高标准住宅投报方案设计原则指引

设计 准则

设计重点

技术标的评价标准重点在于客观部分（空间、交通、指标）等可量化或对比部分，主观部分（立面、景观等效果类成果）不是评分重点。

评价标准

方案的评价标准是专家和政府的标准（城市空间关系、对城市的贡献等），非开发企业的标准（户型卖点、立面效果）

图纸深度

总图表达深度应达到报规划复函深度，编制文件以重点内容为主，总页数不超过40页。

二、管控要点——规划形态设计

规划形态要点

前期条件分析

充分解读规划条件及交评环评等出让条件，所有禁止项和建议项均需遵守。

周边条件分析

充分研究用地周边情况，注重与周边用地已有建筑关系或呼应上位规划周边用地定位。

天际线控制

避免完全单一的建筑高度布局，天际线与周边环境呼应，但不应采用明显高低配布局。

围合布局

围合式布局虽然在规划条件中不再强调，但在评分过程中仍是重要评价指标，尽量保证布局形成围合空间。

城市视角

关注城市视角的规划形态，城市重要视角的规划形态效果（环路、广场、十字路口、重要建筑）

社区配套

会根据公共服务设施在规划条件外的增量给予较大比例的分差区别，但在地下配置作用不大。

路网规划要点

车行交通

明确路网结构、道路等级及功能；实现人车分流，出入口预留临时停车、出租车停靠空间。

慢行交通

结合市民行为活动与环境因素，组织人行交通系统，结合消防路网设置慢跑步道。

三、管控要点——景观体系

景观设计要点

景观体系

景观以美观且实用为出发点，以强调给业主带来的生活便利或健康生活为出发点。

集中绿地

区内景观环境尽量开敞，景观绿地尽量集中设置，形成较大景观绿地。

开放绿地

应设置开敞绿地、口袋公园等对外开放的绿地，总图表达方式上尽量突出对外开放绿地、口袋公园，应与区内环境有明显区分。

四、管控要点——建筑管控

建筑单体

立面形式

立面宜简洁大气，不浮夸，不出现过多装饰构件，利于产业化施工。区内各建筑立面宜有一定变化凸显建筑形态多样性。

单元形态

单元平面尽量方正，避免出现深凹口。避免出现有偷面积的嫌疑的平面做法。

平面功能

各使用空间面积合理，避免因小面积做多居室导致的居室面积不满足北京地方规范标准问题。平面表达尽量美观清晰，可结合精装设计提升户型平面表达效果。户内空间宜动静分离，主客分离。

地下空间

结合用地功能、建筑布局和地下交通空间，明确地下建筑空间的控制范围、开发规模和使用功能，提出出入口形式、与地下交通空间和相邻建筑空间的联系方式。

五、管控要点——技术体系管控

产业化

外门窗墙垛

外门窗墙垛尺寸：高层建筑端部窗垛尺寸≥600，中间窗间墙长度尺寸≥1200；多层建筑端部窗垛尺寸≥700，中间窗间墙长度尺寸≥1200，凹槽、楼梯间、前室等转角处墙垛受限制可不需满足以上要求。

飘窗

不宜设置飘窗，不宜设置转角外窗

户型种类

户型种类尽量少，卫生间、厨房尽量选用标准模块，模块种类尽量少

干式工法

如选公区采用干式工法，楼梯间开间应适当预留装修占用尺寸，建议净开间增加不小于60mm

超低能耗

建筑轮廓

建筑轮廓尽量简捷：外表系数≤1.0；

窗墙比

窗墙比： 南向≤0.5，东西向≤0.35，北向≤0.30（建筑设置封闭阳台时，窗墙比按阳台外窗洞口计算

层高

层高要求： 因必须设置带热回收的新风系统，层高≥2.95m

外保温

外保温厚度：

a．建筑高度＜27m时，外保温可选用石墨聚苯板（被动房常用保温材料），厚度≥180mm

b．建筑高度≥27m时，外保温选用岩棉板，厚度≥220mm

c．任何建筑高度，当外墙饰面为干挂板材或底层设有商业、养老用房时，外墙应选用岩棉板，厚度≥220mm

凹槽

因外墙保温厚度较大，设有凹槽时，注意凹槽宽度应满足凹槽内外窗洞口宽度。如：北向单元拼接处凹槽内设有卫生间外窗时，凹槽结构外皮宽度尺寸应不小于1600，可满足窗洞口宽度不小于400

东西向

户型尽量避免功能房间（卫生间、储藏间除外）朝东西向开外窗，东西向外窗应设活动外遮阳。

健康建筑

楼梯间

楼梯间尽量有自然采光

入口大堂

入口大堂空间舒适性，应可防置休息座椅、植物及防置雨伞设施。

收纳空间

户内合理设置收纳空间，设置入户收纳空间（换鞋空间及可设置鞋及雨具存放空间），宜设置独立收纳房间。

电梯

电梯满足无障碍电梯及担架电梯的标准。