市场调研
市场调研 暨 嘉豪华庭 销售形势分析 从首轮推广 测试 来看，情况远比 预期 糟糕，主要有：
作为新房源（二期）的首次面市，来访、来电量实在令人无法接受（不到去年同期的 1/3）； 自然来访量背离市场规律，极不正常（每天平均 1.5 批）；（准现房、工程大幅改观、广场已成型）进入 11 月以来，区域周边九个项目先后开盘认筹。
市场并没有随着价格的大幅上涨刺激从而催生更多购买力，成交率下降、客户观望情绪进一步加强，阶段性饱和已成事实；和今年 10 月份以前相比，甚至是去年同期，现阶段的市场环境明显更为严峻！ 市场供给真空期（最佳入市时机）已经过去，竞争再度白热化； 片区内竞争楼盘集中开盘，潜在客户基本被消化；（我们前期积累的重点客户亦几乎都已经选择购买周边项目） 成交率下降，观望情绪浓厚。罗庄价格从三时代跨进四时代，客户接爱需要一定时间。
区域周边这一年放量较大，供大于求；加上 11 月份集中开盘，市场阶段性饱和，雪上加霜。
除了市场因素，我们 项目 自身亦 存在问题 与风险：
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一、片区内同等位置楼盘过多，都是围绕着双月湖和区政府等行政核心等卖点，本项目位置优势已无。
二、相比周边众多竞争项目，我们二期工程进度慢、交房时间太晚，劣势突出。
三、我们二期蓄客时间短，销售时机差（慢人一步而且靠近年关——每年最差销售时间）； 四、项目资金链紧张，工程进度慢（基础施工），证件不齐，客户对期房抗性比较大。
五、客户购买信心不足。一期工程长时间处于停滞状态，承诺 12 月底交房不可实现，周边竞争楼盘借机游说客户，严重打击购买客户信心。
六、二期第一轮推广过于单一，没有多方面宣传组合，来访来电客户极少，蓄客目的完全没达到。
区域周边项目情况（在售）楼盘名称 产品性质 开盘时间 开盘优惠 成交价 户型面积 推盘量 销售率 汇铭华府 高层 4 月初 一万抵二万 3300 45-130 ㎡ 300 套 70% 华润佳园 高层 9 月 28 号 一万抵二万 3850 88-140 ㎡ 320 套 50% 宝翠园 高层，送装修 7 月份 一万抵二万 3600 57-146 ㎡ 156 套 50% 盛世沂城 高层 9 月中旬 一万抵二万 99 折 3860 123-132 ㎡ 300 套 40% 金域国际 洋房 10 月 12 号 五万抵六万 98 折 3950 90-132 ㎡ 132 套 55% 天鹅堡 小高层 10 月 27 号 五千抵一万 95 折 3560 110-124 ㎡ 230 套 70% 金地华府 多层 10 月 3 号 一万抵二万 98 折 3700 98-124 ㎡ 156 套 40% 开元美郡 多层洋房 7 月中旬 4100 120-170 ㎡ 300 套 40%
罗庄价格虽然上了一个新台阶，但销售普遍不理想。
作为片区内蓄客时间最长的楼盘之一，江泉国际二期至今未开盘，态度极为谨慎，明显对市场甚为忧虑； 华润佳园二期既有一期现房作为样板，又有着长时间的客户积累，然而从开盘情况来看并不理想； 4000 元/㎡以上的房源基本是有价无市，如华润家园、汇铭华府、金域国际、盛世沂城等项目。中低价位房源、中小三房依然是市场热点。
前期多个喊价上 4000 元/㎡的楼盘，最后并未敢均价在 4000 元/㎡以上，由此可见客户并不认同。
区域周边项目情况（待售）楼盘名称 产品性质 开盘时间 开盘优惠 成交价 户型面积 推盘量 认筹量 江泉国际 高层 已认筹（春节前）二万抵三万 待定 115-133 ㎡近400 套 约 340 批（4.26）欧罗花园 高层 待定 待定 待定 123-277 ㎡近300 套 开元美郡 高层 春节前 待定 待定 57-132 ㎡近150 套 宝翠园 高层 已认筹 一万抵二万 待定 57-146 ㎡近300 套 约 230 批（9.1）龙泽国际 多层 开始认筹 一万低二万 99 折 待定 86-132 ㎡近300 套 本案 高层 1 月 1 号 一万抵二万 待定 90-127 ㎡ 156 套 近至春节前，区域周边有近1500 套投放量（不含本案）。
我们耗过了大量的蓄客时间，错过了最佳的入市时机，加上盲目乐观的市场预期（推广力度严重不足），绷紧的资金链和严峻的项目风险，项目抗风险能力相当薄弱。
前车之鉴，建议更务实的态度，重新调整推广思路，务必一鼓作气！建议：
一、重新整合推广，加大力度；积聚人气，强化销售推广，每周末推出购房款抽奖活动。
二、以抢占市场为前提，采取较为稳妥的销售策略，短期内快速回速资金：
1、定房不定价，给客户销售指导价，留住客户； 2、采取灵活的价格策略，“低开高走，小幅快跑”，根据销售量及时涨价； 3、充分利用本案层差优势（高层），形成多层次价格体系，把好房源留在后面。
