项目建设建议书

项目建设建议书

一、宗地信息

（一）基本信息

地块位于原点大道以北，南邻陕西圣阳机械有限公司，土地面积182.9亩，12192平方米，用途为二类工业用地，容积率1.0-1.5，地上建筑面积不高于182898平方米，建筑限高50米，建筑密度不大于40%，绿地率不小于15%，土地使用年限50年，摘地价格25万元/亩，摘地时间2020年3月，该指标2020年6月失效。

（二）投资要求

用于机动车制造项目，投资强度不低于580万元/亩（地块投资总额不少于106082万元），建成后年纳税不低于50万元/亩（地块年纳税不低于9145万元）。

土地性质：工业建筑

可兼容公共管理与服务建筑、公共设施建筑。

行政配套办公及生活用地不超过总用地面积7%（不超过8531.46平方米），且不得建设单层建筑，建筑面积不超过总面积的30%。

（三）土地周边情况

1.交通，距离包茂高速泾阳立交出口和临兴高速立交出口均为5公里范围内，且具备条件较好的市政道路。原点大道已经通车，因此交通条件相对便利，适宜加工制造业原材料和产品进出。

2.文化，周边有国家大地原点、崇文塔、乐华欢乐世界等文化娱乐设施，但是目前除乐华欢乐世界外，大地原点和崇文塔的旅游价值和并未充分挖掘和释放，人流量不足，夜间经济发展不足，带动能力不强。

3.产业，南侧为陕西圣阳机械有些公司，成立于2009年，经营范围包括工程机械零配件研发、制造、销售，汽车零部件制造、销售，机械加工、销售，工程机械、汽车销售等，公司注册资本金500万，员工团队120人左右，属于咸阳市知名企业。

4.住宅配套，附近商品房资源不足，附近住宅用地规划不足。

5.生活配套，目前生活配套较少，附件住宅用地规划不足。

6.教育配套，附近教育资源不足，尤其优质教育资源缺乏。

综上所述，交通运输条件便利，文化、产业以及配套住宅、商业条件相对缺乏，因此该地块适宜在土地性质基础上开发工业地产，人口工作和生活方面，可以按照7%和30%两项指标规定建设相关配套，满足员工生活需求。

二、项目导入

该地块目前规定产业为“机动车生产制造业项目”，前期立项符合泾河新城产业定位，也符合区域产业聚集发展的功能需求，具备一定的发展基础。但是基于缺乏相关项目导入的现状考虑，可以适当调整为环保产业。

环保产业属于新兴领域的重要内容，符合国家和省市重点产业发展方向，也与泾河产业发展定位相吻合。

西北工业大学是我省环保材料专业化程度最高的科研机构，其材料科学与工程入选国家“双一流”学科建设目录，在国内外有比较高的知名度。

本地块拟导入“陕西工大福田科技工程有限公司声学产品生产研发基地项目”，该项目发展现状如下。

（一）企业概况

1.建设单位：陕西工大福田科技工程有限公司

2.法人代表：刘云霞

3.公司地址：陕西省西安市科技二路西安软件园

4.成立时间：1999年10月

5.注册资本：6000万元

6.经营范围：是集噪声技术研发、工程设计、设备制造、安装调试、售后服务于一体的专业环保高新技术企业，是陕西省高新技术企业和西安市高新技术企业。公司技术力量雄厚，在噪声治理及声学研究领域拥有独特的工艺和技术，工程业绩遍布全国各地。

7.企业资质：具有环境工程设计甲级资质、环境工程专项设计乙级资质、环保工程专业承包一级资质、建筑机电安装工程专业承包二级资质以及钢结构工程专业承包三级资质。

8.员工团队：现有员工113名，教授6人，副高以上职称13人；中级职称22人；拥有6000平方米消声器、声屏障生产车间，具有专业化的施工、安装队伍。

9.科研能力：自主研发了多种新技术、新产品，取得拥有自主技术及国家专利50余项。

10.经营状况：年产消声器5000余套，声屏障10万平方米，隔声门2000余平方米，隔声窗5000余平方米，实现年总产值1.2亿元，产品销往全国各地。

11.行业地位：公司专业从事噪声治理20年，属于国内最早从事噪声控制领域的专业单位，具备领先的技术实力和丰富的产品设计及项目实施经验，业绩遍布国内多个行业，在国内噪声控制领域属技术、业务领先单位，西北地区唯一一家集技术研发、产品制造、项目设计施工为一体的专业化公司，发展潜力巨大。

（二）主要业绩

参与完成各类噪声治理项目遍及国防、电力石化、通信、冶金、建筑、轨道交通等诸多领域。先后为中航工业、中国航天、中船重工、国家能源集团、中国大唐、中国华能、中国华电、中国石油、中国石化、中国移动、中国联通、中国电信、延长石油、陕煤化集团等200多家单位完成了发动机试车台、风洞试验室、火力发电厂、天然气增压站、矿井通风、工业厂房、大功率柴油发电机组、冷却塔、中央空调等噪声治理项目1000多个，全部达到用户要求和国家环保标准要求，赢得业界的广泛好评。

1.军民融合项目

公司在国防领域完成多项军工企业的科技研发项目，多种新技术、新材料应用在工况复杂的试验环境中并取得了良好的效果，圆满完成各项研发生产任务。如某大型风洞试验室、某型导弹发动机、某型鱼雷发动机、某型航空发动机试车台、脉冲爆震发动机等噪声治理项目，其中参与研制开发的某型航母飞行甲板噪声防护项目，首次将有源降噪技术应用于航母飞行甲板噪声防护，属国际领先技术，具有极大的应用前景及推广价值。

2.高校及科研院所项目

公司依托西北工业大学，以西北工业大学环境保护与噪声治理研究所为技术支撑，与清华大学、同济大学、中科院声学研究所、北京市劳保所、生态环境部等单位保持着良好的学术和技术合作关系，从而使公司拥有强大的技术创新实力。主持参与完成声学实验室设计、新材料研发、城市声功能区划分、城市噪声地图开发等多项声学技术项目，主持完成的基于GIS技术的噪声地图研究项目属于国内领先，具有很大的推广应用价值。

3.工业企业噪声治理项目

公司先后主持完成各类工业企业噪声治理项目的设计、评估、产品设计、工程施工。其中主持完成的西安咸阳国际机场二期扩建噪声治理项目，属国内首个机场通过环保验收噪声达标项目；中国联通华北（廊坊）云数据中心噪声治理项目，属国内首个大型云数据中心降噪项目；延长石油永坪炼油厂压缩机室内降噪采用新型吸声材料，室内吸声量大于10dB（A），属新型吸声材料技术指标重大突破，具有极大的应用推广价值。

三、发展背景和前景

（一）发展现状

2018年，全国噪声与振动污染防治行业总产值约为133亿元，其中交通噪声与振动污染防治产值为45亿元，工业企业噪声与振动污染防治产值为20亿元，社会生活噪声与振动污染防治产值为18亿元，噪声与振动污染防治技术服务产值为10亿元，其他噪声与振动污染防治产值为40亿元。未来十年，噪声与振动污染防治行业将会迎来每年大于10%的增长量，行业年总产值将突破千亿元。

全国主业从事噪声与振动控制相关产业和工程技术服务的企业总数约700家，专业技术人员约6000人。专业从事噪声振动控制相关产业、年产值超过亿元的企业有30余家，其中主要有北京绿创声学工程股份有限公司、正升环境科技股份有限公司、哈尔滨城林科技股份有限公司、陕西工大福田科技工程有限公司、上海申华控股股份有限公司等。

2018年全国噪声与振动行业各类污染防治产值情况见下表。

（二）发展前景

《生态环境部2019年部门预算公开》中列出，生态环境部2019年财政拨款支出总预算112亿元，其中节能环保类项目预算支出86亿元，占比为77.6%。从该公开信息数据中可以看出，国家对在节能环保方面的投入力度相当大，体现了国家对环保事业的高度重视和保护公众健康的决心。《国家环境保护“十三五”科技发展规划纲要》中关于噪声污染防治技术，进一步明确要求继续开展新型吸声、隔声材料等技术的研发。

《中华人民共和国环境保护税法》及其实施条例已经于2018年1月1日起正式施行。税法规定在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域，直接向环境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者为环境保护税的纳税人，应当缴纳环境保护税。其中，噪声是应税污染物之一。应税噪声按照超过《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）的分贝数确定。由此反映出解决环境噪声问题已变得日趋重要，然而目前我国环保科技科研能力方面还很薄弱，环保领域技术创新能力不足，环境管理需要的科技创新能力有待进一步加强。

当前，我国经济社会呈现出从高速增长转为中高速增长，经济结构优化升级，从要素驱动、投资驱动转向创新驱动，环境承载能力已达到或接近上限，环境保护面临着诸多挑战。在面临世界经济深度调整、保护主义抬头、国际绿色贸易壁垒增大、国际履约任务繁重等形势下，国内高污染、高消耗、低附加值产业仍占很大比重，发展模式粗放等问题仍然在一些地区具有“锁定效应”，传统发展模式和路径转型难度大。另一方面，我国已进入环境高风险期，区域性、布局性、结构性环境风险更加突出，环境事故呈高发频发态势，“十三五”时期是我国全面建成小康社会的重要时期，是全面深化改革和加快转变经济发展方式的攻坚时期，也是全面推进依法治国的关键时期。建设生态文明迫切需要依靠科技创新突破资源环境瓶颈，环保科技要紧密围绕环保中心工作，大力推动创新发展，为改善环境质量保驾护航。

《中国环保产业发展状况报告（2018）》中从环保产业的规模、结构、分布、发展能力、发展成效、发展趋势等方面进行了综合分析，受政策以及上游行业经营状况等因素拉动，环保业务营收、利润继续保持快速发展的良好势头。当前环保产业发展依然存在旺盛需求，未来环保产业仍将保持快速发展态势，采用环保投资拉动系数、产业贡献率、产业增长率三种方法预测2020年我国环保产业营业收入总额有望超过2万亿元。

（三）发展机遇

目前噪声与振动控制行业仍然以传统降噪产品为主，突出问题是科研投入偏少，核心知识产权少，同质化严重，但随着环境监管的加严，行业对技术创新和知识产权日益重视。

工大福田公司现有的复合型声屏障板、消声器、隔声罩、隔声门、隔声窗等专利技术已经成熟地应用到现有噪声治理工程中。通过增加噪声治理高新技术研发投入，研究新材料，扩大成品组装和主要部件的生产规模，实现企业规模效益，以此来提高降噪效果，降低消声产品价位，占领更大的市场份额，从而提高经济效益和社会效益。

工大福田公司自主研发生产销售的消声器、声屏障、隔声门窗等环保降噪产品预计将有更大的市场发展空间。随着我国轨道交通事业的健康快速发展，轨道交通声屏障的市场需求数量空前旺盛，过去连续三年声屏障年产值增长速率稳步上升，年增长均在20%以上。在城市地铁方面，消声器类产品的应用十分普遍和迫切需要，市场潜力巨大。面对当前环保行业发展的良好态势，反观我公司当前生产能力欠缺和不足的情况下，提出必须扩大生产规模、提高研发能力，提高生产能力、增强市场竞争力，使我公司业务在新市场条件下健康快速发展，为社会和环保事业做出更大的贡献。

四、建设需求

根据工大福田公司当前的生产能力及未来发展规划，新建生产基地主要用于声屏障、消声器、隔声门、隔声窗、隔声罩及其它环保降噪产品的生产、调试及组装。计划年生产声屏障总量20万平方米，年生产消声器总量10000套，年生产隔声门总量5000平方米，年生产隔声窗总量9000平方米，年生产隔声罩总量4000套，其它环保降噪产品总量2000件。预计项目建成投产后的总销售收入（含税）将达到3.2亿元。

（一）建设内容

1.新建厂房

本项目规划用地面积68000平方米（约折103亩），主要由生产区、声学研究所、办公生活区、以及公用工程等部分组成。生产区建筑面积为40500平方米，其中声屏障生产车间（两栋）占10000平方米、消声器生产车间占8000平方米、隔声门生产车间占3000平方米、隔声窗生产车间占3000平方米、钢结构车间占4000平方米、涂装工艺车间占3500平方米、材料库房占3000平方米、成品库房占2000平方米；声学研究所建筑面积4000平方米，其中实验室占2400平方米、检测中心占1600平米；办公区生活区建筑面积为8000平方米；生产辅助建筑面积360平方米；公用工程占地18000平方米。

2.新建生产线

拟建生产线7条，其中包括：

（1）20万平方米/年声屏障生产线一条。

（2）5000套/年消声器全自动生产线两条。

（3）5000平米/年隔声门生产线一条。

（4）9000平米/年隔声窗生产线一条。

（5）10万平米/年高效吸隔声板生产线一条。

（6）涂装全自动生产线一条。

五、进度计划

建设至投产工期24个月。

2020年5月-7月，完成项目前期准备工作，编制项目建议书，选址，编制可研，环境评价报告,项目备案。

2020年8月-9月，完成总体规划及审核，初步设计，设计图纸。

2020年10月-12月，图纸审核、消防审核、土地规划许可证、建设规划许可证、施工许可证、土地证等报建（以上工作可与施工穿插）。

2021年1月—2月招投标，施工前准备工作。

2021年3月-12月，完成主体施工。

202年1月-4月，完成生产线安装和部分产品试产。

2022年5月，正式投产。

六、投资估算与资金筹措

（一）投资估算编制依据

1.国家关于可行性研究阶段投资估算的编制办法。

2.建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。

3.设备、仪器购置按建设单位提供资料并结合市场询价计入。

4、其它费用按照陕西省工程建设其它费用有关规定（原陕西省计划委员会陕计设计[1999]091号文）计算。

（二）投资估算

本项目总体投资15593.71万元，含土地费、建设费、设备费和财务费。

1.土地及其相关费用

本项目土地及其相关费用估算3091.00万元。

2.基建投资估算

经估算，本项目建设投资12439.80万元，其中工程费用6348.80万元，工程建设其他费用3091.00万元。

3.设备购置费用

本项目设备购置费用3000.00万元。

4.流动资金估算

根据本项目经营模式和销售收入和的特点，经估算正常经营年需要流动资金为2200万元，铺底流动资金为850万元，占流动资金的38.63%。

5.建设期利息估算

本项目资金自筹9439.80万元，贷款4000.00万元，建设投资借款建设期利息为150.00万元。

（三）资金筹措

固定资产投13439.80万元，由工大福田公司自筹9439.800万元，申请中行贷款4000万元。

七、财务效益预测

项目建成后，生产声屏障总量20万平方米，其中新增产量10万平方米；年生产消声器总量10000套，其中新增产量5000套；年生产隔声门总量5000平方米，其中新增产量3000平方米；年生产隔声窗总量9000平方米，其中新增产量4000平方米；年生产隔声罩总量4000套，其中新增产量2500套；其它环保降噪产品总量2000套件，其中新增产量1000套件。项目建成投产后的总销售收入（含税）将达到32000万元，生产总成本：26500万元,其中;财务成本150万元;税后利润：3709万元，上交税金：1791万元，按照投入与产出，在正式生产投入运营后4年收回投资。

八、合作模式建议

目前，工大福田公司对于土地的预期价格是25万元/亩，我单位现持有土地价格符合对方预期，因此可以提出以下三种合作方案。

（一）出售转让土地模式

以25万元/亩的土地价格转售工大福田公司。

1.优势：

（1）工大福田公司倾向于该方案，对方对于土地价格的预期是25万元/亩，我方摘牌价为25万元/亩，满足对方预期。且资金相对充足，资金筹措相对可靠。

（2）降低我方重资产持有风险，尽快推出地块，形成现金流。

2.劣势

（1）该公司需求为100亩左右，我方地块为183亩，匹配程度上存在差异。

（2）在政策方面存在一定风险，因为该宗土地出让公告中明确提出“不接受联合竞买”，土地使用功能为“机动车制造业项目”，如果我方向工大福田公司出让该土地，存在两方面的政策风险。

（二）长期出租模式

由我方在目前土地持有的基础上，与工大福田公司签订具有法律约束力的长期租赁合作协议，协议签订后我方建设符合对方使用功能的标准厂房，建成后供对方长期租赁使用，还本付息周期为我方土地借款周期，每年可以偿还本周期内本息即可。

该模式在建设过程中可以引入央企施工单位以“F+EPC”模式建设，我方与该施工单位签约成立合资平台公司，我方已土地资产入股，施工单位以建设厂房如故共同开发建设，后期共同获取回报收益。

对于地块内多余的土地，可以暂时搁置，后期根据工大福田的规模扩张情况，作为项目二期进行开发；或者由工大福田公司推介，导入适当规模的上下游项目，推动区域发展。

1.优势

（1）规避了出售转让土地模式的政策风险。首先规避了土地转让的风险，其次我方依然可以按照“机动车制造业项目”立项，实际使用过程中可以让工大福田使用，风险和难度都有所降低。

（2）对于工大福田而言，可以降低重资产持有的风险，降低当前财务成本。

（3）“F+EPC”模式可以降低我单位资金压力和运营风险，对于施工单位是一种有效投资的方式。

（4）该资产归我单位所有，一方面可以持有增值，另一方面可作为抵押资产，有利于金融增信。

（5）我方土地可以尽快开工建设，且不需要继续投入，可以降低建设风险。

2.劣势

（1）长期租赁具有一定的不确定性，尤其是合同周期内工大福田违约的成本比较高，但是在可控范围内。

（2）三方合作，管理和运营压力比较大。

（3）成本回收周期较长，具有一定的风险性。

（三）土地和厂房入股方式

我方与工大福田公司签订合同，共同出资成立公司，我方以土地和厂房如故，对方以技术、管理、设备、市场入股，设置合理股权结构，我方只通过公司股权获得收益（最低不低于当年偿还银行本息总额），不参与生产经营。

厂房建设可以参照试用“F+EPC”模式。

多余80亩土地，可以暂时搁置，后期根据工大福田的规模扩张情况，作为项目二期进行开发，或者由工大福田公司推介，导入适当规模的上下游单位。

1.优势

除“长期出租模式”的优势以外，还有以下优势：

（1）对于工大福田公司而言，一方面降低了建设厂房的风险，缓解当前现金流压力，另一方面也具有一定的国资背景，对于企业发展有益，尤其是我方不参与具体生产经营，对于工大福田公司有较强的吸引力。

（2）在当前环保产业发展背景和前景下，我方有较大可能获得相对可观的投资回报。

2.劣势

（1）我方缺乏环保类企业管理经验和能力，生产经营方面存在一定的不可控因素，但是我们认为该风险是相对可控的。

九、结论

综上所述，我们认为可以与工大福田或者符合国家产业政策和泾河新城产业发展规划、有一定市场规模、具有良好发展前景的工业制造业企业进行合作开发，且尽量使用长期出租或者入股模式进行合作开发，获取长期固定投资收益。

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