财务分析评价
财务分析评价 一、销售 本建设项目开发总建筑面积 197569.75平方米，其中：住宅面积 126442.75平方米，商业建筑面积 37827平方米，办公建筑面积 27560平方米，地下建筑面积 56033平方米，地下人防建筑面积 22400平方米。以上住宅和商业、办公全部用于销售。商品房的销售价格，按照国家有关政策要求，依据其建设成本、市场需求等因素确定本项目各部分销售价格，总销售收入 115743 万元。详见附表 1、附表 3 二、利润 利润总额=销售收入-总成本-营业税金及附加-土地增值税=32074.92 万元 三、分年利润表 详见附表 5 四、成本估算 详见附表 4 五、敏感性分析 影响本项目财务收益的主要不确定因素为销售价格和销售面积。根据市场情况小区平均售价 5000 元/平方米。若市场发生变化，假设售价分别浮动 10%、-10%，对财务收益分析如下：
见下表
敏感性分析((一))项目 基准方案 价格+10% 价格-10% 销量+10% 销量-10% 住宅面积 126443 126443 126443 139087 113799 车位个数 2260 2260 2260 2486 2034 商业面积 37827 37827 37827 41610 34044 销售额 115743 11574-11574 +11574-11574 利润增减 33463.43 11574-11574 +11574-11574 六、盈亏平衡点 当销售利润与开发成本相等时实现盈亏平衡 住宅销售面积*P=开发成本+开发费用+住宅面积*P*销售税费率 由上式可得：售价 P=4127 元 同式代入：面积 Q=141807平方米 该项目投资成本 73829.93 万元，取住宅和商住均价 5690 元/平方米，住宅盈亏平衡面积为 141807平方米，盈亏平衡点售价 4007元/平方米。
七、盈利能力分析 本项目的投资盈利能力如下：
投资利润率=年利润总额/总投资*100%=36.2% 所得税：32074.92*25%=8018.73 万元 投资净利润率=年税后净利润/总投资*100%=32.58% 从利润率角度分析，投资效果较好。
八、经济效益评价 1、内部收益率（IRR）30.26% ∑(CI − C0)
