商业地产策划岗位职责（共9篇）

第1篇：商业地产策划岗位职责

商业地产策划岗位职责

1、商业地产策划岗位职责

1、项目开发的全程策划、方案制定及执行，负责商业地产招商运营相关文案起草、全程策划及执行；

2、与合作单位及上海市主要媒体保持良好的沟通及协作；

3、熟悉上海市相关市场信息，能进行高效的市场调研及分析，能对市场变化及时做出应对策略；

4、与公司内部各部门保持良好的协作沟通。

2、商业地产策划岗位职责

配合策划主管负责以下工作：

1、负责房地产项目开发前期策划的工作，如项目定位分析、投资收益分析、人文景观设置建议等；

2、负责房地产项目开发的后期营销策划的工作，如项目概念定位的成功演绎、各类营销手法的运用；

3、负责与相关媒体对接，搞好公司各类推广项目，做好活动的策划，包装，宣传，跟进等实施工作；

4、撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告；

5、负责对销售及招商策划进度进行动态掌控。

3、商业地产策划岗位职责

1、负责公司房产项目、活动等方案的策划与文案撰写；

2、撰写策划方案，完成项目的整体策划创意、设计与提案等；

3、协助同事完成企划活动现场落地相关工作；

4、负责部门各类档案和其他相关资料的的收集与整理。

4、商业地产策划岗位职责

1、根据项目实际结合市场情况，制定项目招商策略及推广方案；

2、对项目媒体策略、媒体诉求特征、市场形态进行分析并提出建议；

3、对招商活动全程策划及组织实施提出可行性意见。

5、商业地产策划岗位职责

1.负责对项目进行市场调研、分析、撰写市场报告，制作推广方案及跟踪实施。

2.负责对项目的执行进行监督、掌控，项目招商不同时期的战略布局，运营制定。

3.负责推广项目与媒体对接，做好运营、推广、宣传。

4.协助项目总监与当地政府、媒体、合作方关系的协调及维护，完成项目的各项运营工作。

第2篇：干商业地产各岗位职责

干商业地产各岗位职责都在这里

一、总经理岗位职责

1、贯彻执行集团公司及商厦管理有限公司董事会的决议事项，负责商厦全面经营管理，保证经营目标实现，完成集团公司下达的经营管理各项指标，对董事会负责。

2、带领管委会成员严格落实董事会确定的营销战略，根据营销战略制订营销策略和营销计划并组织实施；

3、负责审核和调整商厦全年促销方案以及全年各项计划；

4、负责商厦与集团公司、政府对口部门和有关社会团体、机构的业务协调工作；

5、定期和不定期的拜访重点客户，及时了解和处理各种问题。

6、审核经营管理运作模式，监督各部门行为规范及工作流程的执行落实；

7、组织审定商厦全年工作计划及全年预算并监督执行；

8、负责制定和调整商厦的发展规划，并组织具体规划方案的实施。

9、签署有关协议合同和合约，并处理相关事宜。

10、建立健全各项规章制度，严格财经纪律，搞好增收节支，开源节流，保证现有资产保值增值。

11、加强企业文化建设，做好员工的现实思想工作，加强协调沟通，建立一支作风优良，纪律严明，训练有素的员工队伍，充分发挥员工的积极性和创造性。

12、对员工有提名、开除、辞退、处罚、奖励及聘用权利。

13、负责商厦消防安全保卫工作，确保商厦安全万无一失。

二、副总经理岗位职责

1、根据商厦实际情况，对招商政策及制度流程提出合理化建议并监督落实。

2、协助总经理组织拟定并落实商厦经营管理实施方案，提升对商户的管理水平，让商户与商厦获得更大的利益，形成长期共赢的合作关系。

3、协助总经理制定商厦顾客售后服务的规范制度和流程，保证顾客满意度的提升。

4、根据公司制定的团购业务规划、策略、制度和流程，协助总经理组织拟定商厦团购业务开展的细则和规范，推进商厦团购业务工作，达成商厦业务目标。

5、结合商厦的特点，协助总经理组织拟定并实施商厦的市场营销方案和实施细则。

6、通过商厦的品牌宣传策划，品牌推广活动，协助总经理提升商厦在本市区域市场的知名度、美誉度，提升商厦形象。

7、根据公司安全保障管理的制度和相关要求，协助总经理组织拟定商厦安全保障管理的实施细则，并指导和督查各部门做好安全保障管理，杜绝各类安全保障事故的发生。

8、根据商厦年度目标计划，参与拟定商厦年度财务预算方案，报公司审定后组织实施，并进行督查和控制。

9、完成上级领导交办的其它工作。

三、总监岗位职责

1、全面掌握商厦动态，及时向公司主要领导汇报情况，并在商厦贯彻执行公司主要领导的意图。

2、控制商厦不出大的问题，关注商厦大的问题，并提出合理化建议。

3、协助总经理抓好商厦员工的学习、培训工作。

4、开展思想政治工作，采取灵活多样的工作方法解决员工的思想问题。

5、根据公司主要领导的意图，侧重抓好商厦的安全工作，并处理商厦发生的各类事故。

6、协助总经理做好行政管理相关工作。

四、经营部职责

4.1经营部经理岗位职责

1、根据商厦经营指标，对全年目标任务合理制定分配计划；

2、根据服装流行趋势，制定部门调整方案，对目标品牌的跟踪、引入，制定年度计划；

3、把握市场动态，对反馈信息及时做出分析并制订相应对策，向上级领导提出合理化建议；

4、对促销活动，按商厦要求与各部门配合，达到代理商支持活动率在80％以上，以此达到顾客满意；

5、贯彻执行商厦各项规章制度；

6、对部门人、财、物进行合理调配、统筹安排；

7、与代理商进行及时沟通，使其了解本商厦的经营理念，以此确保更有效的合作；

8、与商厦财务部进行有效沟通，共同保障各供应商账款的按时支付；

9、与商厦各部门保持良好的沟通，确保营运工作的正常进行；

10、根据部门人员情况，及时做出调整，确保岗位高速有效的运转；

11、优化楼层品牌，维护现有优秀品牌，对各专柜实行定期评定，严格实施末尾淘汰制；

12、负责组织员工进行销售技巧培训、考核，提升员工业务技能；

13、负责组织员工文化生活，确保团队凝聚力和竞争力；

14、协助各专柜建立健全顾客档案并协助代理商做好回访工作；

15、完成上级领导交办的其他工作；

4.2楼层经理岗位职责

1、注重部门礼仪礼貌，提供商厦良好的外部形象；

2、维持良好的服务秩序，提供优质的顾客服务；

3、提供信息，做好顾客与公司沟通的桥梁；

4、每日检查员工礼仪、行为规范等；

5、负责每日销售报表的收集及上报。

6、以身作则倡导“顾客至上”的经营理念，杜绝员工与顾客争执现象；

7、做好每日巡场，发现问题及时解决并上报主管领导。

8、负责主持楼层各项会议（早、晚例会、代理商座谈会）；

9、制定导购排班表并严格监督，杜绝厅内无人而发生意外；

10、做好与各部门间的沟通，保障商厦的的正常经营。

11、负责导购对专业知识及服务礼仪的规范使用；

12、负责责任区域的环境卫生，为顾客提供良好的购物环境；

13、协助保安做好闭店后清场工作，确保商厦及商户的财产安全。

14、对商户提出的问题及要求及时解答并解决，不推诿。

15、按时完成领导交办的其它事务性工作。

4.3楼层主管岗位职责

1、协助经理做好本部门日常经营管理工作；

2、实行“走动式”管理，针对现场实际情况，提出改进意见和建议；

3、监督规范化服务的执行情况，分析汇总巡场中的问题；

4、参与制定、跟踪本部门工作计划，正确评估员工工作；

5、负责跟进完成本部门销售、毛利计划及各项任务指标；

6、收集整理、分析商品及品牌营销在市场上占有份额（包括市场调研）顾客群对商品、品牌经营及促销活动反映，指导各品牌柜组更好地开展营销活动；

7、对促销情况按周做出分析报表；

8、定期作好市场调研工作，有针对性收集各大商场的营销资料，随时向楼层经理提供市调报告；

9、制定月、季、半年、年度计划，按月、季、半年、年终做出工作总结；

10、做好供应商引进和清退的跟进管理工作；

11、随时保证所管辖卖场的人、财、物的状态正常运行；

12、完成上级领导交办的其他工作；

4.4导购岗位职责

1、主动、热情、耐心、周到的接待顾客；

2、熟悉货品的品名、单价、产地、规格、成份、性能、使用和保养方法；

3、做好店堂、货架、货品的卫生清理；

4、货区物品的整理、摆放及模特、橱窗的出样；

5、业务知识的学习，了解商品常用的外文及图形标志，对每一种货品上柜前要严格审核有效证件是否齐全，质量是否合格，严禁缺证商品或假冒伪劣商品上柜销售；

6、遵守商厦纪律，不做任何有损商厦形象或利益的行为；

7、主动提醒顾客看好自己的皮包财物等；

8、团结同事，严禁在商厦内各商户之间互相诋毁品牌；

9、对于在商厦内拍照、摄像的顾客应给予婉言制止（经上级领导批准除外，但必须在策划部人员的陪同下进行），对于不听劝阻的顾客应立即上报；

10、参加例会并总结交流销售经验；

11、完成上级领导交办的其他工作。

五、企划部职责

5.1企划部经理岗位职责

1、在经营副总的领导下，负责本部门策划、设计、媒介工作，对部门内人员做分工安排，监督各成员任务完成情况；

2、根据商厦发展战略，配合各经营部门拟订年度总体营销计划，监控本部门计划的执行情况，对当地市场竞争形势作出分析和评估，为总经理制定经营决策提供依据和参考，组织部属完成商厦形象塑造的管理工作即形象策划和实施；

3、按照商厦年度总体营销计划的要求和领导部属，应节庆日、季节性、阶段性衔接、新品上市的要求，制定切实可行的实施方案；

4、商厦宣传品设计，包括报纸广告、室内外展牌、户内外灯箱等；

5、设计室设备资料的管理维护及其他设计工作的审核与指导；

6、其他文字工作的审核与指导；

7、负责本部本人员的业务技术、专业能力的培训与提升；

8、完成上级领导交办的其他工作。

5.2方案设计岗位职责

1、完成商厦的促销广告设计任务；

2、商厦展台的招商收费设计制作及日常检查维护；

3、负责商厦广告美术字、印刷品图案、灯箱广告、彩带等广告设计工作；

4、平面设计用资料、工具管理；

5、负责商厦的内外活动期间的宣传、及节日期间的气氛布置；

6、负责商厦举办的各种活动现场布置和会场布置；

7、负责商厦内广告的检查；

8、不断提高业务技术和艺术水平，提高自身专业能力；

9、完成领导交办的其他工作，并及时反馈执行情况。

5.3美工岗位职责

1、商厦手绘POP工作；

2、库房管理及工作台、各类板材的管理；

3、维护管理好图书、麦克笔、墨水及纸张等；

4、卖场企划管理；

5、各项企划活动跟进；

6、相关外联工作；

7、完成上级领导交办的其他工作。

六、优服部职责

6.1优服部经理岗位职责

1、根据财务部下达的本部门年度预算，制订本部门的年度工作计划，月度预算及月度工作计划。

2、组织做好本部门文件、资料、记录的保管与定期归档工作，以及本部门的保密工作。

3、处理在本部门管辖范围内发生的紧急事件。

4、根据本部门工作安排，按照程序提出申请招聘，参与制定下级的面试及入职考核。

5、制订直接下级的岗位职责，根据岗位职责在本部门开展述职工作。

6、定期对直接下级进行绩效考评。

7、制订本部门年度培训计划，并呈报行政部，执行行政部下发的月度培训计划，保证培训工作的实施。

8、负责商厦商品质量、服务质量、店容店貌、商品陈列、价格标识、员工仪容仪表等工作内容的实施监督检查管理工作。

6.2客服员岗位职责

1、负责各类会员卡的管理、发放、核算汇总及上报工作；

2、会员卡的积分、查询、升级等各项工作；

3、负责顾客档案的建立和汇总；

4、负责对忠实顾客档案的建立及跟踪服务；

5、会员的回访工作；

6、会员的生日问候工作；

7、会员卡的办理、补磁及查询等工作；

8、完成上级领导交办的其他工作。

6.3广播员岗位职责

1、负责各类会员卡的管理、发放、核算汇总及上报工作；

2、会员卡的积分、查询、升级等各项工作；

3、负责顾客档案的建立和汇总；

4、负责对忠实顾客档案的建立及跟踪服务；

5、会员的回访工作；

6、会员的生日问候工作；

7、会员卡的办理、补磁及查询等工作；

8、完成上级领导交办的其他工作。

6.4优服专员岗位职责

1、依据本中心有关服务质量、环境质量、服务规范条例，实施现场监督检查。

2、负责受理顾客服务投诉、价格投诉，并做好投诉记录。对现场能解决的，决不推委；对不能当场解决的，及时向领导汇报。

3、负责监督、检查、记录各楼层晨会、开、关门前的定位情况。

4、负责检查、记录营业期间各楼层现场服务质量、环境质量的状况。

5、负责对现场服务过程中出现不合格项执行处罚，并及时纠正、反馈（服务过程包括务态度、柜台纪律、文明用语、顾客投诉的识别、判断以及售后服务等内容）。

6、负责每月对环境质量大检查，检查店容店貌，环境卫生（包括办公室），商品陈列状并记录检查结果。

7、负责监督检查商品价格标识、服务性收费标识、促销标识、公益标识，对不合格项时跟踪验证。

8、负责接待消费者咨询，要求熟悉商品区域，及时了解商场的各项促销活动。

9、负责登记每日顾客提出的建议、意见和表扬意见、表扬信，及时向办公室反馈信息。

七、财务部职责

7.1财务部经理岗位职责

1、在公司总经理的直接领导下，具体负责公司的财务管理制度的实施和运转。

2、负责组织商厦的经济核算工作，组织编制和审核会计、统计报表，并负责向上级财务部门及主管领导上报，按上级规定时限及时编制财务预算，月度资金预算和结算。

3、负责组织财会人员搞好会计核算，正确、及时、完整地记帐、算帐、报帐，全面反映给公司领导，及时提供真实的会计核算资料。

4、负责组织贯彻执行《会计法》等法规和企业财务制度财经纪律，建立健全财务管理的各项制度，发现问题及时纠正，重大问题及时报告总经理。

5、加强财务管理，分月、季、年编制和执行财务计划，正确合理调度资金，提高资金使用效率，指导各部门搞好经营活动。

6、根据会计制度，定期汇总会计凭证，并与科目明细帐核对相符。

7、负责商厦各项费用核算，认真审核收支原始凭证，帐务处理符合制度规定，帐目清楚，数字准确。

8、负责指导、监督检查和考核本部门员工的工作，及时处理解决工作中发生的问题，保证部门的工作正常进行。

9、完成上级领导交办的其他事务性工作。

7.2总帐会计岗位职责

1、负责会计帐务日常处理工作以及按时编制并上报会计报表。

2、负责对出纳日常收付业务进行核对，监督并将凭证及时入帐。

3、负责实体与公司会计日常收付业务结算及月末对帐工作。

4、月末负责对出纳的银行对帐单进行核对和经常性的现金核对。

5、登记分管的各类帐簿，做到帐物、帐款相符、平衡。

6、按制度规定结帐、对帐、转帐，为编制会计报表提供可靠、准确真实的依据。

7、与各部门做好相关业务对接，应及时将准确信息反馈相关部门。

8、会计帐务处理应符合企业会计制度和“税收征管法”。

9、审核商厦人员变动情况，催促相关部门经办人员，及时传递工资发放表、交费明细表。

10、负责固定资产的会计明细核算工作，并做好固定资产的购置的账务处理及盘点工作。

11、认真核算各项耗材的入库和领用，正确核算该项费用的属部门，负责月末盘点和监盘工作。

12、保守业务秘密，完成临时交办的重要工作。

7.3结算会计岗位职责

1、负责会计帐务日常处理工作以及按时编制并上报会计报表。

2、负责对出纳日常收付业务进行核对，监督并将凭证及时入帐。

3、负责实体与公司会计日常收付业务结算及月末对帐工作。

4、月末负责对出纳的银行对帐单进行核对和经常性的现金核对。

5、按合同规定的返款时间按时返款，负责审核监督返款工作。

6、月末25日对本月帐期未收回的租金及各项费用以书面形式通知经营部在次月10及时收回

7、每月对自营商品做到及时入库及时付款，20日进行盘点、帐实相符。

8、登记分管的各类帐簿，做到帐物、帐款相符、平衡。

9、按制度规定结帐、对帐、转帐，为编制会计报表提供可靠、准确真实的依据。

10、与各部门做好相关业务对接，应及时将准确信息反馈相关部门。

11、会计帐务处理应符合企业会计制度和“税收征管法”。

12、做好窗口服务工作，回答各项问题能做到和气、耐心。

13、保守业务秘密，完成临时交办的重要工作。

7.4出纳岗位职责

1、保管好库存现金及空白支票等重要票据；

2、及时向会计办理票据移交，现金要日清月结，帐款相符，做好银行结存调节月报表；

3、每周编制银行收支、现金收支明细表，报送总公司财务部长；及时预警资金库存信息；

4、根据“现金管理条例”规定开支范围合理使用现金，库存现金不得任意挪用和用白条抵冲库存；

5、对现金管理的安全性和保密性负责；

6、适时、适效地完成本职工作；

7、对本部门其他岗位应支持配合；

8、配合结算员和收银组核对各专厅销售额；

9、做好窗口服务工作，回答各项问题能做到和气、耐心。

10、完成上级领导交办的其他工作。

7.5收银主管岗位职责

1、保证每天各楼层的收银系统正常运行。

2、根据营业需要到各专业银行兑换零钞，并做好各商场零钞的兑换工作。

3、负责收取各款台每日上交的营业款，包括现金、支票、优惠券、信用卡等，并履行相应的手续。

4、如发生收银员当日现金长款或短款现象，及时查出原因，并以处理，长款上交，短款补齐。

5、收取的现金核对无误后应及时送存银行，银行上门服务的应严格执行移交手续。

6、收取的支票应到付款银行办理转帐手续，以免造成不必要的损失。

7、对商场收取的信用卡要进行详细记录，并与各专业银行转来的信用卡进帐单进行核对，产生的未达帐项要及时查找。

8、及时将优惠券、已入帐的各种银行票据连同销售日报表传递给会计。

9、对商场收银员进行业务指导，及时解释、解决商场收银员提出的各种问题。

10、要求督促收银员提高工作效率，热情服务，使顾客高兴而来，满意而归。

11、完成上级领导交办的其他工作。

7.6收银员岗位职责

1、遵守商厦规章制度，文明用语、礼貌待人，勤奋工作。

2、上班时间不能奇装异服，必须仪表整齐，穿工装，带工号牌，接受相关部门的监督。

3、上班时身上严禁携带现金、挪用公款，不允许私自从钱箱里放入或拿出货款。

4、收银员当天长短款，要说明原因，并且短款查出原因后由收银员本人承担并罚款。

5、收银员收款要认真核对销售小票，票款相符，辨别货币的真伪，收到假币由收银员本人承担损失。

6、要唱收唱付“收您多少钱、找您多少钱”。

7、收银员必须严守岗位，严禁串岗、聊天、看报，离开工作台要向主管请假，擅离岗位造成钱币丢失，除自行承担损失外还要接受处罚。

8、顾客因为某种原因滞留在收银台的物品，必须通知相关人员送到相关部门。

9、听从商厦的调动，服从工作安排，每天要保持收银台的整洁卫生，补充必备物品，爱护收款设备。

10、交接班时做到交接清楚，货款相符，签名负责。

11、接受商厦财务人员的监督指导，完成领导交办的各项工作。

12、完成上级领导交办的其他工作。

八、行政部职责

8.1行政部主管岗位职责

1、负责商厦行政、人事工作计划的制定及实施；

2、负责商厦各类会议的召集安排，通知的下发，会议的记录及整理。

3、负责与公司及政府职能部门相关对口业务的沟通、协调及对接；

4、负责公司及商厦各项规章制度的传达、实施及监督；

5、负责审核各部门月度生产经营计划及预算；

6、负责商厦月度、年度工作计划的编报；

7、负责商厦办公用品、耗材的采购及管理；

8、负责商厦公务电话的使用及费用管理；

9、负责商厦员工的招聘、推荐及入离职手续的办理；

10、负责商厦全员绩效考核的组织实施及人事档案管理；

11、了解并反映员工的思想动态，研究、报批与实施引导员工做好本职工作的激励机制。

12、组织实施商厦企业文化建设

13、负责商厦收、发文的管理。

14、协助整理并审查各部门的资料档案。

15、管理办公室的档案资料。

16、各类大项活动的牵头、组织、协调

17、负责来电、来访人员接待。

18、负责日常事务工作的监督检查。

19、负责拟制、审核上报各类文书材料。

20、完成公司领导交办的临时性工作。

21、负责公司固定资产的监管。

8.2人资专员岗位职责

1、协助上级完成人力资源规划,统筹安排,合理调配人力资源。

2、协助上级建立健全公司招聘、培训、工资、保险、福利、绩效考核等人力资源制度建设。

3、协助上级完成人力资源管理包括招聘、培训、考核等相关工作。

4、协助上级完成人事管理和员工培训计划的综合编制与培训的实施。

5、建立、维护人事档案,办理和更新劳动合同。

6、及时更新维护员工人事信息系统。

7、整理、统计员工日常考勤资料。

8、执行人力资源管理各项实务的操作流程。

9、负责公司员工招聘、离职和辞退手续的办理。

10、负责缴纳社会保险、住房公积金、个人所得税等项目。

11、完成上级交给的其它事务性工作。

8.3信息员岗位职责

1、全面管理信息部工作。

2、负责商厦计算机信息系统的建设工作。

3、负责商厦计算机信息管理各项制度的建立。

4、保障商厦POS系统的安全、稳定运行。

5、负责商厦信息数据的安全工作。

6、与其他部门的协调工作，处理好本部门对外的各项事务。

7、负责完成上级安排的其它事项以及处理内部临时性工作。

九、物业部职责

9.1物业部经理岗位职责

1、贯彻消防安全、安全生产方针，落实各项法规、规章制度，负责并监督检查消防安全、安全生产工作及制度的落实情况。

2、负责商厦物业管理工作，制订本部门年度、月度工作计划并组织实施。检查、监督商厦监控范围内的所有可疑情况和本部门各项制度的执行情况，及时向上级主管部门汇报。

3、组织商厦安全生产和消防安全方面的宣传教育和培训，并对本部门员工进行安期培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保物业部员工有良好精神面貌和积极的工作态度。

5、负责商厦改造、装修工程的项目审批及实施。

6、负责商厦机械设备、消防设施的维修、保养及管理工作。

7、协调本部门与其他各部门的关系，合理调配人力和物力资源。同时协调好供水、供电、消防等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。

8、负责本部门物业耗材、清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。

9、认真完成本部门其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

9.2物业班长岗位职责

1、确保商厦和办公楼供电系统、采暖系统、排水系统、空调系统、强弱系统、消防系统的维修、保养工作。

2、根据设备的情况，制订出合理的维修保养计划交上级领导审定，并按照维修计划负责组织实施。

3、商厦和办公楼设备出现故障时，要及时组织人员进行抢修，以最短时间恢复其使用功能。

4、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查本部门人员严格执行安全操作规程。

5、定期对商厦管辖范围内的商户的用电、用水及消防情况进行检查确保用电、用水及消防的正常与安全，并杜绝违规用电、用水及违反消防规定的行为。

6、制定节能措施，降低能耗，提高工作效率。

7、对商户安装工程进行定期检查，及时制止影响商厦安全及公共设施设备的行为，并组织人员根据装修规定对装修工程进行质量及安全验收工作。

8、负责对各项维修工作的人员安排及维修质量监督工作。

9、保证机房及各设备的环境卫生的清洁。

10、做好水、电、暖、空调等维修人员的技术培训和考核工作。

11、完成上级领导交办的其他工作。

9.3水暖工岗位职责

1、负责商厦水、暖设备的安装、维修与正常保养工作。

2、负责巡视水、暖、排污设备的使用情况。发现问题妥善处理并作好记录。

3、熟悉掌握各种管道走线，负责上水维修、跑冒滴漏,下水堵塞疏通工作，保证水、气、上下水畅通。

4、负责制定水、暖设备维修改造计划及报批后的实施工作。

5、协助相关设备的运行与维护工作。

6、保证设备清洁卫生。

7、完成上级领导交办的其他工作。

9.4运行电工岗位职责

1、熟练掌握商厦的供电方式、线路走向及设备的原理、设备运行实际操作和维修技能，严格遵守运转设备操作规范。

2、负责空调设备的每日开启和关闭，对空调区域的温度、相对湿度进行监测，及时进行空调工作状况调节，并做好运行记录（开机前、停机前及每2小时记录一次运行情况）。

3、负责设备的日常维修保养工作，确保设备的安全运行并做好记录。

4、定期巡视各用电设备，监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并做好记录。

5、严格交接班制度，保证设备清洁卫生。

6、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班记录。

7、完成上级领导交办的其他工作；

9.5维修电工岗位职责

1、负责商厦物业设备的维修保养及商户电表安装和二次用电管理工作。

2、负责商厦所有照明设施，线路和灯具的日常管理和维修工作，按规定时间管制公共场所的灯光照明。

3、根据月、季、年度计划定期检查线路，开关和电表以及商户二次用电，检查记录并上报。

4、熟悉掌握商厦物业设备布局，特点及功能配置。掌握商厦停电状态的应急，发电措施，供电方式，线路走向等设备技术性能和实际操作方法，处理停电的应急。

5、做好线路防火工作，严格控制线路负荷，发现不正常状态必须找出原因并加以纠正。

6、对各种违章违规用电现象严肃查处，认真做好节电故障。

7、完成上级领导交办的其他工作。

9.6消防监控员岗位职责

1、服从保安部的领导，认真完成保安部交办的各项工作任务。

2及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。

3、爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。

4、对监控到的可疑人员，通知保安员进行跟踪，及时抓获犯罪分子，确保公司的公共财产和安全不受损失。

5、每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。

6、保守秘密，不在监控室以外的场所议论有关录像的内容。

7、负责对各种消防控制设施的监视和运用，不得擅离职守，做好日常检查和操作等工作；

8、熟悉系统的基本原理、功能，熟练掌握操作技术；

9、发生火灾要尽快确认，及时准确启动有关消防设备，及时报告火警；

10、对消防控制室设备及通讯器材等要经常检查，定期做好系统功能试验，确保消防设施各系统状况良好。做好交接班工作，认真填写值班记录及系统运行登记表和控制器日检登记表；

11、宣传贯彻消防法规，遵守防火安全管理制度，以高度责任感去完成各项技术工作和日常管理工作；

12、积极参加消防专业培训不断提高业务素质。

13、按时完成上级领导交付的各项工作。

9.7库房管理员岗位职责

1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4、负责物业耗材用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。

5、负责本部门年度、月度水电费用的统计汇总及费用的催收工作。

6、负责安排本部门各类文稿的草拟工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

7、参加商厦主持的行政例会，总结当月工作，制订下月计划。

8、负责对各项维修工作的人员安排及维修质量监督工作；

9、协调经理送发物业管理方面的文件。

10、完成上级领导交办的其他工作；

9.8保安班长岗位职责

1、负责商厦安全保卫、消防、防火的管理工作；负责商厦门前来往车辆、人流的疏导和停车场的管理工作；

2、负责商厦范围内治安保卫工作，协助公安机关查处商厦发生的案件，协助监控可疑人员和被通缉的案犯；

3、负责制定商厦内各项安全管理制度，如治安管理制度、消防管理制度、停车管理制度，对突发事件的应急措施实施有效处置；

4、制定特别时期的安全管理制度，如重大活动，节假日的安全保卫制度；

5、处理安全责任事故，协助有关部门处理商厦范围内的争执，并向上级领导提供处理意见；

6、负责商厦的消防安全管理，定期检查和维护消防监控报警设备及时消除各种安全隐患，确保各项消防设施正常使用状态；

7、制订应急方案定期进行演习并将演习情况报告上级领导；

8、负责与公安机关的沟通协调工作；

9、定期向上级领导汇报有关广场安全保卫消防情况并提出改善建议；

10、完成上级领导交办的其他工作；

9.9保安员岗位职责

1、服从领导，听从指挥，做到令行禁止，遇事要报告。

2、熟悉本岗位职责和操作程序，大胆地向上级领导提出合理化建议。

3、熟悉本商场防范区域地段重点部位，保持高度警惕，注意发现可疑的人事，预防犯罪案件的发生，果断处置本岗位发生的任何问题。

4、熟悉和爱护商厦内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟识各种灭火器材的使用方法熟识各种水、电暖的开关位置。

5、做好商厦和“防盗”、“防火”、“防水患”工作；保护商厦的生命财产安全，认真检查商厦的设备、设施；如发现不安全隐患则立即查明情况，排除险情，并及时向上级汇报。

6、负责商厦进出物品的检查工作。

7、负责商厦电梯的启停工作，监督电梯的安全使用情况。

8、完成上级领导交办的其他工作。

9.10保洁班长岗位职责

1、负责监督商场环境的清洁和保洁工作，划分保洁员的卫生责任区并制定各区域卫生标准。

2、认真检查场内卫生，每天对保洁员负责的公共卫生区域巡视检查一次；每周对商场各部门分管的卫生区进行一次检查并做记录。对当天发现的问题当天解决，重大或不能及时纠正的问题，书面向主管经理汇报，限期解决，保证卫生达标。

3、负责卫生清扫用品的领取及发放。

4、每月25日前上报劳动用具、保洁材料的使用情况及购置计划。

5、安排灭蝇、灭鼠、灭虫工作。

6、负责向领导汇报情况，并及时提出改善环境卫生的意见和建议，认真落实上级指示，搞好卫生工作。

7、完成上级领导交办的其他事务性工作。

9.11保洁员岗位职责

1、遵守商厦各项规章制度，坚决服从上级主管的调度及工作安排。

2、上岗时要按要求做到着装整洁，精力充沛。

3、保质保量的按时完成工作任务，不得以任何方式无辜拖延、拒绝或终止工作。

4、保持公共场所卫生整洁，垃圾要及时处理，死角不得堆放垃圾。

5、保证地面、楼梯及电梯扶手清洁无尘，洗手间必须保持清洁。

6、如有停水或下水道被堵等特殊情况，立刻报告主管尽快解决，或联系相关物业人员进行修理。

7、定期对门窗进行擦洗，保持进出口门玻璃干净透明，并且入口平台面干净，保持良好的购物环境。

8、严禁工作期间串岗、脱岗，不得在商厦内闲逛。

9、在清扫的过程中，如身边有顾客经过时，应暂停工作，方便顾客的购买或行走。

10、完成上级主管交办的其他事务性工作。

第3篇：商业地产策划

什么是商业地产策划，基本框架

商业地产概念策划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、概念实施商业地产全程策划：选址策划、概念策划、商业规划、招商策划、销售策划、经营策划商业地产商业规划：商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人流导引、D M 规划商业地产市场定位：目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态业种定位商业地产招商策划: 业态业种配置、个性招商策略、分步招商计划、招商文案技巧商业地产销售策划: 销售时机把握、销售节奏控制、销售卖点设计、销售人员培训

商业地产营销策划：案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案策划、平面设计、流设计

商业地产市场推广：媒体组合、媒体选择、推广计划、费用预算

商业地产经营策划：商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市策划、项目运营维护 商业地产招商六大注意事项：商业地产招商代理时应该思考的 商业地产招商六大注意事项：商业地产招商代理时应该思考的商业地产招商，是一种招揽商户并维持商户关系的过程，一种价值积累使量变达到质变的过程，一种双向选择使双方利益达到最大化的过程。在商业地产中，良好的招商势必达到双赢，代理公司赢得成功经验与口碑，商户经营顺利并赢取利润。然而在现实的商业地产招商过程中，经常会出现各种问题，导致招商困难或商场招商后迅速倒闭。下面我来浅谈一下招商过程中的几种忌讳。简单总结下来有六忌：

一忌：前期市场调研不充分。

在任何形式的招商工作中，市场调研都是第一步。即对项目所在市场的交通状况、辐射半径内人群的收入水平、消费水平以及项目周边商业业态的分布、经营状况、租金水平等情况进行了解和分析，从而掌握项目的市场环境，以此作为项目定位的基础。尽管成功的商业地产中，市场环境不宜被过分强调，但正确的市场环境分析却是必不可少并且极具导向作用的。就好比做菜前起码要了解食客的口味一样，正所谓“看人下菜碟”，市场环境分析带来的全面性与针对性的有效兼容所起到的作用是不容忽视的。因此策划代理公司，万万不能忽略市场调研的必要性，无论在制定调研方案还是人员配备上，都需秉承科学的方法并且遵循以

往的经验积累，循序渐进，以例而行。在此，还要特别强调，单纯只依靠着几百几千张调查问卷或封面数据做简单的书面工作是无法催生出一份颇具功效的市场调研报告的。而是要通过各种渠道，深入了解项目市场环境，成功的将商业操作中潜在的机遇与挑战跃然纸上，从而真正发挥出市场调研的作用。

二忌：代理公司经验不足。

聘请经验严重不足只会纸上谈兵的代理公司做商业策划招商工作，就好比让实际驾驶经验缺乏而空有一纸驾驶证的司机开车行驶。顺利的话也许可以安全到达目的地，但过程漫长且揪心；不顺利的话中途会出现小事故不可避免，再严重的话就有翻车的可能。

商业地产的运作过程中，各个系统的联系度是相当紧密的。代理公司要负责对一个商业项目进行定位、确定招商对象与经营模式、规划商业业态等一系列流程。仅靠一份华丽的理念是撑不住的，委托者与商户更重视的是后期运作与管理。所以代理公司在招商过程中，是需要一套系统的商业运作理念与成熟的商业运作模式支撑的。另外，由于招商过程中每个环节都需要熟于商业操作的人员配合运作，所以一家优秀的代理公司一定会拥有一只专业的商业运营管理团队，人才的价值在商业地产中是不可忽视的。毕竟商业不产不同于住宅等物业，它的价值更多体现在后期的资本运作与经营管理等方面，这也就更突出了一只优秀招商团队和一个优良代理公司的作用。

三忌：商业定位缺乏吸引力。

前面说到过，商业地产的市场定位是要以项目准确详细的市场调查为基础的。有了该基础后，就要进行定位：在已知的地段，为什么类型的商家提供一个怎样的经营场所，针对的是何种范围的目标客户群。商业定位即反映出商业企业与竞争对手在商业中的位置，也反映了该商业企业的竞争力。进行商业形象定位，是后期实施商业市场战略的第一步。现在很多运作经验不足的代理公司，定位时通过扎堆儿以求稳妥，这是犯了忌讳，一个毫无吸引力的定位是无法达到价值最大的。与此同时，有些过于突出概念定位的代理公司，完全将标新立异当作定位重点，欲通过独特的定位吸引眼球，招揽生意，也是欠考虑的：市场能否如此兼容并包？市场容量是否足够？后期如何维持良性运作？等等一系列问题都是特色定位时要注意的。若一个几十万平米的项目，企图通过这种另类的定位达到效果，是要担一定风险的。综上，一个成熟的团队在进行商业定位时，会充分考虑项目市场，有针对性的进行商业定位。四忌：不结合实际，照搬成功商业的运营模式。

商业地产往往具有很强的地域性，“本土作战”一定要结合本地区的居民消费特点和本地区的商业运营习惯。一些经营成功的优秀商业模式可以借鉴，但切勿不加修饰的模仿，商业地产最终还是要因地制宜，具体地段具体分析，进行差异化经营。每一种商业运营模式，都有相应的操作系统与之配合，一个正规的商业地产项目不仅在招商的同时就会为后期运营管

理进行准备，更会在招商过程中将这一理念传达给商户；而一些经验不足的代理公司则有可能照搬成功案例的运营模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在开业后每一环节的运作都有可能出问题，这样的商场开业后倒闭可想而之。作为德国最大企业之一的麦德龙超市在上海经营的非常成功，然而在北京却屡碰壁。最终麦德龙调整了在京经营模式，其意识到在北京要找到一块符合麦德龙业务特点又价格合理的土地是何等的难，于是麦德龙正式宣布，将以租赁场地的方式在北京开店。同时内在经营模式也进行着悄然转变。

五忌：业态规划与商铺位置规划混乱，人流动线不明确。

业态规划与人流动线的设计是商业地产招商的点睛之笔，也是后期能否成功运营的重要前提。尤其业态规划，是商业地产成功运营的核心。典型的例子，很多传统百货商场习惯将男装安排在商场的高层上，随着消费者消费心理的改变，后期开业的新型商场则将多将男装安排在低层。至于人流动线的设计则要充分考虑业态与品牌的位置规划，避免经营场所内除扶梯周围经营火爆，四周出现死角的现象，同时也要避免忽略扶梯周圈商户的情况，如现在很多商场都将扶梯设计成环绕状，从而照顾了扶梯周围商户。再比如，传统百货商场往往将餐饮放在地下，相当一部分商场甚至不设餐饮业态，而现如今新型百货中心，不仅将餐饮比例大大增加，还多将餐饮布局在高层，或分层设立，意在将人流动线向高层引或平均的引向各个楼层。现在的一些策划代理公司，在招商时仅仅为了提高招商成功率而随意签约，为了签约而牺牲掉本已规划好的业态与位置，甚者更是为了达到最后签约的目的而随意对商户进行让步，允诺了很多条件，为开业后的经营埋下隐患。

六忌：品牌定位不切实际。

一个商业项目，它的地理位置、商业定位、消费群体及购买力水平都决定着它将进什么类型和档次的品牌。在招商过程中，要避免两个个误区：招进的品牌越高档越好、越新颖越好。越高档的品牌，要求的入驻条件越高，并非你地理位置优越或单纯能挣到钱就能请的动。他们更强调一种文化定位，或者说这个品牌进来后能否与你的市场环境想适应，能否体现它们的品牌文化等等。比如西单作为一个认知度很高的成熟商圈，却招不来LV这样的牌子，因为西单的商业定位是大众流行，而非高端奢侈品。至于新颖的品牌，在一个商业项目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜过多。新品牌进来后我们需要提供一些列的广告宣传，营销推广等等，这些都是招新品牌需要考虑的因素。另外，由于消费者对新品牌的认知是需要一定时间的，同时消费者一般会有自己习惯的消费品牌，所以招过多新品牌是有风险的，万一消费者不认可，招商就是失败的。

总之，商业地产在招商过程中是需要经验和技巧的，具体问题需要具体分析，以上罗列出六点只是浅谈一下比较明显的招商禁忌。

引用一句关于商业的流行语：没有开不出的物业，只有开不出的商场。在市场中，地产与商业物业只有相互匹配，相互依存，才能使商业物业长期高效发展。商业地产在近些年经

历了高速发展后，如今暴露了很多问题，如何面对这些问题，如何更好的进行招商，这是未来商业地产真正需要考虑的事情。

第4篇：商业地产策划

商业地产策划之商业地产项目市场调研

商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。

一．商业地产项目市场调研的步骤

第一步：界定问题

第二步：寻求解决问题的方法

第三步：制定调研方案

第四步：进入现场或收集数据

第五步：整理和分析数据

第六步：编写调研报告

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1

二．商业地产项目市场调研的4种方法

1）直接调查

2）间接调查

3）问卷调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

余源鹏房地产大讲堂

智地网

4）现场“踩点”调查

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2

三．商业地产市场调研的6大主要内容

（1）宏观环境分析

（2）本市商业环境分析

（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）

（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）

（5）消费者分析

（6）竞争对手分析

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班

2 余源鹏《商业地产系统培训课程》

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

余源鹏房地产大讲堂

智地网

第5篇：商业地产策划

商业地产策划

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”!

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。

对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。

商业地产盲目策划的几大表现

商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式：

1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。

开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地

二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。

2、非“mall”不做。

一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个

二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。

3、盲目开发。

这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。

4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。

用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。

第6篇：商业地产策划

商业地产策划范例

第一部分：市场分析

一、项目概况

二、项目SWOT分析

三、项目定位及USP导向

四、推广思路

五、项目建议

第二部分：整合推广策略

一、商铺推广策略

二、项目全程推广方案

1、策略的选择

2、具体执行的策略分析

3、广告推广策略

4、SP活动策略

5、销售计划

6、整合推广计划

7、物业管理策略

第三部分：公司简介

一、国商策划公司介绍

二、具备优势

三、工作理念

四、成功案例

五、对本案的态度

六、工作目标

七、资费标准

八、附加服务

后记

前 言

考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。

本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。

本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。

本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分 市场分析

一、项目概况：

本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。

二、项目SWOT分析：

优势分析：

1）区位优势

位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；

2）配套优势

周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；

3）交通优势

本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：

1）消费群劣势

高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；

机会分析：

1）市场机会

高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；

2）稀缺性

本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；

3）隐性机会（引导消费）

对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；

威胁分析：

1）潜在竞争威胁

潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。

2）消费者的认知程度不高

如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。

三、项目定位及USP导向

我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。

因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅

以下是具体的市场定位实施：

① 形象定位

1）优良的建筑品质---------以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；

2）品位CLD生活---------概念创新

3）情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感）

4）文化社区---------位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁

② 功能定位

1）自由空间、自由组合---------框架结构设计

2）投资潜力大---------地处繁华地段，未来的“湖南路”

3）生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便

4）尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）

③ 品牌定位

通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。

项目“USP”的提炼

通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”（Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。

● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）● 高位嫁接，从形象上提升USP；

① 时尚性（外观设计的前瞻性）

② 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）

③ 高贵性（生活品质的全面提升）

④ 文化性（将教育嫁接于本项目）

⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、项目推广思路

总的思路：

以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。

具体的推广思路：

1）商铺

对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）

对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）

2）住宅

①

将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：

② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：

③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；

◇倡导“文化社区”概念：

将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。

五、项目建议

1、案名设计

紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色；

建议采用以“****华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等

以“****府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸

2、产品建议

建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。

3、景观园林设计建议

整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。

建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。

4、建筑外观建议

本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。

5、物业管理建议

考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。

第二部分 整合推广策略

（一）商铺推广策略

一、商铺功能策划：

1）

对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。

2）对于大西路商铺；

① 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主要通过关系营销予以推广。

②

分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）

二、定价原则：

针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；

针对于大西路商铺：

1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；

2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。

三、价格策略

（1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。

（2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。

（3）“特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。

（4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。

四、行销推广策略：

1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广

关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。

2、先关系营销，后市场营销

关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。

3、以卖为主，以租为辅

对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。

其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案

（二）本案的全程推广方案

1、策略的选择

我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜：（本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。

特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。

缺点：其概念较为单一，延续性较差。

概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计

概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计

概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计

概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计

概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计

等等……

2、具体执行的策略分析

1）定价策略

本案建议采用不同楼层的差异化定价（每层递增50元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整；

2）价格策略分析

建议采用“低价开盘”策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信心。

价格策略实施：1）不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略（轰动效应），同时迅速聚集人气。（低价单位控制比例在6%左右）

2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位（造势），如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。

3）营销渠道分析

采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到镇江本地的消费心理及消费习惯，建议采用业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的高度。

以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增强本案的可信度。

4）媒体分析及策划

媒体选择：1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点；

2）电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首）

3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）

媒体策划：报纸广告：（项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向； 电视广告：（以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质；

DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。

3、广告推广策略

●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案

主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传；

广告诉求点：（“以倡导新生活方式”为主线设计）

1）地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值潜力；

2）新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广；

3）教育文化诉求，展现本案的文化底蕴；

4）商业的附中心和教育文化中心的完美结合；

5）……等等

各阶段广告策略的简要实施：

一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念；

二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密“CLD”生活为主线进行宣传；

三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广

四、持续期：针对于主诉求点进行宣传

4、SP活动方案

SP活动方案思路

1）新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势）

① 通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道

② 通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动

2）开盘庆典活动

① 举行开盘庆典仪式

② 排队抽签摸奖活动

3）节假日复合促销活动

① 中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动

② 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动

4）公关促销

① 名人代言

以上方案具体实施还须进行深入的探讨后进行具体事项的策划。

5、销售计划

根据我司的经验与操作水平，整个项目计划在1年内销售90％以上是比较有把握的。

住宅部分：

上半年完成40％以上的销售率，下半年完成50％以上的销售率。

商铺部分：

上半年完成60％以上的销售率，下半年完成30％以上的销售率。

6、整合推广计划（简要实施计划，详见整合推广方案）

i.基本原则：

1、强化项目卖点；

2、规避项目劣势；

ii.推广实施步骤：

实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采用楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话咨询热线。

实施的第二步，售楼部形象展示，直接咨询排号。

实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。

实施的第四步，采用低成本广告保持热度。

实施的第五步，强势尾盘清理。

前期工作

1、项目VI系统包装

1）楼盘名称、logo设计;

2）楼书、DM单设计;

楼书、DM单底色均为蓝色（宜采用深蓝），楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修标准等常规内容外，还应重点介绍以下几部分的内容：

第7篇：商业地产营销策划部工作职责

商业地产营销策划部工作职责

一、策划营销部的工作目标

策划营销工作人员是通过创造性的思维对项目与产品进行准确定位、推广，且要用最少的投入为企业创造更大的价值。

二、策划营销部的工作内容

主要分以下七个方面：

1）市场调研、策划；

2）项目投资营销策划；

3）项目建筑规划的营销策划；

4）各种资源的整合能力；

5）项目形象展示策划；

6）项目营销推广策划；

7）企业的品牌塑造及宣传工作。

三、策划营销部的工作职能

（一）市场调研、策划

1.宏观调查，包括国家基本政策、商业地产现状及发展趋势。

2.区域内外市场供、需调查

3.竞争物业调查

4.相关市场调查报告编写（包括综合及个案分析报告）

5.相关项目的各种文案策划及推广素材积累

6.目标商家座谈会，及时掌握了解准客户需求，积累收集相关信息和资料，并对项目与产品的定位随时进行调整。

7.编写项目可行性研究报告及论证（内、外部环境分析及市场技术、经济的可行性分析）

（二）项目投资营销策划

1.项目周边环境分析与商业价值分析

2.区域发展现状及其趋势判断

3.区域项目SWOT分析

4.项目市场定位（包括形象、目标客户、目标消费者、功能、规划形态等）

5.项目投入产出分析（项目成本估算报告编写）

6.项目定价模拟

7.投资风险分析及其规避方式提示

8.项目开发进度总计划拟定

（三）项目建筑规划的营销策划

1.项目规划任务设计书编写、论证

2.项目地块环境分析

3.物业形态定位、总体规划布局

4.建筑风格、外立面风格、色彩定位

5.经营业态配比定位、卖场与商铺布局设计定位

6.建筑工艺、主要建材、设备选择定位建议

7.室内空间布局装修概念提示

8.项目环境设计及艺术风格提示

9.营销中心概念设计提示

（四）各种资源的整合推广与开发

1.广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关合作单位甄选

2.合作单位的管理

（五）项目形象展示策划

1.项目模型、效果图、3D动画设计

2.楼书、海报、宣传册、纸袋

3.项目视觉识别系统核心部分

4.工地环境包装设计

5.营销中心包装设计

6.物业管理系统包装设计

（六）项目营销推广策划

1.目标客户、目标消费者定位分析

2.价格定位及策略

3.项目推出时机策划

4.物业强势、弱势提示与处置方法

5.主卖点及广告语荟萃、储备、6.分阶段广告策略及主题制订

7.媒介策略及组合8.阶段性系列公关活动策划、现场包装、组织实施

9.推广费用预算、计划

10.对营销推广效果的监控、评估及修正。

四、策划营销的工作要求

1、遵守国家法纪、法规及公司的各项规章制度。

2、具备良好的职业道德和职业素养，高度认同公司的价值体系，忠诚于公司的事业。

3、谙熟商业地产全程营销策划，具备商业地产职业操守的素质。

4、能独立完成项目的相关定位策划案、市场调查报告、规划任务设计书的编写。

5、项目策划推广、促销策略及广告创意的制定。

6、各种优势资源的整合能力，加强客户关系的管理，做到公正、廉洁，维护公司的形象及利益。

7、能众观大局，对商业地产宏观、微观市场动态有真知灼见的认知，并能掌握商业地产的各种信息和相关理论，演绎到商业地产的全程开发之中。

8、掌握了解公司的发展战略和目标，并能有条不紊地按项目开发进度计划分解完成各项工作。

9、能以身作责完成重要工作，并能有效的发掘员工的潜能，发挥部门的团队精神。

10、加强管理工作，充分发挥“三要”原则：

1）工作要有目标和计划；

2）过程要监控，发现问题随时进行修正；

3）信息要及时反馈

11、完成领导布置的其他工作，及与其他各职能部门的协调工作。

第8篇：商业地产策划书大型商业地产项目前期策划

商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容

1、市场调研分析

1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析

1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析

2、定位分析

2.1战略性总体定位 2.2商业定位

3、规划设计建议

3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计

3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计

4、业态组合规划

4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题

5、经济分析

5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步 市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容

1、宏观市场分析

1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境

2、区域市场分析

2.1本市商业环境 2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

3、客户分析

1、经营范围分析

2、投资动向分析

3、经营状况分析

4、客户需求分析

4、消费者分析

1、消费结构研究

2、消费水平研究

5、竞争对手分析

1、竞争对手情况

2、竞争项目情况

6、未来商业预测分析

7、SWOT分析

二、如何进行市场调研分析

1、工作任务：

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。

2、主要工作：

（1）项目定向市场调查研究工作

（2）项目整体开发战略的制定工作

（3）项目产品开发总体策略报告

3、工作目的：

（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；

（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无

二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；

（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质

（4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。

4、工作内容：

（1）市场调研报告

通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。

（2）项目整体开发战略的规划制定

项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：

1、项目整体开发目标

2、项目整体开发战略

3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略

4、项目目标商家总体分析

5、项目总体战略定位分析

6、项目整体竞争策略考虑

7、项目核心竞争优势的构筑

8、项目年度发展策略

三、市场调研分析策略

1、市场调研步骤

第一步：界定问题 第二步：寻求解决问题的方法

第三步：制定调研方案 第四步：进入现场或收集数据

第五步：整理和分析数据 第六步：准备及呈送调研报告

2、市场调研分类研究

市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；

（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；

①市场潜力――攀升、下降； ②市场分额――扩大、缩小； ③企业形象

④市场特征 ⑤招商与销售 ⑥市场趋势――短期与长期预测

（2）以解决问题为目的的调研步骤

①市场细分的依据 ②确定细分的依据

③确定各种细分的市场潜力 ④选择目标市场

3、市场调研各类各类

调研种类 所需资料 研究范围

商圈研究 对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力

消费者研究 对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研

投资客户研究 对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

4、确定市场调研的方法

市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：

（1）直接调查

直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。

（2）间接调查

通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。

（3）直接征询

这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

（4）现场“踩点”调查

调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。

四、调研分析执行

1、商业项目宏观经济环境分析

（1）人口因素分析（2）经济水平、GDP状况分析（3）政策法规

（4）市政规划和建设（5）社会环境及文化分析（6）交通状况

2、商业项目区域市场总体分析

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。

包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。

（1）项目所在城市商业环境分析

包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。

（2）项目所在区域商业环境分析

①区域商业现状调查分析

针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。②区域整体商业市场态势分析

供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析③区域内行业情况分析

④区域内商户调研分析

各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。

⑤区域内终端客户分析

消费水平、消费习惯、消费结构研究

⑥区域竞争项目调查

竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。⑦未来3－5年城市发展方向及项目区域地位预测

（3）项目所在商圈及竞争商圈分析

商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。

信念启的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈

第9篇：商业地产策划模式

一、市场调研：

1，前言——本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析——（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质

2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析 1，投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开

（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表）

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4，土地延展价值分析判断（十种因素）

5，成本敏感性分析（1）容积率

（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析

四，营销策划

（一）市场调查

1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景· 经济实力

· 行业特征公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位

1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

（七）、推广费用

1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织

2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局（人流、车流）

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意

6，小区建筑外立面色彩的确定及示意

7，小区户型比例的搭配关系 8，小区经典户型的功能判断及其面积划分

9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

（二）运用部分 1，现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2，营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3，工地办公室 · 经理办公室 · 工程部 · 保安部 · 财务部 4，功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室

商业地产策划总监岗位职责

商业地产策划岗位职责范本

商业地产策划主管岗位职责

商业地产运营策划岗位职责（共10篇）

商业地产策划经理岗位职责（共4篇）