过专业分析的项目，其价值更容易受到投资者的认可。从某种程度上说，宏观调控赋予了商业地产新的强劲动力。

《规划》确定了长沙城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系的基本布局，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。

2、一小时经济圈建立为长沙商业提供4000万稳固消费群体 随着一小时经济圈概念的建立，长沙商业的锁定消费者已不仅仅是本市的700万人口，而是一小时经济圈内的涵盖株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市的4000万人。由此，以后的商业布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷、辐射力强的城市外环、城郊结合部分布。

3、高消费能力成为长沙商业地产助推引擎 长沙市民的消费能力和消费水平较高是显而易见的。如此旺盛的消费能力毫无疑问将助推长沙商业的快速发展。

4、长株潭一体化融城促成新商圈的崛起，开辟长沙商业的新战场 长沙大道通车之后，随着南部城区生态新的规划和三市融城计划的实施，省政府、天心区政府南迁，一栋栋高楼已经拔地而起，许多生态公园也已初具规模，生态新城的崭新形象已经显现。专家认为，今后15年间，一方面，随着人们生活水平的提高、需求的变化，对商业网点布局必定会提出新要求，要借鉴外地、乃至外国的经验，有所应对。

5、越来越多的开发商完成商业地产开发的经验和资金积累，将直接促成长沙商业地产的继续繁荣 作为中国迄今最大规模的区域合作，泛珠三角区域合作正在最具经济活力的中国南部兴起，其对房地产业的推动力，不可估量。“泛珠三角区域房地产合作与发展”正在营造“多赢”局面。越来越多的开发商完成商业地产开发的经验和资金积累，将直接促成长沙商业地产的继续繁荣。

6、长沙商业地产多元化为不同类型的商业项目预留了生

-18-存空间 随着长沙城市经济的不断发展，房地产的商业地产极为活跃，各种不同类型和品质的商业项目在不同的区域环境中涌现，而目前长沙商业地产形式走向基本以“主题式、开放式、专业式、人防型、公园型等商业地产类型”为发展主体思路。商业地产的细节规划和项目配套条件也将是成功发展必备条件，细到业态的准确规划、购物环境的健全、交通的组织、停车的规划、配套服务等相应条件。

（三）估价对象具体情况及未来发展预测 估价对象所在的‘天心区书院南路306号金能大厦’项目位于长沙市金盆岭商圈，以其齐全的商务配套、较好的地段、交通、专业的物业管理，将为其赢得很大一部分市场。

四、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

最高最佳使用具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约度。寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列 4 个方面依序筛选：

（1）法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

（2）技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

（3）经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

（4）价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高高佳的使用方式。

-19-此次估价目的是为委托方因抵押贷款的需要提供估价对象房地产市场价值参考。根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价范围内的房屋登记用途为商业和住宅，实际用途为商业和住宅用途，根据房地产估价的合法原则，结合估价对象周边区域自然、经济特点及类似房屋的使用状况，确定此次估价按商业和住宅用途进行估价。

五、估价方法选用 根据《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语规范》，主要估价方法有：比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

1.比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

2.收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

3.成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

4.假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象所在区域近期类似房地产交易较为活跃，适宜采用比较法进行估价；估价对象房屋有客观收益，适宜采用收益法进行估价；成本法主要适用于估价新近开发建设完成的房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，本次评估估价对象为已建成房，不适宜采用成本法进行估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，本次估价不适宜采用假设开发法进行估价。根据《房地产估价规范》，有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法。

综上所述，本次估价采用比较法和收益法进行估价。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。

六、估价测算过程：

Ａ.XX 号商业房地产的测算（一）比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估

-20-价对象价值或价格的方法。

1、计算公式 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数=可比实例价格×100/（100+交易情况修正值）×（100+市场状况调整值）/100×100/（100+房地产状况调整值）。

2、可比实例选择 通过市场调查和有关部门查询，收集了与估价对象位于同一供需圈的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下 3 宗案例作为可比实例，如下表：

项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 名称 家电百货城 家电百货城 家电百货城 位置 高桥大市场 高桥大市场 高桥大市场 建筑面积 17 ㎡ 25 ㎡ 26 ㎡ 建筑年代 2004 年 2005 年 2005 年 用途 商业 商业 商业 装修情况 简单装修 中档装修 中档装修 建筑结构 混合 混合 混合 楼层/总楼层 1/5 1/5 1/5 日期 2016 年 2 月 2016 年 1 月 2016 年 1 月 案例来源 房屋中介成交记录 房屋中介成交记录 房屋中介成交记录 总价 66.5 万元 108 万元 120 万元 单价 39118 元/㎡ 43200 元/㎡ 46154 元/㎡ 建立《可比实例因素比较表》如下：

可比实例因素比较表 比较因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2016 年 3 月 2016 年 2 月 2016 年 1 月 2016 年 1 月 用途 商业 商业 商业 商业 房地产 状况 区位状况 繁华程度 高 高 高 高 道路通达度 高 高 高 高 公交便捷度 高 高 高 高 对外交通便利度 高 高 高 高 基本设施完备度 高 高 高 高 环境状况 一般 一般 一般 一般

-21-权益状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让 城市规划限制 正常 正常 正常 正常 实物状况 所处位置 较好 较好 较好 好 建筑结构 混合 混合 混合 混合 设备状况 一般 一般 一般 一般 装饰装修 中档装修 简单装修 中档装修 中档装修 空间布局 较好 较好 较好 较好 工程质量 合格 合格 合格 合格 建筑年代 2004 年 2004 年 2005 年 2005 年 楼层 24.60 ㎡ 17 ㎡ 25 ㎡ 26 ㎡ 层高 第 1 层 第 1 层 第 1 层 第 1 层 宽深比 4.0 米 4.0 米 4.0 米 4.0 米 物业管理 1:1.5 1:2 1:1.5 1:1.5 完损程度 较完好 较完好 较完好 较完好 3、估价测算过程（1）交易情况修正：使可比实例的非正常成交价格修正为正常成交价格的处理。选择的三个可比实例均为正常成交价格，故交易情况修正值为 100/100、100/100、100/100。

（2）市场状况调整：使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格处理。估价人员通过对长沙市近期住宅房地产价格调查获悉，与估价对象类似房地产价格基本稳定，且距价值时点近，无需进行调整，故交易日期修正值为 100/100、100/100、100/100。

（3）房地产状况调整：使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理，包括区位状况（繁华程度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完备度、环境状况）、权益状况（土地使用权类型、城市规划限制）、实物状况（所处位置、建筑结构、设备状况、装饰装修、空间布局、工程质量、建筑年代、楼层、层高、户型、宽深比、物业管理、完损程度）等方面的调整，调整过程如下：

房地产状况调整系数表 项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 房地产状况 区位状况 繁华程度 0 0 0 道路通达度 0 0 0 公交便捷度 0 0 0 对外交通便利度 0 0 0 基本设施完备度 0 0 0 环境状况 0 0 0

-22-权益 状况 土地使用权类型 0 0 0 城市规划限制 0 0 0 实物 状况 所处位置 0 0 4 建筑结构 0 0 0 设备状况 0 0 0 装饰装修-2 0 0 空间布局 0 0 0 工程质量 0 0 0 建筑年代 0 0 0 楼层 0 0 0 层高 0 0 0 宽深比 0 0 0 物业管理-1 0 0 完损程度 0 0 0 合计-3 0 4（4）计算比较价值 根据以上调整、修正,可求得估价对象之比较价值，如下表：

比较价值测算表 项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 交易价格(元/平方米)39118 43200 46154 交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100 市场状况调整系数 100/100 100/100 100/100 房地产状况调整系数 100/97 100/100 100/104 比较价值(元/平方米)40328 43200 44379（5）求取估价结果 因此次估价选取的可比实例和估价对象位于同一区域，修正后比较单价差异亦不大，估价人员综合分析拟采用算术平均值确定其比较单价，即：

估价对象的比较单价=（40328+43200+44379）÷3 =42636（元/平方米）（二）收益法 收益法的原理：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。此次估价拟选用净收益每年按一定比率递增的公式，其计算公式为：

V= a[1-（1+g）n /(1+r)n ]/(r-g)V—房地产在价值时点的收益价格 r—房地产的报酬率

-23-a—年净收益 g—净收益逐年递增的比例 n—收益期，是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，是从价值时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间。

1、年有效毛收入的确定：

1）计算潜在毛收入 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。

估价人员根据估价需要，运用数理统计分析的原理对搜集来的资料进行分析和筛选，主要分析与估价对象同一区域的类似房地产出租资料，根据收集的资料，选择 3 个可比实例见下表：

可比实例 租赁期限 租赁价格（元/天·㎡）家电百货城 2015 年 12 月至 2018 月 12 月 6.89 家电百货城 2015 年 11 月至 2018 年 11 月 6.92 家电百货城 2016 年 1 月至 2019 年 1 月 7.06 根据了解，保证金利息收入约占租金的 2‰。另外上表中 3 个可比实例均为正常出租，根据一年多来的房地产市场状况分析，房地产租赁市场没有较大幅度的变化，因此我们采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平。

日客观租金＝（6.89+6.92+7.06）×（1＋2‰）/3＝6.971 元/天·㎡ 则估价对象的年潜在毛收入＝日客观租金×365 2）计算有效毛收入 有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失（以下称空置率）后所得到的收入。

估价人员通过对周边出租行情进行调查,区域内出租案例较多，大部分房屋租期为二至三年，租赁期满后的 50～60 日后可以重新出租，本次估价取空置时间为 55 天，故本次评估设空置率为：55÷（365×3）=5%。

则年有效毛收入＝年潜在毛收入×（1-5%）2、计算运营费用

-24-运营费用指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

房地产出租运营费用一般包括：管理费、维修费、保险费、税金。

A、管理费：管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两个部分，一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出，二是管理人员的工资支出。

管理费通常按照租金收入的 2%-5%计算，根据实际情况结合地方惯例，本次评估按潜在毛收入的 3%计算。

则有年管理费＝年潜在毛收入×3% B、维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用。维修费通常按房屋重置价的 0.8%-2.0%计算。根据估价对象实际情况并结合地方惯例，本次评估按房屋重置价的 1.5%计算。

按长沙市 1997 年公布的房屋重置价格标准，钢混结构按 1138元/平方米；砖混一等按 764 元/平方米；砖混二等按 688 元/平方米；砖木一等按 726 元/平方米，估价人员查阅了长沙市自 1997 年至今以来的建筑造价等信息，2016 年的房屋重置单价较 1997 年上涨了 50%左右，本次评估按 50%考虑,另估价对象为混合结构。

则：重置单价＝764×（1+50%）＝1146 元/平方米 年维修费＝重置单价×1.5% C、保险费：指房产所有人为获得对自己房产的意外损失给予一定的经济补偿的保证而向保险公司支付的费用。保险费一般按照房屋现值乘以保险费率计算。其中，房屋现值=房屋重置单价×房屋成新率，房屋成新率={1-（1-残值率）*使用年限/经济寿命}，我国房屋的保险费率一般为1.5‰-2‰，本次评估按房屋现值的2‰计。

则：年保险费＝房屋现值×0.2％ D、税金：税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加及土地使用税等。税金按国家税法规定执行。

按【2014】第 4 号《湖南省财政厅、湖南省地方税务局关于个人房屋出租有关税收征管问题的公告》第二条规定：“个人出租非住房（包括门面、写字楼等）取得的月租金收入在 20000 元以下的，-25-按 13%的综合征收率计征。其中，房产税 12%，个人所得税 1%；个人出租住房取得的月租金收入在 20000 元（含）以上的，在城市市区的，按 19.60%的综合征收率计征。其中，房产税 12%，营业税 5%，城市维护建设税 0.35%，教育费附加 0.15%，地方教育附加 0.1%，个人所得税 2%”； 在县城、建制镇的，按 19.50%的综合征收率计征。其中，房产税 12%，营业税 0.25%，城市维护建设税 0.15%，教育费附加 0.15%，地方教育附加 0.1%，个人所得税 2%”；不在...

房地产估价实习报告

房地产估价技术报告

房地产估价合同

房地产估价人员工作总结

房地产估价公司工作总结