冷库项目可行性方案样例模版

冷库项目 可行性方案 泓域咨询机构

承诺书 申请人郑重承诺如下：

“冷库项目”已按国家法律和政策的要求办理相关手续，报告内容及附件资料准确、真实、有效，不存在虚假申请、分拆、重复申请获得其他财政资金支持的情况。如有弄虚作假、隐瞒真实情况的行为，将愿意承担相关法律法规的处罚以及由此导致的所有后果。

公司法人代表签字：

xxx 科技发展公司（盖章）xxx 年 xx 月 xx 日

项目概要 2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。

该冷库项目计划总投资 19584.90 万元，其中：固定资产投资13870.39 万元，占项目总投资的 70.82%；流动资金 5714.51 万元，占项目总投资的 29.18%。

达产年营业收入 46167.00 万元，总成本费用 34767.76 万元，税金及附加 387.66 万元，利润总额 11399.24 万元，利税总额 13359.21万元，税后净利润 8549.43 万元，达产年纳税总额 4809.78 万元；达产年投资利润率 58.20%，投资利税率 68.21%，投资回报率 43.65%，全部投资回收期 3.79 年，提供就业职位 681 个。

本报告是基于可信的公开资料或报告编制人员实地调查获取的素材撰写，根据《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年修正）的要求，依照“科学、客观”的原则，以国内外项目产品的市场需求为前提，大量收集相关行业准入条件和前沿技术等重要信息，全面预测其发展趋势；按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的具体要求，主要从技术、经济、工程方案、环境保护、安全卫生和节能及清洁生产等方面进行充分的论证和可行性分析，对项目建成后可能取得的经济效益、社会效益进行科学预测，从而提出投资项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，因此，该报告是一份较为完整的为项目决策及审批提供科学依据的综合性分析报告。

报告主要内容：项目承担单位基本情况、项目技术工艺特点及优势、项目建设主要内容和规模、项目建设地点、工程方案、产品工艺路线与技术特点、设备选型、总平面布置与运输、环境保护、职业安全卫生、消防与节能、项目实施进度、项目投资与资金来源、财务评价等。

第一章 项目承办单位基本情况 一、公司概况 成立以来，公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信为本、合规经营”作为企业的核心理念，不断提升公司资产管理能力和风险控制能力。公司是全球领先的产品提供商。我们在续为客户创造价值，坚持围绕客户需求持续创新，加大基础研究投入，厚积薄发，合作共赢。

公司致力于创新求发展，近年来不断加大研发投入，建立企业技术研发中心，并与国内多所大专院校、科研院所长期合作，产学研相结合，不断提高公司产品的技术水平，同时，为客户提供可靠的技术后盾和保障，在新产品开发能力、生产技术水平方面，已处于国内同行业领先水平。公司生产的项目产品系列产品，各项技术指标已经达到国内同类产品的领先水平，可广泛应用于国民经济相关的各个领域，产品受到了广大用户的一致好评；公司设备先进，技术实力雄厚，拥有一批多年从事项目产品研制、开发、制造、管理、销售的人才团队，企业管理人员经验丰富，其知识、年龄结构合理，具备配合高端制造研发新品的能力，保障了企业的可持续发展；在原料供应链及产品销

售渠道方面，已经与主要原材料供应商及主要目标客户达成战略合作意向，在工艺设计和生产布局以及设备选型方面采用了系统优化设计，充分考虑了自动化生产、智能化节电、节水和互联网技术的应用，产品远销全国二十余个省、市、自治区，并部分出口东南亚、欧洲各国，深受广大客户的欢迎。公司拥有优秀的管理团队和较高的员工素质，在职员工约 600 人，80%以上为技术及管理人员，85%以上人员有大专以上学历。

公司秉承“科技创新、诚信为本”的企业核心价值观，培养出一支成熟的售后服务、技术支持等方面的专业人才队伍，建立了完善的售后服务体系。快速的售后服务，有效地提高了客户的满意度，提升了客户对公司的认知度和信任度。

二、所属行业基本情况 冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。

三、公司经济效益分析 上一年度，xxx 公司实现营业收入 24209.66 万元，同比增长24.40%（4749.24 万元）。其中，主营业业务冷库生产及销售收入为20942.60 万元，占营业总收入的 86.51%。

上年度主要经济指标 序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1 营业收入 5084.03 6778.70 6294.51 6052.41 24209.66 2 主营业务收入 4397.95 5863.93 5445.08 5235.65 20942.60 2.1 冷库(A)1451.32 1935.10 1796.88 1727.76 6911.06 2.2 冷库(B)1011.53 1348.70 1252.37 1204.20 4816.80 2.3 冷库(C)747.65 996.87 925.66 890.06 3560.24 2.4 冷库(D)527.75 703.67 653.41 628.28 2513.11 2.5 冷库(E)351.84 469.11 435.61 418.85 1675.41 2.6 冷库(F)219.90 293.20 272.25 261.78 1047.13 2.7 冷库(...)87.96 117.28 108.90 104.71 418.85 3 其他业务收入 686.08 914.78 849.44 816.77 3267.06 根据初步统计测算，公司实现利润总额 6861.59 万元，较去年同期相比增长 581.65 万元，增长率 9.26%；实现净利润 5146.19 万元，较去年同期相比增长 680.21 万元，增长率 15.23%。

上年度主要经济指标

项目 单位 指标 完成营业收入 万元 24209.66 完成主营业务收入 万元 20942.60 主营业务收入占比 86.51% 营业收入增长率（同比）24.40% 营业收入增长量（同比）万元 4749.24 利润总额 万元 6861.59 利润总额增长率 9.26% 利润总额增长量 万元 581.65 净利润 万元 5146.19 净利润增长率 15.23% 净利润增长量 万元 680.21 投资利润率 64.02% 投资回报率 48.02% 财务内部收益率 22.38% 企业总资产 万元 32240.47 流动资产总额占比 万元 37.80% 流动资产总额 万元 12188.30 资产负债率 47.81%

第二章 项目技术工艺特点及优势 一、技术方案（一）技术方案选用方向 1、对于生产技术方案的选用，遵循“自动控制、安全可靠、运行稳定、节省投资、综合利用资源”的原则，选用当前较先进的集散型控制系统，由计算机统一控制整个生产线的各项工艺参数，使产品质量稳定在高水平上，同时可降低物料的消耗。严格按行业规范要求组织生产经营活动，有效控制产品质量，为广大顾客提供优质的产品和良好的服务。

2、遵循“高起点、优质量、专业化、经济规模”的建设原则。积极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料，稳定和提高产品质量，制造高附加值的产品，不断提高企业的市场竞争能力。

3、在工艺设备的配置上，依据节能的原则，选用新型节能型设备，根据有利于环境保护的原则，优先选用环境保护型设备，满足项目所制订的产品方案要求，优选具有国际先进水平的生产、试验及配套等

设备，充分显现龙头企业专业化水平，选择高效、合理的生产和物流方式。

4、生产工艺设计要满足规模化生产要求，注重生产工艺的总体设计，工艺布局采用最佳物流模式，最有效的仓储模式，最短的物流过程，最便捷的物资流向。

5、根据该项目的产品方案，所选用的工艺流程能够满足产品制造的要求，同时，加强员工技术培训，严格质量管理，按照工艺流程技术要求进行操作，提高产品合格率，努力追求产品的“零缺陷”，以关键生产工序为质量控制点，确保该项目产品质量。

6、在项目建设和实施过程中，认真贯彻执行环境保护和安全生产的“三同时”原则，注重环境保护、职业安全卫生、消防及节能等法律法规和各项措施的贯彻落实。

（三）工艺技术方案选用原则 1、在基础设施建设和工业生产过程中，应全面实施清洁生产，尽可能降低总的物耗、水耗和能源消费，通过物料替代、工艺革新、减少有毒有害物质的使用和排放，在建筑材料、能源使用、产品和服务过程中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

2、遵循“高起点、优质量、专业化、经济规模”的建设原则，积极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料，稳定和提高产品质量，制造高附加值的产品，不断提高企业的市场竞争力。

（四）工艺技术方案要求 1、对于生产技术方案的选用，遵循“自动控制、安全可靠、运行稳定、节省投资、综合利用资源”的原则，选用当前较先进的集散型控制系统，控制整个生产线的各项工艺参数，使产品质量稳定在高水平上，同时可降低物料的消耗；严格按照电气机械和器材制造行业规范要求组织生产经营活动，有效控制产品质量，为广大顾客提供优质的产品和良好的服务。

2、建立完善柔性生产模式；本期工程项目产品具有客户需求多样化、产品个性差异化的特点，因此，产品规格品种多样，单批生产数量较小，多品种、小批量的制造特点直接影响生产效率、生产成本及交付周期；益而益（集团）有限公司将建设先进的柔性制造生产线，并将柔性制造技术广泛应用到产品制造各个环节，可以在照顾到客户个性化要求的同时不牺牲生产规模优势和质量控制水平，同时，降低

故障率、提高性价比，使产品性能和质量达到国内领先、国际先进水平。

二、项目工艺技术设计方案（一）技术来源及先进性说明 项目技术来源为公司的自有技术，该技术达到国内先进水平。

（二）项目技术优势分析 本期工程项目采用国内先进的技术，该技术具有资金占用少、生产效率高、资源消耗低、劳动强度小的特点，其技术特性属于技术密集型，该技术具备以下优势：

1、技术含量和自动化水平较高，处于国内先进水平，在产品质量水平上相对其他生产技术性能费用比优越，结构合理、占地面积小、功能齐全、运行费用低、使用寿命长；在工艺水平上该技术能够保证产品质量高稳定性、提高资源利用率和节能降耗水平；根据初步测算，利用该技术生产产品，可提高原料利用率和用电效率，在装备水平上，该技术使用的设备自动控制程度和性能可靠性相对较高。

2、本期工程项目采用的技术与国内资源条件适应，具有良好的技术适应性；该技术工艺路线可以适应国内主要原材料特性，技术工艺

路线简洁，有利于流程控制和设备操作，工艺技术已经被国内生产实践检验，证明技术成熟，技术支援条件良好，具有较强的可靠性。

3、技术设备投资和产品生产成本低，具有较强的经济合理性；本期工程项目采用本技术方案建设其主要设备多数可按通用标准在国内采购。

4、节能设施先进并可进行多规格产品转换，项目运行成本较低，应变市场能力很强。

第三章 背景及必要性 一、冷库项目背景分析 2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的中转环节。

冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量向外泄露以维持低温环境。从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其他类型的分类。

2018 年全国冷库总量达到 5238 万吨（折合约 1.3 亿立方米），新增库容 488 万吨，同比增长 10.3%。近5 年来我国冷库市场快速发展态势明显，2018 年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了 10%以上的增速，主要原因是整个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。

我国冷库设备集中度相对较高。在 2015 年以前，我国冷库设备的主要参与者有大冷股份、冰轮环境两家上市公司，以及沈阳沈一冷、武新制冷，四家公司并称为“中国四冷”。在大冷股份和冰轮环境两家企业上市以后，沈阳沈一冷的市场份额逐步被挤占，至 2015 年大冷股份收购武新制冷剩余股权之后，大冷股份和冰轮环境两家上市公司成为我国冷库设备行业的龙头企业。

我国人均冷库面积较低，远低于英美日等发达国家以及人口大国印度，反映出国内冷链基础设施建设的不完善。

从我国３０个省市区（不含西藏、香港、澳门、台湾）的冷库总量变化及增长情况来看，青海、内蒙古、吉林、贵州等地区冷库增幅明显，一方面是由于这些地区冷库总量基数小，另一方面也切实反映出随着全国消费水平的整体提升，以及全国性的生鲜、冷藏冷冻食品

需求上涨，冷库作为各地区食品流通的基础配套设施的重要性正在凸显。

北京、上海、山东、天津等地区冷库增速有所下降，主要是这些地区的冷库总量已基本能够满足存储需求，同时由于市场监管政策的收紧和客户要求的提高，部分存量旧冷库面临整改或关停，而适合现代冷链物流发展需求的新冷库建设尚需周期 目前华东地区冷库占比最高，为 36.2%，随后依次是华中地区14.3%，华北地区 12.1%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区9.1%，东北地区 8.2%。通过冷库的区域占比情况可以看出，看华东地区的冷库市场基本饱和，华东地区的生鲜电商平台发展是未来冷库市场的重要看点。西北、西南等地区冷库市场缺口较大，是冷库行业发展的重点地区。我国冷库发展一方面同各地区的经济发展水平成正比，另一方面各地区之间的冷库总量差距越来越小，这说明我国冷库整体水平在不断提升，冷库结构和资源布局趋于合理化。

冷库的使用方可以大致可以分为餐饮企业、（食品、药品、工业品等）生产加工销售企业、以及零售企业。值得注意的是，近年来目前以生鲜电商为主的线下零售平台迅速成长，生鲜电商的冷库需求占比达到了 16%。从应用产品来看，目前我国冷库应用中食品的占比最高，果蔬、肉制品和水产品分别占比 30%、24%和 17%。目前生鲜电商已经成为了冷库需求的重要增长点，生鲜电商的发展也将继续推动食品冷库需求的增加。此外，在“调猪”转“调肉”的大趋势下，肉产品冷库需求的增长也将成为行业发展的重要看点。

冷库是冷链物流中最重要的基础设施，从中长期来看，我国冷库建设升级步伐加快，有利于市场格局的改善。

二、鼓励中小企业发展 加强对“专精特新”中小企业的培育和支持，引导中小企业专注核心业务，提高专业化生产、服务和协作配套的能力，为大企业、大项目和产业链提供零部件、元器件、配套产品和配套服务，走“专精特新”发展之路，发展一批专业化“小巨人”企业，不断提高专业化“小巨人”企业的数量和比重，有助于带动和促进中小企业走专业化发展之路，提高中小企业的整体素质和发展水平，增强核心竞争力。民间投资是我国制造业发展的主要力量，约占制造业投资的 85%以上，党中央、国务院一直高度重视民间投资的健康发展。为贯彻党的十九大精神，落实国务院对促进民间投资的一系列工作部署，工业和信息化部与发展改革委、科技部、财政部等 15 个相关部门和单位联合印发了《关于发挥民间投资作用推进实施制造强国战略的指导意见》，围

绕《中国制造 2025》，明确了促进民营制造业企业健康发展的指导思想、主要任务和保障措施，旨在释放民间投资活力，引导民营制造业企业转型升级，加快制造强国建设。

中小企业发展，既是改革开放的重要成果，也是改革开放的重要力量。量大面广、机制灵活的中小企业参与竞争，形成了充满活力的市场环境，为充分发挥市场在配置资源中的基础性作用创造了条件。中小企业贴近市场，活跃在市场竞争最激烈的领域，与市场有着本质的联系，是构建市场经济体制的微观基础，它的发展为社会主义市场经济创造了多元竞争、充满活力的环境。实践证明，中小企业发展好的地区，往往也是人民生活较为富裕的地区，也是率先实现小康的地区。发展中小企业，使广大人民群众从发展中得到实惠，过上更加富裕的生活，有利于促进社会的和谐安定。《中国制造 2025》对促进中小企业结构调整与转型升级提出了明确的工作任务，为新时期促进中小企业发展工作赋予了新的内涵。总理在十二届三次会议上所做的《政府工作报告》中提出，推动大众创业、万众创新，这是创业创新的“升级版”。当前经济增长的传统动力减弱，必须加大结构性改革力度，就是要培育和催生经济社会发展新动力，根本上讲就是要大力创设和发展小微企业。要靠连续不断地开办新企业、开发新产品、开

拓新市场，来改造传统引擎，打造新引擎。我国有 13 亿多人口，9 亿多劳动力，6000 多万企业和个体工商户，蕴藏着无穷的创造力，千千万万的小微企业活跃起来，必将汇聚成发展的巨大动能，打造中国经济发展的新一代发动机。随着商事制度、行政审批、项目核准等方面的改革不断深化，创业环境不断改善，市场主体持续大幅增加。2015年一季度，新登记注册企业 84.4 万户，同比增长 38.4%；新增注册资本 4.8 万亿元，增长 90.6%，创业主体更加多元，大众创业、万众创新的氛围越来越浓厚，创业创新的引擎作用进一步增强。

三、宏观经济形势分析 全球经济放缓、中美经贸关系不确定性等将拖累我国出口，但进博会的成功举办有望改善我国贸易结构进而对出口形成支撑。整体看，我国工业企业出口增速可能会继续小幅放缓。稳中有进的宏观经济环境将为企业效益持续改善提供坚实支撑，工业品价格涨幅的趋缓将带动工业企业效益增速稳中趋缓。宏观经济保持稳中有进，将对工业企业生产形成带动作用，有助于提升市场活力、增强企业创新动力，为企业效益改善奠定坚实基础；规范降低涉企保证金和社保费率等一系列减费降税政策的落实，将提升企业盈利能力；去产能政策已取得阶

段性成果，产品供需有望实现新的均衡，工业生产者出厂价格将趋于平稳。

四、冷库项目建设必要性分析 冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。

近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市场也步入行业发展的快车道。据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018 年，我国冷库总容量保持在 10%以上增速平稳增长，截至2018 年底，全国冷库总量达到 5238 万吨(折合约 1.3 亿立方米)，新增冷库容量为 488 万吨，同比增长 10.3%。由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上来看，近年来，我国冷库容量增速有所放缓，预计 2019 年，我国冷库容量将达到 5814 万吨。

据中物联冷链委统计数据显示，2018 年，我国冷库容量最大的地区为华东地区，总容量达到 1898 万吨，占全国冷库总容量的 36.2%。

随后依次是华中地区 14.3%，华北地区 12.0%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区 9.1%以及东北地区 8.2%。

具体到各个省份及直辖市来看，2018 年，我国主要地区冷库容量超过 500 万吨的仅有山东地区；冷库容量在 200-500 万吨的地区一共有 8 家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有 13 个地区冷库容量在 100-200 万吨之间。

从人均冷库容量排名情况来看，2018 年，我国人均冷库容量排名前三的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量 1546吨/万人遥遥领先于其他地区。

按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库。其中农批冷库的总量在我国冷库中占比最高，达到 40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比 36%和 16%。

根据统计显示，2018 年农产品批发市场冷库规模前 20 强的企业下辖各地农批市场超过 150 个，冷库容量达到 2273 万立方米。全国农批冷库总容量为 4750 万立方米，前 20 强约占全国农批冷库总容量的47.8%。

港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸易中占据重要地位，据统计，2018 年我国港口冷库容量为 327.35 万吨，其中海港占比最大，约为 180 万吨，占比达到 55%；其次是空港，占比为 25%，约为 81 万吨；陆港占比 15%，约为 49 万吨。

从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上海港以及厦门港等港口冷库容量较大。截至 2018 年底，大连港冷库容量为 37.3 万吨，；青岛港冷库容量为 22.3 万吨；天津港冷库容量达到 19.3 万吨。

五、冷库行业分析 在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。

不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取得了较为明显的进展。根据中物联数据，2013 年全国冷库总容量为 2411 万吨，折合 6027 万立方米；到 2017 年全国冷库总容量相比

2013 年已经翻番，达到 4775 万吨，折合 11937 万立方米，同比增长13.7%，2013-2017 年复合年均增长率为 18.63%。

我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。我国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的1/4；日本冷库总量约为 3300 万立方米，人均冷库拥有量是我国的 3倍；德国人均冷库水平是我国的 2.5 倍；法国是我国的 2 倍；荷兰是我国的 1.5 倍。

虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比较严重。2017 年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容量的的比值分别为 43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅 14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。

从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达 1282 吨、1091 吨、725 吨；而重庆的人均冷库保有量仅 430 吨，差距明显。不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于

这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。

目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为 30%和 24%，两者合计占比超过 50%；水产品占比为 17%。果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据 30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。

而目前乳制品使用冷库仅占 6%，比重很小。可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。

冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。

交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力很强。但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。

周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供

增值服务以及供应链管理服务。缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健全等。

按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占比分别为 20%、27%和 13%，即“销售地”冷库合计占比为 60%，但“生产地”冷库合计占比仅 24%。说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。

六、冷库市场分析预测 冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为 70.3%。

二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为 21.6%。钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。

三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为 8.1%。

按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库。高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。

目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到 71.8%；中温库其次，占比 12.7%；高温库占比 10.5%，速冻库占比 0.5%，其他类型占比4.3%。

与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。普通的钢结构仓库造价约 400 元/㎡，土建库造价约 300 元/㎡，而中端装配式冷库（对应钢结构仓库）造价为 5000 元/㎡，中端土建冷库造价 4000 元/㎡，冷库造价是普通仓库的 10 倍不止。按照容积为 3000 吨的中端冷

库来测算，土建库的建造成本约为 153.3 万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为 191.58 万元。

目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式冷库的造价更高。并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差 500 元/平米，特殊冷库造价相差 2000 元/平米。

除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。这些费用主要由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电费和人力成本，分别占运营成本的 45%和 40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为 7%和 8%。冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够使用 15-20 年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在 100-120%。从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。

不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边

地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明显的上浮。

第四章 项目建设主要内容和规模（一）用地规模 该项目总征地面积 49744.86平方米（折合约 74.58 亩），其中：净用地面积 49744.86平方米（红线范围折合约 74.58 亩）。项目规划总建筑面积 72130.05平方米，其中：规划建设主体工程 52368.14平方米，计容建筑面积 72130.05平方米；预计建筑工程投资 5710.44 万元。

（二）设备购置 项目计划购置设备共计 162 台（套），设备购置费 6119.44 万元。

二、产值规模 项目计划总投资 19584.90 万元；预计年实现营业收入 46167.00万元。

第五章 项目建设地点 一、冷库项目建设选址原则 为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据冷库项目选址的一般原则和冷库项目建设地的实际情况，“冷库项目”选址应遵循以下原则：

1、布局相对独立，便于集中开展科研、生产经营和管理活动。

2、与冷库项目建设地的建成区有较方便的联系。

3、地理条件较好，并有足够的发展潜力。

4、城市基础设施等配套较为完善。

5、以城市总体规划为依据，统筹考虑用地与城市发展的关系。

6、兼顾环境因素影响，具有可持续发展的条件。

二、冷库项目选址方案及土地权属（一）冷库项目选址方案 1、冷库项目建设单位通过对冷库项目拟建场地缜密调研，充分考虑了冷库项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等。

2、通过对可供选择的建设地区进行比选，综合考虑后选定的冷库项目最佳建设地点—冷库项目建设地，所选区域完善的基础设施和配套的生活设施为冷库项目建设提供了良好的投资环境。

（二）工程地质条件 1、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011）标准要求，冷库项目建设地无活动断裂性通过，无液化土层及可能震陷的土层分布，地层均匀性密实较好，因此，本期工程冷库项目建设区处于地质构造运动相对良好的地带，地下水为上层滞水，对混凝土无腐蚀性，各土层分布稳定、均匀而适宜建筑。

2、拟建场地目前尚未进行地质勘探，参考临近建筑物的地质资料，地基土层由第四系全新统（Q4）杂填土、粉质粘土、淤泥质粉土、圆砾卵石层组成，圆砾卵石作为建筑物的持力层，Pk=300.00Kpa；建设区域地质抗风化能力较强，地层承载力高，工程地质条件较好，不会受到滑坡及泥石流等次生灾害的影响，无不良地质现象，地壳处于稳定状态，场地地貌简单适应本期工程冷库项目建设。

三、冷库项目用地总体要求（一）冷库项目用 地控制指标分析

1、“冷库项目”均按照项目建设地建设用地规划许可证及建设用地规划设计要求进行设计，同时，严格按照建设规划部门与国土资源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。

2、建设冷库项目平面布置符合轻工产品制造行业、重点产品的厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到《工业冷库项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）文件规定的具体要求。

（二）冷库项目建设条件比选方案 1、冷库项目建设单位通过对可供选择的建设地区进行缜密比选后，充分考虑了冷库项目拟建区域的交通条件、土地取得成本及职工交通便利条件，冷库项目经营期所需的内外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件等，通过建设条件比选最终选定的冷库项目最佳建设地点—冷库项目建设地，本期工程冷库项目建设区域供电、供水、道路、照明、供汽、供气、通讯网络、施工环境等条件均较好，可保证冷库项目的建设和正常经营，所选区域完善的基础设施和配套的生活设施为冷库项目建设提供了良好的投资环境。

2、由冷库项目建设单位承办的“冷库项目”，拟选址在冷库项目建设地，所选区域土地资源充裕，而且地理位置优越、地形平坦、土地平整、交通运输条件便利、配套设施齐全，符合冷库项目选址要求。

（三）冷库项目用地总体规划方案 本期工程项目建设规划建筑系数 55.86%，建筑容积率 1.45，建设区域绿化覆盖率 6.44%，固定资产投资强度 185.98 万元/亩。

（四）冷库项目节约用地措施 1、土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，冷库项目建设单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。

2、在冷库项目建设过程中，冷库项目建设单位根据总体规划以及项目建设地期对本期工程冷库项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。

第六章 工程方案 一、工程设计条件 冷库项目建设地属于建设用地，其地形地貌类型简单，岩土工程地质条件优良，水文地质条件良好，适宜本期工程冷库项目建设。

二、建筑设计规范和标准 1、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）。

2、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）。

3、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）。

三、主要材料选用标准要求（一）混凝土要求 根据《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50476）之规定，确定构筑物结构构件最低混凝土强度等级，基础混凝土结构的环境类别为一类，本工程上部主体结构采用 C30 混凝土，上部结构构造柱、圈梁、过梁、基础采用 C25 混凝土，设备基础混凝土强度等级采用 C30 级，基础混凝土垫层为 C15 级，基础垫层混凝土为 C15 级。

（二）钢筋及建筑构件选用标准要求

1、本工程建筑用钢筋采用国家标准热轧钢筋：基础受力主筋均采用 HRB400，箍筋及其他次要构件为 HPB300。

2、HPB300 级钢筋选用 E43 系列焊条，HRB400 级钢筋选用 E50 系列焊条。

四、土建工程建设指标 本期工程项目预计总建筑面积 72130.05平方米，其中：计容建筑面积 72130.05平方米，计划建筑工程投资 5710.44 万元，占项目总投资的 29.16%。

第七章 设备选型分析 一、设备选型（一）设备选型的原则 1、选用的设备必须有较高的生产效率，能降低劳动强度，满足生产规模的要求，2、为满足产品生产的质量要求，关键设备为知名厂家生产的品牌产品，3、按经济规律办事，讲求投资经济效益，在充分考虑设备的先进性和适用性的同时，综合考虑各设备的性价比和寿命年限。

（二）设备选型方向 1、以“比质、比价、比先进”为原则。选择设备时，要着眼高起点、高水平、高质量，最大限度地保证产品质量的需要，不断提高产品生产过程中的自动化程度，降低劳动强度提高劳动生产率，节约能源降低生产成本和检测成本。

2、主要设备的配置应与产品的生产技术工艺及生产规模相适应，同时应具备“先进、适用、经济、配套、平衡”的特性，能够达到节能和清洁生产的各项要求。该项目所选设备必须技术先进、性能可靠，达到目前国内外先进水平，经生产厂家使用证明运转稳定可靠，能够满足生产高质量产品的要求。

3、设备性能价格比合理，使投资方能够以合理的投资获得生产高质量产品的生产设备。对生产设备进行合理配置，充分发挥各类设备的最佳技术水平。在满足生产工艺要求的前提下，力求经济合理。充分考虑设备的正常运转费用，以保证在生产本行业相同产品时，能够保持最低的生产成本。

4、以甄选优质供应商为原则。选择设备交货期应满足工程进度的需要，售后服务好、安装调试及时、可靠并能及时提供备品备件的设备生产厂家。根据生产经验和技术力量，该项目主要工艺设备及仪器基本上采用国产设备，选用生产设备厂家具有国内一流技术装备，企业管理科学达到国际认证标准要求。

（三）设备配置方案 该项目的生产及检测设备以工艺需要为依据，满足工艺要求为原则，并尽量体现其技术先进性、生产安全性和经济合理性，以及达到或超过国家相关的节能和环保要求。先进的生产技术和装备是保证产品质量的关键。因此，关键工艺设备必须选择国内外著名生产厂商的产品，并且在保证产品质量的前提下，优先选用国产的名牌节能环保型产品。

根据生产规模和生产工艺的要求，本着“先进、合理、科学、节能、高效”的原则，该项目对比考察了多个生产设备制造企业，优选了产品生产专用设备和检测仪器等国内先进的环保节能型设备，确保该项目生产及产品检验的需要。

项目计划购置设备共计 162 台（套），设备购置费 6119.44 万元。

第八章 节能分析 一、节能概述 近年来，我国企业把节能减排作为调整经济结构的重要抓手，采取强化目标责任、调整产业结构、实施重点工程、推广先进技术产品等一系列政策措施，积极开展节能减排，其竞争力与可持续发展能力进一步增强。有调查显示，随着企业对节能减排问题认识的加深与市场机制作用的显现，企业节能减排的主体地位得到加强，其内生动力不断提升。90%以上的企业认可以企业为主开展节能减排的模式。实践证明，着力推进节能减排，企业大有可为。

二、节能法规及标准（一）节能法律及法规 1、《中华人民共和国节约能源法》 2、《中华人民共和国可再生能源法》 3、《中华人民共和国电力法》 4、《中华人民共和国建筑法》 5、《中华人民共和国清洁生产促进法》 6、《中华人民共和国计量法》

（二）节能标准依据 1、《工业企业能源管理导则》（GB/T15587-2008）2、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）3、《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）4、《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-1993）5、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）6、《企业能源审计技术通则》（GB/T17166-1997）7、《企业节能量计算方法》（GB/T13234-2009）三、项目所在地能源消费及能源供应条 件 1、供水条件：本期工程项目供水由某某新兴产业示范区自来水管网供应，能够保证项目用水需要。

2、供电条件：本期工程项目电源由某某新兴产业示范区变配（供）电系统供应，可满足项目用电需要。

四、能源消费种类和数量分析（一）项目用电量测算 1、本期工程项目电力消耗主要包括生产用电及照明辅助用电，生产用电主要包括生产设备用电和公用辅助工程设备用电。477943.88 千瓦时，折合 58.74 标准煤。

2、本期工程项目用电量由生产设备电耗、公用辅助设备电耗、工业照明电耗以及变压器及线路损耗构成，根据项目生产工艺用电和办公及生活用电情况测算该项目全年用电量 477943.88 千瓦时，折合58.74 标准煤。

（二）项目用水量测算 1、项目建设规划区现有给、排水系统设施完备可以满足使用要求。

2、项目实施后总用水量 29486.17 立方米/年，折合 2.52 吨标准煤。

二、项目预期节能综合评价 项目位于某某新兴产业示范区，项目建成后年消耗能源总量折合标煤 61.26 吨，节能量折合标煤 16.28 吨，节能率 23.05%。

第九章 总平面布置与运输 一、总图布置方案（一）平面布置总体设计原则 按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。根据项目承办单位发展趋势，综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素，做到总图合理布置，达到“规划投资省、建设工期短、生产成本低、土地综合利用率高”的效果。

（二）主要工程布置设计要求

项目承办单位项目建设场区主干道宽度 6.00 米，次干道宽度 3.00米，人行道宽度采用 1.20 米。道路路缘石转弯半径，一般需通行消防车的为 12.00 米，通行其它车辆的为 9.00 米、6.00 米。道路均采用砼路面，道路类型为城市型。应与场外道路衔接顺畅，便于企业运输车辆直接进入国道、高速公路等国家级道路网络，场区道路应与总平面布置、管线、绿化等协调一致。undefined（三）绿化设计（四）辅助工程设计 1、给水系统由项目建设地给水管网直供；场区给水网确定采用生产、生活及消防合一系统的供水方式，在场区内形成环状，从而保证供水水压的平衡及消防用水的要求。投资项目用水由项目建设地给水管网统一供给，规划在场区内建设完善的给水管网，接入场区外部现有给水管网，即可保证项目的正常用水。

2、投资项目厂房排水方案采用室内悬吊管接入主管排至室外，室外排水采用暗沟、雨水井、检修井、下水管组成的排水系统。投资项目消防对象主要是厂房、库房、办公场地等；因此，室外消防用水量按 25.00L/S，火灾延续时间按 2.00 小时计，同一时间发生火灾次数按

一次考虑；室内消防栓用水量 15.00L/S，火灾延续时间按 2.00 小时计，室内外的消防栓均按规范间距要求布置。undefined 3、投资项目供电负荷等级为Ⅲ级，场区降压站电源取自国家电网，电源符合国家标准《供配电系统设计规范》（GB50052）的规定。

4、主体工程及原材料仓库等均采用自然通风为主、机械换气通风为辅；对生产系统中个别温度高、粉尘多的工位采取机械强制通风方案，以保证良好的生产环境。

二、运输组成（一）运输组成总体设计 1、项目建设规划区内部和外部运输做到物料流向合理，场内部和外部运输、接卸、贮存形成完整的、连续的工作系统，尽量使场内、外的运输与车间内部运输密切结合统一考虑。

2、外部运输和内部运输可采用送货制；采用合适的运输方式和运输路线，使企业的物流组成达到合理优化；把企业的组成内部从原材料输入、产品外运以及车间与车间、车间与仓库、车间内部各工序之间的物料流动都作为整体系统进行物流系统设计，使全场物料运输形成有机的整体。

（二）场内运输

1、场内运输系统的设计要注意物料支撑状态的选择，尽量做到物料不落地，使之有利于搬运；运输线路的布置，应尽量减少货流与人流相交叉，以保证运输的安全。

2、场内运输主要为原材料的卸车进库；生产过程中原材料、半成品和成品的转运，以及成品的装车外运；场内运输由装载机、叉车及胶轮车承担，其费用记入主车间设备配套费中，本期工程项目资源配置可满足场内运输的需求。

（三）场外运输 1、场外运输主要为原材料的供给以及产品的外运；产品的远距离运输由汽车或铁路运输解决，区域内社会运输力量充足，可满足本期工程项目场外远距离运输的需求。

2、短距离的运输任务将利用社会运力解决，基本可以满足各类运输需求，因此，本期工程项目不考虑增加汽车运输设备。

3、外部运输应尽量依托社会运输力量，从而减少固定资产投资；主要产成品、大宗原材料的运输，应避免多次倒运，从而降低运输成本且提高运输效率。

4、该项目所涉及的原辅材料的运入，成品的运出所需运输车辆，全部依托社会运输能力解决。

（四）运输方式 由于需要考虑冷库产品所涉及的原辅材料和成品的运输，运输需求量较大，初步...

冷库设备项目可行性方案

冷库项目可行性报告

冷库项目可行性计划

冷库生产项目可行性方案

冷库项目实施方案