地产项目调研报告
第1篇：工业地产项目调研报告
工业地产项目调研报告
为全面了解我县企业对沧东经济开发区工业地产项目的意向，按照县政府领导的意见，工信局组织有关人员分成两组，分别由两位副局长带队，用为期两周的时间，对我县19个乡镇进行了专题调研，现将调研情况汇报如下：
一、我县工业缺地企业的总体情况
调研组深入19个乡镇和40多家企业，采取听汇报、实地查看、走访企业、召开座谈会等方式，了解全县工业用地情况，并就我县沧东经济开发区工业地产项目征求乡镇主管经济工作的负责人、企管站站长及企业经营管理人员意见，共了解到，全县乡镇技改扩规缺地企业共24家，拆违企业18家，新上项目无落实选址的企业12家，其中，对沧东经济开发区工业地产项目有初步意向的企业6家。
二、发展我县工业地产项目的有利条件和不利因素
调查中，人们普遍认为在沧东经济开发区发展工业地产项目，在我县尚属首次，是一件新生事物，开发工业地产项目为我县开发区建设开创了招商引资工作的新模式，有着很多有利条件，有很大的发展潜力，但同时也存在着一些不利因素，有待我们尽快解决。
（一）我县发展工业地产项目具有较多有利条件。
1、开发工业地产项目是促进开发区发展的有效途径。多年来，我县十分重视沧东经济开发区的基础建设，在土地、资金、电力、交通、通讯等要素资源配置方面下了很大的力度，但始终没有走出单一的由政府经营开发区的老路子。如何以先进的思想理念指导开发区建设，用市场经济的手段解决开发区建设发展中遇到的困难和问题，进行开发区工业地产项目不失为一种有效的解决手段。因为房地产企业具有资金实力雄厚、管理模式成熟、发展理念先进、业务渠道广泛等优势，地产企业与政府间的优势互补成为工业地产项目走向成功的一座桥梁，由其作为主体对开发区进行开发建设，可以有效解决资金瓶颈问题，有效缓解土地紧缺局面，还可以有效提高招商引资效率。
2、破解企业发展用地难的问题，使中小企业也可享受到开发区的各项优惠政策。我县各乡镇普遍存在新上、技改项目用地难问题，而沧东经济开发区存在大量闲置土地，通过开发工业地产，可有效解决我县企业面临的用地难问题，同时也可降低企业入驻开发区门槛，促使我县中小企业享受到开发区的各项优惠政策。
3、简化企业入驻开发区的办事程序，促使企业尽快投产达效。通过实施工业地产项目，可以简化企业办事程序，比如厂房建设、土地、环保审批等，都由建设单位办理，企业完全不用操心，购进设备后即可生产，工作效率得到很大提高。
4、集中体现开发区各项公共设施服务，可使中小企业进入开发区发展，节约投资成本。国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，一般投资规模小、占地少的中小企业，很难得到用地指标审批，通过实施工业地产项目，中小企业可以通过租赁或购买厂房的方式，进入开发区发展，同时可以享受到开发区的各项公共设施服务，可减少投资，节约成本。
（二）我县发展工业地产项目的不利因素。
调查中还发现，由于部分人士对我县发展工业地产项目缺乏足够认识，因此对工业地产项目表现出比较冷淡，这其中有主观因素的存在，也有客观因素的影响。
1、部分乡镇拥有自己特殊的区位情况。如仵龙堂乡，主导产业为管件产业，毗邻孟村、盐山，企业可以成规模连片发展，企业间信息沟通也比较方便，新上企业不想到外面单独发展。薛官屯、张官屯、杜生、旧州等也存在相似的情况。再如纸房头乡，本乡工业园区发展已成规模，交通比较便利，企业用地基本可自行解决，企业没有外迁意向。捷地乡紧邻沧州市，交通便利，近两年多发展房地产项目，新上工业项目较少。崔尔庄以枣加工企业为主，并且多数枣加工企业规模较小，外迁意识较淡。刘家庙、黄递铺、高川
3 / 5 等乡镇，工业项目不太发达，本身企业就比较少，也没有企业有投资意向。
2、部分乡镇企业存有本土意识。他们认为自己的企业在本村、本乡发展，从技术、用工、交通及生活等方面，都有很多方便之处，不愿到异地发展。因此，看对开发区工业地产项目有初步意向的几家企业，基本以外来企业和项目为主，本土企业和项目较少。
3、部分乡镇存有本位思想。认为新上企业和项目以本乡区域内发展为主，不愿向外推介。
三、建议意见
1、加大对工业地产项目的宣传力度。一是通过宣传，让人们认识到要实现县域经济的大发展、快发展，必须进行机制创新；二是通过宣传，让人们了解工业地产，特别是让人们认识到现阶段发展工业地产对促进我县中小企业发展的重要意义。
2、进一步制定好开发区对新入住企业的具体优惠政策。人们对新入开发区的企业的具体优惠政策尤为关注。特别是租金、土地出让金是否优惠，前期各项手续办理是否简捷，开发区水、电、路、讯及生活配套设施是否到位。工业地产项目在我县尚属首次，政府应及时出台一系列具体的优惠政策，推动我县工业地产项目的发展，最大限度地打消企业的顾虑，降低企业固定资产的投入成本，节约企业流动资金，形成政府、开发商、银行三方联动对中小民营企业创业的有力支持。
3、推动工业地产市场交易平台的建立。允许、鼓励和支持工业地产交易，鼓励民营资本对工业地产项目的投入，实行银企联动，让工业企业购买厂房就像买房产一样，实行按揭，支持企业发展，让中小创业者低成本潇洒轻松创业。
4、做好全县工业地产项目的总体规划。包括布点规划和结构建设规划设计。要有选择地在一些重点区域（开发区）规划建设一批工业地产，借鉴外地的经验，摒弃传统工厂化的生产设计模式，创新工厂住宅化的开发理念，形成特色明显、配套齐全的生产经营场地。要为中小企业量身订做厂房，一种是独立式的厂房；另一种则是联体式厂房，联体式的厂房要可以自由分割。工业地产项目的推出，要使得每一位业主在拥有固定厂房的同时，更掌握升值空间。
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第2篇：地产项目调研清单0630
一、高速公路项目自筹资金需求调研清单 融资金额
期限
成本
还款来源
还款计划；
二、火车南站写字楼项目调研清单
融资需求：
融资金额、期限、成本、还款来源、抵押物、还款计划； 融资主体：
1、公司基本情况简介、证照文件、章程；
2、公司出资情况、验资报告及股东出资证书；
3、房地产开发企业资质证书、公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等；
4、近两年及最近一期的经审计报告；
5、公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资、其他对外投资担保情况；
6、融资金额、期限、成本、还款来源、还款计划； 项目土地文件：
1、土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书；
2、关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件；
3、土地使用权证、房地产权证；
4、土地招拍挂相关文件、土地出让金收据收据、其他付款凭证及提交已缴纳税费的付款凭证；
5、土地规划条件、规划用途、使用年限等；
6、任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本；
项目相关文件：
1、建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件；
2、关于项目的建设用地批准书及附图；
规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）；
3、建设主管机关对项目的审核批复；
4、相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见；
5、关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；
6、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
7、项目已获得的其他相关批文或权证；
8、项目开发建设情况说明（包括但不限于项目整体规划、设计、工程进度、建设现状等）；
9、房地产项目竣工验收资料；
10、房地产预售许可证；
11、房屋销售情况及销售合同；
第3篇：商业地产项目调研计划
商业地产项目调研计划 工作 2007-11-02 15:32:34 阅读234 评论1 字号：大中小
商业项目市场调研初步工作计划
1.项目区域研究调研
1-2 区域研究调研工作内容
1-2-1 区域商业市场
区域商业供应量
具体内容：
研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量
（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）
研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商
（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群
等，在此不赘述）
研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业
（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调
研，并在调研报告中进行专项分析）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业价格
具体内容：
研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平
（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）
研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平
（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用
面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）
研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平
（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业业态
具体内容：
研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计
（对于目测面积20—30平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）
研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计
（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）
注：
独体及综合市场类业态统计——区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积2000平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界
定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。
调研方法与途径：
实地调研
1-2-2 区域环境
区域人口环境及人群分布
具体内容：
研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数
（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时
间等）
研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布
研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布
（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）
其他人群聚集地点
研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等
（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）
调研方法与途径：
实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷
区域交通环境及交通动线
具体内容：
研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施
（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况
（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路
（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出
租车上下站位置）
调研方法与途径：
实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供
区域人流量统计
具体内容：
本项目主要交通动线人流量监测
依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线
中间路段横截面进行人流量监测
调研方法与途径：
实地监测：
流量类型：
机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）
人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的中小学生与老年人）
时段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。
备注：
由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将10分钟的监测时段划分为两个5分钟节点，一个节
点统计机动车流，一个节点统计人流。
区域配套设施统计
具体内容：
公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等
金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等
调研方法与途径：
实地调研
2.在售重点商业房地产项目案例调研
调研分析内容可以参照下面的表格：
类别内容备注
项目名称
地址
联系电话
物业类型
占地面积
项目总建筑面积
容积率
绿化率
住宅面积（建筑面积）
住宅售价（均价）
建筑形式
公寓面积（建筑面积）
公寓售价（均价）
公寓租金
商业面积（建筑面积）
商业类型
商业售价（均价）
商业租金
商业经营状况
主要入住商业业态及比例
写字楼面积（建筑面积）
写字楼售价（均价）
写字楼租金
酒店面积（建筑面积）
酒店级别
酒店租金
竣工时间
开盘日期及销售率
入住日期及入住率
标准层层高
单层面积
3.目标品牌经营客户群调研
这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。
3-1 餐饮类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（3）承租能力、租赁期等，及目标消费群。
（4）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置及楼层。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。
c)内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（5）是否会考虑购买本项目进行经营
3-2超市类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对于本项目现有的规划方案中的位置。
（3）预计租金成本。
（4）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（5）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（6）是否会考虑购买本项目进行经营
3-3 健身中心类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对本项目现有规划位置是否有意见。
（3）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（4）对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。
（5）目标消费群及经营目标。
（6）租金承受能力及经营档次。
（7）硬件技术指标及开店条件。
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、空调新风、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（8）是否会考虑购买本项目进行经营
其他类型经营商户可以仿照上面三类进行。
