石材厂项目可行性报告-D

石材厂项目可行性报告

目 录 第一章 项目状况..............................................................................................3...1． 1 项目建设概况.................................................................................3...1． 2 项目概况.........................................................................................4...1.3 项目建设进度计划安排....................................................................1..6 1.4 项目初步招标方案........................................................................1 7 第二章 发展规划 /产业政策 /及行业准入分析.......................................................2.0 2． 1 发展规划分析...............................................................................2 0.2． 2 产业政策分析...............................................................................2 1.2． 3 行业建材城分析....................................................................................2..1 第三章 节能方案分析.....................................................................................2 2.3． 1 用能标准及节能规范............................................................................2..2 3． 2 节能措施综述...............................................................................2 2.3． 3 能耗状况及能耗指标分析............................................................2 3 3． 4 节能措施和节能效果分析............................................................2 4 第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案.......................................................2.5 4． 1 项目选址及用地方案....................................................................2 5 4．2 场址建设条件..............................................................................2 5.4． 3 土地利用合理性分析............................................................................2..6 4． 4 征地拆迁及安置规划方案............................................................2 6 1

第五章 环境及生态影响分析...............................................................................2.7.5．1 设计依据.........................................................................................2..7.5．2 建设地点环境现状.............................................................................2..7 5．3 项目建设及使用对环境的影响...................................................2 7 5．4 环境保护治理措施.....................................................................2 8 5．5 环境影响评价............................................................................2 8.5．6 环境保护建议.................................................................................2..9.第六章 经济影响分析...........................................................................................3..0.6． 1 经济费用效益分析................................................................................3..0 6． 2 评价结论.......................................................................................3 5.第七章 社会影响分析....................................................................................3 8.2

第一章 项目状况 1． 1 项目建设背景 近年来，随着中国经济的高速发展，建筑行业已发展成为国民经济一个重要部门，从而带动相关建材业的快速发展，房屋建设、道路交通、装饰装修需要大量建材，这就迫切需要生产出符合市场需求的建材产品。

我国自八十年代以来，石材行业始终保持着旺盛的发展生机，石材工业 迅猛发展壮大，步入世界石材第一生产大国之列。在我国石材的国内消费主要分为 3 大部分，即建筑的内外装饰材料，这是石材使用最大的一部分；其次建筑用石，包括园林、工程用石；再就是石雕刻、石艺术品、墓碑石产品等。伴随着人民生活水平的不断提高，石材早已走进平常百姓家。广泛应用于地面铺装、橱柜和家具的台面装饰，中央扩大内需和提高城乡家庭收入的利好政策指引下，我国人均石材消耗量将有望大幅提高，成为行业新的利润增长点，石材需求大幅增长将带动石材行业快速发展阶段。

某某县作为某某市石材主要基地之一，有着丰富的花岗岩、玄武岩等石材资源，储量多达 10 多亿立方米，并且石材品质优、性能好、色差小、块度大、耐磨性强。随着市场对建材的需求呈快速增长趋势，新型天然建筑材料 正被越来越多的应用，预计今后每年仅某某市将需要天然石建筑材料 20 万㎡标准板，而这些石材多是从我市以外地区运回，仅高昂的运费就使其价格居 3

高不下，所以迫切需要当地能够自行生产各种档次、规格的石材加工产品。

现拟投资建设某某县某某石材厂项目，该项目规划用地 14000平方米合 21 亩，其中石材厂车间用房及其他附属设施建设用地 10500平方米，项目概 算投资 1200 万元人民币。项目建设目标为，产品齐全、配套完善、环境一流的天然石材产销企业。

公司拟开发的新型天然石墙、地面建筑材料，采用高转速水溶分切和高分子填磨技术，广泛利用我县广布的玄武岩资源进行生产高档的墙面、地面及装修用石材、板材。

本次可行性研究的对象为某某县某某石材厂，按照国家发改委颁发的 《可行性研究报告编制方法纲要》的要求，本报告主要内容如下：

（1））研究项目建设的必要性；（2））研究项目建设条件；（3））根据用地及规划确定项目建设规模；（4））初步确定工程建设方案，编排实施进度计划；（5））分析项目对环境的影响；（6））研究节能措施；（7））确定工程管理及招标方案；（8））估算投资规模（9））估算投资效益（10））提出研究结论 1.2 项目概况 1.2.1 1 可研报告编制依据 4

（1））国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2））国家计委计办投资【 2002】15 号《投资项目可行性研究指南》（3））《国务院《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》国发【 2005】39 号（4））国家发改委颁布的《可行性研究报告标准方法纲要》（5））GB50180-93(2002)版《县城居住区规划设计规范》（6））中华人民共和国环境保护法（7））中华人民共和国水污染防治法（8））中华人民共和国大气污染防治法（9））中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法（10））《某某县城市总体规划》（2001—2010）（11））《某某县国民经济和社会发展“第十二个五年”计划纲要》（12））《某某县产业集聚区“十二五”发展规划纲要》（13））GB50180一 93(2002 年版)《城市居住区规划设计规范》及其它现行规范、规定。

（14）《某某县近期建设规划》（2010---2015）（15）（6）1998 年《某某县城市建筑规划管理暂行技术规定》。

（16））某某县数字化 l ／ lOOO地形图（17））项目单位提供的有关资料及数据 1.2.2 2 项目提出的理由 某某地处河南西部，横跨黄河中游两岸，辖一市八县六区，总面积 15208平方公里，总人口 670 余万。市区面积 544平方公里，城区人口近200 万。

某某以千年帝都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，是华夏腹地一 颗璀璨的明珠。某某有着悠久的历史文化，有以龙门石窟为代表的众多文物古迹，还有多姿多彩的山水景观，国花牡丹名甲天下，是中国景观名胜精彩纷呈的优秀旅游城市，也是新兴的现代工业城市。

某某县位于某某市东南部，地处豫西伏牛山区 , 东接汝州 , 西临嵩县 , 南依 鲁山, 北靠伊川。历史上，某某为中国“秫酒”的发祥地，“某某杜康”享誉海内外，某某素有“酒乡”的美誉。全县东西宽 30 公里，南北长 61 公里，总面积 1332.8平方公里，地形由南向北呈阶梯状逐次降低。其中山地 933平方公里，丘陵 262平方公里，平原 130平方公里，有“七山二岭一分川”之 称，全县总人口 42 万人，其中农业人口 37.3 万人。耕地面积 39.5 万亩，其 中有效灌溉面积 20.3 万亩；林地面积 90 万亩，某某县辖区有 13 个乡镇 1 个产业集聚区。

2010 年全县生产总值完成 83.6 亿元，同比增长 10.7%；规模以上工业增 加值 22.7 亿元，增长 15.7%；社会消费品零售总额 26.5 亿元，增长 19%；全社会固定资产投资完成 55 亿元；实现地方财政一般预算收入 29383 万元。农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别达到 3895 元、11728 元，增长1.4%和 12%；城乡居民储蓄余额达到 25.2 亿元，较年初增加 3.3 亿元。

某某县产业集聚区位于我县北部，规划面积 7.86平方公里，建成区面积 4.8平方公里，涉及内埠镇和大安工业区，是 2008 年经省政府批准的某某市首批 17 家省级产业集聚区之一，主导产业为新型建材、特种金属材料和煤化工。目前某某县产业集聚区入住企业 25 家，规模以上工业企业 20 家，通过两年的努力，产业集聚区已经初步奠定了基础，积蓄了能量，具备了实现跨 6

越式发展的潜力和条件。

1.2.2.1 项目建设选址某某县产业集聚区的理由 一、重要的战略地位。产业集聚区作为全省首批，我市 17 家产业集聚区之一，同时也是我县拉动经济增长、承接产业转移、引领转型升级、增强竞 争优势的重要载体，在全省中原经济区、郑洛一体化战略实施的大背景下，对促进东中西互动和区域经济协调发展将发挥重要的作用。

二、优越的交通区位优势。地处三县交界，处于某某市半小时经济圈。

现有“两高”（宁洛高速、二广高速）、“两铁”（焦柳铁路、临登铁路），“两路”（省道洛界公路、临木公路）、“两站”（铁路货运站、铁路客运站），对外交通联系便捷，交通区位优势明显。

三、突出的产业发展优势。通过近年来的发展，目前已形成以洛玻龙昊、金堆城低辐射镀膜玻璃为依托的新型建材产业，以天泽焦化为依托的煤化工产业，以博华铁合金、英德机械、润峰特钢为依托的特种金属材料产业，产业体系基本成型，集聚效应初步显现。

某某县产业集聚区已经成为某某县的经济第二中心，拉动了某某县北部 区域经济的发展，带动了某某县整体经济模式的转变，提高了某某县的整体竞争力。

某某县产业集聚区“十二五”期间，将建设成为中西部地区最大的玻璃 和陶瓷等新型建材基地。玻璃产业，以洛玻集团和某某金堆城低辐射镀膜玻璃为依托，推动加工玻璃生产向配套化、系列化、基地化发展，大力发展中空玻璃、真空玻璃、热反射玻璃、低辐射玻璃、汽车玻璃、制镜玻璃、超薄和超厚玻璃及一些具有特殊性能的高质量、高技术、高附加值的玻璃深加工 7

产品。2012 年洛玻集团完成整体搬迁，金堆城低辐射镀膜玻璃二期建成投产，至“十二五”末，玻璃深加工企业达 30 家以上，产值 80 亿以上，将某某产业集聚区打造成中部五省最大的玻璃生产加工基地。陶瓷产业。以中洲、名 原、强盛、国邦 4 家陶瓷企业为依托，加快产业升级，淘汰落后产能，向节能、节水、抗菌、除臭及优质高档化、多功能化、艺术化、系列配套化方向 发展，将建成陶瓷生产线 30 条以上，实现产值达到 50 亿以上，将某某产业 集聚区打造成中原地区最大的陶瓷生产基地。

项目选址位于某某县产业集聚区规划范围内，项目规划区内交通发达、路网通畅，二广高速、宁洛高速在此交汇通行；焦柳铁路由北向南而过，且 火车站、铁路货场等配套设施完善；省道郭木线穿越整个产业集聚区。便利、快捷、有效的交通运输条件使得近25 家大型企业在此“安家落户”。项目的 建成可以凭借四通八达的路网系统，将整个产品进行整合销售，极大的提高商品销售状况，且提升某某县产业集聚区的在招商引资其它投资项目中的地区知名度。

1.2.2.2 项目建设的区域经济带动理由 项目所在地至周边城市郑州市 120 公里、某某市 40 公里、许昌市 125 公里、三门峡市 136 公里、南阳市 145 公里、焦作市 120 公里、平顶山市 93 公里，以及山西省晋城市 135 公里、运城市 164 公里。由于发达的路网交通和优越的地理位置与上述城市相通，行车时间均在 2 小时以内，项目建成后产品可以快速融入当地石材市场，对区域内居高不下的石材产品起到缓和稳定 作用。

通过建设集产品展示、商贸、物流为一体的综合配套物流园，将在新源 8

县建成某某市唯一一家石材交易场，带动相关商贸、交通物流、租赁、广告 等相关行业就业和发展。

1． 2． 3 拟建地点 某某县某某石材厂建设地点位于某某县产业聚集区，经七路东，汝安路以北，紧邻焦柳铁路。建设用地为通过购买获得开发权。

1． 2． 4 主要建设内容和规模 现拟投资建设某某县某某石材厂项目，该项目规划用地 14000平方米合 21 亩，其中石材厂车间用房及其他附属设施建设用地 10500平方米，项目概 算投资 1200 万元人民币。

1． 2． 5 建设方案 1． 2． 5． 1 规划指导思想 本项目产品定位不但要能符合目前主题商业销售、经营的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。因此，产品定位应符合以下原则：

1、符合项目经济效益目标的需求。

2、充分利用项目地处汝安路与经七路交汇处，双面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。

3、在符合项目整体规划构思的前提下，做好产品展示、商贸、物流的相 关前期工作。

4、项目产品定位应充分考虑石材行业的特殊性，对相关物流、交通、层高等要求进行有效把握。

5、项目应有清晰的交通组织系统，实现生产与货物进出的分离。

本可研报告对项目的建筑总体布局进行了综合分析、比较、优化，实现 功能分区更加明确。

1． 2． 5． 2 项目总体规划方案（1））建成成品展示区及物流园，以商促产，以工促贸，无商不活，形成良性循环。

1.指导思想 在充分调研石材行业市场的基础上，以优质优价为目标，建设某某市规模较大的专业的、能够提供全方位服务的大型、综合石材生产销售项目。利用市场管理优势，疏通流通环节，整合行业资源，促进石材产业健康发展。

2.基本原则 突出其专业性的原则。本项目建设的市场是石材行业的专业市场。

市场必须高标准定位。某某县县还没有较为系统的石材市场，作为引导和规范国家建材行业的专业石材市场必须具有一定的规模，定位要高，专业的石材加工是符合当前政府相关政策与建材行业发展趋势的。

市场应具有较强的综合功能。本项目建设的市场不仅是一个简单的石材 交易场所，而且还是技术研发、技术服务、行业指导、招投标、市场咨询等多种功能，是一个立足于石材的综合性市场。

3.建设目标 市场定位：建设面向国内外石材生产商、承销商及进出口公司和服务机 制。

管理目标：规范行业交易行为，保护制造商、生产商，减少流通环节，改善当地供求关系。提高行业整体水平，利用市场管理优势，疏通流通环节、10

整合行业资源、打造交易平台，繁荣新源县经济，创造一流的有形石材交易 市场。

（2））总体规划 项目建设分两步走，一是建成年产 20 万平方米的石材加工生产线及其辅助设施，公用配套工程。二是建成成品展示区及物流园，以商促产，以工促 贸，无商不活，形成良性循环。

（3）投资估算（1）资金估算 项目 投资额 百分比 1 固定资产投资 470 70 1.1 建筑工程费 93 13.8 1.2 设备购置费 320 47.8 1.3 安装工程费 20 2.9 1.4 工程建设及其他 10 1.4 1.5 预备费 15 2.2 1.6 建设期利息 12 1.7 2 铺底流动资金 200 29.7 3 总投资 670 100 11

（2））资金筹措 项目 1500 已投入资金 830 合计 670 总投资 计划新增投资 固定资产投资 470 流动资金投资 200 单位自筹 437 计划新增经费来源 拟申请转化资金 33 地方或部门匹配——银行贷款 200 其他资金——1． 2． 5． 3 竖向设计(1)设计依据：

a.规划平面图 b.1：

1000 地形图(1997 年航测数字化地图)c．《城市居住区规划设计规范》 d．《城市用地竖向规划规范》(2)设计原则 12

a．规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接b．满足工程管线敷设的高程要求 c．有利于建筑物布置(3)竖向规划 项目区分别临西、南道路设置 2 个出入口。建材城道路和场地按规范要求的坡度，使场地雨水排至建材城道路，道路雨水排往雨 水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。场区总的排水坡向同现状地势，排向排水管网。

根据《城市用地竖向规划规范》规划区内道路最大坡度为 6％，最小坡度为 0.2 ％。本建材城规划道路最大坡度为 6％，最小坡度为 0.4 ％。场地竖向设计中，当道路与建筑物室外标高相差较大时，对小区内部可结合平面，布置大坡度的绿化或小台阶，绿化的最大坡度可达 8％，小台阶和绿地可根据现场情况设置。

场地雨水以不小于 0.3 ％的坡度排向道路，借助道路纵坡将地面雨水排往建材城道路的雨水管道。

建材城车行道路分为两级：一级为机动车道，路面宽 6～ 8 米，自干道引入，位于各建筑之间；二级为非机动车道路，宽度为 2～4 米，位于机动车道两侧。

1． 2． 5． 4 电力、电信 供电设计 ：

(1)设计依据 a.《城市电力规划规范》 GB50293—1999 13

b.《城市电力网规划设计导则》 c．《民用建筑电气设计规范》 JGJ／ T16—92 d．《全国民用建筑工程设计技术措施〃电气》 2003 e．国家现行有关的规范、标准及法规(2)供电设计的基本原则 中压(10KV)供电系统的设计，应保证供电的可靠性和具有一定 的灵活性，按不同的负荷等级采取不同的供电方式。

10KV供电线路和变电所深入负荷中心，可以节省设备材料、降低电能损耗、提高 供电质量。

(3)负荷预测 本规划区用地性质为商业用地，规划商户数 1550 户。用电负荷预测考虑到目前商业建筑用电负荷的需求情况及对公 建用电情况的分析，结合某某实际，确定本次规划的用电指标为：

住宅：每户型按 15KW／户，公建 60w／ m2。考虑区域的同时用电系数，商户预测负荷为：

23250Kw。

(4)供电电源 根据规划布局，某某县产业集聚区金太阳建材城用电规划 3 座 10Kv 箱式变电站。

（5））低压电网 区内电网电压是 380v ／ 220v，三相四线制。呈放射式向各建筑供电。

区内供电线路均采用地下电缆直埋方式敷设，穿过 道路及硬化路面时穿钢管保护。要求最小埋深 0.8 米(管顶至路面)。

（6））道路照明 为了方便商户经营，建材城道路设有道路照明，路灯电源分别由建材城箱式变电站直供，路灯控制由设于箱变的路灯控制仪自动 控制。灯具采用庭院灯，功率 60w 节能灯，要求单灯补偿功率因数 0.85 以上。灯具的选型应与周围建筑物相协调。灯杆高 3.0—3.5 米，距道路边沿 0.5 米，间距 25 米左右。

照明线路采用电缆(VV22—lKv 5x16mm2)直埋敷设，过道路及硬化路面时穿管保护。要求最小埋深 0.8 米(管顶至路面)。

1． 2． 5． 5 给排水工程（1））设计依据：

a.规划专业提供的规划总平面图。

b.道路专业提供的竖向规划图。

c.《室外给水设计规范》 GB50013-2006 d.《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003 e.《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)（2））设计范围和工程概况：

某某县产业集聚区金太阳建材城位于某某县产业聚集区内，经七路以东，汝安路以北。

（1）规划水源及系统规划：

水源规划：规划该项目用水由市政管网供给。近期用水由南侧规划路及北侧 DN150给水管道引入。

系统规划：建材城建筑采用生活、消防共用的低压环状管网给 15

水系统，管网上设消火栓。建材城设 200 立米消防水池两座，各储备两小时室内外消防用水。

排水体制设计：

建材城采用雨污分流制。

污水量：生活污水量与生活用水量相同；绿化及洒道用水不计入总污水量。

污水管网：项目区生活污水集中设两座化粪池处理，处理后污 水排入市政排水管道。区内污水管由 D300、D400、D500 钢筋混凝土管组成，管道设计流量按最高日最高时计算。

化粪池清掏周期 90 天，污水停留时间为 12 个小时。

雨水工程：设计采用敷设雨水暗管和地面组织径流相结合的方法。根据竖向规划分散组织雨水排放，雨水分片就近排入排水管网。

经七路建设有市政污水管道，排污管道 900mm～ 1200mm, 统一输 送到规划污水处理厂，经处理达标后排放。

1． 2． 6 投资规模和资金筹措方案 本项目建设总投资 5000 万元, 资金筹措方案：全部由招商引资。

1.3 项目建设进度计划安排 本项目前期工作约 3 个月，建设及装修期 12 个月。

项目前期工作主要包括项目可行性研究、初步设计、施工图设计及报批等。

项目建设期需完成土建施工、设备订货、安装调试、人员培训 及各项准备工作，直至投入使用。

项目实施计划表 月数 2 4 6 8 10 12 14 16 18 项目 前期工作土建施工 设备订货装饰工程交付使用 1.4 项目初步招标方案 为确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违规行为，保护人民群众利益，制定本项目招标方案。

1.4.1 建设内容及规模 建设内容：某某县产业集聚区金太阳建材城 建设规模：建设经营商铺面积 58900平方米，仓库 19100平方 米。

1.4.2 项目总投资及资金来源 17

本项目总投资 8000 万元（含基本装饰和设备购置费用），投资构成：招商引资。

1.4.3 招标范围 本项目所有工作均采取招标方式采购。

1.4.4 招标方式 本项目投资来源为主要是招商引资。根据有关规定，项目所有工作拟采取公开招标方式。

1.4.5 招标组织形式 由于本单位不具备自行招标能力，拟委托有资质的代理公司代理本项目的所有招标事宜。

1.4.6 评标专家库及评标委员会情况 本项目评标委员会由业主依法组建，成员 7 人。其中业主 2 人，专家 5 人。评标专家拟从某某县发展与改革委员会评标专家库抽取。

1.4.7 招标公告发布媒体 考虑到工程投资规模及施工条件，项目招标公告拟在《中国采购与招标网》上刊登。

1.4.8 招标基本情况表 招标基本情况表 18

招标基本情况表 项目名称：某某县产业集聚区金太阳建材城 备注 说明：

按照国家及省有关规定，本项目所有工作均采用招标方式采购。

建设单位盖章二○一〇年十月 19 不采 招标估 招标范围 招标组织形式 招标方式 用 招标 算金额（万元）全部 部分 自行 委托 公开 邀请 方式 招标 招标 招标 招标 招标 招标 勘察 √ √ √ 设计 √ √ √ 建设工程 √ √ √ 安装工程 √ √ √ 监理服务 √ √ √ 设备 √ √ √ 重要材料 √ 其他 √

第二章 发展规划 /产业政策 /及行业准入分析 2.1 发展规划分析 某某县位于河南省中西部，某某市南部。

总面积 1325平方千米。总人口 45 万人。全县辖 4 个镇、9 个乡：城关镇、上店镇、付店镇、小店镇、柏树乡、十八盘乡、靳村乡、王坪乡、三屯乡、刘店乡、陶营乡、内埠乡、蔡店乡；大安产业聚集区。县人民政府驻城关镇。

南部为山地，中部低山丘陵，北部平原。年均温 14℃，年均降水量 690.3 毫米。

2.1.． 1 项目发展总体规划 项目选址位于某某县产业集聚区规划范围内，项目规划区内交通发达、路网通畅，二广高速、宁洛高速在此交汇通行，焦柳铁路由北向南而过，且火车站、铁路货场等配套设施完善，省道郭木线 穿越整个产业集聚区。便利、快捷、有效的交通运输条件使得近30 家大型企业在此 ?安家落户 ?。

项目建成后，发达的路网交通使得本项目成为豫西以及整个中西部地区的建材集散中心，从而带动某某、三门峡、郑州、南阳等 20

周边城市，以及陕西、湖北、山西等省的建材业、物流业的发展。项目的建设使得某某县产业集聚区成为中西部地区功能齐全、配套设施完善的建材集散地。便利的建材集散，会使更多企业到某某县产业集聚区投资兴业，对我县的招商引资工作起到巨大的拉动作用。

2． 2 产业政策分析 本项目销售和招商受政府政策影响较大，一方面项目开发需要政府给予相关开发税费上的优惠和扶持，另一方面本项目的销售和招商需要政府给予相关行业整合、经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目的顺利销售带来威胁因素。

2.3 行业建材城分析 1、“ 一站式 ” 的综合性建材建材城模式，将彻底改变中西部地区建材行业分布凌乱，不成规模的状况，在行业整合的前提下，增 强行业竞争力。

2、为广大建材经营户、企业提供了环境更好，配套设施更齐全的经营环境，使经营户能形成更为透明化，更为公平的经营环境。有利于建材城产品质量和价格的透明，从而使消费者受益。

3、大型龙头主力店的规模效应，将为本项目内的经营户带来更多的客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。

4、符合行业建材城的发展形势，行业的集中将使本项目辐射到周边的邻近省市，从而使某某的建材行业更具影响力。

本项目的成功开发营业，将使大部分经营企业的仓库集中在某 21

某县产业集聚区金太阳建材城内，从而物流运输业获得新的发展机遇。

第三章 节能方案分析 建筑节能是贯彻可持续发展战略的一个重要方面，是节约能源、保护环境的基本国策。积极推进建筑节能，有利于改善群众生活、工作环境，有利于减轻大气污染和温室气体排放，促进生态保护，建筑节能是我国建设事业一项长期艰巨的任务。

3.1 用能标准及节能规范 本项目用能标准及节能规范严格执行以下国家标准：

（1））《民用建筑节能管理规定》（建设部令 2000 年第 76 号）（2））《建筑外窗气密性分级及检测方法》【 GB7101-2002】（3））《建筑照明设计标准》【 GB50034-2004】（4））《民用建筑热工设计规范》【 GB60176-93】（5））国家、地方现行的相关建筑节能标准及规范。

3． 2 节能措施综述 建筑物的设计和建造应当依照国家的相关法律、法规，采用节能型的建筑结构、建筑材料、建筑配件等产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。具体措施如下：

（1））项目采用黏土空心砖、加气混凝土砌块、泰柏板、石膏板等新型墙体材料。尽量应用有利于节能的塑钢门窗、镀膜隔热玻璃 22

窗，塑钢门窗的应用比例不低于 30%。

（2））项目采用集中供热，以减低能耗。

（3））积极采用节水卫生器具，选用优质节水水箱及配件，堵塞跑冒滴漏现象；同时提倡废水二次利用，利用生活污水净化技术和装置节约用水。生活给水系统采用变频调速供水方式，达到节能的目的，供水装置采用减振措施，降低水泵噪音。加强计量措施。

（4））采用无污染、高效节能的照明装置及电器设备。

3． 3 能耗状况及能耗指标分析 3 ． 3． 1 规定性指标 3． 3． 1． 1 围护结构的传热系数 K 和外窗的遮阳系数 SC限值：

（1）屋面：

K≤ 0.7w/(m2 〃k)（2）外墙：

k≤ 1.0w/(m2 〃k)（3）外窗：

a)0.2< 窗墙面积比 <0.3，K≤ 3.5 遮阳系数 SC≤ 0.55 b)0.3< 窗墙面积比 <0.4，K≤ 3.0 遮阳系数 SC≤ 0.50/0.6 c)0.4< 窗墙面积比 <0.5，K≤ 2.8 遮阳系数 SC≤ 0.45/0.55 d)0.5< 窗墙面积比 <0.7，K≤ 3.5 遮阳系数 SC≤ 0.40/0.50 3． 3． 1． 2 窗墙面积比及外窗可开启面积的规定（1））每个朝向的窗墙面积比≤ 0.7（2））窗墙面积比 <0.4 时，玻璃的可见光投射比≥ 0.4（3））外窗可开启比例≥窗面积的 30％ 3.3.． 1． 3 外窗的气密性 23

外窗的气密性≥ 4 级 3.4 节能措施和节能效果分析 3.4.． 1 建筑围护结构节能技术措施（1））屋面：本工程屋面保温层采用 40 厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），以满足屋面隔热系数的要求。

（2））外墙：本工程外墙采用粉煤灰空心砌块，外墙面采用外保 温构造，外墙加挂 50 厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），满足外墙传热系数的要求。

（3））外窗：选用塑钢窗，玻璃选用中空浮法玻璃。

（4））地面：地面垫层设 150 厚泡沫混凝土，热阻 >1.2(m2〃k)/ w 3． 4． 2 给排水节能措施 本项目市政供水压力可以满足供水要求，充分利用市政管网供水压力。

所有水具均选用节水型产品，水池水箱设溢流水位报警装置，防止长时间溢流浪费。对雨水进行回收循环利用。

3． 4． 3 暖通节能措施 单体家用空调选用符合国家节能标准的产品，安装时注意管道保温。

利用太阳能供应热水，暖气管道按照国家有关标准加设保温层，外敷复合铝膜防潮。满足最小热阻 0.74(m2 〃k)/ w 的要求。

3． 4． 4 电气节能措施 变配电选用高效低能耗的变压器，变配电间设置自动控制系统，24

实现照明的自动控制管理。

利用风光互补公共照明，所有照明灯具选用节能产品，尽量不用白炽灯。

第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案 4.1 项目选址及用地方案 某某县某某石材厂选址位于的某某县产业经济区内，地块周界为：南至汝安路，西至经七路。项目规划用地 217.35 亩。

项目所在位置 4． 2 场址建设条件 4． 2． 1 地形、地貌 25

项目区地形较平坦 , 地表现状为已拆迁完毕。

4． 2． 2 工程地质、水文地质条件 工程拟建设位置的地层构造为冲——洪积形成的黄土状粉土及 粉质粘土； 粉土及粉质粘土、卵砾石。

地基承载力为 15—18 吨左右。此地域适宜进行开发建设。

4． 2． 3 周边建筑物与环境条件 项目规划选址某某县产业聚集区内，南至汝安路，西至经七路，毗邻焦柳铁路。环境状况良好，没有明显污染源。

4． 2． 4 基础设施条件 拟建位置的交通条件良好，分别与产业聚集区交通干道相临，电力、给排水条件均已完备，已具备了开工建设的配套条件。

4． 2 土地利用合理性分析 本项目建设用地位于 某某县产业经济区内，西侧临经七路，南至汝安路 , 毗邻焦柳铁路。

此地块现状地面附着物较少，项目利用该地块实施项目开发，符合某某县城市政体规划及国家相关政策，项 目提供的商铺对带动区域经济文化的发展具有重要意义。

4． 3 征地拆迁及安置规划方案 本项目建设用地地表附属物全部拆除后一次性货币补偿不再安 置。

第五章 环境及生态影响分析 5.1 1 设计依据（1））关于《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字 003 号（2））《中华人民共和国环境保护法》（90）17 号令（3））《中华人民共和国环境影响评价法》（4））《中华人民共和国大气污染防治法》（5））《水土保护工作条例》（6））《中华人民共和国水污染防治法》（7））《大气污染物综合排放标准》 GB 16297-96 5.2 2 建设地点环境现状 该项目建设地点位于某某县产业集聚区，地块在某某县产业聚集区内，大气容量较大，其自然环境、生态环境基本良好。

5.3 3 项目建设及使用对环境的影响 5． 3． 1 破坏因素 本项目的建设，将使该建设区域地面性质发生变化，改变了该地点原有的植被。

5.3.． 2 污染因素 本项目污染因素主要包括：

（1））来自项目建设过程中的粉尘污染、噪声污染。

（2））项目建成后产生的生活污水和固体生活垃圾。

5.4 4 环境保护治理措施 5.4.． 1 破坏因素的治理 在项目的规划建设中，提高区内绿地的绿化面积，以降低对环境造成的不利影响。

5． 4． 2 污染因素的治理 5． 4． 2． 1 施工期间的污染治理（1））施工噪声是短期行为，如果施工场地靠近居民区，建议夜间停止施工。

（2））在建设过程中，严格对施工现场的管理，料场布置在远离居民区的位置，采用喷水降尘、减震降噪等方法减低粉尘、噪声对环境的影响。

（3））在运输易洒落粉尘物料时，应采取遮盖措施。

5． 4． 2． 2 使用期间的污染治理（1））生活污水经化粪池沉淀后，排入市政污水管网统一处理。

（2））垃圾：

生活垃圾集中由城区环卫部门收集按有关要求方法处理。

5.5 5 环境影响评价 虽然本项目在建设与运营过程中对环境有一定的影响，但由于该地域环境容量较大，并且在项目的规划建设中采取一定的防范措施，在项目的运营过程中，对垃圾、生活污水进行处理，所以，本项目在建设中与建成后的运营中，对当地的自然环境及生态环境造成的影响不大。

5.6 6 环境保护建议 植被绿化能够起到吸收有害气体、改善小气候、降低噪声、美化环境的作用。场区可选择合适的花草、树木，合理绿化，利用绿色植物减尘、阻噪、美化环境。

第六章 经济影响分析 6.1 经济费用效益分析 6.1.． 1 投资估算、估算依据与说明 《项目投资可行性研究指南》（计办投资 [2002]15 号）； 《投资项目经济咨询评估指南》（咨经 [1998]11 号）； 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 《房地产开发项目经济评价方法》（建标 [2002]205 号）《河南省建筑装饰工程综合基价》（2007）《河南省安装工程综合基价》（2007）； 《基本建设财务管理规定》（豫财建 [2002]125 号）； 《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格 [1999]1283 号文)； 国家发展和改革委员会、建设部《建设工程监理与相关服务收费标准》； 国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》 计价格（2002）10 号； 国家发改委关于 《招标代理服务收费管理暂行办法》 的通知 计价格 [2002]1980 号； 《某某市建设工程价格信息》 项目用地拆迁安置费用实际投入情况（1）土建工程 30

根据项目单位提供的土建工程资料，参考某某县现行概算编制定额、材料预算价和各类收费标准估算各建（构）筑物的工程费用。

建筑物和构筑物均按一般的天然基础进行设计，未考虑地基需特殊处理的费用。

建筑工程费用估算见下表：

主要建（构）筑工程费用估算表 序 号 名 称 建筑 面积 单 位 金额（万元）备 注 1 商铺、仓库 78000 m2 5815.5 746 元/ m2 2 道路 4900 m2 158.8 120 元/ m2 3 绿地 7400 m2 166.6 90 元/ m2 4 配套水电 166 合计 6140.9（2）其它费用估算 建设单位管理费按工程费用的 1%估算； 工程设计费按工程费用的 1.5% 估 算 ； 勘察费按工程费的 0.5%估算； 文物普探费 8 元/平方米图纸审查费 0.5 ‰ 地震安全影响评价 0.5 ‰ 工程监理费按工程费用的 1%估算； 市政设施配套费按 120 元/平方米减半估算； 31

工程招标费按工程费的 3‰估算； 其他费用计算表（3））土地费用 项目建设区域内拆迁房屋及果园，经测算地面障碍物拆迁补偿 费 用 及 其 他 拆 迁 费 用，6 万 元 / 亩，拆 迁 补 偿 费 用 6 万 元 × 217.35=1304.1 万元。

（4））预备费估算 基本预备费按工程费用 5%估算，由于建设期较短，本项目不考虑涨价预备费。

（5））总投资估算 本项目总投资估算为 8000 万元。其中：工程建设费用 6140.9 万元，其它费用 555 万元，拆迁补偿费：

1304.1 万元。见下表：

32 序号 费用名称 金额（万元）备注 1 建设单位管理费 80 2 工程勘察设计费 160 3 文物普探费 90 4 图纸审查费 40 5 地震安全影响评价 40 6 项目可研费用 20 7 环评费用 20 8 工程监理费 80 9 工程招标费 25 合计 555

总投资估算表 序号 名 称 单 位 金 额 占总投资比例（%）1 工程费用 万元 6410.9 79.02 2 其它费用 万元 555 6.9 3 土地费用 万元 1304.1 14.08 4 预备费 合计 万元 万元 8000 100（6））资金筹措及资金来源 本项目总投资 8000 万元，全部资金由招商引资筹措，来源于招商引资资金，预售房收入等。

6． 1． 2 效益分析 本项目财务评价根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及现行的财税制度编制进行评价。

（1））基础数据 本项目总投资 8000 万元 本项目投资资金全部由招商引资筹措。

项目建筑面积 78000平方米，建筑多层商铺楼 1550 间 589000平方米，仓库 19100平方米。

（2））预计商铺、仓库售价测算预计商铺平米售价(均价): 每平方米建筑成本价：

商铺、仓库：

8000÷7.8 =1025 元 b.销售费用及管理费 3%：

31 元 c.法定利润 10%：

102.5 元 d.税 5.5%：

56.4 e.预计售价：

1025+31+102.5+56.4=1214.9 元/平方米，（5））投资利润 本项目按照国家有关政策规定利润率为 3%。

（6））投资回收期 投资回收期为 1.5 年（含建设期 12 个月）经济指标计算表 序号 费用名称 单位 数量 备注 1 估算总投资 万元 8000 2 预计销售总额 万元 9475.22 3 销售费用及税 万元 439.92 4 利润总额 万元 799.5 5 投资回收期 月 15 6 综合投资利润率 % 10% 34

6． 2 评价结论 经过计算可以看出本项目利润率为 10%。综上所述，本项目为建材建材城开发建设项目，投资风险不大 , 收益较稳定。

项目在财务上是可行的。影响本项目的两个敏感性因素主要是销售价格和销售 数量。只要加大对产品的宣传力度，保证客户群，项目即有较强的抗风险能力。

6． 3 存在问题及建议：

（1））成本控制 项目受成本影响，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超出建材城承受范围。因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善的成本控制体系，以保留项目可观的利润空间。

（2））开发规模 成本、开发规模同时成为影响本项目利润的最为关键的两个因素。因项目用地面积有限，本报告内的经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算的，如建筑面积减少，则势必影响项目总体，从而影响项目利润。本项目应在相关政策允许的范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规模最大化，才能实现开发利润的最大化。

（3））广告推广 本项目广告推广的意义非常重大，要在人民心目中加强对本地 域价值的印象，获得强大的感官冲击效应；而且对本项目 ?‘一站式’综合建材建材城 ” 的定位进行宣传推广，传达投资概念和商机 35

概念，瞄准主要的销售、招商客户群体，并将广告网络延伸至周边 县市，以强大的广告宣传攻势掀起 2011 年某某县新的投资创富风暴。

（4））政策支持 项目应更为到位的贯彻本项目关于返租、免租的营销策略，并尽最大力度地争取政府相关方面的政策支持。在有关的政策允许范围内，应该争取更为优惠的开发条件，并为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策，以确保招商的成功；也将为项目的投资者及进驻企业和投资者创造更便利、更具投资价值的物业！（4））开发进度 项目应对开发进度进行严格把关，使项目赶上明年 6-8 月份的旺季，营造项目 “ 开门红 ” 的局面，提升投资者和经营户的信心，树立本项目在本地乃至周边几县市内的行业领袖地位。项目开发进 度一旦与销售脱节，将严重影响项目的推广和销售节奏。

（5））项目招商 项目应对主力店进行重点对待，在年底之前与主力店达成合作，并开始广告推广，以确保明年 5 月份正式启动广告宣传，6 月份左右启动招商的计划，为后续竞争对手设置进入壁垒，从而赢得建材 城先机。并在项目推广和招商启动后，在适宜的时间确定相关的招 商对象、招商政策，为项目成功运营打下良好的基础。

另外，本项目建筑工程量在工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工、策划、推广、招商要紧密配 36

合，对于建设过程中出现的问题，应该用科学的方法进行分析、比 较、论证。在设计和施工中，吸取其他地区建材建材城的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。在项目的 招商策划上力求创新，以符合本项目定位的前瞻性眼光进行整个项 目的全程策划工作，确保开发商、投资者、社会及其他合作企业取 得更大的效益。

第七章 社会影响分析 本项目实施后，一个功能齐全、设施完备的综合建材建材城将展示在人们面前。这将成为将某某县产业集聚区开发领域很好的一个范例，必将在社会中产生巨大反响，本项目的建设不但改善了某某县产业聚集区项目建设的先决条件，而且对区域经济的发展产生较大的推动作用，从而产生较好社会效益。

该项目的建设使某某县产业聚集区及周边企业可以通过建材建 材城的集散功能使经营得到较大改善，并对当地招商引资、优化经济环境，促进经济发展起到积极的推动作用，项目具有良好的社会效益。

本项目的建设符合国家政策及当地规划，综合场地选址、建设方案、公用设施配套、资金落实及社会效益等各方面情况，研究认为本项目是可行的。

建设单位应抓紧落实项目建设资金及项目报批等前期工作，使 项目尽快开工建设； 项目应严格按照 《中华人民共和国招标投标法》进行招标采购，以提高建设质量、降低成本、节约投资，实现较好 效益。

全文完

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