别墅调查报告
第1篇：别墅市场调查报告
别墅市场调查报告
一、越都名府
1、概况：越都名府由浙江嘉城投资建设开发有限公司,地处柯岩大道东首,新未庄对面,该楼盘已交付使用,总占地面积335亩,容积率1.0,绿化率40%.由147幢单体别墅和158套排屋组成,目前已售完,但在房产二级市场上流通的房源较多,多为排屋.
2、特点：紧靠柯岩风景区,鉴湖五星级大酒店,高尔夫公园,胜利西路明年全线通车,区块方位好,离柯桥,绍兴的车程在十几分钟之内.配套窗户质量不是很好,业主反应的较多.套型设计不好,不实用.
3、配套设施：闭路电视监控系统,室内报警系统,中心会所,网球场,篮球场,游泳池,各种健身器材等等.
4、物业管理公司：浙江绿城物业管理有限公司
5、建筑风格：现代坡屋顶
6、全案策划：杭州和声广告
7、车位：单车位和双车位
8、主要户型：排屋270平方,别墅350平方
9、单体别墅价位：4980起至6200元每平米不等.花园价:开发商出售价为:1000元每平方米,市场价为:1200元每平米.
10、销售对象：企业主,企业事业高层管理者，轻纺城经商人士等。
11、工程形象：已交付使用。
二、镜湖山庄
1、概况：地处湖塘街道，绍兴104国道南复线南侧，占地500亩，容积率0.28，绿化率：65%以上，分A区92套和B区74套单体别墅。
2、特点：镜湖山庄内有镜湖森林公园，享受自然森林的绿意，景
色秀丽，花园面积较大。离市区和县城稍远一些，道路交通相对于其他别墅楼盘弱一些。
3、配套设施：镜湖森林公园，杨梅山，闭路电视监控系统，室内
报警系统，中心会所，网球场，各种健身器材等等。
4、物业管理公司：镜湖物业
5、建筑风格：现代坡屋顶
6、价位：4800元/平方米左右，花园价：800元/平方米。销售对象：
企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等。
7、折扣情况：一次性96折，按揭98折，银行可按揭7成8、销售情况：2003年开盘销售B区74幢，还剩16套，A区92
套于2005年8月份开始预定，还剩65套
9、花园面积类型：300~2000平方米不等
10、套型面积类型：300~700平方米不等
11、景观设计：日本奥原生态美景设计咨询杭州有限公司
12、全案策划：升平中国投资顾问机构
三、康郡别墅
1、概况：该楼盘一期于04年8月18日开盘，总占地600亩，容积率0.38，绿化率65%以上
2、优势：小区内配套高尔夫球场，并且可使用。旁有鉴湖，柯岩风景区。
3、配套：高尔夫球场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，各种健身器材等等
4、物业公司：浙江卓越物业管理公司
5、价位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花园1200元/平方米
6、折扣：不打折
7、销售对象：企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等
8、套型面积：350~1000平方米，花园面积：330~1000平方米
9、建筑风格：现代美式坡屋顶
四、森海豪庭
1、概况：地处绍兴鲁迅东路底的城东开发区，总占地面积1000亩
2、特点：小区规模较大，绿化好，被评为建设部绿化生态住宅示范小区，离绍兴市中心只十几分钟车程。别墅的私密性不是很好，与公寓一起较乱，杂，安全性不高
3、配套设施：高尔夫练习场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等
4、物业公司：浙江金昌物业管理公司
5、价位：单体别墅8500元/平方米，花园1580元/平方米
6、面积：295~470平方米
7、建筑风格：现代坡屋顶
8、工程形象：交付使用
9、入住率：别墅区入住30%，公寓区入住60%以上
五、日月翠泽苑
1、概况：地处柯桥群贤路与百柯路交叉口，占地110亩，容积率0.62，绿化率40.2%，由6套单体别墅和65套双联别墅组成，2005年9月开盘，07年5月交付
2、特点：旁有轻纺城高级中学，鲁迅外国语学校，交通方便，缺山缺水，自然景观不是很好
3、配套设施：闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等
六、湖山花园
1、概况：柯岩风景区旁，全独立别墅06年4月28日开盘，起步价7380元/平方米，共98幢，建筑面积400~630方，花园面积300~600方，花园价格1200元/平方米
2、特点：楼盘旁有山有水，设有酒店，自然景观好。
第2篇：沈阳别墅调查报告
篇一：沈阳别墅市场分析报告
在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。
一、沈阳市自然社会经济情况
沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。
全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。
2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。
2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。
2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。
二、沈阳市住宅市场发展状况
2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。
2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。
三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析
（一）沈阳别墅市场的发展历程
沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。
在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分）图例表示 500 400 300200 100 20 1992 1996 19981999 2001（沈阳别墅市场发展历程定量分析）
（二）沈阳别墅市场的版块特征分析 沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个版块，其中主要以南部和北部为主要代表。
1、中部版块
中部版块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部版块的典型代表。
翠堤豪园
产品线（平方米）总套数 单价（元/平方米）518.12 3 11500 368.62 14 10500 329.69 8 10500 237.36（联排）8 8500 236.40（联排）26 8000 从长远发展角度来看，由于市中心版块土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。
2、东部版块
东部版块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部版块由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部版块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部版块别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此版块置业。
由于东部版块的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它版块项目转移到东部版块开发别墅项目。包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部版块的发展潜力比较大。
3、西部版块
西部版块主要指张士开发区版块，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。但是由于西部版块自然环境、人文与经济都比较落后决定了版块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。
今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期规划论证阶段。估计部分为别墅项目。
但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。金色高尔夫
产品线（平方米）总套数 价格（元/平方米）
1、26
4、28
8、310、3
53、421、646 192栋 2680――3280
4、北部版块
北部版块主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。
相对于其它版块项目（中部版块除外）来说，北部版块突出特点是：基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。
从长远发展角度分析，由于北部版块土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。巴黎世家
产品线（平方米）总套数 价格（元/平方米）180、270（联排）14 3500
210、298.8、3
44、360、440、450、600、630 179 4100――4300
5、南部版块
我们在这里所谈到的南部版块主要是指浑南地区。虹洋地产项目隶属于浑南版块，浑南版块是我们分析的重点。
2001年10月14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。2001年10月16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前，就已经开始开发了。
促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅，当时共推出十几套，单价超过10000元/平方米，是沈阳价格最高的别墅，外界知名度不是很高。
1997年，信盟集团推出信盟花园，一、二期总房源不过20余套，虽然推广力度很大，但是早期销售状况不是很好。
1998年东太实业有限公司推出凤凰花园。1999年是浑南别墅市场发生质变的一年，由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向，许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。如：佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。（这里还未包括目前已经取得土地，正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商）（1）浑南部分别墅项目个案资料
a亚泰国际花园开发商：沈阳东宇置业有限公司 总占地面积：30万平方米
总建筑面积：30万平方米（含别墅87栋，其他为公寓）建筑形式：独立式别墅 容积率：1。0 销售价格：6280元／平方米
上市时间：2001年6月。一期开发27栋，二期计划开发30栋 别墅户数：87户
户型面积种类：400平方米、480平方米、550平方米 b美地庄园
开发商：沈阳政兴实业有限公司
总占地面积：66。7万平方米（1000亩）总建筑面积：15。3万平方米 建筑形式：单体、联排别墅 容积率：0。23 销售价格：3380元／平方米
上市时间：2001年11月9日。一期开发71栋，目前已竣工入住。总户数：500余户
二期目前已经开始预定。销售价格：双联3450元/平方米，三联3100元/平方米，四联2800元/平方米。单体3700――5500元/平方米
户型面积种类：238平方米、295平方米、296平方米、297平方米（主推户型）320平方米、329平方米、366平方米、374平方米、428平方米、495平方米。c凤凰花园
开发商：东太实业有限公司 总占地面积：20万平方米 建筑形式：单体、联排别墅
销售价格：一期2688元／平方米，二期3500元／平方米 上市时间：1998年 总户数：306余户
供应量：一期：67户；二期：153户；三期：独立式：54户；联排式：32户 户型面积种类：一期：280平方米：17户，25。37％ 295平方米：20户，29。85％ 301平方米：14户，20。9％ 372平方米：16户，23。88％
独立式：300平方米左右为主要面积
7、310、317、330、3
39、36
2、400、500平方米 联排式：220、240 配套设施：设置“泛欧式商业街“，目前仅有一家超市；golf推杆果岭 d比华利庄园
开发商：东北建安房地产发展有限公司 总占地面积：26。5万平方米
总建筑面积：9。5万平方米，其中，住宅8．3万平方米 建筑形式：2－4层独立和联排别墅
容积率：0。36销售价格：3000多元（没有最后确定）
上市时间：未开盘。首期仅开发联排别墅，目前有16栋将完工。总户数：355余户 户型面积及比例： 联排式：
190平方米??36户，220平方米??206户，240平方米??48户，265平方米??16户 独立式：
400平方米??8户，380平方米??28户，350平方米??13户 270－300平方米：30％ 320－350平方米：40％ 370－380平方米：20％ 400－500平方米：5％ 500平方米以上：5％ e佳地园
开发商：辽宁佳地房地产开发有限公司 总占地面积： 5，000亩 建筑形式：独立别墅
销售价格：一期：2860元／平方米起，目前价位在3700元／平方米 二期：4500元／平方米 上市时间：2000年 总户数：1000户
户型面积种类：联排式：240平方米
独立式：300平方米、320平方米、350平方米、370平方米、400平方米、500平方米 f花溪山庄
开发商：沈阳置业房屋开发有限公司 总占地面积：25万余平方米； 建筑形式：法式独立别墅
销售价格：二期：3800－5000元／平方米 上市时间：2000年 总户数：164户
供应量：分四期开发，一期开发29栋，剩余6栋，二期50栋 销售价格：3620――5600元/平方米 户型面积及比例：
一期：253－438平方米
二期：面积主要集中在300－400平方米，所占比例约为65％ 户型面积 数量 312平方米 2 313平方米 2 316平方米 3 316．7平方米 3 317平方米 2 328平方米 6 351平方米 2篇二：沈阳市高档项目市场调研报告 沈阳市高档项目市场调研报告
为配合新地块开发，销售部针对此地块周边21个同类高档项目及别墅项目进行细致市场调研工作，市场调研结果如下；
一、沈阳市别墅项目
沈阳市别墅项目分部在整个沈阳市的城市周围，主要集中区域为北城的棋盘山板块及沈北板块，南城主要集中在机场板块、浑南和苏家屯交界处及浑河沿线。别墅项目的主要特点为交通较为便利，自然环境相对良好的区域。北城别墅项目相对集中，而南城别墅分部相对凌乱，并未形成相应别墅区域。由于浑河沿线距离城区较近，各开发商取得土地成本较高，建筑形态均以混合型住宅为主，容积率控制相对较高，但由于浑河良好的自然景观存在，因此区域内均有不同比例的舒适型住宅分部，但并未形成别墅群。
（一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园”在如今仍然是最好的选择。
在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。1997年至1998年两年间，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅市场又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。目前沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分）。
（二）沈阳别墅市场的板块特征分析 沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个板块，其中主要以南部和北部为主要代表。
1、中部板块中部板块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部板块的典型代表。
翠堤豪园从长远发展角度来看，由于市中心板块土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。
2、东部板块
东部板块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部板块由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部板块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部板块别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此板块置业。
由于东部板块的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它板块项目转移到东部版板块开发别墅项目。包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部板块的发展潜力比较大。
3、西部板块
西部板块主要指张士开发区板块，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。但是由于西部板块自然环境、人文与经济都比较落后决定了板块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。
今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期规划论证阶段。估计部分为别墅项目。
但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。
4、北部板块
北部板块主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。
相对于其它板块项目（中部板块除外）来说，北部板块突出特点是：基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。
从长远发展角度分析，由于北部板块土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。
5、南部板块
南部板块主要是指浑南地区。本项目隶属于浑南板块，浑南板块是我们分析的重点。2001年10月14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。2001年10月16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前，就已经开始开发了。促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅，当时共推出十几套，单价超过10000元/平方米，是沈阳价格最高的别墅，外界知名度不是很高。1999年是浑南别墅市场发生质变的一年，由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向，许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。如：佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。（这里还未包括目前已经取得土地，正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商）目前，上述项目销售基本去化完毕，仅有地理位置相对较偏的项目还剩余小部分房源。
（三）未来浑南别墅开发将引领沈阳市别墅市场
浑南这个板块，在以前的沈阳别墅市场当中并没有得到一个充分的发挥，基本进入到一个一触即发的状态，从二个角度可以看出：
1、大势
从浑南的发展到大浑南的开发，沈阳向南已经成为大势所趋，这是一个厚积薄发的过程。从自然环境角度看，浑南具有浑河得天独厚的自然资源，形成了人们蒙昧以求的活水别墅区。并且浑南待开发土地资源丰富，追求高品质生活区域将成为带动区域发展必然条件。交通位置优越，便于到达城区核心地带，形成居住、工作、生活于一体的宜居理念。
2、浑南板块作为别墅板块来讲有一个空港概念
二、目前浑南新区别墅市场销售情况 浑河沿线在售别墅项目
浑河沿线，别墅项目各开发商开发相对较早，项目基本已经销售完毕，目前仅有中海国际社区有别墅产品在售，但由于销售售价过高，市场抗性较强，销售势头并不理想，今年4月份开盘推出40套，目前销售仅10套。浑河沿线别墅项目历史价格 伊丽雅特湾从2006年推出别墅项目，截止07年末别墅已经销售完毕，当时销售均价为篇三：2013沈阳地铁房上市量调查报告 2013沈阳地铁房上市量调查报告 xxxxx策划部 【 目 录 】
一．沈阳地铁各线路上市楼盘大盘点...............................................................................3 二．地铁四号线即将上市楼盘盘点.................................................................................4 三．地铁九号线即将上市楼盘盘点.................................................................................7 四．地铁十号线即将上市楼盘盘点................................................................................11 五．地铁
一、二号线即将上市楼盘盘点 ............................................................................14 六．地铁
一、二、四、九、十号线供应量对比上 ....................................................................16 六．合计.....................................................................................................17 xxxxx策划部
2013沈阳地铁房上市量调查报告 2012 年的沈阳楼市十月前一直处在不温不火的状态，销售旺季
四、五月市场平平，“金九银十”成色不足。好在十
一、十二月份销售回温，此时的“暖冬”如同救命稻草一般，让开发商看到了希望。已近年末，诸多品牌房企均已完成全年指标，开始准备2013年推售计划。本报告对 在建地铁
4、9、10号线沿线楼盘2013年上市量进行调查，从上市量数 据上分析
2013年地铁沿线楼盘情况、预测沿线楼盘价格走势?? 据不完全统计，2013年沈阳
4、9、10号地铁沿线超350万平方商品房将上市，9号线占比较大，约为200万平米。和平长白岛、浑南新
区、沈北新区成了“准地铁房”的主要阵地。这其中，长白岛区域将会
有10家楼盘上市，纯新盘3家。下半年，可能将有众多的新盘进入市场 同样由于沈阳房地产市场由火热渐渐转淡，导致地铁沿线楼盘房源 以面积90平米以下的中小户型刚需类产品为主。这也是国家之所以长时间坚持宏观调控政策的主要原因——抑制房价过快增长，力争达到居者有其屋。
一．【 沈阳地铁各线路沿线上市楼盘大盘点 】xxxxx策划部 二．【地铁四号线即将上市楼盘盘点】
地铁四号线全长30.3km，勘察工作分为南北两段同时进行，北段是从朱尔屯至市府广场，南段是从市府广场至沈阳南站。据365数据中心初步统计，4号地铁沿线长白岛段沿线楼盘多数都有推盘计划，其中纯新盘项目只有梦想e居与富海澜湾半岛预估上市体量约为28万平。沿线的远洋蓝钻项目有3个亿的销售计划，半岛公馆项将推出约300套房源，预计6万平的上市量。和兴长白湾大致也有2万平的上市量，万科鹿特丹预计将会推出2240套房源，轻飏小筑将有1栋楼加推，大概200多套房源。
第3篇：别墅设计调查研究报告
范文 范例 指导 学习
别墅设计调研报告
前言：
为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。
第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识 此部分分为两讲。第一讲：别墅的概况；
第二讲：别墅设计前的一些准备知识。
一、别墅概况 1、别墅的概念及属性：
别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。
居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。
不同于一般居住建筑之处： 1）用地环境特殊（多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调）2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求）3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，word版本整理分享
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等等）4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样
总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之：住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。2、别墅个性化的优点：
1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局
3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征
（1）独栋别墅
英译：HOUSE，Villa。
定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
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（2）联排别墅
起源及发展经历：联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。
定义：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
特征：1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色（3）双拼别墅
它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。
目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。
特征：1.降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。
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2.是低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。
3.双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。
（4）叠拼别墅
定义：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
特征：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。
2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。
3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
4、别墅的功能构成word版本整理分享
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就其功能性质而言，可分为公共空间、私密空间、交通空间、辅助空间、专用空间等。这些部分各自对应一些房间、空间或区域，其位置、朝向、设施各不相同而又相互联系，共同构成了一个有机的整体。
二、别墅设计前的一些准备知识
1、基地踏勘：了解一些明显的基地特征，如地形的轮廓和坡度、气候条件、山或水的背景要素等，对基地的区位、背景、社会结构、场地肌理、日照与风向、周围建筑的造型与材质、环境空间的意象、对使用人群和使用特点要有所了解，以此确定你所介入基地的建筑的形式与密度，通过观察，测绘，调查，询问，勾画基地草图，或从基地模型开始，来实现设计与环境的对话。看一看基地的地形是否暗示着某种使用格局；基地的植被保护对基地分区与建筑布局的影响；建筑物是要构筑自身的景观还是保持基地所拥有的景观（比如水面与山景）；怎要到达基地；怎样组织基地交通；基地的入口与外围道路怎样交接；依据什么确定建筑物在基地中的位置。
2、阅读建筑（图解分析）：用图解分析的方法研究建筑，着重是研究建筑如何产生，建筑艺术是如何具体化的，建筑师如何组织功能和空间的，运用体量、形状、光影、材料、色彩、肌理以及其表达方式。这个分析工作可以包括：建筑产生的背景，建筑与场地的关系，建筑功能组织，交通流线组织，形体特征，空间特点，结构形式，建筑立面与剖面的分析，建筑材料的运用与细部处理等。以此分离出形成建筑的不同层面，并寻找他们之间的关系。对于不同建筑，最终让建筑
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留在我们的脑海中，而不是在数码相机的记忆卡里，影响我们今后的建筑设计，形成日后自己的个人风格。
3、建筑尺度的基本了解
建筑的尺度主要是指建筑与人之间的大小关系，建筑各部分之间大小关系而形成的一种大小感受。建筑中的一些构件，比如台阶、门窗，人们熟悉他们的尺寸，成为人们衡量建筑物的尺子。人是所有建筑物真正的测量标准，人体的尺寸与人的活动是决定建筑物形状大小的主要因素。建筑的尺度最终要根据人体活动空间的变化而变化。房间对尺寸的要求给予如下的考虑： 1）人体尺寸与体型 2）家具尺寸与形状
3）人体移动所需的空间尺寸与形状 4）人与人间的理想距离和心理空间
根据人的交往方式，人际距离可分为密切距离（0——0.45m）、个人距离（0.45——1.20m）、社会距离(1.20——3.60m)、公共距离（3.6——7.6m或更远的距离）
对于建筑物的一些常见的尺寸我们需要有一些了解以方便设计： 水平交通：走廊通道的尺寸要适合人的移动，还要预留空间允许拎拿东西，抱小孩移动，900mm宽的走廊，一个人走来宽敞，两人并肩而行就困难了；1200mm宽的走廊两人过还可以，两队人过就不舒服了。走廊的净高低于2200mm，高个子伸个懒腰会碰到手，word版本整理分享
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扛个东西也许就不能过了。据此，单扇门的宽度应在750—1100mm之间，双扇门的宽度在1200—2000mm之间，门的净高在2100mm以上。通道的尺寸如同水管，要能能够容纳下预测的流量，不形成交通的瓶颈。
垂直交通：楼梯栏杆扶手的高度与形状要适合人的把握；头顶的上空要有足够的距离防止楼梯碰伤头部；踏步尺寸要均匀一致；一级踏步的高差有时就是潜在的危险；而超过十八步级的楼梯使人感到很累；楼梯平台的进深与楼梯宽度至少相等；旋转楼梯宽度至少以内圆处踏步宽度280mm处算起；室外台阶踏步相对宽，踏高相对小；垂直交通由坡道、楼梯、爬梯、电梯等构成 车道与车库：一般单行车道的宽度为3m，小车的转弯半径为6m。车库的宽度除了考虑车子尺寸，还要考虑开门下车的空间。车子进车库的方式决定了车库前与道路间的缓冲空间的不同尺寸。车库尺寸（停一辆小车）为3.6×6m，车库净高为2.1m到2.4m。车库外有坡道，注意防止雨水灌入。
第二部分大师住宅体会 一、萨夫依别墅的体会
当看到这个作品的时，我的目光就被它的平面吸引住了，让我体会到平面是设计的根本。也理解了为什么我们的设计是从平面开始的。留在脑海中的萨夫伊别墅，让我感受最深的地方就是平面的产生以及平面的过渡。
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它的平面是这样产生的（此部分内容口述，后面附有图纸说明）这样的平面产生，最后的结果就是一层处在完全封闭的室内，但是因为进到里面之前退后的入口，头上二层的楼板，不得不让人们在包围之后有提前的心理准备。室内坡道又减弱了一层和二层之间的分割感。到了二层所不同的是你从一个封闭的空间渐渐走向明亮，到最后感觉到开敞，平面又把人们引向室外，感受阳光空气。并没有结果，二层并不完美，三层的豁然开朗再一次把自己释放出来。
三个平面上的连接室内外的过渡空间，都有某种意义上的特殊之处：一层的有顶无墙；二层既有有顶无墙，也有有墙无顶的；三层有墙无顶
交通流线不做捷径直趋，在曲折的流线中反复体验到那移动的连续所产生的强烈的感受。流线虽曲折但很简洁，依然随心所欲地可以到达任何地方。
二、密斯的吐根哈特住宅（流动空间的理念）（后附平面图） 吐根哈特住宅位于捷克第二大城市布尔诺，坐落在面朝南的绿草如茵的坡地上。建筑主体共有两层，另有一个半地下室，而住宅朝向南的一面，也就是住宅的正立面的前面是一个大花园。因此大部分的私密性活动空间——卧室等均放在二楼，它的周围露天的活动平台。一楼则因地形而营造了一个通透的空间，使人们可以从中欣赏美丽的室外景色，视野开阔，心情舒畅，并有融入
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大自然的冲动，平台和踏步直接通向花园，这也是吐根哈特住宅最出名的地方。
因为地处公路旁的坡地上，所以吐根哈特住宅的主入口和车库入口均在二楼，也就是朝向北临街的立面。密斯利用这样的地形，让建筑空间不只停留在平面上。（当人们进出或穿越住宅时会感到一种有趣的层次感）
吐根哈特是密斯的流动空间的继续。它的主要特点是在起居部分的空间的处理和室内材料的应用。对其平面的简化，抽象，提炼，可以很明显地看到横竖的线条，不同的宽度，长度，形成了一幅不对称的动态构图。体现了风格派的基本特征。
通过对吐根哈特住宅的一二层平面图的对比分析，我们可以看到住宅的功能的空间区域多集中在一层后部和二层，密斯在它的底层设计，特别是在50英尺×80英尺的起居空间，将它设计成一个开敞的大空间。在客厅与书房的分界处用用一块独立的墙体分割。作为住宅，密斯考虑到了作为实际使用的功能以及所派生出来的问题，于是他减少了巴塞罗那德国馆平面中一些阻碍交流的空间，并在不影响必要的使用空间的前提下，做了一个以前住宅从没有过开敞空间，这也是吐根哈特住宅名声之大的原因之一，以致被后来的一些住宅纷纷效仿。从平面上来看，他采用平行墙的形式，使空间更加流通，而长长短短粗细不同的墙体给人一种节奏的韵律感。三、阿尔托的玛丽娅别墅
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别墅共两层，底层包括一个矩形服务区域和一个正方形的大空间，其中有高度不同的楼梯平台、接待客人的空间、由活动书橱划分出来的书房和花房。公共空间和私人起居空间由中间的餐厅和降低的入口门厅分隔开来。除了服务区之外整个空间是开敞的。L形的别墅和横放着的桑拿房、不规则形的游泳池围合成一个庭院。桑拿房位于院子一角，连接着门廊。一道L形毛石墙强调了院落的空间。入口处，未经修饰的小树枝排列成柱廊的模样，雨篷的曲线自由活泼，从浓密的枝叶中露出一角，颇有几分乡村住宅的味道。从入口门厅过去就是起居室，这种向周围自然空间开敞的形式，在1937年巴黎世界博览会芬兰馆中也采用过。
位于起居空间内的楼梯由不规则地排列的柱子围合，柱子上围绕绿色藤条，形成亦虚亦实的情趣空间，而不是做成普通的全封闭楼梯问。楼梯直达二层的过厅，过厅把二层的游戏区、夫妻卧室、画室分开。游戏区连接四个小卧室和餐厅上方的室外露台。其余则是佣人房间和贮藏室。这座建筑的特别之处在于，二层平面布局和底层有着很大的区别，在建筑结构上没有必然的联系。
现代主义建筑追求自由平面，尽量减少墙面分隔，让室内空间自由流动。这是因为新型建筑材料的应用使得梁柱成为承重体系，墙体被解放出来，可以只依据空间需要决定墙的布局。像玛丽亚这样休闲避暑的住宅更需要自由生动的空间情趣。但是阿尔托最具创新的地方是把梁柱的自由度和传统材料巧妙地结合起来：曲线的入口雨篷、船形画室和曲线的游泳池使得建筑的线条更自然流畅富有变化，而不是像其
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他现代主义大师拘泥于单调严肃的几何形体。
二层的画室像是从底层升起的一座塔楼，外表覆着深褐色的木条，立面的其他部分是白色砂浆抹灰。同时木材本身的纹理颜色也有细微变化，看上去不至单调呆板。在餐厅外墙和挑台，经过防腐处理的圆木棍横竖交叉着组成露台的栏杆，衬在背后的白粉墙上形成有韵律的线条。白粉墙的顶上还有白色的金属栏杆。平地上露台的楼梯扶手嵌在餐厅的外墙上，底衬是宝蓝色釉面砖，脚下的台阶是未经打磨的碎石，典型的北欧原始粗犷的风格。第三部分大师语录 一)阿尔托
“建筑不应该脱离自然和人类本身，而是应该遵从于人类的发展，这样会使自然与人类更加接近。”
“标准化并不意味着所有的房屋都一模一样，而主要是作为一种生产灵活体系的手段，以适应各种家庭对不同房屋的需求，适应不同地形、不同朝向、不同景色等等。”
“只有当人处于中心地位时，真正的建筑才能存在。” 二)安藤忠雄
“在建筑中的墙体中，有的只侵入性的，有的是抵御性的。换言之，它们既可能是暴突的，也可能是拒绝的。迄今为止，在我设计的一系列都市住宅中，墙体无疑表现为侵入性的，在沉寂中具有一种暴力的因素。这些墙体试图对当代社会的本质提出质疑。”
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“在我的都市住宅中，封闭的建筑中都包含有数层的空间和庭院。室外环境被不可置否的切断了，一个新的独立的世界在内部诞生。” “城市空间中的墙体与那些暴突的或拒绝的墙体根本不同，在开始的时候，它们似乎是在向观者谄媚。换言之，在邀入的时候必定拒绝，在拒绝的时候必定邀入。他们表现的是一种建筑的背叛。” “如果要使街道和房屋表现出亲和，通道则不应为封闭的走廊。公共和私密空间的相互渗透使它们具有活力，使人们能够体验各自空间里的生活。”
“一个建筑场地是街道和城市河流上的一片池塘，它是以天空为顶棚的房屋。” 光和风
1． 光赋予美以戏剧性，风和雨通过他们对人体的作用给生活增添色彩。建筑是一种媒介，使人们去感受自然的存在。
2． 在我的作品中，光永远是一种把空间戏剧化的重要元素。3． 在庭院中，自然每天都展现一个不同的方面。庭院是在住屋中展开的生活核心，它引介着诸如光、风和雨这些自然现象，而他们在城市中正在被人们所忘却。
4． 通过将自然和光引入那些与城市环境相隔离的简单几何体中，我创造了复杂的空间。我把非凡注入到最为平凡的熟悉的环境——住屋之中，并一次促使人们重新认识平凡。
5． 在西方，有一种与建筑空间互相交织的空间，这种天空出现在封闭空间与开场空间的遭遇处。
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个体意识的印记
1． 原省的风景之一中隐藏在黑暗之中的意识，是一束在深度中逐渐消逝的光线，是一种冰冷的触觉，只在幽暗孔家中令人恐惧的柱列。从柱列中发出的笑声。回应着昏暗、摇曳的光线。
2． 我所能做的是把现代建筑往前推进一点，请去发掘他的各种可能性——去使用那些被它遗忘的东西。建筑必须以一种非常特殊的方式与城市和社会发生关联，避免沉溺于诸如历史性或符号学之类的处理技巧。
3． 对我来说，重要的失去平衡设计中的逻辑和非逻辑。
4． 我希望我的建筑超越几何大小上的物理界限。我希望人们自问居住究竟是什么，唤醒人们身体中对生活的感觉。
5． 我的建筑以少量的几种材料和对质感的直接表现为特征。至于空间的构成，我的空间并不是功能的直接反映。力场
1． 关于建筑有很多种看法。然而，广义地来说建筑师城市的一种重要组成因素，建筑师应该承担对城市的责任。
2． 一个山坡要求一种综合性、包容性的场地处理，引发对三维的“空无”的创造。
3． 被框定的天空产生了光和影，促使人们去思考自然的意义，帮助人们理解空间的组织因素。场地意匠就是对大地的三维设计。
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4． 日本是从人工环境和大自然的融合中发展出来的，它产生于对地形的识读和对自然的意识。高速的城市化过程阻碍了建筑从自然中获得了帮助，而建筑自身是无法创造怡人的环境的。
5． 在一个场地中，建筑试图去控制空无，而空无同时也在控制着建筑。如果一个建筑想要获得自律和特性，不仅是建筑，空无本身也应具有自身的逻辑。墙的意愿
1． 如同沙漠中的堡垒，一片墙体并不仅仅是一个保护性的屏障，而且是一个精神的桥头堡，在不断变化着的城市中清晰地肯定着自身的存在，并拒绝任何社区的预先关注。
2． 也许因为墙面是平的，它诱使人们在上面涂画。然而，这种引诱应该被抵制，涂鸦的墙面被剥夺了材质的意义。在成为标记的同时，它丧失了自己的存在。
3． 等跨的框架结构是现代建筑的基础，它剥夺了柱子的意义、神圣的特性和韵律。这就是为什么墙体取代了柱子成为建筑主题的原因。4． 一片封闭的墙体并不是仅仅是防御性的，它是入侵性的，表现着占有者在城市中居住的强烈意愿。同时，它提供了一个私密生活在内部得以展开的场所。
5． 一片墙体是城市逻辑和场地逻辑的相遇点，它是城市结构中最小的，也是最基本的校准器。纯质的层叠的风景
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1． 当柱子、墙体和单个的建筑要素被置于相互联系之中时，风景逐渐开始显示出一种更高层次的建筑性品质。
2． 我的目标似乎是创造一种抽取了人性、功能性和生活方式的抽象空间，因为我的建筑首先表现为裸露的空间，凡是我所追求的是原型空间而不是抽象的空间。
3． 高度秩序化的几何性和人们日常生活的矛盾导致了一种冲突，这有助于产生新的空间，建筑由此获得清晰的认同性。
4． 由等垮的框架结构营造的均质空间是现代建筑的首要基础，而我则倾向于创造一种看似简单而实际尚远不止于此的空间——那就是在单纯化中产生的复杂空间。
5． 个体空间围合而开放，聚合起来就创造了一个整体。这并不单纯是局部的聚合，这些局部也不受外部的控制。单个的元素是设计的基础，单个元素与整体之间的关系永远被认为反映这涉及从内部发展的过程。3）迈耶
“白色是一种极好的色彩，能将建筑和当地的环境很好地分隔开。像瓷器有完美的界面一样，白色也能使建筑在灰暗的天空中显示出其独特的风格特征。雪白是我作品中的一个最大的特征，用它可以阐明建筑学理念并强调视觉影像的功能。白色也是在光与影、空旷与实体展示中最好的鉴赏，因此从传统意义上说，白色是纯洁、透明和完美的象征。”
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“我会熟练地运用光线、尺度和景物的变化以及运动与静止之间的关系。建筑学是一门相当具有思想性的科学，它由运动的空间和静止的空间组成，这其中的空间概念宛如宇宙中的氧气。虽然我所关心的一直是空间结构，但是我所指的不是抽象的空间概念，而是直接与光、空间尺度以及建筑学文化等方面都有关系的空间结构。” 4）密斯的一句格言“毫无意义的装饰就是犯罪。” 5）赖特
“我们的建筑如果有生命力，它就应该反映今天这里的更为生动的人类状况。建筑就是人类受关注之处，人本性更高的表达形式，因此，建筑基本上是人类文献中最伟大的记录，也是时代，地域和人的最忠实的记录。”
“只有当一切都是局部对整体如同整体对局部一样时，我们才可以说有机体是一个活的东西，这种在任何动植物中可以发现的关系是有机生命的根本，……我在这里提出所谓的有机建筑就是人类精神活的边县，活的建筑，这样的建筑当然而且必须是人类社会生活的真实写照，这种活的建筑是现代新的整体。”
“科学可以创造文明，但不能创造文化，仅仅在科学统治之下，人们的生活将变的枯燥无味，……工程师是科学家，并且可能也有独创精神和创造力，但他不是一位有创造的艺术家。”
“每一种材料有自己的语言……每一种材料有自己的故事，”“对于创造性的艺术家来说，每一种材料有它自己的信息，有它自己的歌。”
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“在有机建筑领域内，人的想象力可以使粗造的结构语言变为相应的高尚形式，而不是去设计毫无生气的立面和炫耀结构骨架，形式的诗意对于伟大的建筑就象绿叶与树木，花朵与植物。肌肉与骨头一样不可缺少”
第四部分报告总结和个人体会
通过将近三个星期的准备以及实地参观一些住宅的体验，我觉得自己隐约隐约懂得该怎么去做设计了。
刚接到这个设计任务的时候，自己就陷在了异想天开之中：老是觉得造型不够酷，一个方案还没深入下来呢，就想着其他的方案。还没等我回过神，时间就过了一大半。这样做事可不行呀！做设计，是要讲效率的。不能不顾实际，在那漫无目的地想。
在和老师交流中，我发现我们和其他同行们的差距是那么的大，知识面是那么的狭窄。心理不尽感叹道：“建筑学的确是个很不错的专业，但是要想学好它，可不是一件容易的事。这需要我们不断地付出和努力。”
记得是前一个星期的下午，老师教我去拿已批改过的草图。我拿来后，逐一翻看了一下。感觉更是强烈！
谈一下自己的体会吧!第一，要注意空间的过渡（如何组织空间，才能让室内外空间相互交融，各空间过渡自然）；第二，平面是设计的根本，应予以重视，（立面，剖面的设计都与之息息相关）；第三，刚开始，我们的设计应该是处于模仿阶段的，踏踏实实地做好每一个
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设计，不能好高骛远，空想着虚幻的东西。只有在我们把最基本的东西掌握之后，才能谈得上开始创作。第四，想学好建筑，就得比一般人更关注生活，懂得生活。第五，用心去做，就会有回报……
结束
（参考书目：《别墅及环境设计》 《小型建筑设计》 《大师作品分析》 《20世纪住宅建筑》 《小型别墅200例》 《建筑设计资料集1》 《别墅设计理念与套型》 以及百度词库）
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第4篇：婺源县别墅市场调查报告
江西婺源建信置业有限公司
婺 源 县 别 墅 市 场
调 查 报 告
二零一一年七月二十号
江西婺源建信置业有限公司
招商部
江西婺源建信置业有限公司
前言
一、婺源别墅状况综述
1、婺源别墅板块的分布状况
2、已售、在售的别墅项目状况
二、婺源别墅市场的表现特点
1、数量少，分布散
2、小区规划混合型与纯别墅共存
3、模仿有余,创新不足
4、以经济型别墅为主
5、价格与城区高层住宅相当
6、别墅的销售并非阳光灿烂
三、存在的问题
1、营销推广混同于一般商品房
2、品质、品位差，自然景观不优美
3、开发理念设计规划落后
4、缺乏纯别墅经典产品
5、文化性差，缺乏别墅灵魂
四、开发理念探讨
1、别墅分类
2、Townhouse的优势和设计原则
3、独立别墅区的吸引力与设计原则
4、别墅的营销推广
5、购买者分析
6、特征分析
五、别墅市场形势预测
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前 言
“别墅”，晋书谢安传：“方与玄围綦睹别墅”。为本宅外另建的园林游息处所。可见“别墅”在中国古已有之。
“别墅”英文VILLA，源自法语，可直译为“乡间的小屋”，产生于欧洲。在美国传统词典解释为：The often large luxurious country house of well-to-do person（一般说是富有、有钱的人在乡村拥有的大的豪华房子）。
“别墅”可以说是现代人们追求住房需求的最高心理取向。古今中外对“别墅”的理解是一致的，它应该建在依山傍水的园林之中，它不仅是具有使用的功能，还应具备选景、观景的功能，要具有强烈的文化内涵，要极具个性，要能体现住房人的文化气质、身份、地位。
婺源的别墅市场正处于发展阶段，那么婺源的别墅市场到底是什么状况？存在什么问题？其发展特点是什么？发展趋势又是如何呢？我为此查找各方资料，作了深入的市场调查。
1、调查内容
（1）全面了解婺源县的“别墅”市场，切实掌握每个别墅的区域分布、规模、销售状况、户型、建筑风格、配套设施、环境状况。（2）重点了解别墅的规划设计特色，开发策略、销售策略。（3）开发商在开发别墅中遇到的问题。
2、调查目标
（1）弄清婺源县别墅市场情况，为未来房地产全面掌握市场提供参考。（2）研究婺源县别墅建设特点与存在的问题。（3）寻找婺源县适合别墅开发的模式。（4）预测未来婺源县别墅建设发展趋势。
一、婺源别墅状况综述
婺源县由于拥有优越的自然环境、人文底蕴、丰富的旅游资源，所以婺源别墅的价值就会更加的突出，也会很快的被市场所挖掘。同时随着婺源县用地的减少、国家对土地资源的控制，这些无疑提供了进入别墅开发门槛的同时，也在加大婺源现有别墅的价值含量。
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中国别墅的发展已经有十几年了，婺源的别墅发展史分量不轻。那么在这样的一个发展过程中，别墅的建筑设计、开发理念、营销推广以及市场销售都在发生着波段性的演变。婺源现在的别墅市场目前追求大户型、超豪华的阶段，室外的花园较小些。也就是说，市场目前室内的私密的空间大，室外开放的空间较小。土地对于市场来说，成为别墅销售的核心。
现在市场非常注重别墅产品以及产品所营造出来的生活氛围，别墅是需要细节的、需要沉淀的，这不仅仅是营销层面上的问题，这些是别墅的组成部分，没有这样的产品要素和品质，那不叫别墅，只能叫“大房子”。
婺源别墅市场的发展史比较短。由于人们的生活质量、消费水平的提高，近几年随着婺源县旅游业的发展和婺源各市场的持续发展，婺源县明确提出拉大城市框架，扩大城市规模，城市基础设施得到很大改善，环城快速公路的规划改变了人们的时空概念，新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成，车房组合，人居文化进步，消费观念转变，一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境，这就当然的进一步激活了别墅市场。
（一）婺源县别墅板块的分布状况
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(二)已售、在售的别墅项目状况
1、案名：盛世名城（在售）
开盘时间 2011-05-05 交房时间 2012-08-31 开发商名称：婺源县兴源房地产开发有限公司
位置：婺源县才仕大道北侧
售楼地址：婺源县才仕大道与公园东路交汇处 别墅类型：独栋、联排（未装修、毛坯房出售）每套占地面积：100多㎡ 每套建筑面积：320—420㎡
层高：二层半、三层半 建筑风格：徽派建筑风格 推广策略：购一栋别墅赠送80㎡ 今年价格：4000—5000元／㎡
特点：与多层混合型小区
价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。
工程形象进度：建筑工程基本完工，只剩下独栋别墅正在施工中，预计今年下半年或明年年初开盘。
主要客户群为婺源二次置业人士和周边外来投资人士，主要用为居住和投资。盛世名城独栋别墅效果图：
江西婺源建信置业有限公司
盛世名城联排别墅效果图：
2、案名：方汇兰桂小区（已售）
开盘时间 2007-09-29
交房时间 2008-08-19 开发商名称：江西婺源方汇房地产开发有限公司
位置：婺源县东升路5-5号 售楼地址：婺源县东升路5-5号
别墅类型：联排（未装修、毛坯房出售）每套占地面积：200多㎡ 每套建筑面积：300㎡-400㎡
层高：二层、三层 建筑风格：后现代风格，坡屋顶 今年价格： 约3500元/㎡
价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。
特点：与多层混合型小区
主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。
江西婺源建信置业有限公司
兰桂小区别墅（二层）前视图：
兰桂小区别墅（二层）后视图：
江西婺源建信置业有限公司
兰桂小区别墅（三层）前视图：
兰桂小区别墅（三层）后视图：
江西婺源建信置业有限公司
3、金谷小区（已售）
开工日期 2007年01月18日
竣工日期
2008-12-16 开发商名称：婺源县房地产综合开发公司
位置：婺源县二环路中段
别墅类型： 二层半（未装修、毛坯房出售）每套占地面积： 200㎡ 每套建筑面积： 300㎡左右
建筑风格： 徽派建筑风格 今年价格： 约3500/㎡ 出售总价格： 约100万元左右
价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。
特点：与多层混合型小区
主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。
金谷小区别墅（二层半）前视图：
江西婺源建信置业有限公司
金谷小区别墅（二层半）后视图：
金谷小区——别墅区
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4、平安小区（已售）
开盘时间 2008-07-29
交房时间 2012-03-06 开发商名称： 婺源县鸿昌房地产开发有限公司
位置： 婺源县紫阳镇二环路东侧 售楼地址： 婺源县紫阳镇二环路
别墅类型： 二层半（未装修、毛坯房出售）每套占地面积： 约180㎡ 每套建筑面积： 300㎡左右
建筑风格： 徽派建筑风格
今年价格： 约4000/㎡——4800/㎡ 出售总价格： 约100多万元左右
价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。
特点：与多层混合型小区
主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。
平安小区别墅（三层）前视图
江西婺源建信置业有限公司
平安小区别墅（三层）后视图
5、婺源婺里山水别墅（在售）
开发商名称： 裕和置业有限公司
位置： 婺源李坑 售楼地址： 婺源李坑
别墅类型：独栋、四栋联排、六栋联排、共58套（全部精装修）
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每套建筑面积： 200多㎡，100多㎡
户型： 四种户型 建筑风格： 徽派建筑风格
价格： 1.2万/㎡——2万/㎡ 出售总价格：每套价格在200万至500万
价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。主要客户群为上流社会人士，外地投资度假客户。
婺里别墅总平图：
婺里别墅户型图：
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婺里别墅户型图：
婺里别墅户型图：
江西婺源建信置业有限公司
婺里别墅户型图：
婺里别墅效果图
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二、婺源别墅市场的表现特点
别墅是住宅消费的必然阶段，代表着现代人们追求住房需求的最高心理取向，综观整个市场表现，婺源县的别墅建设现在还处于不成熟阶段，其市场表现有以下特点：
1、数量少，分布散
纵观婺源别墅区的分布，以县城星江河为界：
1、城西有盛世名城，据了解新汽车站旁也有本地有钱人购置土地自建别墅的。
2、城东有金谷小区、兰桂小区、平安小区，分布较为集中。
2、小区规划混合型与纯别墅共存
别墅与多层住宅混合，其优点是配套设施较全、较成熟，人气旺，但其别墅的安全性和私密性稍差。
3、模仿有余,创新不足
婺源县的别墅，清一色徽派建筑风格。从规划来看，部分项目仍有兵营的“遗迹”，从社区配套看，未脱离公寓类住宅老路。开发商对土地成本，市场承受力多虑了点，而要对住别墅的人文气氛要求重视不够，比如设施设备的选择，产品的细节，本土化问题以及同类产品的差异化等深层次问题，近乎无暇顾及，环境的缺山少水问题；高容积率带来的私密性问题；户型的适用问题。而这些问题正是本土化所应认真对待，通过走创新之路才能解决的问题。
4、以经济型别墅为主
开发商考虑到目前我县的经济发展实力，消费人群的实际承受能力。开发的别墅多以经济型的别墅即Townhouse联排别墅为主。
5、价格与城区高层住宅相当
Townhouse多以县城中心区高层住宅为底的价格入市，他们的口号是公寓的价格别墅的享受，并以此来争取客户。
6、别墅的销售并非阳光灿烂
从所调查的别墅来看。全部清盘的基本没有，多半是开盘销售似乎还算可以，但难以形成持续热销，说明别墅的销售并不乐观。
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三、存在的问题
别墅的要求是高的，也是房地产开发项目中真正最难以做的，既要有幽静优美的环境，又要有完善的生活保障系统，既要有居住的功能，又要有观景造景的功能；既要离开喧闹的城市，又不能离得太远，就目前婺源的别墅来看存在以下问题：
1、营销推广混同于一般商品房
在婺源的这些别墅楼盘，所采用的营销推广无论是售房部的布置，楼书的编排印刷、发放。售楼代表的素质，接待程序都和一般商品房无异。有的甚至还不如一些大的楼盘。需知对住宅别墅有需求的客户一般不仅有钱，而且还有较高的文化素养，较高的生活品味，这就要求营销推广更具有文化性、要有更丰富的内涵，促销手段不宜搞蝇头小利，更要注重口碑上的宣传，承诺的兑现。工地现场日新月异的变化，景观的靓丽，工程质量的保证，比一百个广告更有用。
2、品质、品位差，自然景观不优美
真正意义上的别墅是建在依山傍水的园林之中，可是从现有的别墅小区来看，小区的不论是规划、景观、还是物管、文化都没有高品位、高尚化生活的体现。
3、开发理念设计规划落后
建国以后我们在住房方面经历了温饱型到小康型，现在正逐步跨入舒适型以至豪华型。所以对何谓舒适？何谓豪华还有一个认识、理解、创新的过程。别墅当然是豪华型住宅，从目前看婺源的别墅无论是开发理念还是设计规划稍嫌落后，这与开发商对自己产品的信心不足有关，开发商只是与高档高层项目争客户，这应该说是一个误区，今后提高产品品质将是别墅市场竞争的核心要素。
4、缺乏纯别墅经典产品
婺源房地产在多层住宅建设方面已有很大进步，无论从总体规划、环境配套、还是户型、立面造型、细部处理都与市级城市近于同步了，但在别墅设计上却没有什么叫响的品牌，这不能不说是一种缺憾，这也给有意打造品牌别墅的开发商留下了空间，真正好的产品还是有 市场的，因为总有人愿意追求完美以彰显自己的身份、地位的与众不同。
5、文化性差，缺乏别墅灵魂
别墅代表一种放松、悠闲、享受生活的态度和环境，应该创造出一种符合人性，回归自然，意趣别具的居住环境，其内部设计更多地考虑人与人之间的关系，即保持着个人的江西婺源建信置业有限公司
充分独立性，又使整个家庭更加温馨舒适，这些才是别墅的灵魂。可开发商考虑更多的是成本，业主的经济承受能力，其实质是对自己产品缺乏信心的表现。
四、开发理念的探讨
1、别墅分类
1)独栋别墅
【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。2)联排别墅
【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
【特征】
1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。
2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。
3、户型设计丰富而前卫，有特色。 3)叠拼别墅
【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是 江西婺源建信置业有限公司
中别墅发源于美国，以“ 江西婺源建信置业有限公司
3、独立别墅区的吸引力与设计原则
吸引力：独立别墅是人们居住需求的最高取向，可以说是终端产品，最能体现人的身份和地位，所以，应该是超凡脱俗的，让业主处处感到舒适，实用，美观和物有所值。环境没有山可以造山。没有水可以引水。让人感受到景观与构思达到高度和谐的境界，青草融融，花树依依，水溪潺潺，形成生态系列的自然流淌。
设计原则
（1）位置：自然风光优美，距城市的车程10－20分钟
（2）交通：周边应有完美的交通道路网络，临近快速通道，高速公路，强调交通的易达性和便捷性。
（3）环境：一是生态环境，优美科学的生态环境所形成的优美景观，即生态环保的原则，二是区内的人文环境友善、文明、高雅、时尚的文化氛围，三是建筑形态和绿化风格与自然相融。就是山、水植物与建筑协调的原则。（4）规模：应成一定规模，这样才能满足其区内配套和生活品位的要求。（5）规划：避免对视；杜绝兵营式痕迹布局，曲径通幽，流畅自然。（6）建筑强调科学完美合理的内部功能布局，以及空间尺度的把握，注重在建筑造型与色彩的优美、高品味。
（7）配套：商业、酒店、休闲及生活配套设施齐备
（8）安保：安全和私密的生活原则是住别墅的追求，智能化的监管，决不能妨碍私密性的原则，确保生活安全。（9）服务：要安全优质，贴心到位。
（10）营造文化氛围，满足客户精神生活需求。
4、别墅的营销推广：
拼弃一般商品房那种发布广告在售楼部坐等销售的格局，别墅是高档住房，要注意“人以群分”这一客观规律，所以，一定要走出去，通过举办各种有益的、知识性的公关活动来联络客户，并以客户联络客户的方式进行渗透；瞄准客户群，江西婺源建信置业有限公司
不要乱发单片以免降低别墅的自身价值。当然售楼部还是要设的，只是与客户签约的地方，不要太大，因为人流不会太大，但要比一般的售楼处更加富丽堂皇，更要典雅高贵，更要富有文化内涵。售楼代表要有较高的文化素养，典雅的气质谈吐脱俗，举止优雅大方；样板间同样也是需要的，装修要与建筑相协调，与高贵相匹配，要有深厚的文化氛围，这些包装不仅代表了开发商的实力，更反映未来的生活景象，给人遐想的空间。
5、购买者分析
成功人士：事业有成的老板，大款、明星、职业经理、外企、民营、金融的职业经理。
白领收入较高者：年收入在6万元以上者。中老年中的三高（高知、高位、高收入）
外地市的有钱者、投资者（作为全国知名的旅游城市，肯定会吸引外地市的有钱、有权人士）。
从以上分析看，尽管这一层面人士所占比例不大，但还是有一批人，这些人可能已不是 江西婺源建信置业有限公司
设施完善，人们对别墅的需求欲望会越来越强。人类总是向往自然美好的栖居地，总是渴望与自然相融汇地生活，而只有别墅才能使人们如愿以偿，当然我国人多地少，不可能象美国、加拿大那样享用那么大的别墅花园，只需有中国特色的、符合我们当地习俗的别墅。随着婺源县城框架的扩大，这就要求开发商要适时的选择好地块，把握市场形势，认真做好规划设计，要做建筑的“精品”，不要做建筑“垃圾”。别墅的价格应该与公寓式住宅适当拉开，只有这样开发商才有可能精心打造，建造出真正的别墅小区来。规划设计上要更多地考虑生态环保，节能、节水。回归自然，健康长寿是人们的真正追求。
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