冷库生产项目可行性方案

冷库生产项目 可行性方案 泓域咨询 MACRO

冷库生产项目可行性方案说明 冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

该冷库项目计划总投资 4128.53 万元，其中：固定资产投资 3419.72万元，占项目总投资的 82.83%；流动资金 708.81 万元，占项目总投资的17.17%。

达产年营业收入 6651.00 万元，总成本费用 5302.63 万元，税金及附加 68.79 万元，利润总额 1348.37 万元，利税总额 1603.14 万元，税后净利润 1011.28 万元，达产年纳税总额 591.86 万元；达产年投资利润率32.66%，投资利税率 38.83%，投资回报率 24.49%，全部投资回收期 5.58年，提供就业职位 106 个。

坚持“三同时”原则，项目承办单位承办的项目，认真贯彻执行国家建设项目有关消防、安全、卫生、劳动保护和环境保护管理规定、规范，积极做到：同时设计、同时施工、同时投入运行，确保各种有害物达标排放，尽量减少环境污染，提高综合利用水平。

......报告主要内容：项目概述、背景、必要性分析、项目市场研究、产品规划分析、选址规划、土建方案说明、工艺方案说明、项目环境保护和绿

色生产分析、项目职业保护、项目风险应对说明、项目节能概况、计划安排、项目投资分析、盈利能力分析、综合评价等。

冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。

第一章 项目概述 一、项目概况（一）项目名称 冷库生产项目 2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。

（二）项目选址 xxx 产业集聚区（三）项目用地规模 项目总用地面积 11619.14平方米（折合约 17.42 亩）。

（四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数 71.97%，建筑容积率 1.63，建设区域绿化覆盖率5.49%，固定资产投资强度 196.31 万元/亩。

（五）土建工程指标 项目净用地面积 11619.14平方米，建筑物基底占地面积 8362.30平方米，总建筑面积 18939.20平方米，其中：规划建设主体工程 13916.07平方米，项目规划绿化面积 1039.29平方米。

（六）设备选型方案 项目计划购置设备共计 40 台（套），设备购置费 1503.30 万元。

（七）节能分析 1、项目年用电量 645720.58 千瓦时，折合 79.36 吨标准煤。

2、项目年总用水量 3918.13 立方米，折合 0.33 吨标准煤。

3、“冷库生产项目投资建设项目”，年用电量 645720.58 千瓦时，年总用水量 3918.13 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）79.69 吨标准煤/年。达产年综合节能量 29.47 吨标准煤/年，项目总节能率 27.77%，能源利用效果良好。

（八）环境保护 项目符合 xxx 产业集聚区发展规划，符合 xxx 产业集聚区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成 项目预计总投资 4128.53 万元，其中：固定资产投资 3419.72 万元，占项目总投资的 82.83%；流动资金 708.81 万元，占项目总投资的 17.17%。

（十）资金筹措 该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标 预期达产年营业收入 6651.00 万元，总成本费用 5302.63 万元，税金及附加 68.79 万元，利润总额 1348.37 万元，利税总额 1603.14 万元，税后净利润 1011.28 万元，达产年纳税总额 591.86 万元；达产年投资利润率32.66%，投资利税率 38.83%，投资回报率 24.49%，全部投资回收期 5.58年，提供就业职位 106 个。

（十二）进度规划 本期工程项目建设期限规划 12 个月。

对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大的使用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。

二、报告说明

作为投资决策前必不可少的关键环节，报告是在前一阶段的报告获得审批通过的基础上，主要对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精.确系统、完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。该项目报告对项目所涉及的主要问题，例如：项目资源条件、项目原辅材料、项目燃料和动力的供应、项目交通运输条件、项目建设规模、项目投资规模、项目产工艺和设备选型、项目产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。通过分析比较方案，并对项目建成后可能取得的技术经济效果进行预测，从而为投资决策提供可靠的依据，作为该项目进行下一步环境评价及工程设计的基础文件。

undefined 三、项目评价 1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合 xxx 产业集聚区及 xxx 产业集聚区冷库行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxx 产业集聚区冷库产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx 科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“冷库生产项目”，本期工程项目的建设能够有力促进 xxx 产业集聚区经济发展，为社会提供就业职位 106 个，达产年纳税总额 591.86 万元，可以促进 xxx 产业集聚区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率 32.66%，投资利税率 38.83%，全部投资回报率 24.49%，全部投资回收期 5.58 年，固定资产投资回收期 5.58 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、改革开放 40 年来，民间投资和民营经济由小到大、由弱变强，已日渐成为推动我国经济发展、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业的重要力量。从投资总量占比看，2012 年以来，民间投资占全国固定资产投资比重已连续 5 年超过 60%，最高时候达到 65.4%；尤其是在制造业领域，目前民间投资的比重已经超过八成，民间投资已经成为投资的主力军。近年来，国家先后出台了“非公经济 36 条”、“民间投资 36 条”、“鼓励社会投资 39 条”、“激发民间有效投资活力 10 条”、《关于深化投融资体制改革的意见》等一系列政策措施，大力营造一视同仁的市场环境，激发民间投资活力。国家发改委会同各地方、各部门，认真贯彻落实中央关于促进民间投资发展的决策部署，取得了明显成效。今年以来，民间投资增速持续保持在 8%以上，前 7 个月达到了 8.8%，始终高于整体投资增速，占全部投资的比重达到 62.6%。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

四、主要经济指标 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 11619.14 17.42 亩 1.1 容积率 1.63 1.2 建筑系数 71.97% 1.3 投资强度 万元/亩 196.31 1.4 基底面积 平方米 8362.30 1.5 总建筑面积 平方米 18939.20 1.6 绿化面积 平方米 1039.29 绿化率 5.49% 2 总投资 万元 4128.53 2.1 固定资产投资 万元 3419.72 2.1.1 土建工程投资 万元 1517.53 2.1.1.1 土建工程投资占比 万元 36.76% 2.1.2 设备投资 万元 1503.30 2.1.2.1 设备投资占比 36.41% 2.1.3 其它投资 万元 398.89 2.1.3.1 其它投资占比 9.66% 2.1.4 固定资产投资占比 82.83% 2.2 流动资金 万元 708.81 2.2.1 流动资金占比 17.17% 3 收入 万元 6651.00

4 总成本 万元 5302.63 5 利润总额 万元 1348.37 6 净利润 万元 1011.28 7 所得税 万元 1.63 8 增值税 万元 185.98 9 税金及附加 万元 68.79 10 纳税总额 万元 591.86 11 利税总额 万元 1603.14 12 投资利润率 32.66% 13 投资利税率 38.83% 14 投资回报率 24.49% 15 回收期 年 5.58 16 设备数量 台（套）40 17 年用电量 千瓦时 645720.58 18 年用水量 立方米 3918.13 19 总能耗 吨标准煤 79.69 20 节能率 27.77% 21 节能量 吨标准煤 29.47 22 员工数量 人 106

第二章 背景、必要性分析 一、冷库项目背景分析 冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。

近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市场也步入行业发展的快车道。据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018 年，我国冷库总容量保持在 10%以上增速平稳增长，截至2018 年底，全国冷库总量达到 5238 万吨(折合约 1.3 亿立方米)，新增冷库容量为 488 万吨，同比增长 10.3%。由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上来看，近年来，我国冷库容量增速有所放缓，预计 2019 年，我国冷库容量将达到 5814 万吨。

据中物联冷链委统计数据显示，2018 年，我国冷库容量最大的地区为华东地区，总容量达到 1898 万吨，占全国冷库总容量的 36.2%。随后依次是华中地区 14.3%，华北地区 12.0%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区 9.1%以及东北地区 8.2%。

具体到各个省份及直辖市来看，2018 年，我国主要地区冷库容量超过 500 万吨的仅有山东地区；冷库容量在 200-500 万吨的地区一共有 8 家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有 13 个地区冷库容量在 100-200 万吨之间。

从人均冷库容量排名情况来看，2018 年，我国人均冷库容量排名前三的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量 1546吨/万人遥遥领先于其他地区。

按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库。其中农批冷库的总量在我国冷库中占比最高，达到 40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比 36%和 16%。

根据统计显示，2018 年农产品批发市场冷库规模前 20 强的企业下辖各地农批市场超过 150 个，冷库容量达到 2273 万立方米。全国农批冷库总容量为 4750 万立方米，前 20 强约占全国农批冷库总容量的47.8%。

港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸易中占据重要地位，据统计，2018 年我国港口冷库容量为 327.35 万吨，其中海港占比最大，约为 180 万吨，占比达到 55%；其次是空港，占比为 25%，约为 81 万吨；陆港占比 15%，约为 49 万吨。

从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上海港以及厦门港等港口冷库容量较大。截至 2018 年底，大连港冷库容量为 37.3 万吨，；青岛港冷库容量为 22.3 万吨；天津港冷库容量达到 19.3 万吨。

二、冷库项目建设必要性分析 冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为 70.3%。

二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为 21.6%。钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。

三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为 8.1%。

按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库。高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。

目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到 71.8%；中温库其次，占比 12.7%；高温库占比 10.5%，速冻库占比 0.5%，其他类型占比4.3%。

与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。普通的钢结构仓库造价约 400 元/㎡，土建库造价约 300 元/㎡，而中端装配式冷库（对应钢结构仓库）造价为 5000 元/㎡，中端土建冷库造价 4000 元/㎡，冷库造价是普通仓库的 10 倍不止。按照容积为 3000 吨的中端冷库来测算，土建库的建造成本约为 153.3 万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为 191.58 万元。

目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式冷库的造价更高。并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库

和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差 500 元/平米，特殊冷库造价相差 2000 元/平米。

除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。这些费用主要由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电费和人力成本，分别占运营成本的 45%和 40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为 7%和 8%。冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够使用 15-20 年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在 100-120%。从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。

不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明显的上浮。

第三章 承办单位概况 一、项目承办单位基本情况（一）公司名称 xxx 投资公司（二）公司简介 公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。成立以来，公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信为本、合规经营”作为企业的核心理念，不断提升公司资产管理能力和风险控制能力。顺应经济新常态，需要公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。为此，公司要求各级单位通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和服务质量、提高效率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发展理念。

公司是强调项目开发、设计和经营服务的科技型企业，严格按照高新技术企业规范财务制度。截止 2017 年底，公司经济状况无不良资产发生，并严格控制企业高速发展带来的高资产负债率。同时，为了创新需要及时的资金作保证，公司对研究开发经费的投入和使用制定了相应制度，每季度审核一次开发经费支出情况，适时平衡各开发项目经费使用，最大限度

地保证开发项目的资金落实。公司实行董事会领导下的总经理负责制，推行现代企业制度，建立了科学灵活的经营机制，完善了行之有效的管理制度。项目承办单位组织机构健全、管理完善，遵循社会主义市场经济运行机制，严格按照《中华人民共和国公司法》依法独立核算、自主开展生产经营活动；为了顺应国际化经济发展的趋势，项目承办单位全面建立和实施计算机信息网络系统，建立起从产品开发、设计、生产、销售、核算、库存到售后服务的物流电子网络管理系统，使项目承办单位与全国各销售区域形成信息互通，有效提高工作效率，及时反馈市场信息，为项目承办单位的战略决策提供有利的支撑。公司拥有优秀的管理团队和较高的员工素质，在职员工约 600 人，80%以上为技术及管理人员，85%以上人员有大专以上学历。

二、公司经济效益分析 上一年度，xxx 科技发展公司实现营业收入 5185.62 万元，同比增长8.98%（427.45 万元）。其中，主营业业务冷库生产及销售收入为 4384.34万元，占营业总收入的 84.55%。

上年度营收情况一览表 序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1 营业收入 1088.98 1451.97 1348.26 1296.40 5185.62 2 主营业务收入 920.71 1227.62 1139.93 1096.09 4384.34 2.1 冷库(A)303.83 405.11 376.18 361.71 1446.83

2.2 冷库(B)211.76 282.35 262.18 252.10 1008.40 2.3 冷库(C)156.52 208.69 193.79 186.33 745.34 2.4 冷库(D)110.49 147.31 136.79 131.53 526.12 2.5 冷库(E)73.66 98.21 91.19 87.69 350.75 2.6 冷库(F)46.04 61.38 57.00 54.80 219.22 2.7 冷库(...)18.41 24.55 22.80 21.92 87.69 3 其他业务收入 168.27 224.36 208.33 200.32 801.28 根据初步统计测算，公司实现利润总额 1266.13 万元，较去年同期相比增长 153.03 万元，增长率 13.75%；实现净利润 949.60 万元，较去年同期相比增长 132.59 万元，增长率 16.23%。

上年度主要经济指标 项目 单位 指标 完成营业收入 万元 5185.62 完成主营业务收入 万元 4384.34 主营业务收入占比 84.55% 营业收入增长率（同比）8.98% 营业收入增长量（同比）万元 427.45 利润总额 万元 1266.13 利润总额增长率 13.75% 利润总额增长量 万元 153.03 净利润 万元 949.60 净利润增长率 16.23% 净利润增长量 万元 132.59 投资利润率 35.93%

投资回报率 26.94% 财务内部收益率 21.86% 企业总资产 万元 7214.43 流动资产总额占比 万元 37.90% 流动资产总额 万元 2734.44 资产负债率 38.96%

第四章 项目市场研究 一、冷库行业分析 2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的中转环节。

冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量向外泄露以维持低温环境。从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其他类型的分类。

2018 年全国冷库总量达到 5238 万吨（折合约 1.3 亿立方米），新增库容 488 万吨，同比增长 10.3%。近5 年来我国冷库市场快速发展态

势明显，2018 年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了 10%以上的增速，主要原因是整个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。

我国冷库设备集中度相对较高。在 2015 年以前，我国冷库设备的主要参与者有大冷股份、冰轮环境两家上市公司，以及沈阳沈一冷、武新制冷，四家公司并称为“中国四冷”。在大冷股份和冰轮环境两家企业上市以后，沈阳沈一冷的市场份额逐步被挤占，至 2015 年大冷股份收购武新制冷剩余股权之后，大冷股份和冰轮环境两家上市公司成为我国冷库设备行业的龙头企业。

我国人均冷库面积较低，远低于英美日等发达国家以及人口大国印度，反映出国内冷链基础设施建设的不完善。

从我国３０个省市区（不含西藏、香港、澳门、台湾）的冷库总量变化及增长情况来看，青海、内蒙古、吉林、贵州等地区冷库增幅明显，一方面是由于这些地区冷库总量基数小，另一方面也切实反映出随着全国消费水平的整体提升，以及全国性的生鲜、冷藏冷冻食品需求上涨，冷库作为各地区食品流通的基础配套设施的重要性正在凸显。

北京、上海、山东、天津等地区冷库增速有所下降，主要是这些地区的冷库总量已基本能够满足存储需求，同时由于市场监管政策的收紧和客户要求的提高，部分存量旧冷库面临整改或关停，而适合现代冷链物流发展需求的新冷库建设尚需周期 目前华东地区冷库占比最高，为 36.2%，随后依次是华中地区14.3%，华北地区 12.1%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区9.1%，东北地区 8.2%。通过冷库的区域占比情况可以看出，看华东地区的冷库市场基本饱和，华东地区的生鲜电商平台发展是未来冷库市场的重要看点。西北、西南等地区冷库市场缺口较大，是冷库行业发展的重点地区。我国冷库发展一方面同各地区的经济发展水平成正比，另一方面各地区之间的冷库总量差距越来越小，这说明我国冷库整体水平在不断提升，冷库结构和资源布局趋于合理化。

冷库的使用方可以大致可以分为餐饮企业、（食品、药品、工业品等）生产加工销售企业、以及零售企业。值得注意的是，近年来目前以生鲜电商为主的线下零售平台迅速成长，生鲜电商的冷库需求占比达到了 16%。从应用产品来看，目前我国冷库应用中食品的占比最高，果蔬、肉制品和水产品分别占比 30%、24%和 17%。目前生鲜电商已经成为了冷库需求的重要增长点，生鲜电商的发展也将继续推动食品冷

库需求的增加。此外，在“调猪”转“调肉”的大趋势下，肉产品冷库需求的增长也将成为行业发展的重要看点。

冷库是冷链物流中最重要的基础设施，从中长期来看，我国冷库建设升级步伐加快，有利于市场格局的改善。

二、冷库市场分析预测 在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。

不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取得了较为明显的进展。根据中物联数据，2013 年全国冷库总容量为 2411 万吨，折合 6027 万立方米；到 2017 年全国冷库总容量相比2013 年已经翻番，达到 4775 万吨，折合 11937 万立方米，同比增长13.7%，2013-2017 年复合年均增长率为 18.63%。

我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。我国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的1/4；日本冷库总量约为 3300 万立方米，人均冷库拥有量是我国的 3倍；德国人均冷库水平是我国的 2.5 倍；法国是我国的 2 倍；荷兰是我国的 1.5 倍。

虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比较严重。2017 年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容量的的比值分别为 43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅 14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。

从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达 1282 吨、1091 吨、725 吨；而重庆的人均冷库保有量仅 430 吨，差距明显。不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。

目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为 30%和 24%，两者合计占比超过 50%；水产品占比为 17%。

果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据 30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。

而目前乳制品使用冷库仅占 6%，比重很小。可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。

冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。

交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力很强。但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。

周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供增值服务以及供应链管理服务。缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健全等。

按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占比分别为 20%、27%和 13%，即“销售地”冷库合计占比为 60%，但“生产地”冷库合计占比仅 24%。说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。

第五章 土建方案说明 一、建筑工程设计原则 建筑物平面设计以满足生产工艺要求为前提，力求生产流程布置合理，尽量做到人货分流，功能分区明确，符合《建筑设计防火规范》（GB50016）要求。建筑立面处理在满足工艺生产和功能的前提下，符合现代主体工程的特点，立面处理力求简洁大方，色彩组合以淡雅为基调，适当运用局部色彩点缀，在满足项目建设地规划要求的前提下，着重体现项目承办单位企业精神，创造一个优雅舒适的生产经营环境。

二、项目总平面设计要求 应留有发展或改、扩建余地。应有完整的绿化规划。功能分区合理，人流、车流、物流路线清楚，避免或减少交叉。建筑布局紧凑、交通便捷、管理方便。本工程项目位于项目建设地，本次设计通过与建设方的多次沟通、考察、论证，最后达成共识。

三、土建工程设计年限及安全等级 根据《建筑抗震设计规范》（GB50011）的规定，投资项目建筑物结构设计符合根据《建筑抗震设计规范》（GB50011）的规定，投资项目建筑物结构设计符合Ⅷ度抗震设防的要求，基本地震加速度值为 0.20g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类，各建筑物均采取相应抗震构造设计。

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068）的规定，投资项目中所有建（构）筑物均按永久性建筑要求设计，使用年限为 50.00 年。

四、建筑工程设计总体要求 建筑设计是根据生产工艺提出的设计条件结合总图位置，进行平面布局，空间组合，结构选型，全面考虑施工、安装及检修要求，既要充分满足生产经营要求，又要注重建筑的形象。

五、土建工程建设指标 本期工程项目预计总建筑面积 18939.20平方米，其中：计容建筑面积18939.20平方米，计划建筑工程投资 1517.53 万元，占项目总投资的36.76%。

第六章 选址规划 一、项目选址原则 投资项目对其生产工艺流程、设施布置等都有较为严格的标准化要求，为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据项目选址的一般原则和项目建设地的实际情况，该项目选址应遵循以下基本原则的要求。

二、项目选址 该项目选址位于 xxx 产业集聚区。

未来园区将依托自身优势，扩大对外合作，建设高端装备制造集群、民生产业集群以及商贸物流为主的现代服务业”构成的“1+3+1”的现代产业体系，预计到 2020 年，园区产值达到 1000 亿元以上，成为区域内有重要影响的千亿级特色园区。园区区位于中心城区东部，依江而建，成立于1995 年，2000 年被批准为省级经济园区，是区域内重点发展的 15 大园区之一，区内配套功能完善，综合环境优越，世界 500 强企业及国内投资项目相继落户。2009 年月，当地政府决定，将原城区科技工业园区划归经济园区，建设高新技术产业园，地理位置优越，交通便捷，规划面积 15平方公里，园区已实现“七通一平”。园区区按功能定位分为“四园一中心”，即：化工产业园、化工装备制造园、高新技术园、港口物流园、行政商务

中心，力争通过 3 年的努力，产业规模突破 2000 亿元，形成特色鲜明、产业配套、功能齐全的综合性园区。园区是省政府于 1998 年批准成立。坚定制造业强市发展方向，加快推进制造业转型升级步伐，推进信息技术与制造技术深度融合。到 2020 年，制造业转型升级取得明显成效，先进制造业发展体系更加完善，成为国内知名的制造业大市。全市规模以上制造业增加值达到 1450 亿元，年均增长 6.2%左右，拥有 18 家以上主营收入超百亿元企业和 3 个 500 亿产业集群。

三、建设条件分析 项目承办单位自成立以来始终坚持“自主创新、自主研发”的理念，始终把提升创新能力作为企业竞争的最重要手段，因此，积累了一定的项目产品技术优势。项目承办单位在项目产品开发、设计、制造、检测等方面形成了一套完整的质量保证和管理体系，通过了 ISO9000 质量体系认证，赢得了用户的信赖和认可。项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。

四、用地控制指标 投资项目土地综合利用率 100.00%，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业土地综合利用率≥90.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“土地

综合利用率≥95.00%”的具体要求。投资项目办公及生活用地所占比重符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业办公及生活用地所占比重≤7.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“办公及生活用地所占比重≤7.00%”的具体要求。

五、地总体要求 本期工程项目建设规划建筑系数 71.97%，建筑容积率 1.63，建设区域绿化覆盖率 5.49%，固定资产投资强度 196.31 万元/亩。

土建工程投资一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 11619.14 17.42 亩 2 基底面积 平方米 8362.30 3 建筑面积 平方米 18939.20 1517.53 万元 4 容积率 1.63 5 建筑系数 71.97% 6 主体工程 平方米 13916.07 7 绿化面积 平方米 1039.29 8 绿化率 5.49% 9 投资强度 万元/亩 196.31 六、节约用地措施

七、总图布置方案（一）平面布置总体设计原则 达到工艺流程（经营程序）顺畅、原材料与各种物料的输送线路最短、货物人流分道、生产调度方便的标准要求。按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。

（二）主要工程布置设计要求 道路在项目建设场区内呈环状布置，拟采用城市型水泥混凝土路面结构形式，可以满足不同运输车辆行驶的功能要求。项目承办单位在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，根据设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入（出）、操作等规划统一设计，选择并确定车间布置方案。应与场外道路衔接顺畅，便于企业运输车辆直接进入国道、高速公路等国家级道路网络，场区道路应与总平面布置、管线、绿化等协调一致。

（三）绿化设计 投资项目绿化的重点是场区周边、办公区及主要道路两侧的空地，美化的重点是办公区，场区周边以高大乔木为主，办公区以绿色草坪、花坛

为主，道路两侧以观赏树木、绿篱、草坪为主，适当结合花坛和垂直绿化，起到环境保护与美观的作用，创造一个“环境优美、统一协调”的建筑空间。场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。

（四）辅助工程设计 1、场内供水采用生活供水系统、消防供水系统、生产补给水系统，消防供水系统在场区内形成供水管网。

2、项目用水由项目建设地市政管网给水干管统一提供，供水管网水压大于 0.40Mpa 可以满足项目用水需求；进厂总管径选用 DN300?L，各车间分管选用 DN50?L-DN100?L，给水管道在场区内形成完善的环状给水管网，各单体用水从场区环网上分别接出支管，以满足各单体的生产、生活、消防用水的需要；室外给水主管道采用 PP-R 给水管，消防管道采用热镀锌钢管。

3、车间电缆进户处要做重复接地，接地电阻小于 10.00 欧姆，其他特殊设备的工作接地电阻应按满足相应设备的接地电阻要求。

4、场外运输主要为原材料的供给以及产品的外运；产品的远距离运输由汽车或铁路运输解决，项目建设地社会运输力量充足，可满足投资项目场外远距离运输的需求。该项目由于需要考虑项目产品所涉及的原辅材料和成品的运输，运输需求量较大，初步考虑铁路运输与公路运输方式相结合的运输方式。场外运输全部采用汽车运输、外部运力为主。

5、厂房内部散发较大热量的生产设备区域，采用局部封闭进行机械送、排风；当排出废气不能达到排放标准时必须设置空气净化设备。话音通信部分：根据场区通信业务需求及场区周围情况，行政调度电话均为安装市话，其中综合值班室安装调度电话和行政电话。

八、选址综合评价 该项目拟选址在项目建设地，所选区域土地资源充裕，而且地理位置优越、地形平坦、土地平整、交通运输条件便利、配套设施齐全，符合项目选址要求。项目承办单位通过对可供选择的建设地区进行缜密比选后，充分考虑了项目拟建区域的交通条件、土地取得成本及职工交通便利条件，项目经营期所需的内外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件等，通过建设条件比选最终选定的项目最佳建设地点―项目建设地，投资项目建设区域供电、供水、道路、照明、供汽、供气、通讯网络、施工环境等条件均较好，可保证项目的建设和正常经营，所选区域完善的基础设施和配套的生活设施为项目建设提供了良好的投资环境。项目选址所处位置交通便利、地理位置优越，有利于项目生产所需原料、辅助材料和成品的运输；通讯便捷、水资源丰富、能源供应充裕，适合于生产经营活动；为此，该区域是发展产品制造行业的理想场所。

第七章 工艺方案说明 一、原辅材料采购及管理 原材料仓库按品种分类存储；库内原辅材料的保管应按批号分存，建立严格的入库、分发制度，坚决杜绝分发差错，坚决杜绝因混批错号、混用原材料而造成的质量事故。验收材料应根据领料单或原始凭证进行清点实测验收，发现规格、质量、数量不符等问题应及时与有关人员联系处理；做好原辅材料原始记录和资料积累，及时准确地做好月报、季报和年度各种统计报表工作。投资项目的成品及包装材料分别贮存于各分类仓库内；仓库应符合所存物品的存放条件、建立责任体系、保证存放安全；项目承办单位建立健全 ISO9000 质量管理和质量保证体系和检验手段，确保项目所需物品存储纳入这一体系统一管理。项目所需原料来源应稳定可靠，建成后应保证原料的质量和连续供应。

二、技术管理特点 在项目产品制造过程中，根据客户需要直接或间接将产品的生产、检验要求转化为公司内部质量控制标准，加强过程控制，确保产品制造质量的稳定。项目承办单位“倡导预防、健康安全、遵纪守法、持续和谐”的质量方针，实现持续改进。投资项目原材料采购和使用均由产品数据管理技术（PDM）软件支持，并且完整地与企业资源计划（ERP）软件结合起来，在相关行业实现较高程度的技术信息化管理。

三、项目工艺技术设计方案（一）工艺技术方案要求 工艺技术节能环境保护与安全生产原则：项目建设中所采用的工艺技术必须体现“以人为本”的原则，确保安全生产和清洁生产的需要；项目产品生产工艺技术要有利于环境保护，不会对生产区域内外环境质量构成危险性或威胁性影响；尽量采用节能、污染少的生产工艺和技术装备，从源头上消除和控制污染源，严格贯彻“三同时”原则，搞好“三废”治理；项目承办单位要大力采用现代化的生态技术、节能技术、节水技术、循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡。对于生产技术方案的选用，遵循“利用资源”的原则，选用当前较先进的集散型控制系统，控制整个生产线的各项工艺参数，使产品质量稳定在高水平上，同时可降低物料的消耗；严格按照相关行业规范要求组织生产经营活动，有效控制产品质量，为广大顾客提供优质的项目产品和良好的服务。

（二）项目技术优势分析 技术设备投资和产品生产成本低，具有较强的经济合理性；投资项目采用本技术方案建设其主要设备多数可按通用标准在国内采购。节能设施先进并可进行多规格产品转换，项目运行成本较低，应变市场能力很强。

四、设备选型方案

根据项目的建设规模和项目承办单位生产经验以及对国内外设备性能的了解，投资项目工艺设备及检测设备选用原则是以国产设备为主，关键设备拟从国外进口，国内采购以人民币支付。投资项目生产工艺装备和检验设备的选用以“先进、高效、实用、节能、可靠”为原则，项目产品生产设备应具有效率高、质量好、物料损耗少、自动化程度高、劳动强度小、噪音低的特点。

项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计 40 台（套），设备购置费 1503.30 万元。

第八章 项目环境保护和绿色生产分析 推进区域工业绿色转型，实施区域绿色制造试点示范。进一步提高区域工业资源能源利用效率，降低污染排放，强化资源环境标准约束与引领，探索工业绿色低碳转型的新模式、新机制、新思路。引导试点城市加严能耗、水耗、排放标准，加强科技创新与管理创新，率先实现工业绿色低碳转型。梳理总结试点城市成功经验和做法，形成各具特色的工业绿色转型发展模式，以点带面推动工业绿色转型发展。积极推动工业低碳转型发展是转变经济发展方式的重要抓手。随着全球应对气候变化大趋势的发展，太阳能、风能等可再生能源、新能源汽车等低碳技术和产品、全球碳排放交易市场、碳税、碳关税等低碳制度体系不断发展，并逐渐成为全球各国转变经济发展方式的重要措施。近些年来，尽管节能减排工作取得了大的进展，但我国经济发展的整体模式，尤其是工业发展的高消耗、高污染、高排放模式，仍没有得到根本性转变，国内经济社会发展仍然面临严峻的资源、环境和生态问题。在这种形势下，积极推动工业低碳转型发展成为全球各国转变经济发展方式，提升工业未来竞争力的重要抓手。充分利用多边和双边合作机制，加强节能减排、气候变化、清洁技术、清洁能源开发等方面的交流对话，积极参与工业绿色发展相关谈判和相关规则制定，推动建立公平、透明、合理的全球绿色发展新秩序。加强与联合国开发计划署、全球环境基金等的合作，继续推进与联合国工业发展组织在工业绿

色发展领域的合作交流。在中欧、中美及相关国际组织等合作框架下，推动双边及多边政府部门、研究机构、行业协会、相关企业间的交流互动，深入推进中欧绿色产品政策交流与对话，加强中美绿色能源开发利用领域交流合作。支持港澳等地区与内地合作开展节能环保展示交流活动。

一、建设区域环境质量现状 项目所在地区域内地下水环境质量较好，各类指标满足功能区划要求，拟建项目区域周围地下水环境质量标准执行《地下水质量标准》（GB/T14848-93）中的Ⅲ类标准要求，水质现状较好。

二、建设期环境保护（一）建设期大气环境影响防治对策 土建建筑施工应首选使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应在临时工棚内进行，加水泥时尽量靠近搅拌机料口，加料速度宜缓慢，应尽量做到不洒、不漏、不剩不倒，搅拌时要有喷雾降尘措施。对施工场地、施工道路应适时洒水、清扫，在施工场地每天洒水抑尘作业四至五次，可使扬尘造成的 TSP 污染距离减小到 30.00 米以内范围。运输车辆不应装载过满并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，同时，及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料；冲洗轮胎并定时洒水抵尘，以减少运输过程中的扬尘。

（二）建设期噪声环境影响防治对策

施工机械产生的噪声往往具有突发、无规则、不连续和高强度等特点，施工单位应采取合理安排施工机械操作时间的方法加以缓解，并减少同时作业的高噪施工机械的数量，尽可能减轻声源叠加影响。建筑施工在不同阶段产生的噪声具有各自的噪声特性，土方阶段噪声源主要有挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆，基本为移动式声源，无明显的指向性；基础阶段噪声源主要有各种平地车、移动式空气压缩机和风镐等，基本属于固定声源；结构阶段是建筑施工中周期最长的阶段，使用设备较多，是噪声重点控制阶段，主要噪声源包括各种运输设备、振捣棒、吊车等，多属于撞击噪声，但声源数量较少。

（三）建设期水环境影响防治对策 施工现场因地制宜建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量较高的其他施工废水需经处理后方可排放；砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处置。

（四）建设期固体废弃物环境影响防治对策 随着主体工程、道路的陆续建成，场区内不渗漏的地面增加，从而提高了暴雨地表径流量，缩短了径流时间，水道系统在暴雨条件下将有可能改变原来的排泄方式，排出的暴雨雨水将增加接受水体的污染负荷，因此，建设期的水土流失问题必须采取必要的措施加以控制。

（五）建设期生态环境保护措施

土地利用资源影响：项目建设前土地使用功能以农业生产为主，随着项目的建设，土体可利用潜在资源受到一定破坏，开发利用时应边建设边征用。

三、运营期环境保护（一）运营期废水影响分析及防治对策 运用物理方法进行...

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